№ 177
гр. Варна, 03.12.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, III СЪСТАВ, в публично заседание на
трети ноември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Радослав Кр. Славов
Членове:Дарина Ст. Маркова
Женя Р. Димитрова
при участието на секретаря Ели К. Тодорова
като разгледа докладваното от Дарина Ст. Маркова Въззивно търговско дело
№ 20213001000458 по описа за 2021 година
Производството е въззивно, образувано по жалба на „Жито – К“ ЕООД
в несъстоятелност със седалище гр.Генерал Тошево срещу решение № 260053
от 16.04.2021г. по търг.дело № 73/20г. по описа на Добрички окръжен съд,
търговско отделение, с което е обявена за недействителна по отношение на
кредиторите на несъстоятелността на „Жито - К“ ЕООД сделка по покупко-
продажба на недвижим имот по нотариален акт за покупко-продажба № 176,
том І, рег.№ 468, дело № 99 от 06.03.2019г., представляващ 1 /21 ид.части или
4 762.71 кв.м. от съсобствения между „Жито – К“ ЕООД в несъстоятелност и
Д. В. Д. недвижим имот с идентификатор 81219.3.4, представляващ нива с
площ от 100 017 кв.м., трета категория, находяща се в м.“Кованлъка“ по
кадастралната карта и кадастралните регистри на с.Чернооково, община
Генерал Тошево, за сумата 3 333.90лв., сключена между „Жито – К“ ЕООД в
несъстоятелност и Д. В. Д., тъй като даденото по нея значително надхвърля по
стойност полученото, по иска на синдика на „Жито – К“ ЕООД в
несъстоятелност срещу „Жито – К“ ЕООД в несъстоятелност и Д. В. Д. с
правно основание чл.647 ал.1 т.3 от ТЗ.
В жалбата се твърди че решението е неправилно поради противоречие с
материалния и процесуалния закон – необсъждане в цялост на събраните
1
доказателства по делото, незаконосъобразно и необосновано. Твърди че
първоинстанционният съд се е позовал изцяло на приетата по делото съдебно-
техническа експертиза, оспорена от дружеството изцяло, като по оспорването
съдът не е изложил никакви мотиви. Твърди че експертът е излязъл извън
предмета на поставените въпроси, като не е съобразил спецификата на
процесния имот, а именно в режим на съсобственост и маломерен. Сочи че
вместо да вземе предвид такива оферти/продажби, вещото лице е работили с
оферти/продажби на обособени големи имоти, всички индивидуална
собственост. Изразява несъгласие с приетото от експерта, че цената на
съсобствени идеални части при равни други условия е 2 процента по-ниска
спрямо тази на индивидуална собственост. Сочи че въпреки приетото че
цената се увеличава спрямо увеличението на квадратурата на имота, вещото
лице обосновава разликата в цените при намаляване на площта единствено с
проценти, вместо да вземе трите реални продажби на маломерни имоти в
режим на съсобственост, посочени в приложение № 2 от експертизата.
Твърди че експертизата не е взела реални изходни данни за продажби на
имоти със заложените в задачата параметри – съсобственост и маломерност и
поради това извежда неправилни заключения на поставените въпроси.
Моли съда да отмени обжалваното решение и да постанови друго, с
което да отхвърли предявения от синдика иск.
В съдебно заседание, не се явява представител, в депозирана от
процесуален представител писмена молба моли съда да постанови решение, с
което да отмени обжалваното решение и да отхвърли предявения срещу него
иск. Претендира направените по делото разноски.
Насрещната страна синдикът на „Жито – К“ ЕООД в несъстоятелност
със седалище гр.Генерал Тошево, в депозиран в срока по чл.263 ал.1 от ГПК
отговор, изразява становище за неоснователност на подадената жалба и моли
съда да потвърди решението на първоинстанционния съд. В съдебно
заседание, лично и чрез процесуален представител, моли съда да потвърди
обжалваното решение.
Конституираният на основание чл.265 ал.2 от ГПК като въззивник в
производството Д. В. Д. от гр.Добрич, редовно призован, не се явява в
съдебно заседание, не изразява становище по жалбата.
Въззивният съд, след съвкупна преценка на събраните по делото
2
доказателства, заедно и поотделно, и съобразно предметните предели на
въззивното производство, приема за установено следното:
Предявен е иск от синдика на „Жито – К“ ЕООД в несъстоятелност
срещу „Жито – К“ ЕООД в несъстоятелност и Д. В. Д. за обявяване за
недействителни по отношение на кредиторите на несъстоятелността на
основание чл.647 ал.1 т.3 от ТЗ на възмездна сделка, при която даденото
значително надхвърля по стойност полученото, а именно договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 06.03.2019г., сключен по нотариален акт №
176, том І, рег.№ 468, дело № 99 от 06.03.2019г.
Искът по чл.647 ал.1 т.3 от ТЗ има за предмет потестативното право на
синдика на несъстоятелния търговец да обяви за недействителна по
отношение на длъжника, синдика и всички кредитори на възмездна сделка,
при която даденото значително надхвърля по стойност полученото. Не е
спорно пред въззивна инстанция, че искът е предявен в предвидения в чл.647
ал.1 от ТЗ срок, както и че сделката е извършена в подозрителния период – в
двугодишния срок по чл.647 ал.1 т.3 от ТЗ. Не е спорно и сключването на
атакуваната с иска сделка с недвижим имот.
Спорна пред въззивна инстанция е единствено предпоставката за
уважаване на иска по чл.647 ал.1 т.3 от ТЗ, а именно: липсата на
равностойност на престациите на страните – налице ли е значително
надвишаване по стойност на даденото от несъстоятелния търговец по
сделката от полученото.
Съобразно постоянната практика на касационната инстанция
равностойността на престациите се преценява към момента на сключването
на сделката. Съобразно разрешението дадено в решение № 107 от
14.11.2011г. по търг.дело № 742/10г., на ВКС, І т.о., дали неравностойността
на престациите е значителна и оттук дали тя обуславя недействителност на
сделката се преценява във всеки конкретен случай. Няма и не може да бъде
въведен единен критерий относно това кое е „значително“ – нито като
абсолютна стойност, нито като процент или обикновена дроб.
Предмет на договора, сключен по нотариален акт № 176/2019г. е 1/21
идеална част или 4 762.71 кв.м. в идеални части от съсобствен поземлен имот
с идентификатор 81219.3.4, представляващ нива, цялата с площ от
100 017кв.м., трета категория, находяща се в м.“Кованлъка“ в землището на
3
с.Черооково, община Генерал Тошево. Договорената между въззивниците
продажната цена на имота е в размер на сумата 3 333.90лв.
Съобразно приетите по делото от първоинстнационния съд и от
въззивния съд заключения на съдебно-технически експертизи, пазарната
стойност на имота към датата на сключване на договора 06.03.2019г. е в
размер на сумата 9 519лв. съобразно заключението на приетата от първата
инстанция експертиза и 5 000лв. по приетото от въззивния съд заключение.
Налице е значителна разлика между пазарната цена определена от
експертите в двете заключения, независимо че и двамата са дали заключение
на база метода на пазарните аналози. Пояснено е от експерта в съдебното
заседание пред въззивния съд, че приходния метод не би отчел
характеристиките на имота, а именно идеална част от съсобствен имот.
Разликата между двете заключения на първо място идва от избора на
аналози за сравнение. В заключението пред първата инстанция експертът
Лазаров е дал заключение за действителна пазарна стойност на база две
сделки по нотариален акт и една продажба от ЧСИ, като и в трите случая се
касае за имоти в същото или съседно землище, но цели имоти с площ 37.866
дка, 40 дка и 9.929 дка и приложен от експерта корекционен коефициент за
площ и за форма на собственост. Експертът О. е използвал за сравнение също
реални сделки от този период от същото или близки землища, но всички са за
идеални части от земеделски имот. Поради което и корекционен коефициент
за особености на имота поради съсобственост не е прилаган, а този по
отношение на площта само за два от имотите е незначителен в посока
намаление.
Въззивният съд намира, възражението срещу експертизата на
въззивника в молба от 03.11.2021г. съдържаща искане за ново изчисление на
база други изходни данни за неоснователно. В компетентността на експерта е
да подбере аналози на процесния имот, най-близки до него по характеристики
и даващи най-точно възможност за оценка. Единият от имотите /този по ред 5
от Приложение 2/, посочен във въззивната жалба е взет предвид и е послужил
като аналог на експерта. Другият от посочените от въззивника имоти /този по
ред 6 от Приложение 2/ е с продажна цена по нотариален акт равна на
данъчната оценка, поради което и следва да бъде изключен като аналог за
пазарна цена, а подобни на този по ред 10 от приложението са включени от
4
експерта сред избраните от него аналози.
Независимо от съществената разлика в заключенията на двамата
експерти, дори и да се приеме за пазарна цена на имота по-ниската от двете,
тази дадена от вещо лице О., а именно 5 000лв. съпоставката и с договорената
продажна цена в размер на 3 333.90лв. води до извод за нееквивалентност на
престациите на страните в ущърб на несъстоятелния търговец. Разликата
между двете цени е в размер на 1 666лв., което е 1/3 от пазарната цена на
имота. Тази разлика въззивният съд намира за значителна по смисъла на
чл.674 ал.1 т.3 от ТЗ. Този извод не се променя и от особеностите на имота – а
именно, че същият е съсобствен и представлява идеална част от цял имот.
Целият имот не е маломерен. Процесната идеална част от него е с площ от
4.76271 дка и може да бъде обособена при евентуална делба в самостоятелен
парцел, поради което и процесният имот не може да се приеме за маломерен
и това да обуслови по-ниска продажна цена. Съсобствеността върху имота
дава отражение на стойността на идеалните части от него, но тази
съсобственост е отчетена при определяне на пазарната цена от експертите, в
едната експертиза чрез корекционен коефициент, а в другата чрез избраните
пазарни аналози.
С оглед на така изложеното, въззвният съд намира предявения от
синдика отменителен иск с правно основание чл.647 ал.1 т.3 от ТЗ за доказан
и основателен и следва да бъде уважен, а обжалваното решение потвърдено.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 260053 от 16.04.2021г. по търг.дело №
73/20г. по описа на Добрички ОС.
Решението не подлежи на касационно обжалване на основание чл.280
ал.3 т.1 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
5
2._______________________
6