РЕШЕНИЕ
№ 209
гр. Плевен, 17.02.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПЛЕВЕН, I ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на девети февруари през две хиляди двадесет и трета година в
следния състав:
Председател:Христо Ст. Томов
при участието на секретаря РУМЯНА ИЛК. КОНОВА
като разгледа докладваното от Христо Ст. Томов Гражданско дело №
20224430106738 по описа за 2022 година
и на основание данните по делото и закона, за да се произнесе, взе
предвид следното:
Постъпила е искова молба от С. С. И. от *** против В. П. Л. от ***. В
молбата се твърди, че на *** год. е бил сключен договор за аренда на
земеделска земя със страни: *** от ***- арендодател, и ответника В. П. Л.,
също от ***, в качеството му на арендатор за следните земеделски земи в
землището на ***, общ. ***, обл. ***:
1. НИВА № *** с площ от 0.860 дка., м. „***“;
2. НИВА № *** с площ от 1.371 дка., м. „***“;
3. НИВА № *** с площ от 24.512 дка., м. „***“;
4. НИВА № *** с площ 2.059 дка., м. „***“;
5. ОВОЩНА ГРАДИНА № *** с площ 3.732 дка., м.“***“;
6. ОВОЩНА ГРАДИНА № *** с площ 5.747 дка., м. „***“;
7. НИВА № *** с площ 6.455 дка., м. „***“;
8. НИВА № *** с площ 3.401 дка., м. „***“;
1
9. НИВА № *** с площ 0.869 дка., м. „***“;
10. НИВА № *** с площ 0.364 дка., м. „***“.
Твърди се, че общата площ на арендуваните земи е в размер на 49.370
дка., като договорът е бил сключен за срок от 30 стопански години- от 01. 10.
2015 год. до 30. 09. 2045 год. срещу арендно плащане в размер на 15лв./ дка.,
платими не по- късно от 30. 10. на съответната стопанска година. Твърди се,
че съгласно чл. 5 ал. 3 от договора арендаторът се е задължил да извършва
арендното плащане в договорените размер и срок за отдадените му под
аренда земи. Твърди се, че договорът е нотариално заверен под № ***/
*** год. на *** *** с рег.№ *** с район на действие *** и вписан в имотния
регистър с дв. вх. рег.№ ***/ *** год., том ***, акт № ***, вх. рег. № *** на
Служба по вписванията ***. Твърди се, че ответникът е договарял сам със
себе си като пълномощник на арендодателя ***. Твърди се, че с нотариален
акт за дарение на недвижим имот № ***, том ***, рег. № ***, дело № ***/
*** год., и нотариален акт за покупкопродажба на недвижим имот № ***, том
***, рег. № ***, дело № *** год., и двата по описа на *** *** с рег.№ *** на
НК с район на действие ***, ищецът С. С. И. е придобил общо по 6/ 9 ид.
части от отдадените под аренда земеделски земи, с изключение на имот №
*** с площ от 0.747 дка., м. “***“, начин на трайно ползване: ***, който не е
предмет на договора за аренда от *** год. Твърди се, че след като уведомил
арендатора- ответник, че притежава 2/ 3 ид. части от обработваните от него
земи и че не е съгласен с размер на рентното плащане ищецът и ответникът са
подписали на *** год. при *** *** с рег.№ *** на НК с район на действие ***
допълнително споразумение към договора за аренда от *** год., в което
ищецът като мажоритарен собственик на земите по договора заместил
предишния арендодател ***. Твърди се, че предмет на допълнителното
споразумение е единствено размера на рентното плащане, което се променя
на 45 лв./ дка. годишно, а всички други клаузи от договора за аренда запазват
действието си и не се променят. Твърди се, че впоследствие с решение № ***/
*** год. по гр. д. № ***/ *** год. на *** е била извършена съдебна делба на
земеделските земи, в резултат на която в дял и изключителна собственост на
С. С. И. са били поставени следните имоти:
1. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***, с площ от 2 059 кв. м., м.
„***“, начин на трайно ползване: ***, в землището на ***, общ. ***, обл. ***.
2
2. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***, с площ от 364 кв. м., м.
„***“, начин на трайно ползване: нива, в землището на ***, общ. ***, обл.
***.
3. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***, с площ от 3 732 кв. м., м.
„***“, начин на трайно ползване: ***, в землището на ***, общ. ***, обл. ***.
Твърди се, че със същото решение в общ дял на С. С. И. и *** му Д. Й.
И. /в режим на СИО/ са били поставени следните имоти:
1. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с проектен идентификатор ***, с проектна площ
от 13 474 кв. м., м. „***“, начин на трайно ползване: ***.
2. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***, с площ от 6 455 кв. м., м.
„***“, начин на трайно ползване: ***.
3. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***, с площ от 860 кв. м., м.
„***“, начин на трайно ползване: ***.
4. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***, с площ от 5 748 кв. м., м.
„***“, начин на трайно ползване: ***.
5. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***, с площ от 747 кв. м., м.
„***“, начин на трайно ползване: ***.
Твърди се, че с извършената съдебна делба в изключителен и общ дял
на ищеца и *** му Д. Й. И. за притежаваните от тях преди делбата 6/ 9 ид.
части от арендуваните от ответника земи са им били предоставени
самостоятелни поземлени имоти с обща площ 33 439 кв. м или 33.439 дка.
Твърди се, че в резултат на настъпилото заместване в арендното
правоотношение след *** год. ответникът е започнал да плаща рента на
ищеца, както следва:
-за стопанската 2017/ 2018 год.- *** лв., платени по банков път на
*** год.;
-за стопанската 2018/ 2019 год.- *** лв., платени по банков път на
*** год.;
-за стопанската 2019/ 2020 год.- *** лв., платени по банков път на
*** год.;
-за стопанската 2020/ 2021 год.- *** лв., платени по банков път на
*** год.;
3
- за стопанската 2021/ 2022 год.- *** лв., платени по банков път на
*** год.;
Твърди се, че съгласно изложените по- горе числови данни ищецът и
*** му са притежавали общо 6/ 9 ид. части от отдадените под аренда на
ответника 49. 370 дка. или 32. 913 дка. до извършване на делбата. Твърди се,
че с оглед подписаното от *** год. допълнително споразумение за изменение
на цената за ползване от 15 лв. на 45 лв. за 1 декар, ответникът следва да
заплаща на ищеца всяка стопанска година *** лв., а с оглед извършената
съдебна делба- *** лв. за 33. 439 дка./годишно. Твърди се, че всяка от
посочените по- горе стопански години ответникът е заплащал на ищеца по-
малко от необходимия обем на рентното плащане с устното възражение, че
част от земята е необработваема. Твърди се, че подобно възражение не
намира опора нито в закона, нито в договора и допълнителното споразумение
към него най-малко поради следните причини: до извършване на съдебната
делба ищецът е собственик на идеални части и ответникът няма основание да
намалява с евентуално необработваеми земи конкретно неговите идеални
части и второ- нито в договора за аренда, нито в допълнителното
споразумение е предвидена възможност рентното плащане да се редуцира
едностранно от арендатора с оглед количеството обработваеми и
необработваеми земи, предмет на договора за аренда. Твърди се, че съгласно
чл. 5 ал. 3 от арендния договор плащане се дължи за цялата отдадена под
аренда земя като този текст не е бил променян и с допълнителното
споразумение от *** год. Твърди се, че няма необработваеми части от
арендуваните земи и решението да плаща по-малко от договореното си е
лично на ответника. Твърди се, че според чл. 28 ал. 1 от ЗАЗ арендодателят
може да развали договора поради забавяне на плащането на арендното
плащане за повече от три месеца като съгласно ал. 2 развалянето на договор
за аренда, сключен за срок по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по
съдебен ред, а в случая договора за аренда е сключен за 30 стопански години
и развалянето му следва да стане по съдебен ред. В заключение ищецът моли
съда да постанови решение, с което да развали договор за аренда на
недвижими имоти- земеделска земя с нотариална заверка на подписите рег. №
***/ *** год. на *** *** с район на действие ***, вписан в Служба по
вписванията *** с дв. вх. рег. № ***/ *** год., том ***, акт № ***, вх. рег.
***, изменен в частта досежно дължимото рентно плащане с допълнително
4
споразумение с нотариална заверка на подписите рег. № ***/ *** год. на ***
*** с район на действие ***. Претендира се присъждане на направените
деловодни разноски.
Ответникът, чрез своя процесуален представител, ангажира становище,
че исковата молба е неоснователна.
Съдът, като прецени събраните по делото писмени доказателства и
съобрази доводите на страните, намира за установено следното:
Безспорно по делото е, че на *** год. между *** като арендодател и В.
П. Л. като арендатор е бил сключен договор за аренда на недвижими имоти-
земеделска земя, вписан в Служба по вписванията *** с дв. вх. рег. № ***/
*** год., том ***, акт № ***. Видно е, че предмет на договора са били десет
земеделски имота в землището на *** с обща площ 49. 370 дка. Видно е, че
договорът е бил сключен за 30 стопански години, като е било уговорено, че
първата стопанска година започва от *** год. Видно е, че арендното плащане
е било определено в размер на 15 лв./ дка. за стопанска година. Видно е, че
страните са се уговорили, че плащането ще се извършва в срок до 30- ти
октомври на съответната стопанска година.
Безспорно по делото е, че след сключването на горния аренден договор
с договор за дарение, отразен в нотариален акт за дарение на недвижим имот
№ ***, том ***, рег. № ***, дело № ***/ ***год., и договор за
покупкопродажба на недвижим имот, отразен в нотариален акт за
покупкопродажба на недвижим имот № ***, том ***, рег. № ***, дело №
***/ *** год., и двата по описа на *** *** с район на действие ***, ищецът С.
С. И. е придобил 6/ 9 идеални части от процесните земеделски имоти.
Безспорно по делото е, че допълнително споразумение от *** год.,
сключено между страните по делото, е бил изменен горния аренден договор в
частта му досежно арендното плащане, като същото е увеличено на 45 лв./
дка.
Безспорно по делото е, че с решение № ***/ *** год. по гр. дело № ***/
*** год. на *** е била извършена съдебна делба на земеделските земи, в
резултат на която в дял и изключителна собственост на С. С. И., както и в
общ дял на С. С. И. и неговата *** Д. Й. И. са били предоставени част от
процесните недвижими имоти.
5
Оттук следва изводът, че ищецът е заместил арендодателката *** в
процесното арендно правоотношение досежно придобитите от него и в
бездялова съсобственост със *** му земеделски имоти, а оттам притежава
необходимата активна материалноправна и процесуална легитимация да
претендира разваляне на сключения аренден договор по съдебен ред.
Безспорно по делото е, че на падежите, уговорени в чл. 2 ал. 2 от
процесния аренден договор, ответникът не е заплатил на ищеца пълния
размер на дължимото се арендно плащане за стопанските 2017/ 2018 год.,
2018/ 2019 год., 2019/ 2020 год., 2020/ 2021 год. и 2021/ 2022 год., като е
превеждана по банков път сумата от *** лв. за всяка стопанска година вместо
*** лв.
При така установените обстоятелства съдът приема, че предявеният от
ищеца конститутивен иск по чл. 28 ал. 2 от ЗАЗ се явява неоснователен. На
първо място не може да бъде споделен доводът на ответника, че дължимото
арендно плащане следва да бъде намалено с оглед на факта, че част от
отдадените под аренда земеделски земи са реално необработваеми.
Основното задължение на арендодателя е да предаде имотите в държане на
арендатора и това изпълнение на задължението на ищеца не е оспорено от
ответника. Това е достатъчно, за да се породи насрещното задължение на
арендатора за престиране на уговорената арендна цена. Страните нямат
допълнителни уговорки /напр. арендуваните земи да отговарят на
административните изисквания за обработваемост на общинската служба по
земеделие, за да подлежат на включване в масивите за споразумение по
ЗСПЗЗ/, поради което няма и основание за редукция на дължимото арендно
плащане. Вторият наведен от ответника довод- че между страните имало
устна договорка имот № *** в м. „***“ в землището на *** да се ползва само
от ищеца- се потвърждава от приложеното по делото писмо на Общинска
служба по земеделие ***, офис ***, но няма пряко значение за настоящия
спор, доколкото касае други отношения между страните извън процесния
аренден договор.
Основателно е обаче евентуално предявеното възражение, че
неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед интереса на
кредитора. Безспорно установеният факт, че ответникът като арендатор е
изплатил дължимите арендни вноски за пет стопански години в непълнен
6
размер само по себе си не представлява основание за разваляне на
съществуващия между страните аренден договор. На първо място в тази
връзка следва да се имат предвид разясненията, дадени в Постановление № 3/
29. 03. 1973 год. по гр. дело № 2/ 1973 год. на Пленума на ВС на РБ, което не
е загубило своята актуалност и е задължително за съдилищата. В това
постановление ясно е посочено, че по системата на облигационното право на
Република България основен принцип е изпълнението на поетите по договора
задължения, постигането на тези реални цели, които страните са преследвали
със сключването на договора. С оглед на това при спорове във връзка с
неизпълнение на договорите следва да се изхожда от възможностите за
тяхното изпълнение и да се допуска развалянето им само в случаите, когато
неизпълнението е толкова съществено, че прави невъзможно постигането на
договореното. Именно за това е предвидено задължение за кредитора и при
виновно неизпълнение на договора от страна на длъжника да му даде
подходящ срок за изпълнение, след изтичането на който договорът да се
смята за развален (чл. 87 ал. 1 от ЗЗД). От същата идея изхожда и правилото
на чл. 87 ал. 3 от ЗЗД, според което не е допустимо разваляне на договор, с
който се прехвърлят, учредяват или прекратяват вещни права върху
недвижими имоти, ако ответникът предложи изпълнение в течение на
процеса. В такъв случай съдът, пред който е отнесен спорът, може според
обстоятелствата да даде срок за изпълнение. Не на последно място, израз на
същото основно начало е и разпоредбата на чл. 87 ал. 4 от ЗЗД, според която
не се допуска разваляне на договор, когато неизпълнената част от
задължението е незначителна с оглед интереса на кредитора.
В конкретния случай се установява, че не е налице пълно неизпълнение
на задължението на ответника като арендатор, а се касае за неточно
изпълнение в количествено отношение /заплатена е сума в размер на *** лв.
вместо дължимата в размер на *** лв./. Разликата от *** лв. е несъществена с
оглед общия размер на задължението и интересите на кредитора. Тук е
мястото да се отбележи, че освен поведението на ответника има и обективни
причини за този резултат и те са свързани с посочената по- горе договореност
между страните за ползването от ищеца на друг съсобствен недвижим имот
/№ ***/, което компенсира неизплатената част от арендната цена.
Съобразявайки гореизложеното, съдът приема, че предвид
7
обстоятелствата по делото е правно и житейски неоправдано да се приложи
предвидената в закона крайна мярка за прекратяване на облигационното
правоотношение чрез разваляне поради неизпълнение. Ето защо предявеният
иск по чл. 28 ал. 2 от ЗАЗ във вр. с чл. 87 и сл. от ЗЗД за разваляне на
сключения на *** год. договор за аренда на недвижими имоти- земеделска
земя с нотариална заверка на подписите рег. № ***/ *** год. на *** *** с
район на действие ***, вписан в Служба по вписванията *** с дв. вх. рег. №
***/ *** год., том ***, акт № ***, вх. рег. ***, изменен в частта досежно
дължимото рентно плащане с допълнително споразумение с нотариална
заверка на подписите рег. № ***/ *** год. на *** *** с район на действие ***,
се явява неоснователен и следва да се отхвърли.
При този изход на делото и на основание чл. 78 ал. 3 от ГПК ищецът
следва да бъде осъден да заплати на ответника направените деловодни
разноски в размер на *** лв.
По тези съображения Плевенският районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявения от С. С. И. от *** против
В. П. Л. от *** иск по чл. 28 ал. 1 от ЗАЗ за разваляне на договор за аренда на
недвижими имоти- земеделска земя с нотариална заверка на подписите рег. №
***/ *** год. на *** *** с район на действие ***, вписан в Служба по
вписванията *** с дв. вх. рег. № ***/ *** год., том ***, акт № ***, вх. рег.
***, изменен в частта досежно дължимото рентно плащане с допълнително
споразумение с нотариална заверка на подписите рег. № ***/ *** год. на ***
*** с район на действие ***.
ОСЪЖДА С. С. И. от ***, ЕГН **********, да заплати на В. П. Л. от
***, ЕГН **********, направените деловодни разноски в размер на *** лв.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Плевенския
окръжен съд в 14- дневен срок от връчването му.
Съдия при Районен съд – Плевен: _______________________
8