Р Е Ш Е Н И Е
№
гр.Варна,
…………………2020г
ВАРНЕНСКИ
ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, V-ти с-в
в публично заседание на осемнадесети февруари 2020г
в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДЕСПИНА ГЕОРГИЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ЗЛАТИНА
КАВЪРДЖИКОВА
ИВАНКА
ДРИНГОВА
при секретаря Дим.Георгиева
като разгледа докладваното от съдия
ГЕОРГИЕВА
в.гр.д.№ 426 по описа за 2019г, за да се произнесе, взе предвид:
Производството
е образувано по подадена въззивна жалба на
ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ с адрес гр.*****, с вх.№ 4340/18.01.2019г срещу
решението на ВРС-XLс-в № 4909/ 30.11.2018г по гр.д.№ 13682/2017г, с което, на осн.чл.40 ЗУЕС, са отменени решенията на ОС на ЕС
от 30.08.2017г, както следва:
т.1 - за избор на „МИГ МАРКЕТ“ООД за управител на ЕС с мандат от 6 месеца;
т.2 - управителят да бъде избран само от собствениците на сграда с
идентификатор № 07598.305.407.1;
т.12 - за приемане на отчета на управител ****за периода от 2015г. до 2017г.;
т.20 – поддръжка и управление на общите части да се извършва от „МИГ
МАРКЕТ“ООД;
т.21 - за задължаване на всички етажни собственици да сключат договори за
поддръжка и управление на общите части на сградата с „МИГ МАРКЕТ“ООД;
т.22 – за предоставяне ползването на обекти в парцела, собственост на „Миг
Маркет“ООД, където е построена ЕС, които са собственост на „МИГ МАРКЕТ“ООД;
само на тези етажни собственици, които са сключили с него договори за поддръжка
и управление на общите части;
т.23 - да се съберат оферти за прилагането на нови изисквания за
противопожарна безопасност на сградата.
Моли за отмяната на постановеното решение като незаконосъобразно и
вместо него да бъде постановено друго за отхвърлянето на предявения иск и за
присъждане на сторените съдебно-деловодни разноски, вкл. и заплатен адв.хонорар.
В срока по чл.263 ал.1 ГПК e постъпил писмен отговор от Д.А.К.
вх.№15496/28.02.2019г със становище за неоснователност на подадената жалба.
Счита решението за правилно и обосновано и затова моли за потвърждаването му.
Претендира присъждането на разноските, сторени за настоящото производство.
Производството по делото е образувано по исковата молба на Д.А.К. срещу ЕТАЖНА
СОБСТВЕНОСТ –гр.Бяла ул.“Цар Ивайло„ № 1 с искане за отмяна решенията, взети от Общо събрание на ЕС, проведено на
30.08.2017г с участието на „Миг Маркет“ООД, досежно т.1, 2, 12, 20, 21, 22, 23
от протокола за ОС.
В обстоятелствената част на ИМ се излага, че с уведомление
по чл.46б ЗУЕС вх.№ РД 7000-838/30.08.2017г дружеството "Mиг Маркет"ООД
било регистрирано пред Община-гр.Бяла като управител на ЕС на сградата на ул.“Цар
Ивайло“ № 1, гр.Бяла. Вписването било извършено въз основа решение на ОС на ЕС,
обективирано в Протокол от 30.08.2017г.
Твърди се, че такова ОС с участието на "Mиг Маркет"ООД
не било проведено.
Действително, имало е друго ОС на ЕС, проведено при
условията на чл.15
ал.3 ЗУЕС, на 30.08.2017г в 14ч, но без участието на "Mиг
Маркет"ООД, на което били взети други решения. Въз основа на тях с
уведомления по чл.46б ЗУЕС с входящи номера РД 9400-1950/ 31.08.2017 и РД 9400-2015/ 05.09.2017
били
регистрирани в Община-Бяла избраният за управител Д. Арс.К.,
заместник-управител Мила Иванова Максимова, касиер Анна Головина и главен
контрольор Рита Черняк.
Посочва, че със съдебни решения на ВРС по гр.д.№ 10952/2015
на ВРС-39с-в и по гр.д.№ 780/2017 на ВОС било установено, че въпросната сграда
не е затворен комплекс по смисъла на чл.2 ЗУЕС, а представлява обикновена ЕС.
Твърди още, че собствеността на „Миг Маркет“ООД в сградата не
е доказана поради липсата на нот.актове за отделните обекти и поради
разкъсването на собствеността от Разрешението за ползването на сградата от
2009г, в което възложителите на сградата са общо пет лица.
Твърди се и че „Миг Маркет“ООД е гласувало с ид.част за
обекти, които били общи помещения - собственост на ЕС.
От 2015г в АВп и към дата 30.08.2017 нямало
регистрирани издадени НА за собственот
на „Миг Мракет“ООД за обекти в процесната сграда.
Имало вписана договорна ипотека в полза на Банка „ДСК“АД с
длъжник „Миг Маркет“ООД върху седем броя апартаменти – от № 27 до 33, за които
не било спорно, че са собственост на дружеството и затова можело да гласува със
съответните им ид.части.
От записаното в протокола, обаче, се виждало, че „Миг
Маркет“ООД е гласувал с обекти, извън посочените като ипотекирани под №№ 27-33,
като за останалите обекти все още нямал титул за собственост и че отново е
гласувало с ид.части, но общи за ЕС обекти- ДВА СНЕК-БАРА, ОФИС /който всъщност
по проект се явявал ПОРТИЕРНА/, като липсвали и ид.части към БАСЕЙНА, включени
списъка от 2015г. Въпреки това общите части били със сбор 100% в Протокола.
Излага още, че Протоколът от това ОС не бил подписан от
протоколчик и Председател на събранието по чл.16 ал.6 ЗУЕС в частта на съдържанието по ал.5, включваща гласуването и
подписите. Лицата, които имат право да присъстват на ОС на ЕС, са посочени в чл.14 ЗУЕС - избраното лице за протоколчик ***** не е нито собственик,
нито ползвател, нито пълномощник на такова лице.
На събранието били допуснати и други лица извън тези по чл.14 ЗУЕС – *****, *****, *****. В Списъка от стр.1 до стр.6 от
Протокола имало поставени подписи за присъстващи лица, които не са
идентифицирани. По т.1 от ОС липсва пълномощното на лицето *****, която като
представител на собственика на ап.117 е направила предложението "Mиг
Маркет"ООД да бъде избран за управител, въпреки че според чл.19 ал.5 ЗУЕС юридическо лице не се избира за
управител и в частта за 6-мес.период на функциите на управителя, защото по чл.19 ал.1 ЗУЕС мандатът е две години.
Решението по т.12 от Протокола се оспорва, тъй като
приетият отчет не е бил направен достояние чрез окачване във фоайето или чрез
присъединяването му към протокола.
Решенията по т.20, 21, 22, 23 от Протокола счита за недопустими,
тъй като са били взети извън обявения в поканата от 17.08.2017г дневен ред, на
осн.чл.16
ал.3 ЗУЕС.
Решението по т.21 /т.З от допълнението/ счита за незаконно,
тъй като индивидуалните
договори касаят ОЧ на сградата - ЕС и като такива допускат вписването им в
Агенцията по вписвания. За общите части на сградата права по поддръжката и
управлението им, размера на плащанията за тях има само ОС - чл.11, ал.1 т.5, 7,
8, 9, 10, 11. Никой собственик сам не може да възлага дейности по ОЧС, а точно
това са индивидуалните договори, които 'Миг Маркет“ООД сключвало.
Решението по т.22 /т.4 от допълнението/ също е незаконно,
тъй като индивидуални договори за ОЧ са недопустими, такъв може да бъде сключен
само от ЕС. Собствеността на земята няма никакво отношение към продадения
апартамент-жилище, тъй като сградата е с вход на тротоара, за влизане в нея не
се преминава през парцела; хората не ползват обектите извън сградата в парцела,
защото те са само за гости на хотела. Проблеми за ползване на обекти извън
сградата, не може да мотивира задължение за заплащане на поддръжка на общи
части в сградата.
Нямало нови противопожарни изисквания за сгради в Етажна
собственост.
Претендират се разноски.
В
срока по чл.131 ГПК ответната ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ, представлявана от Управителя й към
момента на подаването на ИМ в лицето на „Миг Маркет“ООД, което се управлява и представлява
от *****, а впоследствие от Управителя на ЕС Галина Спиридонова, е депозирана
писмен отговор със становище за неоснователност на иска. Сочи, че Общото
събрание с негово участие /т.е.дружеството „Миг Маркет“ООД/ било
законосъобразно проведено – свикване, кворум, протоколиране.
Претендират се разноски.
СЪДЪТ, след преценка
на събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, приема
за установено от
фактическа страна:
На дата 30.08.2017 са били
проведени две общи събрания с участието на различни групи етажни собственици. Предмет
на настоящото производство е Решението на ОС, обективирано в Протокол от
посочената дата, проведено с
участието на „Миг Маркет“ООД /л.36-53-І/, на което са били взети решения за следното /само тези, които са предмет на въззивното обжалване/:
т.1 - за избор на „МИГ МАРКЕТ“ООД за управител на ЕС с мандат от 6 месеца;
т.2 - управителят да бъде избран само от собствениците на сграда с
идентификатор № 07598.305.407.1;
т.12 - за приемане на отчета на управител ****за периода от 2015г. до 2017г;
т.20 – поддръжка и управление на общите части да се извършва от „МИГ
МАРКЕТ“ООД;
т.21 - за задължаване на всички етажни собственици да сключат договори за
поддръжка и управление на общите части на сградата с „МИГ МАРКЕТ“ООД;
т.22 – за предоставяне ползването на обекти в парцела, собственост на „Миг
Маркет“ООД, където е построена ЕС, които са собственост на „МИГ МАРКЕТ“ООД;
само на тези етажни собственици, които са сключили с него договори за поддръжка
и управление на общите части;
В началната
час на Протокола за обявения дневен ред по тази точка е посочено: “Вземане на
решение да бъде ограничен достъпът до общите части и външната част на парцела,
върху който е изграден КОПРУС А за всички, които нямат сключен договор за
поддръжка и управление с „Миг Маркет“ ООД или не заплащат дължимите такси по него.
От
съдържанието на Протокола, обективиращо решенията по всяка една точка и начина
на гласуване, е записано : „Представителят на дружеството „Миг Маркет“ООД
обясни, че собственик на парцела, върху който е построена сградата, и част от
обектите в него са собственост на дружеството. Фирмата предоставя за ползване
тези свои обекти на собствениците, които имат сключен договор за поддръжка и
управление като час от услугите. Поради това не е редно тези, които не плащат
такси за поддръжка и управление по договор с „Миг Маркет“ООД да ползват
услугите.
т.23 - да се съберат оферти за прилагането на нови изисквания за
противопожарна безопасност на сградата.
Служебно известно на съда са множеството дела, водени между
настоящите страни в различно процесуално качество, с предмет на обжалване - различни
решения на ОС, касаещи ЕС в гр.*****.
Не е спорно между страните, че на горепосочения
административен адрес гр.****** се намира АПАРТАМЕНТЕН ХОТЕЛ Silver
Beach Apart Complex, 4-звезден, регистриран и рекламиран чрез различни сайтовете в Интернет, като например: www.booking.com;
www.silverbeachhotel.eu;
www.tripadvisor.com;
www.trivago.bg;
www.agoda.com;
silver-beach-resort.byala.top-hotels-bg.com; hotellook.com и пр. Това се установява при извършената справка в публично
достъпната информация в Интернет, и чрез използване на Google-maps. От снимковия материал в посочените
сайтове е видно, че комплексът се състои от два корпуса, свързани помежду им
чрез изградени между тях тераси, басейни, външни стълбища с парапети и др. постройки
и съоръжения. Спорът по делото касае КОРПУС А /или Едно/, по-големият с
дъговидна форма.
По делото не
са представени доказателства за надлежно оформено уведомление с посочения
дневен ред за ОС, както и това, че е
било надлежно връчено на всеки от етажните собственици.
На л.180 от настоящото дело се намира копие от „Допълнение
към обвения дневен ред за насроченото на 29.08.2017 ОС на ЕС от „Миг
Маркет“ООД. Върху същото ръкописно е изписано, че било поставено на 18.08.2017г
и носещо подписа на Галина Спиридонова.
Без значение за настоящия спор са всички представени
протоколи от последващи събрания на ЕС.
По делото е представен списък на собствениците
/площообразуване/, с отразени в него притежаваните от тях площи и съответни
проценти от общата площ, но не са представени категорични доказателства /титули
за собственост и др./, относно правото на собственост на лицата участвали в
общото събрание. Макар такива да са представени във въззивната инстанция,
същите не са приобщени към доказателствения материал поради несвоевременното им
представяне и липсата на допуснато процесуално нарушение.
От съдържанието на протокола от проведеното ОС е видно, че
един от етажните собственици-"Мит Маркет" ООД е гласувал, като са
взети предвид като негова собственост ид.числа на обекти - Снек-бар първо ниво,
Снек-бар второ ниво, офис. По отношение на същите, сред множеството неприети
като доказателство по делото НА, отново липсват такива, сочещи на правото на
собственост на „Миг Маркет“ООД върху посочените конкретни обекти.
Следва да се посочи и това, че същевременно на същата дата
30.08.2017г, е било проведено и друго ОС, без
участието на „Миг Маркет“ООД, на което са били взети различни от горепосочените решения,
обективирани в Протокол от същата дата, съставен и подписан от протоколчик К.И.
и Председател Дм.К. /л.13-20-І/. Това решение е
било предмет на обжалвано от „Миг Маркет“ООД и по този повод е образувано пред
ВРС гр.д.№ 14748/2017. С
решението на ВОС по в.гр.д.№ 574/2019 е
отменено решението на ВРС № 56/7.01.2019г, постановено по
гр.д.№ 14748/2017г в частта, с
която са отменени решенията на ОС на ЕС на сграда с ид.№
07598.305.407.1, с адм.адрес гр.Бяла, обл.Варна, ул.“Цар Ивайло“ № 1, проведено
на 30.08.2017г, и след допусната поправка на очевидна фактическа грешка в част
от диспозитива на решението, както следва: по т.1; по т.2; по т.3; по т.4 по т.5; по т.6; по т.7; по т.8; по т.9; по т.10; по т.12; по т.13 ; по т.16; по т.17; по т.18, като вместо него
е постановено ОТХВЪРЛЯНЕ иска на „Миг Маркет“ ООД срещу ЕС в сграда с адм.адрес: гр.Бяла, обл.Варна, ул.“Цар Ивайло“ №
1, представлявана от управителя Д.А.К., за отмяна на решения на Общото събрание
на ЕС, проведено на 30.08.2017г, обективирани в следните точки:
по т.1 за избор на управител на етажната
собственост;
по т.2
управителят да бъде избиран само от средата на собствениците в процесната сграда-ЕС;
по т.3 за управител на ЕС да бъде избран Д.К.;
по т.4 за избор
на касиер и за откриване на банкова сметка ***-ЕС, съответно
по т.5 за избор
на ***** за
касиер и откриване на банкова сметка *** „Банка ДСК“ АД;
по т.6 за избор
на контрольор и откриване на банкова сметка ***-ЕС, съответно
по т.7 за избор
на ***** за
главен контрольор:
по т.8 за избор
на още трима контрольори, съответно
по т.9 за избор
на ****, **** и ****;
по т.10 всеки етажен собственик и ползвател е задължен да
плаща месечно по 4.20 лева;
по т.12
управителят и контрольорът да изслушат отчет на ****за периода 2015-2017г и
след това да докладват на следващото общо събрание на ЕС;
по т.13 за фонд
„Основни ремонти“ да се заплаща по 4.60 лева месечно от обект в ЕС и да не се
събират пари от онези, които са платили на „Миг Маркет“ ООД по индивидуален
договор за периода, за който са платили:
по т.16 да се
включи електричеството на всеки, на когото е изключено;
по т.17 да се
възложи на управителя да организира укрепване на брега, като се използват
проекти в Община Бяла, да проучи процедурата и финансирането на това укрепване
и да се докладва на следващото събрание на ЕС
по т.18 да
утвърди период на провеждане на Общо събрание на Етажната собственост от
15.07.2017г. до 15.08.2017г
Решението
на ВРС е ПОТВЪРДЕНО в частта,
с която са отменени решенията на ОС на ЕС от 30.08.2017г както
следва:
по т.1 за избор
на заместник-управител на ЕС; по
т.3 за избирането за заместник-управител на ЕС на Мила Максимова; по т.10 „Миг Маркет“ ЕООД е задължен
да заплаща пет пъти по-висока цена на месец, както и за всяко животно в
сградата да се плаща месечно по 4.20 лева“; по т.11 за сключване на договор с фирма за охрана, почистване и
поддръжка на сградата, когато има пари в касата; по т.14 за откриване на индивидуални партиди за ел.ток за всеки
апартамент (обект) поотделно; по т.15 за
закриване на хотела, ако „Миг Маркет“ ООД не заплаща петкратния размер по т.10,
както и наем за разположената рецепция във фоайето, както и за ползването на
всяко друго помещение, което е обща част от сградата.
Горецитираното
решение е влязло в законна сила и има обвързваща настоящите страни сила, тъй
като е постановено при участието им , макар и в разменено процесуално качество
– по гр.д.№ 14748/2017г ищец е било
дружеството „Миг Маркет“ООД, а ответник – ЕС, регистрирана на адрес: гр.Бяла
ул.“Цар Ивайло“ № 1, представлявана от Дм.К./. Това новонастъпило обстоятелство
следва да бъде съобразено от съда към момента на постановяване на настоящото
решение.
Горната фактическа установеност обуславя следните правни изводи
По
допустимостта.
Визираният в чл.40 ЗУЕС 30-дневен срок е преклузивен и затова за спазването му съдът
следи служебно. В случая ОС, чието решение се обжалва, е било проведено на
30.08.2017г. ИМ е подадена на 11.09.2017г, т.е. при спазване на преклузивния
срок и, следователно, е допустима.
Искът е насочен срещу ЕС, представлявана пред съда от
избрания управител, съгласно изричната разпоредба на чл.23 ал.4
и чл.41 ЗУЕС,
създаваща правна фикция – ЕС като неперсонифициран правен субект се
представлява от Председателя на УС или Управителя, респ., упълномощено от него
лице.
По основателността
Предявеният
иск е конститутивен с правно основание чл.40 ЗУЕС.
Съгл.чл.40 ал.1
и ал.2 ЗУЕС
всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото
събрание на ЕС, което следва да стори в 30-дневен срок от оповестяване на
протокола от събранието по реда на чл.16 ал.7 ЗУЕС.
За основателността му е необходимо ищецът да установи, че е
собственик на обект в сграда в режим на ЕС и че са приети решения на ОС с
посоченото съдържание, оспорено в предвидения в нормата на чл.16 ал.9 ЗУЕС преклузивен срок.
В тежест на ответната страна е да установи, че решенията са
били взети валидно, при спазена процедура за свикване, покани, обявен дневен
ред гласуване; че общото събрание е проведено съгласно изискванията на ЗУЕС, че
протоколът е изготвен съобразно изискванията на закона и взетите решения са в
съответствие със законовите разпоредби.
Не е спорно между страните, а и от представените писмени
доказателства – НА на л.80-Іинст.д., е видно, че ищецът е собственик на
самостоятелен обект – АПАРТАМЕНТ № 111 в сграда на адм.адрес в гр.Бяла
ул."Цар Ивайло" № 1.
Няма спор и относно това, че сградата се състои от повече
от три самостоятелни обекта с различни собственици.
Първият въпрос, който се поставя, е дали и доколко е приложим ЗУЕС в
процесния случай и в коя от неговите хипотези.
Нормата на чл.1 от ЗУЕС определя приложното поле на закона - урежда
обществените отношения, свързани с управлението на общите части на сгради в
режим на етажна собственост, както и правата и задълженията на собствениците,
ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти или на части от тях.
Разпоредбата на чл.2 ЗУЕС въвежда особен режим на
управление на ОЧ на сграда в режим на ЕС, построени в жилищен комплекс от затворен тип. Посочено е, че
това става с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора
и собствениците на самостоятелни обекти. Съгл. ал.2 договорът по ал.1 се вписва
от инвеститора в Агенцията по вписванията по партидата на всеки самостоятелен
обект и е противопоставим на неговите последващи приобретатели. Според
легалната дефиниция, дадена в §3 от ДР на ЗУЕС под "жилищен комплекс от затворен тип" следва да се разбира комплекс, обособен като отделен
урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна
собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при
спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица.
Следователно, общият режим за управление на сграда – ЕС чрез ОС е
приложим с изключение на случаите, когато сградата-ЕС попада в жилищен комплекс
от затворен тип.
Това
налага да се направи разграничение между двата начина на управление.
Управлението на затворен комплекс не предвижда органи на управление на
ЕС, а става чрез писмени договори, за които законът е въвел специална форма за
валидност – нотариална заверка на подписите, както
и че същите подлежат на вписване в АВп. ЗУЕС посочва само страните и формата на договора, но не регламентира
неговото съдържание. Договорът по чл.2 ЗУЕС се отнася към типа договори за
услуги. Сключва се за неопределен срок, едновременно със сключването на
договора за продажба на самостоятелния обект - апартамент.. Формалният му
характер е установен в интерес и на третите лица – затова подлежи на вписване
по партидата на обекта на сделката. Той има за последица, че обвързва и
приобретателите на имота.Поради двустранния му характер подлежи на разваляне
Уредбата има изключителен характер и затова следва да се тълкува
ограничително. Същата не намира приложение по отношение на сгради, които не
притежават белезите на жилищни сгради от затворен тип. Същевременно, обаче, в
случай че управлението не е било уредено с договор, т.е. при липсата на такъв,
приложими стават разпоредбите на чл.3 и следващите от ЗУЕС.
Договорът за управление на ОЧС-ЕС в жилищен комплекс от затворен тип се сключва между инвеститора и
собствениците на самостоятелни обекти. Под "инвеститор" /при липсата на легално понятие/ следва да се разбира възложителят по
смисъла на ЗТСУ, т.е. собственикът
на имота или лицето, на което е учредено право на строеж в чужд имот. Инвеститорът е субектът, който
продава самостоятелни обекти в новопостроената сграда.
Какво следва да се разбира под „други обекти, обслужващи собствениците
и обитателите“ в жилищните комплекси от затворен тип. В тях може да са
построени различни обособени като самостоятелни или не обекти на голяма
стойност, като басейни, тераси и площадки със затревена част, спортни зали и
съоръжения, градини, тенис корт, детски площадки и др.под., които са
функционално свързани със сградата-ЕС, т.е. такива обекти се изграждат обикновено в луксозен
тип затворени комплекси.
По отношение на същите се поставя въпросът за техния статут – дали
могат да са индивидуална собственост на инвеститора или представляват част от
ОЧ на сградата. По смисъла на чл.38 ЗС следва, „при сгради, в които етажи или части
от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята /или правото на строеж върху земята/, върху която е построена сградата, дворът,
основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части,
вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите,
площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на
отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към
общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и
централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по
предназначение служи за общо ползуване.
Така при придобиване в собственост индивидуален обект в сграда - ЕС тип
“затворен комплекс“, процентът ид.части следва да се разпростре и върху
неизчерпателно изброени обекти, служещи за общо ползване на етажните
собственици.
Да се мисли, че
след като могат да имат качеството на самостоятелни обекти примерно изброените
по-горе, то същите са останали в индивидуална собственост на инвеститора, това
означава същите да бъдат изключени от общите части на сградата. В този случай,
обаче, не би имал приложим ЗУЕС, уреждащ управлението именно на общите
части на ЕС. Уреждането на отношенията тогава би било на плоскостта на
индивидуалното договаряне по ЗЗД, като напр. чрез заплащане на месечна такса за
ползването на басейн, зала за фитнес и т.н.
Разсъжденията в
подкрепа на това, че описаните обекти би следвало да бъдат отнесени към общи на
сградата /ОЧС/ по предназначение по смисъла на чл.38 ЗС е и това, че всички
етажни собственици биха били заинтересовани от поддръжката им в добро
състояние.
Обикновено тези комплекси са луксозни, като не само обектите в тях, но
и поддръжката, охраната и т.н. изискват значителни средства, което обуславя и
високата им продажна цена, то такива обекти често се закупуват от чужди
граждани от различни държави, които не биха могли реално да участват в общите
събрания, било поради продължително отсъствие от страна, било поради невладеене
на български език в случая. И тъй като управлението им би могло да бъде затруднено и дори
поставено в опасност, ако в него участват по силата на принципа на демокрацията
всички собственици или някои от тях решат да злоупотребят с правата си, затова като
по-удачна форма управление се е наложило управлението да бъде предоставено на
инвеститора, т.е. да бъде "централизирано".
В тази връзка твърдението на „Миг Маркет“ООД, че посочените обекти два
офиса, ресторант и снек-бар са негова индивидуална собственост остава
недоказано при липсата на съставени нарочни КНА или документация, различна от
представените и неприети „Екзекутивна документация“ и схеми от Кадастъра, които
не удостоверяват правото на собственост. В допълнение следва да се посочи
отново и това, че съществуващият между
етажните собственици спор относно това кои и колко са самостоятелните обекти и
какъв % ид.ч. се пада на всеки един от тях; има ли обекти, които са самостоятелни,
но имат статут на ОЧС, се явява спор за собственост и е недопустимо да бъде
разглеждан инцидентно по пътя на възражението в рамките на настоящото
производство по чл.40 ЗУЕС, което е специално. В него ЕС участва
неперсонифицирано. Затова по
отношение на вещно-правните въпроси не
би могла да се формира СПН спрямо всички ФЛ или ЮЛ - етажни собственици, които
не са участвали лично в производството. Дори
и да бъдат изследвани вещните-правните въпроси, същите няма да имат обвързващ съда
и страните сила при последващи спорове
на това правно основание.
Освен това, предмет на изследване е само
законосъобразността на проведеното събрание, което предполага, т.е. преценка
доколко е била спазена процедурата за проведждането му при изяснени въпроси
относно броя на собствениците на самостоятелни обекти и притежаваните от тях
ид.части от ОЧС. Следователно,
разрешаването на спора би могло да се осъществи доброволно по реда на чл.17
ал.6 от ЗУЕС, когато решението на ОС на ЕС по въпроса за ид.части на сградата
се взема с квалифицирано мнозинство не по–малко от 2/3 от самостоятелните
обекти в сградата, което решение подлежи на самостоятелен контрол, или по общия
исков ред по чл.40 ЗС - чрез установителен иск. В последния случай постановеното
съдебно решение би формирало СПН по отношение на всички лично участвали етажни
собственици на кои обекти какви идеални части съответстват от ОЧС, а също и по
отношение на всички последващи приобретатели по разпоредителни сделки.
Въз основа на изложеното по-горе следва да прецени дали в конкретния случай се касае
за сграда, чието управление попада под режима, визиран в чл.1, т.е чрез ОС, или
под особения режим на чл.2 ЗУЕС - чрез индивидуални договори с всеки от
собствениците на самостоятелни обекти в сградата.
Данните по делото са противоречиви. Настоящият въззивен
състав намира, че е налице хипотезата за затворен комплекс. За да достигне до
този извод, съдът съобразява, че АСХ“Силвър Бийч“ се състои от две корпуса –
Корпус А и Корпус Б. Макар Корпус Б да има данни да е построен в съседен
самостоятелен поземлен имот, също собственост на инвеститора, то двата корпуса
са функционално свързани и обединени в един цялостен комплекс, т.е. имат
външните характеристики на комплекс от затворен тип.
От изявленията на страните и данните по делото, като и по
другите дела, водени между същите страни, се налага същият извод предвид, че се
говори за контролиран достъп. Споменава се за рецепция и за това, че право да
ползват обектите на апарт-хотела имат само собствениците на апартаменти и гостите
на хотела. Без значение е дали комплексът е ограден с ограда или не, доколкото
достъпът до ползваните обекти е ограничен и не се касае за общодостъпни места,
като напр. заведения за обществено хранене, басейни за общодостъпно ползване и
др. под.
В тази връзка следва да се посочи и че самото дружество се
е позовало на това в сключения с НА № 101/27.07.2017
/л.59-60/ договор за покупко-продажба, в който в т.4 е посочено, че „с
продажбата на имота купувачите се задължават да сключат с дружеството договор
за поддръжка и управление на ОЧ на АСХ“Силвър Бийч“, Корпус А предвид, че закупеният
от тях самостоятелен обект е разположен в комплекс от затворен тип. Освен това,
данни се съдържат и в изисканата служебно и представена от АВп информация от
публичните регистри за наличието на вписани договори за управление. Писмените
доказателства сочат на сключени такива с различни собственици на самостоятелни
обекти от различни дати-2.11.2012, 29.11.2012,5.06.2017, 13.04.2018. В
допълнение на това се е позовало самото
дружество „Миг Маркет“ООД в обстоятелствената част на исковата си молба, по
която е било образувано гр.д.№ 14748/2017г пред ВРС. Без значение за настоящия
спор са мотивите на решението на ВОС по гр.д 574/2019 по същото дело, в които е
прието обратното, и които не се ползват с обвързваща настоящия съд сила.
Индиция в подкрепа на горните разсъждения е и това, че в
самото обжалвано решение на ОС по инициатива на дружеството „Миг Маркет“ООД е обсъждано
достъпът да бъде контролиран.
Въз основа на изложеното по-горе се налага изводът, че
взетото решение, обективирано в протокола от 30.08.2017г, се явява
незаконосъобразно след като режимът на управление е чрез договори по чл.2 ЗУЕС и затова подлежи
на отмяна.
Както се изложи по-горе, няма пречка и комплексът от затворен
тип да се управлява чрез ОС, стига, обаче, да не са налице сключени
индивидуални договори за управление по смисъла на чл.2 ЗУЕС. Едновременното наличие на договори
за управление и решения на ОС сочи на смесване на двата взаимно изключващи се начини
на управление на ЕС. Това следва от разпоредбите на Закона, поради което е
недопустимо да има смесен режим на управление на общите части.
На следващо място. Ако се приеме, че управлението на ЕС на
АСХ“Силвър Бийч“-гр.Бяла, Корпус А, е било осъществявано само по реда на чл.1 ЗУЕС – чрез ОС на ет.собственици, тогава се поставя въпросът за правния
характер на решенията на ОС – дали представляват многостранна правна сделка.
Последната като вид договор не цели
престирането на нещо. Този вид договор се сключва между няколко на брой лица
със съвпадащи интереси, като съдържанието на волеизявлението на всяко едно от
тях е еднопосочно и еднотипно.
Според някои многостранните договори се различават от решенията на, които целят
да формират общата воля на лицата или на един различен правен субект.
Многостранният договор е предпоставка за решението, тъй като той е насочен към
възникването на един правен субект, а решението е волеизявлението, насочено към
постигането на общата за лицата – членове на този правен субект цел.
Предвид, че ЕС не е персонифицирана, т.е. не се явява
самостоятелен правен субект /за разлика от юридическите лица/, и по силата на
специалния закон–ЗУЕС в чл.41 вр.чл.23 ал.3 и ал.4 изрично е предоставена само
представителна власт на Председателя на УС или на Управителя по искове от и
срещу ЕС, то може да се приеме, че всяко едно решение на ОС на ЕС представлява
отделна многостранна сделка, която обективира общата воля на лицата, насочена
към постигането на една цел. Затова за приемането на решенията, които обвързват
и неучаствалите в ОС лица, и съответно за тяхната отмяна са въведени специални
правила.
В този случай съдът достига до извода за
незаконосъобразността на обжалваната част от решенията, взети от ОС, проведено
на 30.08.2017г, с участието на „Миг Маркет“ООД, по следните съображения:
По отношение на процедурата за
свикване и провеждане на ОС.
Съгл. чл.13 ЗУЕС
ОС се свиква чрез покана, подписана от лицата, които го свикват, която се
поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7 дни
преди датата на събранието, а в неотложни случаи - не по-късно от 24 часа.
Датата и часът на поставянето задължително се отбелязват върху поканата от
лицата, които свикват общото събрание, за което се съставя протокол. Общото
събрание може да бъде насрочено и да се проведе най-рано на осмия ден след
датата на поставяне на поканата, а в неотложни случаи - не по-рано от 24 часа
след поставянето й.
В случая от събраните по делото доказателства, не се
установи наличието на свикване по горепосочения ред на общото събрание с
участието на "Mиг Mаркет" ООД.
В действителност извършената процедура по свикване е била
по покана на етажни собственици, които не са участвали в това ОС и са посочили
в поканата друг дневен ред.
Що се отнася до представеното копие от допълнение към
обявения дневен ред на насроченото за 29.08.2017 ОС но етажните собственици от
„Миг Маркет“ООД / л.180/, то за него също липсват данни за надлежното уведомяване
на ет.собственици чрез индивидуални покани.
Нормата на чл.16 ал.6 и ал.7 предвижда протоколът от ОС да
се изготвя в 7-дневен срок от провеждането му и се подписва от
председателстващия и протоколчика, като управителят следва да постави на видно и
общодостъпно място на входа на сградата съобщение, че протоколът е изготвен. За
удостоверяване на това действие се съставя протокол от управителя и един
собственик, ползвател или обитател, в който следва да са посочени дата, час и
място на поставяне на съобщението, като при поискване всеки от собствениците,
ползвателите или обитателите получава копие от протокола. В 7-дневен срок от
поставянето на съобщението, всеки член на ОС може да оспори съдържанието на
протокола, вкл. и неговата достоверност.
Съобразно чл.15 ал.1 ЗУЕС ОС се провежда, ако присъстват лично
или чрез представители собственици на най-малко 67%ид.части от ОЧ на ЕС, с
изключение на случаите по чл.17 ал.2, т.1 - 4 и 7, в които е предвиден по-голям
процент за кворум.
От ответника, който носи доказателствената тежест за
установяването на тези факти, не се установи присъствието на такава част от
съсобствениците при провеждането на ОС на посочената дата 30.08.2017, респ. при
вземане на решения.
По делото е представен списък на собствениците
/площообразуване/, с отразени в него притежаваните от тях площи и съответни
проценти от общата площ, но не са представени категорични доказателства /титули
за собственост и др./ относно правото на собственост на лицата, участвали в
общото събрание, обосноваващи категоричен извод относно собствеността на тези
лица в ОЧ на ЕС, както се изложи и по-горе, и в частност „Миг Маркет“ООД.
От протокола за ОС е видно, че един от етажните собственици
- "Миг Маркет" ООД е гласувал, като са били взети предвид като негова
собственост ид.числа на обекти - Снек-бар първо ниво, Снек-бар второ ниво,
Офис, по отношение на които обекти, както бе коментирано по-горе, е налице спор
дали представляват общи части или са
индивидуална собственост на дружеството. Това идва в противоречие с
императивната разпоредба на чл.17 ЗУЕС,
указваща, че всеки собственик гласува с притежаваните от него идеални части от
общите части, но не и с идеалната част, прилежаща на общите части.
При липсата на валидно свикано и проведено общо събрание,
взетите на него решения са незаконосъобразни само на това основание.
Разгледани по същество взетите от ОС
решения са незаконосъобразни поради следното:
ОС е излязло извън правомощията, които
са му предоставени чрез изричното изброяване, посочено в хипотезите на чл.11
ал.1 ЗУЕС, и по конкретно в т.1-18 ЗУЕС.
по т.1 и т.2, които са свързани, за избор на „МИГ МАРКЕТ“ООД за управител на ЕС с мандат от 6 месеца и че
управителят да бъде избран само от собствениците на сграда с идентификатор №
07598.305.407.1 / т.е за Корпус
А/.
Съгл.чл.19
ал.5 ЗУЕС за управител може да бъде избрано само физическо лице; не може ЮЛ. От
анализа на разпоредбата на чл.19 ал.5, визираща, че членове на УС могат да
бъдат собственици и ползватели, за член на УС (управител) може да бъде избрано
и посочено от собственика лице, което живее в сградата и е вписано в книгата на
етажната собственост, както и лице, посочено от представляващия юридическото
лице или едноличния търговец, когато самостоятелни обекти са собственост на
юридически лица или еднолични търговци, следва, че управител на сградата в
режим на ЕС може да бъде само физическо лице, което отговаря на посочените
изисквания. На следващо място мандатът не може да бъде по-малък от посочения в
закона срок – 2 години.
по т.12 - за приемане на отчета на управител ****за периода от 2015г до 2017г –
такъв не е бил предоставен по надлежния ред и с него ет.собственици не са или запознати ;
по т.20 – поддръжка и управление на
общите части да се извършва от „МИГ МАРКЕТ“ООД. Не става ясно в какво качество
посоченото дружество ще осъществява тази дейност.
по т.21 - за задължаване на всички етажни собственици да сключат договори за
поддръжка и управление на общите части на сградата с „МИГ МАРКЕТ“ООД и по т.22 – за предоставяне ползването на
обекти в парцела, собственост на „Миг Маркет“ООД, където е построена ЕС, които
са собственост на „МИГ МАРКЕТ“ООД; само на тези етажни собственици, които са
сключили с него договори за поддръжка и управление на общите части;
В
Протокола за обявения дневен ред по тази точка е посочено: „Вземане на решение
да бъде ограничен достъпът до общите части и външната част на парцела, върху
който е изграден КОПРУС А“ за
всички, които нямат сключен договор за поддръжка и управление с „Миг Маркет“
ООД или не заплащат дължимите такси по
него.
При обсъждането по тази точка, от съдържанието на Протокола се изяснява,
че Представителят на дружеството „Миг Маркет“ООД обяснил, че собственик на
парцела, върху който е построена сградата, и част от обектите в него, били
собственост на дружеството. Фирмата предоставяла за ползване тези свои обекти
на собствениците, които имали сключен договор за поддръжка и управление като
част от услугите. Поради това не било редно тези, които не плащали такси за
поддръжка и управление по договор с „Миг Маркет“ООД да ползват услугите.
Действително, в т.11 на чл.11 ЗУЕС е
посочено, че ОС може да приеме решение за възлагане на дейности по поддържането на общите
части на сградата на юридическо или физическо лице срещу възнаграждение. Това, обаче, следва да се разграничава от обективираното в протокола
решение за „задължаване на всички съсобственици да сключат договори за поддръжка и
управление на общите части на сградата с „МИГ МАРКЕТ“ООД, както и „за
предоставяне ползването на обекти, собственост на „МИГ МАРКЕТ“ООД, построени в
парцела, където е ЕС, само на тези етажни собственици, които са сключили с
дружеството договори за поддръжка и управление на общите части“. Така
формулирани същите сочат на сключването на договори за управление на ОЧ по
смисъла на чл.2 ЗУЕС, което, както бе посочено и по-горе, би довело до смесване
до двата начина на управление на ЕС. При това, недопустимо е с решение на ОС да
бъдат задължени неучаствалите в ОС или несъгласните с това ет.собственици да
бъдат задължени да сключат договори за управление по чл.2 ЗУЕС. Същите като
двустранни, консесуални и възмездни, предполагат постигането на съглашение чрез
съвпадането на две насрещни волеизявления. Затова не би могло чрез решение на
ОС да се интервенира в правната сфера на определено лице, което да бъде
задължено против волята му да сключва такъв договор.
по т.23-да се съберат оферти за
прилагането на нови изисквания за противопожарна безопасност на сградата.
Поради незаконосъобразността на решението по изложение
по-горе съображения и в таи част се явява такова.
Предвид всичко изложено дотук относно пороците при свикването
и провеждането на ОС, проведено на 30.08.2017г с участието на "Mиг Маркет"ООД,
коментираните решения са незаконосъобразни и подлежат на отмяна. Ето защо искът
се явява основателни следва да бъде уважен.
Съвпадащите крайни правни изводи на двете инстанции
предпоставят потвърждаване решението на ВРС в обжалваната му част.
На осн.чл.78 ал.1 ГПК ответната страна дължи заплащане на сторените по делото разноски
за първата инстанция, така както са определени от ВРС в размер на 100лв –
заплатена д.такса и 3100лв - за адв.хонорар, против който не е било направено
възражение по чл.78
ал. 5 ГПК.
С оглед изхода на спора във въззивната инстанция, в полза на
въззиваемата страна следва да бъдат присъдени сторените по делото пред
настоящата инстанция разноски в размер на 2465лв
съобразно своевременно представените доказателства за реално сторени такива, на осн.чл.78 ал.3 ГПК.
Воден от горното,
СЪДЪТ
Р Е Ш И
ПОТВЪРЖДАВА
решението на ВРС-XLс-в № 4909/ 30.11.2018г по гр.д.№ 13682/2017г, с което, на осн.чл.40 ЗУЕС, са отменени решенията на ОС на ЕС, проведено на 30.08.2017г с участието
на „Миг Маркет“ООД, както следва:
т.1 - за избор на „МИГ МАРКЕТ“ООД за управител на ЕС с мандат от 6 месеца;
т.2 - управителят да бъде избран само от собствениците на сграда с
идентификатор № 07598.305.407.1;
т.12 - за приемане на отчета на управител ****за периода от 2015г. до 2017г.;
т.20 – поддръжка и управление на общите части да се извършва от „МИГ
МАРКЕТ“ООД;
т.21 - за задължаване на всички етажни собственици да сключат договори за
поддръжка и управление на общите части на сградата с „МИГ МАРКЕТ“ООД;
т.22 – за предоставяне ползването на обекти в парцела, собственост на „Миг
Маркет“ООД, където е построена ЕС, които са собственост на „МИГ МАРКЕТ“ООД;
само на тези етажни собственици, които са сключили с него договори за поддръжка
и управление на общите части;
т.23 - да се съберат оферти за прилагането на нови изисквания за
противопожарна безопасност на сградата.
ОСЪЖДА
ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ с административен адрес в гр.Бяла ул."Цар Ивайло"
№ 1
да заплати на Д.А.К., гражданин на Руската Федерация, с адрес : гр.Бяла ул.“Цар
Ивайло“ № 1, Сграда А, ап..111, сумата от 2465лв /две хиляди
четиристотин шестдесет и пет лева/ - сторени разноски за въззивното
производство, на осн.чл.78
ал.3 ГПК.
Решението не подлежи на касационно обжалване по
арг. от чл.280 ал.3 т.2 ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: