№ 1092
гр. Варна , 18.06.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, III СЪСТАВ в публично заседание на
деветнадесети май, през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Даниела Ил. Писарова
Членове:Светлана Тодорова
Цветелина Г. Хекимова
при участието на секретаря Нели П. Катрикова Добрева
като разгледа докладваното от Даниела Ил. Писарова Въззивно гражданско
дело № 20203100503363 по описа за 2020 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството по делото е по чл.258 и сл. от ГПК, образувано по две
въззивни жалби, както следва:
1. въззивна жалба вх.№268987/29.09.2020г. на БАДИМЕКС ДИМОВ И
сие ООД и
2. въззивна жалба вх.№270847/06.10.2020г. на БИЛДРИНГ ЕООД
против решение №260289/11.09.2020г., постановено по гр.дело
№10994/2019г. на ВРС, ГО, 35 състав.
С жалбата на БАДИМЕКС ДИМОВ И СИЕ ООД /ищец по спора/, се
обжалва решение на ВРС в частта, в която съдът е отхвърлил предявения от
ищеца срещу БИЛДРИНГ ЕООД осъдителен иск за заплащане разликата над
присъдените 6 147.18 лева до пълния предявен размер от 8 762.41 лева ,
представляващи дължима цена по договор от 20.03.2008г. за поддръжка и
обслужване на общи части на комплекс Джоя парк, находящ се в ПИ III -214,
253, кв.36 по плана на к.к.Зл.пясъци, гр.Варна, за периода от 01.01.2016г. до
30.06.2019г., ведно със законната лихва от предявяване на иска на
12.07.2019г. до окончателното изплащане на задължението, на основание
чл.79 ЗЗД, вкл. в частта на присъдените на ищеца разноски.
Твърди се, че постановеното решение в обжалваната част е неправилно
и незаконосъобразно в резултат на погрешни изводи на съда за недоказаност
размера на ищцовата претенция поради изменение на всички съществени
показатели, формиращи цена на услугата по поддръжка на общите части.
Твърди се, че съдът не е давал на страната указания за установяване
1
изменение цената на всяка стока и услуга, извършвана от ищеца по договора
за поддръжка. Прави се ново доказателствено искане за изслушване на
счетоводна експертиза, която да отговори на следните въпроси:
След запознаване с договора за поддръжка и управление на общите
части на Джоя парк, к.к.Зл.пясъци, вещото лице да посочи кои са
съществените показатели, които влияят на ценообразуването на тези услуги;
какви са размерите на тези показатели за периода от 20.03.2008г. до
01.01.2016г. и до 30.09.2020г.; да посочи какъв е размерът на
възнаграждението по договора за периода от 01.01.2016г. до 30.09.2020г.
Претендира се отмяна на решението в обжалваната част и вместо това
уважаване изцяло на предявените искове ведно със законните лихви от
предявяване на иска до изплащане на дълга.
В срока за отговор е постъпило становище на насрещната страна чрез
адв.Т.Б., за неоснователност на жалбата. Твърди се, че твърденията за липса
на указание в доклада на съда относно доказване изменението в цената на
предоставените услуги, е неоснователно. Напротив, твърди се, че с
окончателен доклад съдът е възложил доказателствената тежест на ищеца за
тези обстоятелства, поради което направеното с жалбата док.искане е
недопустимо като преклудирано. Моли за потвърждаване на решението в тази
част.
С въззивна жалба ответникът БИЛДРИНГ ЕООД, чрез
пълномощника си по делото адв.Б., оспорва решението на ВРС в частта, в
която съдът е осъдил дружеството да заплати на БАДИМЕКС –ДИМОВ И
СИЕ ООД, сумата от 6 147.18 лева- дължима цена по договора за поддръжка
и обслужване на общите части на комплекс ДЖОЯ ПАРК в к.к.Зл.пясъци, за
периода от 01.01.2016г. до 30.06.2019г., формирана от следните: 1756.34 лева
за 2016г.; 1756.34 лева за 2017г.; 1756.34 лева за 2018г. и 878.17 лева за
2019г., ведно със законна лихва от предявяване на иска до окончателното
изплащане на задължението. Твърди се, че решението е недопустимо,
евентуално незаконосъобразно и неправилно поради нарушение на мат.закон,
нарушение на съдопроизводствените правила. Моли за отмяна на решението с
евентуално прекратяване на производството или отхвърляне на предявените
искове ведно с присъждане на сторените разноски.
Според въззивника, правото да предяви иск за заплащане на разходите
за управление и поддръжка на общите части на сградата принадлежи на ОС
на ЕС, а не на ищеца. Етажната собственост има за управител лице, различно
от ищеца, а по арг. от чл.23, ал.4 ЗУЕС, именно управителят представлява ЕС
по исковете, вкл. предявените. Ако съдът приеме, че решението е допустимо,
то въззивникът твърди, че същото е неправилно. Твърди, че съдът е формирал
вътрешното си убеждение при неправилно и превратно обсъждане на
събраните доказателства, в противоречие с чл.235, ал.2 и чл.377 ГПК. Не са
обсъдени в цялост показанията на св.М., които ясно установявали
неизпълнение задълженията на ищеца за поддържане на общите части и
осигуряване спокойно ползване на жилищата от собствениците им. Съдът е
кредитирал показанията, макар епизодични и относими единствено към
летния сезон, на св.Г. и св.Й.. Правят се доводи, че показанията на св.Й.
следва да бъдат ценени при условията на чл.172 ГПК поради евентуален
конфликт на интереси. Според въззивника, от ищеца не е установено
изпълнението на договора както чрез свидетелските показания, така и чрез
изслушаната счетоводна експертиза. Твърди се неизпълнение в хипотезата на
чл.87, ал.2 ЗЗД. Прави се довод, че договорът не е със сезонен характер, а
задълженията си изпълнителят по него е изпълнил, макар хаотично, през
активния летен сезон, в полза на хотелската част, от която същият получава
2
доходи, а не в полза на етажните собственици. Поради системното
неизпълнение на задълженията по договора, той е прекратен от страна на
ответника, което сочи на неоснователност на исковете.
Отделно от това, въззивникът поддържа възражение за изтекла
погасителна давност, което неправилно било преценено от съда като
неоснователно. Съдът погрешно приел, че вземането за възнаграждение по
договора за поддръжка и управление на общите части няма периодичен
характер, в противоречие с ТР №3/2011г. на ОСГТК на ВКС.
В срока за отговор е постъпило становище на насрещната страна
БАДИМЕКС – ДИМОВ И СИЕ ООД, за неоснователност на жалбата.
Оспорват се всички изложени в жалбата твърдения и доводи. Във връзка с
твърденията за пристрастност на изслушания св.Й., страната прави искане за
повторния разпит пред въззивния съд. Твърди се, че съдът е приел, че
отправеното с отговора на исковата молба изявление за разваляне на
договора, не е произвело ефект. Цитирана е съдебна практика в подкрепа на
твърдението. Излага се, че ответникът е направил искане за прекратяване на
договора поради собствената си невъзможност да ползва инфраструктурата
на комплекса. В тази връзка ищецът поддържа ново доказателствено искане
за техническа експертиза, по която вещото лице да посочи: по какъв начин се
осъществява достъпа до сградата, в която се намира апартаментът на
ответника – пряко от улица или след влизане в границите на ПИ, в който е
ситуирана сградата; има ли ограничения и какви за ползването на поземления
имот след влизане в него; чрез какви съоръжения се осъществява
ел.захранването на комплекса, достъпа до съоръженията и отчитането им – за
всички сгради в имота; чрез какви съоръжения се осъществява
водоснабдяването на имота, достъпа за поддръжка и отчитането на
водомерите за всички сгради в имота; налично ли е озеленяване, в какво
състояние и на каква възраст; през процесния период януари 2016г. до юни
2019г. извършвани ли са дейности по поддръжка на комплекса, в частност –
на сградата в режим на ЕС.
Твърди се, че възражението за погасяване по давност на претенцията е
недопустимо, тъй като не било заявено с отговора на исковата молба.
Претендира се потвърждаване на съдебното решение.
Пред въззивния съд и двете страни, представлявани от процесуалните
си представители, поддържат жалбите си, съответно оспорват тази на
насрещната страна.
За да се произнесе по жалбите въззивният съд съобрази, че
производството е образувано по искова молба на БАДИМЕКС ДИМОВ и сие
ООД, ЕИК *********, София, представлявано от адв.С. с искане за осъждане
на ответника БИЛДРИНГ ЕООД, ЕИК *********, Варна, да заплати на ищеца
сумата от 8 762.41 лева, представляващи незаплатена цена за поддръжка на
общите части на комплекс ДЖОЯ ПАРК, находящ се в ПИ III-214, 253 в кв.36
по плана на к.к.Зл.пясъци, за периода от януари 2016г. до юни 2019г.,
дължима по договор за поддръжка и обслужване на общи части от
20.03.2008г. и на нот.акт за продажба от същата дата 20.03.2008г., ведно със
законна лихва от подаване на исковата молба до окончателното изплащане на
задължението.
Ищецът основава претенцията си на твърдения за сключен между
страните договор от 20.03.2008 год. за поддръжка и обслужване на общи
части на комплекс „Джоя парк“, в който ответното дружество е собственик на
самостоятелен обект с площ от 112.25 кв. м. Твърди се, че считано от
придобиването на имота, ответникът е поел задължение за заплащане на такси
3
за поддръжка и управление на общите части на комплекса. Твърди се, че
задълженията към ищеца са били изрично записани в нотариалния акт за
придобиване на апартамент №36 в комплекса. Твърди се още, че по време на
действието, договорът за поддържа и управление не е бил изменян. Твърди се,
че въпреки издаването на изпълнителен лист на същото основание за
предходен период и заплащането на задължението въз основа на това
основание, за процесния /следващ/ период ответникът не е проявил
добросъвестност и е отказал заплащане на задълженията си. Твърди се, че
изискуемостта за всяка година настъпва до 30 януари на текущата година.
Твърди се неизпълнение за целите 2016 – 2018г. вкл. както и до юни 2019г. За
процесния период уговорената единичната цена, на годишна база, е 9.49 евро
на кв.м. без ДДС, или общо 1 280 евро на година с ДДС. В съдебно заседание
исковете се поддържат без промяна.
Ответникът – „Билдринг“ ЕООД, е депозирал своевременно писмен
отговор, в който излага доводи за недопустимост и неоснователност на
предявения иск. Не оспорва твърдението, че ответникът е собственик на
самостоятелен обект - №10135.513.214.15.35, находящ се в тяло „А“ от
комплекс „Джоя парк“, ведно с 2.08 % от общите части на сградата и 1.949 %
от правото на строеж. Не оспорва факта на сключване на договора от
20.03.2008г. Намира за недопустими исковете за заплащане разходите за
поддръжка и управление на общите части поради липса на активна
материалноправна легитимация. В случая, интерес от предявяване на този иск
има само етажната собственост, която има избран управител, различен от
ищеца. В случая, с решение на общото събрание на ЕС е определен начинът
на заплащане и отчитане размера на паричните вноски за разходи за
управление на сградата. Ответникът възразява срещу участието му в
съсобствеността на инфраструктурата на комплекса както и изправността на
ищеца по договора (вкл. относно задълженията му да поддържа общата
инфраструктура), като се позовава и на разходване на събраните средства не
по предназначение. Оспорва се размерът на вноската от 9.49 евро на кв. м., за
процесния период 01.01.2016 год. – 30.06.2019 год. като се твърди
неоснователно завишаване, което е лишено от основание. Релевират се
възражения за нищожност на клаузата на т.ІІІ, абзац 5 от договора, касаеща
индексация на годишната вноска при промяна на съществени показатели, като
накърняваща добрите нрави. Намира за нищожна и клаузата по т.4 от НА
№92/2008 год., поради противоречие със закона и накърняване на добрите
нрави, доколкото същата е неопределяема. Оспорва дължимостта на суми по
договора след 10.07.2017год., когато същият е развален едностранно от
ответника, с писмено предизвестие до ищеца. Въвеждат се възражения
относно справедливостта при определяне цената за поддръжка, като се
въвежда довод, че ответникът ползва имота си в комплекса рядко, предимно
през летните месеци. Същевременно, собствениците на други обекти в
сградата, близки до ищеца, не заплащат такса за поддръжка на общите части.
Отправя искане за прекратяване на производството, евентуално – за
отхвърляне на претенцията и присъждане на разноски. Релевира се и
възражение за нищожност, освен на клаузата по т.4 от нотариалния акт, така и
на т.ІV.2 от процесния договор. Ответникът поддържа и възражение за
недължимост на претенциите, предвид техния периодичен характер, поради
изтекла погасителна давност. Не оспорва твърдението на ищеца, че комплекс
„Джоя парк“ не е жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на §1, т. 3 от
ДР на ЗУЕС.
Съдът, след съвкупна преценка на събраните доказателства, съобразно
твърденията и доводите на страните, в пределите на въззивното обжалване,
намира за установено следното:
Въззивният съд, въз основа на докладваните жалби, намира същите за
4
редовни и производството по тях за допустимо. Жалбите са подадени от
надлежните страни, чрез редовно упълномощени проц.представители /с
приложени по делото пълномощни/, в преклузивния срок и при наличие на
интерес от обжалването в съответните части на съдебния акт. На
изискванията за редовност отговарят и депозираните по двете жалби
отговори.
Съдът намира, че в жалбите не се съдържат обосновани оплаквания за
допуснати от първата инстанция процесуални нарушения. Коментиране
преценката на съда относно събраните доказателства представлява оплакване
за неправилност на решението, което попада в предмета на въззивното
производство по същество.
Съгласно чл.269 ГПК, въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението; по допустимостта му – в обжалваната част, а
относно правилността му е обвързан от посоченото в жалбите.
Въззивният съд, въз основа преценка на двете жалби, с които е сезиран,
намира, че предметът на въззивно обжалване съвпада с този на първата
инстанция.
Въз основа на правна сделка, обективирана в НА №92/2008год.
ответното дружество „Билдринг“ЕООД е собственик на самостоятелен обект
с идентификатор №10135.513.214.15.35, находящ се в тяло „А“ от комплекс
„Джоя парк“, ведно с 2.08 % от общите части на сградата и 1.949 % от
правото на строеж. Страните не спорят и това е прието за ненуждаещо се от
доказване, че комплекс „Джоя парк“ не е жилищен комплекс от затворен тип
по смисъла на чл.2 от ЗУЕС. Това е така, тъй като в имота са разположени две
отделни сгради с различно предназначение – едната е хотелски комплекс с
ресторант и балнеология, а другата е със смесено предназначение – основно
етажна собственост, формирана от собственици на отделни обекти от
сградата, но на партерния етаж се намират и обекти, които обслужват
хотелската спа част от съседната сграда. Фактът че имотът не попада в
комплекс от затворен тип не се променя от обстоятелството, че двете сгради
са свързани помежду си както че са изградени в едно общо дворно място.
На 20.03.2008 год. между „Бадимекс, Димов и Сие“ ЕООД и „Билдринг“
ЕООД е сключен договор за поддръжка и обслужване на общите части на
комплекс „Джоя парк“, в т.ч.: заплащане на разходи за осветление и вода на
общи части; поддържане и почистване на общи части; асансьор; поддържане
на местата за общо ползване – тревни площи, алеи, паркингова зона, басейн;
екологични и хигиенно – санитарни мероприятия. За посочените услуги е
уговорено възнаграждение – годишна такса в размер на 8.00 евро/кв.м., или
общо 898.00 евро, без вкл. ДДС, платима в срок до тридесети януари на
текущата година, по банков път, по сметка на ищеца. В раздел ІІІ, т.1, абзац
пети от този договор е предвидено индексиране на годишната вноска, при
промяна на съществени показатели и съобразно инфлационния индекс в
страната и други обстоятелства, влияещи върху ценообразуването.
Видно от съдържанието на представения Протокол №1/27.10.2009г. на
Общо събрание на собствениците на самостоятелни обекти в сграда „Джоя
парк комплекс“, к.к. „Златни пясъци“, с решение по т.5 е прието
консумативните разходи да се заплащат и отчитат съгласно подписаните вече
между фирма „БАДИМЕКС ДИМОВ И СИЕ“ ООД и собствениците на
отделни обекти договори за поддръжка и обслужване на общите части в
комплекс „Джоя парк“.
На л.60 по делото е приложено уведомление от „Билдринг“ЕООД,
5
адресирано до „Бадимекс Димов и Сие“ООД, обективиращо изявление за
разваляне на договора за поддръжка от 20.03.2008г. поради системно
неизпълнение на задълженията, произтичащи от договора за поддръжка и
управление на общите части. Направено е изявление, което се поддържа и в
отговора на исковата молба, че отвеникът не желае да ползва изградените в
УПИ, в който е разположено и тяло „А“ в комплекса, зоните за общо ползване
– басейн, барбекю, вътрешен паркинг и др.подобни, съотв. отказва да
заплаща за тяхното поддържане. Твърди се, че ответникът няма собственост
върху терена, в който са изградени сградите. Видно от приобщеното на л.
64 копие от товарителница, пратка, съдържаша документи, изпратена от
„Билдринг“ ЕООД, адресирана до „Бадимекс Димов и Сие“ ООД, е получена
от лицето С.М., на адрес ********, на 10.07.2017г.
От заключението, изготвено от вещото лице Р.Х., се установява
следното: инфлационния индекс за 2016г. е 0 %, за 2017 г. – 1.4 %, за 2018 г. –
1.8 %, за 2019 г. – 3 %; средствата, получени от ищеца от собствениците на
самостоятелни обекти в тяло А от комплекс „Джоя парк“, за процесния
период, възлизат на 285 358.02 лв.; в счетоводството на ищеца не се води
отделна аналитична отчетност за разходите за управление и поддръжка на
общата инфраструктура на комплекса и на общи части на двете тела/сгради/.
Пред първата инстанция са изслушани показания на водени от двете
страни свидетели за установяване изпълнението на задълженията от ищеца по
договора, по който претендира възнаграждение/такса/. За изясняване на спора
от фактическа страна, в хода на процеса са ангажирани гласни доказателства,
посредством разпит на свидетелите Е.Р. Г., Д.Т. Й. и И.М..
От показанията на св.Г. се установява, че същата е посещавала често
обекта /поне един път седмично/ в периода 2016 г. – 2019 г., през летния
сезон от април до октомври. Комплексът се състои от хотелска част и друга
част с апартаменти. На първия етаж е разположен ресторант с градина.
Градината се състои от алпинеум, с жив плет покрай дългата част.
Комплексът разполага с басейн, тенис корт, покрит паркинг. Обособен е
официален вход към рецепцията и такъв към ресторанта. В хотелската част е
обособена спа и уелнес зона. Сградата разполага с асансьор. Зареждането със
стоки и изнасянето на боклука се осъществява през отделен вход.
Свидетелката споделя впечатления за добра поддръжка на комплекса, добро
ниво на хигиена, за почистени общи части като това се отнася както за
хотелската част, така и за жилищната част, където същата е влизала също.
Съдът намира, че тези показания следва да бъдат ценени изцяло, доколкото са
непосредствени, обективни, за продължителен период от време. Не са налице
обстоятелства спрямо свидетеля, които да го дискредитират, съотв. да будят
съмнение в неговите показания.
В показанията си свидетелката Й. излага, че в периода 2016г. – 2019г. е
посещавала комплекс „Джоя парк“ често, тъй като е приятелка на
собствениците на хотела. В комплекса са обособени хотелска част и такава с
апартаменти. Свидетелката също споделя впечатления за поддържани общи
части, добро ниво на хигиена, добре поддържана растителност.
Апартаментите също са добре поддържани. Независимо от близките
отношения на свидетеля със собствениците на фирмата за поддръжка, съдът
намира, че това обстоятелство не води автоматично до опорочаване на
дадените показания. Напротив, същите ценени в съвкупност с останалите
доказателства по делото сочат еднозначно, че са непосредствени и обективни.
Обстоятелството, че хотелската част е проверявана от свидетелката в
качеството на служебно лице – като служител на Инспекция по труда, не
води до обезценка на дадените показания. Същата излага, че е посещавала
6
многократно комплекса, ползвала е басейна, ресторанта, оставала е да нощува
както в апартамент от жилищната част, така и при собствениците Д..
Срещу тези показания са събраните от свидетеля, воден от насрещната
страна – Ир. М., които съдът не може да цени като достоверни и обективни
предвид представеното пред въззивната инстанция постановление на ВРП
както и поведението на свидетелката, която очевидно е отказала да се яви
като свидетел по делото. Очевидно е нежеланието да съдейства на
производството както и формираното негативно отношение към
собствениците на хотелския комплекс поради създавания шум /от ресторанта
и хотела/ както и поради извършените два обира на апартамента . Освен
това, от показанията на този свидетел, не могат да се извлекат сведения за
начина на изпълнение задълженията по процесния договор. Въпреки
допуснатия от въззивния състав преразпит на свидетеля, не се е стигнало до
такъв поради поведението на свидетеля, който категорично е отказал да дава
показания. Независимо от това, страната не се е възползвала от
предоставената възможност да ангажира друг свидетел – както пред ВРС,
така и пред въззива.
Съгласно изслушаната пред въззивния съд СТЕ /на л.76/, за имота е
отреден имот УПИ III -214, 253 „за жилищно строителство“, кв.36. Изработен
е проект за ваканционен жилищен комплекс ДЖОЯ ПАРК. В имота са налице
изградени басейн с бар, тенис корт, детска площадка, озеленяване и
паркоместа съгласно разрешение за строеж. Прилежащата площ към
намиращите се в имота постройки може да бъде определена съгл.чл.1, ал.2 от
Наредба №6/18.09.2009г. със заповед на кмета на Община Варна по искане на
заинтересованите лица. Вещото лице заявява, че не е видяла данни за
постъпило заявление от собствениците или от управителя, представляващ ЕС
към общината за определяне на прилежаща площ към сграда „А“ от
ваканционния комплекс. Достъпът до сградите се осъществява от запад
основно, където има пешеходен вход и отделен контролиран достъп до тяло
А; от изток – с контролиран достъп за автомобили /бариера/ и свободен
достъп на пешеходци до жилищния вход; от рецепция към хотелското тяло и
още един портален вход – за доставчици. В имота са отразени три сгради –
основна жилищна многофамилна сграда на 5 етажа с 59 бр. самостоятелни
обекти, за жилищни нужди; отделна 6 етажна сграда, която се ползва като
хотел както и трафопост. Според заключението, имотът е ограден от всички
страни като контролиран е само достъпа на автомобили. Влизането до тяло А
се извършва през пешеходен вход от запад. Липсват каквито и да е
заграждения в двора, освен тенис корта, който е отделен с ограда. Между
двете тела има топла връзка. Установява се от устните обяснения на вещото
лица пред въззивния състав, че макар да е налице връзка между двете сгради
/А и Б/, то входът е контролиран. От приложената към заключението схема на
дворното място /на л.79/ е видно, че достъпът до тяло А, т.е. до жилищните
обекти, не е задължително да се извършва през останалата част от двора, а е
сравнително обособен, от запад.
Въз основа на комплексната фактическа обстановка, въззивният състав
достига до следните правни изводи:
Предявени са искове съгласно чл.79 ЗЗД, за изпълнение задължение на
собственик на обект в сграда в режим на етажна собственост, състоящо се в
заплащане годишна такса за управление и поддръжка на общите части, за
периода 2016г. до юни 2019г., въз основа на индивидуално подписани между
собственика и изпълнителя –инвеститор договори за поддръжка и обслужване
на общи части на комплекс „Джоя парк“.
Съдът намира за неоснователни възраженията както в отговора, така и
7
във въззивната жалба на БИЛДРИНГ ЕООД за недопустимост на иска поради
липса на легитимация за ищеца да претендира сумите за поддръжка и
управление вместо етажната собственост, която съгласно чл.11, т.5 вр.т.11 от
ЗУЕС има правомощие да определя тези разходи. Доколкото искът се
основава на договор, сключен на 20.03.2008г. между ищеца-
инвеститор/изпълнител/ и собственика на обект в ЕС, то именно страните са
легитимираните по спора. Договорът поражда действие между страните,
които са го сключили, а спрямо трети лица - само в предвидените от закона
случаи. Този извод следва от разпоредбата на чл.21 ЗЗД, която по категоричен
и недвусмислен начин утвърждава принципа за обвързаност на страните с
постигнатото между тях съглашение. Правото за търсене на уговорената
престация или отговорност за неизпълнение на поети договорни задължения
могат да бъдат осъществени само между страните по договора.
/реш.474/2009г. на второ т.о., ВКС/
Съгласно договора, сключен преди приемането на ЗУЕС, в сила от
01.05.2009г., е уговорена по-широка престация на изпълнителя от визираната
в чл.11, т.5 на ЗУЕС, съотв. чл.4, чл.8 и чл.9 от Правилника, компетентност на
Общото събрание на етажната собственост. Същата не е забранена от закона и
съответства на нуждите и интересите на страните по договора съгл.чл.9 ЗЗД.
Договорът предвижда уреждане на взаимоотношения между страните за
общото ползване на имота, в който се намират две сгради /в режим на ЕС и
хотел/, а именно за „осигуряване на спокоен и пълноценен отдих на
собствениците на самостоятелни жилищни обекти“, чрез „извършване на
комплекс от услуги“ от инвеститора БАДИМЕКС ДИМОВ и сие, за
„поддръжка и обслужване на общата инфраструктура на комплекса и всички
общи части по смисъла на чл.38 от ЗС – плащане на разходи за осветление и
вода на общи части; поддържане и почистване на тези общи части на
сградата; асансьор; поддържане на местата за общо ползване /тревни площи,
басейн, тенис-корт, паркоместа и др./; екологични и санитарно-хигиенни
мероприятия“. Уговорено е общата техническа и социална инфраструктура на
обекта за се ползва от всички собственици на територията на комплекс
ДЖОЯ ПАРК. Съгласно раздел I, т.2, за тези комплексни услуги ответникът
дължи годишна такса/вноска/ съгласно раздел III от договора. Таксата е
определена по размер – 8 евро на кв.м. застроена площ, без ДДС, за
календарна година, дължима ежегодно до 30.01 на текущата година, т.е.
таксата се дължи авансово за годината.
Съдът намира, че между страните не съществува спор относно
определената цена/кв.м. и застроената площ на ответника, за която е
калкулирана първоначална такса от 8 евро на кв.м. Спор между страните е
налице относно предвидената клауза за индексиране на годишната вноска,
обективирана в раздел III1 т.1, ал.5 от договора. Съгласно същата,
„годишната вноска, уговорена по-горе, се индексира при промяна на
съществени показатели и съобразно инфлационния индекс в страната и други
обстоятелства, влияещи върху ценообразуването“. Неоснователно съдът
намира възражението на ответника за нищожност на тази клауза като
противоречаща на добрите нрави, тъй като разпоредбата на чл.9 ЗЗД
позволява страните да уредят взаимоотношенията си свободно стига да не
нарушават императивна правна норма или морални норми. В случая,
цитираната клауза не преминава границите на договорната свобода и
напротив, съотвества на променящите се икономически условия. /подобна
законова разпоредба е налице и по отношение изработката в чл.266, ал.2 ЗЗД/
С оглед продължителността на действие на договора и неговия предмет
/поддръжка и обслужване на общи части на ЕС и площи за общо ползване/, е
напълно ясна, логична и икономически обоснована волята на страните да
уредят хипотези, при които договорената първоначална цена ще бъде
променена поради промяна на ценообразуващи елементи, като само един от
8
тях съгласно клаузата е инфлацията. Съдът намира, че при ясна уговорка
между страните относно начина на актуализиране на вноската, същата би
имала автоматично и непосредствено действие, без да е необходимо
допълнително договаряне между страните за изменението . Подписването на
дългосрочен договор за комплекс от услуги за цялостното поддържане и
управление предполага договаряне на компенсационен механизъм за
съобразяване цената на услугата с инфлационния индекс. Очевидно, страните
са имали намерение за автоматична промяна на цената на услугата. Клаузата
обаче е неясна и неопределена относно предвидения компенсаторен
механизъм, тъй като независимо от постигнатото съгласие за индексиране на
цената, не са посочени основанията и начините, по които това ще става.
Поради това е налице пречка за автоматичното действие на клаузата за
индексиране, което налага или допълнително изменение на същата, или
изменение на клаузата с коректно съдържание, което ще позволи определяне
или поне определямостта на престацията.
В настоящия процес, въпреки ангажираните от ищеца доказателства –
счетоводна експертиза и справка за изменение в размера на потребителските
цени /на л.130 по 129 по делото/, съдът намира, че не се установява
основанието за индексиране на цената. Липсва постигната уговорка по този
въпрос, а по изложените по-горе съображения за неопределеност на клаузата,
същата няма и непосредствено действие. Дори да се приеме, че актуалната
цена се влияе от годишния инфационен индекс на НСИ, то не е посочена
базата, върху която се начислява индексът – дали върху първоначалната цена
от 8 евро без ДДС, или при капитализиране на същия. Даденото заключение
по ССЕ съдът не кредитира, тъй като същото е посочено във вариант
единствено на капитализиране на индекса, а такава уговорка между страните
не може да бъде извлечена от съдържанието на постигнатата уговорка. От
същото заключение се установява и обстоятелството, че инвеститорът не води
отделна аналитична отчетност за разходите в изпълнение на договора, поради
което не се установява и евентуалната промяна на консумативите за
извършване на услугите. Съдът не може да възприеме същото и предвид
зачитане задължителната сила на договора между страните и
недопустимостта да интервенира в тези отношения. Поради това, съдът
намира жалбата на БАДИМЕКС ДИМОВ и сие, която касае именно
отхвърляне на част от претенцията, обоснована с актуализиране цената на
услугата, за неоснователна. Решението в отхвърлителната му част следва да
бъде потвърдено.
Направените от ответника, сега въззивник, възражения за нищожност
на клауза от договора за поддръжка /в т.IV.2/ и в нотариалния акт /т.4/, за
противопоставимостта на договора спрямо последващи приобретатели, съдът
намира, че са неотносими към настоящия спор, поради което не ги обсъжда.
Изцяло ирелевантно е ползването на въпросната инфраструктура от етажния
собственик, а и от изслушаните свидетелски показания не се установява
отпадане на интереса от договора – част от жилищните обекти се ползват и
като ваканционни имоти. Не на последно място, обстоятелството че имотът се
ползва само в малка част от годината е основание за вземане на съответно
решение на ОС на ЕС по чл.51 ЗУЕС, но не променя задълженията по
подписаните индивидуални договори за заплащане на годишна такса.
Не се установява основание за прекратяване действието на договора. Не
се установява и основание за развалянето на договора поради неизпълнение.
Действително, собственикът е отправил предизвестие до инвеститора,
получено на 10.07.2017г., но от това не следва преустановяване действието на
договора. Ползването или не на съоръженията от комплекса и собствения на
ответника имот от етажната собственост, е ирелевантно за преценката по
същество. Същевременно, поради собствената си неизправност, доколкото не
9
се спори, че за целия процесен период /2016 – 2019г./ ответникът не е
заплащал никакви разходи, последният не може да прави валидно изявление
за разваляне на договора. Не се установява и неизпълнение на договора от
инвеститора, което да е съществено и да повлече прекратяване на договора
поради виновното поведение. От ангажираните свидетелски показания се
установява изпълнението на договора както по отношение на площите за
общо ползване, така и по отношение на общите части от сграда А, в която се
намира обектът на ответника. Тези показания не са опровергани от допуснати
на насрещната страна реципрочни.
Обстоятелството, че както под режима на ПУРНЕС, така и по
действащия ЗУЕС, Общото събрание на етажната собственост е компетентно
да решава въпросите за поддръжката и обслужването на общите части на ЕС,
не отнема правомощието на индивидуалните собственици да възложат на
трето лице по-широк кръг правомощия извън поддръжката на общите части,
какъвто е предметът на настоящия договор. В случая, ищецът извършва не
само поддръжка на общите части по смисъла на чл.38 ЗС, а управление и на
общо ползваната площ на комплекса, която е достъпна за ползване от всички
собственици и обитатели. Не се спори относно характера на терена, който не
попада в приложното поле на чл.2 от ЗУЕС, но и представлява особен вид
комплексно застрояване от сграда в режим на ЕС и хотелска сграда в един
общ терен. Уреждане на отношенията между ЕС в сграда „А“, действаща чрез
своите органи, и собственика на хотела в сграда „Б“ /който е и етажен
собственик в сграда А/, следва да се извърши чрез формиране на решение на
ОС на етажната собственост за поддържане и управление на общите части и
частите от общата инфраструктура, определяне на прилежаща площ на
етажната собственост и вземане на решение относно промяна в режима на
ползване на свободната площ от терена. По делото е ангажирано единствено
решение на ОС на ЕС – т.5 от протокол №1/27.10.2009г., на л.134, за
заплащане и отчитане на консумативните разноски на етажната собственост
съгласно индивидуалните договори, сключени между Бадимекс Димов и сие и
купувачите/собствениците, които представляват само едно от перата по
комплексната услуга на ищеца. Не са представени решения на ЕС както и не
са представени доказателства за атакуване на евентуално незаконосъобразни
решения на ЕС, съгласно приложените протоколи от проведените ОС, с които
да са отменени решенията на органа на ЕС. /л.67 и сл./ В тези
правоотношения ще следва да се постави и въпросът за липсата на
аналитична отчетност на изпълнителя по договора относно разходите за ЕС и
тези, направени за неговата собственост.
Въз основа на горното, съдът достига до извод за основателност на иска
до размера уважен от първата инстанция, представляващ първоначално
уговорената цена за исковия период от 2016г. до юни 2019г., в размер на
общо 6 147.19 лева /при цена от 898 евро на година без ДДС с левова
равностойност от 1756.34 лева/.
Поради основателността на иска съдът дължи произнасяне по
възражението за погасяване на исковете с кратка тригодишна давност
съгласно чл.111, б.в от ЗЗД и ТР №3/2012г. на ОСГК на ВКС, което
дефинитивно определя понятието "периодични плащания" по смисъла на
чл.111, б.в ЗЗД – което се характеризира с изпълнение на повтарящи се
задължения за предаване на пари или други заместими вещи, имащи единен
правопораждащ факт, чиито падеж настъпва през предварително определени
интервали от време, а размерите на плащанията са изначално определени или
определяеми без да е необходимо периодите да са равни и плащанията да са
еднакви. Съдържанието на понятието "периодични плащания" по смисъла на
б.в на чл.111 ЗЗД и неговите основни и задължителни характеристики са
разяснени в задължителното за съдилищата ТР по тълк. дело № 3/2011 г. на
10
ОСГТК на ВКС. Според постановките на тълкувателното решение,
"периодично" е това плащане, което не се изчерпва с едно единствено
предаване на пари или заместими вещи; Задължението е за трайно
изпълнение, защото длъжникът трябва да престира повече от един път в
течение на определен срок, като неговото задължение е за повтарящо се
изпълнение; Множеството престации имат един и същ правопораждащ факт и
падежът им настъпва периодично, като размерът на задължението за плащане
няма отношение към характеристиката му като периодично; Изискуемостта,
забавата и давността за всяка престация настъпват поотделно, тъй като се
касае за самостоятелни задължения, имащи единен правопораждащ факт;
Отличителна черта на периодичните плащания е предварително определеният
и известен на страните момент, в който повтарящото се задължение трябва да
бъде изпълнено, при предварително определен падеж. Процесното вземане
съставът намира, че попада изцяло в характеристиката на периодично
плащане по смисъла на ТР. Характерен признак на това плащане е неговата
периодичност без оглед на това по какъв начин е определено изтичането на
интервала от време, който го прави изискуемо - годишен, месечен, седмичен
или дневен. "Периодично" е това плащане, което не е еднократно и не се
изчерпва с едно единствено предаване на пари или заместими вещи.
Задължението е за трайно изпълнение, защото длъжникът трябва да престира
повече от един път в течение на определен срок. Неговото задължение е за
повтарящо се изпълнение. Поради това, за него приложение намира не
общата 5 годишна давност, а тази по чл.111, б.в ЗЗД. Давността започва да
тече от изискуемостта на вземането съгласно чл.114 ЗЗД и тъй като в случая
договорът посочва падеж на годишните вноски 30.01 на текущата година, то
и това е началото на течене на давностния срок. Поради това и вземането,
падежирало на 30.01.2016г. е погасено по давност към датата на предявяване
на иска на 15.07.2019г. Не са наведени твърдения за спиране или прекъсване
на давността.
Поради това искът се явява неоснователен за вземането, дължимо за
2016г. Решението на ВРС следва да бъде отменено в тази част и искът
отхвърлен за сумата от 1 756.34 лева, дължими за 2016г. Искът се явява
основателен за разликата от 4 390.85 лева, до който размер следва да бъде
потвърдено обжалваното решение. Като последица от решението за
главницата тези изводи рефлектират и върху основата на претендираната
законна лихва от предявяване на иска до окончателното изплащане на дълга.
Съобразно крайния резултат по делото разноски следва да бъдат
преразпределени между страните. На ищеца и въззивник БАДИМЕКС
ДИМОВ и сие ООД се дължат за първа инстанция съобразно уважената част
от иска разноски в размер на 926.86 лева, а за втора инстанция – 919.40 лева,
на основание чл.78, ал.1 ГПК. На насрещната страна БИЛДРИНГ ЕООД се
дължат за първа инстанция разноски в размер на 480 лева, а за втора
инстанция – 529.20 лева, на основание чл.78, ал.3 ГПК. И двете страни са
представили доказателства за извършване на разноските съгласно ТР
№6/2012г. на ВКС както и списъци по чл.80 ГПК.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение №260289/11.09.2020г., постановено по ГД №10994/2019г. на ВРС, 35
състав, в частта, в която съдът е осъдил „Билдринг“ ЕООД, ЕИК *********, гр.Варна, ул.„Марин
Дринов“№66 да заплати на „Бадимекс Димов и сие“ООД, ЕИК *********, гр. София, бул.„Г. С.
Раковски“ №122, вх.Б, ет.3, сума за разликата над 4 390.85 лева до 6 147.18 лева, представляваща
дължима цена по Договор от 20.03.2008 год. за поддръжка и обслужване на общи части на
11
комплекс „Джоя парк“, находящ се в ПИ ІІІ – 214, 253, кв. 36 по плана на КК „Златни пясъци“,
гр.Варна, за периода 01.01.2016 год. – 30.06.2019г., ведно със законната лихва върху тази разлика,
считано от датата на предявяване на иска – 12.07.2019 год. до окончателното изплащане на
задължението като вместо това ПОСТАНОВИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Бадимекс Димов и сие“ООД, ЕИК *********, гр.София, бул.
„Г. С. Раковски“ №122, вх. Б, ет. 3 срещу „Билдринг“ ЕООД, ЕИК *********, гр.Варна, ул.
„Марин Дринов“ № 66, иск за заплащане на сумата за разликата над 4 390.85 лева до 6 147.18 лв.,
представляваща дължима цена по Договор от 20.03.2008 год. за поддръжка и обслужване на общи
части на комплекс „Джоя парк“, находящ се в ПИ ІІІ – 214, 253, кв. 36 по плана на КК „Златни
пясъци“, гр.Варна, която разлика е дължима за периода 2016г., ведно със законната лихва върху
нея от предявяване на иска – 12.07.2019 год. до окончателното изплащане на задължението, като
погасена по давност съгласно чл.113, б.в ЗЗД.
ПОТВЪРЖДАВА решение №260289/11.09.2020г., постановено по ГД
№10994/2019г. на ВРС, 35 състав, в останалата част, в която съдът е
отхвърлил иска на „Бадимекс Димов и сие“ООД, ЕИК *********, гр.София,
бул. „Г. С. Раковски“ № 122, вх. Б, ет. 3 срещу „Билдринг“ ЕООД, ЕИК
*********, гр. Варна, ул. „Марин Дринов“ № 66, за осъждане на ответника да
заплати сума за разликата над 6 147.18 лв. до предявения размер от 8 762.41
лв., представляващи дължима цена по Договор от 20.03.2008 год. за
поддръжка и обслужване на общи части на комплекс „Джоя парк“, находящ
се в ПИ ІІІ – 214, 253, кв. 36 по плана на КК „Златни пясъци“, гр. Варна, ведно
със законната лихва върху тази разлика, считано от датата на предявяване на
иска – 12.07.2019 год. до окончателното изплащане на задължението, на
основание с чл. 79, ал. 1 ЗЗД.
ИЗМЕНЯ решението в частта за разноските като:
ОСЪЖДА „Бадимекс Димов и сие“ ООД, ЕИК *********, гр. София,
бул. „Г. С. Раковски“ № 122, вх. Б, ет. 3 ДА ЗАПЛАТИ на „Билдринг“ ЕООД,
ЕИК *********, гр.Варна, ул.„Марин Дринов“ № 66, сторените пред двете
инстанции разноски, както следва: 480 лева за първа инстанция и 529.20 лева
за въззивна инстанция, на основание чл.78, ал.3 ГПК.
ОСЪЖДА „Билдринг“ЕООД, ЕИК *********, Варна, да заплати
„Бадимекс Димов и сие“ ООД, ЕИК *********, гр.София, сторените в две
инстанции разноски, както следва: за първа инстанция – 926.86 лева и за
втора инстанция 919.40 лева за въззивна инстанция, на основание чл. 78, ал. 1
ГПК.
РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване съгласно чл.280, ал.3 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
12