Р Е
Ш Е Н
И Е
№…….....................
гр. София, 22.07.2020г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, IV-Б състав, в публичното заседание на втори юли, две хиляди и двадесета
година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: РЕНИ КОДЖАБАШЕВА
ЧЛЕНОВЕ: СТАНИМИРА И.
мл.с. ЛОРА
ДИМОВА
при
секретаря К.Лозева, като разгледа докладваното съдия Станимира И. въззивно гр. дело № 7499 по описа за 2019г. на СГС, за да
се произнесе взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
С
Решение
№ 78884/28.03.2019г. по гр.д. № 32530 по описа за 2016г. на Софийски районен съд, 48-ми състав по предявени от М.Н.П., ЕГН ********** и Т.И.П., ЕГН ********** срещу С.Е.
Я., ЕГН **********, Я.Г.М.,
ЕГН **********, А.В.М., ЕГН **********
и Г.П.М., ЕГН ********** искове с
правно основание чл. 124 от ГПК е признато за установено, че М.Н.П., ЕГН ********** и Т.И.П., ЕГН ********** са собственици на дворно място, находящо се в с.Лозен,
Столична община, район Панчарево, ул. „********цялото с площ от 500кв.м.,
съставляващо УПИ ХХІ-2010, кв. 2 по
плана на с.Лозен при съседи: улица, УПИ ІІ-2009; УПИ ХХ-2023; УПИ НVІІ-2023,
УПИ ІV-2011 и ІІІ-2010, който имот съгласно скица № 15-486820-06.10.2016г. на
АГКК представлява поземлен имот с идентификатор 44063.6230.3717. по кадастрална карта и кадастрални регистри, одобрени
със Заповед № РД-18-46/18.08.2011г. на Изпълнителния директор на АГКК с адрес
на имота с. Лозен, район Панчарево, с площ от 512кв.м. , трайно предназначение
на територията : урбанизирана, ниско застрояване, номер по предходен план :
2010, кв. 2, парцел ХХІ, при съседи: 44063.6230.2011; 44063.6230.3897;
44063.6230.3718; 44063.6230.4831.; 44063.6230.4830.; 44063.6230.2487;
44063.6230.2023; 44063.6230.2022; дворно
място, находящо се в с.Лозен, Столична община, район Панчарево, ул. „********цялото
с площ от 450кв.м., съставляващо УПИ
ІІІ-2010, кв. 2 по плана на с.Лозен при съседи: улица , УПИ ІV-2011; УПИ
ХХІ-2010, който имот, съгласно скица № 15-478347-30.09.2016г. на АГКК
представлява поземлен имот с идентификатор 44063.6230.3718 по кадастрална карта
и кадастрални регистри, одобрени със Заповед № РД-18-46/18.08.2011г. на
Изпълнителния директор на АГКК с адрес на имота с. Лозен, район Панчарево, с
площ от 438кв.м. , трайно предназначение на територията : урбанизирана, ниско
застрояване, номер по предходен план : 2010,кв.2, парцел ІІІ, при съседи:
44063.6230.3897.; 44063.6230.3717; 44063.6230.2011.; като
неоснователни са отхвърлени исковете на М.Н.П., ЕГН ********** и Т.И.П.,
ЕГН ********** срещу С.Е. Я., ЕГН **********, Я.Г.М., ЕГН **********, А.В.М.,
ЕГН ********** и Г.П.М., ЕГН **********
с правно основание чл. 108 от ЗС за
признаване за установено, че ищците са собственици на недвижим имот с
идентификатор 44063.6230.3718.1 по
кадастрална карта и кадастрални регистри, одобрени със Заповед №
РД-18-46/18.08.2011г. на Изпълнителния директор на АГКК с адрес на имота с.
Лозен, район Панчарево, представляващ еднофамилна
двуетажна жилищна сграда със застроена площ от 57кв.м., построена в
поземлен имот с идентификатор 44063.6230.3718 и за осъждане на ответниците да
предадат на ищците владението върху този имот, като ищците са осъдени да
заплатят на всеки ответник съдебни разноски от по 382,50лв., а ответниците са осъдени да заплатят на ищците
съдебни разноски от 475,68лв.
Срещу
така постановено решение са депозирани:
1.въззивна
жалба вх.№ 5069182/18.04.2019г. по регистъра на СРС от ищците М.Н.П., ЕГН ********** и Т.И.П., ЕГН ********** със съдебен адрес: адв. С.Х.,*** (сграда на
Съюза на юристите в България) в частта, с която иска им по чл. 108 от ЗС
е отхвърлен. Изложили са съображения, че решението е неправилно, постановено
при нарушение на материалния закон, необосновано. Сделката по нотариалния акт не съдържала
изявление, с което се изключва от предмета на сделката построената в дворното
място къща, поради което и всичко построено, засадено, трайно прикрепено върху
земята , включително и сградата била
продадена на ищците. Приложение намирала разпоредбата на чл. 92 от ЗС. Волята
на страните по сделката била да се продаде и сградата, никой нормален купувач
не купува земя, върху която да остане чужда жилищна сграда. Към продажбата
продавачът нямал за постройката необходимите документи за законността й ,
затова нотариусът преминал към изповядване на сделката, прилагайки практиката
по приращение. Волята на страните била ясна, обхващала и продажба на сградата,
това било обяснено на страните от нотариуса. Страните бързали да сключат
сделката поради влошени отношения между продавача С. Я. и роднините й, които упражнявали тормоз върху нея.
Неправилно районният съд приел, че по приращение може да се прехвърлят само
несамостоятелни обекти на право на собственост. Неправилно било приложено ТР №
5/18.05.2017г. на ОСГК на ВКС от районния съд. То било за продажба на имоти на
публична продан, а не за договори за покупко-продажба. Неправилно не били
кредитирани показанията на св. Н. и св. Н.за уговорките между страните по
договора. Установено било по делото, че всички ответници владеят и ползват сградата без основание.
Претендирали са разноски.
Въззиваемите – ответници по исковете С.Е. Я., ЕГН **********, Я.Г.М., ЕГН **********, А.В.М.,
ЕГН ********** и Г.П.М., ЕГН ********** със съдебен адрес: адв. В.Е.,***, офис 208 са оспорили жалбата.
Посочили са, че решението в тази част е правилно. Правилно било прието от
районния съд, че ищците не са собственици на сградата на посоченото от тях
основание. Сградата била самостоятелен обект на право на собственост, за да
бъде прехвърлена със сделката следва изрично да е посочена като част от
договора за покупко-продажба, такова посочване в договора нямало, поради което
и ищците не я били придобили по прехвърлителната сделка. Приращението било приложимо за подобрения в имота и за
постройки с обслужващи функции, но не и за самостоятелни обекти на право на
собственост. Нямало пречка собствениците на земята и на сградата да са
различни. Неоснователни били твърденията, че нотариусът обяснил на страните, че
се прехвърля и сградата по приращение. Нямало пречка за сградата продавачът да
се снабди с удостоверение за търпимост по § 16 от ЗУТ и такова било издадено
след сключването на договора. Сградата е била нанесена в скицата за имота,
показанията на св. Н.установявали, че посъветвала ищците да се снабдят с
удостоверение за търпимостта й преди сделката, като неснабдяването с такова и
непосочването на сградата като предмет на сделката , а същевременно 2 месеца
по-късно е издадено удостоверение за търпимост на името на продавача
установявали, че волята на страните по сделката е била сградата да не е част от
договора. Нежеланието на продавача къщата да е част от сделката се установявало
и от продажбата на тази къща през 2015г. по договор между същия продавач и Я.М..
Свидетелските показания на св. Н.и св. Н. правилно не били кредитирани в частта
за предварителна уговорка на страните, в тази част те били недопустими на
основание на чл. 164, ал.1, т.1 и т. 3 от ГПК, а и те били допуснати за
установяване на владението върху имота, а не за волята на страните по договора.
По делото било установено, че ответниците Я., А. и Г. не държат сградата, те
живеели в Германия, а при посещенията им в България отсядали в съседната къща.
В процесната къща живеела само С.Я.. Дори да се приемело, че Я.М. владеел
сградата, това било на основание на договора за покупко-продажба от 2015г.
Претендирали са разноски.
2.
въззивна жалба вх.№ по регистъра на СРС
от ответниците по исковете С.Е. Я., ЕГН **********, Я.Г.М., ЕГН **********, А.В.М.,
ЕГН ********** и Г.П.М., ЕГН ********** в частта, в която установителните искове за собственост на двете дворни места са уважени.
Изложили са съображения, че решението е неправилно, постановено при нарушение
на съдопроизводствени правила и на материалния закон, необосновано. Не било
установено по делото, че посочената продажна цена по сделката е платена.
Посочването на същото в нотариалния акт не обвързвало съда с материална
доказателствена сила, защото в тази част нотариалния акт нямал характер на
официален удостоверителен документ. Не следвало да се кредитират показанията на
св. Н., той посочил различна сума, като си спомнил точна дата на събития от
преди 9 години. Продажбата била симулативна сделка, прикриваща договор за издръжка и гледане. Районният съд
не бил обсъдил събраните доказателства с оглед възраженията им за нищожност на
сделката. Установено било, че е нищожен
на основание на чл. 26, ал.2, пр. 5 от ЗЗД евентуално поради липса на съгласие
на основание на чл. 26, ал.2, пр.2 от ЗЗД. Ищцата била признала в своя жалба до
Прокуратурата, че не може да изпълнява дадените обещания на С.Я. да се грижат
за нея, да й пазаруват, да й помагат. Това доказвало, че договорът бил за
издръжка и гледане. Пълномощното от 18.08.2010г. било само за имоти, описани в
нотариален акт № 29/2010г., а не за други имоти. Св. В.С.е посочила, че С.Я.
нямала намерение да продава дворно място, че в последствие се появили хора,
които щели да гледат С.. Приетите документи от прокурорската преписка
установявали , че ищците са хората, които искали да гледат С.Я.. В подкрепа били и показанията на св. Й. А..
Претендирали са разноски.
Въззиваемите ищци М.Н.П., ЕГН
********** и Т.И.П., ЕГН ********** –са оспорили жалбата. Посочили са, че решението в тази
част е правилно. По делото правата им на собственост били установени и
съображения за същото били изложили в исковата молба и в писмените бележки.
С
определение от 25.07.2019г. на СГС на място на починала в хода на процеса С.Е.Я.
е конституиран наследникът й по закон А.В.М.,
ЕГН **********.
Съдът, след като прецени доводите на
страните и събраните по делото доказателства, приема за установено от
фактическа страна следното:
Първоинстанционният
съд е сезиран с искова молба вх. № 8013045/16.06.2016г. по регистъра на СРС
вписана в Агенция по вписвания на 29.11.2016г. вх.рег. № 74797, акт 190, дело №
54533, имотна партида 119146, депозирана от
М.Н.П., ЕГН ********** и Т.И.П., ЕГН ********** срещу С.Е.
Я., ЕГН **********, Я.Г.М.,
ЕГН **********, А.В.М., ЕГН **********
и Г.П.М., ЕГН **********, с която са
поискали от съда да признае за установено, че са собственици на основание на договор за
покупко-продажба от 18.08.2010г. и по приращение на дворно място, находящо се в с.Лозен,
Столична община, район Панчарево, ул. „********цялото с площ от 500кв.м.,
съставляващо УПИ ХХІ-2010, кв. 2 по
плана на с.Лозен при съседи: улица, УПИ ІІ-2009; УПИ ХХ-2023; УПИ НVІІ-2023,
УПИ ІV-2011 и ІІІ-2010, който имот съгласно скица № 15-486820-06.10.2016г. на
АГКК представлява поземлен имот с идентификатор 44063.6230.3717. по кадастрална карта и кадастрални регистри,
одобрени със Заповед № РД-18-46/18.08.2011г. на Изпълнителния директор на АГКК
с адрес на имота с. Лозен, район Панчарево, с площ от 512кв.м. , трайно
предназначение на територията : урбанизирана, ниско застрояване, номер по
предходен план : 2010, кв. 2, парцел ХХІ, при съседи: 44063.6230.2011;
44063.6230.3897; 44063.6230.3718; 44063.6230.4831.; 44063.6230.4830.;
44063.6230.2487; 44063.6230.2023; 44063.6230.2022; на дворно място, находящо се в с.Лозен, Столична община, район
Панчарево, ул. „********цялото с площ от 450кв.м., съставляващо УПИ ІІІ-2010, кв. 2 по плана на с.Лозен
при съседи: улица , УПИ ІV-2011; УПИ ХХІ-2010, който имот, съгласно скица №
15-478347-30.09.2016г. на АГКК представлява поземлен имот с идентификатор 44063.6230.3718. по кадастрална карта и кадастрални
регистри, одобрени със Заповед № РД-18-46/18.08.2011г. на Изпълнителния
директор на АГКК с адрес на имота с. Лозен, район Панчарево, с площ от 438кв.м.
, трайно предназначение на територията : урбанизирана, ниско застрояване, номер
по предходен план : 2010,кв.2, парцел ІІІ, при съседи: 44063.6230.3897.;
44063.6230.3717; 44063.6230.2011.; на недвижим имот с идентификатор 44063.6230.3718.1 по кадастрална карта
и кадастрални регистри, одобрени със Заповед № РД-18-46/18.08.2011г. на
Изпълнителния директор на АГКК с адрес на имота с. Лозен, район Панчарево,
представляващ еднофамилна двуетажна
жилищна сграда със застроена площ от 57кв.м., построена в поземлен имот с
идентификатор 44063.6230.3718 , като осъди ответниците да им предаде владението върху
сградата, която те владеели без основание. Навели са твърдение, че С.Я. на
18.08.2010г. им продала процесните имоти, като си запазила вещното право на
ползване върху земята пожизнено и безвъзмездно. Сградата не била обременена с
вещно право на ползване в полза на С. Я.. На 25.09.2015г. С. Я. продала на Я.М.
процесната сграда, но към този момент тя не била неин собственик, поради което
и не била придобита от Я.М.. Отношенията между страните били влошени, имало
преписки в полицията и в Прокуратурата. С.
Я. оспорвала правата на ищците на собственост върху дворните места, твърдяла че
тя е техен собственик докато е жива, всъщност обаче, тя имала само вещно право
на ползване върху тях. С. Я. твърдяла и че къщата не е на ищците, а е на Я.М.. Последният отричал правата на ищците върху
дворните места и върху къщата, твърдял че той е техен собственик по сделката от
25.09.2015г. Такива били твърденията и на родителите му – А. и Г. Мицеви.
Къщата се владеела от всички ответници без да имат основание за същото. Къщата
била собствена на ищците по покупко-продажба и
по приращение. Претендирали са разноски.
Ответниците С.Е.
Я., ЕГН **********, Я.Г.М.,
ЕГН **********, А.В.М., ЕГН **********
и Г.П.М., ЕГН ********** в
предоставения срок за отговор не са изразили становище. След сока за отговор за
посочили, че договор от 2010г. е нищожен като привиден прикриващ договор за прехвърляне
на имот срещу издръжка и гледане,
предявили били такъв иск , както и иск за разваляне на прикрития договор
поради неизпълнение на задълженията по него. Договорът в частта за къщата бил
нищожен и поради противоречие със закона – в нарушение на § 16 от ЗУТ, поради
невъзможен предмет, защото не били налице предпоставки на § 16 от ЗУТ.
Договорът бил нищожен и поради липса на съгласие за прехвърляне на къщата, чл.
92 от ЗС не касаела самостоятелни обекти. При сключването на сделката сградата
не била посочена и не била прехвърлена с тази сделка от 2010г. Претендирали са
разноски.
По
делото е приет неоспорен от страните нотариален акт № 180/21.06.1967г.,
съставен от ІІІ-ти нотариус при СНС, с който С.Е. Я. е призната за
собственик по придобивна давност
на: празно
място от 977кв.м., включени като основан на парцел ІІІ-589, кв.2 по плана на с.Лозен, целият парцел от 980кв.м.
с неуредени сметки по регулация на придаваемите по регулация 3 кв.м. при
съседи: улица, собствен парцел Г. Манчев; празно
място от 960кв.м. включени като основа на парцел ІV-589, кв.2 по плана на
с. Долен Лозен, целият парцел с площ от 980кв.м. с неуредени сметки по
регулация за придаваемите 20кв.м. при съседи: улица, собствен парцел, Д.Ц.и Р.Е..
По
делото е приет нотариален акт № 29/18.08.2010г. съставен от нотариус И.Д., рег.
№ 039 на нот.К., носещ подпис на страните по него и за нотариус, съгласно който
на 18.08.2010г. С.Е.Я. е продала на М.Н.П. и Т.И.П. *** с площ от 500кв.м. съставляващо УПИ ХХІ-2010, кв. 2 по плана на с.Лозен при съседи по скица: улица,
УПИ ІІ-2009, УПИ ХХ-2023, УПИ ІV-2011, УПИ ІІІ-2010 и дворно място дворно място в с. Лозен, район
Панчарево, ул. „********с площ от 450кв.м., съставляващо УПИ ІІІ-2010, кв.2 по плана на с.Лозен, при съседи по скица: улица,
УПИ ІV-2011, УПИ ХХІ-2010 за сумата от 14 000лв., която продавачът е
заявил, че е получила напълно и в брой от купувачите, като продавачът си е
запазила пожизнено и безвъзмездно правото на ползване върху продаваните
имоти. В нотариалният акт е посочено, че
продаваните имоти са с данъчна оценка от общо 13 285лв. съгласно удостоверение за данъчна оценка № 1119/12.05.2010г. на СО,
Д”ПАМДТ”, Панчарево.
По
делото е прието удостоверение за данъчна оценка
№ 1119/12.05.2010г. на СО,
Д”ПАМДТ”, Панчарево, съгласно което
данъчна оценка от 13285лв. е
за жилище и земя, като е формирана като сбор от сумата от 7976,80лв.
представляваща данъчна оценка на жилище с РЗП от 98кв.м., таван от
49кв.м.; земя представляваща парцел
ІІІ-5890 по плана от 1965кв.м. с площ от 977кв.м. и с данъчна оценка от 5309лв.
По
делото е приет нотариален акт № 26/25.09.2015г. съставен от нотариус Ц.Д., рег.
№ 350 на Нот.К., носещ подпис за страните по него и за нотариус, съгласно който
на 25.09.2015г. С.Е.Я. е продала на Я.Г.М. собствената си сграда с идентификатор 44063.6230.3718.1 по кадастрална карта и кадастрални регистри,
одобрени със Заповед № РД-18-46/18.08.2011г. на Изпълнителния директор на АГКК
с адрес на имота с. Лозен, район Панчарево, ул. „********(стара ул. ****”)
представляващ еднофамилна двуетажна
жилищна сграда със застроена площ от 57кв.м., построена в поземлен имот с
идентификатор 44063.6230.3718 с площ от 438кв.м. за сумата от 7000лв.,
владението върху който е предадено от продавача на купувача преди подписването
на нотариалния акт, продажната цена продавач е заявила, че еполучила от
купувача преди подписването на договора.
По
делото е приета неоспорена от страните скица № 959/11.08.2009г., издадена от
СО, район Панчарево, съгласно която УПИ
ХХІ-2010 и УПИ ІІІ-2010, кв.2 по
плана на с.Лозен са образувани от парцел
ІІІ-589,кв.2 на с.Лозен по отменен регулационен план, описан в нотариален
акт № 180/1967г. На тази скица е
нанесена масивна жилищна сграда в УПИ ІІІ-2010, разположена в средата на
имота.
Приети
са неоспорени от страните скици, издадени от АГКК, съгласно които УПИ ХХІ-2010 кв.2 по плана на с.Лозен е
с идентификатор 44063.6230.3717 и УПИ
ІІІ-2010, кв.2 по плана на с.Лозен е с идентификатор 44063.6230.3718. в , в
него има построена еднофамилна жилищна сграда с площ от 57кв.м. с идентификатор
44063.6230.3718.1, която сграда и дворното място са записана като собственост
на С.Я. по нотариален акт № 180/1967г., дворното място 44063.6230.3717 е
записано като собственост на М.П. и Т.П.
по нотариален акт № 161/18.08.2010г.
Прието
е заявление от 20.09.2010,г. удостоверение за търпимост №
УТ-94-С-12/14.10.2010г. издадено от ДНСК при СО, съгласно които по заявление от
20.09.2010г. на С.Я. представлявана от пълномощника си М.П., строежът на двуетажната сграда с таван и
застроена площ от 57,30кв.м. в УПИ ІІІ2010,кв.2, с.Лозен е бил допустим към
изграждането му и е търпим по смисъла на § 16 от ПР на ЗУТ, който строеж
съгласно декларации на три конкретно посочени физически лица е бил изграден от С.Я.
в периода 1971г.-1973г.
Прието
е пълномощно с нотариално заверени
подписи, удостоверяването на които е извършено на 18.08.2010г. от нотариус
Дахтеров, съгласно което С. Я. е
упълномощила М.П. да я представлява пред данъчна служба, НАП, техническа служба
на община Панчарево, ПК, ОСЗГ за снабдяване с удостоверение за търпимост,
данъчни оценки, скици, решения и други документи за УПИ ХХІ-2010 и УПИ ІІІ-2010, кв.2 по плана на с.Лозен.
Прието
е разпореждане от 16.10.2010г. на полицай при 08-мо РУП-СДВР, с което на Т.И. П. е разпоредено да не влиза в самоуправни
действия за имот и спор за къща в
с.Лозен, ул. „****да не заплашва с насилие или да извършва такова спрямо Н.Г.М.
и роднините й, да не злоупотребява като сезира органи на МВР с цел да ги
въвлече в споровете, които се решават от съда.
Прието
е Постановление от 03.11.2010г. на СРП по пр.пр. 23940/2010г., пр.пр.
48446/2010г., Постановление от 08.04.2011г. по пр.пр. № 12562/2010г. на
СГП, с които е отказано да се образува
досъдебно производство и са прекратени преписките по: молба на А.В.М., твърдяща
че заварила в края на август 2010г. непознатите й Т.И. П. и М.Н. П.да пренасят багаж в къщата на
леля й С.Е.Я. , опитали се да осуетят достъпа й до къщата и контакт с леля й,
като направила извод, че лицата са осъществили имотна измама за имота и къщата;
по жалба на М.Н.П. с твърдения, че върху
С.Я. се упражнява физическо насилие и психически тормоз от А.М. и семейството
си поради желание на М. да придобие притежавания от Я. имот.
Прието
е постановление от 10.01.2011г. по пр.пр. 53996/2010г. на СРП, Постановление от
08.04.2011г. по пр.пр. № 12562/2010г. на СГП, с което е отказано да се образува
досъдебно производство по сигнал на М.П. , идентичен със сигнал от 13.10.2010г.
на С.Е. за отрязани 6 плодни дръвчета в имота й в с.Лозен, ул. „*******
Приета е жалба от 28.03.2011г. от М.П. и С.Я. до
СГП, в която са посочили, че А.М. нахлула в жилището на С.Я. на 23.03.2011г.,
изгонила майсторите наети от тях за затваряне на вратата между съседните им
имоти, не можели да упражняват правата си на собственост върху имотите, да
изпълняват поетото обещание към С.Я. да се грижат за нея, да й помагат , да й
пазаруват.
Приета
е декларация от 07.01.2011г. на С.Я., с която е посочила, че не желае да бъде
освидетелствана , че е нормална възрастна жена с ясно съзнание и мислене, не
позволява на племенницата си А.М. и семейството й да й се месят в живота и да я
изкарват ненормална.
Разпитан
по делото св. Н.Н.е заявил, че е
свидетел по дело между страните за разваляне на договор, познава ищцата П. и
съпруга й от 2000г., веднъж бил виждал баба С. , не познавал нейни роднини.
Посочил е, че на 15.08.2010г. бил в отпуска, ищецът Т. му казал, че трябва да
дава някакви пари на баба С. за имота и заедно с него отишли до къщата й, била
триетажна сива къща, Т. дал парите на баба Стояна на ет.1 в кухнята , първо й
дал 14 000лв., баба С. му казала, че уговорката им била за повече и тогава
Т. й дал още 20 000лв. Заявил е, че ищците живеят в София и доколкото знае
никога не са имали ключ за къщата, през 2010г. в имота била само баба С., не
знаел сега кой живее там. Посочил е, че на приземния етаж имало кухня, третият
етаж бил тавански, не знаел какво има на втори етаж, не се бил качвал на него.
В къщата останали 10-15минути, били в кухнята. Знаел размер на сумата, защото
преди това бил с Т. , когато ги изтеглил, а и по пътя Т. му казал, че са
34 000лв. В къщата Т. и С. ги преброили. Не видял С. да дава документ за
получаването на парите, но после свидетелят разбрал, че били при нотариус за
изповядване на сделката. Знаел, че сделката е за къщата, но дали е за етаж от
нея или за цялата къща не знаел. Не знаел ищците да са поели ангажимент да
гледат баба С..
Разпитан
по делото св.Е. Н.е заявила, че преди
време работела като адвокат и тогава
ищците й били клиенти, виждала била С.Я. два пъти във връзка с
отношенията й с ищците, било преди 7-8 години или повече, било в къщата на С. в
с. Лозен. Отишла в къщата по молба на
ищцата М. , С. ги посрещнала в кухнята и тогава свидетелят разбрала, че срещата
е предварително уговорена във връзка с продажбата на къщата и дворното място. В
разговора С. казала, че е вдовица, няма деца, иска да продаде къщата и двора и
да се махне, роднините й живеели в съседство, но имала неприятности с Я. – внук
на сестра й, който крадял каквото успее, откраднал бил някакви документи.
Тогава С. показала на свидетеля нотариалния акт за дворното място, като
посочила, че документът за къщата бил откраднат от Я.. Вторият път отишла в
къщата, защото трябвало да се подготви пълномощно за М., която да провери в
общината какви документи трябват за да
се извади удостоверение за къщата, което да представят пред нотариус.
Свидетелят била отишла с М. ***, но тогава още нямали пълномощно от С.. В
последствие свидетелят разбрала, че С. и ищците сключили сделката, преди време
станало въпрос за ключ и М. й казала, че има ключ, но някой бил разбил вратата
и ключът е сменен. Свидетелят не знаела кой ползва имота в момента, ищците
живеели на ул. „Цар Асен”.
Разпитан
по делото св. В.С.е заявила, че имала
вила на ул. „***” № 11, с.Лозен, там живеели родителите й, като дете изкарвала
лятото там, а сега заедно с детето си през ваканциите ходели там. Посочила е,
че познавала С.Я.,***, живеела сама,
нямала деца. Сестрата на С. –Р., живеела в място , намиращо се по диагонал на
нейното, имотите на сестрите били свързани с една пътечка. Посочила е, една
сутрин се събудила от караница, съседите им искали да си преместят оградата, за
да си ползват мястото. Посочила е, че Р.вече била починала, дъщеря й А.била
женена за Ж., имали две деца – Я. и Н., четиримата живеели в Германия , винаги
били живели там по нейни спомени, децата там били завършили училище, но често
си идвали, никой от тях не спял в къщата на С.. От време на време Я. косял
тревата на двора, появявал се за 1-2 месеца. Посочила е, че в един момент за
около 1 месец се появили хора в имота,
които бащата на свидетелят й обяснил, че щели да гледат баба С.. Имало микробус
пред вратата през този период. Не била говорила със С. за тях. С. се обръщала
към свидетеля, когато има нужда от помощ, возели я често до София, за да си
върши работа, родителите на свидетеля често пазарували на С.. Посочила е, че от
баща си знае, че когато го нямало Я.
някакъв мъж идвал да пазарува на С., да плаща тока, свидетелят мислела че е
познат на Р.. В момента С. не можела
много да се движи, само тя ползвала къщата и двора, свидетелят не знаела да ги
е продала. Преди да се появят хората с микробуса бащата на свидетелят бил
предложил на С. да купи долния парцел откъм къщата на свидетеля, но тогава С.
казала, че няма намерение да го продава. С. имала нужда от помощ и от грижи от
2-3 години. Преди това се справяла сама,
дори се занимавала с двора, приживе на сестра й Р.постоянно двете си ходели на
гости една на друга. Виждала била мъже да обработват част от двора, не знаела
дали са наети и им се плаща, дали го правят за добро, не знаела да има човек,
който да обработва двора. Я. бил около
30 годишен, тази зима си останал в България и свидетелят и семейството й го
поканили за коледа, за да не стои сам, но той отказал, защото се притеснявал за
С., не искал да я остави, защото не се чувствала добре. Чувала била Я. и С. да се карат, С. била с
чепат характер и лесно се сърдела, но в кР.сметка пак се обаждала на Я.. Я. се
занимавал със смяната на дограмата на къщата, ремонт на покрива свидетелят не
знаела кой е плащал.
