Р Е Ш Е Н И Е
Номер 02.02.2017г. Град С.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Първо ГО, 15 състав
На осемнадесети
ноември Година 2016
В публичното
заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВАЛЕРИЯ БАНКОВА
Секретар: А.М.
като разгледа
докладваното от съдия Банкова гр. дело N 16931 по описа за 2015 година, за да
се произнесе, взе предвид следното:
Ищецът К.В.Д. излага в
исковата молба, че на 13.03.2008г. сключил с ответницата И.П.П. договор за
покупко-продажба на подробно описан недвижим имот, представляващ магазин в гр. С.,
ж.к. „*******“. Цената от 14 326 лева заплатил на продавача изцяло и в брой в
деня на сделката. През м. август 2015г. на адреса на имота получил писмо от
Министерство на отбраната, с което бил уведомен, че с Решение на ВКС по гр. д.
№305/2012 е прогласена нищожността на сключени договори за 13 бр. магазина,
между които и процесния, като било прието за установено, че държавата, чрез МО,
е собственик на посочените обекти. Конкретно за процения магазин, обявен за
нищожен е договор от 21.12.1991г., сключен между МО и КФ „А. – П. и сие“.
Ищецът бил уведомен, че владее без основание магазина и в 30-дневен срок от
предизвестието следва да го освободи. Тъй като ищецът на изпълнил посоченото, в
началото на м. декември 2015г. получил Заповед №ЗС-546/30.11.2015г.на МО, с
което на осн. чл.80а от ЗДС от него бил иззет горепосочения магазин, определен
му бил срок за доброволно освобождаване, като в случай на неизпълнение на осн.
чл.227, ал.2, т.4 от АПК за 09.02.2016г. било насрочено принудително изземване
по административен ред. При извършената от ищеца проверка за предишни
собственици на имота, било установено, че магазинът бил продаден с
горепосочения договор, обявен за нищожен, през 1991 г. от МО на КФ „А. –П. и
сие“, който от своя страна през 1993г.
го продал на ЕТ „П. – П. П.“. С решение от 02.12.1993г. на СРС, вписано
в СВ, имотът е оставен изключителен дял и лична собственост на Р.А. П., която
през 1995г. го дарила на ответницата И.П.П.. Делото за обявяване нищожността на
договора за продажна от 1991г. било образувано по искова молба от МО през
1993г. С оглед прогласяване нищожността на сделката от 1991г. собствеността
върху процесния имот н е преминавала върху купувача „А. – П. и сие“, поради
което не е преминава и върху всеки от последващите приобретатели, следователно
ответницата И.П. не е притежавала правото на собственост към датата, на която е
продала магазина на ищеца. Съгласно т. III от нотариалния акт, в който е
обективирана покупко-продажбата, И.П. е декларирала, че е едноличен собственик
на процесния имот, който е придобила по дарение, че освен нея няма други
собственици или носители на ограничени вещни права, че имотът е свободен от
тежести, възбрани и ипотеки, че не е предмет на разпоредителни сделки и
предварителни договори с различни от купувача лица, нито е обект на
упълномощаване за извършване на такИ.сделки, че не е предмет на висящи съдебни
и изпълнителни дела и на претенции от страна на трети лица. В случай на
констатация на противното, вкл. и на съдебно отстраняване, разваляне на
договора или обявяването му за недействителен по вина на продавачката, страните
са договорили, че продавачът възстановява на купувача платената от него цена на
имота, както и го обезщетява с неустойка в размер на 35 399 лева. Ето защо
предявява иск за разваляне на договора за покупко-продажба, поради
неизпълнение, за осъждане на продавача да му заплати сумата от 14 326 лева,
представляваща платената продажна цена, ведно със сумата от 164,46 лева
разноски за нотариална такса и вписване, ведно със законната лихва върху двете
суми, считано от 30.12.2015г. до окончателното им изплащане, както и за
осъждане на продавача да му заплати сумата от 35 399 лв. – договорената в т. III от сключения
между страните договор за покупко-продажба неустойка за обезщетяване на вредите
от неизпълнението поради развалянето. Претендира разноски.
В срока по чл.131 от ГПК
ответницата подава писмен отговор, в който оспорва исковете. Счита, че не са
налице условията за разваляне на договора за покупко-продажба на процесния
магазин. Исковата молба на МО била вписана в имотния регистър към АВп на
09.11.1993г. Праводателите на ответницата не били страна в това производство,
поради което решението на ВКС, с което е прогласена нищожността на договора от
1991 г. нямало СПН спрямо тях. Освен това, с оглед оповестителното значение на
вписването, ищецът би трябвало да знае, че купува спорна /чужда/ вещ. На
следващо място, счита, че към датата, на която е продала имота на ищеца,
ответницата е била собственик на процесния имот поради изтекла в нейна полза
придобивна давност. Ето защо, предявява възражение за придобивна давност, като
присъединява към владението си и владението на праводателите си – нейните
родители, при което имотът е владян необезпокоявано в периода 1993 до 2008г.
Алтернативно, счита, че в нейна полза е изтекла и придобвината давност по
чл.79, ал.2 от ЗС, тъй като е придобила имота на основание, годно да я направи собственик
през 1995г. и е владяла имота непрекъснато и добросъвестно до 2008г. – т.е. повече от 5 години. На следващо място,
ищецът не доказва, че е обжалвал заповед №ЗС – 546 от 30.11.2015г. на МО, нито
че същата е влязла в законна сила. Дори и да я е обжалвал, тъй като не е
привлякъл ответницата като страна в това производство, прави възражение за лошо
защитавани материални права и счита, че е налице хипотезата на чл.191, ал.1 от ЗЗД, поради което не носи отговорност за съдебно отстраняване. С оглед заявеното
становище за неоснователност на претенцията за разваляне на процесния договор,
неоснователен е и искът за присъждане на неустойка. Освен това, продавачката е
била добросъвестна, като не е знаела за правата на третото лице върху вещта,
тъй като исковата молба на МО вила вписана по партидата на „А. – П. и сие“ на
09.11.2013г., когато последният вече е бил прехвърлил собствеността на ЕТ „П. –
П. П.“. Ето защо липсва виновно неизпълнение от нейна страна, въз основа на
което да дължи неустойка. Предявява възражение за недействителност на клаузата
за неустойка, поради противоречие с добрите нрави. Евентуално, счита неустойка
за прекомерна и моли да бъде намалена.
Предявени са в условията на
обективно кумулативно съединение три иска, както следва: иск с правно основание
чл. 87, ал.3 от ЗЗД вр. с чл. 189, ал.1 от ЗЗД за разваляне на процесния
договор за покупко- продажба, сключен между страните; иск с правно основание
чл.189, ал.1 от ЗЗД за връщане на платената продажна цена, както и за заплащане
на направените от ищеца разноски по договора; иск с пр. осн. чл.92 от ЗЗД за
заплащане на уговорената в договора неустойка за разваляне.
Съдът, след като се запозна със становищата на страните и
събраните по делото доказателства, намира следното от фактическа и правна страна:
От представения по делото нотариален акт № 48, том I, дело №42/2008г. на нотариус Н.Д., рег.№329 на НК, с район
на действие СРС, се устновява, че на 13.03.2008г. ответницата П., действаща със
съгласието на майка си Р. П. и с разрешение на съда е продала на ищеца Д.
следния недвижим имот: търговски обект, магазинно помещение №1, разположено на
първия етаж във вх. Д на жилищната сграда на блок №***, на ул.“*******“, първа
част, в ж.к. „*******“, гр. С., със ЗП от 24,66 кв.м., при съседи по нотариален
акт: от запад обслужваща улица и паркинг на бл. ***, от изток – ул. „*******“,
от север – магазин на фирма „П.“, от юг – магазини на форма „А. – П. и с-ие“,
заедно с 1.57% от общите части на сградата и толкова процента ид. части от
правото на строеж върху терена, върху който същата е изградена, описан по
доказателствен документ за собственост като държавна зема в ж.к. „*******“, гр.
С.. Цената на така описания недвижим имот е 14 326 лв., като продавачката
е заявила в р.II от нот. акт, че е получила същата изцяло и в брой от
купувача в деня на сделката. В р. III от нот. акт продавачката е
декларирала, че е едноличен собственик на недвижимия имот, който е придобила по
дарение и че освен нея няма други собственици или носители на ограничени вещни
права върху него, че имотът е свободен от тежести, възбрани и ипотеки, че не е
предмет на разпоредителни сделки и предварителни договори с различни от
купувача лица, нито е обект на упълномощаване за извършване на такИ.сделки, че
не е предмет на висящи съдебни и изпълнителни дела и на претенции от страна на
трети лица. В случай на констатация на обстоятелства, доказващи
несъстоятелността на така изложените твърдения, вкл. свързани с предявени
претенции от страна на трети лица по отношение на имота, в следствие на което
продавачът бъде съдебно отстранен от него, а договорът между страните –
развален, унищожен или обявен за недействителен по вина на продавачката,
последната възстановява на продавача платената от него по сделката продажна
цена за имота и го обезщетява с неустойка в размер на 35 399 лева.
Не се спори между страните, а и се установява от
представените по делото писмени доказателства, че процесният магазин №1 е
продаден по реда на чл.9а от Указ №463 от 1950г. за създаване на военножилищен
фонд при МНО на 21.12.1991г. с договор рег. №70, том 29 от МНО на КФ „А. – П. и
с-ие“ – събирателно дружество. На 10.09.1993г. магазинът бил продаден от
дружеството на ЕТ „П. – П. П.в“. С влязло в сила на 02.12.1994г. решение на
СРС, 84 състав по гр. д. №371 по описа на съда за 1993г. е прекратен бракът
между П. П.в и Р. П., като в изключителен дял и лична собственост на Р. П. е
останала придобитият по време на брака магазин №1. С нот. акт за дарение на
недвижим имот на 19.10.1995г. Р. П. дарява процесния магазин на малолетната си
дъщеря И.П. – ответницата, която с гореописания нот. акт от 2008г. го продава
на ищеца. По иск с пр. осн. чл.26, ал.1, пр.1 от ЗЗД, предявен от Министерство
на отбраната срещу СД „А. – П. и с-ие“ и съдружниците С. П., Ал. П., М. Б., П.С.,
В. П., Р. Н., Г. Б. и наследниците на К. Б., с решение на ВКС от 22.08.2013г.
по гр. д. №305 по описа за 2012г. е прогласена, поради противоречие със закона,
нищожността на договора от 21.12.1991г., с който МНО е продало на събирателното
дружество процесния магазин и е признато за установено между страните, че
собственик на процесния недвижим имот е Министерство на отбраната. Исковата
молба, видно от отбелязването на поставения върху нея печат, е била вписана в
книгите за вписване на 09.11.1993г. с вх. рег. №37, том 7, №247. С писмо от
28.08.1915г. ищецът е уведомен от МО, че владее магазина без правно основание и
в 30-дневен срок следва да го освободи и предаде доброволно, в противен случай
ще бъдат предприети действия за принудителното му изземване, съгласно чл.80а от ЗДС. Със заповед от 30.11.2015г. на Министъра на отбраната и на осн. чл.80а от ЗДС постановено изземване на процесния
магазин – частна държавна собственост, от ищеца. Срещу заповедта е подадена
жалба от ищеца, чрез министъра на отбраната до ВАС, по която е образувано адм.
дело №14658/2015г. по описа на ВАС.
При така установеното, налагат се
следните правни изводи:
1. По иска за разваляне на договора за покупко-продажба на
процесния магазин:
Възраженията на ответницата за
преждевременно заведен процес са неоснователни, поради следното: Отговорността
на продавача при съдебно отстранение – евикция в общ смисъл, възниква както при
вече предявени права от трето лице и реално отстраняване на купувача от вещта,
така и при евентуално бъдещо такова, когато правата не са още предявени, но
това може да бъде направено във всеки един момент – евентуална евикция. Законът
не прави разлика между двете хипотези, тъй като при всички случаи става дума за
едно и също – пълно или неточно изпълнение на задължението на продавача да
прехвърли правото на собственост. Различен е обемът на отговорността и правните
възможности за продавача в двете хипотези, но това няма отношение към
допустимостта на иска. Третото лице, претендиращо права върху обекта на
продажбата, е вече предявило правата си пред съда, а ищецът е изправен пред
възможността да бъде принудително отстранен от имота по реда на чл.80а от
Закона за държавната собственост. Фактът, че заповедта за изземване не е влязла
в законна сила, не променя този извод, доколкото за да е налице евикция, не
е необходимо купувачът да е фактически отстранен от имота, нито да е
осъден да върне вещта. Достатъчно е правата на третите лица да са безспорни и
противопоставими на купувача, което
в случая е налице, предвид прогласяването нищожността на сделката, от която
праводателят на ответницата черпи правата си, с влязло в сила
решение и факта, че нищожността има действие спрямо всички.
По делото безспорно се установява, че е
налице действителен договор за продажба на недвижим имот между страните,
както и съдебно отстранение в общ
смисъл, което е резултат на безспорни права на трето лице, съгласно представеното
по делото решение на ВКС по гр. д. №305/2012 г. Налице е предстояща евикция.
Следва да се има предвид обаче и факта, че договорът за продажба на недвижим
имот, чието разваляне се иска, е сключен на 13.03.2008г. и вписан в Служба по
вписванията на същата дата. Към тази дата, вече е бил висящ пред съда спора за
прогласяване нищожността на сключения по реда на чл.9а от Указа за създаване на
жилищен фонд на МНО на 21.12.1991 г. между МНО и КФ „А.“ договор за продажба на
същия недвижим имот, като исковата молба е била вписана в Служба по вписванията
на 09.11.1993г., видно от направеното върху поставения печат удостоверяване от
длъжностно лице. Вписването, в съответствие с правилата, уредени в Правилника
за вписванията, следва да бъде извършено по съответната персонална партида, а
именно – тази на ответника по исковата молба. Извършеното вписване от една
страна създава публичност относно висящия спор, а от друга – презумпция за
недобросъвестност на всеки последващ приобретател на спорното право. Купувачът
на имот, за който е налице висящ спор, относно валидността на придобивното
основание на продавача, респ. неговия праводател, купува на собствен риск. Ето
защо, макар и с оглед възмездния и двустранен характер на договора, той да има
правото да се освободи от облигационната връзка чрез разваляне, обемът на отговорността
на продавача е значително стеснен и се простира до задължението да бъде върната
платената цена /чл.192 ЗЗД/. Това е така, защото в чл.189-191 от ЗЗД
отговорност на продавача за евикция в пълния й обем, е приложима само в
случаите, когато купувачът не е знаел за правата на третите лица – чл.188 от ЗЗД. Вписването на исковата молба обаче, чрез системата за публичност на
вписаните актове, налага извод за недобросъвестност у всички приобретатели на
спорното право, придобили го след датата на нейното вписване. Без правно
значение е фактическото знание на конкретното лице, доколкото от значение е
единствено съществуващата правна възможност за узнаване, при полагане на
съответната дължима грижа за собствените работи. Тази възможност всъщност е била
реализирана от ищеца, чрез извършване на справка по партидите на последователните
му праводатели назад във времето, при което е било установено вписването на
посочената искова молба, но тази справка, според твърденията на ищеца, е
извършена едва след узнаването за правата на третото лице – МО, а не преди
сключването на договора за прокупко-продажба с ответницата, но с оглед
изложеното по-горе това е без правно значение при преценка добросъвестността на
купувача. Не може да бъде отречено обаче правото и на недобросъвестния купувач
да развали договора, като по този начин отпадне основанието, на което е
заплатена продажната цена. Ако предметът на договора е недвижим имот, правото
на разваляне се упражнява по реда на чл.87, ал.3 от ЗЗД. В този смисъл е и
задължителната за настощия състав съдебна практика, намерила израз в решение
№41 от 05.05.2015г. на ВКС, I ТО по т.д. №85 по описа за на съда за
2013г., докладчик съдия К. Недкова.
Ето защо,
съдът намира, че са налице предпоставките за уважаване предявения иск за
разваляне на договора за покупко-продажба на процесния недвижим имот.
Безспорно, същият не е произвел вещно-транслативен ефект, т.к. прогласената
нищожност на придобивното основание на праводателя на продавача налага извода,
че ответницата е прехвърлила права, които не притежава, т.е. продала е чужда
вещ. Тези й действия не могат да бъдат противопоставени на действителния
собственик на вещта, нито той може да загуби поради това правото си на
собственост. Договорът за покупко-продажба обаче е действителен и поражда
правно действие между страните. Предвид липсата на изпълнение на задължението
на продавача за прехвърляне на собствеността /което в случая, предвид
непосредствения вещно-транслативен ефект на договорите за прехвърляне на права
върху индивидуално определени вещи би следвало да е изпълнено със самото
сключване на договора/, в съответствие с общото правило на чл.87 от ЗЗД, в
полза на продавача се поражда потестативното право да развали договора с всички
последици от това. Искът за разваляне на договора за продажба следва да бъде
уважен.
2. По иска за връщане на платената цена
и направените разноски по сключване на договора:
Предвид
установеното по-горе знание у ищеца за правата на третото лице, претендираното
право за връщане на продажната цена произтича от развалянето на процесния
договор. Приложение в случая следва да намери правилото на чл.192 от ЗЗД,
съгласно което дори и недобросъвестният купувач има право да получи връщане на
платената цена при евикция. Страните не спорят, а и се установява от
приложените доказателства, че цената на имота е
14 326 лв. и същата е получена от ответницата /нотариалният акт има
силата на разписка в тази си част/. Ето защо искът е доказан по основание и
размер за сумата от 14 326 лв. Искът е неоснователен по отношение на
сумата от 164,46 лв. – разноски по сключване на договора, на първо място поради
факта, че тези разноски не са част от цената по договора, следователно са извън
обхвата на отговорността на продавача по чл.192 от ЗЗД, а друг вид отговорност
недобросъвестният купувач не може да търси, и на второ място поради това, че за
въпросните разноски не са ангажирани никакви доказателства.
Ето защо
искът за връщане на сумата от 14 326 лв., представляваща платената от
ищеца цена по договора за покупко-продажба, е основателен и следва да бъде
уважен, а за сумата от 164,46 лв. – разноски, е неоснователен и следва да бъде
отхвърлен.
3.По иска за неустойка:
Основателността на предявения иск
предполага доказването на следните предпоставки – валидно възникнало
облигационно задължение за ответника по силата на твърдяното правоотношение с
ищеца; валидно неустоечно съглашение между страните, чрез което те отнапред са
определили обезщетение за вредите, без да е необходимо те да се доказват;
неизпълнението на конкретното задължение, за което е уговорена неустойката,
както и нейния размер.
Както беше
посочени по-горе, при установяване на спора от фактическа страна, в т. III от нотариалния
акт, в който е обективирана покупко-продажбата, И.П. е декларирала, че е
едноличен собственик на процесния имот, който е придобила по дарение, че освен
нея няма други собственици или носители на ограничени вещни права, че имотът е
свободен от тежести, възбрани и ипотеки, че не е предмет на разпоредителни
сделки и предварителни договори с различни от купувача лица, нито е обект на
упълномощаване за извършване на такИ.сделки, че не е предмет на висящи съдебни
и изпълнителни дела и на претенции от страна на трети лица. Страните са
уговорили, че в случай на констатация на обстоятелства, доказващи
несъстоятелността на изложените твърдения, вкл. свързани с предявени претенции
от страна на трети лица по отношение на имота, вследствие на което купувачът
бъде съдебно отстранен от него, а договорът развален, унищожен или обявен за
недействителен по вина на продавачката, последната възстановява на купувача платената
от него цена на имота, както и го обезщетява с неустойка в размер на 35 399
лева.
Съдът намира,
че посочената в договора за покупко-продажба клауза представлява именно уговорка
за неустойка, съгласно която страните са се съгласили, в случай, че се окаже,
че някое от посочените обстоятелства е невярно, в резултат на което купувачът
бъде евинциран, а облигационната връзка прекратена по някой от посочените
начини по вина на продавачката, да възникне задължението за заплащане на
неустойка в посочения размер. Както вече беше посочено по-горе обаче, правилото
на чл.192 от ЗЗД лишава недоборосъвестния купувач от правото да търси
обезщетение за други вреди, освен връщане на платената цена. Възприемайки това
решение, законодателят изрично е ограничил обема на отговорността на продавача
в случаите, когато купувачът е купил на собствен риск – знаейки или
разполагайки с възможността да узнае, при полагане на съответната дължима
грижа, че трети лица имат права върху обекта на сделката. Ето защо съдът
намира, че в този случай, в полза на недобросъвестния кредитор не възниква
правото на неустойка, което е уговорено само в полза на добросъвестния
евинциран купувач. Искът е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
По разноските:
На основание чл.78, ал.1 от ГПК
ответницата следва да бъде осъдена да заплати на ищеца сторените по делото
разноски, съразмерно с уважената част от исковете. Съгласно представения списък
по чл.80 от ГПК и доказателствата по делото разноските на ищеца възлизат на
сума в размер на 4005,43 лв. – разноски за държавна такса, съдебно-деловодни
разноски и адвокатско възнаграждение. Ето защо ответницата следва да бъде
осъдена да заплати на ищеца сумата от 1 150,18 лв.
На осн. чл.78, ал.3 от ГПК ищецът
следва да бъде осъден да заплати на ответницата сторените от нея разноски,
които съгласно представения списък по чл.80 от ГПК и доказателствата по делото
възлизат на сума в размер на 2 000 лв. – адвокатско възнаграждение,
съразмерно с отхвърлената част от исковете, и сума в размер на 1 425,69
лв.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
РАЗВАЛЯ, на осн. чл.189,
ал.1, вр. с чл.87, ал.3 от ЗЗД, сключения между К.В.Д., ЕГН ********** и И.П.П.,
ЕГН **********,***.03.2008г. договор за покупко-продажба на недвижим имот, а
именно: търговски обект, магазинно помещение №1, разположено на първия етаж във
вх. Д на жилищната сграда на блок №***, на ул.“*******“, първа част, в ж.к. „*******“,
гр. С., със ЗП от 24,66 кв.м., при съседи по нотариален акт: от запад
обслужваща улица и паркинг на бл. ***, от изток – ул. „*******“, от север –
магазин на фирма „П.“, от юг – магазини на форма „А. – П. и с-ие“, заедно с
1.57% от общите части на сградата и толкова процента ид. части от правото на
строеж върху терена, върху който същата е изградена, описан по доказателствен
документ за собственост като държавна зема в ж.к. „*******“, гр. С., оформен в
нотариален акт № 48, том
I, дело №42/2008г.
на нотариус Н.Д., рег.№329 на НК, с район на действие СРС, с идентификатор на
имота 68134.4333.1296.1.156, по кадастралната карта и регистър, одобрени със
Заповед РД-18-51/15.07.2010г. на ИД на АГКК.
ОСЪЖДА И.П.П., ЕГН **********, с адрес ***,
пл. „С.“ №**, ет.* да заплати на К.В.Д., ЕГН ********** с адрес: *** сумата от 14 326 лв., представляваща
платената цена по договора за покупко - продажба на недвижим имот от
13.03.2008г., оформен в нотариален акт № 48, том I, дело №42/2008г.
на нотариус Н.Д., рег.№329 на НК, с район на действие СРС, от който купувачът е
евинциран, като за сумата от 164,46 лв. – разноски на купувача по сключването
на договора, ОТХВЪРЛЯ иска като
неоснователен.
ОТХВЪРЛЯ предявения от К.В.Д., ЕГН **********
срещу И. П.П., ЕГН **********,***, иск с пр. осн. чл.92 от ЗЗД за сумата от 35 399 лева – неустойка, уговорена
между страните, съгласно т.
III от сключения
между страните договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № 48,
том I, дело №42/2008г. на нотариус Н.Д., рег.№329 на НК, с район
на действие СРС.
ОСЪЖДА И. П.П., ЕГН **********,
с адрес ***, пл. „С.“ №**, ет.* да заплати на К.В.Д., ЕГН ********** с адрес: ***
на осн. чл.78, ал.1 от ГПК сумата от 1 150,18 лева – разноски по делото.
ОСЪЖДА К.В.Д., ЕГН **********
с адрес: *** да заплати на И. П.П., ЕГН **********, с адрес ***, пл. „С.“ №**,
ет.*, на осн. чл.78, ал.3 от ГПК сумата от 1 425,69 лв. – разноски за
адвокатско възнаграждение.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийски апелативен
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: