Р Е Ш Е Н
И Е
гр. Пловдив,
05.11.2014 г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛОВДИВСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, VІІ-ми гр. с-в, в открито съдебно
заседание на двадесет и осми октомври
две хиляди и четиринадесета година, в
състав
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ДАФИНА АРАБАДЖИЕВА
секретар: ПАВЛИНА ПОПОВА
като разгледа докладваното от съдията
гр. дело № 2495 по описа на съда за
2014 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
по делото е образувано по искова молба от Т.С.Н., ЕГН: ********** против Б.Ф.Р.,
ЕГН: **********, с която са предявени обективно съединени искове с правно
основание чл. 26, ал. 1, пр. 3-то ЗЗД, чл. 26, ал.1, пр. 1- во във вр. с чл.
152 във вр. с чл. 209 ЗЗД и чл. 27 във
вр. с чл. 29 ЗЗД за признаване за нищожен поради накърняване на добрите нрави и
наличие на фидуциарна сделка или за унищожаем, поради измама договор за покупко
– продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт № ..., т. ..., рег. №
...., нот. дело № .... от 2012 г. по описа на Нотариус с рег. № ... по
регистъра на НК - РБ.
Твърди се
нищожност поради накърняване на добрите нрави и наличие на фидуциарна сделка,
както и унищожаемост, поради измама на сделка за покупко-продажаба на недвижим
имот, сключена между страните по делото, имаща за предмет недвижим имот находящ
се в село Б., община Родопи, област Пловдив, представляващ ½ идеална
част от УПИ ... от кв. .., целия с площ от 670 кв. метра, заедно с цялата
построена в югозападната част на имота едноетажна с изба жилищна сграда със
застроена площ от 66 кв. метра и изба с площ от 15 кв. метра, както и стопанска
постройка с площ от 15 кв. метра без другите постройки в имота при граници на
имота: от две страни улици, УПИ ...... В деня на сключване на нотариалния акт
било сключено споразумение, в което страните се били уговорили, че
продавачът-ищец по делото получава сумата 17 250 лв. от купувача – ответник,
която сума продавачът трябва да възстанови до 20.06.2013 година на купувача.
Уговорено е, че ако тази сума не се възстанови, продавачът няма да има никакви
претенции към имота, в случай че сумата се възстанови, купувачът ще следва да
прехвърли собствеността върху имота на продавача. Ищецът посочва, че не е
знаел, че прехвърля имота и е налице измама от страна на ответника, който го
уверил, че тъй като имотът е на ниска стойност, то същият ще следва да се
обезпечи по този начин, а именно: чрез сключване на покупко-продажба с
нотариален акт. Посочва се, че са депозирани жалби пред прокуратурата по повод
така твърдяната от ищеца измама. Твърди се, че имотът е на много по-висока
стойност, а именно 30 000 евро пазарна цена, която е в пъти по-малка от тази,
на която е закупен, като в нотариалния акт е посочено, че имотът е закупен за
сумата от 2809,30 лв., което се сочи да е и цена на настоящия иск. Твърди се,
че е налице схема за облагодетелстване и прекомерни лихви и накърняване на
добрите нрави, което обуславя нищожност на сключения договор по
покупко-продажба на недвижим имот.
С оглед
подробно изложени съображения в исковата молба и допълнителната искова молба и
уточнението в първото по делото съдебно заседание се иска обявяване за
недействителен на сключения договор за покупко-продажба обективиран в
нотариален акт от 20.12.2012 година на гореописания недвижим имот, поради
нищожност на същия поради накърняване на добрите нрави и наличие на фидуциарна
сделка и унищожаем поради наличие на измама.
Ответникът
оспорва предявения иск, като сочи, че не са налице основания за нищожност или
унищожаемост на сделката. Посочва се, че сделката по покупко-продажбата на
недвижимия имот не противоречи на закона и добрите нрави. Твърди се, че е
нищожна уговорката за обратно изкупуване, което не прави нищожна и сделката по
разпореждане с недвижимия имот. Относно
твърденията за измама се сочи, че същата не е налице и че сделката не
представлява схема за облагодетелстване и прекомерни лихви, освен това се
излагат съображения, че няма данни сумата от 17250 лв. посочена в
споразумението към нотариалния акт да е възстановена на падежа или в по- късен
момент от ищеца на ответника. Посочва се, че в нотариалния акт т. 5 страните
изрично са декларирали, че сумата посочена в акта като продажна цена е
действително уговореното плащане по сделката. С оглед изложените съображения
моли исковете да се отхвърлят като неоснователни .
Съдът, от събраните
доказателства и фактите, които се установяват с тях, прие следното:
От приетия по
делото, като доказателство Нотариален акт № ...., т... , рег. № ...., дело № ...
от 31.07.2007 г. по описа на нотариус В.П. с рег. № .. по регистъра на НК на РБ
се установява, че ищецът е придобил ½ идеална част от процесния недвижим
имот за сумата от 1960 лв.
От
приетия по делото, като доказателство Нотариален акт № .., т. .., рег. № ...,
нот. дело № ... от 2012 г. по описа на Нотариус И.В. с рег. № ... по регистъра
на НК – РБ, се установява, че на 20.12.2012 г. ищецът е прехвърлил на ответника
собствеността върху притежаваната от него ½ идеална част от УПИ .... от кв...,
намиращ се в с. Б.П., целият с площ от 670 кв. метра, заедно с цялата построена
в югозападната част на имота едноетажна с изба жилищна сграда със застроена
площ от 66 кв. метра и изба с площ от 15 кв. метра, както и стопанска постройка
с площ от 15 кв. метра без другите постройки в имота при граници на имота: от
две страни улици, УПИ..... Договорена и платена по договора стойност на имота е
2 809, 30 лв. , съобразена с данъчната оценка на същия. Уговорено е, че
владението върху имота ще се предаде от ищеца на ответника в срок до 20.06.2013
г.
На същата дата, на която е
осъществена сделката по покупко – продажба на гореописания недвижим имот, а
именно: 20.12.2012 г. между страните по делото е подписано Споразумение, в
което е уговорено, че ищецът в качеството му на продавач на имот къща с двор,
находяща се в с. Б.П. , ул. Р. № .. получава сумата от 17 250 лв. от
ответника, която сума ищецът се задължава да възстанови до 20.06.2013 г. на купувача. В случай, че сумата не бъде
възстановена до тази дата, страните се уговарят, че ищецът няма да има
претенции към имота. В случай, че сумата се възстанови до тази дата купувачът –
ответник по делото се е задължил да възстанови собствеността на продавача на
имота, като му я прехвърли обратно.
Видно от приложеното ч.гр.д. № 13438
по описа за 2013 г. на ПРС, VІ – ти състав, ответникът е депозирал на
19.08.2013 г. заявление за издаване на заповед за изпълнение за предаване на
недвижимия имот, предмет на горния договор от ищеца. Заявлението е уважено,
като е издадена заповед за изпълнение и изпълнителен лист. Липсват данни
незабавното изпълнение и издадения изпълнителен лист да са обжалвани от
длъжника по частното гражданско дело и ищец в настоящото производство. Въз
основа на издадения изпълнителен лист е образувано изпълнително дело и е
насрочен въвод в процесния имот за 27.02.2014 г.
От приложените по делото прокурорски преписки – прокурорска преписка №
5997 /2013 г. по описа на РП – Пловдив и №2834 / 2013 г. по описа на Апелативна
прокуратура- Пловдив се установява, че ищецът е подавал жалби за извършване на
проверка по повод горепосочената покупко – продажба, като е отказана проверка,
тъй като се касае за гражданско правни отношения между правни субекти, а не се
сочи наличие на престъпление.
Видно
от приетото по делото удостоверение за данъчна оценка на процесния недвижми
имот, то същата е в размер на 3 570, 60 лв. общо за имота и 1 233,90
лв. за собственика на ½ идеална част от сградите и ¼ идеална част
от земята Б.Р..
По делото е
прието заключение на съдебно – техническата експертиза, от което се установява,
че доколкото имотът към настоящия момент е в ремонт, не би могло да се прецени
какво е било неговото състояние към 20.12.2012 г. Посочва се, че стойността на
имота към настоящия момент е 17 177 лв.
Отразено е, че стойността на парцелите в с. Б.П. варира от 14 евро до 22
евро на кв.м. За процесния имот е определена стойност от 18 евро на кв. м. При разпита си вещото лице посочва, че към
2012 г. е възможно имотът да е бил по – скъп, но не може да се установи, тъй
като липсват данни за състоянието му тогава – свидетелски показания или снимки.
Съдът
възприема заключението на изготвената СТЕ като компетентно и обективно
изготвено. Същото обаче не установява каква е била цената на имота към релевантния
за спора момент на прехвърляне на собствеността върху същия. Невъзможността да
се определи цената се дължи на липсата на доказателства, представени от ищеца
за състоянието на имота към 20.12.2012 г.
При така установената
фактическа обстановка, от правна страна съдът намира следното:
Първото
основание за недействителност на сделката по покупко – продажба на недвижим
имот, ищецът сочи, че е накърняване на добрите нрави. Според Тълкувателно решение № 1 от
15.06.2010 г. на ВКС по тълк. дело № 1/2009 г., ОСTK „добрите нрави са морални
норми, на които законът е придал правно значение, защото правната последица от
тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието на договора със закона
(чл. 26, ал. 1 ЗЗД). Добрите нрави не са писани, систематизирани и
конкретизирани правила, а съществуват като общи принципи или произтичат от тях.
Един от тези принципи е принципът на справедливостта, който в гражданските и
търговските правоотношения изисква да се закриля и защитава всеки признат от
закона интерес. … Преценката за нищожност поради накърняване на добрите нрави
се прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора.“
В Решение № 688/11.11.2004 г., по
гр.д. № 88/2004 г., на ТК е посочено, че „… особеност на добрите
нрави е, че те съществуват като общи принципи или произтичат от тях. Това
основание за нищожност е последица и от чл. 9 от ЗЗД. Затова може да се
разглежда като накърняване на добрите нрави и тази сделка, която накърнява
изискванията за еквивалентност на престациите....Относно съдържанието на определена
престация чл. 63, ал. 1 от ЗЗД изисква кредиторът и длъжникът да се съобразяват
в отношенията помежду си и с добросъвестността.”
В настоящия
случай ищецът не е установил при условията на пълно и главно доказване наличие
на противоречие с добрите нрави. Не се установи и накърняване на изискванията
за еквивалентност на престациите, доколкото не става ясно какво е било
състоянието на процесния имот към датата на сключване на договора за покупко –
продажба. Не се доказа уговорка за
прекомерни лихви. Още повече, че се установява, че имотът е придобит през 2007
г. от ищеца на стойност по – ниска от стойността, на която е продаден на
ответника.
По отношение на
второто сочено основание за нищожност на договора за покупко – продажба на
недвижим имот, а именно противоречие със закона, поради наличие на фидуциарна
сделка. Ищецът по така предявеното основание за нищожност
следва да установи факта на съществуващо съглашение, в което е уговорен начин
за удовлетворение на кредитора, различен от предвидения в закона. Когато се
твърди, че сделката за прехвърляне на собственост върху имот е извършена в
обезпечение на паричен дълг, ищецът следва да установи твърдяното заемно
правоотношение и обезпечаването му с прехвърления имот, извод за които факти
следва да бъде изведен от съвкупната преценка на представените по делото
доказателства. (В този смисъл е Решение № 470 от 16.01.2012 г. на ВКС по гр.
д. № 1318/2010 г., IV г. о., ГК, поставено по реда на чл. 290 ГПК).
В настоящия случай след съвкупната преценка на
събраните по делото доказателства се установява, че на същата дата, на която е
сключен договор за покупко – продажба на горепосочения недвижим имот между
страните в качеството на продавач и купувач на имота в с. Б.П. е подписано
споразумение за предоставена от ответника на ищеца сума в размер на 17 250
лв., като е уговорен срок за връщане на сумата – 20.06.2013 г., който срок
съвпада със срока на предаване на владението по договора за покупко – продажба
на недвижимия имот. Уговорено е обезпечение на дълга чрез прехвърляне на
недвижимия имот, като ответникът се е задължил да прехвърли на ищеца
собствеността върху имота в случай, че дългът бъде изплатен в уговорения срок. Въпреки, че документът е наименуван
„споразумение”, а не „договор за заем”, то от съдържанието му е видно, че
представлява договор за заем. Съдържат се всички белези на договора за заем,
уреден в чл. 240 ЗЗД, като ищецът е декларирал, че получава от ответника сума в
размер на 17 250 лв., която се задължава да върне на ответника в определен
в споразумението срок – 20.06.2013 г. Доколкото договорът за заем е реален, то
следва да се посочи, че не се оспорва,
че сумата е предадена от ищеца на ответника, като самият ответник в отговора на
исковата молба сочи, че споразумението следва да се приеме за разписка за
получената от ищеца сума.
