Решение по адм. дело №108/2024 на Административен съд - Добрич

Производството по делото е по реда на чл.145 и сл. от АПК във връзка с чл.27 ал.1 във връзка с чл.25 ал.2 от Закона за общинската собственост.

Образувано е по жалба на Р. К. П. с [ЕГН] от гр. С., ул.“...“ №..., ет..., представлявана от процесуалния представител адвокат С. К. с адрес гр. В., ул.“... №..., ет..., срещу Заповед №55/17.01.2024 г. на кмета на Община Балчик в частта, с която е определен размер на паричното обезщетение за отчуждаването на поземлен имот с идентификатор №..... по кадастралната карта на с. Оброчище, общ. Балчик, вилна зона „Фиш – фиш“, представляващ вилно място с площ от 360 кв.м., с цел изпълнението на обект от първостепенно значение – публична общинска собственост „Поетапно изпълнение на укрепване на свлачища на ул.“2-ра“, ул.“3-та“ и ул.“4-та“, вилна зона „Фиш – фиш“, общ. Балчик за общински нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин“, в размер на 16 842 лева. Жалбоподателят посочва, че не е съгласен с размера на определеното парично обезщетение, като административният акт в тази му част е издаден в нарушение на материалния и на процесуалния закон. Не е налице определяне на равностойно парично обезщетение, защото административният орган не се е съобразил с предназначението, което процесният имот е имал съгласно плана, действал преди влизането в сила на изменението на ПУП-ПР от 2022 г., а също и не е определил действителната пазарна оценка на имота съобразно правилата, предвидени в Закона за общинската собственост. Заявява се, че определеното със заповедта парично обезщетение е силно занижено с оглед площта, местонахождението и предназначението на имота. Не е отчетено от административния орган и обстоятелството, че върху поземления имот има построена вилна сграда на три етажа със застроена площ от 71.11 кв.м. и разгъната застроена площ от 224.12 кв.м., чиято цялост не е засегната. Сградата е била изградена законно в имота по силата на разрешение за строеж, издадено от главния архитект на Община Балчик и в нея са били вложени огромни средства. Настоява се процесната заповед да бъде отменена в обжалваната част и да бъде определен размер на паричното обезщетение съобразно действителната пазарната цена на процесния имот и сграда. Желае се и присъждането на сторените по делото разноски.

Постъпило е становище от Община Балчик, според което жалбата е неоснователна, а определената оценка е справедлива. Необходимостта от отчуждаването на процесния имот е провокирана от дългогодишни проблеми със свлачищни процеси в района. Оспорването е неоснователно, като се настоява за неговото отхвърляне и заплащането на сторените разноски, включително юрисконсултско възнаграждение.

В последното съдебно заседание и в писмената си защита жалбоподателят чрез своя пълномощник е посочил, че по спора са очертани няколко спорни момента, които изцяло се отнасят до прилагането на материалния закон; първият е дали сградата е законна - това обстоятелство няма никакво значение, тъй като от събраните по делото доказателства се установява, че за сградата има издадено разрешение за строеж, като евентуално отклонение от него не е констатирано или установено преди отчуждаването; освен това административният орган никъде в своята преписка не е посочил, че евентуална незаконност на сградата е основание тя да не бъде оценена и да не бъде предмет на обезщетение; противното означава да се приемат факти извън тези, послужили за издаването на акта, което е недопустимо; вторият въпрос е дали в имота е налице сграда и дали същата е погинала; по него също няма изложени никакви фактически основания, като те се навеждат за първи път в съдебна фаза; според материалното право погиването на сграда означава тя да не съществува в правния мир, което е хипотеза, пред която не сме изправени; какво е сграда и на какво следва да отговаря тази сграда е правен въпрос, чийто отговор е даден в §5 т.6 от Закона за устройство на територията, в чл.23 и в §1 т.16 от Закона за кадастъра и имотния регистър; изхождайки от характеристиките за сграда в цитираните разпоредби, то следва, че е налице недвижим имот – сграда; тя е физически налична, притежава архитектурна цялост - стени и покрив, може да бъде идентифицирана и индивидуализирана; това я прави обект на вещни права и съответно на обезщетение при отчуждаване; следващият спорен въпрос е дали постройката е трайно прикрепена към земята; вещите лица от оспорената тройна експертиза, без да имат нужната компетентност и квалификация, са посочили, че постройката не е трайно прикрепена; вещите лица в последното съдебно заседание са заявили, че постройката е изградена монолитно, със стоманобетонна носеща конструкция, не е преместваем обект и следователно е трайно прикрепена към земята; ответникът навежда твърдения, че сграда в имота няма, тъй като същата е преместена в друг имот; на практика, както сочат вещите лица, сградата се е преместила заедно със земната основа, т.е. с имота; правото на собственост включва както правото върху поземления имот, така и правото на собственост върху сградата; именно поради това в общия случай при отчуждаване се оценяват и двата поотделно; дори да приемем, че сградата е навлязла в друг имот, то това навлизане е частично и не променя обстоятелството, че собственик на самостоятелния обект - сграда е Р. П.; като самостоятелен обект на вещни права, тя е обект и на отделно обезщетение в цялост; на обезщетение подлежи имущественото благо, от което е лишен собственикът, и макар сградата да е в зоната на свлачище и обективно негодна за ползване, тя представлява част от правно признатата собственост на жалбоподателя; има практика на Европейския съд по правата на човека и по–конкретно по Протокол №1 от Конвенцията; съдът в Страсбург задължава българския съд с разбирането, че европейското законодателство има пряко прилагане в българското правораздаване, да не се прилагат нормите на чл.21 от Закона за общинската собственост, а да се определя обезщетението въз основа на пазарни аналози по действителната им пазарна цена; обезщетението за всеки имот трябва да бъде справедливо и да постига справедлив баланс между обществения интерес и защитата на индивидуалните права; Европейският съд, както и Протокол №1 от Конвенцията поставят правото на собственост като върховно благо и приемат, че не може да има имот с нулева стойност; има едно решение срещу Италия, в което отчужденият имот е бил изцяло под вода; в този случай в решението си съдът приема, че независимо, че имотът е в лошо и неизползваемо състояние, това не отменя автоматично правото на обезщетение; изключването или неплащането на обезщетение за някой от имотите би представлявало нарушение на принципа на справедлив баланс между интересите на Държавата и правото на собственост; би било и нарушение на принципите на правната сигурност и защитата на оправданите правни очаквания, които са основни принципи в практиката на Съда на ЕС; настоява да бъдат приложени директно принципите на европейското право и на Конституцията; сграда, която съществува, следва да бъде обезщетена със справедливо парично обезщетение; правото на собственост и неговата защита са основополагащо благо; имотът се обезщетява по реда на чл.22 ал.5 от Закона за общинската собственост, според който размерът на равностойното парично обезщетение за имотите, предвидени за отчуждаване, се определя съобразно конкретното им предназначение, което са имали преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробния устройствен план по чл.21 ал.1 от същия закон и въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот, а не съгласно обективното му състояние, каквито твърдения е навел ответникът; корекцията на равностойното парично обезщетение за поземления имот, извършена и от двете вещи лица, при което осреднената стойност на пазарните аналози се намалява с 50 %, противоречи на принципите, заложени в Закона за общинската собственост; пазарният аналог е избран като метод от законодателя за оценка на отчуждаваните имоти; действително §1 т.2 и т.3 от ДР на Закона за общинската собственост не отчита спецификите на конкретния случай, но именно затова е въведен общ критерий за всички отчуждителни производства; според вещото лице П. М. стойността на сградата съгласно законовите критерии е 251 690 лева; именно посочените равностойни парични обезщетения за поземления имот и за сградата покриват разбирането на европейското право за справедлив баланс между обществения и личния интерес, както и за съразмерност на обезщетението с оглед на материалното благо, от което Р. П. е лишена; настоява за изменение на обжалваната заповед в частта на определеното парично обезщетение и присъждането му съобразно определеното от вещото лице П. М. равностойно парично обезщетение за имота и сградата, както и за сторените по делото разноски.

В последното съдебно заседание и писмената си защита ответникът претендира за отхвърлянето на жалбата и за заплащането с оглед изхода на спора на направените по делото разноски съгласно представения списък; прави евентуалното възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение на жалбоподателя; не може заради бездействието на жалбоподателя по премахването на строежа, който от 2014 г. е опасен и застрашаващ, да е справедливо той да бъде заплатен така, както за нова сграда или за годен на ползване строеж; сградата не може да бъде оценена, защото е компрометирана до степен на невъзможност за обитаване и негодност поради наличието на непосредствена опасност за живота и здравето на хората заради възникналите свлачищни процеси, значителното изместване и пропадане, датиращи още от 2014 г.; вещите лица са категорични, че заради състоянието си сградата не подлежи на оценка и няма пазарна стойност; жалбоподателят не е изпълнил задълженията си по чл.195 ал.1 и ал.3 във връзка с чл.197 от Закона за устройство на територията в качеството си на собственик на сградата сам да премахне за своя сметка строежа; не следва да бъде овъзмездяван за срутила се сграда, която много преди приемането на плана за укрепване, въз основа на който е стартирала отчуждителната процедура, е подлежала на премахване; неоснователно е твърдяното от другата страна, че под посоченото в чл.22 ал.5 от Закона за общинската собственост, че паричното обезщетение се определя съобразно конкретното предназначение на имота, което е имал преди плана по чл.21 ал.1 от Закона за общинската собственост, всъщност законодателят е имал предвид предишно състояние на имота – под понятието „предходен план“ законодателят залага, че обезщетението не трябва да се изчислява съобразно настоящия план за изграждането на инфраструктурен обект, а според предходното предназначение на имота, което в случая е за вилно строителство; имотът при всички експертизи е оценяван като такъв с вилно предназначение, а не като такъв на техническата инфраструктура; предходен план и предишно състояние на имота са съвсем различни понятия; отчуждаването е на имот и сградата щеше да се приеме като подобрение в имота, ако имаше стойност; в последното съдебно заседание вещото лице М. е заявило, че сградата има нулева пазарна стойност, защото никой няма да даде пари за нея; безспорно поземленият имот подлежи на обезщетяване, но при съобразяване на действителното му положение и след прилагането на съответен корекционен коефициент; най – правилна е оценката, изготвена от Н. Л., с коефициент на амортизация 0.7, защото имотът е в свлачищна зона; оценката на вещото лице П. М. в размер на 19 800 лева е завишена, тъй като определеният от него коефициент от 0.5 не е реален; обезщетението е за отчуждаването на имот в състоянието, в което е, като се търси пазарната стойност на имота, а не обезщетение за нанесените вреди по реда на Закона за отговорността на държавата и общините за вреди, причинени в резултат на свлачището; отговорност по реда на Закона за отговорността на държавата и общините за вреди не е потърсена в рамките на 5 – годишния давностен срок, започнал да тече при появата на свлачището през 2014 г., срещу Държавата, тъй като Министерството на регионалното развитие и благоустройството е тази институция, в чиято отговорност е грижата за превенцията от свлачища по аргумент от чл.96 от Закона за устройство на територията; настоява за отхвърлянето на жалбата и за присъждането на сторените разноски, в това число и юрисконсултско възнаграждение в съответствие с чл.24 от Наредбата за заплащането на правната помощ.

Съдът, като обсъди доводите на страните и събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Жалбата е подадена в срока по чл.27 ал.1 от Закона за общинската собственост, от легитимирано лице, срещу годен за обжалване индивидуален административен акт, поради което е процесуално допустима.

Разгледана по същество, тя е основателна.

Процесният акт е издаден от компетентен административен орган съгласно чл.25 ал.2 от Закона за общинската собственост, при спазване на установената писмена форма и с посочване на правни и фактически основания за издаването му, но в нарушение на административнопроизводствените правила и материалния закон.

Съгласно чл.21 ал.1 от Закона за общинската собственост имоти - собственост на физически или на юридически лица, могат да бъдат отчуждавани принудително за задоволяване на общински нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин, въз основа на влязъл в сила подробен устройствен план, предвиждащ изграждането на обекти - публична общинска собственост или на одобрен подробен устройствен план, предвиждащ изграждане на обекти от първостепенно значение - публична общинска собственост, за който има влязло в сила разпореждане за допускане на предварителното му изпълнение, както и в други случаи, определени със закон, след предварително и равностойно парично или имотно обезщетение. В настоящия случай отчуждаването е извършено след одобрен с Решение №659 по Протокол №38 от заседанието на 29.11.2022 г. на Общински съвет – Балчик ПУП – План за регулация на обект от първостепенно значение „Поетапно изпълнение на укрепване на свлачища на ул.“2-ра“, ул.“3-та“ и ул.“4-та“, вилна зона „Фиш – фиш“, общ. Балчик, на УПИ XXI, кв.10, предвиждащ изграждането на обект от първостепенно значение – публична общинска собственост за задоволяването на общински нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин“. Същият е влязъл в сила на 07.02.2023 г. Според представените с преписката писмени доказателства органът е предприел необходимите действия за уведомяването на адресата за започналата процедура по отчуждаване.

Между страните не се спори, че оспорената заповед е съобразена с целта на закона, като отчуждаването е извършено за реализирането на мероприятие и изпълнението на обект от първостепенно значение – публична общинска собственост по чл.205 т.3 от Закона за устройство на територията – осъществяване на дейности по опазване на околната среда и природните ресурси, геозащитна дейност, укрепване на бреговете, както и за благоустройствени дейности – озеленени площи за широко обществено ползване, водни площи и течения, гробищни паркове и третиране на битови отпадъци. Принципното положение е, че задоволяването на обществения интерес трябва да бъде осъществено и с получаването от собственика на отчуждения имот на предварително и равностойно обезщетение за отнетата собственост на основание на чл.21 ал.1 от Закона за общинската собственост.

Спорните по делото въпроси са тези относно размера на определеното обезщетение, както и дали построената от жалбоподателя в имота сграда трябва да бъде оценена като подобрение и включена в така посочения от органа размер на обезщетението.

Според представената преписка определеният по реда на чл.22 ал.3 от Закона за общинската собственост независим оценител в изготвената експертна оценка при определянето на стойността на имота не е изложил аргументи дали построената в него сграда следва да бъде оценявана като подобрение и ако да – с каква стойност. След като оценката на поземления имот е определена без никакво посочване на намиращата се в него сграда, то е допуснато съществено процесуално нарушение.

Неправилно с оспорената заповед е определен размер на паричното обезщетение за отчуждаването на поземлен имот с идентификатор №..... по кадастралната карта на с. Оброчище, общ. Балчик, вилна зона „Фиш – фиш“, представляващ вилно място с площ от 360 кв.м., с цел изпълнението на обект от първостепенно значение – публична общинска собственост „Поетапно изпълнение на укрепване на свлачища на ул.“2-ра“, ул.“3-та“ и ул.“4-та“, вилна зона „Фиш – фиш“, общ. Балчик за общински нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин“, в размер на 16 842 лева. Съгласно чл.22 ал.5 от Закона за общинската собственост размерът на равностойното парично обезщетение за имотите, предвидени за отчуждаване, се определя съобразно конкретното им предназначение, което са имали преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробния устройствен план по чл.21 ал.1 от същия закон и въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот. В настоящото производство са приети 3 експертизи, които оценяват стойността на дължимото обезщетение. Според първото вещо лице Р. В. Н. равностойното парично обезщетение на поземления имот с намиращата се в него сграда е в размер на 359 700 лева, като същото го е оценило като цял имот от времето, когато теренът е бил здрав, с прилагането на коефициент от 0.5 за свлачище. Според последното вещо лице П. И. М. стойността на поземления имот към датата на издаването на заповедта за отчуждаване е била в размер на 19 980 лева, също с прилагането на корекционен коефициент от 0.5, но само за поземления имот, тъй като сградата има нулева стойност. Оценката на вещите лица по приетата тройна съдебно – оценителна експертиза Н. Д. В., П. Х. П. и А. М. В. съответства в най – пълна степен на изискването на чл.22 ал.5 от Закона за общинската собственост за определяне на равностойното парично обезщетение. Според тях равностойното парично обезщетение за този имот съгласно чл.22 и §1 т.2 от Закона за общинската собственост, като се отчитат спецификите на оценявания имот и предназначението, за което се отчуждава, е в размер на 25 900 лева. Тъй като сградата е погинала и не може да се ползва, както и попадащият в свлачищен район терен, след дискусия вещите лица са определили, че равностойното парично обезщетение за такъв вид имот би било равно на стойността на отстъпеното право на строеж; развити са 2 варианта за определянето на оценката на отстъпеното право на строеж; първият вариант е при съобразяване с пазарната стойност на земята, умножена с коефициент за интензивността на плътността на застрояването, при която се получава пазарна стойност в размер на 28 898 лева; във втория вариант се използва формулата, че отстъпеното право на строеж е равно на пазарната стойност на земята минус осъвременената стойност на бъдещата инвестиция или на сградата, който би била построена; използва се дисконтов фактор с параметри за 85 години и се приема, че 80 години е животът на сградата плюс 5 години при загуба на отстъпеното право на строеж; затова срокът на дисконтовия фактор е 85 години с норма от 3.5 % и се получава пазарна стойност в размер на 22 928.74 лева във втория вариант; на двете стойности се дава еднакъв тегловен коефициент от 50 % и така крайният резултат е, че отстъпеното право към датата на издаването на оспорената заповед е равно на 25 900 лева, което е равностойното обезщетение за имота; този подход за изчисляването на отстъпеното право на строеж е основан на методика, която е възприета при определянето на пазарната стойност на поземлени имоти и въз основа на него с алгоритъм се извежда стойността на поземления имот и на сградата; определената пазарна стойност е съобразена със състоянието на имота.

Другият основен спорен въпрос по делото е следва ли да бъде оценявана изградената по – рано в имота от жалбоподателя сграда и ако да – какво е дължимото обезщетение за нея. Отговорът на този въпрос е положителен по аргумент от чл.22 ал.13 от Закона за общинската собственост и съществуващата съдебна практика. Но при определянето на пазарната оценка на конкретния отчуждаван имот съществуващата сграда е с нулева стойност поради нейното изключително лошо техническо състояние, негодността за обитаване, невъзможността за извършването на каквито и да е технически дейности поради нейното пропадане и разположението в активно свлачище. В този смисъл са заключенията на вещите лица по тройната съдебно – оценителна експертиза и оценителната част на последната комплексна експертиза, където е отразено, че сградата няма реална остатъчна стойност и има нулева стойност, защото никой няма да даде пари за нея. В намиращия се на лист 74 от делото препис от жалба от Р. К. П. до директора на Дирекция „МДТХСД и БФС“ при Община Балчик самата тя е посочила, че през месец юни 2014 г. процесният имот е пропаднал в резултат на свлачищни процеси, които са помели парцела с постройката и те се намират около 20 – 30 метра под нивото на улицата; пропаднали са и съседните парцели, поради което улица с такива номера на практика няма; заради пропадането на имота данък и такси за битови отпадъци за него не следва да бъдат събирани; представено е и последващото решение на директора на Дирекция „МДТХСД и БФС“ при Община Балчик за отмяната на акта за установяване на задължения за местни данъци и такси за имота поради негодността му за обитаване. Освен това вещите лица в техническите части на изготвените експертизи посочват, че около половината от сградата вече не се намира в поземлен имот с идентификатор №....., а в съседни имоти. С оглед на установената нулева стойност на сградата в настоящото производство не е бил предмет на задълбочено разглеждане въпросът за нейната законност по смисъла на чл.22 ал.14 от Закона за общинската собственост. Подробното изследване на последното, на причината за появилото се свлачище, на спазването или неспазването на строителните забрани, ако такива е имало, би могло да бъде предмет на друго производство по реда на Закона за отговорността на държавата и общините за вреди срещу съответната институция, било тя държавна или общинска, при съответната преценка на жалбоподателя за рисковете от неговото завеждане заради изтичането на съответните давностни срокове.

С оглед на изложеното оспорената заповед в частта на определената оценка за отчуждения имот в размер на 16 842 лева трябва да бъде изменена чрез нейното увеличаване на 25 900 лева. С този определен размер в максимална степен собственикът се компенсира за отчуждения имот.

Заради изхода от спора и на основание на чл.143 ал.1 от АПК на жалбоподателя следва да бъдат присъдени направените и поискани по делото разноски в размер на 5820 лева, в това число 10 лева заплатена държавна такса, 1300 лева заплатено адвокатско възнаграждение (същото не е прекомерно с оглед на уважения материален интерес, изразяващ се в увеличения размер на обезщетението, както и броя на проведените съдебни заседания), 500 лева внесен депозит за първата експертиза, 1500 лева първоначално внесен и 2510 лева довнесен депозит за изготвянето на последното заключение.

Водим от горното и на основание на чл.172 ал.2 от АПК, Добричкият административен съд

 

 

Р Е Ш И :

 

 

ИЗМЕНЯ по жалба на Р. К. П. с [ЕГН] от гр. С., ул.“.....“ №..., ет...., Заповед №55/17.01.2024 г. на кмета на Община Балчик в частта, с която е определен размер на паричното обезщетение за отчуждаването на поземлен имот с идентификатор №..... по кадастралната карта на с. Оброчище, общ. Балчик, вилна зона „Фиш – фиш“, представляващ вилно място с площ от 360 кв.м., с цел изпълнението на обект от първостепенно значение – публична общинска собственост „Поетапно изпълнение на укрепване на свлачища на ул.“2-ра“, ул.“3-та“ и ул.“4-та“, вилна зона „Фиш – фиш“, общ. Балчик за общински нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин“, в размер на 16 842 лева, като УВЕЛИЧАВА размера на обезщетението от 16 842 на 25 900 лева (двадесет и пет хиляди и деветстотин) лева.

ОСЪЖДА Община Балчик с административен адрес гр. Балчик, пл.“21-ви септември“ №6, представлявана от кмета Н. Д. А., да заплати на Р. К. П. с [ЕГН] от гр. С. ул.“...“ №..., ет..., сумата от 5820 (пет хиляди осемстотин и двадесет) лева, представляваща направените разноски по административно дело №108/2024 г. по описа на ДАС.

РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване.