Определение по дело №757/2010 на Окръжен съд - Благоевград

В публично заседание в следния състав:

Съдът е сезиран с иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.

Ищецът К. Н. Д. от Г. твърди, че с предварителен договор от 31.01.2007г. ответниците му продали следния свой недвижим имот : цех за производство и бутилиране на алкохолни и безалкохолни напитки, находящ се в град К., състоящ се от 4 тела и представляващ едноетажна масивна сграда с приземен етаж под част от сградата, с обща застроена площ от 619.00 кв. м., заедно с принадлежащото право на строеж върху терена, върху който е построена сградата, а именно имот с планоснимачен № **** в квартал 77 по план на град К., при съседи: север-производствено хале на "Ф." ЕАД, запад-път за "Ф." ЕАД, юг-път за село О.и на изток-зелена площ, ведно с монтираната в имота линия за бутилиране на трапезна вода и цялото оборудване и движимо имущество-собствени машини, части и съоръжения в цеха, описани подробно в договора, общо за сумата 142 500 лв. Освен платените при подписване на договора 20 000 лв., ищецът платил в срок на продавачите и три последователни първоначални вноски от по 5 106 лв. всяка, или общо 35 318лв., което не се о±порвало от тях. Впоследствие узнал, че имота и монтираната в него линия му били предадени с тежести, а именно – три договора за наем, които подробно посочва в ИМ. Твърди, че монтираната в имота линия за бутилиране на трапезна вода и цялото оборудване и движимо имущество-собствени машини, части и съоръжения в цеха, описани подробно в договора, са собственост на трето лице, поради което счита, че сумата за стойността им следва да се приспадне от дължимата покупко-продажна цена.Твърди също, че дал без основание 4 831 лв., които следвало да му бъдат върнати от ответниците. Иска от съда да постанови съдебен акт, с който да бъде обявен за окончателен Предварителен договор от 31.01.2007г. за продажба на недвижим имот,с който ответниците му продали описания по-горе недвижим имот, представляващ цех за производство и бутилиране на алкохолни и безалкохолни напитки,находящ се в град К., състоящ се от 4 тела и представляващ едноетажна масивна сграда с приземен етаж под част от сградата, с обща застроена площ от 619.00 кв. м., заедно с принадлежащото право на строеж върху терена, върху който е построена сградата, а именно имот с планоснимачен №**** в квартал 77 по план на град К., при съседи: север-производствено хале на "Ф." ЕАД, запад-път за "Ф." ЕАД, юг-път за село О.и на изток-зелена площ, който по кадастралната карта и кадастралните регистри се индивидуализира като: сграда с идентификатор *****.***.***.* находяща се в Г.,Община К., Област К. по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед №РД-1****/18.10.2006 г. на Изпълнителния директор на Агенция по кадастъра, която попада в поземлен имот с идентификатор *****.***.***.*, адрес „Т.К.", застроена площ 35 кв.м., Предназначение: Промишлена сграда, брой етажи: 1, заедно с принадлежащото право на строеж върху терена, сграда с идентификатор *****.***.***.*.2находяща се в град К., Община К., Област К. по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед №РД-**-**/18.10.2006 г. на Изпълнителния директор на Агенция по кадастъра, която попада в поземлен имот с идентификатор *****.***.***.*, адрес „Т.К.", застроена площ 421кв.м., Предназначение: Промишлена сграда, брой етажи: 1, заедно с принадлежащото право на строеж върху терена и сграда с идентификатор*****.***.***.*.3находяща се в град К., по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед №РД-**-**/18.10.2006г. на Изпълнителния директор на Агенция по кадастъра, която попада в поземлен имот с идентификатор *****.***.***.*, адрес „Т.К.", застроена площ 131кв.м., предназначение: промишлена сграда, брой етажи: 1, заедно с принадлежащото право на строеж върху терена за сумата 60 974 лв., която е изплатена изцяло. По отношение на монтираната в имота линия за бутилиране на трапезна вода и цялото оборудване и движимо имущество-собствени машини, части и съоръжения в цеха, описани подробно в договора, и свободни от права на трети лица желае да му бъде предадено владението върху тях. В противен случай обявява, че разваля договора по отношение на тези вещи. Доколкото спорното материално право е обективирано в петитума на исковата молба, то съдът следва да се произнесе само досежно недвижимия имот, тъй като само той е предмет на искането, описано в петитума.

С отговора си по реда на чл.131 от ГПК ответниците З. Г. и И. Г.оспорват предявения иск и го считат за неоснователен. Излагат съображения за това, че по партидата на имота не били извършвани вписвания за наем; твърдят, че имотът, предмет на процесния предварителен договор бил предаден на ищеца на датата на подписването му – 31.07.2007г., от която дата последният го ползвал, а ответниците нямали достъп до него. Поради това било лишено от логика, че ищецът узнал около 6 месеца след сключването на предварителния договор, че имотът бил с тежести. Невярно било твърдението в исковата молба, че движимото имущество, предмет на предварителния договор, било продадено на „Б.п.” ООД, тъй като при сключването на този договор за покупко-продажба не участвала съпругата на З. Г., която била собственик на 1/2 ид. част; лицето, представлявало „Б.п.” ООД не било управител на дружеството в този момент и не разполагало с нотариално заверено пълномощно да го представлява; на трето място – договорът бил анулиран на 27.02.2003г. по решение на всички съдружници в Б.п.” ООД. Сочи се също, че формулировката на чл.9 от процесния предварителен договор е противоречива, неясна и невъзможна, поради което било недопустимо ищецът да черпи права от собственото си недобросъвестно поведение. Клаузата на чл.9 от договора била нищожна поради противоречие със закона. Според чл.18 от ЗЗД прехвърлянето на собствеността на недвижим имот следвало да бъде извършено с нотариален акт и това изискване не можело да се замени или заобиколи с договаряне или подписване на уговорка в писмен договор, без да е спазена изискуемата от закона форма. Ответниците считат, че нищожността на клаузата на чл.9 от предварителния договор влечала нищожност на целия договор. Твърдят, че с нотариална покана на 09.01.2012г. поканили ищеца да изпълни задълженията си по процесния договор и да заплати остатъка от продажната цена в размер на 107 182лв., но това не било сторено. Считат, че договорът бил развален, тъй като макар на ищеца да бил даден срок за изпълнение, той не платил цената. Молят иска да бъде отхвърлен.

В съдебно заседание страните поддържат становищата си. Сочат доказателства. Претендират деловодни разноски.

От представените по делото доказателства Окръжният съд приема за установено следното:

На 31.01.2007г. страните по делото сключили процесния предварителен договор по силата на който ответниците в качеството им на продавачи и ищецът, в качеството му на купувач, се споразумели за покупко - продажбата на цех за производство и бутилиране на алкохолни и безалкохолни напитки, находящ се в град К., състоящ се от 4 тела и представляващ едноетажна масивна сграда с приземен етаж под част от сградата, с обща застроена площ от 619.00 кв.м., заедно с принадлежащото право на строеж върху терена, върху който е построена сградата, а именно имот с планоснимачен № **** в квартал 77 по план на град К., при съседи: север-производствено хале на "Ф." ЕАД, запад-път за "Ф." ЕАД, юг-път за село О.и на изток-зелена площ, ведно с монтираната в имота линия за бутилиране на трапезна вода и цялото оборудване и движимо имущество-собствени машини, части и съоръжения в цеха, описани подробно в договора, общо за сумата 142 500 лв. Страните се договорили при сключването на договора купувачът да заплати 20 000лв., а останалите 122 500лв. да изплати на 24 равни вноски, всяка от по 5 106лв. в срок до 01.05.2009г., считано от 01.05.2007г. Вписано е в чл.2, изр. последно от договора, че „при закъснение от купувача на изплащане на три последователни вноски договора се прекратява, имота и имуществото се обявяват за продажба”. С договора страните са се споразумели и за това, че недвижимия имот и движимите вещи се предават във владение на купувача с подписването му; в състоянието, в което се намират към този момент и без наложени ограничени вещни права и тежести; както и за това продавачите да не се разпореждат с вещите по време на действието на договора. Чл.9 от договора е формулиран по следния начин : „Ако до 01.05.2009 година този договор не се изпълни или бъде прекратен предварително за неплащане от купувача на три последователни вноски, страните приемат, че купувача е собственик на 1/2/една втора/ идеална част от имота и имуществото предмет на този договор,плюс платеното от него по този договор намалено с неустойките по договора,сумите за всичко прието като негова собственост и вземания той получава след продажбата на имота и имуществото.”.

От приложения по делото Нотариален акт за продажба на недвижим имот №**, т.II, рег. №****, дело №***/2002г. на нотариус К. Д. с №***се установява, че на 18.06.2002г. ответникът З. М. Г. /по време на брака си с отв.И. Г./ е придобил процесния недвижим имот чрез покупко-продажба, поради което заедно с отв. И. С. Г. се легитимират като негови продавачи по предварителния договор от 31.01.2007г.

Приети са 3бр. договори за наем, както следва:

1. Договор за наем от 25.02.2003г., сключен между З. М. Г. и И. С. Г., в качеството им на наемодатели, и Р. К. Н. от друга страна, в качеството му на наемател, като упълномощен представител на „Б.п.” ООД, по силата на който наемодателите предоставят на наемателя за временно и възмездно ползване процесния цех за производство и бутилиране на алкохолни и безалкохолни напитки, за срок от една година, считано от подписването му;

2. Договор за наем от 24.10.2006г., сключен между З. М. Г. като наемодател и С. С. Д., като управител на фирма „С-С.Р.”, съгласно който наемодателят З.Г. отдал под наем на наемателя С. С. Д. интернет зала в цех за алкохол и безалкохолни напитки, находящ се в промишлена зона юг, с площ 65кв.м.; договорът е безсрочен;

3. Договор за наем от 24.10.2006г., сключен между З. М. Г. като наемодател и А. Д. А., управител на „К” ЕООД, по силата на който наемодателят предоставя на наемателя „част от своя собственост, находяща се в района на промишлена зона-юг, Г.”; договорът е безсрочен.

От приетия по делото договор за продажба на движими вещи – машини и съоръжения от 26.02.2003г. се установява, че на посочената дата отв.З. М. Г. като продавач и Р. К. Н., в качеството му на упълномощен представител на Б.п.” ООД, като купувач, се споразумели за прехвърляне правото на собственост върху машини, части и съоръжения, подробно описани в чл.3 от договора за сумата в размер на 81 536,26лв. /чл.8/, като подписите на страните в този договор са нотариална заверка с рег.№*** от 26.02.2003г. от нотариус К.З.. От същата дата е положена и нотариална заверка с рег.№*** за удостоверяване верността на преписа на документа /л.61/. След последната нотариална заверка е вписан ръкописен текст, от който се установява, че на 27.02.2003г. съдружниците в „Б.п.” ООД се споразумели да „анулират/обявят/ договора за нищожен/недействителен”, вписани са имената на З. Г., К. Д. и Г. Х., срещу имената на които са положени подписи.

Видно от удостоверение за семейно положение № 1012/05.04.2012г., ответниците са съпрузи от 10.08.1975г.

От удостоверение изх.№1054/10.10.2008г. на службата по вписвания-К.-Агенция по вписванията-София се установява, че през периода от 18.06.2002г. до 10.10.2008г. З. М. Г. е собственик на предпортален търговски комплекс, застроен в имот с пл.сн.№**** в кв.77 по плана на Г., преустроен в цех за производство и бутилиране на алкохолни и безалкохолни напитки с обща площ 619кв.м., като последното вписване за имота е НА за продажба с дв.вх.№***, акт №**, том 4, дело №***/18.06.2002г.

От приетото по делото удостоверение изх.№ *****/04.04.2012г. е видно, че съдружници в „Б.п.” ООД са П. Д. М. и К. Н. Д., а управители на дружеството са Д. П. М. и Г. О. Г., заедно и поотделно.

Приет е учредителен договор на „Б.п.” ООД от 08.11.2002г., видно от който учредители на дружеството са З. М. Г., К. Н. Д. и Г. Е. Х.. С решение на общото събрание на съдружниците в дружеството от 31.01.2007г. за съдружник в дружеството е приет Д.П.М., освободен е като управител З. М. Г., и за управители са избрани Д.М. и Г.О.Г.; прекратено е участието на съдружниците З. М. Г. и Г. Е. Х., по тяхно желание. Това решение е обективирано в решение № ***/26.02.2007г., по ф.д.№ ***/2002г. по описа на ОС-К..

От заключението на вещото лице по назначената по делото съдебно-счетоводна експертиза и изслушването му в съдебно заседание се установява, че за периода до 31.12. 2006г. дружеството"Б.п. ООД Г. не разполага със счетоводни регистри, материални сметки и оборотна ведомост; към 30.06.2007г. бил съставен Акт за проверка на инвентара и опис по частична инвентаризация на предадените с договор за продажба движими вещи - машини и съоръжения на стойност 81 536,26 лв. В годишните счетоÔодни отчети на дружеството в приложение към финансовите отчети за периода от 2008г. до 2011г. същите били упоменати като условни активи. Нямало основание за завеждането им по баланса на дружеството,тъй като не били налични първични документи - фактури, договори за покупка на движимите вещи - машини и съоръжения, нямало също паспорти и сервизни книжки. По тази причина вещите не били заведени по баланса, а се водели и отчитали извънбалансово. Нямало основание по ЗС да им се начисляват амортизации и да се натрупват амортизационни разходи, защото били заведени извънбалансово. Нямало налични документи, от които да е видно извършеното плащане по договора за покупко-продажба на движимите вещи. Нямало доказателства за плащан наем по Договор за наем от 25.02.2003г.

При така установеното от фактическа страна по делото, от правна страна съдът намира следното:

Искът по чл.19, ал.3 от ЗЗД е конститутивен. С него добросъвестната страна по предварителния договор, която е изпълнила своето задължение или е готова да го направи, иска от съда да обяви договора за окончателен.

За да бъде действителен сключения между страните предварителен договор, той следва да съдържа клаузи относно съществените условия на окончателния договор; да бъде в писмена форма, когато за окончателния договор по закон е предвидена нотариална и нотариално заверена форма; лицето, което предявява иска да е изпълнило задълженията си по предварителния договор и да е преодоляло всички пречки за сключване на окончателен договор, които се намират в неговата правна сфера; да е настъпил падежът на задължението за сключване на окончателен договор и да са налице особените изисквания за сключването на окончателния договор – продавачът да е собственик на имота да е доказана липсата на публични задължения по повод имота /чл.264 ДОПК/, и т.н.

Сключеният между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот е валиден и е в състояние да произведе правните си последици. Неоснователно е възражението на ответниците, че договорът е нищожен, тъй като не се доказва по делото нищожността на клаузата на чл.9 от процесния договор. Впрочем, дори да е нищожна тази клауза, тя не влече след себе си нищожност на целия договор, доколкото не касае основни съществени условия на договора.

Съгласно разпоредбите на чл.20 ЗЗД, съдът е длъжен да се ръководи при установяване на точния смисъл на изявленията на страните: да търси действителната обща воля чрез изявените техни намерения, отделните уговорки да тълкува във връзка една с друга и цялостното тълкуване с оглед целта на сключения договор. Същественият за делото въпрос от материално правен и процесуално правен характер е за действителността на сключения предварителен договор от 31.01.2007г. за прехвърляне права на собственост върху цех за производство и бутилиране на алкохолни и безалкохолни напитки, находящ се в град К., състоящ се от 4 тела и представляващ едноетажна масивна сграда с приземен етаж под част от сградата, с обща застроена площ от 619.00 кв.м., заедно с принадлежащото право на строеж върху терена, върху който е построена сградата, а именно имот с планоснимачен № **** в квартал 77 по план на град К., при съседи: север-производствено хале на "Ф." ЕАД, запад-път за "Ф." ЕАД, юг-път за село О.и на изток-зелена площ.

От представените по делото доказателства се установява, че към момента на сключване на предварителния договор недвижимият имот, предмет на договора, е бил съсобствен на ответниците.

Договорът съдържа клаузи относно съществените условия на окончателния договор – предмет /конкретизиран недвижим имот/, цена, срок за прехвърляне на собствеността, и т.н.

Съставен е в писмена форма. Тук следва да се отбележи, че е несъстоятелно възражението на пълномощника на ответниците, че договорът е нищожен поради това, че не е сключен в нотариална форма, тъй като изискването на чл.18 ЗЗД е относимо към договорите за прехвърляне на собственост върху недвижими имоти, и не е такова по отношение на предварителните договори. Нотариалната форма ще е изискуема при сключването на окончателен договор, при съгла±ие на страните за сключването му, или ще бъде заместена с позитивното съдебното решение по иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД.

Окръжният съд приема обаче, че предварителният договор, предмет на настоящия спор, не би могъл да бъде обявен за окончателен, съгласно разпоредбата на чл.19, ал.3 от ЗЗД, тъй като не са налице изискванията за обявяването му за окончателен.

Ищецът основава искането си основно с твърдението, че ответниците нарушили договореностите, които били постигнати в текстовете на чл.6 и чл.7 от процесния договор. С оглед приетия по делото предварителен договор, има се предвид това недвижимия имот да се предаде без наложени ограничени вещни права и тежести върху него; и продавачите да не се разпореждат с имота и имуществото, както и да го отдават под наем, съвместно да го стопанисват С. с други лица и/или обременяват с ограничени вещни права и тежести върху него, като ипотеки, залози, възбрани и други тежести, по време на действието на този договор. На първо място ищецът не проведе пълно доказване на твърденията си, изложени в исковата молба, че едва след плащане на третата вноска от 5 106лв. узнал, че имотът му бил предаден във владение с тежести, като цитира описаните по-горе 3бр. договори за наем. Това е така, тъй като безспорно се установява по делото, че ищецът е бил съдружник в „Б.п.” ООД от учредяването му през м.ноември 2002г., до настоящия момент /л.65/. В представения именно от ищеца договор за наем от 25.02.2003г., сключен между З. М. Г. и И. С. Г., в качеството им на наемодатели, и Р. К. Н. от друга страна, в качеството му на наемател, като упълномощен представител на „Б.п.” ООД, по силата на който наемодателите предоставят на наемателя „Б.п.” ООД за временно и възмездно ползване процесния цех за производство и бутилиране на алкохолни и безалкохолни напитки за срок от една година, считано от подписването му, е вписано, че Р. Н. е упълномощен представител на „Б.п.” ООД, съгласно протокол №*/13.01.2003г. Т.е., ищецът като съдружник в това дружество е знаел за това упълномощаване, съответно – знаел е още към тази дата – 13.01.2003г. и за сключения договор за наем на процесния имот между ответниците и дружеството „Б.п.” ООД. По отношение на другите два договора за наем, не се доказва по делото съответствие между имотите, описани в тях и процесния недвижим имот, доколкото в тези два договора за наем имотите не са обективирани/конкретизирани. Освен това, доколкото договорът за наем е неформален договор, не се изисква писмена форма нито за сключването му, нито за прекратяването му. В тежест на ищеца е да докаже твърденията си, че към датата на сключване на процесния предварителен договор, или към плащането на третата вноска, имотът е бил обременен с тежести; в частност – че е бил отдаден под наем в цялост, или в отделни негови части, и това е така по отношение и на трите договора за наем. Такова доказване в настоящия процес не беше извършено. Впрочем, не се представиха и никакви доказателства в подкрепа на твърденията, че била нарушена клаузата на чл.7 от договора, а именно, продавачите да не се разпореждат с имота и имуществото, както и да го отдават под наем, съвместно да го стопанисват С. с други лица и/или обременяват с ограничени вещни права и тежести върху него, като ипотеки, залози, възбрани и други тежести, по време на действието на този договор.

На следващо място, ищецът не доказа да е изпълнил задълженията си по предварителния договор – точно обратното. Самият той твърди в исковата молба, че преустановил да плаща вноските, за които се споразумели с ответниците след плащането на третата вноска. Не доказа също и да е преодолял всички пречки за сключване на окончателен договор, които се намират в неговата правна сфера. Освен това по делото не се установи едно от особените изисквания за сключването на окончателния договор, а именно, липсата на публични задължения по повод имота /чл.264 ДОПК. Също така не излага твърдения, че е готов да плати цената по договора така, както страните са се споразумели с процесния предварителен договор от 31.01.2007г.

За пълнота следва да се отбележи също, че е несъстоятелен довода на ответниците, изложен в отговора им по реда на чл.131 от ГПК за това, че договорът бил развален, тъй като макар на ищеца да бил даден срок за изпълнение, той не платил цената. Доказателства в подкрепа на твърденията им, че отправили нотариална покÓна на 09.01.2012г., с която поканили ищеца да изпълни задълженията си по процесния договор и да заплати остатъка от продажната цена в размер на 107 182лв., но това не било сторено, не са представени.

С оглед на изложеното по-горе съдът намира, че предявеният от К. Н. Д. иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД следва да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан. При този изход на делото се следват деловодни разноски в полза на ответниците З. Г. и И. Г. в размер на 2 610лв., от които 2 500лв. адвокатско възнаграждение и 110лв. деловодни разноски, които следва да се възложат в тежест на ищеца К. Д..

Ето защо, съдът

РЕШИ:

ОТХВЪРЛЯ предявеният от К. Н. Д. от Г. иск против З. М. Г. и И. С. Г., и двамата от Г., за обявяване за окончателен на сключения между страните предварителен договор от 31.01.2007г., по силата на който ответниците в качеството им на продавачи и ищецът, в качеството му на купувач, се споразумели за покупко - продажбата на цех за производство и бутилиране на алкохолни и безалкохолни напитки, находящ се в град К., състоящ се от 4 тела и представляващ едноетажна масивна сграда с приземен етаж под част от сградата, с обща застроена площ от 619.00 кв.м., заедно с принадлежащото право на строеж върху терена, върху който е построена сградата, а именно имот с планоснимачен № **** в квартал 77 по план на град К., при съседи: север-производствено хале на "Ф." ЕАД, запад-път за "Ф." ЕАД, юг-път за село О.и на изток-зелена площ.

ОСЪЖДА К. Н. Д., с ЕГН *, да заплати на З. М. Г., с ЕГН *, и И. С. Г., с ЕГН *, направените по делото разноски за тази инстанция в размер на 2 610лв.

Решението може да бъде обжалвано пред Софийския Апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.

Председател: