Р Е
Ш Е Н
И Е №25 т. 1 стр.34
Гр.Видин, 29.10.2010 година
В И
М Е Т
О Н А
Н А Р
О Д А
Видинският окръжен съд
гражданска колегия в открито
заседание на двадесет и девети
септември две хилядна и десета година в състав:
Председател: Д. М.
Членове:
При секретаря Н.К. и в присъствието на прокурора като разгледа докладваното от Съдията М.
Гр.дело № 369 по описа за 2008 година и за да се произнесе, взе предвид следното:
Исковете са предявени от „Е.” ЕООД гр.С. против „Н. И. г.”
ООД гр.В. с правно основание чл.92 и чл.79 от ЗЗД.
Ищецът поддържа в исковата молба, че на 12.01.2001 г. между
страните е бил сключен договор за наем на недвижим имот с клауза за изкупуване,
по силата на който и на анекс към него от 15.01.2001 г. „В. Ф.” ООД, чийто
правоприемник е ответника се е задължил да отдаде под наем на ищеца за срок до
28.01.2009 г. недвижим имот: търговски обект – „Кафе – сладкарница”, ведно с
прилежащо складово и сервизно помещение с обща площ от около 120 кв.м., находящ
се в сградата на бившето кино „Д.” в гр.В., ул. „А. С. М.” №, ведно с
подпокривното пространство на обекта. Поддържа се, че наемодателят е поел
задължението да прехвърли собственост на наемателя след изтичане на срока на
наемния договор наетият обект, ведно с идеална част от дворното място от имот
пл.№2700 в кв.329А по плана на гр.В. към 1998 г. и прилежащата на търговския
обект част от подпокривното пространство, включително правото на надстрояване
на търговския обект, като страните определили продажна цена в размер на
28 140 германски марки, които били изплатени авансово от наемателя към
датата на сключване на договора. В исковата молба се поддържа, че в т.9 от
договора страните са се задължили в 30-дневен срок от изтичане на срока на
договора да сключат окончателен договор за покупко-продажба на имота, като в
т.10 е било предвидено в случай на предсрочно изплащане на задълженията на
наемодателя към държавата окончателния договор за прехвърляне на собствеността
върху имота да бъде сключен и преди изтичане на срока на наемния договор.
Ищецът поддържа, че ответникът е придобил собствеността върху недвижимия имот,
предмет на договор за наем, чрез договор за продажба на дружествени дялове от
„В. Ф.” ЕООД гр.В. от 28.01.1999 г. по силата на който са били продадени 416
дружествени дялове и договор за приватизационна продажба на 188 дружествени
дяла, сключен на 26.06.2003 г., който е вписан в Търговския регистър. Ищецът
поддържа, че ответното дружество не е изпълнило задължението си по т.10 от
договора за наем и не е прехвърлило собствеността върху описания обект, поради
което ищецът е завел дело с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване на
предварителния договор за окончателен. Поддържа, че в т.6 от договора страните
са уговорили неустойка в размер на 50 000 германски марки, в случай на
неизпълнение на задължението за прехвърляне на собствеността върху имота, които
ищецът изчислява към датата на предявяване на иска, като равностойност на
50 000 лв. Поискано е ответникът да бъде осъден да заплати на ищеца
50 000 лв. неустойка за неизпълнение на договор за наем с клауза за
изкупуване от 12.01.2001 г., ведно със законната лихва върху тази сума, считано
от завеждането на гражданско дело №587/2003 г. на ВРС, а именно 18.07.2003 г.
до окончателното изплащане.
С исковата молба е предявен под формата на евентуалност и
иск с правно основание чл.79 от ЗЗД, като ищецът е поискал в случай, че не бъде
уважен иска за заплащане на неустойка, ответникът да бъде осъден да заплати
сумата 50 000 лв., представляваща обезщетение за причинени имуществени
вреди, вследствие на неизпълнение на задължението за прехвърляне собствеността
върху имота, които в течение на производството ищецът е конкретизирал като
пропуснати ползи, а именно неполучени доходи от имота, които същият би получил
ако е бил собственик на имота и го е
отдавал под наем, което обезщетение се претендира за периода от постъпване в
съда на исковата молба по гр.д.№587/2003 г. на ВРС – 18.07.2003 г. до
постъпване на настоящата искова молба в съда, която сума се претендира ведно
със законната лихва.
По делото е постъпил писмен отговор от ответника по реда на
чл.367 от ГПК, в който са оспорени предявените искове по основание, като
ответникът поддържа, че условията за заплащане на неустойката не са настъпили
по договора. Ответникът е оспорил в
отговора всички представени с исковата молба доказателства.
Окръжният
съд, след като се запозна със събраните по делото доказателства, приема за
установено следното:
Ищецът
е представил по делото договор за наем на недвижим имот с клауза за изкупуване,
сключен на 12.01.2001 г. между „В. Ф.” ООД гр.В., представлявано от Г. Ж. К. –
управител и „Е.” ЕООД гр.В., представлявано от управителя Ю. Г. Л., от който е
видно, че „В. Ф.” ООД гр.В. в качеството си на наемодател е отдал под наем на
ищцовото дружество недвижим имот: търговски обект – „Кафе – сладкарница”, ведно
с прилежащо складово и сервизно помещение, с обща площ от около 120 кв.м.,
находящ се в гр.В., ул.”А. С. М.” №. В т. от договора е посочено, че наемателят
приема да ползва под наем безвъзмездно и за срок до 28.01.2009 г. наетия
недвижим имот, като в т.4 е посочено, че наемодателят поема задължението да
прехвърли в собственост на наемателя описания в т.1 на договора недвижим имот
след изтичане на срока на наемния договор, като в предмета на
покупко-продажбата освен търговския обект – „Кафе – сладкарница” бъде включено
и прилежащата на търговския обект идеална част от дворното място от имот
пл.№2700, в кв.329А по плана на гр.В. към 1998 г. и прилежаща на търговския
обект част от подпокривното пространство, включително правото на надстрояване
на търговския обект, като за целия недвижим имот е определена по общо съгласие
на страните продажна цена в размер на 28 140 германски марки, изплатени
авансово от наемателя на наемодателя към датата на сключване на договора. В т.6
от договора е посочено, че наемодателят няма право да отдава под наем имота на
трето лице или да отчуждава имота, като при неизпълнение на това задължение,
както и на задължението за прехвърляне собствеността върху имота по нотариален
акт, наемодателят дължи на наемателя неустойка в размер на 50 000
германски марки до изплащането на които наемателят има право на задържане на
имота. В т.9 от договора е посочено, че след изтичане на срока на наемния
договор, страните се задължават в 30-дневен срок да сключат окончателен договор
за покупко-продажба на имота по нотариален ред, а в т.10 е посочено, че всяка
от страните поема задължението да сключи окончателен договор за прехвърляне на
собствеността върху имота и преди изтичане на срока на наемния договор, в
случай, че предсрочно се изплатят задълженията на наемодателя към държавата по
договор от 28.01.1999 г.
Ответната
страна оспорва така представения препис
от договор за наем на недвижим имот с клауза за изкупуване, като между
страните е въведен спор относно извършена нотариална заверка на подписите върху
договора. Във връзка с това оспорване по делото са представени писмени
доказателства и е разпитана като свидетел нотариус Ц. М. Д., която заявява, че
представения по делото договор за наем не е бил оформен нотариално в нейната
нотариална кантора, тъй като при заверяване на
договора нотариусът е установил, че наемодателят не се явява.
Свидетелката заявява, че върху един екземпляр от представените 7 – 8 екземпляра
от договора е бил положен печат и подпис от нейна страна, но договорът няма
нотариална заверка съобразно изискванията, тъй като не е вписан в книгите на
нотариуса и нотариалната заверка е преустановена, тъй като подписалият договор
от страна на наемодателя не се е явил при нотариуса да потвърди подписа си.
По
направеното оспорване на подписа на договора, положен за наемодател и
екземплярите от преписите, представени по настоящето дело и по друго дело
разглеждано във видинския съд между същите страни, по делото са назначени две графически
експертизи, като вещото лице Е.Ж. дава заключение, че подписа в реквизита
„наемодател” Г. К. е положен от Г. Ж. К. в договора за наем на недвижим имот с
клауза за изкупуване от 12.01.2001 г., както и същият подпис положен върху
анекс към договора с дата 15.01.2001 г., за който вещото лице също дава заключение,
че е положен от Г. Ж. К. Втората експертиза дава заключение, че копието на
договор за наем с клауза за изкупуване от 12.01.2001 г., което е представено по
гр.д.№587/2003 г. на ВРС и което е без копие на дата и на подпис за
удостоверяване на подпис от нотариус и копието на договор за наем с клауза за
изкупуване от 12.01.2001 г., с нотариална заверка на подписите, заверено копие
от който е представен по делото имат един и същ първообраз, т.е. са копие на
един и същ екземпляр на договор.
От така
установените обстоятелства съдът приема, че оспорването на представения договор
за наем на недвижим имот с клауза за изкупуване по отношение на положения
подпис за наемодател и съдържанието на договора не е доказано и ще следва да се
приеме, че отношенията между страните са били регламентирани в договор от
12.01.2001 г. екземпляр от който е представен по делото.
Към
основния договор на 15.01.2001 г. е бил подписан анекс, с който страните са
коригирали т.1 от договора в смисъл, че наемодателят отдава под наем на
наемателя срещу цена авансово заплатена в съответствие с т.4 от договора в
размер на 28 140 германски марки и за срок до 28.01.2009 г., посочения в
основния договор търговски обект.
Не се
спори между страните, че ответното дружество е правоприемник на „В. Ф.” ООД
гр.В., който е сключил договора за наем в качеството си на наемодател. В тази
връзка са представени решения на ВОС,
като от решение №856/24.07.2003 г., находящо се на стр.108 по делото е вписано
в Търговския регистър освобождаване на Ю. Г. Л. като втори управител на „В. Ф.”
ООД и прекратяване на дадените й правомощия, описани в решението на Видински
окръжен съд с №224 от 01.06.2000 г. по ф.д.№67/2000 г. на ВОС. Със същото
решение е вписан договор за приватизационна продажба от 26.06.2003 г., с който
дружеството е закупило 188 дяла от държавата, като е вписано освобождаване на
съдружника държавата, поради прехвърляне
на всички притежавани от този съдружник дялове. С това решение „В. Ф.” ООД е
преобразувано във „В. Ф.” ЕООД. А с решение по същото фирмено дело №978, което
се намира на стр.64 от делото е извършена промяна в наименованието на
дружеството от „В. Ф.” ООД на „Н. И. Г.” ООД.
Основният
предявен иск е с правно основание чл.92 от ЗЗД, като ищецът претендира
неустойка за неизпълнение на задълженията по договора в размер на 50 000
лв. във връзка с уговорката за прехвърляне на собствеността върху наетия обект,
както е било уговорено между страните.
Съгласно
разпоредбата на чл.92 от ЗЗД неустойката обезпечава неизпълнението на
задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е
нужно те да се доказват. За да се претендира неустойка за неизпълнение страната
по договора следва да докаже, че тя е изправната страна по договора, а другата страна е неизправна,
неизпълнила задълженията си по договора и ще следва да заплати неустойка за
това, че не е изпълнила точно и в срок задълженията си по договора.
В настоящият
случай се претендира неустойка в размер на 50 000 лв., която е била
уговорена между страните по договора в т.6 от същия и която неустойка
наемодателят ще дължи на наемателя в случай, че не изпълни задължението си за
прехвърляне на собствеността върху имота по нотариален ред. В договора са
уговорени два момента от които настъпва задължението за прехвърляне на
собствеността върху наетия обект. В т.4 и в т.9 от договора е посочено, че
наемодателят поема задължението да прехвърли собствеността на наетия обект на
наемателя след изтичане на срока на наемния договор, който е уговорен до
28.01.2009 г., а в т.9 е посочено, че след изтичане срока на наемния договор
страните се задължават в 30-дневен срок да сключат окончателен договор за
покупко-продажба на имота. В т.10 от договора е посочено, че всяка от страните
поема задължението да сключи окончателен договор за прехвърляне на
собствеността и в случай, че предсрочно се изплатят задълженията на наемодателя
към държавата по договор от 28.01.1999 г.
Препис
от този договор е представен по делото и от същия е видно, че държавата е
прехвърлила на „В. Ф. – ” ООД гр.В. 80% от регистрирания капитал на дружество
„В. Ф.” ЕООД гр.В. за сумата 145 000 щатски долара. Плащането на цената е
уговорена в раздел ІІ от договора, като 10% от цената купувачът превежда към
датата на подписване на договора по банков път, а останалите 90% се плаща по
разсрочена схема на девет равни годишни вноски след изтичането на едногодишен
гратисен период, като първата вноска следва да бъде заплатена до съответната
дата на подписване на настоящия договор през 2001 г. По делото не са
представени доказателства дали са били изпълнени условията, посочени по-горе,
по договора от 28.01.1999 г., за да възникне задължението на наемодателя по
т.10 от договора за прехвърляне на собствеността върху имота след изплащане на
задълженията по приватизационния договор.
Във
връзка с втория срок, а именно 30 дни след изтичане на срока на наемния
договор, който е уговорен до 28.01.2009 г., следва да се отбележи, че към
предявяване на иска 07.07.2008 г., когато исковата молба е постъпила в съда,
падежът на този срок все още не е настъпил. По тази причина не може да се направи преценка за неизпълнение на задължението
по договора, тъй като падежът на задължението все още не е бил настъпил към
момента на предявяване на иска.
След
като се установява, че по отношение на единия от сроковете посочени в договора
не е настъпил падежа към предявяване на иска, а по отношение на другия уговорен
срок няма представени доказателства дали е възникнало задължението за
прехвърляне, което е уговорено под условие, че предсрочно се изплатят
задълженията на наемодателя към държавата по договор от 28.01.1999 г. ще следва
да се приеме, че така предявеният иск с правно основание чл.92 от ЗЗД е
неоснователен и недоказан и на това основание ще следва да бъде отхвърлен.
По
делото е предявен като евентуален иск такъв с правно основание чл.79 от ЗЗД,
като се претендира сумата 50 000 лв., представляваща причинени имуществени
вреди под формата на пропуснати ползи от неизпълнение на договора.
Във
връзка с тази претенция по делото са разпитани свидетелите Ж. и Л., като
свидетелят Ж. заявява, че е проявявал интерес към помещението за евентуалното
му наемане през 2002 и 2003 г., като искал да наеме и да преотдаде под наем
същият имот, а свидетелят Л. заявява, че за периода 2003 – 2005 г. са имали
запитвания от различни хора за отдаване под наем на търговски обект.
Съдът
приема, че така предявеният иск е недоказан. Ищецът претендира обезщетение за
неизпълнение на договора, изразяващо се в причинени вреди под формата на
пропуснати ползи от неизпълнението. Вредите следва да бъдат доказани по несъмнен начин, но по делото
такива доказателства не бяха представени. И двамата разпитани свидетели не
установяват обстоятелства от които би могло да се направи извод, че
действително с неизпълнението на договор ищцовата страна е пропуснала да
реализира доходи от недвижимия имот. И по отношение на този иск ще следва да се
приеме, че липсват доказателства за неизпълнение на задължението за прехвърляне
на недвижимия имот в сроковете, както са били уговорени между страните по
делото.
На това
основание и евентуално предявеният иск ще следва да бъде отхвърлен като
недоказан.
Ищецът
ще следва да бъде осъден да заплати на ответната страна направените по делото
разноски в размер на 5262 лв.
По
изложените съображения Окръжният съд
Р Е
Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения
от „Е.” ЕООД гр.С., представлявано от Ю. Г. Л. против „Н. И. Г.” ООД гр.В.,
представлявано от К. М. К. и Н. М. К. иск за заплащане на неустойка в размер на
50 000 лв. по т.6 от договор за наем на недвижим имот с клауза за
изкупуване, сключен на 12.01.2001 г., ведно със законната лихва върху
главницата, считано от 18.07.2003 г. до окончателното изплащане.
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Е.” ЕООД гр.С., представлявано
от Ю. Г. Л. против „Н. И. Г.” ООД гр.В., представлявано от К. М. К. и Н. М. К.,
под формата на евентуалност иск за сумата 50 000 лв., представляваща
обезщетение за причинени имуществени вреди, изразяващи се в пропуснати ползи,
вследствие на неизпълнение на задължение за прехвърляне на собствеността върху
нает обект, предмет на договор за наем на недвижим имот с клауза за изкупуване
от 12.01.2001 г. за периода от 18.07.2003 г. до 07.07.2008 г., ведно със
законната лихва върху тази сума, считано от 07.07.2008 г. до окончателното й
изплащане.
ОСЪЖДА
„Е.” ЕООД гр.С. да заплати на „Н. И. Г.” ООД гр.В. направените по делото
разноски в размер на 5262 лв.
Решението може да бъде обжалвано пред Софийския Апелативен
съд в двуседмичен срок от съобщението му на страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: