РЕШЕНИЕ
№ 171
гр. Варна, 18.01.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 16 СЪСТАВ, в публично заседание на втори
ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Румяна Христова
при участието на секретаря Галя Ж. Дамянова
като разгледа докладваното от Румяна Христова Гражданско дело №
20213110111811 по описа за 2021 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по предявени искове, основани на чл.12,
ал.2 от Закона за арендата в земеделието.
Ищецът Потребителна кооперация „С. К.", ЕИК: *, претендира от съда
да постанови решение, с което да осъди ответниците В. Н. Х., ЕГН
**********, и Р. И. Х., ЕГН **********, с адрес на двамата ** ДА
ЗАПЛАТЯТ на П. К. „С. .", ЕИК *, със седалище и адрес на управление: **,
представлявана от В. М. М. сумата от общо 12 000 лв. /дванадесет хиляди/,
представляваща увеличена пазарна стойност на имот в местност „**", с
кадастрален № ** /*/, обособен в парцел № * /*/, от масив № * /*/ по плана за
земеразделяне на землище гр. Долни чифлик, в резултат на извършените от П.
К. „С. К.", ЕИК * със съгласието на арендодателя подобрения в имота,
предмет на Договор за аренда № 113 от 27.03.2004 г., през периода 2004-2005
г., изразяваща се в засаждане на трайни насаждения - ябълкови дръвчета,
ведно със законната лихва върху тази сума, считано от предявяване на
исковата молба до окончателното й изплащане.
Моли да му бъдат присъдени сторените по делото разноски, в т.ч. адв.
1
хонорар.
Обстоятелства, от които се твърди, че произтича претендираното
право:
На 27.03.2004 г. между Потребителна кооперация „С. К.", ЕИК *,
представлявана от В. М., като арендатор и А. Н. С., ЕГН **********, с адрес:
**, явяващ се предходен собственик на арендувания обект, като арендодател е
сключен Договор за аренда № 113 с нотариално заверени подписи от
нотариус А. А., peг. № * на НК под № *, том *, peг. № */2004 г. и вписан в
Служба по вписванията гр. Варна на 07.07.2004 г. под акт № *, том *, вх. peг.
№ *.
По силата на този договор арендодателят е предоставил на арендатора
за срок от 15 години ползването на недвижим имот, възстановен по ЗСПЗЗ,
съгласно Решение № 3992/1999 г. на Общинска поземлена комисия - гр.
Долни чифлик, а именно НИВА с площ 4,499 дка /четири декара
четиристотин деветдесет и девет кв.м/, находяща се в землището на г**, с
кадастрален № * /*/, обособен в парцел № * /*/, от масив № * /*/ по плана за
земеразделяне на землище гр. Долни чифлик, при граници и съседи на имота:
парцел № * /*/ - нива насл. на М. Г. С.; парцел № 223 /двеста двадесет и три/ -
полски път на км. Д. Ч.; парцел № * /*/ - нива на Е. З. Г. и парцел № * /*/ -
канал на МЗГАР - ХМС.
След сключването на Договора за аренда, в периода 2004-2005 г.,
арендаторът е извършил подобрения в преотстъпения му за ползване имот,
като е засадил трайни насаждения - 900бр.ябълкови дръвчета сорт „Флорина",
които са включени в изградената от арендатора овощна градина, цялата с
площ от 220дка.Тези действия арендаторът е предприел с оглед дадените му с
договора права и по-конкретно съгласно т.3, раздел IV, в която е предвидено,
че „Арендаторът има право да засади трайни насаждения върху арендуваната
земя, както и да изгради съоръжения, инсталации, огради и други подобрения,
необходими за тяхното отглеждане". Към момента на прекратяване на
договора 27.03.2019год. около 10% от дръвчетата са били погинали, като от
тях са останали плододаващи около 800броя.
Междувременно на 23.10.2013 година А. С. /А./ е продала имота на
трето лице - Д. И. И. (видно от стр. 2-ра от приложена справка №
818700/15.07.2021 г. на АВп.), който от своя страна е прехвърлил имота на Х.
2
А. Х. с нотариален акт за покупко-продажба на 28.10.2013 година( стр. 3 от
справка № 829308/17.07.2021 г. на АВп.), а той го е продал на ответника - Х.
Н. Х. на 04.09.2014 година, видно от справка № 829313/17.07.2021 г. - стр. и,
който към този момент е бил в брак с втория ответник - Р. И. Х., т.е.
арендувания обект е придобит в СИО.
Съгласно т. V.6 от посочения договор за аренда, „приобретателят на
арендувания обект на договора замества арендодателя като страна по
договора за аренда, ако същият е бил вписан". Както сочи по-горе, а и видно
от приложеното към исковата молба копие на процесния Договор за аренда,
същият е вписан на 07.07.2004 година, поради което ответниците като
приобретатели на арендувания обект са заместили първоначалния
арендодател и са длъжни, след като този договор е бил вписан, да изпълнят
задълженията, произтичащи от него. При законов режим на общност върху
придобитите през време на брака вещи и права върху вещи, за съпрузите се
поражда отговорност на задълженията, възникнали във връзка с
придобиването и/или отчуждаването им, независимо на чие име са
придобити.
Претендираната сума в размер на 12 000 лв. представлява остатъчна
стойност на засадените трайни насаждения (800 бр. по 15 лв. всяко), а
основанието за претенцията произтича от т. 9 от раздел III на арендния
договор, респ. чл. 12, ал. 2 от ЗАЗ, а именно: „При прекратяване на договора
за аренда, арендодателят дължи сумата, с която е увеличена стойността на
обекта на договора вследствие на извършените с негово съгласие
подобрения". Поради липса на изпълнение на задължението от страна на
ответника, то за ищеца възниква правен интерес от предявяване на
настоящата искова претенция и защита на неговите права по съдебен ред.
За пояснение сочи също, че за извършените подобрения в имота,
предмет на договора за аренда, а именно засаждане на трайни насаждния -
ябълкови дръвчета, не е необходимо отделно изрично писмено съгласие на
арендодателя, тъй като такова е дадено още при сключване на договора,
видно от клаузата на т. 3 на раздел IV от договора, при това в по-тежка от
предвидената в закона за такъв вид сделка форма, а именно нотариална
заверка на подписите на самия договор. Дори да се приеме, че не е налице
изрично писмено съгласие, то е налице конклудентно такова, изразяващо се в
3
последващо непротивопоставяне от страна на арендодателя на начина на
ползване на имота. Засаждането на дръвчетата е започнало в началото на
действие на договора и е било явно за арендодателя. В продължение на целия
срок на договора (15 години) същият не се е противопоставил на извършеното
подобрение.
Дори и да се приеме, че в настоящия случай приложение намира чл. 9
от ЗАЗ относно необходимостта от изрично съгласие на арендодателя за
изменение начина на трайно ползване на имота и извършените подобрения в
него, то такова съгласие отново е налице с оглед изричното предвиждане в
договора на правото на арендатора да извършва тези подобрения, съгласно т.
3 на раздел IV от договора. Тази клауза е уговорена свободно от страните в
сключения между тях Договор за аренда. Съгласно чл. 20а от ЗЗД, договорите
имат сила на закон за тези, които са ги сключили. В същия закон е установена
свобода за сключване на правни сделки, което се изразява във възможността
на страните да решат сами дали, кога и при какво съдържание и условия ще
сключат един договор, стига да са спазени изискванията на чл. 9 от ЗЗД, за
липсата на противоречие на договора с повелителните норми на закона и с
добрите нрави. Така установената нормативно свобода на договаряне касае
обема и вида на правата и задълженията на страните. Следователно в
настоящия случай арендаторът не е превишил пределите на предоставените
му с арендния договор права като е засадил ябълкови дръвчета в имота на
арендодателя и по този начин е извършил подобрения, които увеличават
стойността на обекта в сравнение с тази, която е имал преди това като нива. С
оглед на това обстоятелство арендаторът може да претендира от арендодателя
сумата, с която се е увеличила стойността на обекта, предмет на договора.
Ответниците в срока по чл.131 от ГПК, депозират отговор на
исковата молба.
Считат, че предявените искове не следва да бъдат допуснати до
разглеждане.
Твърденията, че ищецът не е материално легитимиран да получи
стойността на извършените в имота подобрения, тъй като намиращата се в
арендувания имот овощна градина е засадена не от него, а от предходния
арендатор - „И. К." АД още през 2002г., което се установява от приложените
от тях писмени доказателства за сключен с последния договор за аренда и
4
анекс към него. Това се доказва и от чл. IV, т. 6 от приложения от ищеца
договор за аренда от 27.03.2004г., с който Арендаторът (П. к. „С. К.") се
задължава да заплати от името на Арендодателя дължимите разходи и
остатъчна стойност на градината на „И. К." АД. Също така може да се
направи извод, че след като дръвчетата в процесния имот са заприходени като
ДМА на 30.07.2007г., а този момент съвпада с влизането им в плододаване, то
същите са били засадени най-късно през 2003г.
От посоченото по-горе, следва да се направи извод, че към датата на
закупуване на имота от г-н Х., в имота вече са били налични ябълкови
дръвчета, засадени от предходния арендатор "И. К." АД, въпреки че не е бил
сменен статутът на земеделската земя. В този смисъл не е доказано
твърдението за извършени подобрения, поради което и същите не подлежат
на остойностяване. При сключването на договора за аренда твърдените
подобрения вече са били налични в имота, поради което е неоправдано
претендирането им от ищеца. Уважаването на иска би довело до
неоснователно обогатяване на ищеца, което не следва да бъде допускано.
Овощната градина е била създадена преди 27.03.2004 г., съгласно
предходен договор за аренда и същевременно лицето А. С. се е освободила от
своето задължение за остатъчната стойност и разходите по изграждане на
градината, защото именно ответника от нейно име е поел задължение да
плати тези разходи. Това говори за някакви вътрешни уговорки между
ответника и Саркасян, в следствие на които последната не дължи нищо. От
това може да се направи извод, че и ответниците като приобретатели не
дължат каквото и да било.
Следва да се отбележи още, че процесният договор за аренда, приложен
като доказателство от ищеца е сключен за срок от 15 г. и е прекратен именно
с изтичането на уговорения срок. Предвид изграждането на градината за
интензивно плододаване и обстоятелството, че това плододаване е било
субсидирано, считат, че именно през този период са извлечени полезните
свойства на овощната градина, тъй като дръвчетата са на 17¬18 г. В
приложение № 1 към чл. 5, т. 1 от Наредбата за базисните цени на трайните
насаждения е посочено, че продължителността на периода на плододаване на
нискостеблените ябълки е 16 г. Не е уточнено в наредбата обаче за какъв вид
плододаване е определен този срок. Независимо от това, към 2019 г., когато е
5
бил прекратен договорът за аренда, вече са изминали 13 г. от предвидения
период на плододаване /дръвчетата са влезли в плододаване през 2007 г./, - по
твърденията на ищеца. При интензитета на ползването им, намират за
основателно, че овощната градина е амортизирана за срока на договора за
аренда. Още повече, че към момента на закупуването на процесния имот от
ответниците, част от дръвчетата са били изсъхнали, а останалите са били
обрасли с треви, бурени и храсти, не са били изрязани и не са били в добро
физиологично състояние. В този смисъл уважаването на заявената искова
претенция отново е предпоставка за неоснователно обогатяване на ищеца.
Тъй като до момента на получаване на исковата молба, ответниците не
знаят за съществуването на Потребителна кооперация „С. К.", ЕИК *, с
Председател В. М. М., г-н Х. отправя запитване до Държавен Фонд
„Земеделие", относно: установяване на ползвателя на земеделски имот,
находящ се в землището на Долни Чифлик, обл. Варна, с идентификатор **.
В получения отговор от ДФ „Земеделие" става ясно, че:За кампания
2014г., имотът е заявен за подпомагане по схемите и мерките за директни
плащания от „А. С." ЕАД. (След направена справка, установихме, че „А. С."
ЕАД също се представлява от лицето В. М. М.За кампания 2016г. до 2019г.,
имотът е заявен за подпомагане по схемите и мерките за директни плащания
от В. М. М. -лично! Както и от „С. А." ЕООД, с което дружество ответниците
имат вписан договор за аренда.За кампания 2015г. имотът не е заявен за
подпомагане.
Съгласно гореописаното, считат, че Потребителна кооперация „С. К.",
ЕИК * не са стопанисвали процесния имот, нито са полагали грижа на
търговец, което обуславя липсата на правен интерес от страна на ищеца.
Поради изложеното считат искът за недопустим и като такъв намират,
че не следва да бъде разглеждан.
Становище по основателността на исковете:
Считат предявения иск за неоснователен и недоказан, като го оспорват
изцяло по основание и размер, по следните съображения:
Договор за аренда № 113 от 27.03.2004 г. не е породил валидно
облигационно правоотношение между Армавени Н. С. и Потребителна
кооперация „С. К." - ищец по настоящото дело. Оспорват, че същият този
6
договор поражда правоотношение и между ищецът и ответниците по силата
на чл. 17, ал. 2 във връзка с чл. 12, ал. 2 от Закона за арендата в земеделието.
Считат, че Договора за аренда, на който ищецът основава своята претенция, е
нищожен поради липса на изискуемата форма за доказване - нотариалната
заверка на подписа на арендодателя е нищожна, поради нарушаване на
процедурата по удостоверяване на подписа на същото лице. Подписът в края
на Договора за аренда не е на А. Н. С. и това ще бъде доказано в течение на
процеса чрез назначаване на графическа експертиза. Това твърдение правят
на база Пълномощно подписано от А. Н. А. пред Нотариус В. Г. - PC - гр.
Варна, което прилагат. Нищожността на нотариалната заверка в настоящия
случай влече и нищожност на Договора за аренда, защото съгласно Закона за
арендата в земеделието тази усложнена форма е за действителност, а не само
за доказване. ТР.та съдебна практика е категорична по този въпрос.
След като Договорът за аренда не притежава необходимата форма, то
той няма как да бъде надлежно вписан в Имотния регистър и да бъде
противопоставим на ответниците. Те не са обвързани от неговото действие.
От друга страна се установява и в процеса ще бъде надлежно доказано,
че вписването на Договора за аренда не е направено по предвидения в
Правилника за вписване начин. Целта на Имотния регистър от неговото
създаване до днес е да се даде публичност на всички разпоредителни
действия и тежести върху недвижимите имоти. Арендата на земя е
дългосрочна и създава сериозни ограничения върху имота, поради това
съществуването на валиден аренден договор следва да бъде доведено до
знанието на всички граждани. Когато ответниците са пристъпили към
покупка на имота, те най-добросъвестно са направи справка в Имотния
регистър по имота. Тази справка е била извършена от нотариуса, изповядващ
сделката. Справката е показала липса на каквито и да било тежести върху
имота. За пълнота на изложението прилагат актуална справка, от която ясно
се вижда, че въпросният Договор за аренда не е отразен надлежно, т.е.
вписването не е постигнало своя оповестителен ефект. Справката се състои от
три страници и в нея са отразени осем вписвания/отбелязвания, но сред тях не
е наличен Договора за аренда, на който ищецът се позовава. За да бъдат
сигурни в собствеността и липсата на тежести ответниците са направили и
следваща крачка -изследвали са документите за собственост на предходните
собственици на имота. Така са стигнали до въпросното лице А. Н. А. /която
7
фигурира и под името С., очевидно това е едно и също лице, тъй като ЕГН е
същото/. По нейното ЕГН е направена от ответниците и втора справка. От нея
е видно, че лицето има много сделки, но сред тях няма сделка с конкретния
имот, а именно поземлен имот № * с площ от 4,500 дка с начин на трайно
ползване: Нива, трета категория, находяща се в землището на гр. Долни
чифлик, ЕКАТТ * общ. Долни чифлик, обл. Варна, в местност „*", при
граници №№ *, *, *, *. За пълнота прилагаме актуална справка от Имотния
регистър, извършена по ЕГН на лицето.
Следва да се има предвид, че индивидуализацията на недвижимия имот
е основно задължение, както за нотариусите, изповядващи сделки и
заверяващи договори за аренда, така и за съдиите по вливанията и всички
служители в съответната Служба по вписванията. Ако някой от тях е
допуснал грешка, то отговорност следва да се търси от него на основание
претърпени вреди, а не от ответниците, които в случая са били напълно
добросъвестни. В публичния имотен регистър следва ясно и точно да бъдат
отразени всички индивидуализиращи белези на всеки имот - вид, номер
/кадастрален или планоснимачен/, местонахождение, площ, съседи. Това
задължение ясно е разписано в Правилника за вписванията. Основната цел на
тази правна норма е да има прозрачност и яснота за гражданите, за да не се
допускат грешки при обследването на имотите и да се подсигури основната
оповестителна функция на имотния регистър и да се защити от злоупотреби
гражданския оборот.
В конкретния случай от справките, за които споменават по-горе, такава
публичност не е постигната. Ако Договора за аренда № 113 от 27.03.2004 г. е
бил надлежно подписан и вписан с всички индивидуализиращи белези на
недвижимия имот, отвениците са щели да установят тази тежест върху имота
и едва ли биха пристъпили към сключването на сделка за него или най-
малкото биха потърсили контакт в Арендатора за уреждане на имуществените
отношения. За неговото съществуване те не са могли дори да предположат.
Видно от справката по ЕГН на С. (А.) е, че има некоректно вписване на
множество имоти. Ясно е, че формулировка от вида „ПОЗЕМЛЕН ИМОТ,
ЗЕМ. ЗЕМЯ в землището на гр. Долни чифлик" без посочване на каквито и да
било номера, не създава прозрачност и публичност, защото сигурно в това
землище има хиляди имоти. Как тогава добросъвестният гражданин може да
8
получи търсената информация? В конкретния случай не може да се приеме,
че Договора за аренда е надлежно вписан, съответно противопоставим и
обвързващ по някакъв начин ответниците като приобретатели на имота. Те в
случая са направили всичко възможно, за да изследват имота, който купуват и
са напълно добросъвестни, поради което не могат да бъдат товарени с чужда
отговорност и не дължат каквато и да било обезщетение за подобрения на
имота.
Действително на 04.09.2014 г. ответниците са станали собственици на
поземлен имот № ** с площ от 4,500 дка с начин на трайно ползване: Нива,
трета категория, находяща се в землището на гр. Долни чифлик, ЕКАТТ *
общ. Долни чифлик, обл. Варна, в местност „*", при граници № *, *, *, *,
съгласно Нотариален акт за покупко-продажба № *, том *, per. № *, дело №
*/2014г. на нотариус per. № 549 на НК, вписан в Служба по вписванията гр.
Варна под акт № *, том *,дело № *.
Преди да се изповяда сделката е направена справка за имота чрез
отдалечен достъп в Имотния регистър, от която става ясно, че за имота няма
вписани ограничения.
Към момента на сключване на договора, процесният имот е
необработваем. За посадените ябълкови дръвчета не са били полагани
никакви грижи. Поради тази причина при сключването на посочения по-горе
договор, опредЕ.та продажна цена за два имота с обща площ 9.000дка. е в
общ размер на 1600 /хиляда и шестстотин лева/.
При сключване на договорът за покупко-продажба, на ответниците не е
било известно по отношение на имота да е сключен и вписан договор за
аренда, за това на 01.07.2015г. е сключен Договор за аренда на земеделска
земя Акт № *, том *, peг. № *, с който същият е предоставен за временно и
възмездно ползване на „С. а." ЕООД. Този договор е вписан в Службата по
вписвания гр. Варна на 02.07.2015г. със срокът на арендата -10 години.
Следва да се има предвид, че през периода, през който г-н Х. е бил собственик
на имота с него не е потърсен контакт от представител на Потребителна
кооперация „С. К.".
Следва да се има предвид, че процесният имот е обработван и
поддържан във времето между 2015г.-2019г. единствено и само от „С. а."
ЕООД.
9
През 2019г. имотът е бил продаден от Ответниците на Д. К. Д. с
Нотариален акт за покупко-продажба № *, том *, per. № *, дело № * от 2019г.,
така че към момента ответниците не са негови собственици.
Молят съдът да прецени и пасивната легитимация по иска, като те
считат, че не са пасивно легитимирани да отговарят по така предявения иск.
След получаване на исковата молба правят изследване на твърденията
на ищеца и съответни справки по извършените в Търговския и Имотния
регистър вписвания. Ето на кратко каква е ситуацията:
А. Н. С. на 12.08.2002 г. е подписала в качеството си на арендодател
Договор за аренда № * от 12.08.2002г. с „И. К." АД ЕИК * в качеството му на
арендатор. С предмет Нива с пространство 4,499 дка, в същото землище и
местност с кадастрален № *, обособен в парцел № *, от масив №*, по плана
на земеразделяне на землище гр. Долен чифлик.
Въпросният договор е давал възможност на „И.К." АД да извършва
подобрения в имот, да засажда трайни насаждания върху арендуваната земя.
Срокът на договора е 15 години. Основния предмет на дейност на
дружеството бил „Отглеждане на лозови, овощни и други трайни
насаждения".
Към момента „И. К.я" АД е заличено като търговец след приключена
процедура по несъстоятелност. Производството по несъстоятелност е било
открито с Решение от 22.10.2004 г. по дело № 836/2004 г. на Окръжен съд
Варна, като началната дата на неплатежоспособността е 19.12.2003 г.
Предполагат че, Дружеството е направило опит да се освободи от част
от имуществото си. Това предположение се потвърждава от факта, че
синдикът на въпросното дружество е водил дело за прогласяване на
нищожността на предсрочното прекратяване на Договора за аренда от
12.08.2002 г., това дело е завършило с отхвърляне на иска, Така в кР. сметка
Договор за аренда № 83 е бил прекратен предсрочно с Анекс № 1/27.03.2004
г., вписан в Служба по вписванията гр. Варна под акт № 80, том VI, вх. per. №
7937/24.04.2004 г. В Анекса т. 3 изрично е записано, че Арендодателят се
задължава да заплати направените до момента разходи и остатъчната
стойност на овощната градина до 31.12.2004 г. Това ясно показва, че към онзи
момент в поземления имот вече е съществувала овощна градина.
10
Интересен е фактът, че „И. К." АД и ответника Потребителна
кооперация „С. К." се представляват от едно и също лице В. М.М.
Следва да се обърне внимание на обстоятелството, че в деня на
подписване на анекса е бил подписан и Договор за аренда № * между А. Н. С.
и ответника П. к. „С. К.". Това навежда на мисълта, че арендата е преминала в
ръцете на свързан с неплатежоспособното дружество субект. Насажденията
вече са били направени и само чисто формално се е сменил техния арендатор.
Самият ответник с полагането на подписа си под Договора за наем със С., а С.
с подписването на Анекса за прекратяване на първия договор за аренда
потвърждават че овощната градина е съществувала преди 27.03.2004 г. в
цитираните договор и Анекс ясно се уреждат отношенията касаещи
насажденията, от това може да се направи извод че те вече са съществували.
С излагането на тези факти оспорват твърдението на ищеца, че насажденията
са правени през 2004-2005 г., най-вероятно те датират от август 2002 г. и са
направени не от ищеца, а от друг правен субект - „И. К." АД.
При съпоставка на двата договора за аренда е очевидна приликата в
текстовете, те са почти идентични, единствената разлика е т. 6 от Раздел IV
„Права и задължения на арендатора" от Договора за аренда № 113/27.03.2004
г. В нея е посочено едно от задълженията на Арендатора, а именно той следва
„да заплати от името на Арендателя /т.е. А. Н. С./ дължимите разходи и
остатъчната стойност на градината на „Интерфрукт Камчия" АД гр. Долни
Чифлик до 31.12.2004 г. Този текст показва две неща, че: Към 27.03.2004 г.
овощната градина с ябълкови дървета вече е съществувала. Нейната
остатъчна стойност е била платена на „И. К." АД от Арендодателя А. Н. С.
именно чрез ищеца кооперация „С. К.". Ако кооперацията не е изпълнила
поетото парично задължение, то не може да търси отговорност нито от С.,
нито от Приобретателите - ответници по настоящия иск.
Отделно от горното, считат че ищецът не е представил доказателства, че
в резултат на извършените от Потребителна кооперация „С. К." подобрения е
увеличена стойността на имота, предмет на договора за аренда. Не са
представени доказателства за пазарната стойност на имота, при сключването
на Договор за аренда № 83 от 12.08.2002г. и към момента на неговото
прекратяване, които стойности би следвало да се съобразят при определяне
на претенцията на ищеца, тъй като от момента на прекратяване на същия са
11
изминали две години, след които ищецът е изчислил претендиралите от него
суми по настоящия иск.
Оспорват представения Договор за аренда № *, сключен на 27.03.2004г.,
между А. Н.С. и П. к. „С. К.". Считат, същия за недействителен, тъй като
подписът не е положен от А. Н. С.
С оглед изложеното, молят съда да остави предявените искове без
разглеждане като недопустими, а ако това не бъде направено, то молят да
постанови решение, с което да отхвърли изцяло иска като неоснователен и
недоказан, както по основание така и по размер.
Молят да им бъдат присъдите направените в настоящето производство
съдебно-деловодни разноски.
В съдебно заседание ищецът поддържа исковете. В хода по същество
процесуалния представител на ищеца моли съда да уважи исковете,както и да
му присъди сторените разноски.
В съдебно заседание ответниците поддържат отговора на исковата
молба. В хода по същество на делото молят съда да отхвърли исковете и да
им присъди разноски.Процесуалния представител на ответниците депозира
писмени бележки.
Съдът въз основа на събраните по делото доказателства, преценени
поотделно и в тяхната съвкупност във връзка с твърденията , възраженията и
доводите на страните и при съобразяване с разпоредбите на чл.235 и сл. от
ГПК , приема за установено от фактическа страна следното:
По делото е приет ,представения от страна на ищеца заверен препис от
договор за аренда от 27.03.2004год. ,сключен между А. Н. С. и П. К. „С. К.".
Не е видна датата на която са нот.заверени подписите на страните по
договора. Нотариуса , който е извършил заверката е с район на действие
ВРС,вписан в регистъра при НК с рег.№316.Не е четлив печата, който
удостоверява вписването на договора. От същия е виден подпис, без имена на
лицето от което изхожда и съвсем ясно е записана дата на вписване
07.07.2004год. , том IX.
По силата на горепосочения договор А. Н. С. , като арендодател
предоставя за непрекъснато ползване от арендатора в течение на 15година
следните свои недвижими имоти,възстановени по ЗСПЗЗ, съгласно решение
12
№ 3992/99год. на Общинска поземлена комисия Д. Ч. а именно: Нива с
пространство 4.499дка, находяща се в землището на гр.Долни Чифлик,
обл.Варненска, в местността „**“ с кадастрален №*, обособен в парцел №* от
масив №* по плана за земеразделяне на землище гр.Д.Чифлик. Съгласно
раздел *,т.* от Договора – При прекратяване на договора Арендодателят
дължи сумата с която се е увеличили стойността на обекта на договора
вследствие на извършените с негово съгласие подобрения.
Прието за безспорно и ненуждаещо се от доказване в отношенията
между страните е ,че подписът в договора за аренда от 27.03.2004год. не
изхожда от лицето А. Н. С.
Приобщена към доказателствата по делото е папка ПК „С. К.“ град
Долни Чифлик, овощна градина –Ябълки, в местността „*“масив *. Същата
съдържа схема на засаждане на овощна градина с ябълки; фитосанитарен
контролен лист; протокол за въвеждане в плодадаване и заповед №54 от
25.07.2007год.
По искане на ищеца по делото са приети в заверен препис следните
издадени от АВ справки: справка №818700/15.07.2021год. чрез отдалечен
достъп по данни за физическо/юридическо лице за всички служби по
вписвания за вписвания, отбелязвания и заличавания за периода от
01.01.1991год. до 15.07.2021год. за лицето А. Н. А./л.15-16/; справка
№829308/17.07.2021год. чрез отдалечен достъп по данни за
физическо/юридическо лице за всички служби по вписвания за вписвания
,отбелязвания и заличавания за периода от 01.01.2013год. до 16.07.2021год. за
лицето Д. И. И./л.17-18/ и справка №829313/17.07.2021год. за лицето Х. А.
Х./л.19/
По искане на ответниците към доказателствата по делото е приет
договор за аренда от 12.08.2002год. сключен между А. Н. С. и „И. К.“АД
надлежно вписан в СВ на 14.08.2002год., съгласно който договор А. Н. С.
предоставя за непрекъснато ползване от арендатора в течение на 15година
следните свои недвижими имоти,възстановени по ЗСПЗЗ, съгласно решение
№ 3992/99год. на Общинска поземлена комисия Долни Чифлик, а именно:
Нива с пространство 4.499дка, находяща се в землището на гр.Долни
Чифлик, обл.Варненска, в местността „*“ с кадастрален №*, обособен в
парцел №* от масив №* по плана за земеразделяне на землище гр.Д.Чифлик.
13
Съгласно раздел *,т.* от Договора – При прекратяване на договора
Арендодателят дължи сумата с която се е увеличили стойността на обекта на
договора вследствие на извършените с негово съгласие подобрения.
С анекс №*,том *,рег.№*/2004год. А. Н. С. и „И. К.“АД се договарят ,че
прекратяват договора за аренда от 12.08.2002год., считано от 31.03.2004год.
Съгласно анекса арендодателят се задължава да заплати направените до
момента разходи и остатъчна стойност на овощната градина до 31.12.2004год.
По силата на нот.акт №*,том *,рег.*,дело */2014год. на нотариус В. Г. с
район на действие ВРС , на 04.09.2014год. ответникът В. Н. Х. закупува от Х.
А. Х. правото на собственост върху два поземлени имоти, сред които
попада имот № 117015 с площ от 4.500дка с начин на трайно ползване Нива ,
трета категория, находящ се в землището на град Долни Чифлик, в
местността *.
Към доказателствата по делото е приет приемо-предавателен протокол
от 04.09.2014год.,който с подписите на В. Н. Х. и Д. К. Д., като пълномощник
на Х. А. Х.се удостоверява, че е предаден закупения с нот.акт №*,том
*,рег.*,дело */2014год. имот № * с площ от 4.500дка, като необработваем с
изоставени неплодородни ябълкови дръвчета.
С договор за аренда на земеделска земя акт №*,том *,рег.№* от
01.07.2015год. от 01.07.2015год. В. Н. Х. отдава под аренда на С. А. ЕООД
имот № * с площ от 4.500дка. за срок от 10 десет години. При подписване на
договора за аренда отново е съставен приемо-предавателен протокол, който е
подписан между страните по договора за аренда с който протокол е
удостоверено, че е предаден за аренда зем.имот с изоставени неплодородни
ябълкови дръвчета.
По силата на нот.акт №*, том *, рег.№*, дело №*/2019год. на
30.09.2019год. В. Н. Х. и Р. И. Х. продават на Д. К. Д. процесният имот № * с
площ от 4.500дка.
По делото е прието заявление от ответника , ведно с отговор към
него/л.63-65/.
Справка за отдаленечн достъп по дадни за имот, издадено от СВ-Варна
/л.66-68/.
По делото е прието копие на писмо до пълномощника на ищеца от ДЗМ
14
/л.110-111/, както и копие от писмо изпратено от ДФЗ по делото/л.113-114/.
В полза на всяка от страните са ангажирани гласни доказателства.
Показанията на свидетелите съдът цени в часттите , които съдържат
относими към предмета на делото данни и преценени с писмените
доказателства по делото са непротиворечиви.
Гореизложената фактическа обстановка мотивира съдът да изведе
следните правни изводи :
Разглежданите в настоящото производство искове, произтичат от
неизпълнение на задължение за обезщетяване на арендатора по прекратен
договор за аренда. Правната квалификация е в разпоредбите на чл.12,ал.2 от
ЗАЗ, а не както е записано в доклада на делото - чл.79, ал.1 от ЗЗД.
Закона за арендата в земеделието е предвидено отдаването на
земеделските земи /обекти по чл. 1, ал.З ЗАЗ/, да се извършва с аренден
договор в писмена форма с нотариалана заверка на подписите/ чл.3, ал.1 ЗАЗ/.
При наличие на специална законова регламентация са неприложими общите
правила на ЗЗД, регламентиращи отделните видове договори. Въведената от
законодателя форма на арендния договор се явява условие за
действителността на договора.
В настоящия случай ищецът се позовава на договор за аренда,сключен
между него и лицето А. Н. С. Въз основа на клаузите по този договор и по –
точно раздел III,т.9, претендира след прекратяване на договора, ответниците
да му заплатят процесните суми , който представляват увеличената стойност
на обекта на договора, вследствие на извършените със съгласието на
арендодателя подобрения. Насочва иска към ответниците, тъй като същите
към момента на прекратяване на договора са собственици на имота и според
него обвързани от арендния договор сключен между него и А. Н. С.
Така сочената от договора разпоредба, произтича от чл.12,ал.2 от ЗАЗ.
За да може обаче да се ползва от тази разпоредба, ищецът следва да установи,
че ответниците са валидно обвързани от договора за аренда сключен между
ищеца и А. Н. С. и като страна по този договор към момента на изтичане на
срока му отговарят за договореността, основана на чл.12,ал.2 от ЗАЗ. Тези
обстоятелства ищецът в хода на производството по делото не установи по
никакъв начин. Независимо ,че се позовава на този договор същият не оспори
възраженията на ответниците, че подписът по договора не изхожда от лицето
15
А. Н. С. Това обстоятелства беше прието за безспорно и ненуждаещо се от
доказване в отношенията между страните. Предвид на това настоящият
съдебен състав приема, че не е спазена предписаната от закона форма.
Писмената форма с нотариална заверка е условие за действителност на
арендния договор, като неспазването й обуславя нищожността му на
основание чл.26,ал.2 от ЗЗД./ В тази насока е съдебната практика, установена
с ТР №2/20.07.2017год. на ОСГТК по ТД№2/2015год. на ВКС./.
След като договорът за аренда е нищожен на посоченото по-горе правно
основание, ищецът не може да черпи права, позовавайки се на разпоредби,
които произтичат от него и да обвързва ответниците, като впоследствие
придобили през 2014год. собствеността върху имота,т.е. да им вменява
отговоронст , която произтича от нищожен договор. В този смисъл и
наведените от ищеца доводи, че подписът изхожда от пълномощник , който
не е вписан в договора за аренда и гласните доказателства в насока , че
Армавени Назарет Саркисян е имала воля да упълномощи лице, което да
сключи процесния договор за аренда се явяват неотноси и по-никакъв начин
не контрират извода на съда за нищожност на договора за аренда сключен
между ищеца и А.Н. С.
Освен горното , ищецът не ангажира и представи доказателства, че в
резултат на извършените точно от Потребителна кооперация „С. К."
подобрения е увеличена стойността на имота, предмет на договора за аренда с
претендираната стойност. Не представи доказателства за пазарната стойност
на имота, при сключването на Договор за аренда № 83 от 12.08.2002г. и към
момента на неговото прекратяване, които стойности би следвало да се
съобразят при определяне на претенцията на ищеца, тъй като от момента на
прекратяване на същия са изминали две години, след които ищецът е
изчислил претендираните от него суми по настоящия иск.
Съгласно разпоредбата на чл. 162 ГПК , когато искът е установен по
основане, но няма достатъчно данни за неговия размер, съдът определя
размера по своя преценка или взема заключение на вещото лице. В
настоящият процес тази разпоредба е неприложима, защото предявения иск
по чл. 12, ал. 2 ЗАЗ не е установен по своето основание. Същият не е
установен по основание , защото ищецът не установи , че претендираната
увеличена стойност е за извършени със съгласието на арендодателят по
16
процесния договор за аренда подобрения. След като договорът за аренда
между ищеца и А. Н.С. е нищожен няма как лицата, който в последваща
договор за покупко-продажба , осъществен през 2014год. са придобили
собствеността , да носят отговорност по този договор. Това е така защото
съгласието на арендодателя за извършените подобрения е нормативно
регламентирано в чл. 12, ал. 2 ЗАЗ, като условие за възникване на
облигационно вземане на арендатора за увеличената стойност на имота
вследствие на тези подобрения. Освен това разпоредбата на чл. 9, ал. 3 ЗАЗ,
предвижда, че арендаторът може да изменя начина на трайно ползване на
обекта на договора и да извършва подобрения в него само с предварително
писмено съгласие на арендодателя, като съгласие не е необходимо, когато
измененията и подобренията не се отразяват върху ползването на обекта на
договора след изтичане на срока на договора.В случая засадените ябълкови
дръвчета се отразяват върху ползването на имота с отразено в арендния
договор предназначение "нива", поради което за тяхното засаждане е било
необходимо предварително писмено съгласие на арендодателя.Съдът счита,че
уговореното в посочената клауза право на арендатора да засади трайни
насаждения върху арендуваната земя не може да бъде квалифицирано като
предварително писмено съгласие на арендодателя по смисъла на закона. Този
извод следва от уговореното по чл. IV. 3 във връзка с тази по чл. IV. 4 от
договора, последната предвиждаща, че арендаторът има право да подобрява
земята, само в случай, че това не се отразява върху ползването на обекта след
изтичане на срока на договора. Двете клаузи на практика възпроизвеждат
съдържанието на цитирания по-горе законов текст на чл. 9, ал. 3 ЗАЗ, поради
което тълкуването на действителната воля на страните, при условията на nap.
1 ДР на ЗАЗ във вр. чл. 20 ЗЗД, следва да се разбира в смисъл, че правото на
арендатора за засаждане на трайни насаждения се ограничава до онези от тях,
които не биха променили предназначението на предоставената под аренда
нива. Това разрешение съответства на житейската логика и на смисъла на
закона - съгласието на арендатора е необходимо да бъде дадено
предварително, писмено и изрично за конкретните подобрения (насаждения),
за да може същият да прецени как биха се отразили те на имота след
прекратяване на договора, в т.ч. на продуктивните възможности на почвата и
пригодността й за производство на съответните видове растителна продукция,
относими към категоризацията на земеделската земя и ползването й по
17
предназначение. Противното би довело до противоречие с принципа на
добросъвестност като граница на свободата на договаряне, позволявайки на
арендатора да извършва трайни насаждения в имота по свое усмотрение,
което на практика би довело и до заобикаляне на закона.
Горнота налага извода ,че в договора за аренда не се съдържа
предварително съгласие на арендодателя за засаждането на ябълковите
дръвчета в имота, което също е достатъчно основание съдът да приеме иска
за неоснователен.
За пълнота на изложението съдът излага, че напълно споделя доводите
на ответниците , че съвкупната преценка на доказателствата по делото налага
извода, че към момента на сключване на договора за покупко-продажба на
ответника Х., имотът е бил необработваем и за посадените ябълкови
дръвчета не са полагани никакви грижи. Тези обстоятелства се установяват от
приетите по делото два приемо-предавателни протокола и гласни
доказателства, събрани в полза на ответника. Освен това намиращата се в
имота овощна градина е засадена не от ищеца по делото, а от предходния
арендатор - „И. К." АД още през 2002г., видно от предхождащ процесния
договор 12.08.2002год. сключен между А. Н. С. и „И. К.“АД надлежно
вписан в СВ на 14.08.2002год.Този договор е бил прекратен с анекс №*,том
*,рег.№*/2004год., подписан между А. Н. С. и „И. К.“АД , като отнощшенията
за заплащане на направените до момента разходи и остатъчна стойност на
овощната градина е уговорено да бъдат заплатени от А. Н. С. до
31.12.2004год.
Вземайки предвид горното , настоящият съдъбен състав намира искът
зарзглеждан в настоящото прозиводство за неоснователен и постановява
решение с което го отхвърля.
Съобразно изхода от делото пред настоящата инстанция и на основание
чл. 78, ал. 3 от ГПК , следва да се уважи искането на ответниците за
присъждане на сторените по делото разноски за адв. възнаграждение в размер
от 2500лв.Така присъденото възнаграждение е дължимо на двамата
ответника, същото е съобразено с фактическата и правна сложност на делото
и трите съдебни заседания проведени по делото, в който процесуалния
представител на ответниците е участвал.
18
Водим от горното съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска на ПОТРЕБИТЕЛНА КООПЕРАЦИЯ „С. К.", ЕИК
* със седалище и адрес на управление: **, представлявана от В. М. М. срещу
В. Н. Х., ЕГН **********, и Р. И. Х., ЕГН **********, с адрес на двамата г**
, за осъждане на ответниците да заплатят на ищеца , сумато от общо 12 000
лв. /дванадесет хиляди/, представляваща увеличена пазарна стойност на имот
в местност „**", с кадастрален № * /**/, обособен в парцел № * /*/, от масив
№ * /с*/ по плана за земеразделяне на землище гр. Долни чифлик, в резултат
на извършените от ПОТРЕБИТЕЛНА КООПЕРАЦИЯ „С. К.", ЕИК * със
съгласието на арендодателя подобрения в имота, предмет на Договор за
аренда № 113 от 27.03.2004 г., през периода 2004-2005 г., изразяваща се в
засаждане на трайни насаждения - ябълкови дръвчета, ведно със законната
лихва върху тази сума, считано от предявяване на исковата молба до
окончателното й изплащане , на основание чл.12,ал.2 от ЗАЗ.
ОСЪЖДА ПОТРЕБИТЕЛНА КООПЕРАЦИЯ „С. К.", ЕИК * със
седалище и адрес на управление: **, представлявана от В. М. М.в да заплати
на В. Н. Х., ЕГН **********, и Р. И. Х., ЕГН **********, с адрес на двамата
**, сумата от 2500лв., представляваща сторени по делото разноски, на
основание чл.78, ал.3 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване в двуседмичен срок от
връчването му на страните пред Варненски окръжен съд.
На страните да се връчат преписи от решението.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
19