№ 125
гр. Габрово, 17.03.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ГАБРОВО в публично заседание на седемнадесети
февруари през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Христо Т. Христов
при участието на секретаря Даниела Ат. Марчева
като разгледа докладваното от Христо Т. Христов Гражданско дело №
20214210100629 по описа за 2021 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано въз основа на осъдителен иск, заявен от АЛ.
ЛЮБ. СТ., с ЕГН **********, с адрес: гр. Габрово, ул. „*********” № 14 срещу Н. М.
ИВ., с ЕГН **********, с адрес: гр. Габрово, ул. „*********” № 14, ет. 4.
І. Искания и възражения на страните, сочени обстоятелства от значение
за претендраните права и възражения:
А. От страна на ищеца:
Твърди, че с договор за наем от 13.06.2019г. отдал под наем собствения си
недвижим имот - жилище с адм. адрес. гр. Габрово, ул."*********"№14,
представляващ, съгласно КК и КР на града самостоятелен обект с ид. 14218.510.414.1.4
с площ 130 кв.м., описан подробно в договора, както и с всички движими вещи -
оборудване, описано в приложения към делото протокол от същата дата, когато
фактически бил предаден и имотът.
С Решение по гр.д.2370 от 2019г. на ГРС, влязло в сила, съдът приел, че
договорът е прекратен считано от 01 септември 2019г. и ответницата била осъдена да
предаде имота.
Ответницата предала имота на 17 юли 2020 г.
От 01 септември 2019г. същата дължала обезщетение за ползване на имота в
размер на един пазарен наем, който ищецът счита, че е в размер на 500 лева.
Искането съгласно исковата молба е да бъде осъден ответникът Н. М. ИВ., с
ЕГН **********, от гр. Габрово, ул."Зелена ливада" №5 вх.В, ап.6 /понастоящем с
адрес: гр. Габрово, ул."*********" №14 ет.4/ да заплати на АЛ. ЛЮБ. СТ., с
ЕГН**********, от гр. Габрово, ул."*********" №14 сумата в размер на 5450 лева /пет
хиляди четиристотин и петдесет лева/, представляващи обезщетение за ползване на
1
собствения му недвижим имот: Апартамент на ет.4 в жилищен блок, находящ се в гр.
Габрово, ул."*********" №14, за периода от 01 септември 2019г. до 17 юли 2020г.,
ведно с лихвата за забава от датата на завеждане на иска – 06.04.2021 г., като му бъдат
присъдени и разноските по делото.
С протоколно определение от 17.02.2022 г. е допуснато намаление на иска от
заявената в исковата молба сума от 5450 лв. на заявената от ищеца сума 5179,26 лв.,
ведно с лихвата за забава върху главницата от датата на завеждане на исковата молба -
06.04.2021 г. до изплащане на сумата.
Б. От страна на ответницата:
Оспорва предявения иск.
В Решение № 131 от 20.03.2020 г., постановено по гр. д. № 2370/2019 г.,
Районен съд Габрово приел, че договорът за наем е бил прекратен с достигане на
волеизявлението на ищеца до ответницата, което се случило на 19.11.2019 г. На тази
дата тя получила нотариална покана, в която било обективирано изявлението на ищеца
за развалянето на договора и съответно от тази дата следвало договорът да се счита за
развален., началната дата, от която се дължи обезщетение следвало да е датата на
получаване на нотариалната покана от нея - 19.11.2019 г., а не както твърди ищецът -
01.09.2019 г.
Ако съдът приеме, че договорът не е прекратил действието си с получаване на
нотариалната покана от ответницата, то също началната дата, от която следвало да се
дължи обезщетение не е 01.09.2019 г. На 13.06.2019 г. ответницата заплатила сумата в
размер на 900 лева по банкова сметка на ищеца, която сума Районен съд Габрово,
приел, че представлява депозит в размер на 450 лева, както и три месечни наема. При
положение, че процесният Договор за наем влязъл в сила от 15.06.2019 г., то с тези 450
лева били погасени задълженията за заплащане на наем до 15.09.2019 г. включително.
Предвид това и с оглед съдържанието на уговореното в чл. 3.4 договорът следвало да
се прекрати при забава на плащане на дължима наемна вноска повече от 20 дни от
датата на падежа. Тоест прекратяването можело да настъпи едва след изтичането на 20
дни от падежа на забавената вноска, което не е 01.09.2019 г., както твърди ищецът.
Крайната дата, посочена в исковата молба, за която се претендира заплащане
на обезщетение, също не била коректно посочена. Не отговаряло на действителността
твърдението на ищеца, че ответницата предала имота на 17.07.2020 г. Тя имала
желание да предаде имота лично на ищеца, поради което с наближаване изтичането на
срока на договора изпратила покана до ищеца, с която го поканила да се яви на
15.06.2020 г. и да му връчи ключовете, както и страните да съставят приемо-
предавателен протокол. Тя правила множество опити да се свърже с ищеца, като го
търсила по телефона, изпращала му покана по Еконт, чукала на вратата на апартамента
му, но ищецът така и не е отворил вратата. Поради тази причина ответницата се
изнесла от апартамента, като повикала свидетели, които да установят, че тя в
2
действителност напуска жилището, както и да се запознаят със състоянието на имота,
тъй като предполагала, че ищецът може да претендира, че са нанесени някакви щети в
жилището. Напускането на жилището се случило реално на 15.06.2020 г. С
поведението си ищецът препятствал възможността да му бъдат предадени ключовете за
имота, поради което ответницата се принудила да ги предаде на съдебния изпълнител
Звезделина Василева. Приемането на ключовете от съдебния изпълнител било
удостоверено върху молба, подписана от ответницата, като на тази молба било
отразено, че ключовете са предадени на 25.06.2020 г.
Обезщетение изобщо не се дължало от страна на ответницата, тъй като
размерът на обезщетението по чл. 236, ал. 2 от ЗЗД не можел да бъде по-нисък от
уговорения наем и същото следвало да бъде съизмеримо със средната пазарна цена, ако
ищецът докажел, че в периода когато е бил лишен от ползуване, тази цена надвишавала
по размер уговорения наем. През целия период, в който ответницата се помещавала в
имота, последната заплащала сумата в размер на 150 лева месечно. Размерът на
средния пазарен наем не надвишавал уговорения между страните, тъй като
състоянието на имота във времето, в което ответницата се помещавала в него било
лошо. След нанасянето си в апартамента установила множество проблеми, свързани с
имота. Оказало се, че има течове, подът не бил равен и скърцал, каналът бил запушен,
водата, стичаща се по улуците на терасата, се изливала направо пред вратата на към
трапезарията, имало проблеми и с ел. инсталацията, която не била изолирана, като
имало нужда и от много други ремонтни работи, както и по оборудване - нямало
бойлер, нямало бюро, стените в апартамента не били напълно боядисани, а отвън не
били изолирани, което, както впоследствие се оказало, увеличило съществено разхода
на електроенергия за отопление. Ответницата решила да пусне пералня, но станало
наводнение и установили, че тръбите са запушени и се нуждаят от ремонт. При дъжд,
от покрива се появили и течове в стаите. Тя уведомила своевременно ищеца за това,
той посетил апартамента и се уверил с очите си за естеството на проблемите. Поради
всички тези причини страните се договорили първоначално ответницата да заплаща
по-нисък наем, именно в размер на 150 лв., а наемодателят поел ангажимент да се
погрижи за отстраняването на повредите, да направи изолация и да премахне течовете.
Това обаче не се е случило докато ответницата била в имота. В този период тя
отглеждала новороденото си дете в апартамента и за нея било изключително трудно да
предприеме преместване или сама да извършва ремонт на апартамента. Също така
недвижимият имот се намирал на тавански етаж и бил с намалена височина, което било
допълнителна предпоставка, пазарният наем на имота да бъде значително по-нисък от
претендираните от ищеца 500 лева.
След напускането на имота ответницата не знаела в какво състояние се намира
апартаментът, дали ищецът предприел действия по извършване на ремонт и дали
3
повредите били отстранени. Искането на ищеца обаче било напълно неоснователно, тя
добросъвестно изпълнила задълженията си към него, като той с поведението си съвсем
съзнателно препятствал възможността тя да му предаде лично ключовете за имота и да
уредят доброволно отношенията помежду си.
В цитираното по-горе решение Районен съд Габрово приел, че преди
подписването на договора ответницата заплатила депозит в размер на 450 лева. Според
уговореното в чл. 2.5 от Договора за наем депозитът се възстановявал на наемателя
след прекратяването му, предаването на имота и при платени задължения. Ответницата
предала имота, заплатила всички дължими от нея задължения, но така и не получила
дължимия й депозит. Прави възражение за прихващане, като в случай, че по делото се
установи, че ответницата дължи обезщетение на ищеца, то депозитът да бъде
прихванат с дължимото обезщетение.
ІІ. Съдът като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в
тяхната съвкупност, от фактическа и правна страна намира следното:
1. Правна квалификация
1.1. Пред съда е предявен осъдителен иск с правно основание чл. 236 ал. 2 от
ЗЗД;
1.2. възражението на ответника за прихващане е с правно основние чл. 103 ал.
1 от ЗЗД.
2. Факти подлежащи на доказване и разпределение на доказателствената
тежест за тях:
2.1. В тежест на ищеца е доказване съгласно чл. 154 ал. 1 от ГПК на
положителните факти, от значение за претендираните права и възражения, а
именно:
- датата на прекратяване на твърдяния договор за наем относно процесния
недвижим имот;
- периода на ползване на имота от ответницата след прекратяване на договора;
- размерът на обзещетението за ползване на имота.
2.2. В тежест на ответницата е доказване на твърдяните от нея
положителните факти, които изключват, унищожават или погасяват претендираните от
ищеца права /съгласно чл. 154 ал. 1 от ГПК/, в това число, че има лиликвидно и
изискуемо вземане от ищеца, във връзка с направеното възражение за прихващане.
3. От фактическа и правна страна:
Не се спори, че с договор за наем от 13.06.2019г. молителят отдал под наем
собствения си недвижим имот - жилище с адм. адрес. гр. Габрово, ул."*********"№14,
представляващ съгласно КК и КР на града самостоятелен обект с ид. 14218.510.414.1.4
4
с площ 130 кв.м., описан подробно в договора, както и с всички движими вещи -
оборудване, описани в приложения към делото протокол от същата дата, като
ответницата се задължила да му заплаща наемна цена 150 лева.
С Решение № 131 от 20.03.2020 г. по гр.д.2370 от 2019г. на ГРС, потвърдено с
решение № 260018/28.10.2020 г. по в. гр. д. № 340/2020 г. влязло в сила на 28.10.2020
г., което обвързва страните и в частта на мотивите, тъй като делото е водено между
същите страни и има за предмет процесния договор за наем, договорът е прекратен,
считано от 19.11.2019 г. /с получаване на отправена до ответницата нотариална покана
от ищеца/, поради неплащане в срок на наемна цена за месеците септември и
октомври.
Относно датата на предаване на имота.
По делото е приложен протокол за въвод във владение, извършен от помощник
ЧСИ, с който ищецът е въведен във владение на имота на 24.07.2020 г. От страна на
ответницата обаче е представена разписка за изпращане на 12.06.2020 г. по куриерска
служба ЕКОНТ на покана до ищеца за предаване на имота, за която от ответницата се
признава, че не е намерен на адреса му. Обстоятелството, че ищецът е търсен
многократно е отразено и в приложения по делото констативен протокол за недвижим
имот при предаване на владение, оформен от ответницата в присъствието на трето
лице и свидетелката М.А., която потвърди в съдебното заседание обстоятелството, че
ищецът е търсен нееднократно в апртамента си /който е в същия вход, под отдавания
под наем апартамент/, но никой не е отварял. Не е вдигал и телефона си при опитите да
бъде намерен. Отразените обстоятелства дават основание на съда да кредитира с
доверие и твърдението на ответницата, че при някой от търсенията, ищецът или човек
от домашните му не се е отзовавал, независимо, че апартаментът е бил обитаем. При
тези обстоятелства съдът намира, че ответницата е изправна страна при напускането на
апртамента на 15.06.2020 г. /което е видно от посочения протокол/, тъй като е
положила дължимата грижа да предадане на ищеца апартаменат на тази дата и да бъде
изготвен необходимият констативен протокол.
Периодът през който ответницата е ползвала процесния апратамент без
правно основение е от 19.11.2019 г. до 15.06.2020 г. и за него тя дължи обезщетение за
ползване.
Видно от неоспореното по делото заключение, изготвено по допуснатата
съдебно-техническа експертиза, което съдът кредитира изцяло с доверие, като пълно,
ясно и обсновано, месечният пазарен наем на имота през процесния период е 491 лева.
С оглед посочения месечен наем, за периода на ползване на имота от
ответницата дължимото обезщетение е в размер 3371,53 лева.
Относно възражението за прихващане.
Съгласно чл. 103 ал. 1 от ЗЗД когато две лица си дължат взаимно пари или
еднородни и заместими вещи, всяко едно от тях, ако вземането му е изискуемо и
5
ликвидно, може да го прихване срещу задължението си.
За да бъде уважено възражението на ответницата за прихващане трябва да
бъде установено, че има ликвидно и изискуемо вземане от ищцата, в конкретния
случай да получи сумата на предадения на ищеца депозит при сключване на договора
за наем.
Съгласно посоченото Решение № 131 от 20.03.2020 г. по гр.д.2370 от 2019г. на
ГРС ответницата е предала на ищеца депозит в размер на 450 лева, предвиден в т.2.5
от договора. Съгласно изречение последно на посочената т.2.5 от договора, депозитът
се възстановява на наемателя след прекратяване на договора,предаване на имота от
наемателя и при платени задължения – ток, вода, наем, кат оза целта страните
подписват приемо-предавателен протокол.
Предпоставките за възстановяване на депозита са налице – договорът е
прекратен, от посоченото съдебно решение е видно, че наемите за месеците септември
и октомври са платени /макар и по-късно/ оформени са протоколи /в това число такъв е
и протоколът за въвод във владение/, от ищеца не се твърди ответницата да има
задължения във връзка с имота, нито пък да е върнал депозита.
Поради това ищецът дължи връщане на внесения депозит при подписване на
договора за наем и размерът му следва да бъде прихванат от задължението на
ответника.
С оглед изложеното искът следва да бъде уважен за размера от 2921,53 лева и
отхвърлен над тои размер до заявения, като неоснователен и недоказан.
4. Относно претенциите за присъждане на разноски:
Разноски се претендират и от ищеца, и от ответника.
Съгласно чл. 78 ал. 1 от ГПК заплатените от ищеца такси, разноски по
производството и възнаграждение за един адвокат се заплащат от ответника
съразмерно с уважената част от иска, а съгласно ал. 3 на същия член ответникът също
има право да иска заплащане на направените от него разноски съразмерно с
отхвърлената част от иска.
Разноските направени от ищцата са 218 лева държавна такса, 650 лева
адвокатско възнаграждение и за вещо лице в размер на 240 лв., или в общ размер на
1108 лева.
Неоснователно е възражнието на ответника за прекомерност на адвокатското
възнаграждение на ищеца. Същото е в размер на 650 лева – над минималния размер от
602,50 лева, но делото е проведено в три заседания.
Пропорционално на уважената част от иска, към първоначално заявения, на
ищеца следва да бъдат присъдени 593,96 лева разноски по делото.
6
На ответницата се дължат разноски съразмерно с отхвърлената част от иска.
Такива от нея са направени в размер на 605 лева за адвокатско възнаграждение.
Пропорционално на отхвърлената част от иска на ответницата следва да бъдат
присъдени 280,68 лева разноски по делото.
При прилагане на компенсация до размера на по-малкото, ответницата следва
да бъде осъдена да заплати на ищеца 313,28 лева - разноски по делото след извършена
компенсация.
По изложените съображения съдът
РЕШИ:
1. ОСЪЖДА Н. М. ИВ., с ЕГН **********, с адрес: гр. Габрово, ул.
„*********” № 14, ет. 4 да ЗАПЛАТИ на АЛ. ЛЮБ. СТ., с ЕГН **********, с адрес:
гр. Габрово, ул. „*********” № 14 сумата 2921,53 лева, представляваща обезщетение
за ползване за периода от 19.11.2019 г. до 15.06.2020 г. на недвижимия имот на ищеца:
апартамент на адрес: гр. Габрово, ул."*********" №14, ет.4, представляващ обект с ид.
14218.510.414.1.4 съгласно КК и КР на гр. Габрово, след извършена компенсация със
задължние на ищеца за връщане на депозит по договор за наем от 13.06.2019 г., ведно
със законната лихва, считано от 06.04.2021 г. /датата на подаване на исковата молба/,
до окончателното изплащане на сумата, на основание чл. 236 ал. 2 от ЗЗД.
ОТХВЪРЛЯ ПРЕДЯВЕНИЯ ИСК за разликата над 2921,53 лева до
претендирания размер от 5179,26 лева, като неоснователен и недоказан.
2. ОСЪЖДА Н. М. ИВ., с ЕГН **********, с адрес: гр. Габрово, ул.
„*********” № 14, ет. 4 да ЗАПЛАТИ на АЛ. ЛЮБ. СТ., с ЕГН **********, с адрес:
гр. Габрово, ул. „*********” № 14 сумата 313,28 лева - разноски по делото след
извършена компенсация, на осн. чл. 78 ал. 1 и ал. 3 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред ОС – Габрово в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Габрово: _______________________
7