Р Е
Ш Е Н
И Е
№ 1178 10.07.2015 г. гр. Бургас
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаският районен съд, XXXVIII – ми граждански
състав
на десети юни две хиляди и петнадесета
година в открито съдебно заседание в състав:
Председател: Невена Ковачева
Секретар: Кина Киркова
Като разгледа докладваното от съдията Ковачева
гражданско дело № 6499 по описа за 2014 година,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова
молба на „Навитас енд ко” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:
гр. Бургас, ж. к. ... представлявано от управителя К.. Д. К.., против К.К.К.,
ЕГН **********, адрес: ***, с която се претендира осъждане на ответника да
заплати на ищеца сумата от общо 9606,60 лева главница, представляваща неплатени
подобрения в помещение магазин, намиращ се на партерен етаж в жилищна сграда в
гр. Бургас, ул. „..., ползван от ищеца по договор за наем от 21.01.2013 г.,
сумата от 1559,42 лева обезщетение за забава върху главницата, считано от
06.02.2013 г. до 11.09.2014 г., ведно със законната лихва от датата на подаване
на исковата молба – 11.09.2014 г., до окончателното плащане на главницата.
Сочи се в исковата молба, че страните са
били в облигационна връзка по повод сключен на 21.01.2013 г. договор за наем на
недвижим имот – магазин в гр. Бургас, ул. „... Помещението било непригодно за ползване, поради което в договора
било предвидено наемателят да уреди неотложни, първоначални и необходими
разходи. Ищцовото дружество извършило множество ремонтни дейности и подобрения
чрез трето лице – „Торнадо комерс” ООД. Били извършени описани подробно в
исковата молба първоначални ремонтни дейности на стойност общо 9606,60 лева, за
които бил съставен протокол № 1/30.04.2013 г. за установяване извършване и
разплащане на СМР и била издадена фактура № 15884/11.03.2014 г. Съгласно раздел
III, чл. 3, т. 2 от договора за
наем стойността на извършените разходи следвало да се
приспада ежемесечно по 100 лева от уговорения месечен наем до изчерпване на
сумата.
През м. май 2013 г. ищецът установил, че
К. самоволно и в противоречие със задълженията си по договора е разбил вратата
на помещението и е сменил бравата, както и е отдал имота под наем на трето
лице. Ответникът обаче не заплатил на ищеца направените от последния подобрения
в имота.
Моли се за уважаване на претенциите и
присъждане на съдебно – деловодни разноски.
Ответната страна е посочила, че исковите
претенции са неоснователни. Изложени са твърдения, че между страните е сключен
последващ договор за наем от 21.01.2013 г., в който е уговорена наемна цена от
650 лева за периода 20.01.2013 г. до 01.09.2013 г. и 700 лева за периода след
01.08.2013 г., като ищецът е признал този размер и е плащал уговорения наем.
Помещението е било в много добро състояние при отдаването му.
Цялата кореспонденция от името на ищеца
се провеждала от „Торнадо комерс” ООД, което е отправило до ответника покана за
плащане на сумата от 5743,32 лева за извършените разходи по ремонт на
помещението, а не на сумата от 9606,60 лева, като при съпоставка между тази
покана и протокол 1/30.04.2013 г. се установява пълно съвпадение между видовете
работи, но разминаване в стойността на същите.
Освен размера на иска, ответникът
оспорва и основанието да се претендират извършените в имота дейности – в
твърдения обем и вид, както и относно необходимостта на подобренията.
Моли се за отхвърляне на исковете. При
условията на евентуалност прави възражение за прихващане на уважената част от
иска със сумата от 1025 лева, представляваща незаплатен наем за периода от
01.04.2013 г. до 18.05.2013 г. (датата на прекратяване на договора).
Съдът, като взе предвид исканията и
доводите на страните, събраните по делото доказателства и съобрази разпоредбите
на закона, намира за установено следното:
Не се спори между страните, че между тях
е сключен на 21.01.2013 г. договор за наем на помещение, представляващо магазин
на партерен етаж с площ 30 кв. м. в гр. Бургас, ул. „.... Това се установява и
от приложените по делото договори за наем. По делото са представени два
договора за наем от 21.01.2013 г., сключени между страните, касаещи процесния
имот, но с уговорена различна наемна цена, като страните не спорят, че
действително уговорената наемна цена е в размер на 650 лева за периода
20.01.2013 г. – 01.09.2013 г. и 700 лева след 01.09.2013 г. В чл. 3.2. от
договора е уговорено, че първоначалните разходи за подобренията на магазина ще
се приспадат всеки месец по 100 лева от наема до изчерпване на сумата. Страните
не спорят и за обстоятелството, че са платени следните наемни вноски: за м.
януари – 200 лева, за март 2013 г. - 650 лева и за м. февруари 2013 г. – 550
лева, като договорът между тях е прекратен през месец май 2013 г.
Приложена е фактура от 11.03.2014 г. с
издател „Торнадо комерс” ООД и получател „Навитас енд ко” ЕООД на стойност
9606,60 лева, като основание за издаване е посочено „СМР съгл. протокол”. Към
фактурата е приложен и касов бон от 24.07.2014 г. за извършено плащане на сумата.
Представен е протокол № 1 от 30.04.2013 г. за установяване на завършването на
видове СМР на обект магазин за ядки на ул. „... с възложител „Навитас енд ко”
ЕООД и изпълнител „Торнадо комерс” ООД, като са изброени отделните видове
работи по пера и стойност, като общата сума е в размер на 9606,60 лева с ДДС.
Представена е покана, изходяща от
„Торнадо комерс” ЕООД и адресирана до К.К., като в същата са посочени видове
ремонтни дейности по магазина на стойност общо 5743,32 лева.
Събрани по
делото са гласни доказателства. Свидетелят М.. Т.. е посочил, че е ходил в
обекта на ул. „..., където извършил преди доста време, може би преди две години
зимата ремонт – смяна на дограма, подравняване на под, полагане на теракот, премахване
на стара шпакловка, полагане на нова шпакловка по стените. Таванът бил окачен,
но в окаяно състояние и трябвало да се сменят плоскостите. Наложило се да сменят
осветителните тела. След шпакловката нанесли латекс по стените, а по тавана
сложили плоскости. Сменили ел. таблото и всички контакти в помещението.
Ремонтирали и банята, и тоалетната, която била в окаяно състояние, казанчето било
прогнило, стените се разпаднали, мивката била разрушена. Положили плочки,
мазилка, сложили мивка, по тоалетната чиния сменили капака и казанчето, сменили
и осветлението с плафони. Над самата баня бил склад за отпадъци, който се
наложило да се почисти. Наложило се да се направи допълнително складче до
самата баня, тъй като магазинът нямал склад. Направили нова стена в банята и
монтирали врата, като обособили склад. Прекарала се нова мивка с плот и се
положила замазка и теракот. Пуснали допълнителни кабели за печки, които били
предвидени да се сложат там. Подсилили наличните кабели, сменили ел. таблото.
Положили ВиК за новата мивка, сложили нови батерии към старата мивка, за
монтажа на казанчето към тоалетната също изпълнили ВиК работи. Нямало топла
вода и бойлер, което също изпълнили.
Всички тези
работи свидетелят извършил с помощта на свой колега. Работите им възложил Д.. К...
Тодоров съобразявал действията си с К.. и предназначението на помещението, за
което разбрал, че ще бъде магазин за ядки. Ел. инсталацията не била годна за
употреба, тъй като била много стара и можело да се запали и да предизвика пожар
Когато свидетелят разбрал, че ще има фурна, съобразил промяната с това
обстоятелство.
