№ 5
гр. Бургас, 27.01.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – БУРГАС в публично заседА.е на шестнадесети
януари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Илияна Т. Балтова
Членове:Радостина К. Калиманова
Янко Н. Новаков
при участието на секретаря Елена П. Георгиева
като разгледа докладваното от Радостина К. Калиманова Въззивно търговско
дело № 20242001000193 по описа за 2024 година
Производството по делото е по реда на чл. 258 - чл. 273 от ГПК.
С решение № 255 от 07.10.2024 година, постановено по търг. дело № 238/2023 година
по описа на Окръжен съд - Бургас е отхвърлен иска на „Интерметал Груп“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище област Бургас, община Средец, град Средец и адрес на управление
ул. „Васил Коларов“ № 1й, представлявано от управителя В. К. А. срещу А. А. В., ЕГН
**********, адрес: град Бургас, ул. „Пиротска“ № 26, ет. 2, ап. 4, за прогласяване
нищожността на сключен между стрА.те договор за покупко-продажба на недвижими имоти,
инкорпориран в нотариален акт № 94, том І, рег. № 336, дело № 86 от 09.02.2015 година
поради накърняването на добрите нрави - нееквивалентност между продадените имоти и
общата им продажна цена от 9 800 лева.
Присъдени са разноски.
Срещу така постановеното решение е постъпила въззивна жалба от „Интерметал
Груп“ ЕООД, чрез адв. К. Г. - САК, в която са наведени оплаквА.я за неговата неправилност
и незаконосъобразност. Сочи се, че според изготвената в първоинстанционното
производство съдебно-оценителна експертиза, средната пазарна стойност на процесните
имоти е в размер на 49 270 лева без ДДС. Претендира се, че е налице нееквивалентност на
престациите и сделката накърнява добрите нрави. Навеждат се оплаквА.я за неправилна
преценка на дадените по делото свидетелски показА.я, предвид близките отношения на
свидетелката с брата на ответницата.
Моли се за отмяна на обжалваното решение и уважаване на предявения иск.
1
Не се ангажират доказателства.
Претендират се разноски.
В срока по чл. 263 от ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от А. А. В., ЕГН
**********, чрез адв. С. Й. - БАК, в който се моли за оставянето й без уважение. Изтъква се,
че сама по себе си разликата между продажбената и пазарната цена не е единственото
обстоятелство, на което следва да се основава изводът за наличие на накърняване на добрите
нрави. Изразява се позицията, че при близки родствени отношения нееквивалентността на
престациите не може да се преценява като недобросъвестност. Във връзка с това се твърди,
че управителят и едноличен собственик на капитала на въззивното дружество през дълъг
период от време е бил във фактическо съжителство с В., от което има родено общо дете.
Инвокират се доводи за наличието и на други облигационни отношения между стрА.те по
делото, предвид последващото отдаване на процесния имот под наем на друго собствено на
В. А. дружество - „Валси 2017“ ЕООД. Твърди се още, че имотът е продаден от дружеството
на придобивната му стойност, като при това е бил ползван в продължение на 4 години и е
бил в занемарено състояние. Изтъква се, че няма пречка сделки за имот да бъдат сключвА.
на цена по-ниска от данъчната стойност, а от въпросите към вещото лице било изяснено, че
пазарната оценка на сградите била условна предвид липсата на пазарни аналози към 2015
година.
Моли се за потвърждаване на обжалваното решение.
Претендират се разноски.
Въззивната жалба е подадена в преклузивния срок, от легитимирана да обжалва
страна, срещу акт, подлежащ на обжалване и отговаря на изисквА.ята на правната норма за
редовност. Следователно, същата е допустима за разглеждане по същество. При извършената
служебна проверка, съгласно правомощията по чл. 269 от ГПК, Апелативен съд-Бургас
констатира, че обжалваното решение е валидно и допустимо.
По отношение на наведените в жалбата съображения за неговата неправилност,
Бургаският апелативен съд, като взе предвид доводите на стрА.те, прецени събрА.те по
делото доказателства поединично и в тяхната съвкупност и съобрази и разпоредбите на
закона, намира следното:
Установява се от доказателствата по делото, а и това не е спорно по делото, че на
09.02.2015 година стрА.те в настоящото производство са сключили договор за продажба на
недвижим имот, инкорпориран в нотариален акт № 94, том I, рег. № 336, дело № 86/2015
година, по силата на който „Интерметал Груп“ ЕООД, чрез пълномощника си В. К. А., е
продало на А. А. В. собствен на дружеството недвижим имот, находящ се землището на
град Средец, област Бургаска, ЕКАТТЕ 17974, представляващ поземлен имот с площ от
6.001 декара, начин на трайно ползване - съоръжение за поддържане, находящ се в
местността „Долапски дол“, представляващо № 000361 по картата на землището, при
съответно посочени грА.ци, ведно с построените в терена административна сграда
/полумасивна/, на един етаж, застроена на площ от 82 кв. м., полумасивна постройка
2
/ремонта работилница/, застроена на площ от 69 кв. м. и навес, застроен на площ от 360 кв.
м. за сумата от 9 800 лева, която продавачът е получил напълно и в брой от купувача преди
подписването на нотариалния акт. В последния е вписано, че данъчната оценка на имота е
26 482.70 лева.
Не е спорно също така, а това е видно и от вписвА.ята във водения от Агенция по
вписвА.ята електронен търговски регистър, че за периода от 20.11.2009 година до 11.12.2014
година и от 30.06.2022 година и понастоящем В. К. А. е бил едноличен собственик на
капитала и управител на ищцовото дружество. При съобразяване на изявленията на
последното в процеса следва да се приеме, че не спорно и обстоятелството, че към момента
на сключване на процесната сделка В. К. А. и ответницата са били във фактическо
съжителство, от което имат родено дете. В тази насока е отразяването в представеното и
прието по делото удостоверение за раждане № ********** от 09.01.2018 година, издадено
въз основа на акт за раждане № 1266 от 29.12.2017 година. За установено от ангажирА.те
гласни доказателства съдът намира и обстоятелството, че съвместното съжителство между
А. В. и В. А. е било през периода 2013 година - 2021 година.
Видно е също така, че на 02.08.2022 година ответната по делото страна и „Валси
2017“ ЕООД с управител и едноличен собственик на капитала В. К. А., вписано в
търговския регистър на 06.04.2022 година са сключили договор за наем по отношение на
процесния недвижим имот, представляващ поземлен имот с идентификатор № 17974.45.361,
ведно с построените в него три сгради за извършване на дейности по изкупуване и продажба
на черни и цветни метали срещу месечен наем в размер на 300 лева.
Ищецът твърди в исковата си молба, че цената, срещу която е прехвърлена
собствеността на имота по атакуваната от него сделка е три пъти по-ниска от реалната му
цена към датата на сключването и. Това сочи на значителна нееквивалентност на
престациите, което прави сделката нищожна поради накърняване на добрите нрави. Поискал
е в тази връзка и съдът е допуснал извършването на съдебно-техническа експертиза, вещото
лице по която в представеното по делото и прието заключение е посочило, че средната
пазарна стойност на процесните недвижими имоти възлиза на сумата от 49 270 лева, от
която 12 5320 лева - земя и 36 740 лева - сгради. Пояснило е, че в конкретния случай е
приложило метода на посредственото сравнение, който метод се прилага при използване на
пазарни свидетелства за сходни обекти/активи - недвижими имоти. За определяне на
пазарната стойност на сградите е приложен метода на АВС или т. нар. вещна стойност. За
оценка е допусната година на строителство 2000 година. Експертът е посочил също така, че
по делото липсват данни за конструкция, описА.е на съществуващите сгради, строителна
документация, удостоверения за въвеждане в експлоатация, а също така, че не е извършил
вътрешен и външен оглед. Във връзка с последното в съдебно заседА.е е пояснил, че е
провел няколко разговора с пълномощника на ищеца, който му е казал, че събира документи
за сградите в имота, но до момента на внасяне на експертизата такива не са му били
предоставени от това лице; поради това не е приел извършването на подобрения в тях.
Допълнило е все в тази насока, че за имота е начислило само икономическа и морална
3
амортизация, като не е в състояние да даде заключение за физическата такава поради липса
на посочените книжа. Позовал се е само на удостоверение за търпимост без дата, като за
сградите не е ползвал пазарни аналози за 2015 година поради липса на данни за състоянието
им към този момент.
Добрите нрави са неписА. общовалидни морални норми, които съществуват като
общи принципи или произтичат от тях и са критерии за оценка на сделките. В практиката на
ВКС се приема, че нееквивалентността на престациите като конкретен пример за нарушение
на добрите нрави води до нищожност на сделката по смисъла на чл. 26, ал. 1 от ЗЗД.
Законодателят допуска, че цената на недвижимия имот може да бъде по-ниска от данъчната
оценка. В същото време понятието добри нрави предполага известна еквивалентност на
насрещните престации и при тяхното явно несъответствие се прави извод за нарушение,
водещо до нищожност на сделката. ВКС счита, че тази неравностойност би следвало да е
такава, че практически да е сведена до липса на престация. Следователно значителна и явна
нееквивалентност на насрещните престации, която води до нищожност поради противоречие
с добрите нрави, е налице, когато насрещната престация е практически незначителна. По
този начин би се накърнил принципът на свободата на договарянето /чл. 9 от ЗЗД/, защото
еквивалентността на престациите поначало се преценява от стрА.те и се съобразява с техния
правен интерес. Установяването дали една сделка противоречи на добрите нрави не се
огрА.чава само до нейното формално съдържА.е, а поради естеството на сочения порок
следва да се съобрази дали крайният резултат на сделката е съвместим с общоприетите
житейски норми за справедливост и добросъвестност. Преценката за нищожност на това
основА.е всякога следва да е конкретна, с оглед на установените по делото факти, свързА. с
индивидуалния интерес на всеки конкретен правен субект - страна по сделката, на конкретно
установени факти за цената на сделката, за данъчната оценка и пазарната цена, като само
съпоставката на всички конкретно установени факти във всеки конкретен случай, би могла
да формира извод за такава липса на еквивалентност на насрещните престации, която води
до накърняване на добрите нрави /така в решение № 119/22.03.2012 година по гражд. дело №
485/2011 година на ВКС, решение № 288/29.12.2015 година по гражд. дело № 2293/2015
година на ВКС, III г. о., решение № 128 от 17.01.2019 година на ВКС по гражд. дело №
3170/2017 година на ВКС, I г. о. и други/.
Също в практиката на ВКС е застъпено схващането, че облигационното
правоотношение предпоставя самостоятелност от една страна и от друга се рамкира от
„добрите нрави“ и от императивните правила, които при продажбата определят, че
държавната такса се изплаща въз основа на данъчната оценка, дори ако е договорена цена,
която е по-ниска от нея. Следователно законодателят допуска, че цената на един недвижим
имот по волята на стрА.те може да бъде по-ниска от данъчната оценка. В същото време
понятието „добри нрави“ предполага известна еквивалентност на насрещните престации и
при тяхното явно несъответствие се прави извод за нарушение, водещо до нищожност на
сделката. Тази неравностойност би следвало да е такава, че практически да е сведена до
липса на престация.
4
В конкретния случай между стрА.те не е спорно обстоятелството, че договорът за
покупко-продажба е сключен при продажна цена под данъчната /2.7 пъти/, а също и
посочената такава от вещото лице. Според настоящия състав на съда, само по себе си
последното не обосновава извод за липса на насрещна престация на купувача по договора и
не прави сделката нищожна поради противоречие с добрите нрави.
Отговорът на въпроса дали сделката е нищожна като накърняваща добрите нрави
предпоставя, както бе посочено по-горе, съобразяването на всички обстоятелства,
релевантни за нейното сключване, в това число и отношенията между стрА.те по нея, като
преценката не може да се основава единствено на математически сметки колко пъти по-
ниска е продажната цена /и данъчната оценка/ на имота от неговата реална пазарна цена.
Предвид изложеното по-горе, за да се установи дали сключената сделка за покупко-
продажба накърнява или не добрите нрави /доколкото насрещна престация е налице/, следва
да бъдат съобразени установените по делото обстоятелства. По-специално е необходимо да
се отчете, че стрА. по същата са физическо лице и търговско дружество, изразяващо
правновалидна воля чрез своя управител. В посочения в текста на настоящия съдебен акт
по-горе период от време, а и понастоящем В. А. - пълномощник на управителя на ищеца при
изслушване на процесната сделка и А. В. са били във фактическо съпружеско съжителство,
от което има родено тяхно общо дете, както и са работили заедно чрез дружеството-ищец,
чийто едноличен собственик е В. А.. Това предполага наличие на близки взаимоотношения
между тези две физически лица, а също и взаимна ангажираност за осигуряване на
собственото и това на детето им благополучие. Това са обстоятелства от значение за
спорното право, доколкото по предявения иск се изследва нарушаването на морално-етични
категории /добри нрави/, в това число и на установените в социума неписА. правила при
съвместното семейно съжителство между две лица. Когато се извършва преценка за
съответствието на една сделка с добрите нрави, следва да се даде отговор и на въпроса едни
и същи изисквА.я ли следва да бъдат отправени по отношение на сделки, сключени между
несвързА. с нищо съконтрахенти, и такива, които се намират в определена степен на
свързаност или с други думи обхваща ли свободата на договаряне на продажната цена по
един договор за продажба нейното определяне с оглед участниците по него.
На следващо място, от заключението на вещото лице по изслушаната експертиза, а
също и от показА.ята на свидетелката В. се установява, че по едната от сградите са били
правени подобрения преди продажбата, при това от дядото на ответницата. Съдът цени, при
съобразяване и на нормата на чл. 172 от ГПК, така събрА.те гласни доказателства, които са
последователни, логични и най-вече основА. на лични възприятия.Това обстоятелство също
следва да бъде взето предвид и съобразено от съда при извършване необходимата преценка
във връзка с установяване еквивалентността на престациите по сделката.
Освен това, във връзка с противоречието с добрите нрави, следва да се има предвид,
че то е обусловено от недобросъвестност на една от стрА.те по сделката. Понеже законът не
съдържа легална дефиниция на понятието „добри нрави“, за такива се приемат установените
норми за поведение в обществото, наложили се и спазвА. от хората поради изградените им
5
критерии за ценностна система. За противоречащи на морала се считат сделки, с които
неравноправно се третират икономически слаби участници в гражданския оборот, използват
се законови методи за постигане на морално укорими резултати, сочещи на непочтеност и в
разрез с общоприетите критерии за добросъвестност. Недобросъвестност на купувача - А. В.
не е установена в производството по настоящото дело.
Ето защо, съдът намира за неоснователни доводите на ищеца, че след като
процесното имущество е продадено на ответната страна на стойност по-ниска от данъчната
и пазарната оценка на имотите, то и сделката е нищожна, като противоречаща на добрите
нрави. Паричната нееквивалентност, при съобразяване на всички изброени по-горе
обстоятелства, не е до степен съществена, че да обуслови по отношение на сделката най-
тежкия порок, а именно нищожност поради противоречие с морала. СъдържА.ето на
договора се определя свободно от стрА.те. Продажбата на вещ на цена, по-ниска от
пазарната, не е несъвместима с общоприетите норми за справедливост и добросъвестност,
освен ако самите обстоятелства, при която е сключена сделката, са в противоречие с морала -
едната страна се е възползвала от лекомислието, неопитността, икономическата или
физическа зависимост на другата страна от нея или от трети лица, каквито основА.я не са
заявени с исковата молба и за които по делото няма доказателства. Дори ако поради някаква
причина, едната страна по договора е приела обективно неизгодна за нея насрещна
престация, това не може да обоснове нищожност на сключения договор поради
противоречие с добрите нрави /в този смисъл решение № 128 от 17.01.2019 година на ВКС
по гражд. дело № 3170/2017 година, I г. о/. Следва да се отбележи, че съдът изцяло споделя
изводите на окръжния съд, изложени в обжалваното съдебно решение, поради което и на
основА.е чл. 272 от ГПК препраща към тях.
Единствено и само за пълнота на изложението е необходимо да се посочи, че
твърдяното в исковата молба за уговарянето на цена, многократно по-ниска от пазарната
подлежи на установяване по категоричен начин в процеса, при това от ищеца. Последният,
при отчитане на казаното от вещото лице при разпита му в съдебно заседА.е, следва да се
приеме, че не е указал необходимото съдействие на същото с предоставяне на съответните
документи от значение за отговорите на поставената задача и с цел изготвяне на всестранно
и пълно заключение. Експертът в изготвеното, представено и прието такова за пазарната
цена на имотите към правнорелевантния момент не е отчел множество обстоятелства от
значение за нейното установяване поради липса на данни в тази насока - същият не е
разполагал с такива, от които да констатира точна година на построяване, а също каква е
конструкцията, като не се е запознал включително със строителната документация и
удостоверението за въвеждане в експлоатация. Тъй като се касае за документация за имотите
преди продажбата, то същата би следвало да се намира при ищеца, включително при липса
на твърдения тя, при сключване на сделката, да е била предадена на ответницата. При това
положение не било могло да се приеме, че в производството по делото, при условията на
пълно и главно доказване, проведено надлежно от ищеца е установено по несъмнен начин,
че пазарната цена на процесните имоти е в посочения от експерта размер и като такава
6
надвишава с около пет пъти продажната цена по сделката.
По изложените съображения съдът приема, че предявеният иск с правно основА.е чл.
26, ал. 1, предл. 3-то от ЗЗД е неоснователен и правилно не е бил уважен от окръжния съд.
От изложеното до тук е видно, че изводите на двете инстанции съвпадат, поради
което и обжалваното решение като правилно и законосъобразно следва да бъде потвърдено.
На ответницата - въззиваема, с оглед изхода на настоящото производство, следва да
бъдат присъдени сторените съдебно-деловодни разноски, които се свеждат до
възнаграждение на ангажирА.я от нея един адвокат. Налице са доказателства за реално
платено такова в размер на сумата от 1 300 лева, поради което и предвид предпоставките на
приложимата правна норма същата следва да бъде възложена в тежест на въззивника
„Интерметал Груп“ ЕООД.
Мотивиран от горното и по изложените съображения, Бургаският апелативен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 255 от 07.10.2024 година, постановено по търговско
дело № 238/2023 година по описа на Окръжен съд - Бургас.
ОСЪЖДА „Интерметал Груп“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище област Бургас,
община Средец, град Средец и адрес на управление ул. „Васил Коларов“ № 1й,
представлявано от управителя В. К. А. да заплати на А. А. В., ЕГН **********, адрес: град
Бургас, ул. „Пиротска“ № 26, ет. 2, ап. 4 сумата от 1 300 /хиляда и триста лева/ лв.,
представляваща направени от нея съдебно-деловодни разноски.
Настоящото решение подлежи на обжалване в едномесечен срок от съобщението му
на стрА.те с касационна жалба пред Върховния касационен съд на Република България.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7