№ 339
гр. Перник, 30.05.2025 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЕРНИК в закрито заседание на тридесети май през
две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:КРИСТИАН Б. П.
като разгледа докладваното от КРИСТИАН Б. П. Гражданско дело №
20231700100725 по описа за 2023 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Постъпила е искова молба от Б. Т. Г. /уточнена с молба вх.№ 1235/24.02.2025г./ срещу
Н. С. Р., с която по изложените обстоятелства, че ищецът с договор за покупко- продажба на
недвижим имот,сключен с нотариален акт № *** дело № *** г. на Нотариус Н. З. с район на
действие ПРС, придобил собствеността на 1/2 идеална част от УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ,находящ се в землището на с.Р.,общ.П.,който имот по силата на рег. план на селото
утвърден със Заповед № Ш-234 от 09.04.1976 г. представлява УПИ *** в кв. 91, с площ на
целия имот от 628 кв.м., ведно с построената в този имот ЦЯЛА ЗАПАДНА ЧАСТ от
масивната жилищна сграда-близнак, състояща се от сутерен и етаж ,със застроена площ от
49 кв.м. и по силата на същия договор за покупко-продажба е добросъвестен владелец на
имота и добросъвестен приобретател, е предявил иск за заплащане на сумата от общо 28
812,50 лв. - според квотите на ответника в съсобствеността, представляваща стойността на
извършените в имота строително-монтажни работи с лични средства,труд и материали през
периода от 2016 г. до 2019 г.,като по-голямата част са извършени през 2018 г. /посочени
конкретно по вид и стойност на труд и материали и по години на извършване/, от които 8
912.50 лв. съставляваща стойността на извършените СМР в УПИ, както и сумата 19 900 лв.
съставляваща стойността на извършените СМР за неотложен ремонт на западна жилищна
сграда, запазване и укрепване на същата, ведно със законовата лихва върху
главниците,считано от датата на предявяването на иска до окончателното изплащане на
сумите.
В исковата и уточнителната молба са изложени обстоятелства, че извършените СМР
в имота ищецът е направил изцяло от негово име и с негови средства, като не е искал
съгласието на ответника Н. Р. и не го е уведомявал за извършването им, тъй като ги и е
извършил със съзнанието, че ищецът е единствен собственик на имота, респ. в качеството на
единствен собственик и добросъвестен владелец на имота. Ответникът е знаел за
извършените от ищеца СМР в имота е не е извършил каквито и да било действия по
1
противопоставяне на извършването им, като в следствие на извършените подобрения в
имота стойността му се е увеличила със сумата от 50 000 лв. Направено е и акцесорно
искане от ищеца на основание чл.72 ал.3 от ЗС по отношение на ответника Н. Р. за
задържане на имота от ищеца, в качеството му на добросъвестен владелец, до заплащането
на стойността на подобренията. С исковата молба са представени документи с искане за
приемане като доказателства по делото; за допускане на съдебно- оценителна експертиза от
вещо лице-строителен инженер, който след като направи оглед на дворното място и
жилищната сграда да установи какви подобрения са извършени в имота-предмет на иска и
каква е тяхната стойност поотделно за всяка от тях,като количество,труд и материали, както
и с каква сума се е увеличила стойността на имота вследствие на извършените подобрения,
както и за допускане разпит на двама свидетели – при довеждане, за установяване
подобренията извършени в имота и времето на извършването им.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника Н. С. Р.,
чрез адв. Д., с който по подробно изложени съображения счита, че предявеният иск е
допустим, но неоснователен. При изложените обстоятелства очевидно претенцията на
ищеца е базирана върху твърдения за извършени необходими разноски, направени от него за
запазване на вещта по смисъла на чл.72, ал.2 ЗС. Всичко това сочи на необходимост съдът да
извърши преценка съобразно наличните по делото доказателства какви разноски е извършил
ищецът за запазване на имота и каква е тяхната стойност. В изпълнение указанията на съда
ищецът е уточнил, че претендираните от него подобрения е извършил като единствен
собственик и добросъвестен владелец на имота. Тъй като ищецът е знаел, че продавачите по
сделката - неговите родители, не са собственици на притежавания от мен втори етаж от
сградата и % идеална част от УПИ, твърдя, че спрямо него е неприложима презумпцията за
добросъвестност съгласно чл.70, ал.2 ЗС, която ответникът оспорва. При изложените
обстоятелства според ответника нито едно от подробно описаните в девет точки
„подобрения на дворното място“ не съставлява действие, насочено и необходимо за
запазване на имота, без което същият би се разрушил. В още по-голяма степен счита, че
нито едно от посочените в уточняващата молба като извършени подобрения в жилищната
сграда не съставлява такова действие и разход, необходимо за запазване на сградата. Нещо
повече - извършеното евентуално от ищеца строителство е незаконно, като всички описани
строителни и ремонтни дейности са осъществени без необходимите строителни книжа и
разрешения. Като такива същите освен че не са били необходими за запазване на сградата, не
биха могли и да допринесат за увеличаване на нейната стойност предвид явната перспектива
от очаквани административни разпореждания за премахването им. Същевременно не би
могло да се претендира основателно половината от необходими за запазване на сградата
разноски предвид конкретното естество на описаното от ищеца строителство, голяма част от
което не обхваща притежавания от мен втори етаж на сградата. В тази насока следва да се
отчете, че липсва яснота, кои строителни и ремонтни действия според твърденията на ищеца
са отнесени спрямо притежаваната от мен реална част от сградата - втори етаж и са
извършени с цел нейното запазване. По същия начин не би могло да се констатира
2
наличието на твърдение за увеличена стойност конкретно на притежаваната от мен реална
част от сградата- втория етаж. Възразява срещу предявения иск, както и срещу
обстоятелствата, изложени в исковата молба, както следва: Възразява срещу твърденията
ищецът по иска да е направил твърдините разноски, необходими за запазване на имота.
Възразява относно твърдението, че всяко едно конкретно описано като извършено от ищеца
действие е било необходимо за запазване на имота. Възразява относно твърдението
подобрения в имота по вид и стойност, описани в исковата молба и уточняващата молба, да
са довели до увеличаване пазарната стойност на имота. Възразява пазарната стойност на
притежаваната от ответника реална част от процесната сграда - втори етаж да се е увеличила
в резултат на подобрения, извършени от ищеца. Възразява срещу твърдението, че ищецът е
добросъвестен владелец на имота по смисъла на чл.70 ЗС. С отговора на исковата молба е
поискано допускане разпит на двама свидетели – при довеждане, за установяване
оспорването от ответника качеството на добросъвестен владелец на ищеца.
По правната квалификация на иска
Съдебната практика приема, че не ищецът, а съдът дава правната квалификация на
претенцията за заплащане на средствата, изразходвани за ремонт на съсобствен имот, като
при това твърденията в исковата молба за отделните пера като "подобрения" или
"необходими разноски" не обвързват съда, а той следва да прецени тяхното правно значение,
като ги подведе под приложимата към тях материалноправна норма. Необходимите разноски
/изразходвани за запазване на вещта от погиване или повреда или са условие за нейното
запазване или използване/, извършени от добросъвестен владелец, се присъждат на
основание чл. 72, ал. 2 ЗС; ако са направени от съсобственик в общия имот – по чл. 30, ал. 3
ЗС, като се оценяват действително изразходваните средства и се поемат от всички
съсобственици според квотите им в съсобствеността. Подобренията /полезни разноски,
които водят до увеличаване стойността на вещта/ се присъждат на основание чл. 72-чл. 74
ЗС, ако са извършени от владелец или от съсобственик, който владее не само своите, но и
идеалните части на другите съсобственици и се оценява увеличената стойност на вещта, ако
вещта се владее на правно основание, и се поемат от всички съсобственици според квотите
им в съсобствеността.
С оглед изложените в исковата молба и уточнителна молба обстоятелства и
твърдения, съдът приема, че за необходимите разноски правната квалификация на иска е по
чл. 72, ал. 2 ЗС. За подобренията правната квалификация на иска е по чл. 72, ал. 1 ЗС, като
размерът на обезщетението за подобрения е законово определен – увеличената стойност на
имота, като неотносимо е какъв е размерът на действително направените разноски.
Доказателствена тежест
В доказателствена тежест на ищеца по исковете с пр. осн. чл. чл.72, ал.1 ЗС и чл. 72,
ал. 2 ЗС е да установи, че има качеството добросъвестен или приравнен към него владелец,
че фактически е извършил сочените в исковата молба разходи във връзка с УПИ и жилищна
сграда, тяхната необходимост или полезност, че с подобренията се е увеличила стойността
на УПИ и жилищна сграда вследствие на тези подобрения към деня на съдебното решение
3
/съставляваща разликата между стойността /пазарната цена/, която имотът би имал в
състоянието преди извършването на подобренията и стойността /пазарната цена/, която има
към момента на разглеждане на спора/, както и съществуване на подобренията към датата на
предявяване на вземането.
Ответникът следва да докаже направените в писмения отговор правоизключващите си
възражения срещу съществуването на вземането, включително и че ищецът няма качеството
на добросъвестен владелец, поради което няма правата предвидени в чл. 72, ал. 1 от ЗС,
респ. че ищецът няма правата по чл. 72, ал. 2 и 3 от ЗС.
По доказателствените искания
Представените с исковата молба документи са допустими и относими и следва да
бъдат приети като доказателства по делото, по която причина и следва да се допусне
исканата от ищеца оценителна експертиза с посочените в исковата молба задачи,
включително и на осн. чл. 195 ГПК по служебно поставени от съда задачи. Следва да се даде
възможност на страните за ангажиране на исканите гласни доказателства за установяване на
твърдените обстоятелства, тъй като също касаят факти от предмета на доказване в
производството.
По изложените мотиви, Пернишкият окръжен съд
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЕМА И ПРИЛАГА като доказателства по делото документите, представени с
исковата молба, подробно описани в същата.
ДОПУСКА съдебно – оценителна експертиза със задача: вещото лице след
запознаване и изследване на доказателствата по делото и след оглед на процесния УПИ и
жилищна сграда, да даде заключение по задачите в исковата молба, включително и – кои от
направените разходи за СМР във връзка с процесния УПИ и жилищна сграда са за запазване
на вещта от погиване или повреда или са условие за нейното запазване или използване
/необходими разноски/ и не са разноски, свързани с текущото поддържане на вещта като се
посочи стойността им общо и поотделно; кои от направените разходи са довели до
увеличаването на стойността на вещта /подобрения/ като се посочи стойността им общо и
поотделно; кога са извършени необходимите разноски, съответно подобренията, както и
дали същите съществуват понастоящем; каква е стойността /пазарната цена/ на процесния
УПИ и жилищна сграда, която има към момента на изготвяне на заключението с
подобренията, ако съществуват към настоящия момент и каква е стойността /пазарната
цена/, която процесният УПИ и жилищна сграда би имал, ако подобренията не са били
извършени /без подобренията/ към момента на изготвяне на заключението, т.е настъпило ли
е обективно увеличение на стойността /пазарната цена/ на процесния УПИ и жилищна
сграда вследствие на подобренията.
ОПРЕДЕЛЯ първоначален депозит за изготвяне на съдебно – оценителната
4
експертиза в размер на 600 лв., вносим от ищеца в 3-дневен срок от връчване на
определението по сметка на ОС - Перник, като НАЗНАЧАВА за вещо лице А. П. Ц..
УКАЗВА на ищеца, че при невнасяне на депозит за експертизата, това може да е
основание за съда да приложи последиците на чл. 161 ГПК при постановяване на
решението, като може да приеме за недоказани фактите, за чието изясняване се назначава
експертизата.
ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на ищеца за ангажиране на двама свидетели – при довеждане
в първото съдебно заседание, за установяване подобренията извършени в имота и времето
на извършването им, като на осн. чл. 156, ал. 2, вр. чл. 101 ГПК УКАЗВА на ищеца в 3-
дневен срок от връчване на определението да представи писмена молба, в която да посочи
трите имена на свидетелите.
ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на ответника за ангажиране на двама свидетели – при
довеждане в първото съдебно заседание, за установяване оспорването от ответника
качеството на добросъвестен владелец на ищеца, като на осн. чл. 156, ал. 2, вр. чл. 101 ГПК
УКАЗВА на ответника в 3-дневен срок от връчване на определението да представи писмена
молба, в която да посочи трите имена на свидетелите.
ИЗГОТВЯ проект за доклад по делото, така както е посочено в мотивите на
определението като УКАЗВА на страните, че мотивната част на настоящото определение
има характер на проект за доклад по делото по смисъла на чл. 140, ал. 3, изр. 2 от ГПК, който
при липса на твърдения за нови факти и обстоятелства в насроченото открито съдебно
заседание може да бъде обявен за окончателен доклад по делото по реда на чл. 146, ал. 1 от
ГПК.
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито заседание на 25.06.2025г. от 13,00 часа,
за когато да се призоват страните, като им се връчи препис от настоящото определение, а на
ищеца– и препис от отговора на ответника.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
Вещото лице да се призове и да му се съобщят поставените задачи, след представяне
на доказателства от ищеца за внесен депозит, на осн. чл. 160, ал. 2 ГПК.
Съдия при Окръжен съд – Перник: _______________________
5