Преди ремонта
помещението било със стара метална дограма, с много стари метални профили, а вратата
била метална, също много стара. Отпред имало бордюрче и стъпала, които били
откъртени. Като влязъл вътре, видял начупени плочки, подът бил неравен,
вдлъбнат, стените били олющени, подпухнали. Всичко в банята и тоалетната било в
мухъл.
Свидетелят Т..
Н.. е посочила, че е приятелка с майката на К.К.. Посещавала магазина, който се
намирал на ул. „..” преди да влязат сегашните наематели, които го ползвали за продажба
на кюфтета и кебапчета. Знае, че К. правил ремонт, през което време магазинът
бил затворен. Свидетелката посещавала магазина преди и след ремонта. Мисли, че до
2013 г. е бил аптека, като тя си купувала лекарства оттам, но не може да каже
какво е било състоянието на помещението тогава, тъй като бил доста натрупан със
стелажи и малка част се виждала от него. Ремонтът според нея бил козметичен, нецялостен,
стените били все още във влага и мухъл. Предполага, че наемателите извършили
ремонта миналата година – 2014 г.
Приета по делото е съдебно-счетоводна
експертиза, вещото лице по която е посочило, че при „Торнадо комерс” ООД са
осчетоводени счетоводни документи във връзка с ремонта на магазин на ул. „...,
като разходите за вложени материали и стоки е в размер на общо 3198,30 лева без
ДДС. Разходите за вложен труд в ремонта са на стойност 3763 лева без ДДС. Върху
тази сума е начислена и 15 % печалба, като така се е получила общата сума от
9606,60 лева с ДДС. Вещото лице е посочило, че разликите в цените на някои
стоки в протокола от 30.04.2013 г. и поканата от 28.11.2013 г. се дължи на
това, че в протокола са описани извършените СМР по продажни цени с включена
печалба за строителя и именно тази крайна стойност е фактурирана. Данъчната
основа за извършеното от „Торнадо Комерс” СМР се определя като брой от всички
вложени материали, стоки и труд, което формира себестойността на ремонта, върху
която се начислява 15 % печалба и върху така формирана сума се начислява ДДС. Вещото
лице е отбелязало, че има отбелязани стоки и материали, които са закупени
по-рано, но са използвани при процесния ремонт, което се дължи на факта, че
фирмата има продължителна дейност, тя държи на склад определени стоки, които
може да използва по-късно. В момента на покупката не е направила разход, а е
намалила паричния си поток за сметка на държан на склад материал. Когато в
даден следващ момент този материал бива изваден от склада и вложен в някакъв
продукт, тогава се извършва разходът на фирмата.
Изготвена и приета е и
съдебно-техническа експертиза. Вещото лице е изчислило стойността на
изпълнените в магазина ремонтни работи, като се е ръководило от техния обем,
изследван на място, и цените на видовете строително-ремонтни работи, посочени в
справочник за цените в строителството за първото тримесечие на 2013 г. Вещото
лице подробно е описало вида и обема на извършените ремонтни дейности, като е
направило съответните изчисления и оглед на място. Експертът е посочил, че според
огледа, който е направил, актуваното в протокола не съвпада с действителното
положение. След съответните изчисления е установил, че вложените труд и
материали за ремонта на магазина възлизат на 5241,48 лева, печалбата би
следвало да е 8 % или 419,32 лева, като към тази обща стойност се начислява
ДДС, така че средната пазарна стойност на изпълнените от ответника СМР възлиза
на 6792,96 лева.
При така установеното от фактическа страна настоящият съдебен
състав намира следното:
Правната квалификация на предявените
искове е 230, ал. 2 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД.
Прието за съвместно
разглеждане в производството е
направеното от ответника при условията на евентуалност възражение за
прихващане с негови насрещни вземания към ищеца – със сумата 1025 лева,
представляваща незаплатен наем за периода от 01.04.2013 г. до 18.05.2013 г.
Между страните не се
спори обстоятелството, че същите са били обвързани от валидно облигационно
отношение по повод наем на магазин в гр. Бургас на ул. „.... Безспорно е също
така, че ответникът е ползвал имотите от датата на сключване на договора за
наем – 21.01.2013 г. до 18.05.2013 г., когато договорът е прекратен едностранно
от наемодателя, за което страните също не спорят. Безспорно е и
обстоятелството, че наемателят е заплатил наем за месец януари в размер на 200
лева, за месец февруари 550 лева (от 650 лева е приспаднал 100 лева разходи по
ремонта) и за месец март е заплатил 650 лева, без да са приспаднати разходи. За
месеците април и май 2013 г. наемна цена не е заплатена.
Установено
е от събраните по делото гласни доказателства (показания на свидетеля Т..), че наетото
помещение е било предадено в изключително лошо
състояние – състояние, неотговарящо
на предвиденото предназначение – свидетелят е посочил, че магазинът (стени,
тавани, баня) е бил в окаяно състояние, наложил се цялостен ремонт, включително
обособяване на складово помещение, каквото нямало, прокарване на нова ел.
инсталация, тъй като съществуващата била слаба и не можела да издържи
напрежението от печките за печене на ядки, които следвало да се монтират, тъй
като разбрал, че предназначението на магазина, че ще е за продажба на ядки.
Дограмата също била много стара. Съдът
кредитира показанията на свидетеля Т.., доколкото показанията му са
непротиворечиви, последователни, лицето има непосредствени впечатления от
състоянието на магазина преди ремонта, който лично е извършил, а освен това е
незаинтересован от изхода на спора. Показанията на свидетеля Н.. не следва да
бъдат кредитирани, тъй като са неотносими към предмета на спора – тя е разказала
на съда не за процесния магазин на ул. „..”, а за някакъв на ул. „..”, който не
е предмет на делото. Поради
това, анализирайки показанията на свидетеля Т.., се установява, че ищецът е
извършил необходим първоначален ремонт на помещението с цел привеждането му в годно
за нормална употреба състояние и такова, подходящо за ползването, за което е нает –
магазин за ядки, като е вложил в същия разходи за материали и труд. От друга
страна, тълкувайки разпоредбите на сключения договор за наем и по-специално чл.
3.2., очевидно страните са договорили да бъдат извършени от наемателя
първоначални ремонтни дейности по магазина, като разходите, които направи, ще
се приспадат от дължимия от него месечен наем – по 100 лева месечно до
изчерпване на сумата, което е в съответствие с разпоредбата на чл. 230, ал. 2,
предл. 2 ЗЗД. Поради това следва да се направи извод, че наемодателят е дал
съгласие да бъде извършен от наемателя първоначален ремонт на помещението, като
е знаел, че магазинът не е в годно за ползването, за което се наема, състояние.
Страните са се договорили наемателят да заплати ремонта, но разходите му да
бъдат приспаднати изцяло от дължимия от него месечен наем. В първите месеци
след сключване на наемния договор страните действително са спазвали уговорката,
като дружеството е заплатило със сто лева по-малко от уговорения наем за месец
февруари 2013 г., за което страните не спорят.
Т.е.
установено по делото е, че страните, сключвайки валиден договор за наем, са
поели определени задължения – ответникът е предоставил на ищеца процесния
магазин, но в лошо състояние, поради което дружеството е поело задължението да
извърши ремонт, за да приведе имота в състояние, годно за ползване като магазин
за ядки, с което предназначение К. очевидно е бил запознат, срещу съответно
намаляване размера на дължимия месечен наем с по 100 лева на месец до покриване
на целия размер на направените от наемателя ремонтни разноски. Договорът обаче е
предрочно прекратен, преди ищецът да приспадне целия размер на направените
разходи за ремонт от дължимия наем (еднократно е заплатил със 100 лева
по-малко), което обусловя
основателността на искането му за заплащане на обезщетение за направените
разходи по смисъла на чл. 230, ал. 2,
предл. посл. ЗЗД. Според формираната
задължителна съдебна практика, обективирана в Тълкувателно решение №
85/02.12.1968 г. по гр. д. № 149/1968 г. на ВС, ОСГК, решение № 120/01.07.2009 г.
по т. д. № 21/2009 г. на ВКС, ТК, II т. о., решение № 34/02.04.2009 г. по т. д.
№ 683/2008 г. на ВКС, ТК, ІІ т. о. и решение № 571/14.10.2008 г. по т. д. №
313/2008 г. на ВКС, І т. о., постановени по реда на чл. 290 ГПК, отношенията
между страните по наемното правоотношение за заплащане на разходите за ремонт в
наетия обект, направени от наемателя с цел привеждането му в състояние, годно
за предназначението на обекта, се уреждат от договора за наем, а при липса на
договор, респективно конкретни уговорки, следва да се вземат предвид правилата
при водене на чужда работа без пълномощие или въз основа на неоснователно
обогатяване. В случая страните изрично са уговорили в договора за наем начина
за заплащане на разноските за необходимия първоначален ремонт.
Категорично
е установено по делото, че ищцовото дружество е извършило ремонт на магазина за
своя сметка – това се установява по безпротиворечив начин от събраните гласни
доказателства – показанията на свидетеля Т.., и от писмените такива – протокол
от 30.04.2013 г. за приемане на СМР на обект магазин за ядки на ул. „...” 24 с
възложител „Навитас енд ко” ЕООД, фактура от 11.03.2014 г. с получател „Навитас
енд ко” ЕООД за извършени СМР на обща стойност 9606,60 лева с прикрепен към нея
касов бон, което води до извода, че ищецът е заплатил сумата на третото лице.
Съдът счита, че всички средства за труд и материали са осигурени от наемателя,
като по делото не са събрани доказателства за противопоставяне от страна на
наемодателя за извършване на ремонта, а напротив – изрично уговорено с договора
за наем е, че ще бъдат извършени първоначални ремонтни дейности за сметка на наемателя, като
наемодателят ще приспада по 100 лева от дължимия месечен наем до изчерпване на
вложената сума за ремонт. Ето защо, тълкувайки волята на страните, изразена в
сключения между тях договор, съобразена със събраните по делото доказателства в
тяхната съвкупност, следва да се направи извод, че са налице
предпоставките за ангажиране отговорността на наемодателя за заплащане
обезщетение на наемателя за направените разходи, с които наемодателят се е
обогатил за сметка на наемателя. В случая не се касае за направени от ищеца
подобрения на имота (поради което и не следва да се обсъждат възраженията на
ответника в тази насока относно това кои от извършените дейности са подобрения,
и кои не), а за ремонт на имота с оглед ползването му по предназначение според
уговорките между страните в договора. Поради това и съдът счита, че обезщетението,
което следва да се присъди на ищцовото дружество, е в размер на реалните разходи,
с които наемателят се е обеднил. В случая са събрани категорични доказателства
за действително направените от наемателя разноски за привеждане на помещението
в годно за ползване състояние – такива са приетите по делото протокол № 1 от
30.04.2013 г. за установяване на завършването на видове СМР на обект магазин за
ядки на ул. „..” 24 с възложител „Навитас енд ко” ЕООД и изпълнител „Торнадо
комерс” ООД, фактура от 11.03.2014 г. с издател „Торнадо комерс” ООД и
получател „Навитас енд ко” ЕООД на стойност 9606,60 лева, касов бон от
24.07.2014 г. за извършено плащане на сумата, съдебно-икономическа експертиза,
включително в частта относно осчетоводяването на цитираната фактура. Поради
това и съдът счита, че на наемателя е дължим от наемодателя пълният размер на
извършените разноски за ремонт на магазина в размер на общо 9606,60 лева. Тъй
като от сумата вече е приспадната от наемателя сума от 100 лева, като за месец февруари
2013 г. е заплатил по-нисък размер на наема, то искът следва да се уважи до
размера от 9506,60 лева, а за разликата над тази сума – да се отхвърли.
По
иска с правно основание чл. 86 ЗЗД ищецът е следвало да установи дали и кога е поканил ответника да му възстанови направените
разходи за ремонт на имота,
в какъвто смисъл е доказателствената тежест, разпределена от съда по реда на
чл. 146 ГПК. По делото е приложена покана за заплащане на направени разходи, но
тя изхожда не от ищеца, а от трето за спора лице, поради което не представлява
валидно изразено от страна на ищцовото дружество искане за заплащане на
направените разходи от предходен момент, различен от този на подаване на
исковата молба, по която е образувано настоящото дело. Поради това и иска
следва да бъде отхвърлен поради липсата на доказателство за отправяне на покана
по смисъла на 86 ЗЗД.
Предвид
основателността на главната претенция, съдът дължи произнасяне по направеното в
условията на евентуалност от страна на ответника възражение за прихващане с
неговото насрещно вземане към ищеца за заплащане на наем за ползването на
процесното помещение за периода 01.04.2013 г. – 18.05.2013 г. По делото не са ангажирани доказателства ответникът да
е заплатил уговорената наемна цена за процесния период, напротив – той самият
не твърди да е платил процесната сума, а сочи, че е платил само наемната цена
за месеците януари, февруари и март 2013 г. Размерът на дължимия за процесния
период наем възлиза на 1027,42 лева, поради което и съдът счита за изцяло
основателно възражението за прихващане със сумата 1025 лева.
На ищеца се дължат разноски съразмерно на уважената част от исковете в размер на общо 1300,41 лева. На ответника се дължат разноски съразмерно на отхвърлената част от исковете в размер на 278,97 лева.
Водим от горното,
Бургаският районен съд
Р ЕШ И:
ОСЪЖДА
К.К.К., ЕГН **********, адрес: ***,
да заплати на „Навитас енд ко” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Бургас, ж. к. „..., представлявано от управителя К.. Д. К.., сума
в размер на 8481,60 лева (осем хиляди четиристотин осемдесет и един лева и шестдесет
стотинки), представляваща неплатени разходи за ремонт на помещение магазин,
намиращ се на партерен етаж в жилищна сграда в гр. Бургас, ул. „..” № 24,
ползван от ищеца по договор за наем от 21.01.2013 г., ведно със законната лихва
от датата на подаване на исковата молба – 11.09.2014 г. до окончателното
плащане на главницата, като за разликата до пълния предявен размер от 9606,60
лева ОТХВЪРЛЯ иска, както следва: за сумата от 100 лева като неоснователен и за
сумата 1025 лева като погасен чрез
прихващане с насрещното вземане на К.К.К. за заплащане на наемната цена по
договора за наем от 21.01.2013 г. за периода от 01.04.2013 г. до 18.05.2013 г.
ОТХВЪРЛЯ
иска с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД, предявен от „Навитас енд ко” ЕООД, ЕИК ********* срещу К.К.К., ЕГН **********
като неоснователен.
ОСЪЖДА К.К.К.,
ЕГН **********, адрес: ***, да заплати на „Навитас енд ко” ЕООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление: гр. Бургас, ж. к. „.., представлявано от
управителя К.. Д. К.., сума в размер на 1300,41 лева (хиляда и триста лева и четиридесет
и една стотинки) съдебно-деловодни разноски съразмерно на уважената част от
исковете.
ОСЪЖДА „Навитас
енд ко” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Бургас, ж.
к. „.. представлявано от управителя К.. Д. К.., да заплати на К.К.К., ЕГН **********,
адрес: ***, сума в размер на 278,97 лева (двеста седемдесет и осем лева и деветдесет
и седем стотинки) съдебно-деловодни разноски съразмерно на отхвърлената част от
исковете.
Решението подлежи
на обжалване пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ:/п./
Вярно с оригинала: ЕХ