№ 1375
гр. София, 03.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-10, в публично заседание на
шестнадесети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Цвета Желязкова
при участието на секретаря Анелия Й. Груева
като разгледа докладваното от Цвета Желязкова Търговско дело №
20251100900126 по описа за 2025 година
Производството е по реда на чл. 310 и сл. от ГПК.
Образувано е по искова молба на Градска Потребителна Кооперация
Искра срещу М.Т. ЕООД по иск с правно основание чл. 233, ал.1, изр.1 от ЗЗД.
Ищецът твърди, че на 01.11.2022 г. между него в качеството й на
наемодател, и „М.Т.“ ЕООД, в качеството му на наемател, е сключен договор
за наем, по силата на който на „М.Т." ЕООД са предоставени за временно
възмездно ползване недвижими имоти, както следва:
1/ МАСИВНА ДВУЕТАЖНА СГРАДА с идентификатор
00357.5346.1322.1 по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед РД-18-3/11.01.2012 г. на Изпълнителния директор на
АГКК, последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри,
засягащо имота, от 27.11.2014 г., находяща се в гр. Нови Искър, община
Столична, област София, ул. „Искърско дефиле“, разположена в поземлен
имот с идентификатор 00357.5346.1322 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. Нови Искър, одобрени със Заповед РД-18-
3/11.01.2012 г. на Изпълнителния директор на АГКК, със застроена площ от
294.00 /двеста деветдесет и четири/ кв.м.; брой етажи: 2 /два/; предназначение:
Сграда за обществено хранене.
2/ МАСИВНА ДВУЕТАЖНА СГРАДА с идентификатор
00357.5346.1322.2 по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени
със Заповед РД-18-3/11.01.2012 г. на Изпълнителния директор на АГКК,
последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри,
засягащо имота, от 27.11.2014 г., находяща се в гр. Нови Искър, община
Столична, област София, ул. „Искърско дефиле“, разположена в поземлен
1
имот с идентификатор 00357.5346.1322 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. Нови Искър, одобрени със Заповед РД-18-
3/11.01.2012 г. на Изпълнителния директор на АГКК, със застроена площ от
219.00 /двеста и деветнадесет/ кв.м.; брой етажи: 1 /един/; предназначение:
Сграда за търговия.
Излага се, че съгласно чл.1.2 от договора, наемателят има право да
извършва в наетите имоти търговска дейност, която е посочена изчерпателно
договора за наем, както и за „всяко друго предназначение, което е в обхвата на
издаденото за имота разрешение за ползване“.
Твърди се, че съгласно протокол-образец 16 от 16.06.1970 г. двете сгради,
съставляващи комплекс „Стара планина" са с предназначение: Ресторант,
кафе-сладкарница и хранителни стоки.
Твърди се, че съгласно чл.3.2., 6. "Д от договора за наем наемателят има
право и е длъжен да извърши в имота подобрения, основни ремонти и
преустройства, променящи външния и вътрешния вид на помещенията,
разпределението на площите и/или общите части на сградите, след получено
писмено съгласие от наемодателя и само след изготвяне на архитектурен план
с всички части, съгласуван с РЗИ, ПБЗН и одобрен от Главния архитект на
общината, под чийто район се намира имота, но ответникът като наемател на
имотите е извършил преустройство и основен ремонт на част от наетата
сграда, като е обособил магазин за хранителни стоки и железария, при което
са премахнати и построени преградни стени, както и е извършена смяна на
предназначение на обособени в сградата помещения /кухня, складове и др./,
както и е обособен магазин-железария, чието предназначение попада извън
обхвата на предназначението на имотите, съгласно издадения и валиден
протокол-образец 16 от 16.06.1970 г. /Ресторант, кафе-сладкарница и
хранителни стоки/.
Поради това се излага, че наемодателят е изискал от наемателя да
представи необходимите строителни книжа за извършените преустройства и
промяна на предназначение, на основание чл.3.2, б. „Д" от договора за наем, в
срок от 15 дни, считано от датата на получаване на уведомлението.
Уведомлението било получено на 26.09.2024 г., а повторно идентично
уведомление било изпратено и получено от законния представител и
управител на дружеството-наемател, на 23.10.2024 година. В повторното
уведомление бил определен срок за представяне на документите до 15.11.2024
година, като и в двете уведомления е посочено, че в случай, че наемателят не
представи изисканите строителни книжа в определения срок, на основание
раздел V, чл.5.7 от договора за наем, договорът ще се счита за прекратен
незабавно-с изтичане на определения в уведомленията срок.
Поради това ищецът твърди, че договорът за наем е прекратен с оглед
извършените от ответника преустройства на имота, предмет на договора за
наем, при което е променено предназначението на част от помещенията в
обекта (обособена е част за магазин – железария, сменено е предназначението
на част от помещенията – кухня и складове), при което не са представени
необходимите строителни книжа/разрешения, одобрени и съгласувани
2
технически проекти за тези преустройства и промяна на предназначенията в
15- дневен срок от изискването им.
Излага се, че в неизпълнение на договора за наем и отправените покани
наемателят не е опразнил наемните помещения.
По изложените съображения ищецът предявява иска за осъждане
ответникът „ДА ОСВОБОДИ и ПРЕДАДЕ на ищеца помещенията, предмет на
договора за наем.
В срока по чл. 131 от ГПК ответникът е подал отговор на исковата
молба, в който оспорва предявения иск.
Не се оспорва, че между страните е сключен на 01.11.2022 г. договор за
наем, по силата на конто ищецът е предоставил на ответника двете сгради в гр.
Нови Искър. Не се спори, че на 23.10.2024 г. е връчено уведомление за
предоставяне на строителни книжа. Оспорва се твърдението, че договорът за
наем е прекратен на посочените от ищеца основания.
Поддържа се, че съгласно договора, наетите помещения могат да се
ползват за търговска дейност, включваща обекти за търговия с всякакви
продукти, както и по всеки начин, който съответства на предназначението за
което е издадено за имота разрешение за ползване.
Излага се, че имотът е взел под наем, с цел да се обнови от наемателя и
да се преотдаде част от него, за което имало и съответно съгласие в договора
за наем. Поради това и били сключени два договора за наем с БГК АД и с
Тандем 96 ЕООД, както и с Ърбан Култура ЕООД. С оглед възможността да се
осъществява търговска дейност без ограничение на асортимента, с което се
осъществява търговията, се оспорва довода, че е налице промяна на
предназначението на обекта.
Поддържа се, че всички преустройства са направени с първоначалното
съгласие по силата на договора. Излага се, че всички извършени
преустройства целят да приведат обектите в състояние да се ползва за
осъществяване на търговска дейност, без обаче да представляват „строеж“ по
смисъла на ЗУТ, поради което и не е необходимо разрешение за строеж по
смисъла на ЗУТ. Всички извършени дейности имали характеристика на текущ
ремонт по смисъла на параграф 5, т.43 от ДР на ЗУТ. Поради това и се излага,
че ищецът не е имал основание да прекрати договора.
Излага се, след действията на ищеца, наемателите на ответника също са
прекратили договорите си с ответника, и са сключили нови договор за наем на
същите помещения с ищеца. Поради това и се твърди, че имотът не се ползва
от ответното дружество.
Претендират се разноски.
Софийски градски съд, след като обсъди събраните по делото
доказателства, намира следното от фактическа страна:
Видно от договор за наем от 01.11.2022 г ., сключен между Градска
3
Потребителна Кооперация Искра като наемодател и М.Т. ЕООД като наемател.
По силата на договора на „М.Т." ЕООД са предоставени за временно
възмездно ползване недвижими имоти, както следва: 1/ МАСИВНА
ДВУЕТАЖНА СГРАДА с идентификатор 00357.5346.1322.1 , със застроена
площ от 294.00 кв.м.; брой етажи: 2 /два/; предназначение: Сграда за
обществено хранене; и 2/ МАСИВНА ДВУЕТАЖНА СГРАДА с
идентификатор 00357.5346.1322.2 със застроена площ от 219.00 /двеста и
деветнадесет/ кв.м.; брой етажи: 1 /един/; предназначение: Сграда за търговия.
Съгласно чл. 1.2 от договора наемодателят предоставя на наемателя
имотите за търговска дейност, включваща, но не само обекти за търговия с
хранителни и нехранителни добавки,хигиенни и санитарни материали, тютюн,
тютюневи изделия и алкохол, кафетерия, винетни стикери, продажба на
застрахователни и финансови продукта и услуги, бързи парични преводи,
плащане на битови сметки, данъци и местни такси, платежни услуги,
куриерски услуги, и ваучери за предплатени услуги, поставяне и опериране на
банкомат/и (АТМ), терминали и устройства за заплащане на стоки и услуги,
вендинг автомати и други устройства за продажба на стоки и услуги на
самообслужване, и всички свързан и складови, административни,
обслужващи, сервизни и други дейности.
Посочено е, че наемателят може да ползва имота и по всяко друго
предназначение, което е в обхвата на издадено за Имота разрешение за
ползване (респ. удостоверение за въвеждане в експлоатация и/или всички
документа касаещи статута на имота).
Според чл. 3.2, б „д“ от договора наемателят има право да извърши в
имота подобрения,основни ремонти и преустройства, променящи и
вътрешния вид на помещенията, разпределението на площите и/или общите
части на сградите, след получено писмено съгласие от наемодателя и само
след изготвяне на арх. план с всички части, съгласуван с РЗИ, ПБЗН и одобрен
от съответния гл. архитект община, под чийто район се намира имота.
Предвидено е, че средствата за тези ремонти, както и проектирането са
за сметка на наемателя, освен ако страните не се договорят изрично друго със
споразумение в писмена форма.
Според л. 3.2 б „е” от договора наемателят имат право да оборудва и
обзаведе имота за извършването на дейността си в него изцяло по своя
собствена преценка, както и да прави основни и освежителни ремонти, вкл. да
монтира и прикрепва към стените и пода оборудване. НАЕМАТЕЛЯТ има
право, по своя преценка, да извърши строително-монтажни, ремонтни и
довършителни работи и други промени в имота, в съответствие с нуждите си.
Подготвителните работи се изпълняват от наемателя или избрани от него
изпълнители, като всички разходи и разноски за изпълнението на
подготвителните работи се заплащат наемателя.
Предвидено е, че наемодателят ще оказва на наемателя всяко
съдействие, каквото може да е необходимо или изискуемо съгласно закона от
наемодателя, за извършването на подготвителните работи, като
4
напр.подписване, предоставяне и/или подаване на молби и искания до
властите или трети лица, изрични пълномощни, покани за свикване на общо
събрание, протокола от събрания, съгласие на кооперацията, инвестиционни
проекти, съгласувания, договори с експлоатационни дружества и изпълнители
(напр. проектанти, строители, лица, упражняващи строителен надзор, и др.),
актове и протоколи, съставяни по време на строителството, и др., според както
е приложимо.
Според чл. 4.1 от договора, същият се сключва за срок от 10 години.
В чл. 5.7 са предвидени хипотези на едностранно прекратяване на
договора от страна на наемодателя при неизпълнение от наемателя на
изброени задължения, след отправяне на 15 дневно писмено уведомление по
наемателя по е - мейл за твърдяното неизпълнение на съществено договорно
задължение, в който срок следва да се даде възможност за наемателя да
изпълни задължението си – б. б )- използване на наемния обект не по
предназначение –и б. г) - извършване на преустройства в наетия обект без
съгласието на НАЕМОДАТЕЛЯ.
Страните изрично са говорили, че за избягване на недоразумения за
целите на първоначално преустройване на обекта и извършените ремонтни
дейности и подобрения, Наемодателят дава изричното си съгласие със
сключването на договора.
По делото е приложен протокол, образец 16/16.04.1970 г. за въвеждане в
експлоатация на обект „Търговски комплекс „Стара планина“, състоящ се от:
Ресторант, кафе-сладкарница и хранителни стоки на потребителна кооперация
„искра“, Курило, София.
Представено е удостоверение 7000-36/23.02.2004 г. от главния архитект
на СО, район Нови Искър, с което се удостоверява, че актуалността на
протокол, образец 16/16.04.1970 година.
По делото е прието като доказателство и разрешение за промяна на
предназначението 1/25.02.2025 г., издадено от СО, район Нови Искър. Със
същото е разрешено на ГПК Искра да промени предназначението без
строително - монтажни работи на търговска сграда – ресторант, кафе
сладкарница и хранителни стоки с идентификатор 00357.5346.1322.1 и
00357.5346.1322.2 по КККР на гр. София, находящо се в Сграда със смесено
предназначение в УПИ кв. 16, гр. Нови Искър, кв. Курило, район Нови Искър
в търговска сграда - ПРОМИШЛЕНИ СТОКИ, КАФЕ-СЛАДКАРНИЦА И
ХРАНИТЕЛНИ СТОКИ на основание чл. 147а, ал.1 от ЗУТ въз основа на
нотариално заверена декларация за липса на СМР. Площта на преустройството
е 513 кв. метра.
Посочено е, че разрешението е издадено във връзка със заявление от
17.02.2025 г. и уведомление за инвестиционно предложение за промяна на
предназначението.
По делото е прието и заключение на съдебно - техническа експертиза,
изготвена от вещото лице Б. Т.. Заключението не е оспорено от страните,
изготвено е след запознаване с всички книжа по делото и след огледи на място
5
от вещото лице. Съдът го кредитира изцяло като компетентно и обективно
изготвено.
Вещото лице Т. сочи, че процесната страда представлява МАСИВНА
ДВУЕТАЖНА СГРАДА - поземлен имот с кадастрален идентификатор
00357.5346.1322, с адрес гр. Нови Искър, кв. Курило, ул. И********/.
непосредствено до площад “1-ви май“. Съгласно кадастралната карта и
кадастрални регистри на гр. София процесната страда е нанесена като две
отделни с кадастрални номера 00357.5346.1322.1 застроена площ 294кв.м.. на
два стажа и с идентификатор 00357.5346.1322.2 застроена площ 219кв.м.,
състояща се от един етаж.
В заключението и в съдебното заседание, при приемане на същото,
вещото лице Т. сочи, че от техническа гледна точка сградата е една цяло, с
една обща носеща стоманобетонова конструкция, разделена кадастрално на
два отдени обекта, без обаче технически да е възможно да се обособят двата
отделни имота.
При оглед при направеното сравнение между представените чертежи от
проектната документация от 1970 г. и състоянието на сградите към момента на
огледите (24.06.2025 г. и 02.07.2025 г.) са установени следните разминавания:
-относно сграда с идентификатор 00357.5346.1322.1 – на първи етаж в
дясно след входната врата е направен нов отвор в тухления зид с монтирана
врата, водеща към стьлбищна площадка и стьлбище за втори стаж. След
входната врата и в дясно е направено разширение на отвор за врата, към
момента с широчина 175сантметра. Етажът е бил предназначен за ресторант,
разделен по дължина на две зони, едната е била зона за клиента на
заведението с маси и оборудване за бар. Към момента зоната е празна и не се
ползва по предназначение, с необходимост от основен ремонт. Видимо няма
извършени промени, освен описаните отвори по-горе. Във втората зона са
били обособени обслужващи помещения „Студена кухня“, помещение
„отпадъци“ и „омивалня съдове“. Към момента на огледа помещенията са
премахнати, като са разрушени стените. Прозорците на помещенията и
вратата към северната фасада са демонтирани и отворите са зазидани с тухлен
зид. Към зоната „Топла кухня“ са затворени двата отвора за врати в плътната
стена и помещението към момента попада в магазина за промишлени стоки с
вход от другата сграда. Южната фасада към главния вход на двете сгради е
затворен плътно с термопанели върху зидария от газобетон. Входът от
западната страна на сградата към момента е единствен за първи етаж. Пред
него е започнало изграждането на помещение, като към момента са направени
леки стени от термопанели. В старата плътна стена е двойна врата с
алуминиев профил и стьклопакет. Пред тази врата и на тротоара пред сградата
е изграден дървен навес с изпълнена конструкция и без покритие на покрива.
Относно втория етаж вещото лице Т. сочи, че по фасадата е била
изпълнена плътна зидария с газобетон. Към момента на огледа е установено,
че в зидарията са направени отвори за прозорци - 4 броя по южната фасада. По
западната фасада е премахнат зида от газобетонови блокове и е направен
тухлен зид с отвор за прозорци. По северната фасада са демонтирани
6
прозорците и 7 броя са затворени с плътен тухлен зид, а другите са оставени
без дограма. Достъп до етажа се осъществява по стьлбище от първи етаж.
Етажът е разделен по дължина на две зони, идентично с първи етаж. Едната
част, ползвана в миналото като кафе-сладкарница към момента е празна и не
се използва. В тази част не се установяват изпълнени СМР, извън отворите по
фасадата и разликата, че достъп се е осъществявал през централния вход за
двете сгради на южната фасада и след това по широко вито стълбище, което
към момента е затворено със стени и няма достъп до нивото.
В другата зона, първоначално изпълнените помещения се различават от
проекта от 1970 година. В старите помещения се установява, че са изпълнени
нови стени с тухлен зид във всяка стая, конто обособяват отделно помещение
с размери 160/180 сантиметра. На една от стаите е направен допълнителен
тухлен зид за намаляване на отвора към коридора. От втори етаж се излиза на
покрива на съседната сграда. От покрива може да се достигне до малко
помещение, ползвано в миналото като стая управител, с врата към
затвореното вито стълбище, В стаята е направена обшивка от гипсокартон. На
фасадата при изхода към покрива са премахнати прозорците и са затворени с
тухлен зид.
Вещото лице Т. е посочило, че като цяло сградата е в състояние за
основен ремонт и не се ползва по предназначение.
-относно сграда с идентификатор 00357.5346.1322.2 - сградата е на един
етаж, като към главния вход се достига по масивно стълбище от тротоара
поради денивелацията на терена. Веднага след стълбището дясно е обособено
помещение, към момента ползвано за каса-офис на Easy Pay. Помещението е
обособено чрез изграждането на две стени от гипсокартон с размери 270см и
305см. Изпълнена е настилка и в с гранитогрес и окачен растерен таван тип
„Армстронг". Входът на офиса е с местоположение стария вход за магазин за
хранителни стоки със сменена дограма с алуминиев профил и стъклопакет.
Входът към сградата е бил с две двойни врати със входно фоайе между тях.
Към момента входната врата на сградата е една, сменена с нова с алуминиев
профил и стъклопакет и с плъзгащ механизъм. Срещу вратата се намира вито
масивно стълбище за достъп до втори етаж на съседната сграда, което към
момента е затворено с изградени стени от гипсокартон. Под стьлбището е
частично обособено помещение със степи от гипсокартон и монтирана входна
врата. До помещението е монтирана ролетна щора за затваряне достъпа към
задната част на стажа, където в миналото са били обособени санитарни
помещения. Към момента санитарните помещения са премахнати и
помещението е обособено като едно цяло, ползвано за склад. В дъното на
помещението, на източната фасада, са премахнати прозорците и са затворени
с плътен тухлен зид. След главния вход на сградата в дясно е обособен вход за
магазин за хранителни стоки от веригата „Minimart". Вътре в магазина е
извършен основен ремонт с подмяна на настилки, окачени тавани и
шпакловки и боядисване по стените. В задната част на магазина е изградена
стена от гипсокартон с врата, разделяща основната част на магазина от
обслужващите помещения. В зоната на обслужващите помещения са
изградени стени от гипсокартон, с конто са обособени складово помещение,
7
санитарен възел. Изградена е и стена с гипсокартон и врата водеща към
стълбище за сутерен.
След главния вход на сградата и веднага вляво е обособен магазин за
строителни материали и железария „Стара планина". Входната врата е двойна,
сменена с нова с алуминиев профил. Местоположението не е променено и в
проектът е вход за ресторанта в съседната сграда. В дъното на магазина е
изградена термопанели и метална конструкция и са затворени отворите за
врати в плътната стена към бившите обслужващи помещения на ресторанта.
На преградната стена, разделяща магазина на две зони е направен отвор с
широчина 185 см., монтирана е нова врата и стена от гипсокартон, разделяща
магазинната част от обслужващите помещения. В обслужващите помещения е
обособена стая с монтирана нова стена от гипсокартон и врата, а съседното
помещение е обособено за санитарен възел. От тази зона се във вътрешния
двор на парцела, където е и входа да зареждане със стока на източната фасада.
Изградена е нова рампа с височина 80 см. и размери 500/135см, долепена до
старата с три стъпала.
Съгласно проектната документация от 1970 г. към момента е сменено
функционалното предназначение на част от ресторанта, като е обособен
магазин за строителни стоки и железария.
При обобщена оценка на изпълнените СМР на място, вещото лице Т.
сочи, че в сградата се установили премахнати стари стени от тухлен зид и
направа на нови от гипсокартон и една от термопанелна и метална
конструкция за затваряне на магазина за строителни материали и железария.
Конструкцията на сградата се състои от носещи стоманобетонови елементи и
преградните стени не участват в носещата конструкция на сградата, поради
което премахването на стари и направа на нови стени не е конструктивна
промяна, застрашаваща устойчивостга на сградата.
Вещото лице Т. сочи, че няма протокол за състоянието на сградите при
сключване на договора за наем от 2022 г., поради което и няма как да се
датират конкретния период, в който са извършени установените промени.
В съдебно заседание при приемане на заключението вещото лице Т. дава
разяснения, че процедурата за промяна на предназначението е по принцип
като при ново строителство - прави се проектна документация за смяна на
предназначението, която документация минава през одобрение от съответната
община, издава се разрешително за строеж, ако има нещо да се променя като
инсталация или каквото и да е било се променя и след това се издава
удостоверение за въвеждане в експлоатация. Това е при хипотезата на пълна
проекта документация по всички специалности. Вещото лице Т. сочи, че е
възможен и втори вариант, при който се изготвят конструктивни становища, в
които се посочва, че се иска само промяна на предназначението, без да се
правят СМР, ремонти, извън такива, засягащи боядисвания, пр., които не се
считат за такъв тип ремонти. Не променят конфигурация, нищо не променят.
Тогава се издава едно становище и се сменя наименованието. В конкретния
случай при промяната на предназначението е променено предназначението на
цялата сграда – и сграда 1и сграда 2.
8
По делото са приети като доказателства договори, сключени между
ответното дружество и БГК АД от 10.10.2023 г., Тандем 96 ЕООД от
27.02.2024 г., споразумение за наем с Ърбан култура ЕООД от 01.04.2024 г.,
уведомления за прекратяване на наемните договори, както и три броя
уведомления за прекратяване на договорите за наем от тези дружества,
адресирани до М.Т. ЕООД.
Всички договори засягат идеални /реални части от сграда с
идентификатор 00357.5346.1322.2 застроена площ 219 кв.м., състояща се от
един етаж, с адрес гр. Нови Искър, кв. Курило, ул. ********/.
В договорите изрично е посочено, че М.Т. ЕООД отдава съответните
част в качеството си на наемател по договор с Кооперация Искра.
Установява се, че с уведомленията от 01.2025 г. и 02.2025 г. трите
дружества едностранно са прекратили договорите за наем с М.Т. ЕООД, като
доводът е, че са били уведомени от собственика на имота ГПК Искра, че М.Т.
ЕООД няма качеството вече на наемател.
Установява се от представените и приети като писмени доказателства
четири броя договори за наем от 07.01.2025 г., 10.02.2025 г., 14.02.2025 г. и от
04.03.2025 г., че между Градска потребителна кооперация Искра и същите
дружества - БГК АД, Тандем 96 ЕООД, Ърбан култура ЕООД са сключени
договори за наем относно същите имоти, предмет и на договорите за наем с
М.Т. ЕООД.
Така и за безспорно е прието по делото, че ответното дружество е
сключило договори за наем, относно част от процесните имоти,
представляващи магазини, намиращи се в Сграда 2 и съответно и част от
Сграда 1 за железарията, през 2023 г. и 2024 г., като след възникване на спора
с ищеца, третите дружества са прекратили договорите си за наем с ответника
М.Т. ЕООД и са продължили да ползват същите имоти въз основа на договори
за наем, сключени с ищеца ГРАДСКА ПОТРЕБИТЕЛНА КООПЕРАЦИЯ
ИСКРА, както и, че търговски обект, означен в заключението на вещото лице
Т. като „строителен магазин“, обхваща част от Сграда 1 и Сграда 2 и е отдаден
под наем от ГРАДСКА ПОТРЕБИТЕЛНА КООПЕРАЦИЯ ИСКРА на трето
лице.
За безспорно е прието между страните по делото, и че на 23.10.2024 г.
ответното дружество М.Т. ЕООД е получило уведомление, в която ищецът
като наемодател по договора от 01.11.2022 г. е уведомило ответното
дружество, че в момента та отправяне на уведомлението, ответникът като
наемател е извършило преустройство и основен ремонт на част от сградата,
като е обособило магазин за хранителни стоки и железария, преотдадени на
трети лица. Посочено е, че при извършване на тези преустройства са съборени
преградни стени, като са издигнати и други, осъществена е промяна на
предназначението на обособени в сградата помещения (кухня, складове и др.),
както е обособен и магазин – железария, чието предназначение попада извън
обхвата на предназначението на имотите, съгласно издадени протокол-образец
акт.16от 16.06. 1970 година. Поради това е изискано от наемателя да
представи на наемодателя необходими строителни книжа (разрешения,
9
одобрени и съгласувани технически проекти във всичките им части) за тези
преустройства и за промяна на предназначението в срок до 15.11.2024 година.
Указано е, че при непредставяне в срок на изисканите строителни книжа, на
основание чл. раздел 5, чл.5.7 от договора наемодателят е уведомил наемателя,
че ще счита договора за прекратен незабавно – с изтичане на срока на
уведомлението.
Във връзка с установяване на извършените СМР, изпълнени на обекта
както и това кое дружество в момента ползва обекти – магазини и пр., по
делото са разпитани свидетелите Б. П., И. А. и Д.В..
Свидетелят П. заявява, че работи в железария „Стара планина“,
собственост на Тандем 96 ЕООД като управител на трудов договор. Знае, че
комплекс „Стара планина“ в кв. Курило е собственост на „Искра“. Имотът
представлявал голяма сграда, на две нива, разделена на две части, като едната
част е на два етажа, другата е на един. В едноетажната сграда се помещава в
момента магазин „Минимарт“. Железарията, където работи свидетел се
намира точно до този магазин, като е в част от част от двуетажната сграда.
Свидетелят знае, че сградата е била отдавана под наем на М.Т. ЕООД.
Дружеството, където работи свидетелят сключило договора с М.Т. ЕООД, чрез
неговият собственик. Тогава обектът бил в окаяно състояние. Затова се
наложило шест-седем месеца да ремонтират, да правят довършителни работи,
за да може да се отвори магазина – железария. Уговорката с М.Т. ЕООД по
повод на тези ремонтите била дружеството, където работи свидетелят, да си
направи ремонта на тази част, която от М.Т. ЕООД им показали. Слели две
помещения, да стане около 90 квадрата търговската площ, като се наложило
фирмата на свидетеля да си довърши ремонта, като за ремонта платило
дружеството Тандем 96 -собственик на железарията. М.Т. ЕООД имало също
майстор, който работел там. Голямото помещение от 100 кв. метра било
разделено с термопанел, да станат две помещения, две търговски части. Бил
направен отвор в една тухлена стена, за да се ползва като част от търговската
част на железарията. Собственикът на М.Т. ЕООД дал съгласие да се направи
това преустройство. Свидетелят не бил виждал да идват от строителен надзор
по време на ремонтите. Магазинът - железария отворил на 06 януари, и след
като работили една седмица от М.Т. ЕООД им спрели тока, поради което и се
наложило да затворят докато изкарат нова партида. Отново започнали да
работят началото на февруари. Магазинът се намирал в двуетажното тяло, а
едноетажното тяло се ползвало и в настоящия момент от магазинче
„Минимарт“.
Към края на ноември – декември 2024 г. в Тандем 96 получили
предизвестие от кооперация „Искра“, че правата на М.Т. ЕООД се прекратяват
и ако искат от Тандем 96 могат да подпишат договор за наем с тях. От Тандем
подписали договор за наем с Градска Потребителна Кооперация „Искра“.
Магазинът продължавал да работи и в момента на свидетелстването
(свидетелят дава показания в о.с.з по делото, проведено на 10.06.2025 г.).
По делото е разпитан като свидетел И. А.. Същият заявява, че в момента
не работи, но по принцип собственикът на дружеството „Тандем 96“ го ползва
10
на граждански договор, или на приятелски начала, когато реши да открие нов
обект или да създаде нов обект – да осъществява надзор за създаването на тези
обекти. Свидетелят заявява, че е запознат с комплекс „Стара планина“ в кв.
Курило, ул. „Искърско дефиле“ № 198, Нови Искър и знае, че комплексът е
собственост на Кооперация „Искра“. Описва комплекса като състоящ се от две
сгради една до друга, едната - на два етажа. Знае, че имотът е отдаден под
наем на Тандем 96 не от кооперацията, а от М.Т. ЕООД. Свидетелят заявява,
че той е намерил от извършващите ремонтите на място майстори
координатите на собственика/управителя на М.Т. ЕООД - Л.П.. Свидетелят се
свързал с Л.П., тъй като управителят на Тандем 96 харесал мястото и
свидетелят искал да разбере дали от Тандем 96 могат да вземат някакво
помещение под наем. Сключен бил договор за наем. Като огледал
помещението, свидетелят казал на управителя на Л.П., че помещението е
огромно и не е нужно цялото на Тандем 96. Управителят на М.Т. ЕООД казал,
че могат да го преградят, да се избият една-две стени, за да се ползват
складовите помещения и да станат около стотина квадрата, които могат да се
наемат от „Тандем 96“. Ремонтът на това помещение се извършил изцяло от
Тандем 96, като управителят на М.Т. ЕООД бил запознат с всички действия, в
целия ремонт. Бил направени следните ремонти на помещението от 100 кв.м –
поставени картони по стените, изградена електрическа инсталация, ВиК
инсталация. Помещението било преградено от управителя на М.Т. ЕООД, за да
може да се отдаде под наем едната част. За да стане помещението от 20 на 100
квадрата трябвало да се бутне една стена, около два на два, и Л. казал, че няма
проблем, като и неговият майстор го направил. Свидетелят заявява, че знае, че
в момента помещението продължава да се ползва под наем по договор с
кооперацията, след като Тандем 96 имали договор с М.Т. ЕООД, но в края на
2024 г. кооперацията пратила уведомление, че е прекратила договора на М.Т.
ЕООД и ако Тандем 96 иска да остане под наем трябва да подпишат нов
договор с кооперация Искра. През януари подписали нов договор.
Като свидетел е разпитан и Д.В.. Същият заявява, че работи в
строителство. Познава управителя на М.Т. ЕООД - Л.. Свидетелят правил
ремонти обекта на М.Т. ЕООД в Нови Искър – една голяма сграда, на два
етажа. Свидетелят работил на първия етаж - изравняване с картон на стени,
окачени тавани, боядисване, поставяне на плочки, бутал стени – не била
носеща, а тухлена. Тези обекти представляват една голяма сграда. Работил в
периода март –юни 2024 година. Започнал да работи за М.Т. ЕООД, за Л., а
после за втория собственик - И., пак работил. Фирмата на И. се нанесла след
като свършил ремонта. За събарянето на стената му платил И.. Свидетелят
преградил с една стена - сандвич панели едно помещение. Свидетелят заявява,
че каквото и да е правил е било с разрешението на Л.П. от М.Т. ЕООД.
Съдът кредитира изцяло показанията на тримата разпитани свидетели,
тъй като всеки от тях свидетелства за непосредствено възприети от същите
факти и извършени от тях действия, показанията са последователни, логични,
и не се установяват противоречия както между свидетелските показания, така
и между тях и останалия събран доказателствен материал.
11
При тази фактическа обстановка, Съдът намира от правна страна
следното:
Предявеният иск е с правна квалификация чл.233, ал.1, изр.1 от ЗЗД.
В тежест на ищеца е да докаже, че между страните съществува валидно
наемно правоотношение по договора за наем от 01.11.2022 г. г., че договорната
връзка е прекратена в съответствие с действащите между страните уговорки –
налице е използване на част от имота не по предназначение – за магазин за
железария, както и извършване на преустройства без надлежно издадени и
одобрени строителни книжа.
Ответникът следва да докаже възраженията си – че договорната връзка
по договора за наем не е прекратена на посочените от ищеца основания, че
част от имота се държи от трето лице.
Съгласно чл. 228 ЗЗД с договора за наем наемодателят се задължава да
предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят - да му
плати определена цена. Съществените елементи на това облигационно
правоотношение са вещта, предоставена за временно ползване, и цената,
дължима от наемателя срещу предоставената му за ползване вещ.
Договорът за наем е неформален - за валидното му сключване не е
необходимо да се спази някаква форма. Ето защо той може да се сключи в
писмена форма, в устна форма или с конклудентни действия (така решение №
14 от 25.02.2020 г. на ВКС по гр. д. № 2458/2019 г., I ГО, ГК).
От доказателствата по делото и предоставеният договор за наем от
01.11.2022 г. се установи по делото, че Градска Потребителна Кооперация
Искра е отдала под наем на М.Т. ЕООД масивната сграда, която кадастрално е
разделена на два обекта с кадастрален номер 00357.5346.1322.1 и застроена
площ 294кв.м.. на два стажа и с кадастрален номер 00357.5346.1322.2 със
застроена площ 219кв.м., състояща се от един етаж (независимо, че в договор
а и двете части на сградата са описани двуетажна сграда). Установява се, че
наемодателят е предал държането на този имот при сключване на договора.
Установи се (по показанията на разпитаните свидетели и от
заключението на СТЕ), че към момента на отправяне на предизвестието за
прекратяване на договорите - 24.10.2024 г., част от тези помещения са
преустроени в строителен магазин, в магазин Minimart (в който е
общоизвестно, че се осъществява търговия с основни хранителни стоки), като
и помещения за предоставяне на услугата Easy pay, както и че се ползват от
трети дружества, първоначално по договор за пренаемане с ответното
дружество, а след това - към датата на обявяване на край на устните
състезания по делото - по договор за наем с ищцовата кооперация.
Спорът по делото е дали за ищеца са възникнали твърдените основания
за предсрочно погасяване на договора, което твърди, че е направил с
изпратеното и получено от ответника уведомление от 24.10.2024 година, с
което е даден срок за отстраняване на неизпълнения – представяне на
12
необходими строителни книжа за тези преустройства в срок до 15.11.2024
година.
Установява, се че по силата на договора – чл. 1.2 наемателят може да
ползва имота за търговска дейност, като е налице изброяване, но изрично е
посочено, че се касае за неизчерпателно изброяване „ за търговска дейност,
включваща, но не само (като следва изброяване на различни видове търговия –
според обекта на търговията и начина на осъществяването й)……“. Тази
разпоредба от договора приключва с изричното предвиждане, че наемателят
може да ползва имота за всяко друго предназначение, което е в обхвата на
издаденото за имота разрешение за ползване (удостоверение за експлоатация).
Съгласно чл. 20 от ЗЗД клаузите на договора следва да се тълкуват във
връзка с едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от
целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и
добросъвестността. В конкретния случай, от разпоредбата на чл. 1.2 от
договора, тълкувана в цялост, Съдът намира, че страните не са поставили като
ограничение за възможния обхват на търговията само хранителните стоки, в
каквато насока са доводите на ищеца. Изрично е посочено, че помещенията
могат да се ползват за обекти за търговия с „хранителни и нехранителни стоки
без ограничения в асортимента“, т.е страните са постигнали съгласие за
максимално широк кръг предмет на търговията, която да може да се
осъществява. Ограничаването на стоките, потенциален обект на търговията
само до хранителни (доколкото удостоверението за въвеждане в експлоатация,
на което се позовава ищецът сочи, че е издадено само за „Търговски комплекс
Стара планина“ - състояща се от „ресторант, кафе-сладкарница и хранителни
стоки“), не съответства на клаузата в договора, където изрично е посочено, че
имотът, предмет на договора на наем може да се използва и за търговия и на
нехранителни стоки. И доколкото например нито финансови услуги, нито
осъществяването на куриерски услуги може да се включи в разбирането за
„хранителни стоки“, Съдът намира, че волята на страните е ясна – процесният
обект да се използва за неограничен вид търговска дейност с оглед стоките,
предмет на търговията.
Поради това и, с оглед установеното по делото, че в част от сградата се
осъществява търговия с нехранителни стоки, чрез преустройство в магазин –
железария, Съдът намира, че това използване на част от помещенията (с оглед
заключението на вещото лице по СТЕ се установява, че т.нар строителен
магазин, посочен от ищеца като магазин - железария) фактически е
разположен и в обекта с кадастрален номер 00357.5346.1322.1 и в обекта с
кадастрален номер 00357.5346.1322.2, не излиза извън предвиденото от
страните по договора наемателят да ползва обекта за търговия на хранителни
и нехранителни стоки.
Поради това Съдът намира, че това основание, на което ищецът се
позовава като основание за прекратяване на договора за наем, не е настъпило.
Не е доказано по делото, че ответникът е ползвал имота/част от него за
непредвидено по договора предназначение.
Относно второто твърдяно основание – за извършени преустройства,
13
довели до промяна на предназначението, без да са издадени надлежните
строителни книжа, вкл. архитектурен план с всички части, Съдът също
намира, че не се доказа по делото.
Ищецът се позовава на разпоредбата на чл. 3.2, б „д“ от договора. Тази
разпоредба обаче следва да се разположи в договорната връзка между
страните заедно с разпоредбата на чл. 3.2, б „е от договора.
Съгласно втората цитирана разпоредба, наемателя има право (а и
задължението да поеме разноските) “да прави основни и освежителни
ремонти, да извършва строително-монтажни, ремонти и довършителни работи
и и други промени в имота, съобразно нуждите му“. При тази хипотеза
наемодателя – ищец има задължение да оказва пълно съдействие на
наемателя. Тук следва да се отбележи и даденото по силата на договора
съгласие от наемателя за целите на първоначално преустройство на обекта и
извършените ремонти дейности и подобрения – чл. 5.7, б “г“ in fine.
И с оглед правилата на чл. 20 от ЗЗД за тълкуването на клаузите в
договорите по отделни и в съвкупност, с оглед действителната воля на
страните, Съдът намира, че хипотезата на чл. 3,2., б „д“ от договора касае
случаи, когато планираните преустройства налагат развитие на специална
административна процедура за промяна на предназначението,т е. такива
строителни и монтажни работи, при които е необходимо да се изготвят в
цялост архитектурни планове, с всички части и да се съгласуват разрешенията
със съответните органи, отговарящи за надлежното извършване на
строителните дейности.
В конкретния случай безспорно се установява извършени преустройства
в обекта в периода след издаване на удостоверението за ползване от 1970
година.
Следва да се отбележи, че както сочи и вещото лице Т., няма техническа
възможност да се датират констатираните различия между описаните
помещения като вид, разположение, състояние в удостоверението за ползване
от 1970 година и установеното фактическо състояние по време на огледа през
юни, юли 2025 година.
В тежест на ищеца по делото бе да докаже в какво състояние е предал
обектът на наемодателя – ответник по делото, с оглед доказване, че същият е
извършил такива строителни и монтажни работи, които да налагат издаване на
съответни строителни книжа, вкл. пълен архитектурен проект с всички част
по смисъла на чл. 3, ал.2, б“Д“ от договора.
Такова доказване по делото не бе проведено.
Напротив, адвокат Д. като пълномощник на ищеца, изрично заяви в
съдебното заседание, проведено по делото на 16.09.2025 г., че не знае дали
нейният доверител не е извършвал някакви допълнителни промени в обектите,
след като е прекратил договора с ответното дружество. Изрично, в хода на
уточняване на фактическите твърдения, с оглед предприетите от съда
действия по отделяне на спорното от безспорното по делото, пълномощникът
на ищеца заявява, че не знае кой фактически е ползвал имотите, които са били
14
преотдадени от ответника на трети дружества, и относно които по-късно
ищцовата кооперация също е сключила договор за наем, за периода от
получаване на предизвестието за прекратяване на договора за наем от
01.11.2022 г. до сключването на договорите между ищеца и Тандем 96 ЕООД,
Ърбан култура ЕООД и БГК АД.
Независимо от изложеното от процесуалния представител на ищеца,
което води по твърдения, до недоказване, че констатираните на място
извършени ремонти и строителни дейности са извършени от ответника, което
е предпоставка за евентуалната основателност на претенцията, че е
възникнало посоченото основание за разваляне на договора в полза на
наемателя, с оглед събраните по делото доказателства - показанията на
разпитаните свидетели, вкл. и свидетелят Венков, който лично е извършил
част от ремонтите и строителни дейности, както и другите свидетели,
свързани с дружеството Тандем 96 ООД, които също са участвали в ремонтите
дейности и съгласуване с управителя на ответника, както и от представените
договори с третите дружества, които и в момента са наематели на част от
сграда 2, Съдът намира, че независимо от възраженията на адв. Д., по делото
се доказа, че състоянието на обектите, така, както е установено от вещото
лице Т., вкл. и различията с разрешението от 1970 година е в резултат на
предприети от страна на ответното дружество, съответно с негово съгласие от
пренаемателя Тандем 96 ЕООД, ремонти и строителни дейности.
Не се доказа обаче от ищеца, чиято е доказателствената тежест, че тези
ремонти представляват такива строително-монтажни дейности по смисъла на
ЗУТ, които да изискват съставяне на цялостен архитектурен проект с всички
части, издаване на разрешение за строеж от съответните административно
органи по ЗУТ, каквито са твърдения на ищеца.
Напротив, от представеното от самия ищеца разрешение за промяна на
предназначението от 25.02.2025 г., се установява, че същото е издадено при
хипотезата на чл. 147а от ЗУТ – промяна на предназначението без строително
- монтажни работи.
Съгласно чл. 147а от ЗУТ промяна на предназначението на сгради или на
самостоятелни обекти в сгради без извършване на строителни и монтажни
работи се извършва след издаване на разрешение за промяна на
предназначението от главния архитект на общината, при условие че са спазени
изискванията на чл. 38 или чл. 39 от ЗУТ, не се нарушават правилата и
нормативите за застрояване и са представени положителни становища от
съответните компетентни органи относно спазване на изискванията,
определени с нормативен акт за новото предназначение, като разрешението за
промяна на предназначението се съобщава на заинтересуваните лица по чл. 38
или чл. 39 от ЗУТ.
В конкретния случай не са налице данни, т.е не се доказа по делото, че
са налице някои от особените хипотези на чл. 38 и чл. 39 от ЗУТ.
И доколкото, ако промяната на предназначението изисква извършване
на строителни и монтажни работи по смисъла на § 5, т. 40 от допълнителните
разпоредби на ЗУТ ("Строителни и монтажни" са работите, чрез които
15
строежите се изграждат, ремонтират, реконструират, преустройват, поддържат
или възстановяват), то не се допуска такава при хипотезата на чл. 147а от ЗУТ,
а по твърденията на самия ищец промяната на предназначението на обектите е
допусната именно при хипотезата на чл. 147а от ЗУТ, то следва да се приеме,
че не се доказа по делото, че е било необходимо да се дава разрешение за
строеж относно извършените преустройства. В този смисъл са и разясненията
на вещото лице Т.. Поради това Съдът приема, че в случая не е било
необходимо да се издава разрешение за строеж, доколкото ремонтите попадат
в хипотезата на чл. 151, ал.1, т.1 от ЗУТ – текущ ремонт на сгради, постройки
съоръжения.
Следователно, за ответника като наемател не е било необходимо да
изисква разрешения във връзка със строителните дейности, които е
предприел. Такова съгласие – ответникът като наемател да адаптира обектите,
предмет на договора за наем от 01.11.2022 година, съобразно своите нужди
като наемател, за осъществяване на предвидените по договор търговски
дейности, вкл. и правото да преотдава имотите на трети лица до определен
процент, ищцовата кооперация е дала при сключване на договора (чл. 5, ал.7.,
б „Г“ in fine).
Обстоятелството, че ищецът, след твърдяната от него датата на
прекратяване на договора за наем с ответника (10.2024 г.), е подал искане за
промяна на предназначението (заявлението е от 17.02.2025 г., а разрешението е
от 25.02.2025 г.), вкл. и за част от имота, която фактически се държи от
ответника, и която според вещото лице Т. е в състояние за необходим основен
ремонт, без да може да се ползва за осъществяване на търговска дейност в
момента – сграда 1322.1, не води до извод, че за действително извършените
ремонти дейности е било необходимо да се изработва пълен архитектурен
проект, с всички части, а напротив – сочи на извод в обратната насока,
доколкото ищецът също не е представил такъв архитектурен проект при
подаване на заявлението от 17.02.2025 година.
По тези съображения, не се доказа и второто твърдяното основание за
прекратяване на договора за наем, твърдяно от ищеца.
Поради това и за ищеца като наемодател не е възникнало правото да
иска предаване на имота, предмет на договора за наем от 01.11.2022 година,
тъй като същият не е валидно едностранно прекратен от наемодателя.
По тези съображения, не следва да се разглежда възражението на
ответника, че част от имота – сграда 1322.1 вече не се държи от същия.
Относно разноските:
С оглед изхода на спора, на ответника следа да бъдат присъдени всички
сторени разноски по делото, които съгласно чл.78, ал.3 от ГПК възлизат на
3500 лева.
16
Водим от горното и на основание чл. 235 от ГПК, Софийски градски
съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Градска Потребителна Кооперация
Искра ЕИК *********, гр. София, район Нови Искър, ул. Търговска 20 срещу
М.Т. ЕООД, ЕИК *********, гр. София, ул. ******** иск с правно основание
чл. 233, ал.1, изр.1 от ЗЗД за осъждане на М.Т. ЕООД, ЕИК ********* ДА
ПРЕДАДЕ на Градска Потребителна Кооперация Искра ЕИК *********,
ДЪРЖАНЕТО НА СЛЕДНИТЕ ИМОТИ:
1/ МАСИВНА ДВУЕТАЖНА СГРАДА с идентификатор
00357.5346.1322.1 по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед РД-18-3/11.01.2012 г. на Изпълнителния директор на
АГКК, последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри,
засягащо имота, от 27.11.2014 г., находяща се в гр. Нови Искър, община
Столична, област София, ул. „Искърско дефиле“, разположена в поземлен
имот с идентификатор 00357.5346.1322 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. Нови Искър, одобрени със Заповед РД-18-
3/11.01.2012 г. на Изпълнителния директор на АГКК, със застроена площ от
294.00 /двеста деветдесет и четири/ кв.м.; брой етажи: 2 /два/; предназначение:
Сграда за обществено хранене.
2/ МАСИВНА ДВУЕТАЖНА СГРАДА с идентификатор
00357.5346.1322.2 по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени
със Заповед РД-18-3/11.01.2012 г. на Изпълнителния директор на АГКК,
последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри,
засягащо имота, от 27.11.2014 г., находяща се в гр. Нови Искър, община
Столична, област София, ул. „Искърско дефиле“, разположена в поземлен
имот с идентификатор 00357.5346.1322 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. Нови Искър, одобрени със Заповед РД-18-
3/11.01.2012 г. на Изпълнителния директор на АГКК, със застроена площ от
219.00 /двеста и деветнадесет/ кв.м.; брой етажи: 1 /един/; предназначение:
Сграда за търговия,
на основание прекратен договор за наем от 01.11.2022 година.
ОСЪЖДА Градска Потребителна Кооперация Искра ЕИК
*********, гр. София, район Нови Искър, ул. Търговска 20 да заплати на М.Т.
ЕООД, ЕИК *********, гр. София, ул. ******** на основание чл. 78, ал.3 от
ГПК сумата от 3500 лева – разноски по делото.
На основание ТР Nо 12 от 11.03.2013 г. по тълк. д. № 12/2012 г., ОСГК
на ВКС, решението подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в
двуседмичен срок от връчване на преписи от същото на страните.
Препис – на страните чрез ЕПЕП.
17
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
18