Р Е Ш Е Н И Е
№
гр. Русе, 17.12.2020 год.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Русенският административен съд, в публичното заседание на двадесет и трети ноември, през две хиляди и двадесета
година в състав:
Съдия: ЙЪЛДЪЗ АГУШ
при секретаря МАРИЯ СТАНЧЕВА като разгледа
докладваното от съдия АГУШ административно
дело № 265 по описа за 2020 година, за да се произнесе, взе
предвид:
Производството
е по реда на чл. 145 и сл. от Административно-процесуалния
кодекс (АПК), вр. чл. 45, ал. 3 от Закона за местното
самоуправление и местната администрация (ЗМСМА).
Образувано
е по жалба от А.А.К. ***, срещу Решение № 87 на Общински съвет – Иваново, взето
на заседание, проведено на 26.03.2020 година съгласно протокол № 9 от същата
дата, в частта по т. 2, с която е одобрена пазарна оценка в размер на 6 490
лева без ДДС за продажба по реда на чл. 35, ал. 3 от ЗОС на имот частна общинска собственост,
представляващ урегулиран поземлен имот (УПИ) ІІ-238 с площ 666 кв.м., в кв. 22
по регулационния план на с Красен, общ. Иваново, обл. Русе с административен
адрес с. Красен, ул. „Байкал“ № 24.
В
жалбата се излагат твърдения за незаконосъобразност на определената с решението
оценка, която според жалбоподателя е незаконосъобразно определена и
изключително завишена. Според тезата на жалбоподателя, изразена в подадената
жалба, оценката следва да се формира от данъчната оценка на имота със завишение
от 20%. В уточнение към жалбата К. сочи, че в конкретния случай при изготвянето
на пазарната оценка не е взето предвид обстоятелството, че отстъпеното право на
строеж, въз основа на което е изградена притежаваната от него постройка в
имота, е учредено преди 1996 г. и за него намира приложение отменената
разпоредбата на чл. 15, ал. 3 от Закона за собствеността (ЗС), според която
правото на строеж включва и правото на ползване на незастроената част от
земята. Така не е отчетено, че в конкретния случай Община Иваново притежава
т.нар. „гола“ собственост върху имота, което следва да бъде отчетено при
определяне на пазарната цена на имота.
Иска
се решението на Общински съвет – Иваново да бъде изменено в оспорената част
като размерът на пазарната оценка бъде определен от вещо лице в хода на
съдебното производство. Алтернативно е направено искане за отмяна на решение №
87 от 26.03.2020 г. на ОбС – Иваново като преписката бъде върната на
административния орган за ново произнасяне със задължителни указания по
прилагането на закона. Претендира се и присъждане на направените по делото
разноски.
Ответникът
в производството – Общински съвет – Иваново, чрез процесуалния си представител
в депозиран отговор на жалбата и в хода на делото по същество, твърди, че
жалбата е недопустима, алтернативно и неоснователна. Твърди, че с оглед датата
на постановяване на решението жалбата се явява просрочена и поради това
недопустима. Посочва също така, че оценката в административното производство е
определена от сертифициран оценител при спазване на всички относими критерии и
определената цена отразява действителната пазарна стойност на имота. Моли
жалбата да бъде отхвърлена като неоснователна и в полза на общината да бъдат
присъдени направените съдебно-деловодни разноски.
Съдът,
след като се съобрази с изложените в жалбата основания, доводите на страните и
събраните доказателства, приема за установено следното:
Предмет
на обжалване е Решение № 87/26.03.2020 г. на Общински съвет – Иваново, взето по
протокол № 9 от същата дата. С това решение Общински съвет – Иваново е дал
съгласие да бъде извършена продажба на урегулиран поземлен имот (УПИ) ІІ-238 с
площ 666 кв.м., в кв. 22 по регулационния план на с. Красен, общ. Иваново, обл.
Русе, одобрен със Заповед № 288/05.05.1987 г. на ОбНС, изменен със Заповед №
96/12.04.2005 г. на кмета на Община Иваново, с административен адрес ул.
„Байкал“ № 24, отреден за жилищно застрояване – застроен, при граници и съседи:
на север – улица „Байкал“, на изток – УПИ ІІІ-230, на юг – УПИ ХІІІ-237, на
запад – УПИ І-239, предмет на Акт за частна общинска собственост №
563/21.05.2002 г. на собственика на законно построената сграда в имота и е
определил продажната цена на имота – 6 490 лв. без ДДС, въз основа на
пазарна оценка, изготвена от инж. С.Н.М. – незавсим оценител на недвижими
имоти. Предмет на настоящия спор е именно определената продажна цена.
Решението
е взето на основание чл. 21, ал. 1, т. 8 и ал. 2 във
връзка с чл. 27, ал. 4 и ал. 5 от ЗМСМА, чл. 35, ал. 3 и ал. 6 и чл. 41, ал. 2 от Закона за общинската
собственост и чл.
52, ал. 1 и чл. 53, ал. 1 от Наредба № 10 за реда на придобиване, управление и
разпореждане с имоти и вещи общинска собственост на Община Иваново.
Според
представените в преписката доказателства, А.К. е придобил чрез покупко-продажба
по силата на Нотариален акт № 111, том І, рег. № 1499, дело 83/2020 г. на
Нотариус рег. № 629 на Нотариалната камара с район на действие РС – Русе, от Р.а
Г. М., М. И. Г. и П. И. Г. едноетажна жилищна сграда със застроена площ 59
кв.м., второстепенна сграда с площ 31 кв.м. и едноетажна жилищна сграда (лятна
кухня) със застроена площ 25 кв.м., заедно с отстъпеното право на строеж върху
терена, построени в дворно място собственост на Община Иваново с площ 666 кв.м.
в с. Красен, ул. „Байкал“ № 24, представлявщо УПИ ІІ-238 в кв. 22 по
регулационния план на селото. От удостоверение № 853/19.02.1975 г. за признато
право на строеж върху държавно дворно място и право на собственост върху
построените сгради и подобрения в местата (л. 122) е видно, че Г. и П. И. М. от
с. Красен са признати за собственици на следните постройки и подобрения, направени
в държавното дворно място, парцел І-159 от кв. 27 по плана на с. Красен –
Русенски окръг общо застроено от 1530 кв.м.: 1. Жилищна сграда на 1 етаж от 3
стаи с 1 кухня и пр. С обща застроена площ 46 кв.м. и 2. Жилищна сграда на 1
етаж с 3 стаи и 1 кухня с обща площ 50 кв.м. На същите лица е признато и
правото на строеж и ползване върху това държавно двойно място съгласно §§ 38-41
от Правилника за държавните имоти (отм.).
Съгласно
Удостоверение изх.№ 94А-1091-1825.02.2020 г., издадено от главния архитект на
Община Иваново едноетажната жилищна сграда със застроена площ от 59 кв.м.,
построена в УПИ ІІ-238 в кв. 22 по плана на с. Красен е законно изградена съгласно
горецитираното удостоверение от 1975 г. и Протокол № 21/14.7.1945 г. за дадена
и проверена строителна линия и ниво.
Административното
производството, в което е постановен оспорения административен акт, е
образувано по заявление вх. № 94А-1091-2/09.03.2020 г. от А.А.К., във връзка с
което кметът на общината е внесъл в Общинския съвет докладна записка рег. № 154/13.03.2020
г. с предложение общинският съвет да даде съгласието си за извършване на
исканата от жалбоподателя продажба на процесния имот, който бил включен в
Годишната програма за управление и разпореждане с имотите, собственост на
Община Иваново. Към докладната записка е приложена експертна оценка за
пазарната стойност на имота, според която при определяне на пазарната стойност е
приложен методът на пазарните сравнения (аналози) и въз основа на посочена в
оценката формула за изчисление е определена пазарна стойност на имота в размер
на 6 490 лв. В таблицата за сравнените имоти са описани четири имота, три
от които са в с. Красен и един в с. Щръклево без точни адреси, с определени
характеристики. Оценителят посочва, че цените на тези имоти са взети от
публикувани в сайта www.imot.bg обяви за продажби.
Данъчната
оценка на имота съгласно удостоверение, приложено към преписката, е 1 336,30
лева.
Оценката
е одобрена от Общинския съвет с оспореното решение, което е публикувано в сайта
на общината без да може да се определи датата на публикуването. По делото няма
данни решението да е съобщено отделно на жалбоподателя.
В
хода на настоящото производство по искане на жалбоподателя е допусната съдебно-оценителна
експертиза със задача вещото лице - оценител на недвижими имоти, след
запознаване с материалите по делото и оглед на място да изготви пазарна оценка
на имота като съобрази чл. 41, ал. 2 от ЗОС и приложимите нормативни актове и
като втори вариант да изготви заключение като съобрази реализираното вече право
на строеж и неговия обем.
Според
заключението на вещото лице, прието от съда като доказателство по делото, при
използване на метода на пазарния аналог, чрез използване като сравними аналози
на данни за цените на подобни имоти в района, тип и степен на застрояване,
местонахождение, застроена пощ, подобрения и транспортна достъпност, получени
от фирми за недвижими имоти за обявените цени и пазарната стойност на подобен
тип обекти. Според заключението на вещото лице пазарната стойност на процесния
имот незастроен е 6 653 лв., а пазарната стойност на процесния имот
застроен с реализирано право на строеж в неговия си обем е 4 908 лв.
Заключението
на експертизата е оспорено от жалбоподателя, който е поискал назначаване на допълнителна
(нова) СТЕ с искане оценката да бъде определена на база реално извършени сделки
като сочи примерни такива, извършени от общината за съседни на процесния
парцели, продадени по реда на чл. 38, ал. 3 от ЗОС. Настоява също така при
определяне на пазарната цена да се вземе предвид, че на основание чл. 15, ал. 3
(отм.) от ЗС жалбоподателят притежава в едно с отстъпеното право на строеж и
право на ползване на целия имот, а не само на застроената площ, което безспорно
обезценява собствеността на земята.
Във
връзка с оспорването е назначена втора (допълнителна) СТЕ със задача вещото
лице, да даде заключение каква е реалната пазарна цена на процесния недвижим
имот към датата на постановяване на оспореното решение на Общински съвет – Иваново,
а така също и към датата на изготвяне на заключението, като използва за аналози
само реално сключени сделки с имоти със сходни характеристики, включително и
продадени чрез търг или по реда на чл. 35, ал. 3 от ЗОС; при изчисляването
вещото лице да съобрази правото на пълна супефиция върху имота, притежавано от
жалбоподателя, така също да даде заключение като съобрази конкретно посочени
сделки с имоти в с. Красен.
Съгласно
заключението на допълнителната СТЕ, чрез използване на метода на пазарния аналог
въз основа на конкретно посочени три сделки с недвижими имоти е определена
пазарна стойност на процесния имот към датата на постановяване на оспореното
решение – 4 832 лв. като цената са 1 кв.м. е коригирана с коефициенти 0,85
– за право на ползване и 0,75 – за застроеност. Оценката е изчислена и по друг
метод като от пазарната стойност на имота като незастроен, определена по метода
на пазарния аналог при същите данни е извадена стойността на правото на строеж
и правото на ползване, изчислено по описана от вещото лице формула. При този
метод пазарната стойност на имота е 3107
лв. На последно място, съобразно поставената на вещото лице задача, е дадено
заключение и за пазарната стойност на процесния имот изчислена само въз основа
на посочените от жалбоподателя сделки – в този случай вещото лице е определило
пазарна стойност от 2 310 лв. Заключението в тази част е изготвено и във
втори, при който за база за изчисляване на цената на 1 кв.м. площ са използвани
освен посочените от жалбоподателя конкретни сделки и останалите реално сключени
сделки, които вещото лице е установило от Агенцията по вписванията за относимия
период. В този случай е изчислена пазарна стойност от 3 825 лв.
След
като разгледа оплакванията, изложени в жалбата, доказателствата по делото, становищата
на страните и в рамките на задължителната проверка по чл. 168 от АПК, съдът достигна до следните правни
изводи:
Жалбата
е подадена от лице по чл. 35, ал. 3 от ЗОС – собственик на законно построена
сграда върху земя – частна общинска собственост, който има правен интерес от
обжалването на решението за одобряване на оценката, по която следва да бъде
извършена сделката по посочената разпоредба. Решението представлява
властническо волеизявление на колективен административен орган по разпореждане
с общинско имущество по чл. 21, ал. 1, т. 8 от ЗМСМА и подлежи на оспорване по реда на чл. 45, ал. 3 от ЗМСМА, по аргумент от чл. 8, ал. 11 от ЗОС и тълкувателно решение № 5 от
10.12.2008 г. на ВАС по т. д. № 20/2007 г. Жалбата следва да се счита за
подадена в срок, доколкото липсват данни за момента, в който жалбоподателя е
бил уведомен за взетото от ОбС – Иваново решение. С оглед на това жалбата се
явява допустима, а възражението на ответника за недопустимост – неоснователно.
Разгледана
по същество жалбата е основателна.
Решението
е издадено от компетентен орган в рамките на законоустановените му правомощия
по чл. 21, ал. 1, т. 8 от ЗМСМА, вр. чл. 35, ал. 3 и чл. 41, ал. 2 от ЗОС,
както и чл. 53, ал. 1 от Наредба № 10 на ОбС - Иваново. Спазени са изискванията
за форма и съдържание на акта, като в него и преписката по издаването му са
посочени фактическите и правните основания за издаването му, което позволява осъществяването
на съдебния контрол за законосъобразност. Решението е прието на редовно
проведено заседание на общинския съвет по мотивирано предложение на кмета на
общината, с единодушие от всички присъстващи 13 съветници.
По
отношение на материалната законосъобразност на оспореното решение, съдът намира
доводите на жалбоподателя за несъответствие на приетата оценка с действителната
пазарна стойност на имота за основателни.
С
обжалваното решение е одобрена пазарна цена на имота за целите на разпоредителна
сделка по чл. 35, ал. 3 от ЗОС. Съгласно тази разпоредба, продажба на земя -
частна общинска собственост, на собственика на законно построена върху нея
сграда се извършва от кмета на общината без търг или конкурс по ред, определен
в наредбата на съответния общински съвет за реда за придобиване, управление и
разпореждане с общинско имущество. Алинея 1 от чл. 52 от Наредба № 10 на Общински
съвет – Иваново, действаща към датата на приемане на оспореното решение, който
урежда процедурата за продажба по чл. 35, ал. 3 от ЗОС, гласи, че физически и юридически
лица, притежаващи собственост върху законно построена сграда, изградена върху
земя –частна общинска собственост, могат да придобият право на собственост
върху земята без търг след решение на Общинския съвет. Според чл. 53, ал. 1 от
наредбата, в решението си общинският съвет определя продажната цена въз основа
на пазарна оценка, изготвена от независим оценител. Определената продажна цена не
може да бъде по-ниска от данъчната оценка на имота.
Съгласно
чл. 41, ал. 2 от ЗОС, изр. второ, приложим по отношение на оценката, одобрена с
оспореното решение, пазарните цени на имотите и на вещните права се определят
от общинския съвет въз основа на пазарни оценки, изготвени от оценители.
Наредбата не съдържа правила, способи и методи за начина на определяне на
пазарните оценки. Правила в ЗОС относно методите и начините за определяне на
пазарна оценка общо за целите на разпоредителните сделки с общинско имущество също
липсват, поради което съдът намира, че приложение съответно следва да намерят
правилата на чл. 22 от ЗОС, и по-специално, изискването
оценката да бъде определена въз основа на пазарните цени на имоти със сходни
характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот. Това се налага от
необходимостта оценката да отговаря на пазарните условия и да бъде обоснована с
цените на действителни разпоредителни сделки между несвързани лица за сходни
имоти, каквото е и изискването на възложителя на оценката към оценителя – да
бъде определена справедлива пазарна стойност.
Съдът
приема, че одобрената с обжалваното решение оценка не отговаря на тези
изисквания и не е обоснована с реално осъществени разпоредителни сделки, а с
офертни цени с малко данни, които да позволят сравнение между характеристиките
на разглеждания имот и ползваните аналози (излаз на асфалтиран път, в чертите
на селото, за строеж на еднофамилна къща). Ето защо съдът счита, че изготвената
в административното производство оценка е необоснована и немотивирана, и не
отговаря на изискванията да представя справедливата пазарна стойност на
оценявания обект, каквото е било заданието на възложителя.
Оценката
на имота е елемент от материалната законосъобразност на административния акт,
тъй като обуславя фактическите основания за одобряване на продажната цена.
Несъответствието между оценката на имота, подлежащ на продажба по реда на чл. 35, ал. 3, ЗОС, определена в административното
производство, и неговата пазарна стойност, води до извод за незаконосъобразност
на решението на ОбС – Иваново в оспорената част за одобряване на размера на
оценка.
От
изслушаните в съдебното производство две заключения на оценителни експертизи и
представените от страните доказателства за реално осъществени продажби на
сходни имоти, съдът намира, че разпорежданията на основание чл. 35, ал. 3 от ЗОС не могат да бъдат квалифицирани като
сделки, сключени при нормални, свободни пазарни условия, за да бъдат сравнявани
с такива сделки. Причината е, че самият закон ограничава възможните купувачи
само до лицата, които притежават построената в имота законна сграда. Тези
собственици, в основния вид случаи на отстъпено при действието на отменения чл. 15 от Закона за собствеността право на строеж, ползват и
незастроената част от земята. Ако не желаят да придобият земята, собственикът в
лицето на държавата или общината не може да отстъпи право на строеж на други
лица или свободно да се разпореди със земята при пазарни условия в полза на
трети лица, освен частично в изключителни случаи, например при възможност за
обособяване от земята на повече самостоятелни урегулирани имоти. Ето защо, като
особен вид разпореждане с недвижим имот общинска собственост, относимият пазар
на земя с построена върху нея законна сграда, спрямо който може да се определи
действително справедлива пазарна стойност, е пазарът на земя при условията на чл. 35, ал. 3 от ЗОС. Тук обаче следва да се посочи, че
съгласно Наредба № 10 на ОбС – Иваново преди изменението й прието с решение №
69 по протокол № 8/20.02.2020 г., продажбата на имоти – частна общинска
собственост по реда на чл. 35, ал. 3 от ЗОС се е извършвала по цени, равняващи
се на данъчната оценка на имота, завишена с 20 %. Това означава, че цените на
тези продажби са били нормативно определени, а не пазарно формиращи се. Предвид
това, съдът счита, че най-достоверна пазарна цена на разглеждания имот би дал
методът на пазарните аналози, при който обаче от цената на 1 кв.м. земя,
определена от цените на продадени сходни имоти с близко местоположение, бъде
приспадната стойността на правото на строеж и правото на ползване, учредени
върху тази земя.
По
тези съображения, съдът възприема като обективна и компетентно дадена и
отразяваща посочените особености на разглеждания имот приета по делото допълнителна
оценителна експертиза в частта й по т. 3. При нея е определена стойността на
процесния имот – земя, чрез използване на аналози от пазарно продадени имоти
като от тази стойност е извадена стойността на отстъпеното право на строеж и
съпътстващото го право на ползване, изчислена отново на база цената на 1 кв.м.,
коригирана с коефициенти за срока на учредените вещни права и вида на
наложените ограничения. Тук съдът намира за обоснован експертно определяният
коефициент Ксп, приложен от вещото лице коефициент, доколкото правото на
ползване на целия имот съгласно отменения чл. 15 на ЗС не означава, автоматично
че общината като собственик се е лишила напълно от своето право на ползване.
Същата би могла да ползва имота или част от него, стига това да е по начин
непрепятстващ ползването му от собственика на законно построената сграда в
него. С оглед на това и коефициентът от 0.65, отразяващ степента на ограничения
е напълно обоснован.
При
така използваният метод пазарната оценка на процесния имот е определена от
експертизата в размер на 3 107 лв.
Съдът
не кредитира както първоначално изготвената от вещото лице експертиза, така и
допълнителната експертиза в останалата й част. В първоначалното си заключение
вещото лице е извършило съпоставка на офертни цени, което както вече се посочи,
не отразява реалната пазарна цена на сходни по характеристики имоти. Изчислените
пазарни стойности в допълнителното заключение, освен коментираната по-горе,
също не могат да бъдат споделени. В първия случай (по т. 1 от допълнителното
заключение) пазарната цена на имота като застроен е изчислена чрез използване
на коефициенти за право на ползване и застроеност, които съдът намира, че не са
надлежно дефинирани и обосновани като не се отчита и обема на правото на
ползване. Необосновани за конкретния случай се явяват и стойностите посочени в
т. 4 на същото заключение. При първия вариант за изчисляване на пазарната стойност
са използвани единствено сделки по чл. 35, ал. 3 от ЗОС, за които както вече се
посочи са извършвани по нормативно определени цени, които не биха могли да
формират пазарни стойности на имотите. Във втория вариант на заключението в
тази част за аналог са използвани всички извършени сделки – както продажбите на
пазарен принцип, така и сделките по чл. 35, ал. 3 от ЗОС, но отново са
приложени коефициенти за право на ползване и застроеност, за които липсва
обоснованост.
По
всички тези съображения, съдът намира, че решението на ОбС – Иваново, в
оспорената част, следва да бъде изменено, като размерът на пазарната оценка на
недвижимия имот бъде определен в съответствие със заключението на вещото лице
по т. 3 от приета в съдебното производство допълнителна съдебно-оценителна
експертиза. Съгласно удостоверението за данъчна оценка на имота, данъчната
оценка на целия имот е 1336,30 лева, поради което пазарната оценка в размер на 3
107 лева без ДДС, определена от вещото лице, отговаря на изискването на чл. 41,
ал. 2, изр. първо от ЗОС.
При
този изход на производството, в полза на жалбоподателя следва да бъдат
присъдени направените по делото разноски в размер на 690 лева, включващи 10 лв.
държавна такса, 200 лв. депозит за вещо лице и 480 лв. заплатен в брой адвокатски
хонорар.
Предвид горното и на
основание чл. 172, ал. 2, предложение второ от АПК
Р Е Ш И :
ИЗМЕНЯ по жалба на А.А.К. ***, Решение № 87
на Общински съвет – Иваново, взето по протокол № 9/26.03.2020 г., в частта по т. 2, с която е одобрена
пазарна оценка в размер на 6 490 лева без ДДС за продажба по реда на чл. 35, ал. 3 от ЗОС на имот частна общинска собственост,
представляващ урегулиран поземлен имот (УПИ) ІІ-238 с площ 666 кв.м., в кв. 22
по регулационния план на с Красен, общ. Иваново, обл. Русе с административен
адрес с. Красен, ул. „Байкал“ № 24, като
приема пазарна оценка за този имот в размер на 3107,00 (три хиляди сто и седем)
лева без ДДС.
ОСЪЖДА Община Иваново да заплати на А.А.К. ***,
ЕГН **********, сумата от 690,00 (шестстотин и деветдесет) лева разноски по
делото.
Решението
подлежи на обжалване пред Върховния административен съд в 14-дневен срок от
съобщаването му на страните.
Съдия: