Р Е Ш Е Н
И Е
гр. София, 30.10.2019г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, І-1 състав, в публичното заседание на пети февруари през две хиляди и деветнадесета година, в състав:
СЪДИЯ: Екатерина Стоева
при секретаря Весела Станчева
разгледа гр.д. № 85 по описа за 2017г.
на съда и за да се произнесе взе предвид следното:
Предмет на производството е
предявен от А.С.Х. против „Б.П.Б.“ АД *** осъдителен иск за сумата
57 024.98лв. на основание чл.72 ЗС, представляваща обезщетение за
извършени подобрения в недвижим
имот-редова вила № А-4 с обща застроена площ 216.70 кв.м. с идентификатор 02837.9.126.1,
изградена в поземлен имот № 022112 в землището на гр.Батак, местността
„Радецки“ целият с площ 178 кв.м., с идентификатор 02837.9.126 по кадастралната
карта и кадастралните регистри на
гр.Батак, одобрени със Заповед № РД-18-10/12.04.2011г. на изп.директор на АГКК,
с предявено право на задържане по чл.72, ал.3 ЗС до заплащане на подобренията,
а при условията на евентуалност сумата 57 024.98лв. на основание чл.59 ЗЗД, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до изплащането.
Ищецът излага, че на 20.04.2009г. сключил с „Б.П.“ ООД предварителен договор,
по силата на който дружеството се задължило да изгради в уговорената степен на
завършеност и му прехвърли правото на собственост върху следния недвижим имот:
Двуетажна редова вила № А-4 със сутерен, партер и един етаж, състоящ се от едно
помещение с площ 70.40кв.м., състояща се на партер от котелно, стълбищна
клетка, тоалетна, дневна с кухненски бокс и трапезария и тераса със застроена
площ за партер от 86.70 кв.м., състояща се на единствен етаж от стълбищна
клетка, две спални, баня с тоалетна и тераса със застроена площ за етажа от
59.60 кв.м. или обща застроена площ на цялата вила от 216.70 кв.м., изградена в
поземлен имот № 022112, находящ се в землището на гр.Батак, местността
„Радецки“, с начин на трайно ползване-индивидуално застрояване, целият с площ 178 кв.м., по кадастрална карта и
кадастрални регистри съставляващ ПИ с идентификатор 02837.9.126, начин на
трайно предназначение на територията-урбанизирана, начин на трайно ползване-ниско
застрояване, номер по предходен план 022112 и сграда с идентификатор
02837.9.126.1 със застроена площ 65 кв.м., два етажа и
предназначение-многофамилна жилищна сграда, срещу продажна цена от 120 000
евро. Към деня на сключване на договора върху имота била учредена договорна
ипотека в полза на „Б.П.Б.“ АД, вписана на 04.07.2007г., която продавачът се
задължил да заличи преди сключване на окончателния договор. Ищецът заплатил
продажната цена-20 000 евро към деня на предварителния договор и
останалите 90 000 евро на вноски в периода до 04.02.2011г. Съгласно
уточнителна молба от 04.07.2017г. владението върху имота било предадено на
ищеца на 04.02.2011г. без да е завършен съгласно предвиденото в договора и без
да е получен Акт обр.16. Продавачът не изпълнил и задължението да заличи
ипотеката и сключи окончателен договор. При предаването имотът бил в следната
степен на завършеност: Сутерен-застроена площ 54.20 кв.м. с разпределение от
две помещения:под-на бетонова плоча; стени-бетонови; таван-на бетонова плоча;
Партер /първи етаж/-застроена площ от 86.70 кв.м. с разпределение: тераса вход
с настилка от теракот; входно антре, дневна с кухненски бокс, котелно и
тоалетна; под-настилка плочи теракота, стени и таван-гипсокартон, шпакловка;
стълбищна клетка стъпала от гранит /мрамор/ изработени по размери;
стени-гипсокартон, шпакловка; Втори етаж-застроена площ 59.60 кв.м. с
разпределение: площадка-теракота, две стаи; под-дюшеме само наковано;
стени-гипсокартон, шпакловка, таван-видими греди и между тях накована ламперия;
баня по-теракота, стени и таван-гипсокартон; дограма ПВЦ със стъклопакет,
външни и вътрешни врати-масивни; изградена В и К и ел.инсталация. Поради
неизпълнение задълженията на продавача твърди със свои средства в периода
04.02.2011г.-20.06.2012г. да е завършил имота, изградил водопровод до сградата
и ограда, както и сериозни ремонтни дейности по вид, както следва: 1. Входно
антре и сауна-каменна зидария с дебелина 0.60м.; покривна конструкция;
покриване с керемиди Брамак; гипсокартон по стени; електроинсталация /точки/; В
и К инсталация /точки/; изолация от каменна вата за сауна; дървена обшивка за
сауна; импрегниране и лакиране на обшивката със специален лак против паразити и
гниене; оборудване на сауна; фаянс по стени за баня; теракот по подове; доставка
и монтаж на вана и душ-батерия; настилка от мраморни плочи; 2. Пристройка и
надстройка от западната фасада-каменна зидария с дебелина 0.60м.; кофраж за
колони, греди и плочи; арматура за колони, греди и плочи; бетон Б20 за колони,
греди и плочи; покривна конструкция; доставка и монтаж на ПВЦ дограма;
покриване с ондулин; настилка от мрамор; 3. Реконструкция на сутерен-преградни
стени от тухлена зидария; теракот по подове; зидария на комин; изолация и
облицовка на комин с каменни плочи; 4. Ограда-метална ограда; настилка от бетон
с арматурна мрежа и подложки от чакъл; 5.Отопление и вентилация-отоплителна
инсталация; доставка и монтаж на алуминиеви радиатори; доставка и монтаж на
котел на пелети, всичко на обща стойност 57 024.98лв. За вземанията си към продавача „Б.П.“ ООД
ответникът „Б.П.Б.“ АД насочил принудителното изпълнение върху имота по образуваното
изп.д.№ 20148870400191 по описа на ЧСИ Д. Д., с район на действие ОС-Пазарджик,
чрез проведена публична продан от 12.05.2014г.-12.06.2014г., в която ответникът
участвал и имотът възложен нему с постановление от 18.08.2014г. за сумата
109 252.80лв. Твърди тази цена да е значително под пазарната стойност,
възлизаща на 144 360лв. без извършените от ищеца подобрения и 195 380лв.
с тях. Ищецът твърди да е добросъвестен владелец, упражняващ фактическа власт
върху имота въз основа владение, предадено му от собственика по силата на
сключения предварителен договор за покупко-продажба, поради което се ползва от
правото по чл.72, ал.1 ЗС да получи от ответника сумата, с която се е увеличила
неговата стойност като последица от направените подобрения, ведно със законната
лихва от предявяване на иска до изплащането, както и от правото да задържи
имота по чл.70, ал.3 ЗС до заплащането на подобренията. В условията на
евентуалност поддържа ответникът да се е обогатил за негова сметка и в случай,
че главният иск бъде отхвърлен да се присъди сумата 57 024.98лв. на основание
чл.59 ЗЗД, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до
изплащането. Претендира разноски.
Ответникът навежда на
недопустимост на исковете с довод, че ищецът продължава да е във владение на
имота, а отделно от това е могъл да упражни правата си чрез обжалване
действията на съдебния изпълнител по чл.435, ал.4 ГПК или да предяви иск по
чл.440 ГПК. Навежда, че няма качеството добросъвестен владелец, а такъв по
чл.72, ал.1 ЗС, защото владее имота на основание, което не е годно да го
направи собственик. Счита, че в настоящото производство не могат да бъдат противопоставяни
възражения относно стойността на имота, на която е продаден в изпълнителното
производство, а по отношение плащането на цената по предварителния договор
намира да е допуснато нарушение на Закона за ограничаване плащанията в брой.
Поддържа, че и да е налице неоснователно обогатяване, то обогатилият се е
продавачът по предварителния договор. Противопоставя възражение за изтекла
погасителна давност на заявеното с исковата молба вземане. Претендира разноски.
Съдът,
като взе предвид становищата на страните и прецени събраните по делото
доказателства, намира следното:
На 20.04.2009г.
между ищеца А.Х., в качеството на купувач, и „Б.П.“ ООД, в качеството на
продавач, е сключен предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим
имот: Двуетажна редова вила № А-4 със сутерен, партер и един етаж, състоящ се
от едно помещение с площ 70.40кв.м., състояща се на партер от котелно,
стълбищна клетка, тоалетна, дневна с кухненски бокс и трапезария и тераса със
застроена площ за партер от 86.70 кв.м., състояща се на единствен етаж от
стълбищна клетка, две спални, баня с тоалетна и тераса със застроена площ за
етажа от 59.60 кв.м. или обща застроена площ на цялата вила от 216.70 кв.м.,
изградена в поземлен имот № 022112, находящ се в землището на гр.Батак,
местността „Радецки“, целият с площ 178
кв.м. Уговорена е продажна цена от 120 000 евро, платима при условията на
чл.2.1, а именно-20 000 евро в деня на сключването и останалите
90 000 евро на двадесет вноски с определени падежи, последната от която в
размер на 5000 евро в деня на сключване окончателния договор. Последният е
следвало да се сключи на уговорена между страните дата, но не по-късно от две
години от датата на сключване на предварителния договор, т.е. до 20.04.2011г.
С т.4.1
от договора продавачът се задължил да изгради и предаде имота с разрешение за
ползване в срок от 45 календарни месеца, считано от издаване на разрешение за
строеж, както и да го прехвърли на купувача в уговорената в т.4.2 степен на
завършеност. Уговорено е предаване на
владението на купувача в деня на сключване на окончателния договор /т.4.7/.
Не е
спорно, че към деня на сключване на предварителния договор върху имота е била
учредена договорна ипотека през 2007г. в полза на ответника „Б.П.Б.“ АД,
вписана в Службата по вписванията на 04.07.2007г., което обстоятелство изрично
е посочено в договора-т.3.4. В тази връзка продавачът се задължил да освободи
имота от ипотеката, като същата бъде заличена преди подписване на окончателния
договор-т.4.8.
От
фактическа страна не се спори още, че в полза на ответника „Б.П.Б.“ АД бил
издаден изпълнителен лист на 03.06.2013г. и против длъжника му „Б.П.“ ООД
образувано изп.д. № 20148870400191 по описа на ЧСИ Д. Д., с район на действие
ОС-Пазарджик, по което принудителното изпълнение насочено върху ипотекирания
имот /заедно с много други/ за събиране на обезпечените с него вземания чрез
опис и оценка на 22.04.2014г., а след това публична продан в периода
12.05.2014г.-12.06.2014г. Ответникът в настоящото производство и взискател по
изпълнителното дело участвал в публичната продан и с постановление от 18.08.2014г.
на ЧСИ имотът му бил възложен след плащане на сумата 109 253.80лв.
Постановлението е влязло в сила на 30.10.2014г., от която дата и ответникът е
придобил правото на собственост съобразно чл.496 ГПК.
Като доказателство по делото е прието
съобщение на ЧСИ от 12.01.2016г., с което ищецът е уведомен за насрочен на
19.02.2016г. въвод във владение на имота на купувача от публичната продан.
Въвод не е осъществен по причина спиране изпълнението по чл.397, ал.1, т.3 ГПК
като обезпечителна мярка на настоящите искове, допусната по искане на ищеца с
определение № 80/11.02.2016г. по гр.д.№ 109/2016г. по описа на ОС-Пазарджик. В
тази връзка не е спорно ищецът и понастоящем да е във владение и да упражнява
фактическа власт върху имота.
Относно
подобренията по делото са събрани гласни доказателства и приети заключенията на
две вещи лица по СТЕ-първоначална и повторна. Свидетелят В.В.работил като
охранител към „Дага Полис“ за района на язовир Батак, където се намира имота.
Запознал се с ищеца в края на 2009г. или началото на 2010г., когато разбрал, че
вилата има нов обитател, и след като последният се съгласил да бъде охраняван
от фирмата с монтиране на сигнално-охранително устройство. Към този момент
вилата била нова сграда, измазана, шпаклована отвътре, празна, без никакво
обзавеждане с изключение на едно легло. Впоследствие, при постоянните обходи и
посещения на мястото във връзка с охраната, свидетелят имал наблюдения за
извършени външни строително-монтажни работи-ограда, пристройка, нов покрив с
керемиди, от другата страна нова голяма покрита тераса. По-късно била изградена отоплителна инсталация, по която взел и лично
участие като помогнал за внасянето на котле. В периода 2010г.-2011г. виждал
работници в имота, включително по искане на ищеца му препоръчвал майстори за
различни дейности, но основно възприятията му са за работата отвън. Сочи, че е
влизал вътре, но в показанията си не дава информация дали и какви подобрения са
извършени във вилата.
Вещите
лица и по двете изслушани по делото СТЕ сочат, че състоянието и степента на
завършеност на вилата към 2009г. не съответства на тази уговорена в
предварителния договор и към деня на неговото сключване. Според първата СТЕ,
изготвена от инж.Т., в имота са извършени СМР по вид и количество посочени в
таблица № 1 /стр.46-48/ на обща стойност към момента на извършването им 2010г.2011г.
от 58 234лв. Дава заключение, че пазарната стойност на имота към 2009г.,
при отчитане степента на завършеност, възлиза на сумата 146 233лв., а
пазарната стойност при съобразяване извършените подобрения към 2010г.-2011г. възлиза
на 204 467лв., при което увеличената стойност в резултат на подобренията
определя на 58 234лв. Според вещото лице инж.Н. по изслушаната повторна
СТЕ в имота са извършени същите СМР в периода 2010г.-2011г. /по вид и
количество посочени в таблица № 1-стр.85-87/ на обща стойност 57 024.89лв.
без ДДС /67 393.16лв. с ДДС/. Дава заключение, че пазарната стойност на имота
към 2009г. възлиза на 146 233лв. без подобренията, а с подобренията
178 886.60лв. без ДДС /203 257.98лв. с ДДС/ или увеличената стойност като
резултат от подобренията определя на 57 024.98лв. без ДДС
/67 393.16лв. с ДДС/.
При така
установеното от фактическа страна, съдът обоснова от правна следното:
Уредбата
на отношенията по повод направени в чужд имот подобрения и разноски е основана
на принципа за недопускане неоснователно обогатяване. Приложимият правен ред е
поставен в зависимост от това дали лицето извършило разноските и подобренията
има качеството на владелец или държател, съответно дали това е станало при
наличието на облигационно правоотношение или не. Разпоредбите на чл.72 и чл.74
ЗС се отнасят само за владелеца по чл.68 ЗС, но не и до държателя, който упражнява
фактическа власт за другиго /чл.68, ал.2 и чл.69 ЗС/.
На
основание чл.72, ал.1 ЗС добросъвестният владелец може да иска за
подобренията, които е направил, сумата, с която се е увеличила стойността на
вещта вследствие на тези подобрения. Това увеличение се определя към деня на
постановяване съдебното решение. Той може да иска да му се заплатят
необходимите разноски, които е направил за запазване на вещта /ал.2/, както и да
задържи вещта до заплащане на подобренията и разноските /ал.3/. Според чл.70,
ал.1 ЗС владелецът е добросъвестен, когато владее вещта на правно основание,
годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик
или че предписаната от закона форма е била опорочена. Когато владението е
предадено въз основа на предварителен договор, сключен със собственика на
имота, владелецът има правата по чл.71 и чл.72 ЗС. В последния случай
владелецът е недобросъвестен, защото е придобил владението на основание, което
няма вещно-прехвърлително действие, но по силата на закона е приравнен с
добросъвестния владелец, т.нар. добросъвестен подобрител и за вземанията за
подобрения и разноски се ползва от неговите права.