В съответствие
с разпоредбата на чл. 20 ЗЗД, съгласно която при тълкуване на договорите трябва
да се търси действителната обща воля на страните, то съдът приема, че приетото
по делото като писмено доказателство Споразумение от 20.12.2012 г. представлява
по своята същност договор за заем, сключен в нарушение на разпоредбата на чл.
152 и чл. 209 ЗЗД.
Неоснователни
са възраженията на ответника, че нищожността на клаузата за обратно изкупуване
на процесния имот в Споразумение от 20.12.2012 г. не обосновава нищожност на
покупко – продажбата. Съгласно разпоредбата на чл. 209 ЗЗД продажба с уговорка
за изкупуване е недействителна, а съгласно чл. 152 ЗЗД всяко съглашение между
страните, с което се уговаря предварително начин за удовлетворение на
кредитора, различен от този, който е предвиден в закона, е недействително. Както вече Върховният
касационен съд се е произнесъл с Решение № 461 от 16.01.2012 по гр.д. 1206/10 г. на ІV г.о. и Решение № 408 от
10.09.2010 г. по гр.д. 82/2009 г. на ІV г.о., постановени по реда на чл. 290 ГПК Продажбите при условията
на чл. 209 от ЗЗД, както и съглашенията по чл. 152 от ЗЗД са нищожни поради
противоречието им със закона – общото основание по чл.26 ал.1 от ЗЗД. С
фидуциарната сделка, с която се прехвърля собственост, за да се създаде
обезпечение на кредитора, страните не желаят прехвърлянето, а преследват друга
юридическа цел – заобикаляне на забраната за предварително уговаряне на начин
на удовлетворение на кредитора, различен от предвидения в закона. Този порок на
сделката води до нейната нищожност поради противоречие със забраната по чл. 152 ЗЗД.
На
основание гореизложените съображения съдът счита, че следва да се уважи искът
на ищеца за прогласяване за недействителен на основание чл.
26, ал. 1 ЗЗД вр. с чл. 152 ЗЗД договор за
покупко – продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт № .., т. ,
рег. № ..., нот. дело № .... от 2012 г. по описа на Нотариус И.В. с рег. № ...
по регистъра на НК – РБ.
Не
следва да се разглежда предявеният при условията на евентуалност иск за
признаване за унищожаем процесния договор поради измама.
Не
е предмет на делото обстоятелството дали заемната сума, предоставена на ищеца е
възстановена към настоящия момент, поради и което съдът не следва да разглежда
направеното от ответника възражение в този смисъл.
С
оглед изхода на спора и на основание чл. 78, ал. 6 ГПК ответникът следва да
бъде осъден да заплати в полза на бюджета на съдебната власт по сметка на ПРС
сумата в размер от общо 110 лв., от които – 60 лв. – за съдебно – техническа
експертиза и 50 лв. – за държавна такса.
Поради изложеното, съдът
Р Е Ш
И :
ПРОГЛАСЯВА за
нищожен
договор за покупко - продажба на недвижим имот от 20.12. 2012 г.,
обективиран в Нотариален акт № , т. , рег. № .., нот. дело № ... от 2012 г. по описа на
Нотариус И.В. с рег. № ... по регистъра на НК - РБ, с който Т.С.Н., ЕГН: **********
е прехвърлил на Б.Ф.Р., ЕГН: ********** собствения
си недвижим имот, представляващ ½ идеална част от УПИ .... от кв... ,
намиращ се в с. Б.П., целият с площ от 670 кв. метра, заедно с цялата построена
в югозападната част на имота едноетажна с изба жилищна сграда със застроена
площ от 66 кв. метра и изба с площ от 15 кв. метра, както и стопанска постройка
с площ от 15 кв. метра без другите постройки в имота при граници на имота: от
две страни улици, УПИ ......, като прикриващ съглашение за
удовлетворяване на кредитора по начин, различен от предвидения в закона.
ОСЪЖДА Б.Ф.Р., ЕГН: **********
да заплати по сметка на ПРС в полза на бюджета на съдебната власт сумата от 110
лв., включваща сумата от 60 лв. – депозит за вещо лице за съдебно – техническа
експертиза и сумата от 50 лв. – държавна такса.
РЕШЕНИЕТО може да се
обжалва пред ОС – Пловдив в двуседмичен срок от връчването му.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ:/п
ВЯРНО С ОРИГИНАЛА!
МП