№ 1950
гр. Варна, 28.05.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 7 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и девети април през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Александър В. Цветков
при участието на секретаря И. Ат. Атанасова
като разгледа докладваното от Александър В. Цветков Гражданско дело №
20233110110274 по описа за 2023 година
Производството е по реда на чл. 238 ГПК.
Образувано по искова молба на И. В. И., ЕГН **********, адрес ****- лично и като
пълномощник на Ц. А. С., ЕГН **********, адрес ****, с която срещу следните осем
етажни собствености: - ЕС, находяща се на адрес: гр.Варна, ул."Д-Р П.Скорчев" 3, вх.А,- ЕС,
находя ща се на адрес: гр.Варна, ул."Д-р П.Скорчев" 3. вх.Б, -ЕС, находяща се на адрес:
гр.Варна, ул."Д-р П.Скорчев" 3, вх.В,-ЕС, находяща се на адрес: гр.Варна, УЛ."Д-Р
П.Скорчев" 3, вх.Г, - ЕС, находяща се на адрес: гр.Варна. УЛ." Проф.д-p Иванка
Николаева" №1-вх.F, - ЕС. находяща се на адрес: гр.Варна, ул." Проф.д-р Иванка
Николаева" №3- вх.Н.- ЕС, находяща се на адрес: гр.Варна, ул." Проф.д-р Иванка
Николаева" №5- вх. G, всички представлявани от управителя „Хоум Мениджмънт Варна-1"
ЕООД, ЕИК: *********, адрес на управление: гр. Варна, р-н Приморски, ж.к. ИЗГРЕВ,
бул./ул. УЛ.552-2 № 712, ет. 1, ап. 2, представлявано от г. к. С., както и - ЕС. находяща се на
адрес: гр.Варна, ул."Д-р П.Скорчев" 3, вх.Д, представлявана от управителя „Смайли Хоум
България" ЕООД, ЕИК:*********, адрес: Варна, ул. Дрин 10, последното представлявано от
упр. Кристиана Атанасова –Георгиева, са предявени субективно и обективно кумулативно
съединени искове за искове по чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС за отмяна на решенията, взети на
проведеното на 30.06.2023 г. СОС на ответните етажни собствености, като
незаконосъобразни, както следва:
1.)по т.1 от дневния ред:, с което е взето решението портиерите да бъдат на 24/7
работно време като приемат оферта на стойност от 5280 лв.с ДДС от фирма Беркут.
Размерът на таксата за портиери да е обвързан с размера на минималната работна заплата. В
случай, че МРЗ бъде увеличена по надлежния законодателен ред, то и таксата за портиер се
увеличава".
2.) по т.2 от дневния ред относно правила за използването на паркоместа в двора на
комплекса в цялост, които правила са инкорпорирани в т.2.1,т.2.2,т.2.3,т.2.4,т.2.5,т.2.б,т.2.7 и
т.2.8. от протокола, а именно: „всички собственици чиито апартаменти са отдадени под наем
се задължават да организират освобождаването на паркоместата, които наемателите им са
заели, тъй като не могат да се отдават на други лица - собственици или ползватели; при
1
продажба на самостоятелен обект-апартамент, правото да се ползва паркомястото, отредено
за този СОС не се запазва; възлага се правомощия на управителя, съвместно с
отговорниците на етажната собственост да изготвят списък на чакащи за ползване на
паркоместа, като се впишат дата на придобиване на собствеността на СОС. Принципът за
ползване ще е от най-рано придобилите към по късно придобилите право на собственост
върху СОС. Допълнителен критерий ще бъде обитаемостта на самост. обект. т.е. дали в
апартамента се живее постоянно или е необитаем. Информацията за обитаемостта ще се
извлича от книгата на ЕС, като управителят има право да вписва промени за обитаемостта
служебно при съмнения за злоупотреба. Управителят ще съставя констативен протокол,
подписан от Двама собственици/ ползватели/ обитатели за това дали самост. обект се живее
постянно или не. Протоколът е основание за вписване на промяна в книгата на ЕС от
управителя. Констативният протокол се прилага към страницата, касаеща апартамента. За
обитаемостта могат да се ползват доказателства като: сведения на непосредствени съседи на
апартамента, справки за консумация на електроенергия и вода към настоящия момент
ползването на паркоместата ще е при заварено положение, с изключението, че наемателите
ползващи паркоместа следва да го освободят във вр. с т. 1. Организацията на паркоместата -
номерация придвижване остава така, както е приета с инвестиционния проект; списъкът с
чакащите по т. 3 за ползване на паркоместата се прави към датата на провеждане на
събранието; 6. За един самост. обект апартамент да се полага за ползване паркомясто.;
създава се такса за ползване на паркомясто в размер на 40 лева, дължима по реда на ЗУЕС
от всеки собственик ползвател / обитател. Приходите ще се насочат към Фонд "Ремонт и
обновяване" за целия комплекс и ще се ползват по предназначение, освен ако Съвместното
Общото събрание не реши друго; паркинг зоната да се разшири с до три паркоместа, ако е
архитектурно, технически и конструктивно възможно. Разширението ще е до вход F на ул.
Иванка Николаева 1 вход F.";
3.) по т. 3 от дневния ред,с които е решено: „да се пръскат всички входове от мравки и
хлебарки от фирма с ДДС услуги, като стойността на разхода да се поеме от наличните
парични средства в ФРО на всеки вход; СОС реши да се изготви анкета със списък на
собствениците за входиране на искане към Община Варна да се монтират легнали полицаи
от двете страни на улицата към Кауфланд преди колелото и на излизане от подземния
паркинг от П.Скорчев Д; СОС на ЕС реши да се монтират допълнителни камери в комплекса
- на входа на комплекса; на изхода от подземния паркинг на вход Д. пред магазините на
вход Г. Средствата за закупуването и монтажа на камерите да се вземе от наличния фонд
ремонт от паркоместата; СОС на ЕС реши да се подменят паветата до тунела в комплекса;
СОС на ЕС реши да даде мандат на всички представители от ЕС да се включат в избирането
на оферта и подписване на договор за изпълнение на ремонт по подмяна на паветата до
тунела.
Ищците в исковата си молба твърдят, че са собственици на самостоятелни обекти в
горепосочените етажни собствености- първата на ап. 6 във вх. F на адрес: гр.Варна,
ул."Проф.д-р Иванка Николаева" 1, а втората на ап.17, във вх.Д на адрес: гр.Варна, ул."Д-р
Петър Скорчев" 3. Сочи се, че ответните етажни собствености са разположени в четири УПИ
и са оградени с обща ограда, включваща и общинската улица „Проф.д-р Иванка Николаева",
Въпреки, че всички ЕС са обединени от обща ограда и има контролиран достъп за външни
лица, те не отговарят на определението на §1, т.3 от ДР на ЗУЕС за "жилищен комплекс от
затворен тип", тъй като не са разположени в един общ урегулиран поземлен имот. В
незастроената част от четирите УПИ са обособени 33 паркоместа, от които паркоместа
седем са на ул. „Проф. д-р Иванка Николаева“, ползвани от собствениците във всички ЕС по
списък и срещу заплащане на месечен наем от 30 лв.
Ищците оспорват реда за свикване и провеждане на СОС, респективно
законосъобразността на взетите решения. Сочат, че събранието не е редовно свикано -
датата и часът на поставянето не са отбелязани върху поканата от лицата, които свикват
общото събрание, не е съставен протокол затова. Не е извършена проверка дали избраните и
присъствали представители на отделните ЕС са вписани в книгата на съответната етажната
2
собственост /чл.14 от ЗУЕС/, дали и кога, на кое ОС те са били избрани да представляват ЕС
и с какви права.Етажните собствености , с изключение на вх. Д и вх. Ф, не са представили
доказателства за избор на представители Към протокола не са приложени решенията на ОС
на ЕС за избирането и упълномощаването им, СОС е проведено при липса на кворум и в
нарушение на реда по чл.15 от ЗУЕС - видно от присъствения лист на СОС са присъствали
16 пълномощници от общо избраните пълномощници за 8-те входа, които следва да са 40 на
брой. Видно е, че въпреки присъствието в обявения начален час само на 40% от
пълномощниците, СОС е проведено в този час. Считат, че не е положен подпис от избрания
на СОС за протоколчик Христиан Атанасов. Избраният и подписал се за председател на
СОС Иван Тодоров не е член на управителния съвет или управител на „Хоум Мениджмънт
Варна-1" ЕООД, нито по някакъв начин е доказал връзката си с професионалния
домоуправител. В нарушение на чл.16, ал.3 от ЗУЕС, съгласно който Общото събрание на
собствениците не може да приема решения по въпроси извън предварително обявения
дневен ред, освен в неотложни случаи, СОС е приело всички решения по т.3. Посочените
решения не касаят неотложни случаи. В решението по т.2 за приемане на правила за
използването на паркоместата в двора не е посочен начинът, по който са гласували лицата -
"за", "против" или "въздържал се" с техен подпис, същността на изявленията, направените
предложения и приетите решения, с изключение на прибавените в хода на СОС /и
отсъстващи от дневния ред/ т.6,1 и т.9, което било грубо нарушение на чл.16, ал.5 от ЗУЕС.
Не е спазена и процедурата по чл.16, ал.7 от ЗУЕС. Налице е несъответствие между
предварително обявения дневен ред по т.1 и взетите решения по нея - в дневния ред не е
било предвидено да се гласува стойността на офертата от 5280 лв. с ДДС, както и
обвързването й с МРЗ, допускащо автоматичното увеличаване на заплащането. Не са
приложени предварително раздадени на ЕС правила, по които следва предварително да са
взели решения всички ЕС и да са упълномощили представителите си да гласуват по
определен начин. Такива не са били предоставени за разглеждане и приемане и на отделните
ОС на ЕС.
Ищците оспорват конкретно решението по т. 1 от протокола,с което било решено да
има услуга „портиер" в сградата и тя да се осъществява от „СОТ-БЕРКУТ" ЕООД съобразно
представената оферта, като незаконосъобразно, тъй като приетата от СОС оферта надхвърля
функциите на портиер и има по-широк кръг от функции, които съответстват на
осъществяване на охранителна протекция, осъществявана съгласно Закона за частната
охранителна дейност. Разходите по реализирането на тези функции надхвърлят
консумативните разходи за управление и поддържане на етажната собственост и не
представляват разходи по смисъла на пар.1, т.11 от ДР на ЗУЕС, поради което решението на
СОС вместо да има портиер, сградата да се охранява със специализирана фирма по ЗЧОД,
надхвърля компетенциите на общото събрание по чл. 11, т.5 ЗУЕС. Етажните собственици
не могат да се налагат чрез решение, взето от мнозинството разходи, които надвишават
значително тези по поддържането и управлението. Затова взетото решение не само е в
противоречие с чл. 11, т.5, във вр. с пар.1 т.11 ЗУЕС, но излиза извън правомощията на ОС
на ЕС. Позовавайки се на практика на ВКС, твърдят, че решението за охрана трябва да е
взето със 100 % съгласие на собствениците, каквото не само не е взето от отделните ЕС, но и
самите пълномощници, присъствали на СОС, не са гласували 100 % за избор на
предложението за охрана за комплекса, и избор на конкретната оферта.
Ищците оспорват законосъобразността на взетото решения по т. 2 от дневния ред по
твърдения, че е взето от нелегитимен орган по съображения, че СОС не може да вземе
решение за приемане на правила за използване на паркоместата в двора на комплекс
„Панорама“, тъй като дворът, в който са разположени откритите паркоместа не
представлява обща част на всички ЕС, защото не принадлежи на всички собственици на
самостоятелни обекти в ЕС, провели СОС /арг. от чл.38, ал.1 от ЗС/, като считат, че УПИ не
е обща част на сградата, респективно приложими са правилата на чл. 32, ал. 1 от ЗС за
неговото управление. На следващо място считат, че редът на чл.18 от ЗУЕС е неприложим,
тъй като собствениците на самостоятелни обекти във всеки от УПИ не са собственици на
земята в другите три УПИ, за да решават как да бъде използвана прилежащата на сградата
3
площ в останалите три УПИ - недопустимо съгласно ЗЕУС е собственик на самостоятелен
обект в един УПИ да решава правилата за ползване на откритите паркоместа в другите УПИ.
В срока по чл. 131 от ГПК не е постъпил отговор от ответниците
За да се произнесе, съдът съобрази следното:
Съгласно чл. 238, ал. 1 от ГПК, ако ответникът не е представил в срок отговор на
исковата молба и не се яви в първото заседание по делото, без да е направил искане за
разглеждането му в негово отсъствие, ищецът може да поиска от съда постановяване на
неприсъствено решение срещу ответника. Ответникът следва да е уведомен за последиците
по чл. 238 от ГПК, за да може да бъде постановено неприсъствено решение спрямо него.
Освен това от писмените доказателства по делото следва да може да се направи извод за
вероятна основателност на исковата претенция.
Посочените предпоставки за постановяване на неприсъствено решение в настоящия
случай са налице, тъй като никой от ответниците не е депозирал писмен отговор на исковата
молба в срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК, при редовно връчване на исковата молба и
уведомяване за последиците по чл. 238 ГПК с определението на съда от 06.03.2024 г., не е
изпратил представител в първото по делото заседание, за което е бил редовно призован, не е
направил искане делото да се разглежда в негово отсъствие; в открито съдебно заседание
ищците са поискали постановяване на неприсъствено решение; от наличните доказателства
по делото може да се направи извод за вероятна основателност на посочените искови
претенции.
Съгласно разпоредбата на чл. 239, ал. 2 от ГПК не следва неприсъственото решение да
се мотивира по същество, а в настоящия случай предявените конститутивни искове
подлежат на уважаване в цялост.
При този изход на спора в полза на ищците следва да бъдат присъдени сторените
съдебно-деловодни разноски за заплатена държавна такса в размер на общо 160 лева.
Извършването на разходи за копия в размер на 30 лева не е доказано с представени по
делото писмени доказателства, поради което искането в тази част подлежи на отхвърляне.
На основание чл. 38, ал. 2 от ЗАдв в полза на адвоката, осъществил безплатната правна
помощ следва да бъде присъдено адвокатско възнаграждение в размер от 1000 лева.
Мотивиран от изложеното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по предявени субективно и обективно кумулативно съединени искове с
правно основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС от И. В. И., ЕГН **********, адрес ****- лично и
като пълномощник на Ц. А. С., ЕГН **********, адрес ****, срещу следните осем етажни
собствености: - ЕС, находяща се на адрес: гр.Варна, ул."Д-Р П.Скорчев" 3, вх.А,- ЕС, находя
ща се на адрес: гр.Варна, ул."Д-р П.Скорчев" 3. вх.Б, -ЕС, находяща се на адрес: гр.Варна,
ул."Д-р П.Скорчев" 3, вх.В,-ЕС, находяща се на адрес: гр.Варна, УЛ."Д-Р П.Скорчев" 3,
вх.Г, - ЕС, находяща се на адрес: гр.Варна. УЛ." Проф.д-p Иванка Николаева" №1- вх.F, -
ЕС. находяща се на адрес: гр.Варна, ул." Проф.д-р Иванка Николаева" №3- вх.Н.- ЕС,
находяща се на адрес: гр.Варна, ул." Проф.д-р Иванка Николаева" №5- вх. G, всички
представлявани от управителя „Хоум Мениджмънт Варна-1" ЕООД, ЕИК: *********, адрес
на управление: гр. Варна, р-н Приморски, ж.к. ИЗГРЕВ, бул./ул. УЛ.552-2 № 712, ет. 1, ап. 2,
представлявано от г. к. С., както и - ЕС. находяща се на адрес: гр.Варна, ул."Д-р П.Скорчев"
3, вх.Д, представлявана от управителя „Смайли Хоум България" ЕООД, ЕИК:*********,
адрес: Варна, ул. Дрин 10, последното представлявано от упр. Кристиана Атанасова –
Георгиева, следните решения, взети на проведеното на 30.06.2023 г. СОС на ответните
етажни собствености, като незаконосъобразни, както следва:
1.)по т.1 от дневния ред:, с което е взето решението портиерите да бъдат на 24/7
4
работно време като приемат оферта на стойност от 5280 лв.с ДДС от фирма Беркут.
Размерът на таксата за портиери да е обвързан с размера на минималната работна заплата. В
случай, че МРЗ бъде увеличена по надлежния законодателен ред, то и таксата за портиер се
увеличава".
2.) по т.2 от дневния ред относно правила за използването на паркоместа в двора на
комплекса в цялост, които правила са инкорпорирани в т.2.1,т.2.2,т.2.3,т.2.4,т.2.5,т.2.б,т.2.7 и
т.2.8. от протокола, а именно: „всички собственици чиито апартаменти са отдадени под наем
се задължават да организират освобождаването на паркоместата, които наемателите им са
заели, тъй като не могат да се отдават на други лица - собственици или ползватели; при
продажба на самостоятелен обект-апартамент, правото да се ползва паркомястото, отредено
за този СОС не се запазва; възлага се правомощия на управителя, съвместно с
отговорниците на етажната собственост да изготвят списък на чакащи за ползване на
паркоместа, като се впишат дата на придобиване на собствеността на СОС. Принципът за
ползване ще е от най-рано придобилите към по късно придобилите право на собственост
върху СОС. Допълнителен критерий ще бъде обитаемостта на самост. обект. т.е. дали в
апартамента се живее постоянно или е необитаем. Информацията за обитаемостта ще се
извлича от книгата на ЕС, като управителят има право да вписва промени за обитаемостта
служебно при съмнения за злоупотреба. Управителят ще съставя констативен протокол,
подписан от Двама собственици/ ползватели/ обитатели за това дали самост. обект се живее
постянно или не. Протоколът е основание за вписване на промяна в книгата на ЕС от
управителя. Констативният протокол се прилага към страницата, касаеща апартамента. За
обитаемостта могат да се ползват доказателства като: сведения на непосредствени съседи на
апартамента, справки за консумация на електроенергия и вода към настоящия момент
ползването на паркоместата ще е при заварено положение, с изключението, че наемателите
ползващи паркоместа следва да го освободят във вр. с т. 1. Организацията на паркоместата -
номерация придвижване остава така, както е приета с инвестиционния проект; списъкът с
чакащите по т. 3 за ползване на паркоместата се прави към датата на провеждане на
събранието; 6. За един самост. обект апартамент да се полага за ползване паркомясто.;
създава се такса за ползване на паркомясто в размер на 40 лева, дължима по реда на ЗУЕС
от всеки собственик ползвател / обитател. Приходите ще се насочат към Фонд "Ремонт и
обновяване" за целия комплекс и ще се ползват по предназначение, освен ако Съвместното
Общото събрание не реши друго; паркинг зоната да се разшири с до три паркоместа, ако е
архитектурно, технически и конструктивно възможно. Разширението ще е до вход F на ул.
Иванка Николаева 1 вход F.";
3.) по т. 3 от дневния ред,с които е решено: „да се пръскат всички входове от мравки и
хлебарки от фирма с ДДС услуги, като стойността на разхода да се поеме от наличните
парични средства в ФРО на всеки вход; СОС реши да се изготви анкета със списък на
собствениците за входиране на искане към Община Варна да се монтират легнали полицаи
от двете страни на улицата към Кауфланд преди колелото и на излизане от подземния
паркинг от П.Скорчев Д; СОС на ЕС реши да се монтират допълнителни камери в комплекса
- на входа на комплекса; на изхода от подземния паркинг на вход Д. пред магазините на
вход Г. Средствата за закупуването и монтажа на камерите да се вземе от наличния фонд
ремонт от паркоместата; СОС на ЕС реши да се подменят паветата до тунела в комплекса;
СОС на ЕС реши да даде мандат на всички представители от ЕС да се включат в избирането
на оферта и подписване на договор за изпълнение на ремонт по подмяна на паветата до
тунела.
ОСЪЖДА ЕС, находяща се на адрес: гр.Варна, ул."Д-Р П.Скорчев" 3, вх.А,- ЕС,
находя ща се на адрес: гр.Варна, ул."Д-р П.Скорчев" 3. вх.Б, -ЕС, находяща се на адрес:
гр.Варна, ул."Д-р П.Скорчев" 3, вх.В,-ЕС, находяща се на адрес: гр.Варна, УЛ."Д-Р
П.Скорчев" 3, вх.Г, - ЕС, находяща се на адрес: гр.Варна. УЛ." Проф.д-p Иванка Николаева"
№1-вх.F, - ЕС. находяща се на адрес: гр.Варна, ул." Проф.д-р Иванка Николаева" №3- вх.Н.-
ЕС, находяща се на адрес: гр.Варна, ул." Проф.д-р Иванка Николаева" №5- вх. G, всички
представлявани от управителя „Хоум Мениджмънт Варна-1" ЕООД, ЕИК: *********, адрес
5
на управление: гр. Варна, р-н Приморски, ж.к. ИЗГРЕВ, бул./ул. УЛ.552-2 № 712, ет. 1, ап. 2,
представлявано от г. к. С., както и - ЕС. находяща се на адрес: гр.Варна, ул."Д-р П.Скорчев"
3, вх.Д, представлявана от управителя „Смайли Хоум България" ЕООД, ЕИК:*********,
адрес: Варна, ул. Дрин 10, последното представлявано от упр. Кристиана Атанасова –
Георгиева да заплатя разделно на И. В. И., ЕГН **********, адрес ****- лично и на Ц. А.
С., ЕГН **********, адрес **** сумата от общо 160 лева, представляваща сторените от
ищците съдебно-деловодни разноски за внесена държавна такса в производството, на
основание чл. 78, ал. 1 от ГПК.
ОСЪЖДА ЕС, находяща се на адрес: гр.Варна, ул."Д-Р П.Скорчев" 3, вх.А,- ЕС,
находя ща се на адрес: гр.Варна, ул."Д-р П.Скорчев" 3. вх.Б, -ЕС, находяща се на адрес:
гр.Варна, ул."Д-р П.Скорчев" 3, вх.В,-ЕС, находяща се на адрес: гр.Варна, УЛ."Д-Р
П.Скорчев" 3, вх.Г, - ЕС, находяща се на адрес: гр.Варна. УЛ." Проф.д-p Иванка
Николаева" №1-вх.F, - ЕС. находяща се на адрес: гр.Варна, ул." Проф.д-р Иванка
Николаева" №3- вх.Н.- ЕС, находяща се на адрес: гр.Варна, ул." Проф.д-р Иванка
Николаева" №5- вх. G, всички представлявани от управителя „Хоум Мениджмънт Варна-1"
ЕООД, ЕИК: *********, адрес на управление: гр. Варна, р-н Приморски, ж.к. ИЗГРЕВ,
бул./ул. УЛ.552-2 № 712, ет. 1, ап. 2, представлявано от г. к. С., както и - ЕС. находяща се на
адрес: гр.Варна, ул."Д-р П.Скорчев" 3, вх.Д, представлявана от управителя „Смайли Хоум
България" ЕООД, ЕИК:*********, адрес: Варна, ул. Дрин 10, последното представлявано от
упр. Кристиана Атанасова –Георгиева да заплатя разделно на адв.И. В. И., ЕГН
**********, адрес **** сумата от общо 1000 лева, представляваща дължимо
възнаграждение за осъществена безплатна правна защита в производството по делото, на
основание чл. 78, ал. 1, вр. чл. 38, ал. 1, т. 3 от ЗАдв.
РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
ДА СЕ ВРЪЧИ препис от решението на страните.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
6