В
случая ищецът е придобил владението въз основа сключен действителен
предварителен договор за покупко-продажба със собственика на имота, при
действието на който твърди да е извършил подобренията, поради което има
качеството добросъвестен подобрител по чл.70, ал.3 ЗС.
Окончателен
договор не е бил сключен, като причините за това не са предмет на изследване в
настоящото производство. В основанието на предявените искове е дали ищецът е
извършил подобрения в имота, с тях увеличила ли се е неговата стойност и кой е
материалноправно задължен да ги заплати, евентуално кой се е обогатил за негова
сметка при липсата на спор ответникът да е придобил собствеността върху имота
на публична продан въз основа влязлото в сила постановление на съдебния
изпълнител по чл.496 ГПК.
Възраженията
на ответника за недопустимост на исковете са неоснователни, тъй като правният
режим за обжалване действията на съдебния изпълнител по чл.435, ал.4 ГПК и
предявяването на иск по чл.440 ГПК е неприложим. Ищецът не твърди да има право
на собственост върху имота, противопоставимо на длъжника или взискателя, а твърди
в негова полза да е възникнало парично вземане поради извършени подобрения в
него, което право може да бъде защитено именно с предявените искове.
Неоснователно е и възражението за недопустимост поради обстоятелството, че
ищецът продължава да владее имота. За съществуване правото на иск за
подобрения, респ. наличието на правен интерес като абсолютни процесуални
предпоставки законът не поставя изискване владението да е преустановено. Субективното
притезателно право на владелеца възниква
от момента, в който извърши подобренията в чуждия имот и може да го защити чрез
иск спрямо собственика независимо дали фактически е във владение или не. Последното
е от значение за изискуемостта, съответно за началото на течение погасителната
давност за вземането /ППВС № 6/1974г./, както и за правото на задържане, когато
такова искане е направено /ТР № 48/1961г. ОСГК на ВС/.
Задължението
за заплащане на подобрения възниква за собственика на имота към момента на
тяхното извършване, защото от този момент стойността му се е увеличила и
ползите от това възникват в неговия патримониум. Задължено лице е и
универсалният правоприемник, но не и последващ частен такъв, освен ако му е било изрично
прехвърлено или е недобросъвестен, т.е. когато е знаел, че подобренията не са
извършени от предишния собственик-праводател, а от владелеца /арг. от чл.74,
ал.2 ЗС/.
В
разглеждания случай твърденията на ищеца са подобренията да са извършени към
2012г., когато собственик на имота е бил продавачът по сключения между тях
предварителен договор „Б.П.“ ООД. Ответникът е придобил правото на собственост почти
две години по-късно през 2014г., когато имотът му е бил възложен с
постановление на съдебния изпълнител като последица от проведеното принудително
изпълнение по извършена публична продан. Съобразно чл.496, ал.2 ГПК придобиването на имот чрез публична продан е
деривативен способ, тъй като правото на собственост преминава върху купувача,
доколкото е принадлежало на длъжника, но за разлика от гражданскоправните
сделки при него няма договаряне между страните. Проданта на имота на длъжника
се извършва независимо от неговата воля, при спазване формалните изисквания за
поредицата от процесуални действия и актове на съдебния изпълнител, водеща в
съвкупност до крайния му властнически акт, имащ вещноправни последици /в този
смисъл ТР № 5/18.05.2017г. по тълк.д.№ 5/2015г.,
ОСГК на ВКС/. Това означава, че в тесен смисъл промяната в носителя на правото
на собственост по този начин не е въз основа частно правоприемство, но независимо
от това ищецът не би могъл да претендира вземането от ответника. От една
страна, не се твърди, а и доказателства банката да е знаела, че в изнесения на
публична продан имот са извършени подобрения не от длъжника-собственик, а от
трето лице. Недобросъвестността не се предполага, а трябва да бъде доказана. От
друга страна, с придобиването на имота на публична продан ответникът не се е
обогатил за сметка на ищеца, а такова обогатяване е настъпило за длъжника. Преди
сключването на предварителния договор върху имота е била учредена договорна
ипотека за задължения на продавача към „Б.П.Б.“ АД, за които на основание чл.173,
ал.1 ЗЗД банката има право да насочи принудителното изпълнение като се удовлетвори
от неговата цена. Ипотеката изпълнява обезпечителна функция и има вещен
характер, защото следва имота независимо в чия собственост се намира. Когато имотът
е претърпял промени например с извършено в него строителство или подобрения,
ипотеката се разпростира и върху подобренията и приращенията по чл.92 ЗС и ипотекарният
кредитор има право да се удовлетвори от цената на целия имот по аргумент от
чл.177, ал.1 ЗЗД / Решение
№ 24/15.04.2019г. по гр.д. № 595/2018г., ВКС, І г.о./. Направените в имота подобрения
след учредяване на ипотеката, увеличават
стойността му, а оттук и неговата цена при публичната продан. Това увеличение настъпва
в имуществената сфера и ползва собственика-длъжник, защото чрез него се намалява
в по-голям размер или погасява изцяло задължението му към кредитора.
Същевременно чрез публичната продан на имота с подобренията ипотекарният
кредитор удовлетворява собствените си вземания. Това означава, че настъпилото
за сметка на ищеца имуществено разместване няма за последица обогатяване на ответника
„Б.П.Б.“ АД, а обогатяване на продавача по предварителния договор „Б.П.“ ООД и
това дружество от материалноправна
страна дължи заплащането на обезщетението за подобренията.
Изложеното
обосновава извод за неоснователност както на иска по чл.72 ЗС, така и на
съединения в условията на евентуалност по чл.59 ЗЗД. Като последица от
отхвърляне на главния иск няма основание да се уважи и искането за задържане на
имота по чл.72, ал.3 ЗС.
При този
изход на делото и на основание чл.78, ал.3 и ал.8 ГПК ищецът следва да заплати
на ответника направените разноски от 800лв.
Водим от горното
съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения
от А.С.Х., ЛНЧ **********, с адрес гр.Батак, вилна зона, еко селище „Б.П.“, против
„Б.П.Б.“ АД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление ***, иск са
правно основание чл.72 ЗС за сумата 57 024.98лв., представляваща обезщетение за
извършени подобрения в недвижим
имот-редова вила № А-4 с обща застроена площ 216.70 кв.м. с
идентификатор 02837.9.126.1, изградена в поземлен имот № 022112 в землището на
гр.Батак, местността „Радецки“ целият с площ 178 кв.м., с идентификатор
02837.9.126 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Батак, одобрени със Заповед №
РД-18-10/12.04.2011г. на изп.директор на АГКК, ведно със законната лихва от
подаване на исковата молба до изплащането, както и предявеното заедно с него
право на задържане на имота по чл.72, ал.3 ЗС до заплащане на подобренията.
ОТХВЪРЛЯ
предявения от А.С.Х., ЛНЧ **********, с адрес гр.Батак, вилна зона, еко селище
„Б.П.“, против „Б.П.Б.“ АД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление ***,
в условията на евентуалност иск са правно основание чл.59 ЗЗД за сумата 57
024.98лв., ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до
изплащането.
ОСЪЖДА А.С.Х.,
ЛНЧ **********, от гр.Батак, да заплати на „Б.П.Б.“ АД, ***, разноски по делото
на основание чл.78, ал.3 и ал.8 ГПК от 800лв.
Решението може да се обжалва в
двуседмичен срок пред Софийски апелативен съд от връчване препис на страните.
СЪДИЯ: