№ 169
гр. гр. Димитровград, 08.12.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ДИМИТРОВГРАД в публично заседание на девети
ноември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Огнян Хр. Гълъбов
при участието на секретаря Силвия Ив. Димова
като разгледа докладваното от Огнян Хр. Гълъбов Гражданско дело №
20215610100518 по описа за 2021 година
Предявен е иск с правно основание чл.72 ал.1 от ЗС- за заплащане на сумата, с която
добросъвестния владелец е увеличил стойността на вещта в следствие на направени от него
подобрения, както и иск по чл.72 ал.3 от ЗС за задържане на вещта до заплащане от нейния
собственик на разноските за подобренията й.
Ищецът Ж. Р. ПР., действаща като ЕТ“***“, поддържа в искова молба, че през 2018г.
сключила с ответника „***“ЕООД Предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот- магазин №10, находящ се в Д.град, ул.“***, партер, представляващ
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 21052.1017.85.12.44. Твърди, че магазинът й
бил предаден във владение, във вид на мазилка и замазка, описан в приемо-предавателен
протокол. След като й било предадено владението, със знанието и съгласието на продавача,
ищецът започнал да подобрява имота, като до настоящия момент била вложила средства за
материали и труд в размер на 20700 лева. Тъй като върху имота била учредена договорна
ипотека в полза на ТБ“Инвестбанк“АД за обезпечаване на кредит, ищеца имала уверение от
продавача, че ипотекарния кредитор ще даде съгласие да заличи ипотеката след постъпване
на продажната цена по банковата сметка, посочена от кредитора. До този момент такова
съгласие не било дадено официално и в писмена форма, като това била причината да не
бъде сключен договора за покупка на имота. Твърди, че наскоро научила, че магазин №10 е
обявен за публична продан от ЧСИ **. Заявява, че към момента стойността на имота е много
по-висока, отколкото би била в първоначалното му състояние, ако не били извършените от
нея и за нейна сметка подобрения. Ипотеката била по отношение на апартамента във вид на
мазилка и замазка и не се простирала по отношение на подобренията и приращенията върху
ипотекирания имот. При сегашното изпълнение върху имот, далеч по-ценен за
удовлетворяване на кредиторите на „***“ЕООД по изпълнителното дело, реално била
1
увеличена имуществената сфера на дружеството с подобренията, които ищеца направила
като добросъвестно лице-владелец. Поради това, за нея бил налице правен интерес да
упражни право на задържане в качеството на подобрител, докато не й бъдат заплатени
извършените подобрения върху имота. Иска ответникът да бъде осъден да заплати на ищеца
стойността на направените от нея подобрения в Самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 21052.1017.85.12.44 /Магазин №10/ в размер на 20700 лева, с която сума се е
увеличила стойността на недвижимия имот. На следващо място, иска да бъде признато
правото й на задържане на процесния Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
21052.1017.85.12.44 /Магазин №10/ до заплащане на разноските за подобренията на
недвижимия имот. Претендира присъждане на направените по делото деловодни разноски.
Ответникът „***“ЕООД не депозира отговор на исковата молба, като не изпраща
представител в проведените по делото съдебни заседания. Със заявление с нотариална
заверка на подписа от 27.09.2021г. управителя на ответното дружество заявява, че признава
дължимостта на предявената с исковата молба финансова претенция, така както е направена
от страна на ищеца за извършените от последния подобрения в процесния недвижим имот.
Не възразява срещу искането на ищеца да му бъде признато право на задържане, до
уреждане на финансовите отношения между страните.
Предвид така направеното от ответното дружество заявление за признаване на
предявения иск, на 07.10.2021г. ищецът депозира в съда писмено искане делото да бъде
решено по реда на чл.237 ал.1 от ГПК.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства – поотделно и в тяхната
общност, приема за установено от фактическа страна следното:
Видно от представения от страна на ищеца препис от Предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 10.01.2018г., „***“ООД, в качеството на продавач,
се е задължило да прехвърли на ЕТ“**“, в качеството на купувач, собствеността върху
следния недвижимимот, находящ се в Д.град, ул.“***, представляващ Самостоятелен обект
в сграда с предназначение: за търговска дейност, с идентификатор 21052.1017.85.12.44 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на Д.град, одобрени със Заповед №РД-18-
38/05.07.2006г. на ИД на АК, находящ се на партерен етаж на сградата, с площ по документ
37,12 кв.м., както и 0,80% ид.ч. от общите части на сградата, състоящ се от едно помещение
и санитарен възел, при съседи по схема: на същия етаж- 21052.1017.85.12.45,
21052.1017.85.12.46 и 21052.1017.85.12.42, под обекта: 21052.1017.85.12.104 и
21052.1017.85.12.81, над обекта: 21052.1017.85.12.2, 21052.1017.85.12.3 и
21052.1017.85.12.1, ведно с припадащите се идеални части от правото на строеж върху
описания по –горе поземлен имот. Уговорената за имота цена, която купувача трябвало да
заплати е в размер на 22000 лева. В Предварителния договор не е посочена дата, на която
страните да сключат окончателния договор за покупко-продажба на имота. Изрично в чл.6 е
посочено, че като обезпечение на банков кредит, в полза на ТБ“Инвестбанк“АД върху имота
е учредена договорна ипотека, като продавача поема задължението тя да бъде заличена , за
което да получи съгласие от кредитора най-късно преди сключването на окончателен
2
договор, във форма на нотариален акт. В случай, че продавачът не изпълни това свое
задължение, той ще дължи на купувача неустойка в размер на 30% от продажната цена на
имота. В чл.7 от Предварителния договор е предвидено, че купувачът се задължава да
заплати продажната цена в уговорените срокове, но такива отново не са посочени, нито пък
уговорени.
Съгласно приетия като доказателство по делото Приемо-предавателен протокол за
предаване на недвижим имот от 10.01.2018г., подписан от страните по делото, при
предаване владението на процесния имот било констатирано, че той е в следното състояние:
входна врата- блиндирана, без вътрешни интериорни врати; стени –мазилка, тавани-мазилка;
подове- замазка; ВиК – изградена вътрешна инсталация до тапа с монтирани водомери и
спирателни кранове по стандарт; ел.инсталация с монтиран електромер и табло с
автоматични предпазители.
Видно от представения с исковата молба препис от Обявление за публична продан на
недвижими имоти по изп.дело №20179290402045 по описа на ЧСИ ***, с район на действие-
ОС-Хасково, от 11.02.2021г. до 11.03.2021г. е обявено, че ще се проведе публична продан на
недвижими имоти, собственост на „***“ЕООД, сред които и процесния недвижими имот.
Посочено е, че началната цена, от която ще започне проданта, е в размер на 36240 лева.
Изрично е обявено, че върху имота има вписани тежести: Договорна ипотека, вписана на
19.08.2011г., Законна ипотека, вписана на 19.12.2013г. и Възбрана, вписана на 11.10.2017г. ,
всички в полза на взискателя „Инвестбанк“АД.
Като доказателства по делото, от страна на ищеца са представени множество фактури
и фискални бонове, съгласно които ищеца е заплащал закупуването на различни стоки и
услуги.
При така установената фактическа обстановка, съдът направи следните правни
изводи:
Между страните по делото не се спори, че са сключили горепосочения предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 10.01.2018г. Няма спор и относно това,
че владението на имота е било предадено на ищеца, като не се оспорва и се признава от
страна на ответника-собственик, че владелеца е извършил подобрения в процесния
недвижим имот, чиято стойност е в размер на общо 20700 лева.
Съгласно разпоредбата на чл.237 ал.1 от ГПК, когато ответникът признае иска, по
искане на ищеца съдът прекратява съдебното дирене и се произнася с решение съобразно
признанието. Алинея 2 от същия член предвижда, че в мотивите на решението е достатъчно
да се укаже, че то се основава на признанието на иска.
Съдът намира, че в конкретния случай са налице предпоставките за произнасяне с
решение по чл.237 ал.1 от ГПК, доколкото ответника е направил изрично изявление за
признаване на предявения против него иск с правно основание чл.72 ал.1 от ЗС, за
осъждането му да заплати на ищеца стойността на направените от него подобрения в
процесния Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 21052.1017.85.12.44 /Магазин
3
№10/ в размер на общо 20700 лева, с която сума се е увеличила стойността на недвижимия
имот.
Спазени са и изискванията на чл.237 ал.3 от ГПК, доколкото признатото право не
противоречи на закона и на добрите нрави, а от друга страна е такова, с което страната може
да се разпорежда.
С оглед направеното признание на иска, съдът намира предявения иск с правно
основание чл.72 ал.1 от ЗС за основателен и доказан. Поради това, същия следва да бъде
уважен, като бъде постановено решение, с което съдът да осъди ответника да заплати на
ищеца стойността на направените от него подобрения в процесния Самостоятелен обект в
сграда с предназначение: за търговска дейност, с идентификатор 21052.1017.85.12.44 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на Д.град, одобрени със Заповед №РД-18-
38/05.07.2006г. на ИД на АК, находящ се в Д.град, ул.**, на партерен етаж, с площ по
документ 37,12 кв.м., състоящ се от едно помещение и санитарен възел, при съседи по
схема: на същия етаж- 21052.1017.85.12.45, 21052.1017.85.12.46 и 21052.1017.85.12.42, под
обекта: 21052.1017.85.12.104 и 21052.1017.85.12.81, над обекта: 21052.1017.85.12.2,
21052.1017.85.12.3 и 21052.1017.85.12.1, в размер на общо 20700 лева, с която сума се е
увеличила стойността на недвижимия имот.
Предвид изложеното, съдът постановява настоящото решение при признание на иска
с правно основание чл.72 ал.1 от ЗС, като на основание чл.237 ал.2 от ГПК, не е необходимо
да излага мотиви за това.
Предявения по делото от ищеца втори иск, който е с правно основание чл.72 ал.3 от
ЗС, с който се иска ищеца да задържи процесния недвижим имот до заплащане от страна на
ответника на направените в него подобрения и разноски, съдът намира за недопустим в
настоящото производство.
Съгласно разпоредбата на чл.72 ал.3 от ЗС, до заплащане на подобренията и
разноските, добросъвестния владелец има право да задържи вещта.
Правото на задържане по чл.72 ал.3 от ЗС е акцесорно, обезпечително право на
владелеца-кредитор срещу собственика- длъжник /ТР №48/03.04.1961г. на ОСГК на ВС/. То
е самостоятелно, макар съществуването му да е обусловено от наличието на непогасено
вземане за подобрения или разноски и последиците от упражняването му са две: отлага
изпълнението на задължението за връщане на вещта до заплащане на цялото съдебно
признато вземане и дава привилегия по чл.136 ал.1 т.4 от ЗЗД за предпочтително
удовлетворяване от стойността на задържаната вещ. Правото на задържане следва да се
релевира изрично от владелеца чрез възражение и е свързано с вземането за подобрения,
предявено по общите правила в първоинстанционното производство чрез иск или
възражение.
В този смисъл, след като правото на задържане по чл.72 ал.3 от ЗС е акцесорно,
обезпечително право, чрез което се отлага изпълнението на задължението за връщане на
вещта, като при основателност съдът постановява условен диспозитив, с който осъжда
4
задържащия да предаде имота на собственика, след като собственика му заплати конкретно
посочена сума за необходими разноски и подобрения, то същото може да бъде предявено
само като защитно средство по иск за предаване владението на съответната вещ.
В настоящият случай, против добросъвестният владелец не е предявен иск за
предаване на владението на процесния имот от страна на неговия собственик, като той е
ищец, а не ответник по делото. Както беше посочено по-горе, искът по чл.72 ал.3 от ЗС е
акцесорен по отношение на този по чл.72 ал.1 от ГПК. Последният обаче е предявен като
главен иск по делото от страна на добросъвестния владелец, като същия би имал правен
интерес от предявяване на акцесорния иск по чл.72 ал.3 от ЗС само ако против него, от
собственика на имота беше предявен иск за предаване на владението на имота. Единствено в
този случай и при предявен самостоятелен иск или направено възражение по чл.72 ал.1 от
ЗС, владелеца би имал правен интерес да иска задържането на вещта до заплащане на
подобренията. Доколкото в настоящия случай против добросъвестния владелец въобще не е
бил предявяван ревандикационен иск за връщане владението на процесния имот на
собственика му, то иска по чл.72 ал.3 от ЗС за задържане на вещта до заплащане на
подобренията се явява недопустим, поради което производството по делото в тази му част
следва да бъде прекратено.
При този изход на делото, на основание чл.78 ал.1 от ГПК, ответникът следва да бъде
осъден да заплати на ищеца направените деловодни разноски за платена държавна такса- 828
лева и адвокатско възнаграждение – 1200 лева.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „***“ЕООД, с ЕИК ***, със седалище и адрес на управление в Д.град,
ул.“***, партер, магазин №9, представлявано от управителя **, ДА ЗАПЛАТИ на Ж. Р. ПР.,
с ЕГН **********, действаща като ЕТ“***“ с ЕИК **, със седалище и адрес на управление в
гр.Хасково, ул.***, стойността на направените подобрения в следния недвижим имот:
Самостоятелен обект в сграда с предназначение: за търговска дейност, с идентификатор
21052.1017.85.12.44 по кадастралната карта и кадастралните регистри на Д.град, одобрени
със Заповед №РД-18-38/05.07.2006г. на ИД на АК, находящ се в Д.град, ул.**, на партерен
етаж, с площ по документ 37,12 кв.м., състоящ се от едно помещение и санитарен възел, при
съседи по схема: на същия етаж- 21052.1017.85.12.45, 21052.1017.85.12.46 и
21052.1017.85.12.42, под обекта: 21052.1017.85.12.104 и 21052.1017.85.12.81, над обекта:
21052.1017.85.12.2, 21052.1017.85.12.3 и 21052.1017.85.12.1, в размер на общо 20700 лева
/двадесет хиляди и седемстотин лева/, с която сума се е увеличила стойността на
недвижимия имот.
ПРЕКРАТЯВА производството по делото в частта му по отношение на предявения
от Ж. Р. ПР., с ЕГН **********, действаща като ЕТ“***“ с ЕИК **, със седалище и адрес на
5
управление в гр.Хасково, ул.***, против „***“ЕООД, с ЕИК ***, със седалище и адрес на
управление в Д.град, ул.“***, партер, магазин №9, представлявано от управителя **, иск с
правно основание чл.72 ал.3 от ЗС за признаване правото на ищеца да задържи
Самостоятелен обект в сграда с предназначение: за търговска дейност, с идентификатор
21052.1017.85.12.44 по кадастралната карта и кадастралните регистри на Д.град, одобрени
със Заповед №РД-18-38/05.07.2006г. на ИД на АК, находящ се в Д.град, ул.**, на партерен
етаж, с площ по документ 37,12 кв.м., състоящ се от едно помещение и санитарен възел, при
съседи по схема: на същия етаж- 21052.1017.85.12.45, 21052.1017.85.12.46 и
21052.1017.85.12.42, под обекта: 21052.1017.85.12.104 и 21052.1017.85.12.81, над обекта:
21052.1017.85.12.2, 21052.1017.85.12.3 и 21052.1017.85.12.1, до заплащане от ответника на
разноските за подобренията на недвижимия имот, като НЕДОПУСТИМО.
ОСЪЖДА „***“ЕООД, с ЕИК ***, със седалище и адрес на управление в Д.град,
ул.“***, партер, магазин №9, представлявано от управителя **, ДА ЗАПЛАТИ на Ж. Р. ПР.,
с ЕГН **********, действаща като ЕТ“***“ с ЕИК **, със седалище и адрес на управление в
гр.Хасково, ул.***, направените по делото разноски в размер на 2028 лева /две хиляди
двадесет и осем лева/.
Решението може да бъде обжалвано пред ОС- Хасково в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Димитровград: _______________________
6