Разпитан
по делото св. Й. А. е заявил, че
бабата на ответника Я.М. - Р., му била
кръстница, живеел от дете в с.Лозен, познавал ответника С. и сестра й Р..
Къщата на С. била построена през 1971г., била на два етажа, не знаел да има
тавански етаж. На ет. 1 имало баня и стая, в която живеела С., ползвала я и за
кухня, свидетелят не знаел какво има на ет.2, защото С. не позволявала да се
влиза навътре. В къщата не живеел друг. С. била възрастна и когато го нямало Я.
съседите й помагали, взимали й храна, помагало
й семейството, което живеело в дясно от къщата й. Заявил е, че Я. е в
България по-често, А., Ж. и Н. били в Германия. Я. живеел в къщата на Р., но
помагал на С. – водел я на лекар за очите, пазарувал й. Не знаел дали С. е
продала или прехвърлила къщата и двора, С. казвала, че къщата остава за Н. и за Я.. Посочил е, че
бил чул от А., че преди повече от 10 години някакъв човек искал да гледа С.
срещу прехвърляне на къщата но С. не се била съгласила, свидетелят не го бил
виждал този човек, не знаел какво е станало, не бил живял този човек при С..
Имотите на С. и на Р.били свързани с обща граница и врата на нея. В момента в
имота живеела С. сама. А. и Ж. идвали в България поне 2-3 пъти годишно,
отсядали в къщата на Р., която е тяхна. Отношенията между Я. и С. били добри,
той й давал пари, плащал й тока, греда я, ходел при нея като внук.
С
определение от о.с.з. от 13.03.2019г. районният съд е обявил за безспорно и
ненуждаещо се от доказване, че към момента С.Я. упражнява фактическа власт
върху имотите.
С оглед на така установената
фактическа обстановка, съдът приема от права
страна следното:
Съгласно разпоредбата на чл. 269 от ГПК въззивния съд се произнася служебно по валидността на решението а по
допустимостта му – в обжалваната част. По останалите въпроси въззивния съд е
ограничен от посоченото в жалбата.
В конкретния случай постановеното по
делото решение е валидно и в обжалваната
част е допустимо.
По правилността на решението в
обжалваната част:
Предявените
искове са с правно основание чл. 124 от ГПК и чл. 108 от ЗС вр. с чл. 77 от ЗС – положителни установителни
искове за собственост на основание на договор за покупко-продажба от
18.08.2010г. на УПИ ХХІ-2010 и УПИ
ІІІ-2010, кв.2 по плана на с.Лозен и осъдителен иск за предаване на владение на собствената на ищеца по договор за
покупко-продажба и приращение на двуетажна
къща, построена в УПИ ІІІ-2010, кв.2 по плана на с.Лозен.
При
така предявените искове в тежест на ищците е да докажат, че са собственици на имотите на основанието
посочено в исковата молба, както и че ответниците владеят къщата.
В тежест на ответниците при така депозирания отговор е
да установят, че договора за покупко-продажба е нищожен като привиден, като
прикриващ договор за издръжка и гледане,
че няма съгласие за сключването му, че противоречи на закона и е с
невъзможен предмет.
По
делото не се спори , а и се установява от приетия по делото нотариален акт №
180/1967г., скици, че С.Е.Я. е била
призната за собственик по придобивна
давност на: празно място от 977кв.м., включени като основан на парцел ІІІ-589, кв.2 по плана на
с.Лозен, който към този момент е бил незастроен, че от този имот в последствие
са образувани УПИ ХХІ-2010 и УПИ
ІІІ-2010, кв.2 по плана на с.Лозен и идентификатор на същите по кадастрални
регистри са съответно 44063.6230.3717 и
44063.6230.3718.
По
делото не се спори, че в УПИ ІІІ-2010 в периода 1971-1973г. е била построена
двуетажна къща с трети тавански етаж със застроена площ от 57кв.м., която е с
идентификатор 44063.6230.3718.1. Тези обстоятелства се установяват от събрани
по делото гласни доказателства, които в тази част са еднозначни и съдът
кредитира, те са подкрепени от прието по делото заявление и удостоверение за
търпимост. Съдът приема, за установено по делото и че тази сграда е отговаряла
на строителните норми към момента на построяването й. Това се установява от
прието по делото удостоверение за търпимост. Съдът приема, че тази сграда е
годен самостоятелен обект на право на собственост, като след изграждането й на
ниво груб стоеж тя е била собственост на С.Я. на основание на чл. 92 от ЗС.
Съдът
приема за установено по делото, че на 18.08.2010г. С.Я. е сключила с М.П. и с Т.П.
договор за покупко- продажба, с който им е продала УПИ ХХІ-2010 и УПИ ІІІ-2010, кв.2 по плана на с.Лозен.
Съдът приема, че този договор е валиден. Приетият по делото нотариален акт носи
подписи за нотариуса и за страните по него, сочи процесните дворни места,
волята на страните за договор за покупко-продажба. Автентичността на нотариалния акт не е
опровергана по делото и съдът приема за установено, че съгласие по договора за
покупко-продажба е постигнато. Неоснователни са доводите на ответниците по исковете, че договора е с
невъзможен предмет. По делото е установено от приетите скици, че към този
момент дворните места са били самостоятелни обекти на право на собственост, не
е имало забрана за прехвърлянето им. Установява се и че е съществувала сградата
в УПИ ІІІ-2010, поради което и няма пречка с този договор да се прехвърли
същата. Невъзможен
предмет на договора ще е налице тогава, когато вещта, правата върху която са
предмет на сделката, не представлява самостоятелен обект на право
собственост или дори и да е такъв, то по
силата на закона тази вещ е изключена от гражданския оборот, като тези обстоятелства следва да са налице към
момента на сключване на договора.
При сключването на сделката не е
установено да е нарушен закон.
Съдът
приема за неоснователни възраженията на ответниците по исковете и че сделката
от 18.08.2010г. е привидна и прикрива договор за прехвърляне на имотите срещу
задължение за издръжка и гледане. Привидни са тези договори, при които страните
няма воля да бъдат обвързани така, както постановява договора. В хипотеза, в
която страните изобщо нямат воля да бъдат обвързани от последиците на така
сключеното съглашение симулацията е абсолютна. Когато страните искат да бъдат
обвързани по начин различен от посочения в договора, то тогава симулацията е
относителна. И при двете хипотези - както на абсолютната, така и на
относителната симулация, сключената привидна сделка е нищожна. При
относителната симулация страните ще бъдат обвързани от прикритата сделка, само
ако тя отговаря на изискванията за валидност на същата. Нотариалният акт за покупко-продажба на
недвижим имот обвързва съда с материална доказателствена сила само в частта на
удостоверените от нотариуса изявления на
страните по сделката-дата и място на съставяне, явили се страни, изявленията на
тези страни, както и за действията извършени пред и от нотариуса-прочитане,
одобряване на нотариалния акт, подписването му. Нотариалният акт не обвързва
съда с материална доказателствена сила в частта за верността на самите
изявления на страните. В тази част нотариалният акт има характер на частен
документ, поради което и съответствието на изявленията на страните с
действителната им воля може да се установява с всички допустими от ГПК
доказателствени средства. Страните биха могли да създадат привидност във всеки
елемент на сделката, за който договорът може да бъде източник на права и
задължения. Такъв елемент е основанието на сделката, страните по нея,
продажната цена като размер и начин на плащане. При разкрита симулация, то
съдът е длъжен в отношенията между страните съобразно чл. 17 от ЗЗД да приложи
правилата на действителната сделка. Пълното и главно доказване на симулацията
изисква представянето на обратен
документ – нарочно съставено изявление на страните, разкриващо привидността
на сключената сделка, съдържащо действителните им уговорки, като в хипотеза на
относителна симулация следва да се сочат всички клаузи на прикритата сделка.
Обратното писмо може да е сключено преди или след привидната сделка. Точното
съдържание на това съглашение не може да се установи със свидетелски показания от страните по сделката, освен ако не е
налице хипотезата на чл. 165 от ГПК. Ако
ІІІ-то лице иска да установи точното съдържание на сделката, в която то не
е участвало, то за това ІІІ-то лице
съобразно чл. 165, ал.2, изр.2 от ГПК няма забрана за свидетелски показания.
Разкриването на симулация при сделка с
недвижим имот е допустимо с писмени доказателства, но при хипотезата на чл. 165
от ГПК – и с гласни доказателства. Начало на писмено доказателство е документ,
който е с автор страна по сделката, което прави вероятна привидността на
сделката.То може да бъде случаен документ, който сам по себе си не разкрива
симулирания характер на явната сделка, но съдържа изявления за факти, които
правят наличието на симулация вероятно. Симулираният елемент може да бъде
разкрит в друг документ, представляващ писмен договор, уговарящ други белези на
сделката, различни от посочените в нотариалния акт за нея. Началото на
писменото доказателство може да бъде съставено след и преди сделката, чиято симулативност се
твърди, като същевременно този документ следва се съдържа изявление за цената и
от двете страни, а не само от твърдящата симулация. (В този смисъл: Решение №
251/09.01.2015г. по гр.д.№ 7253/2013г. на І-во Г.О. на ВКС; Решение № 30/11.02.2015г. по гр.д.№
4188/2014г. на ВКС, ІV-то Г.О. постановени по реда на чл. 290 от ГПК.;).
В конкретния случай С.Я. е страна по сделката
по нотариален акт № 29 от 18.08.2010г., по делото не е представен обратен
документ, не са установени и предпоставки на хипотеза на чл. 165 от ГПК, поради
което и за нея не е допустимо със свидетели да разкрие по делото привидния
характер на сделката от 18.08.2010г.
Останалите
ответници по исковете не са страна по сделката от 18.08.2010г., поради което и
за тях не съществува забрана за разкриване на симулацията със свидетелски
показания. Доказателства, обаче, които по несъмнен начин да разкриват, че
действителната воля на страните по сделката от 2010г. не е била за
покупко-продажба, а за прехвърляне на собствеността срещу задължение за
издръжка и гледане по делото не са ангажирани. Действително, доведените от
ответниците свидетели – св.С. и св.А.,
са посочили, че били чули, че се появили хора, които искали да гледат С.Я.
срещу прехвърляне на собственост на къща и дворно място. В тази част
показанията на свидетелите не са резултат от личните им впечатления, а са
преразказ на казано им от други лица. Показанията не сочат и кои са тези хора,
кога са чули че са се появили такива. Тези показания не са подкрепени от други
доказателства по делото и съдът приема, че не следва да се кредитират. Следва
да се посочи, че тези показания са опровергани от показанията на св.Н., които
са резултат от личните му впечатления, логични и последователни. Този свидетел
е посочил, че е присъствал на даването на парите за продажбата на имотите.
Действително, свидетелят си е спомнил събитието в подробности, но това не
следва да обоснове извод, че показанията му не следва да се кредитират.
Споменът за осъществените събития макар и отдалечени във времето може да бъде
ясен. В случая дадената сума пари е била значителна, имало е размяна на реплики при даването на парите,
които могат да оставят спомен в съзнанието, отделно свидетелят е посочил, че
пътувал с ищеца П., като преди това са
били в банка, за да изтеглят сумата. При така установеното съдът приема, че не
следва да се отрече възможността да се запомни в подробности събитието от
свидетеля. По делото не са ангажирани доказателства, които да опровергаят тези
показания и съдът приема, че няма основание те да не бъдат кредитирани. Те са
подкрепени и от показанията на св. Н..
Приетата по делото жалба на М. П. от
2011г. не разкрива симулацията на сделката. Действително, в същата се съдържа
изявление, че ищцата е възпрепятствана да изпълни обещанието си към С.Я. да й
помага, да се грижи за нея, да й пазарува. Това, обаче, не установява по
несъмнен начин, че волята на страните по сделката е била за сключване на
алеаторен договор за издръжка и гледане. Даване на обещание за полагане на
грижи може да е поето по различни причини. То не е равнозначно на поемане на
задължение за същото с двустранен договор. Събраните по делото доказателства
обсъдени поотделно и в съвкупност не
установяват твърденията на ответниците
по исковете за симулативния характер на сделката не са ангажирани, поради което
и съдът приема, че възражението им е неоснователно.
При
така установеното съдът приема, че по делото е установено, че ищците са
придобили на основание на договора за покупко-продажба от 18.08.2010г.
собствеността на УПИ ХХІ-2010 и УПИ
ІІІ-2010, кв.2 по плана на с.Лозен. По делото не се твърди и не се установява в последствие да са го
загубили, поради което и съдът приема, че правилно районният съд е уважил
положителните установителни искове за собственост на тези дворни места.
Спорен
въпрос по делото е дали ищците са придобили сградата, построена в УПИ ІІІ-2010 на основание на договора за
покупко-продажба и по приращение. По делото не се спори, а и се установява от
приетите по делото нотариален акт от 18.08.2010г., скици на имота, че към
18.08.2010г. процесната сграда е съществувала, отговаряла е на изискванията за
търпимост по § 16 от ПР на ЗУТ, като удостоверение за търпимост на същата не е
било издадено към 18.08.2010г., сградата не е
описана в нотариалния акт от
18.08.2010г.
Съгласно
разпоредба
на 92 от ЗС собственикът на земята е собственик
и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго, Разпоредбата на чл. 63 ЗС допуска
възможността построената сграда в един имот да бъде обект на собственост
отделно от собствеността на земята. Разделна собственост съществува и в
хипотезата, в която собственикът на мястото и сградата е едно и също лице,
което е прехвърлило отделно от земята собствеността върху вече съществуващата
постройка - чл. 63, ал. 2 ЗС. По
аргумент от противното следва, че е допустима и обратната
хипотеза - прехвърляне на мястото отделно от сградата в него. В тези случаи е
налице договаряне между страните като елемент от фактическия състав на
придобивния способ. Принцип в
гражданското ни законодателство е, че вещните права се придобиват въз основа на
обективирано волеизявление за това. Целта на този принцип е както зачитане
волята на правните субекти, така и защита на обществения интерес чрез създаване
яснота по отношение субектите и обектите на вещните права с оглед правната
сигурност.(В този смисъл ТР № 5/18.05.2017г.
на ОСГК на ВКС, по т.д.№ 5/2015г).
В
конкретния случай в нотариалният акт за сделката от 2010г. не е включено
прехвърлянето на построената в УПИ
ІІІ-2010 сграда. Правилото на чл. 92 от ЗС не
следва да намери приложение и
съдът приема, че със сделката по
нотариален акт № 29/18.08.2010г. не е прехвърлена и процесната сграда. При
тълкуване на волята на страните по нотариалния акт не може да се обоснове
обратното. За този си извод съдът съобрази обстоятелството, че с исковата молба
ищците твърдят, че върху къщата няма учредено вещно право на ползване в полза
на С.Я.. С нотариалният акт от 18.08.2010г. обаче вещното право на ползване е
учредено върху всички продавани със сделката имоти, което обосновава извод, че
волята на страните по тази сделка не е включвала прехвърлянето и на сградата.
Разпитаната по делото св. Н.е посочила, че е указала на ищците, че документът
за собственост на продавача по сделката - С.Я., не сочи за нейна къщата, по
делото не е установено при сключване на
сделката този недостатък да е отстранен, поради което и се налага извод, че
къщата не е била част от сделката. В подкрепа на този извод е установеното по
делото, че документите за снабдяване с удостоверение за търпимост на къщата са
подавани от С. Я. чрез М.П. като неин пълномощник, тоест П. е признала правата
на Я. върху къщата. Това обосновава извод, че волята на страните по
сделката не е включвала прехвърляне и на
къщата. В подкрепа на този извод е и че през 2015г. С. Я. е сключила сделка, с
която се е разпоредила с къщата. Показанията на св. Н. не следва да се кредитират
защо са опровергани от горепосочените доказателства.
При
така установеното съдът приема, че правилно районният съд е отхвърлил иска по
чл. 108 от ЗС за сградата.
По отговорността за разноски:
С оглед изхода на делото съдът
приема, че че на нито една от страните не се
следват разноки за държавна таксса зца въззивното дело, защото и двете жалби са
неоснователни.
Разноските,
направени от страните за възнаграждение за адвокат в производство пред СГС са
уговорени и платени за целия предмет на делото – собствеността върху двете
дворни места и къщата. Не се твърди и установява по всеки иск колко е уговорено
и платено възнаграждение от всяка страна,
поради което и за да определи същото
съдът съобрази съотношението на данъчната оценка на същите 60% за къщата
и 40% за дворните места. При така възприето съдът приема, че всеки ответник по
иска е платил на адвокат възнаграждение
по иска за къщата от по 540лв. (А.М. има право на такова в личното й качество и
като наследник на А.С. Я., починала в хода на процеса), а всеки ищец е платил
възнаграждение за адвокат по исковете за дворните места от по 190лв.
При така възприето всеки ответник по исковете
следва да бъде осъден на всеки ищец разноски за адвокат в производство пред СГС
в размер от по 47,50лв., като А.М.
следва да плати и дела на С. Я., тоест А.М. следва да им плати по 95лв. Веки ищец следва да бъде осъден да
заплати на всеки ответник по исковете съдебни разноски за производство пред СГС
от по 270лв. за възнаграждение за
адвокат, А.М. има право на такова в личното й качество и като наследник на А.С.
Я., починала в хода на процеса, тоест А.М.
има право на съдебни разноски от всеки ищец в размер на 540лв.
Така
мотивиран, Софийският градски съд
Р
Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 78884/28.03.2019г. по гр.д. № 32530 по
описа за 2016г. на Софийски районен съд,
48-ми състав в обжалваната част.
ОСЪЖДА А.В.М., ЕГН ********** да заплати на М.Н.П., ЕГН ********** на основание на чл. 78, ал.1 от ГПК сумата от общо 95лв. (деветдесет и пет лева),
представляващи съдебни разноски за производство пред СГС.
ОСЪЖДА А.В.М., ЕГН ********** да заплати на Т.И.П., ЕГН ********** на
основание на чл. 78, ал.1 от ГПК
сумата от общо 95лв. (деветдесет и
пет лева), представляващи
съдебни разноски за производство пред СГС.
ОСЪЖДА Я.Г.М., ЕГН ********** да
заплати на М.Н.П., ЕГН **********
на основание на чл. 78, ал.1 от ГПК
сумата от общо 47,50лв. (четиридесет
и седем лева и 0,50лв), представляващи
съдебни разноски за производство пред СГС.
ОСЪЖДА Я.Г.М., ЕГН ********** да
заплати на Т.И.П., ЕГН ********** на основание на чл. 78, ал.1 от ГПК сумата от общо 47,50лв. (четиридесет и седем лева и 0,50лв), представляващи съдебни разноски за производство пред СГС.
ОСЪЖДА Г.П.М., ЕГН ********** да
заплати на М.Н.П., ЕГН **********
на основание на чл. 78, ал.1 от ГПК
сумата от общо 47,50лв. (четиридесет
и седем лева и 0,50лв), представляващи
съдебни разноски за производство пред СГС.
ОСЪЖДА Г.П.М., ЕГН ********** да
заплати на Т.И.П., ЕГН ********** на основание на чл. 78, ал.1 от ГПК сумата от общо 47,50лв. (четиридесет и седем лева и 0,50лв), представляващи съдебни разноски за производство пред СГС.
ОСЪЖДА Т.И.П., ЕГН ********** да
заплати на Г.П.М., ЕГН ********** на
основание на чл. 78, ал. 3 от ГПК
сумата от 270лв. (двеста и
седемдесет лева), представляващи съдебни разноски за производството пред СГС.
ОСЪЖДА Т.И.П., ЕГН ********** да
заплати на Я.Г.М., ЕГН ********** на
основание на чл. 78, ал. 3 от ГПК
сумата от 270лв. (двеста и
седемдесет лева), представляващи съдебни разноски за производството пред СГС.
ОСЪЖДА Т.И.П., ЕГН ********** да
заплати на А.В.М., ЕГН ********** на основание на чл. 78, ал. 3 от ГПК сумата от
540лв. (петстотин и четиридесет лева), представляващи съдебни разноски за
производството пред СГС.
ОСЪЖДА М.Н.П., ЕГН ********** да заплати на Г.П.М., ЕГН ********** на основание на чл. 78, ал. 3 от ГПК сумата от
270лв. (двеста и седемдесет лева), представляващи съдебни разноски за
производството пред СГС.
ОСЪЖДА М.Н.П., ЕГН ********** да заплати на Я.Г.М., ЕГН ********** на основание на чл. 78, ал. 3 от ГПК сумата от
270лв. (двеста и седемдесет лева), представляващи съдебни разноски за
производството пред СГС.
ОСЪЖДА М.Н.П., ЕГН ********** да заплати А.В.М., ЕГН ********** на
основание на чл. 78, ал. 3 от ГПК
сумата от 540лв. (петстотин и
четиридесет лева), представляващи съдебни разноски за производството пред СГС.
Решението
може да се обжалва пред Върховния касационен съд при условията на чл. 280 от ГПК в едномесечен срок от съобщаването му.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. О.М
2.
ОСОБЕНО МНЕНИЕ на съдия Станимира И. по въззивно гр.д. №
7499 по описа за 2019г. на Софийски градски съд, ІVІБ състав
Не съм съгласно със становището на
мнозинството от състава по иска по чл. 108 от ЗС за еднофамилна
двуетажна жилищна сграда със застроена площ от 57кв.м., построена в
поземлен имот с идентификатор 44063.6230.3718.
Съгласно
разпоредба
на 92 от ЗС собственикът на земята е собственик
и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго, Разпоредбата на чл. 63
ЗС допуска
възможността построената сграда в един имот да бъде обект на собственост
отделно от собствеността на земята. Разделна собственост съществува и в
хипотезата, в която собственикът на мястото и сградата е едно и също лице,
което е прехвърлило отделно от земята собствеността върху вече съществуващата
постройка - чл.
63, ал. 2 ЗС. По аргумент от противното следва, че е допустима и обратната хипотеза - прехвърляне на
мястото отделно от сградата в него. В тези случаи е налице договаряне между страните
като елемент от фактическия състав на придобивния способ. Принцип в гражданското ни законодателство е, че вещните права се
придобиват въз основа на обективирано волеизявление за това. Целта на този
принцип е както зачитане волята на правните субекти, така и защита на
обществения интерес чрез създаване яснота по отношение субектите и обектите на
вещните права с оглед правната сигурност.(В
този смисъл ТР № 5/18.05.2017г. на ОСГК
на ВКС, по т.д.№ 5/2015г). При прехвърляне на земята купувачът придобива и
подобренията и сградите върху нея, щом същите не са изключени изрично като предмет на сделката Запазването на собствеността върху сградата, отделно от земята, трябва да
бъде изрично уговорено в нотариалния акт, за да се смята оборена презумпцията
по чл. 92
ЗС. Във всички случаи, обаче, действителната воля на страните
следва да се извлича чрез тълкуване както на нотариалния акт, така и на
изявленията и поведението на страните при сключване на договора, на фактите
около сключването на договора, на други сделки между страните или с трети лица. След като постройките не са изрично изключени при прехвърляне собствеността
на дворното място, то по силата на правилото на чл. 92 ЗС те също са прехвърлени, освен ако не е
доказано друго. (В този смисъл Решение № 125/29.10.2019г. по
гр.д. № 616/2019г. на ВКС, ІІ-ро Г.О.; Решение № 45/26.07.2019г. по т.д. № 1319/2018г. на ВКС, І-во
.О.; Решение
№ 37 от 04.04.2017 г. по гр. д. № 3180/2016 г. на І Г.О. на ВКС; Решение
№ 370 от 06.07.2009 г. по гр. д. № 994/2008 г. на I г.о.,
Решение № 292 от 8.07.2010 г. на ВКС по гр. д. № 931/2009 г., I г.о. Решение № 120 от 22.10.2014 г. по гр. д. № 2928/2014 г. на ІІ г.о. на ВКС, всички постановени по реда на чл. 290 от ГПК).
В
конкретния случай в нотариалният акт не
е изрично изключено прехвърлянето на построената в УПИ ІІІ-2010 сграда, поради което и правилото
на чл. 92 от ЗС следва да намери приложение. Така със сделката по нотариален акт № 29/18.08.2010г. е
прехвърлена и процесната сграда. При тълкуване на волята на страните по
нотариалния акт не може да се обоснове обратен извод. Напротив, в нотариалния
акт е посочена данъчна оценка на
продаваните имоти по удостоверение 1119/12.05.2010г. в размер на 13 285,80лв. От приетото по делото
удостоверение 1119/12.05.2010г се установява, че тази сума включва не само
данъчната оценка на земята, но и
данъчната оценка на построеното в нея жилище с РЗП от 98кв.м. и таван от
49кв.м. Това описание съответства на
процесната сграда. При така установеното приемам, че волята на страните по сделката от 18.08.2010г. е било да се
прехвърли не само земята, но и построената в нея сграда. В подкрепа на този
извод е и установеното поведение на страните по сделката непосредствено преди
сключването на сделката. Показанията на св. Н.и св. Н. установяват, че те са
присъствали на разговори между страните по сделката малко преди сключването й, като в този
разговор е обсъждана продажба на къщата, а не само на дворното място. Следва да
се кредитират тези показания като резултат от личните впечатления на
свидетелите, логични, последователни, неопровергани
от останалите събрани по делото доказателства. Показанията на св. С. и св. А.
не сочат други обстоятелства и не опровергават показанията на св. Н.и св. Н..
Пълномощното от 18.08.2020г. от С.Я. за М.П. (л. 22 от делото на СРС) не може
да обоснове извод, че къщата не е била част от предмета на сделката. Това
пълномощно не сочи изрично къщата. Отделно то сочи процесните две дворни места,
за които съдебният състав еднозначно прие, че са били прехвърлени с процесната
сделка на ищците. Продаването на къщата
на 25.09.2015г. от С.Я. не може да се цени като доказателство, че къщата е била
изключена от предмета на сделката от 2010г. Това е така, защото сделката от
2015г. не установява волята на страните по сделката от 2010г. Житейската логика сочи за неоправдано закупуване на дворно
място, в което има построена двуетажна къща без да се закупи и къщата. Събраните доказателства по делото
не опровергават тази житейска логика.
За
пълнота на изложението следва да се посочи, че ако се приеме доводът на
ответниците по исковете , че сградата не
е била годен обект на право на собственост към сключването на сделката
от 2010г., то на още по-голямо основание следва да се приеме, че тя е била
прехвърлена с процесната сделка на основание на чл.92 от ЗС.
При
така установеното приемам, че по делото е установено, че ищците са собственици
на процесната сграда и по предявения от
тях иск по чл. 108 от ЗС срещу всички ответници по делото следва да се
постанови решение, с което това им право
се признае за установено.
В хода на въззивното дело С.Я. е починала,
поради което и към приключване на съдебното дирене върху сградата няма учредено
вещно право на ползване върху имота. Същевременно, само ответниците Я.М. и
наследникът на С.Я. следва да бъдат осъдени да предадат владението на ищците
върху процесната сграда, защото само по отношение на тях е установено, че
владеят къщата. По делото е обявено за безспорно, че С.Я. упражнява
фактическата власт върху имота. Последната е починала в хода на процеса и
следва да бъде осъден наследникът й по закон А.М. да направи същото в
качеството й на наследник на С.Я.. По делото е установено от нотариалния акт от
29.05.2015г., че владението върху
сградата е предадено на Я.М., не
е установено в последствие той да го е загубил. Свидетелите по делото са
установили, че Я.М. посещава имота, коси тревата, поради което и съдът приема за установено, че Я.М.
упражнява фактическа власт върху къщата. Я.М. разполага с титул за собственост
на къщата, поради което и съдът приема, че посещенията му в имота и грижата представляват упражняване на фактическа власт
върху него. Доказателства, че останалите ответници упражняват фактическа власт
върху имота не са ангажирани по делото и иск
по чл. 108 от ЗС срещу тях в частта за осъждането им за предаване на
владението не следва да се уважава.
22.07.2020г. ………………………………
(съдия Станимира И.)