№ 22409
гр. София, 10.12.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 76 СЪСТАВ, в публично заседание на
пети декември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:БИЛЯНА СИМЧЕВА
при участието на секретаря ЕЛИ КР. ШОКОРДОВА
като разгледа докладваното от БИЛЯНА СИМЧЕВА Гражданско дело №
20231110160504 по описа за 2023 година
Предявени са обективно съединени осъдителни искове с правно
основание чл. 79, ал. 1, пр. 1, вр. чл. 232, ал. 2 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД.
Ищецът Столична община твърди, че с ответника „Имидж“ АД са
обвързани от облигационно правоотношение по договор за наем на части от
имоти публична общинска собственост за поставяне на рекламни елементи №
СО15-РД-55-566-6/23.02.2015 г. за срок от 10 години.
Излага доводи, че договорената между страните наемна месечна цена е
24 740 лв. без ДДС, съответно 29 688 лв. с ДДС.
Поддържа, че с Наредба за цените при сделки с недвижими имоти на
Столична община е предвидена веднъж годишно актуализация на наемните
цени при сключени договори за наем, включително такива, сключени преди
влизане в сила на Наредбата, с индекса на потребителските цени – месечен,
спрямо същия месец на предходната година.
Твърди, че за периода от месец февруари 2019г. до месец февруари
2020г. обявеният от НСИ измервател на инфлацията – индекс на
потребителските цени е 3,7 %, а за периода от месец февруари 2020 г. до месец
февруари 2021 г. - -0.1 %, поради което счита, че за периода от месец януари-
март 2021 г. наемната цена по процесния договор следва да се актуализира с
тези проценти, считано от 05.12.2020 г.
Поддържа, че с писмо с рег. №СОА23-ТД26-9834/28.06.2023г. е
уведомил ответника за актуализацията на наемната цена, като на 17.07.2023г. е
постъпило възражение от последния относно увеличението на наемната цена.
С оглед постъпилия отказ от страна на наемателя, ищецът сочи, че за
него е налице правен интерес от предявяване на настоящите искове, с които се
претендира заплащане на разликата между първоначално уговорената и
1
платена от ответника наемна цена и индексираната такава за периода от
01.01.2021г. до 31.03.2021г..
Сочи, че съгласно клаузите на договора за наем, при забава в плащането
на договорената цена, включително индексирана такава, наемателят дължи
неустойка в размер на 5% върху неплатената част от наем.
Въз основа на горните аргументи моли съдът да осъди ответника да му
заплати следните суми:
- 549.23 лв. с ДДС, представляваща незаплатена част от наемната цена
за месец януари 2021 г., дължима по Договор за наем на части от имоти,
публична общинска собственост № СО15-РД-55-566-6 от 23.02.2015 г., ведно
със законната лихва от 03.11.2023 г. – датата на депозиране на исковата молба
до окончателното изплащане на сумата;
- 2 919.15 лв., представляваща неустойка за забава на плащането върху
сумата за месец януари 2021 г. за периода 05.12.2020 г. до 03.11.2020 г.;
- 1 098.46 лв., представляваща незаплатена част от наемната цена за
месец февруари 2021 г., дължима по Договор за наем на части от имоти,
публична общинска собственост № СО15-РД-55-566-6 от 23.02.2015 г., ведно
със законната лихва от 03.11.2023 г. - датата на депозиране на исковата молба
до окончателното изплащане;
- 5 668.03 лв., представляваща неустойка за забава на плащането върху
сумата за месец февруари 2021 г. за периода 05.01.2021 г. до 20.10.2023 г.;
- 1 067.67 лв., представляваща незаплатена част от наемната цена за
месец март 2021 г., дължима по Договор за наем на части от имоти, публична
общинска собственост № СО15-РД-55-566-6 от 23.02.2015 г., ведно със
законната лихва от 03.11.2023 г. - датата на депозиране на исковата молба до
окончателното изплащане;
- 5 668.03 лв., представляваща неустойка за забава на плащането върху
сумата за месец март 2021 г. за периода 05.02.2021 г. до 03.11.2023 г
Претендира разноски.
Ответникът „Имидж“ АД в срока по чл. 131 ГПК е депозирал
отговор на исковата молба, с който оспорва исковете. Поддържа, че е заплатил
дължимата съгласно договора наемна цена за процесния период.
Счита, че сключеният между страните договор за наем не може да бъде
едностранно изменян от наемодателя, било то с подзаконов акт, поради което
не дължи претендирания увеличен размер на наемната цена, респективно – не
са налице основанията по договора за заплащане на дължимата неустойка за
забава. Моли съда да отхвърли предявените искове. Претендира разноски.
Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства, достигна
до следните фактически и правни изводи:
По иска по чл. 79, ал. 1, пр. 1, вр. чл. 232, ал. 2 ЗЗД:
За основателността на иска ищецът следва пълно и главно да докаже
следните обстоятелства: 1/ наличието на облигационно отношение между него
и ответника, възникнало по силата на договор за наем на части от имоти
2
публична общинска собственост за поставяне на рекламни елементи, по
силата на който е предал и е осигурил безпрепятствено ползване на наетите
части от имоти, както и че в периода на ползването е възникнало задължение
за плащане на наемната цена в претендирания размер.
При доказването на горното, в тежест на ответника е да докаже
положителния факт на погасяване на дълга.
С доклада по делото съдът е отделил като безспорни обстоятелствата,
че страните са обвързани от облигационно правоотношение по договор за
наем на части от имоти публична общинска собственост за поставяне на
рекламни елементи Договор за наем на части от имоти, публична общинска
собственост № СО15-РД-55-566-6 от 23.02.2015 г.
Не е спорно по делото и че ищецът е предал и е осигурил на ответника
безпрепятствено ползване на наетите части от имоти, както и че за процесния
период ответникът е заплатил на ищеца наемна цена в първоначално
уговорения в договора за наем размер.
Спорен по делото е въпросът дали ищецът разполага с
правомощието едностранно да измени съдържанието на договора в
частта относно уговорената наемна цена, като индексира нейния размер по
силата на акт на Столичния общински съвет, без това изрично да е предвидено
в сключения между страните договор, нито респективно да е обективирано в
последващо споразумение към него.
За отговор на поставения въпрос, съдът съобрази следното:
Съгласно разпоредбата на чл. 8, ал. 1 ЗОС придобиването,
управлението и разпореждането с имоти и вещи – общинска собственост, се
извършват под общото ръководство и контрол на общинския съвет, като ал. 2
на същия член изрично регламентира, че редът за предоставянето под наем на
такива имоти и вещи, имащи статут на общинска собственост, както и
правомощията на кмета на общината се определят с наредба на общинския
съвет при спазване на разпоредбите на този закон и на специалните закони в
тази област.
Макар цитираните разпоредби да са императивни, същите не
предвиждат отклонение от общия принцип в гражданското право, че
договорите имат силата на закон за сключилите ги – по аргумент от
разпоредбата на чл. 20а ЗЗД /в този смисъл – Определение № 408 от
21.03.2015 г. по гр. д. №741/2015 г. на ВКС, IV г.о./.
Съгласно чл. 20а, ал. 2 ЗЗД договорите могат да бъдат изменени,
прекратени, разваляни или отменени само по взаимно съгласие на страните
или на основания, предвидени в закона.
Съгласно раздел III на процесния договор, озаглавен „Цена и начин на
плащане“, ответникът в качеството на наемател се е задължил да заплаща
месечна наемна цена в размер на 24 740 лв. без ДДС, авансово до пето число
за всеки следващ след първия месец, по посочена банкова сметка на
наемодателя, като в договора не е предвиден механизъм за индексиране на
цената, нито са уредени други правила за промяна на първоначално
3
определения размер.
Доколкото наемната цена е един от съществените елементи на договора
за наем, обаче, същата не може да бъде едностранно променяна (индексирана)
от наемодателя – за да бъдат валидно обвързани и двете страни от подобна
уговорка, то тя следва да бъде постигната между тях по взаимно съгласие.
Предвид изложеното, ирелевантно е обстоятелството, че общинският
съвет, съгласно възложените му по закон правомощия, е регламентирал
актуализация на наемните цени при сключени договори за наем съобразно чл.
13 от Наредбата за цените при сделки с недвижими имоти на Столична
община.
Макар цитираната разпоредба да предвижда извършване на
актуализация на цената и по договорите за наем, сключени преди влизане в
сила на наредбата, в които липсва такава клауза, доколкото подобно
задължение за наемателя не почива на основание, предвидено в закона, а се
извлича от съдържанието на подзаконов нормативен акт /наредба на
общинския съвет/, то не може да се приеме, че ответникът е автоматично
ангажиран от това предписание, без на същия да е предоставена възможност
да изрази волята си относно неговото приложение във възникналите му с
насрещната страна по договора отношения.
Уредените от общинския съвет правила за поведение са насочени към
дейността на общината, която следва да предприеме необходимите мерки за
обективирането им в конкретните договори, по силата на които са отдадени
под наем за възмездно ползване имоти и вещи – общинска собственост,
съответно чрез подписването на последващи споразумения или анекси към
тях.
В този смисъл съдът съобразява и поведението на страните, имайки
предвид сключеното между тях споразумение №СО-РД-566-6/23.02.2015 г.
към договора, по силата на което са се уговорили наемателят да дължи
заплащане на договорената наемна цена в намален размер с 50 % за периодите
от 01.11.2020г. до 31.01.2021г., поради спад в приходите от продажби с
конкретно посочване на спада за съответните месечни периоди – тоест,
страните изрично и по взаимно съгласие са се споразумели относно
намаляване размера на задължението на наемателя за посочените месеци. По
идентичен начин страните следва да процедират и в хипотезата на взето
решение за увеличаване на наемната цена, което в процесния случай не се
установява.
Нещо повече, посочено е изрично в представеното по делото
споразумение, че всички останали разпоредби на договора, доколкото не
противоречат на уговореното с постигнатото споразумение, остават
непроменени и запазват действието си.
Действително, ищецът-наемодател е предприел действия за изменение
на договорената между страните наемна цена, но ответникът с депозирано до
Столична община съобщение с вх. № СОА23-ТД26-9834-[1] /л.17 от делото/
изрично е възразил срещу едностранното индексиране на наемната цена по
договора, като е направил изявление, че смята и занапред да изпълнява
4
добросъвестно договорните си задължения към наемодателя до изтичането на
срока по решение на СОС №777 от 06.10.2022г.
С оглед изложеното, съдът намира, че в конкретния случай страните не
са постигнали съгласие относно актуализиране на наемната цена чрез
нейното индексиране, поради което приетата от Столичния общински съвет
правна уредба, съдържаща се в процесната наредба, не обвързва наемателя по
договора – ответник в настоящото производство, след като не е
инкорпорирана в процесния договор за наем, нито в последващо сключено
между страните споразумение към него.
Предвид несъгласието на ответника с посоченото индексиране на
наемната цена, намедодателят може или да иска предоговаряне на цената /в
случай че подобна възможност е уредена от общинския съвет/, или да
прекрати наемния договор по регламентираните за това начини, ако
изменените условия по договора не отговарят на интереса му.
Доколкото обаче наемателят изрично е възразил срещу начина на
едностранно изменение на цената, то претендираната разлика до размера на
индексираната наемна цена не може да му бъде възложена в тежест –
обратният извод би нарушил регламентираната свобода на договаряне по
смисъла на чл. 9 ЗЗД. Спазването на постигнатите по договора уговорки и
зачитането на техните последици е приравнено на законови разпоредби по
отношение на страните, които са ги постигнали.
Съблюдаването на спазването на тези уговорки, при възникнали
спорове между страните, следва да се извърши от съда, при пълното зачитане
на договореностите между тях, като съдът не може да постанови решение в
противоречие с валидни клаузи от договора между страните /в този смисъл –
Решение № 28 от 1.03.2017г. по гр.д. №60094/2016г. на ВКС, IV г.о./.
Изложеното до тук обуславя крайния извод на съда за неоснователност
на предявените искове, поради което същите подлежат на отхвърляне.
По исковете по чл. 92 ЗЗД:
За основателността на иска в тежест на ищеца е да установи наличието
на неустоечно съглашение за обезщетяване на вредите от забавата, изпадането
на ответника в забава, както и размера на уговорената неустойка.
В тежест на ответника, при доказване на горните факти, е да докаже
положителния факт на погасяване на дълга.
Видно от събраните по делото доказателства, в чл. 11 от договора
страните са се договорили, че при забава в плащането на наемната цена след
срока по чл. 5.1 от договора /до 5-то число на предходния месец/, наемателят
дължи неустойка в размер на 0,5 % на ден от дължимата сума, но не повече от
размера на 3 месечни наема, а при забава повече от 2 месеца, се прилага чл. 9,
ал. 1, трети абзац – с едномесечно писмено предизвестие наемодателят може
едностранно да прекрати договора.
Съдът намира, че страните са договорили валидна неустоечна клауза
за забавено изпълнение.
Не се твърди, а и се установява от приетата и неоспорена от страните
5
ССЧЕ, че ответникът по спора е заплатил в цялост първоначално уговорената
по договора наемна цена.
По отношение на вземането за заплащане на разликата между
уговорената /и платена/ цена и увеличения й индексиран размер, съдът
достигна до извод за неоснователност на претенциите.
С оглед на това, съдът намира, че по делото не се доказва липсата на
неизпълнение на валидно възникнали задължения на ответника за заплащане
на наемна цена в договорения срок, за които се претендира и процесната
неустойка, поради което не са налице предпоставките за нейното присъждане,
а предявеният иск следва да се отхвърли като неоснователен.
По отговорността за разноски:
С оглед изхода на делото и на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, право на
разноски има ответникът.
Ответникът своевременно е претендирал и доказал извършването на
разноски за заплатено по банков път адвокатско възнаграждение в размер на
2568 лева с ДДС, съгласно представения по делото списък на разноските по
чл. 80 ГПК, фактура и платежно нареждане.
Въпреки липсата на представен договор за правна защита и съдействие
съдът приема, че между страните е постигнато съгласие за заплащане на
адвокатско възнаграждение в претендирания размер предвид изричното
посочване на основанието за възникване на задължението за заплащане на
сумата, а именно – процесуално представителство по настоящото дело и
договор от 05.01.2024г. /в този смисъл Определение № 134 от 28.03.2019 г. по
ч.гр.д. № 888/2019 г. на ВКС, III г.о., Определение № 529 от 11.12.2019 г. по
ч.гр.д. № 4335/2019 г. на ВКС, IV г.о./.
Насрещната страна по спора своевременно е направила възражение по
реда на чл. 78, ал. 5 ГПК, което съдът, предвид действителната фактическа и
правна сложност на спора, броя на обективно кумулативно съединените
искове /общо 6/, цената на всеки от исковете, реално извършената от
процесуалния представител на страната работа, продължителността на
производството, намира че възражението е неоснователно.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователни предявените от Столична община,
БУЛСТАТ *********, с адрес: гр. София, ул.„Московска“ № 33, срещу
„Имидж“ АД, ЕИК *********, обективно кумулативно съединени искове с
правно основание чл. 79, ал. 1, пр. 1, вр. чл. 232, ал. 2 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД за
заплащане на сумите от:
- 549.23 лв. с ДДС, представляваща незаплатена част от наемната цена
за месец януари 2021 г., дължима по Договор за наем на части от имоти,
публична общинска собственост № СО15-РД-55-566-6 от 23.02.2015 г., ведно
със законната лихва от 03.11.2023 г. – датата на депозиране на исковата молба
6
до окончателното изплащане на сумата;
- 2 919.15 лв., представляваща неустойка за забава на плащането върху
сумата за месец януари 2021 г. за периода 05.12.2020 г. до 03.11.2020 г.;
- 1 098.46 лв., представляваща незаплатена част от наемната цена за
месец февруари 2021 г., дължима по Договор за наем на части от имоти,
публична общинска собственост № СО15-РД-55-566-6 от 23.02.2015 г., ведно
със законната лихва от 03.11.2023 г. - датата на депозиране на исковата молба
до окончателното изплащане;
- 5 668.03 лв., представляваща неустойка за забава на плащането върху
сумата за месец февруари 2021 г. за периода 05.01.2021 г. до 20.10.2023 г.;
- 1 067.67 лв., представляваща незаплатена част от наемната цена за
месец март 2021 г., дължима по Договор за наем на части от имоти, публична
общинска собственост № СО15-РД-55-566-6 от 23.02.2015 г., ведно със
законната лихва от 03.11.2023 г. - датата на депозиране на исковата молба до
окончателното изплащане;
- 5 668.03 лв., представляваща неустойка за забава на плащането върху
сумата за месец март 2021 г. за периода 05.02.2021 г. до 03.11.2023 г.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, Столична община, с адрес:
гр.София, ул. „Московска“ № 33, да заплати на „Имидж“ АД, ЕИК
*********, сумата от 2568 лева с ДДС - разноски по делото пред първата
инстанция за заплатено адвокатско възнаграждение.
Решението може да бъде обжалвано пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7