№ 12732
гр. С..., 27.06.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 36 СЪСТАВ, в публично заседание на
дванадесети юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:СИМОНА В. НАВУЩАНОВА
при участието на секретаря КРАСИМИРА М. ИНКОВА
като разгледа докладваното от СИМОНА В. НАВУЩАНОВА Гражданско
дело № 20231110143572 по описа за 2023 година
Производството е по реда на чл. 124 ГПК
Предявен е от ищцата Р. И. Р. иск с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД за
осъждане на ответника да заплати на ищцата сумата в размер на 2 500 лв.,
представляваща платена по Депозитна разписка - споразумение от 14.03.2023 г. сума
подлежаща на връщане поради отпаднало основание, ведно със законната лихва върху
сумата за периода от датата на подаване на исковата молба - 03.08.2023 г. до
окончателно заплащане на дължимата сума.
Ищецът твърди, че 14.03.2023 г. между страните е сключена Депозитна разписка -
споразумение, като при сключването на същата е заплатила на ответното дружество
сумата 2 500 лв. Посочва, че посредникът е поел задължение да осигури необходимите
документи за бъдещата сделка, тъй като ищцата планирала да закупи имота
посредством ипотечен кредит, който да бъде отпуснат от „..а“ АД. От страна на б..та
б.... поставени редица изисквания във връзка с вземане на решение за финансирането
на сделката. Банковият служител изискал следните документи: схема на апартамента,
удостоверение за вещни тежести, данъчна оценка, удостоверение за семейно
положение за продавача и за купувача, удостоверение от другата б.. за остатъчния дълг
по кредита, с посочено конкретно съдържание на това писмо /тъй като апартаментът е
бил ипотекиран в полза на „Б.. ..“ ЕАД/, удостоверение за наличие иди липса на
задължения по чл. 87, ад. 6 .... ад. 11 ДОПК, подписан предварителен договор и
доказателства за платено капаро по същия /платежен документ/, в това число е било
поставено изискване за извършване на пазарна оценка на имота. За изисканите
документи, ищцата уведомила ответника по електронна поща на 27.03.2023 г. Посочва,
че срокът за сключване на предварителен договор, установен в депозитното
споразумение е 15.05.2023 г., като част от документите са б.... несвоевременно
представени, не са имали необходимото съдържание .... не са б.... представени изобщо,
като едва на 12.05.2023 г. /три дни преди крайния срок/ е било предоставено и
удостоверението за тежести, от което реално може да се съобрази дали апартаментът е
1
обременен с конкуриращи права на трети лица. Целият комплект документи е следвало
да бъде предоставен на б..та, която също се нуждае от време да потвърди намерението
си да финансира сделката, поради което след получаването на документите на
12.05.2023 г. изпращането им до б..та е станало безпредметно, тъй като до 15.05.2023 г.
същите няма да бъдат разгледани. Твърди, че сключването на предварителен договор с
ответника е било невъзможно. Навежда твърдения, че след преглед на всички
представени документи за имота и по-специално нотариалния акт и скицата,
възникнало съмнение за обема права, който би придобила от потенциалния продавач.
Видно от нотариалния акт, с който РААа е придобила имота, както и от кадастралната
схема, апартаментът разполага с тераса, но отделно е посочена и тераса към
апартамента със самостоятелна площ от 17,78 кв.м., която не се включва в площта на
апартамента, от което следва, че в продаваемата площ са включени 17,78 кв. м., които
ищцата ще трябва да заплати при придобиването на апартамента, а с голяма вероятно
тази тераса представлява обща част на сградата. Искането към съда е да уважи
предявените искове. Твърди, че е развалила едностранно договора чрез изпратено на
22.05.2023 г. електронно съобщение, поради виновно неизпълнение на ответника,
който не представил своевременно всички необходими документи за отпускане на
кредит на ищцата, поради което е налице отпаднало основание по отношение депозита.
Сочи, че съгласно чл. 6 от депозитната разписка при проблеми с документите .... друга
пречка за сключване на договора, сумата се връща. Претендират разноски.
В отговора на исковата молба ответникът оспорва предявения иск по основание и
размер. Твърди, че ищцата е тази, поради чието бездействие не се е стигнало до
сключването на предварителен договор за покупко-продажба и съответно до
окончателен договор. Посочва, че в депозитната разписка-Споразумение от 14.03.2023
г., в т. 6 е уговорено, че „при проблем с документите“ капарото се връща, като не е
определено значението на понятието „проблем с документите“. Оспорва
обстоятелството, че дружеството (като посредник на сделки с имоти) има
задължението да се снабдява с документи, въз основа на които да бъде сключен
договор за прехвърляне правото на собственост. Навежда твърдения, че ищцата е
развалила договора за депозит с електронно съобщение (евентуално с исковата молба),
от което следва, че тя се е отказала от сключването на сделка и поради тази причина
дружеството е в правото си да задържи депозита, изрично уговорено в т. 4 от
споразумението. Моли за отхвърляне на предявения иск и претендира сторените в
производството разноски.
Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото
доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от
фактическа и правна страна следното:
Не е спорно по делото, че на 14.03.2023 г. между ищцата и ответника е сключен
договор- депозитно споразумение (л. 7), по силата на който ищцата е предала на
ответника на съхранение сумата 2500 лева, представляваща депозит за намерение за
закупуване на апартамент 165, намиращ се в гр. С..., жк. „С...“, ул. „Ж..“, ет в което е
уговорено, че сумата се предава за срок до 15.05.2023 г., докогато следва да се сключи
предварителен договор. Съгласно т. 3 от споразумението ответника, в качеството на
посредник, се е задължил да отправи предложение към собственика на недвижимия
имот за сключване на предварителен договор за покупко-продажба между него и
ищцата, в качеството й на купувач, на цена от 112 000 евро и в срок до 15.05.2023 г.
Съгл. т. 4 от споразумението при отказ на купувача депозита не се връща. Съгл. т. 5
купувачът се задължава при подписване на предварителния договор да заплати 3 ℅
комисионна на посредника. Страните са уговорил в т. 6, че при проблем с документите
на имота .... друга пречка, независеща от купувача, посредника следва да върне
капарото в седемдневен срок. Не е спорно между страните и че сумата от 2500 лева е
2
предадена от ищцата на ответното дружество.
Не е спорно по делото, че ищцата е възнамерявала да закупи имота посредством
ипотечен кредит, който да бъде отпуснат от „..а“ АД, като от страна на кредитирищата
б.. са поискани следните документи: схема на апартамента, удостоверение за вещни
тежести, данъчна оценка, удостоверение за семейно положение за продавача и за
купувача, удостоверение от другата б.. за остатъчния дълг по кредита, с посочено
конкретно съдържание на това писмо /тъй като апартаментът е бил ипотекиран в полза
на „Б.. ..“ ЕАД/, удостоверение за наличие иди липса на задължения по чл. 87, ад. 6 ....
ад. 11 ДОПК, подписан предварителен договор и доказателства за платено капаро по
същия /платежен документ/. (л.8). Установява се също, че за изисканите от б..та
документи, ищцата уведомила ответника по електронна поща на 27.03.2023 г. (л. 11).
Не е спорно между страните, а се установява и от приетите писмени
доказателства, че в периода (04.04.2023 г. -12.05.2023 г. ) управителят на ответното
дружество е изпратил на ищцата по ел. поща следните документи: удостоверение за
данъчна оценка на имота, ведно с документи за платени местни данъци и такси и
битови сметки за ток и вода, доказателства за заплатени задължения към
професионален управител, удостоверение за семейно положение, удостоверение от „Б..
..“, схема на самостоятелния обект от СГГК, нотариален акт на имота. В имейл от
13.04.2023 г. ищцата уведомила ответника, че в текста на писмото за ангажимент от
„Б.. ..“ липсват параметри, касаещи срок и условия за заличаване на ипотеката. На
10.05. 2023 г. адв. Ч..., представител на ответника, изпратил имейл до ищцата (л.10) с
всички налични към момента документи, вкл. и примерен текст на бъдещия
предварителен договор и удостоверение за граждански брак на продавача, като
уведомил ищцата, че удостоверението за тежести ще бъде изпратено в рамките на
утрешния ден, когато би следвало да е готово и удостоверението по чл. 87, ал. 6
ДОПК. Не е спорно по делото, че удостоверението за тежести (л. 12) е изпратено от
ответника на ищцата на 12.05.2023 г. Не е спорно между страните и че
удостоверението по чл. 87, ал. 6 ДОПК не е изпратено на ищцата.
С имейл от 22.05.2023 г. (л. 43) ищцата отправила запитване до адвоката на
ответника в какъв срок ще й бъде върнато даденото капаро, тъй като срокът за
връщането му изтича. Установява се от събраните по делото гласни доказателства
посредством разпита на свидетелите на двете страни, че на 13.05.2023 г. (петък)
ищцата се е свързала с ответника, и е съобщила, че се отказва от договора и иска
връщане на депозита.
По отношение на преддоговорните отношения между страните по делото в
първоинстанционното производство са събрани гласни доказателствени средства
свидетелски показания. От показанията на свидетеля Д. ЯЯЦ (партньор на ищцата през
процесния период) се установява, че Р. искала да закупи имот, където да настани своята
майка. Един от първите имоти, на който се спряла в обявите, бил процесният
апартамент, който се намирал в жк. С.... Свързали се с брокер от агенция СХТЮ“,
който и обяснил, че разполага с изключителни права да предлага имота. Направ....
оглед, на който присъствали брокера, Р., майка й и свидетелят. Брокерката заявила, че
всичко ще се движи от нейно име, тя ще набави необходимите документи, тъй като
собственичката живеела извън С.... Обяснила, че трябва да се подпише „стоп капаро“,
след което в определен срок да се извадят необходимите документи и след това да се
подпише предварителен договор и да се изповяда сделката. Р. й обяснила, че
апартаментът ще бъде закупен от нея с ипотечен кредит и че б..та ще изисква
документи, а брокерката поела ангажимент да набави тези документи. Малко след
огледа, Р. взела решение за закупуване на имота. Свързала се с различни банки и се
спряла на „..“ АД, която следвало да финансира сделката. Подписали „стоп капаро“,
3
като Р. заплатила 2500 лева на брокера. То било дадено за да бъде свалена обявата на
имота и за да се задвижи набавянето на документите, за да може Р. да кандидатства за
кредит и след като той бъде одобрен да се пристъпи към подписване на
предварителния договор. Това била причината в споразумението да бъде заложен срок
от 2 месеца, за да може документите да бъдат набавени. След това започнало едно
постоянно звънене и търсене на документи. Р. общувала с брокера по телефона и чрез
имейл. За всяко нещо трябвало те да звънят. Често брокерката твърдяла, че им е
пратила документа, а всъщност не била. В крайна сметка им б.... изпратени част от
документите. В понеделник бил крайният срок, поради което в петък те продълж.... да
звънят, тъй като липсвало удостоверението за тежести. Брокерката твърдяла, че го е
изпратила, а всъщност се оказало, че го е пратила на собствения си адвокат. Получ....
удостоверението на 12.05.2023 г., но това не вършело работа на Р., тъй като срокът бил
на 15.05.2023 г. и тя нямало как да организира кредита с б..та. Необходимо било да
изпрати документите поне седмица по-рано, за да бъдат представени на кредитен
комитет, който да прецени дали да отпусне кредита. Липсвали и други документи,
които б..та изисквала. Поради тази причина Р. се свързала с брокера по телефона и го
уведомила, че се отказва от споразумението и иска връщане на депозита. Тогава
брокерката заявила, че нейната работа е свършена и че е усвоила парите. Че с тях е
плащала данъци и такси за апартамента и няма намерение да връща сумата. Свидетелят
твърди, че сумата от 2500 лева била дадена на брокера на съхранение, а не била
предварително плащане към нея. Такава била уговорката й с Р..
От показанията на свидетеля РР.Аа (продавач на процесния ап. 165) се
установява, че лично не познава ищцата Р. Р.. Работела с брокер на име Л.... от агенция
„С..“, който предлагал собствения й ап. 165, находящ се в жк. С... за продажба.
Направена й била оферта от Р., чрез брокера за закупуването на апартамента за сумата
от 112 000 евро и тя се съгласила. Цялата кореспонденция минавала през брокера. Тъй
като свидетелката живеела звън С... упълномощила брокерката за набавянето на всички
необходими документи. Това се случило през м. март 2023 г. като договор.... 2 месеца
за сключването на предварителния договор. Разказва, че Л.... се свързала с нея и й
казала, че купувачът се отказва. Не и дала точна причина, но и дала телефона на
адвокатката на купувача. Това се случило в петък, а срокът изтичал след два дни, в
понеделник. Свързала се с адвокатката, която заявила, че се отказват от говора поради
арогантното поведение на брокера и забавянето в изготвянето на документите.
Свидетелката предложила да удължат срока, но адвокатка заявила, че б..та не може да
реагира толкова бързо, че се отказват и искат да им бъде върнато даденото капаро в
размер на 2500 лева. Уговорката на свидетелката с брокера била от тази сума да се
заплащат всички необходими документи. Разказва, че нямала подписан договор с
брокера на име Л...., но работела с нея от 7 години. Обикновено тези пари б.... част от
продажната цена, но и тя дължала комисионна, така че щели да се разберат.
Апартаментът бил купен от свидетелката с ипотечен кредит. Не си спомня конкретно
какви документи са набавени и представени на Р.. Това го действала брокерката, тя
контактувала с Р.. Не знае дали сумата е върната на Р., но тя не получавала нищо от
нея. В последствие продала апартамента на друго лице със съдействието на същата
брокерка.
Други относими доказателства не са събрани.
При така установената фактическа обстановка, съдът приема от правна
страна следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 55, ал.1, пред.3 ЗЗД.
Съгласно разпоредбата на чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД, който е получил нещо с
оглед на отпаднало основание е длъжен да го върне.
4
Съобразно чл. 154, ал. 1 от ГПК по иска с правно основание чл. 55, ал.1, пред.3
ЗЗД в доказателствена тежест на ищеца е да докаже следното: 1) че процесната сума да
е излязла от патримониума на ищеца; 2) тя да е постъпила в имуществения комплекс на
ответника и 3) това разместване на блага от имуществото на ищеца в имуществото на
ответника да е без правно основание – при отпаднало основание -възникнало право да
развали споразумението, поради виновно неизпълнение на ответника и отправено
изявление за разваляне поради настъпване на условията предвидени в т.6 от депозитна
разписка –споразумение.
В тежест на ответника при установяване на горните факти е да докаже погасяване
на паричното си задължение.
Не се спори между страните, че на 14.03.2023 г. между страните е сключен
договор- депозитно споразумение, по силата на който ищцата предала на ответника
сумата 2500 лева, представляваща депозит за намерение за закупуване на апартамент
165, намиращ се в гр. С..., жк. „С...“, ул. „Ж..“, ет в което е уговорено, че сумата се
предава за срок до 15.05.2023 г., докогато следва да се сключи предварителен договор.
Съгласно т. 3 от споразумението ответника, в качеството на посредник, се е задължил
да отправи предложение към собственика на недвижимия имот за сключване на
предварителен договор за покупко-продажба между него и ищцата, в качеството й на
купувач, на цена от 112 000 евро и в срок до 15.05.2023 г. Съгл. т. 4 от споразумението
при отказ на купувача депозита не се връща. Съгл. т. 5 купувачът се задължава при
подписване на предварителния договор да заплати 3 ℅ комисионна на посредника.
Страните са уговорил в т. 6, че при проблем с документите на имота .... друга пречка,
независеща от купувача, посредника следва да върне капарото в седемдневен срок. Не
е спорно, че на 13.05.2023 г. ищцата се свързала с ответника и заявила, че няма да
сключи предварителен договор и иска връщане на платения депозит. Не е спорно по
делото и че е постигнато съгласие между ищцата и продавача за сключване на
предварителен договор за сумата от 112 000 евро, т.е. задължението на посредника по
т. 3 от споразумението за отправяне на предложение към собственика за сключване на
предварителен договор за сумата от 112 000 евро е изпълнено. В подписаното между
страните споразумение не е изрично уговорено, че набавянето на необходимите
документи по сделката следва да бъде осъществено от ответника, но съдът приема, че
между страните е била налице такава уговорка. Това се установява от събраните по
делото писмени доказателства (ел. кореспонденция между страните), както и от
разпитаните по делото свидетели, чийто показания в тази част съвпадат напълно. От
същите се установява, че брокерът се е занимавал с набавянето на документите,
необходими за сключване на предварителния договор, както и че той е осъществявал
кореспонденцията с ищцата от името на продавача.
Спорен между страните е въпросът съществува ли основание по отношение на
ищцата да се откаже от сключването на предварителен договор за продажба на имот и
неизправна страна ли е ответника, за разрешаването на който въпрос спорът е пренесен
пред настоящата съдебна инстанция. Ищецът твърди, че след получаването на
документите на 12.05.2023 г. изпращането им на б..та е станало безпредметно, тъй като
до 15.05.2023 г. (датата, на която е било уговорено сключване на предварителен
договор), същите няма да бъдат разгледани. Без да е осигурено нужното кредитиране
от б..та, сключването на предварителен договор се явявало невъзможно, за което
ответното дружество било уведомено още при сключване на депозитното
споразумение.
За да е налице уговорка за задатък договорът следва да съдържа клаузи относно
предоставянето на определена имуществена облага и относно последиците при
неизпълнение на уговорените в договора задължения – дали сумата подлежи на
задържане .... връщане. С първата част от уговорката се установява обезпечителната, а
с втората – обезщетителната функция на задатъка. В този смисъл, даденият задатък
служи като доказателство, че е сключен договорът, обезпечава неговото изпълнение и
5
при неизпълнение на договора служи за обезщетяване на изправната страна по него.
По този начин размерът на обезщетението за причинените вреди от пълното ....
неточно изпълнение на поетото правно задължение е определен предварително, като
той не подлежи на доказване. По делото е безспорно установено, че ищцата е заплатила
сумата в размер от 2500 на датата на сключване на депозитното споразумение. В
споразумението е вписано, че сумата съставлява „депозит” и се оставя на съхранение
при посредника и изразява желанието на ищцата за сключване предварителен договор
за покупко-продажба за посочения имот. Съществуването на уговорка за задатък
/наименовано капаро/ се установява чрез тълкуване на договора, доколкото ако
договорът съдържа клаузи, чрез които страните придават на авансово платената сума
обезпечителна и обезщетителна функции, чрез изрично уреждане на последиците в
случай на неизпълнение, то предадената сума има качеството на задатък. В този
смисъл е и задължителната за първоинстанционните и въззивни съд....ща практика на
ВКС, формирана по реда на чл. 290 ГПК, напр. Решение № 71/09.07.2010 г. по т. дело
№ 726/2009 г. на ВКС, ТК, ТО на ВКС и Решение № 64 от 10.09.2012 г. по т. д. №
193/2011 г., ТК, ТО на ВКС. Уговорката за заплащане на задатък представлява
акцесорна и реална сделка, която да обезпечава точното изпълнение на главното
задължение, като с клаузата, установена в текста на самия договор, страните са
придали на изплатената сума обезпечителна функция – да служи като доказателство,
че е сключен договорът. За да намери приложение разпоредбата на чл. 93, ал. 2 ЗЗД
следва на заплатената от едната страна сума да е придадена и обезщетителна функция,
която да се извлече от уговореното между страните в договора, а именно функцията на
отнапред уговорено обезщетение за вредите от пълното .... неточно изпълнение на
поетото правно задължение.
С оглед на гореизложеното и съобразно критериите за тълкуване на договорите,
установени в чл. 20 ЗЗД – отделните уговорки на договора следва да се тълкуват във
връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия
договор, като следва да се вземат предвид целта на договора, обичаите в практика и
добросъвестността, настоящият съдебен състав приема, че с договореното връщане/
задържане на сумата, при несключване на предварителен договор, от изправната
страна по депозитното споразумение, страните са придали на заплатената при
сключването му сума, както обезпечителна, така и обезщетителна функция, като
клаузата на договора преповтаря разпоредбата на чл. 93, ал. 1 ЗЗД, а именно -
уговорена е възможността за посредника да задържи изплатения депозит в случай на
неоснователен отказ - неизпълнение в посочения срок на задължението на купувача за
сключване на предварителен договор. Уговорено е и, че посредникът се задължава при
проблем с документите на имота .... друга пречка независеща от купувача, да върне
капарото в седемдневен срок. Обстоятелството, че при тълкуване се стига до извода, че
при сключване на предварителен договор, сумата подлежи на връщане, не води до
различен извод. Предварителният договор е отделен договор от депозитното
споразумение, същото се отнася до окончателния договор, с който окончателно се
определя продажната цена.
С разпоредбата на чл.4 от депозитното споразумение е уговорено, че при отказ от
страна на купувача депозитът не се връща, а съгл. чл. 6 посредникът се задължава при
проблем с документите на имота .... друга пречка независеща от купувача, да върне
капарото в седемдневен срок.
Задължението да се сключи предварителен договор в срок до 15.05.2023 г. е поето
от двете страни, поради което и с тълкуване на разпоредбите на депозитното
споразумение, се налага изводът, че посредникът следва да върне депозита, в случай,
че не се стигне до подписване на договора поради проблем с документите, касаещи
имота. Тук е моментът да се посочи, че страните по споразумението не са дерогирали
разпоредбата на чл.93,ал.2 ЗЗД, която предвижда правото на далата задатъка, изправна
страна, да иска двойният му размер от получилата го, неизправна страна. Разпоредбата
6
на чл. 93 ЗЗД е с диспозитивен характер, като страните са свободни да уговарят по-
малък .... по-голям размер на задатъка, който подлежи на връщане при упражнено
право на отказ от договора от изправната страна.
Правото на изправната страна по чл. 93, ал. 2 от ЗЗД да иска получения от
неизправната страна задатък възниква при неизпълнение на задълженията на
посредника/продавача и последващо разваляне на сключения между страните договор.
Използваният от законодателя термин в разпоредбата на чл. 93, ал. 2 ЗЗД "отказ от
договора" е равнозначен на "разваляне на договора" по чл. 87, ал. 1 ЗЗД. Но при
уговорен задатък за изправния кредитор не се поражда задължението при разваляне на
договора да дава последен подходящ срок на длъжника за изпълнение, а развалянето на
облигационната връзка настъпва незабавно – с достигане на едностранното
волеизявление на кредитора до знанието на неизправния длъжник.
Ответникът в настоящото производство има качеството търговски посредник по
смисъла на чл. 49 от Търговски закон, който следва да посредничи за сключването на
сделки за закупуване на недвижими имоти между потенциалните продавачи и
купувачи. Между ищеца, в качеството му на клиент, и ответника, в качеството му на
посредник, е сключен ненаименуван договор с елементи на търговско посредничество
и обещаване действието на третото лице.
По силата на договора ищецът се е задължил да заплати сумата от 2500 лв.,
представляваща задатък за намерение за сключване на предварителен договор за
покупко-продажба на апартамент 165, намиращ се в гр. С..., жк. „С...“, ул. „Ж..“, ет в
срок до 15.05.2023 г. за сумата от 112 000 евро.
Съдът счита, че посочената сума представлява и т. нар. стоп-капаро", чиято цел е
да гарантира на бъдещия купувач възможността за сключване на предварителен
договор за покупко-продажба с определен срок (15.05.2023) и при определени условия
(112 000 евро), до изтичането на който продавачът се задължава да не упражнява
правото си да предлага имота на други потенциални купувачи.
За сключване на предварителен договор за продажба, страните - купувач и
продавач, следва да постигнат съгласие за съществените уговорки по окончателния
договор. Същевременно, всяка от страните по предварителния договор, който подготвя
сключването на окончателен договор, може да постави условия, които счита за
съществени и от които, според нея, зависи сключването на окончателен договор. За
тези съществени условия следва да се имат предвид преддоговорните отношения на
купувача и продавача. Продавачът е представляван в тях от своя посредник – „схт”
ЕООД. За преддоговорните отношения на страните са разпитани свидетели. От разпита
на свидетеля Цанков се установи, че брокерът при ответника „схт” ЕООД“ е известена
от ищцата за намерението й да закупи имота с ипотечен кредит още при първия оглед
на имота. Уведомена е, че бъдещата б.. ипотекарен кредитор ще изисква документи във
връзка с одобрението на кредита, като брокерът уверил ищцата, че поема ангажимента
по набавянето им. Това обстоятелство не се оспорва от ответната страна, а свидетеля
Александрова (продавач на имота) в показанията си също изяснява, че е била наясно с
това обстоятелство, както и че е упълномощила брокера да набави всички необходими
документи за бъдещата сделка.
Изложеното сочи на преддоговорни отношения между посредника и купувача,
при които посредникът е обещал съдействие относно искането на ищцата да набави
всички необходими документи за закупуване на имота посредством отпуснат кредит
като това е и причината да бъде заложен в депозитното споразумение по-дълъг
(двумесечен срок) за подписване на предварителния договор.
С оглед изложеното, се налага извод, че преди подписване на депозитното
споразумение, посредникът е поел задължението да изпълни съществено условие за
сключване на договор за продажба, включително и предварителен договор, поставено
от купувача – купувачът да се снабди предварително с всички изискуеми документи,
7
необходими за отпускане на кредит за закупуване на имота. Това съществено условие е
било известно и на продавача, а събраните по делото доказателства сочат, че
задължението е поето от посредника. Установява се също, че за изисканите от б..та
документи, ищцата уведомила ответника по електронна поща на 27.03.2023 г. (л. 11).
Част от изисканите документи (подробно описани по-горе) са набавени и изпратени на
ищцата. На 24.04.2023 г. адвоката на ищцата е уведомила по ел. поща адв. на ответното
дружество, че е необходимо писмо ангажимент с точно конкретно посочено
съдържание, като отново е посочила кои са липсващите документи, които следва да
получат до 02.05.2023 г. С имейл от 10.05.2023 г. (л. 35) адв. на ответника е уведомил
ищцата, че все още нямат издадено удостоверение за тежести, удостоверение по чл. 87,
ал. 6 ДОПК, удостоверение за семейно положение. От събраната по делото
доказателствена съвкупност се установи, че част от изисканите документи (писмо
ангажимент от б.. .. с конкретно посочено съдържание, удостоверение по чл. 87, ал. 6
ДОПК и удостоверение за семейно положение) не са представени на ищцата изобщо, а
удостоверението за тежести на процесния имот е изпратено на ищцата в петък
(12.05.2023 г.), два дни преди уречената дата за подписване на предварителния договор.
Непредставянето на тези документи, респ. несвоевременното и представяне поставя
ищцата в невъзможност да ги изпрати на кредитиращата б.., която да изготви правно
становище за отпускане на кредита, необходимо на ищцата преди подписване на
предварителния договора за имота
Следователно, ответникът не доказа да е осигурил изпълнение на задължението
си да набави всички необходими документи за отпускане на кредит, определени като
съществени от ищцата, условия за сключване на предварителен, и окончателен
договор.
Обстоятелството, че тези условия/документи не са вписани в депозитното
споразумение, не сочат на извода, че същите не са уговорени между страните по него.
Няма пречка уговорките между страните да се постигнат устно, като депозитното
споразумение служи за доказване на обстоятелствата, посочени в него – предаването
на капарото, поетото задължение от двете страни да спазят определения срок и другите,
посочени по - горе. Останалите уговорки подлежат на доказване с всички
доказателствени средства, а по – горе съдът посочи защо прие същите за доказани по
делото.
Ирелевантно е твърдението на ответника, че е бил в готовност да изпълни
задълженията си по договора, като сключи предварителен договор на 15.05.2023 г.,
тъй като от имейл от 10.05.2024 г. се установява, че същият няма готовност да снабди
ищцата с всички необходими документи. Няма данни да е имал такава готовност и към
15.05.2023 г.
С оглед изложеното се налага изводът, че ответникът не е изпълнил съществено
условие, поставено от купувача, което е поето като задължение от него. Следователно
за купувача възникнало правото да се откаже от договора и да иска иска връщане на
даденото.
По присъждане на направените по делото разноски:
При този изход на спора право на разноски възниква за ищцата, която доказва
разноски от 100 лева за държавна такса, 600 лева платено адвокатско възнаграждение.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „схт” ЕООД ЕИК .. със седалище и адрес на управление град С...,
8
ж.к.Л 3, бл, вх, ап да заплати на Р. И. Р., ЕГН **********, с адрес: гр. С..., ул. „Ц А“ 58
на основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД сумата в размер на 2 500 лв., представляваща
платен на отпадно основание депозит по Депозитна разписка - споразумение от
14.03.2023 г., ведно със законната лихва върху сумата за периода от датата на подаване
на исковата молба - 03.08.2023 г. до окончателно заплащане на дължимата сума.
ОСЪЖДА „схт” ЕООД ЕИК .. със седалище и адрес на управление град С...,
ж.к.Л 3, бл, вх, ап да заплати на Р. И. Р., ЕГН **********, с адрес: гр. С..., ул. „Ц А“ 58
на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 700 лева – разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски гра..и съд в двуседмичен срок
от връчване на препис на страните.
Препис от решението да се връчи на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
9