№ 510
гр. С., 28.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, II ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на първи октомври през две хиляди двадесет
и пета година в следния състав:
Председател:Ирина Р. Славчева
Членове:Ивайло П. Георгиев
Лилия М. Руневска
при участието на секретаря Теодора Р. Вутева
като разгледа докладваното от Ирина Р. Славчева Въззивно гражданско дело
№ 20251800500569 по описа за 2025 година
С решение № 107 от 21.05.2024 год. по гр. дело № 850/2022 год., допълнено с
решение № 91/14.04.2025 год. Сливнишкият районен съд е осъдил Д. Д. М. от гр. С. да
заплати на К. Т. Т. от гр. С. сумата 5000 лева, представляваща половината от двойния
размер на заплатения от него задатък по предварителен договор от 14.04.2022 год. за
покупко-продажба на следния недвижим имот: УПИ XII-105 в кв. 8 по регулационния план
на с. Т., община Д. с площ съгласно документ за собственост от 1617 кв.м., заедно с
построената в имота двуетажна масивна вилна сграда със застроена площ 43 кв.м. и с РЗП от
129 кв.м., на основание чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД вр. чл. 87, ал. 2 от ЗЗД, ведно със законната
лихва върху тази сума, считано от датата на подаване на исковата молба – 23.12.2022 год. до
окончателното изплащане, като е отхвърлил иска до пълния му предявен размер от 5500
лева, като неоснователен. С решението съдът е осъдил ответника В. Д. М. да заплати на К.
Т. Т. от гр. С. сумата 5000 лева, представляваща половината от двойния размер на
заплатения от него задатък по същия предварителен договор, ведно със законната лихва
върху тази сума, считано от датата на подаване на исковата молба – 23.12.2022 год. до
окончателното изплащане, като е отхвърлил иска до пълния му предявен размер от 5500
лева, като неоснователен. Ответниците са осъдени да заплатят на ищеца сумата 955,95 лева,
представляваща направените по делото разноски.
Срещу така постановеното решение е подадена въззивна жалба от ответниците в
осъдителната част с твърдения, че същото противоречи на закона и на събраните по делото
доказателства. Молят съда да го отмени и вместо него да постанови друго, с което да
1
отхвърли предявените срещу тях искове.
Въззиваемият оспорва въззивната жалба.
След преценка на събраните по делото доказателства във връзка с доводите на
страните, съдът приема за установено от фактическа страна следното:
Ищецът К. Т. твърди в исковата молба, че на 14.04.2022 год. сключил предварителен
договор за покупко-продажба на описания по-горе недвижим имот, по силата на който
ответниците се задължили да му прехвърлят собствеността върху него в срок най-късно до
12 часа на 31.05.2022 год. за сумата 50 000 лева, като ищецът е заплатил задатък в размер на
5000 лева като доказателство за сключване на договора, който обезпечава и неговото
изпълнение. Поради неизпълнение от страна на ответниците на задължението им да
прехвърлят правото на собственост върху имота в уговорения срок и три месеца след
изтичане на срока за изпълнение ищецът изпратил на 08.08.2022 год. покана до ответниците
за разваляне на договора, поради забава на продавачите, която прави изпълнението на
задължението им безполезно за кредитора. С връчването на 09.08.2022 год. на поканите до
ответниците за същите се породило задължението да върнат получения задатък в двоен
размер в указания срок – до 24.08.2022 год. Ответниците не изпълнили това свое
задължение, което поражда правния интерес на ищеца от предявените искове.
В писмения отговор на исковата молба ответниците оспорват предявените искове с
възражението, че не е налице виновно неизпълнение на задължението им да прехвърлят
правото на собственост върху имота на ищеца, което да обуслови развалянето на договора.
Ищецът мотивирал волята си да развали договора с това, че продавачите не разполагат с
документи, годни да прехвърлят собствеността на имота, но не е предоставил подходящ
срок на ответниците за снабдяването с тези документи, като в чл. 5 от договора е предвидена
възможността продавачите да се снабдят с всички необходими документи за изготвяне на
нотариалния акт, като срокът бил неопределен – „до набавяне на документите“, т.е. без
краен срок. Отделно от това, в чл. 3 от договора страните са постигнали съгласие, че
изброените в чл. 12 от предварителния договор документи са предварително проучени от
купувача и удостоверяват собствеността върху имота, като допълнително ще бъдат
представени документи, нужни за изповядването на сделката или такива, посочени от
нотариуса, а купувачът не е имал право да изисква каквито и да било други документи.
Волеизявлението на ищеца за развалянето на договора не е породило целения правен ефект,
тъй като не е даден подходящ срок за изпълнение. Единствената надлежна защита за
ответниците била да упражнят преобразуващото право да обявят договора за окончателен с
предявяването на иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Молят съда да отхвърли исковете като
неоснователни.
С предварителен договор от 14.04.2022 год. ответниците са се задължили да
прехвърлят на ищеца правото на собственост върху описания по-горе недвижим имот с
уговорена продажна цена 50 000 лева, от която сумата 5000 лева – задатък по смисъла на чл.
93 от ЗЗД, който служи като доказателство за сключване на договора и обезпечава неговото
изпълнение и се заплаща в брой от купувача в полза на продавачите, а остатъкът от
2
уговорената продажна цена в размер на 45 000 лева следва да бъде заплатена по банков път
по посочена сметка от продавачите в деня на окончателното изповядване на сделката пред
нотариус, в срок най-късно до 12 часа на 31.05.2022 год. пред нотариус с район на действие
Сливнишки районен съд. Посочено е, че при липса на някои от документите, нужни за
изповядване на сделката или други, посочени от нотариуса, продавачите се задължават да ги
набавят до деня на прехвърляне на имота пред нотариус /чл. 3/. Продавачите са заявили, че
описаният в договора имот е тяхна собственост и същият не е обременен с вещни права на
трети лица или тежести, както и че същият не е предмет на други договори, на
изпълнителен или исков процес. Посочено е, че при виновно неизпълнение на задълженията
от страна на продавачите да прехвърлят собствеността върху имота, то те дължат връщането
на заплатеното от купувача капаро. Двете страни са се задължили в уговорения срок да се
явят пред нотариуса с всички необходими документи за изповядване на сделката, като при
неявяване или неизправност на някоя от страните, същата се е задължила да организира в
срок от 7 дни нова дата за изповядване на сделката за своя сметка /чл. 11/. До изповядване на
сделката продавачите са се задължили да представят пред нотариуса в оригинал всички
изискуеми документи.
Представен е договор за посредничество от 14.04.2022 год., с който ищецът К. Т. е
възложил на изпълнителя – Ц.М. да извърши организирането на продажбата на описания по-
горе недвижим имот срещу възнаграждение в размер на 2000 лева, от която 1000 лева –
платими в брой в деня на сключване на предварителния договор и 1000 лева – в деня на
сключване на окончателния договор.
С покани-уведомления, връчени на ответниците на 09.08.2022 год. чрез ЧСИ Радост
Горанова-Чолакова с рег. № 925 на НК, ищецът ги е уведомил, че поради неизпълнение на
поетото от тях задължение да се явят за сключване на окончателен договор до 12 ч. на
31.05.2022 год. на описания имот, развалят сключения между тях предварителен договор за
покупко-продажба от 14.04.2022 год., поради липса на правен интерес от същия за купувача
след изпадането в забава на продавачите, както и поради обстоятелството, че последните не
разполагат с документи, годни да прехвърлят правото на собственост върху имота. Отправя
също така искане в 14-дневен срок от връчването на поканата всеки от ответниците да му
върне заплатения задатък от 2500 лева в двоен размер. Иска и възстановяване на сумата от
500 лева от всеки ответник, общо 1000 лева, които е заплатил на посредника Ц. М. по
договора за посредничество от 14.04.2022 год., като посочва и банкова сметка, по която да
му бъдат преведени дължимите суми.
Според показанията на св. А. – брат на К. Т., същият знае, че ищецът искал да закупи
имот, като самият свидетел му предоставил сумата 5000 лева в заем, за да плати капарото по
предварителен договор, който сключил през м. март-април 2022 год. за покупка на имот с
къща в района на гр. С.. Ищецът споделил със свидетеля, че с продавачите са подписали
предварителния договор, но чака документация, която се бави. Ищецът не успял да му върне
навреме парите, а чак след три месеца с обяснението, че сделката се провалила поради липса
на необходимите документи. Ищецът бил много разочарован, тъй като планирал отдавна да
3
купи такъв имот и положил много усилия сделката да се осъществи. Споделил, че провели
среща с нотариус, но получили отказ за изповядване на сделката, по причини, независещи от
ищеца. Свидетелят не знае да са водени преговори за продължаване на срока за сключване
на договора.
Свидетелят Н., който живее на съпружески начала с ответницата, твърди, че
последната има дял в наследствен имот в с. Т., като братът на ответницата намерил
брокерка, за да се осъществи продажба на имота. Сделката така и не била осъществена
поради забавянето на документи във връзка с делбата на имота. Продавачите се снабдили с
необходимите документи 2-3 месеца след получаване на поканите от ищеца.
При така установената фактическа обстановка съдът направи следните изводи от
правна страна:
Предявените искове са с правно основание чл. 93, ал. 2 вр. чл. 87, ал. 2 от ЗЗД и чл.
86, ал. 1 от ЗЗД.
В тежест на ищеца в настоящия спор е да проведе успешно главно доказване на факта
на сключване на предварителен договор между страните, прекратяването на договора чрез
разваляне поради виновното неизпълнение от страна на ответниците, както и размера на
подлежащата на връщане сума на отпаднало основание.
По делото се установи, че страните са сключили предварителен договор на 14.04.2022
год., по силата на който ответниците са се задължили да прехвърлят на ищеца правото на
собственост върху описания по-горе недвижим имот с уговорена продажна цена 50 000 лева,
от която сумата 5000 лева – задатък по смисъла на чл. 93 от ЗЗД, който служи като
доказателство за сключване на договора и обезпечава неговото изпълнение и е заплатена в
брой от купувача в полза на продавачите, а остатъкът от уговорената продажна цена в
размер на 45 000 лева е следвало да бъде заплатена по банков път по посочена сметка от
продавачите в деня на окончателното изповядване на сделката пред нотариус, в срок най-
късно до 12 часа на 31.05.2022 год. По делото страните не спорят, че капарото е заплатено
от страна на купувача по договора. Продавачите са декларирали, че са единствени
собственици на имота, както и че същият не е обременен с права на трети лица и вещни
тежести, договори за наем, искови молби, ограничени вещни права и др. Безспорно е, че към
определения с предварителния договор краен срок за сключване на окончателния договор,
ответниците не са били изключителни собственици на имота, тъй като не е бил сключен по
съответния ред приложения по делото договор за доброволна делба на съсобствения имот с
останалите наследници, както и че не са разполагали и представили пред нотариуса всички
необходими документи за изповядване на сделката.
В случая ответниците не са изпълнили своето задължение по чл. 3 от предварителния
договор като продавачи да представят до деня на изповядване на сделката за прехвърляне на
имота всички необходими документи пред нотариуса. При обективна невъзможност от
страна на продавачите да бъде спазен определения в договора срок – до 31.05.2022 год., а
именно: при невъзможност за набавяне на необходимите документи, „срокът се уточнява
4
допълнително до набавяне на документите“ /чл. 5/, а според чл. 11 от договора двете страни
са се задължили в уговорения срок да се явят пред нотариуса с всички необходими
документи за изповядване на сделката, като при неявяване или неизправност на някоя от
страните, същата се е задължила да организира в срок от 7 дни нова дата за изповядване на
сделката за своя сметка /чл. 11/. След като продавачите са в неизпълнение след 31.05.2022 г,
за да избегнат последиците на виновното неизпълнение, е следвало да предложат
удължаване на срока, като уточнят допълнително времето, необходимо за снабдяване на
документите. Налице е виновно неизпълнение на това задължение, като продавачите нито са
инициирали сключването на анекс /с оглед клаузата на чл. 5 от договора, според която
срокът може да бъде променян само с писмено споразумение между страните/, нито са
поискали нов срок, в който да се снабдят с необходимите документи, вкл. такива,
удостоверяващи изключителното им право на собственост върху имота. Купувачът е бил
изправен, като по делото не се спори, че ответниците не са се явили пред нотариуса за
изповядване на сделката на посочената дата, като към този момент продавачите безспорно
не са разполагали и не са представили всички необходими документи съобразно
уговореното.
Спорен е въпросът възникнало ли е правото на купувача да развали договора без
спазване на изискванията в чл. 87, ал. 1 ЗЗД, т. е да се "откаже"от договора при виновно
неизпълнение на договорено задължение.
За да бъде успешно упражнено правото на извънсъдебно разваляне на договора от
кредитора- изправна страна, трябва да е налице виновно длъжниково неизпълнение, за което
може да бъде ангажирана договорната му отговорност. Развалянето без кредиторът с
едностранното си волеизявление да даде подходящ срок за изпълнение на длъжника е
възможно единствено при условията на чл. 87, ал. 2 ЗЗД - когато е налице невъзможност за
изпълнение, за която длъжникът отговаря, при безполезност на изпълнението за кредитора,
породена от забавата на длъжника или когато е уговорено, че ще се изпълни в точно
определено време /фикс сделките/. Ищецът трябва да установи в процеса, при условията на
пълно и главно доказване, настъпване на някоя от посочените предпоставки, пораждащи в
негова полза право на разваляне без даване на подходящ срок за изпълнение /в този смисъл -
решение № 240 от 09.02.2018 г. по г. д. № 8838/2017 г., ІІ т. о. на ВКС; решение № 52 от
01.09.2015 г., по т. д. № 538/2014 г. на ІІ т. о. на ВКС; решение № 203/30.01.2012 г., по т. д. №
116/2011 г., ІІ т. о. на ВКС; решение № 100/03.07.2012 г., по т. д. № 307/2011 г., ІІ т. о. на ВКС
и др. /. Съдът намира, че по делото се доказа правото на разваляне на договора от страна на
ищеца поради невъзможност за изпълнение по вина на продавачите, предвид
обстоятелството, че ответниците не са били собственици на имота, респ. не са могли да
прехвърлят валидно правото на собственост върху него. С оглед това и купувачът не е
следвало да определя допълнителен срок за сключване на окончателния договор. Друго би
било разрешението в случая, когато купувачът е знаел, че сключва предварителен договор с
продавач, който към този момент не е бил собственик на имота, предмет на покупко-
продажбата и в определен срок се е очаквало да придобие собствеността върху него. По
5
делото продавачите изрично са декларирали в предварителния договор, че притежават в
пълен обем правото на собственост върху имота, поради което купувачът не е можел да
предполага намерението им да извършват делба с трети лица или да сключват каквито и да
било други сделки, за да се изисква от него да им дава допълнителен срок за снабдяване с
документи за собственост. Поради това следва да се приеме, че договорът е развален
едностранно от ищеца с приложените по делото покани-уведомления, връчени на
ответниците на 09.08.2022 год. чрез ЧСИ Радост Горанова-Чолакова.
Спорът по делото е в какъв размер се дължи връщането на капарото. По делото е
безспорно, че ищецът е платил при подписване на предварителния договор капаро /депозит/
в размер на 5000 лв. Съгласно т. 6 от договора, при неизпълнение на клаузите от договора от
страна на продавачите, те връщат на купувача полученото капаро, а при неизпълнение от
страна на купувача – той губи даденото капаро. Следователно, страните по предварителния
договор са придали на авансово платената сума обезпечителната и обезщетителна функция
на задатъка, като изрично са уговорили и последиците от неизпълнението – правото на
изправната страна да се откаже от договора, като задържи полученото капаро, респ.
претендира връщането му в уговорения размер, т. е. в размера на полученото капаро – 5000
лв. Ето защо, предвид диспозитивния характер на нормата на чл. 93, ал. 2 ЗЗД и
постигнатите между страните по договора изрични уговорки за последиците от
неизпълнение, въззивният съд намира, че за ищецът е възникнало правото да претендира
връщане на полученото от ответниците капаро в уговорения размер общо от 5000 лв. /по
2500 лв. от всеки ответник/, поради което предявеният иск следва да бъде уважен за този
размер, а за разликата до претендираните 5000 лева исковете срещу всеки ответник следва
да бъдат отхвърлени като неоснователни.
Тъй като крайните изводи на настоящата инстанция не съвпадат изцяло с тези на
районния съд, обжалваното решение следва да бъде отменено в частта, с която всеки от
ответниците е осъден да заплати на ищеца заплатен задатък по предварителния договор за
разликата над 2500 лева до пълния присъден размер от 5000 лева, ведно със законната лихва,
като вместо него постанови друго, с което да отхвърли исковете в тази част. В останалата
обжалвана част решението следва да бъде потвърдено. Предвид изхода на спора ищецът има
право на част от направените разноски в първоинстанционното производство в размер на
477,98 лева, съобразно уважената част от исковете. С оглед това решението следва да бъде
отменено и в частта, с която ответниците са осъдени да заплатят на ищеца разноски за
разликата над 477,98 лева. Въззиваемият следва да бъде осъден да заплати на всеки от
въззивниците сумата от 563,75 лева, представляваща направени по делото разноски,
съобразно отхвърлената част от исковете. Въззивниците следва да заплатят на въззиваемия
сумата 600 лева разноски в настоящото производство, съобразно отхвърлената част от
жалбата.
Воден от горното, Софийският окръжен съд
6
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 107 от 21.05.2024 год. по гр. дело № 850/2022 год., допълнено
с решение № 91/14.04.2025 год. на РС-С. в ЧАСТТА, с която ответницата Д. Д. М. от гр. С. е
осъдена да заплати на ищеца К. Т. Т. от гр. С. даден от него задатък по предварителен
договор от 14.04.2022 год. за покупко-продажба на следния недвижим имот: УПИ XII-105 в
кв. 8 по регулационния план на с. Т., община Д., заедно с построената в имота двуетажна
масивна вилна сграда за разликата над 2500 лева до пълния присъден размер от 5000 лева,
на основание чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД вр. чл. 87, ал. 2 от ЗЗД, ведно със законната лихва върху
тази сума, считано от датата на подаване на исковата молба – 23.12.2022 год. до
окончателното изплащане, както и в частта, с която ответниците са осъдени да заплатят на
ищеца разноски за разликата над 477,98 лева до 955,95 лева, като ВМЕСТО ТОВА
ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ иска на К. Т. Т. от гр. С. срещу Д. Д. М. от гр. С. за осъждане на
ответницата да заплати на ищеца задатък по предварителен договор от 14.04.2022 год. за
покупко-продажба на следния недвижим имот: УПИ XII-105 в кв. 8 по регулационния план
на с. Т., община Д., заедно с построената в имота двуетажна масивна вилна сграда за
разликата над 2500 лева до пълния присъден размер от 5000 лева, ведно със законната лихва,
на основание чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД вр. чл. 87, ал. 2 от ЗЗД и чл. 86 от ЗЗД, като
НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОТМЕНЯ решение № 107 от 21.05.2024 год. по гр. дело № 850/2022 год., допълнено
с решение № 91/14.04.2025 год. на РС-С. в ЧАСТТА, с която ответникът В. Д. М. от гр. С. е
осъден да заплати на ищеца К. Т. Т. от гр. С. даден от него задатък по предварителен
договор от 14.04.2022 год. за покупко-продажба на следния недвижим имот: УПИ XII-105 в
кв. 8 по регулационния план на с. Т., община Д., заедно с построената в имота двуетажна
масивна вилна сграда за разликата над 2500 лева до пълния присъден размер от 5000 лева,
на основание чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД вр. чл. 87, ал. 2 от ЗЗД, ведно със законната лихва върху
тази сума, считано от датата на подаване на исковата молба – 23.12.2022 год. до
окончателното изплащане, като ВМЕСТО ТОВА ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ иска на К. Т. Т. от гр. С. срещу В. Д. М. от гр. С. за осъждане на
ответника да заплати на ищеца задатък по предварителен договор от 14.04.2022 год. за
покупко-продажба на следния недвижим имот: УПИ XII-105 в кв. 8 по регулационния план
на с. Т., община Д., заедно с построената в имота двуетажна масивна вилна сграда за
разликата над 2500 лева до пълния присъден размер от 5000 лева, ведно със законната лихва,
на основание чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД вр. чл. 87, ал. 2 от ЗЗД и чл. 86 от ЗЗД, като
НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА К. Т. Т. ЕГН ********** от гр. С. да заплати на Д. Д. М. ЕГН **********
и В. Д. М. ЕГН **********, двамата от гр. С. сумата по 563,75 лева на всеки от тях,
7
представляваща направени по делото разноски, съобразно отхвърлената част от исковете, на
основание чл. 78, ал. 3 от ГПК.
ОСЪЖДА Д. Д. М. ЕГН ********** и В. Д. М. ЕГН **********, двамата от гр. С. да
заплатят на К. Т. Т. ЕГН ********** от гр. С. сумата 600 лева разноски в настоящото
производство.
ПОТВЪРЖДАВА решението в останалата обжалвана част.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8