РЕШЕНИЕ
№ 28
гр. Велико Търново , 12.02.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВЕЛИКО ТЪРНОВО в публично заседание на
четиринадесети декември, през две хиляди и двадесета година в следния
състав:
Председател:Георги Драгoстинов
Членове:Ирена Колева
Лилия Ненова
при участието на секретаря Галина Д. Занчева
като разгледа докладваното от Ирена Колева Въззивно гражданско дело №
20204100500766 по описа за 2020 година
за да се произнесе, съобрази следното:
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
Образувано е въз основа на въззивна жалба на „И.“ ООД, ЕИК ..........., със седалище и
адрес на управление град В. Т., ул.“Б. М.“ № ..., вх.В, ет.3, ап.4, чрез пълномощник - адвокат
А. П., против Решение № 260144/04.09.2020г. по гр.дело № 779/2020г. по описа на ВТРС, с
което първоинстанционният съд се е произнесъл по иск с правно основание чл.51 от ТЗ,
предявен от дружеството против С. Г. С.. С обжалваното решение съдът е отхвърлил изцяло
исковата претенция за осъждане на ответника да заплати на „И.“ ООД сумата от 5 850 лв.,
представляваща възнаграждение по Договор за посредничество при покупка на недвижим
имот № 925/010К от 15.01.2020г., ведно със законната лихва върху главницата от датата на
подаване на ИМ до окончателното изплащане и е осъдил ищеца да заплати на ответника
сторените от последния разноски по делото. Жалбоподателят счита, че въз основа на
правилно установена фактическа обстановка първоинстанционният съд е направил
погрешни правни изводи, като излага подробни фактически и правни съображения за
неправилност на обжалвания акт. Моли решението да бъде отменено изцяло и вместо него
съдът да постанови друго, с което да уважи изцяло исковата претенция, като основателна и
доказана. Претендира разноски за първоинстанционното и въззивното производство.
В срока по чл.263 ал.1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от насрещната
страна, чрез процесуален представител по пълномощие – адвокат А. И., в който заема
становище за неоснователност на жалбата и наведените в нея оплаквания. Счита
първоинстанционното решение за законосъобразно и правилно, поради което моли да бъде
1
потвърдено. Претендира разноски за въззивното производство.
В хода на проведеното съдебно заседание въззивникът, чрез процесуалния си
представител, поддържа подадената въззивна жалба срещу първоинстанционното решение и
направеното с нея искане. Поддържа претенцията си за разноски.
Въззиваемата страна представя писмено становище, с което поддържа позицията си по
спора и искането си за присъждане на разноски съгласно представен списък по чл.80 ГПК.
За да се произнесе по спора, настоящият съдебен състав намира следното:
Производството пред Районен съд – В. Т. е било образувано по искова молба на „И.“
ООД срещу С. Г. С., в която са изложени твърдения, че на ищеца била възложена
продажбата на недвижим имот, находящ се в град Д., ул.“Е.“ № 27, на цена от 110 000 евро,
към който имот интерес проявил ответника. Вследствие на това, на 15.01.2020г., между
последния и дружеството-ищец бил сключен договор за посредничество, в изпълнение на
задълженията си по който посредникът осигурил оглед на имота, предоставил документите
на същия на адвокат на ответника и с активната му намеса било постигнато съгласие между
купувача и продавача за цената на имота. Посочено е, че на 20.01.2020г. между ищеца и
ответника бил сключен договор за резервация за покупка на недвижим имот, по силата на
който първият поел задължение да не предлага имота на други клиенти до 03.02.2020г., а
вторият заплатил сумата по резервацията в размер на 1 000 лв. Твърди се, че няколко дни
по-късно продавачът на имота уведомил ищеца, че се отказва от сделката, тъй като е взел
капаро от други купувачи, с които е договорила по-висока продажна цена за същия. При
това положение, на 30.01.2020г., ищецът уведомил ответника и му върнал сумата по
резервацията, а последният отправил 30-дневно писмено предизвестие на основание чл.9 от
договора за посредничество за прекратяването му. Посочва се, че по време на действие на
договора - на 14.02.2020г., ответникът закупил от продавача същия имот на цена от 195 000
лв. Изложени са твърдения, че въпреки, че е осъществил посредничество за закупуване на
имота и е изпълнил договорните си задължения, ответникът не изпълнил своето задължение
да заплати уговореното по договора за посредничество възнаграждение в срок, изтекъл на
21.02.2020г. Направено е искане за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 5
850 лв. – възнаграждение за извършеното посредничество за покупка на процесния имот,
ведно със законната лихва от датата на подаване на ИМ до окончателното изплащане.
В срока по чл.131 от ГПК е бил подаден писмен отговор на ИМ, в който ответникът
оспорва изложените фактически твърдения за сключен между ищеца и продавача на имота
договор за посредничество за продажбата му, че ищецът е имал осигурен достъп до този
имот и че е осъществен реален оглед на същия. Оспорва ищецът да е посредничил при
закупуването на имота, което се извеждало и от признанието в ИМ за уведомяването му от
ищеца, че няма да може да посредничи при закупуването на този имот поради отказа на
продавача по сделката. Моли исковата претенция да бъде отхвърлена.
С обжалваното решение първоинстанционният съд е отхвърлил изцяло исковата
претенция, приемайки, че от събраните по делото доказателства не се установява ищецът да
е изпълнил изцяло задълженията си по договора за посредничество с ответника,
включително относно свързването на страните по възнамеряваната сделка и създаването на
условия, водещи до този резултат, като с неговото сътрудничество бил извършен
единствено предварителен оглед на имота, поради което същият не е изправна страна по
договора и за него не може да се породи вземане за уговореното възнаграждение.
Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259 ал.1 ГПК, от легитимирана страна,
против обжалваем съдебен акт, поради което е процесуално допустима и следва да се
2
разгледа по същество. Съобразно правомощията си по чл.269 от ГПК въззивният съд следва
да извърши служебна проверка относно валидността и допустимостта на обжалваното
решение. Съдът намира, че съдебният акт не страда от пороци, водещи до неговата
нищожност – постановен е от законен състав, в пределите на правораздавателната власт на
съда, изготвен е в писмена форма, подписан е и е разбираем. Не са налице и процесуални
нарушения, обуславящи неговата недопустимост.
Съдът, след анализ на събраните по делото пред първата инстанция доказателства, по
вътрешно убеждение и въз основа на закона, в предметните предели на въззивното
производство, очертани в жалбата, достигна до следните правни изводи:
Безспорно е установено по делото, че ответникът посетил офис на ищеца във връзка с
обявен от последния за продажба недвижим имот, находящ се в град Д., ул.“Е.“ №...., към
който проявявал интерес. По тази причина между страните бил сключен приложения по
делото договор за предоставяне на посреднически услуги при покупка на недвижим имот от
15.01.2020г., по силата на който ищецът, в качеството си на посредник, се задължил да
предостави необходимите посреднически услуги за покупка на имота, а ответникът, като
възложител, да заплати уговореното възнаграждение в размер на 3% от реалната продажна
цена на имота, но не по-малко от 1 000 евро или левовата им равностойност, не по-късно от
пет работни дни след подписване на предварителен или окончателен договор за покупко-
продажба. Уговорено било, че посредникът има право на това възнаграждение за всяко
осъществено посредничество, а именно когато с негово съдействие се е стигнало до
сключване на сделка.
Събраните гласни и писмени доказателства са установили, че на същата дата бил
извършен оглед на процесния имот със съдействието на ищеца. Няколко дни по-късно
ответникът посетил офиса на агенцията и поискал да се осъществи комуникация с продавача
за намаляване на продажната цената, вследствие на което същата била договорена на 195
000 лв. Между страните по делото бил сключен договор за резервация за покупка на
недвижим имот от 20.01.2020г., съгласно който ответникът заплатил сумата от 1 000 лв.,
представляваща резервация за покупка на имота, а ищецът се задължил да не предлага
имота на други клиенти и да го спре от продажба до 03.02.2020г. Не се спори между
страните и се установява от показанията на разпитаните свидетели, че няколко дни по-късно
продавачът /св.М. М./ уведомила ищеца, че се отказва от предлаганата й сделка поради това,
че имала договорка с друг купувач при по-висока продажна цена, от който е получила и
капаро. Ищецът уведомил ответника за това и на 30.01.2020г. му върнал срещу разписка
сумата от 1 000 лв., платена като резервация за имота, в изпълнение на чл.2 от договора за
резервация, а именно невъзможност да се сключи предварителен договор за недвижимия
имот. На същата дата ответникът отправил до ищеца едномесечно предизвестие за
прекратяване на сключения между тях договор за посредничество при покупка на имот.
Безспорно е, че на 14.02.2020г. бил сключен договор за покупко-продажба на
процесния недвижим имот между ответника и св.М. за сумата от 195 000 лв., обективиран в
приложения по делото Нотариален акт № 83, том 1, рег. № 1041, дело № 63/2020г. по описа
на Д. Т., нотариус с район на действие ВТРС.
Изложените от ищеца в исковата молба фактически обстоятелства и формулирания
петитум квалифицират правно предявения иск по чл.51 от ТЗ - иск за заплащане на
възнаграждение на търговския посредник. Ищецът е търговец, който по занятие извършва
посредническа дейност за сключване на сделки с недвижими имоти /чл.49 от ТЗ и чл.1 ал.1
т.4 от ТЗ/. Посредническата дейност по своя характер се изразява в свързване на страните по
една бъдеща сделка, като посредникът съдейства по най-добрия начин за сключването й.
3
Задачата на посредника е да намери и постави един срещу друг бъдещите контрагенти, да
приеме и занесе предложенията им и по този начин да подпомогне за постигането на
съгласие за сключване на договор. В чл.4 ал.1 от сключения между страните договор е
уговорено, че правото на възнаграждение на ищеца за извършената посредническа дейност
възниква тогава, когато с неговото съдействие се е стигнало до сключването на сделка –
покупка на недвижим имот. Разглежданата клауза точно указва момента, в който възниква
насрещното задължение на ответника да удовлетвори това притезателно право и че
пораждането му е обусловено от настъпването на конкретен резултат от извършване на
посредническата дейност /сключването на предварителен или окончателен договор/.
Този резултат е постигнат, но към момент, в който е отпаднало правото на посредника
на възнаграждение, като пряка последица от настъпилото по право прекратяване на
договора за посредничество. Събраните по делото гласни и писмени доказателства
установяват по категоричен начин настъпването на обективна невъзможност за изпълнение
на процесния договор от страна на търговеца-посредник. Задълженията на ищеца по
договора са погасени поради невъзможност за изпълнение /не по вина на някоя от страните
по него/, произтичаща от посочения отказ на продавача. С уведомяването на ищеца от
страна на продавача, че не желае да се ползва от посредническите му услуги и е договорил
имота с трето лице, поради което се отказва от сделката, изпълнението на процесния
договор за посредничество от страна на търговеца-посредник е станало обективно
невъзможно, изявлението на последния в този смисъл е достигнало до ответника и на
основание чл.89 ЗЗД договорът е развален по право. Вследствие на това договорното
задължение на посредника се погасява. Рискът по този договор тежи върху длъжника -
върху страната, която се освобождава от задължението си, тъй като то е станало
неизпълнимо. Тъй като рискът е за длъжника, той не може да получи насрещната престация,
поради което задължението на другата страна по договора също се погасява, предвид
реципрочната връзка между престациите на страните. След прекратяването на договора
ответникът е бил свободен да сключи самостоятелно договор за покупко-продажба.
Като е достигнал до същия правен резултат, първоинстанционният съд е постановил
правилно решение. По съображения от изложеното, въззивната жалба се явява
неоснователна, а обжалваният съдебен акт следва да бъде потвърден.
При този изход на спора, на основание чл.78 ал.3 ГПК, въззиваемата страна има право
на поисканите разноски. Действително направените от нея разноски са за заплатено
адвокатско възнаграждение в размер на 700.00 лв., видно от приложения по делото договор
за правна защита и съдействие, поради което въззивникът следва да бъде осъден да й
заплати същите.
Водим от горното и на основание чл.271 ал.1 от ГПК, В. окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 260144/04.09.2020г. по гр.дело № 779/2020г.
153/05.04.2018г. по описа на Районен съд – В. Т.
ОСЪЖДА „И.“ ООД, ЕИК .........., със седалище и адрес на управление град В. Т.,
ул.“Б. М.“ № ...., вх.В, ет.3, ап.4 да заплати на С. Г. С., ЕГН **********, с адрес град Д.,
ул.“Д. Х.“ №12, ет.2, направените във въззивното производство разноски в размер на 700.00
/седемстотин/ лв. за заплатено адвокатско възнаграждение.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.
4
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5