№ 5042
гр. София, 21.03.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 85 СЪСТАВ, в публично заседание на
седми март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:ДЕСИСЛАВА Г. ИВАНОВА
ТОШЕВА
при участието на секретаря НАДЕЖДА АЛ. ИВАНОВА
като разгледа докладваното от ДЕСИСЛАВА Г. ИВАНОВА ТОШЕВА
Гражданско дело № 20231110142061 по описа за 2023 година
Производството е образувано по искова молба /уточнена с молба с вх. №
294169/20.10.2023 г. и молба с вх. № 328804/16.11.2023 г./ на **** срещу ****, с която е
предявен осъдителен иск за опразване на наето помещение, а именно: ресторант, състоящ се
от търговска сграда, складови и сервизни помещения, находящ се в ****. Претендират се
разноските по делото.
Ищецът твърди, че по силата на Договор за наем от 01.02.2016 г. е предоставил като
наемодател на ответника в качеството му на наемател за временно и възмездно ползване
собствения си недвижим имот, представляващ ресторант, ведно с намиращите се в него
движими вещи и дълготрайни материални активи по опис, за срок от 3 години, считано от
датата на подписване на договора, срещу месечен наем в размер на 360 лв. /с ДДС/. Излага,
че наемателят не е плащал дължимите месечни наеми, а договорът за наем е прекратен с
изтичането на срока му през 2019 г., който не е продължаван или изменян, но ответникът
продължава да ползва имота въпреки противопоставянето на наемодателя и отказва да му
предаде владението. В условията на евентуалност твърди, че договорът за наем е прекратен
едностранно от наемодателя с връчена на наемателя на 23.05.2023 г. покана, с която ищецът
е уведомил ответника, че прекратява едностранно договора, и го поканил да му предаде
владението, ведно с всички движими вещи и дълготрайни материални активи, намиращи се
в обекта, като се яви в ресторанта в конкретен ден и час. Сочи, че на 27.06.2023 г.
представляващият ищцовото дружество се явил на адреса заедно с трима свидетели и
адвокат и установил, че имотът е заключен с катинар, поставен от наемателя, но не се явил
представител на ответника, който да отключи, да осигури достъп и да предаде владението, за
които обстоятелства бил съставен констативен протокол, подписан от свидетелите.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е подаден отговор на исковата молба от ответника ****.
Оспорва между него и ищеца да е сключен договор за наем на ресторант, находящ се в ****,
при твърдения, че процесният договор не е подписан нито от управителя ****, нито от лице
с представителна власт по отношение на ответното дружество. Заявява, че непосредствено
след получаване през м. 12.2020 г. на нотариална покана, изпратена от ищеца, се
противопоставил на основание чл. 301 ТЗ на сключения договор за наем. Оспорва
1
съществуването на описания в договора за наем имот при твърдения, че на адреса се намира
сграда с различен идентификатор. Оспорва идентичността на описания в договора за наем
имот с имота, посочен в нотариалния акт, с който наемодателят се легитимира като
собственик. Възразява, че не ползва процесния имот. Моли за отхвърляне на иска.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства по вътрешно
убеждение и обсъди доводите на страните и с оглед разпоредбата на чл. 235, ал. 2 ГПК,
приема от фактическа и правна страна следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД. Съгласно посочената
разпоредба наемателят е длъжен да върне вещта.
По предявения иск в тежест на ищеца е да докаже, че е предал процесния имот на
ответника въз основа на валидно сключен между тях договор за наем, който е бил прекратен
на твърдяното основание, а в тежест на ответника е да докаже, че е върнал имота на
наемодателя след прекратяване на договора.
На първо място, страните спорят по въпроса дали между тях е сключен Договор за
наем от 01.02.2016 г., на който се позовава ищецът. По делото е представен /включително в
оригинал/ Договор за наем от 01.02.2016 г., сключен между **** – в качеството на
наемодател, и **** – в качеството на наемател. По отношение на наемателя е посочено, че
той е представляван от ****, а от вписванията в Търговския регистър се установява, че
същата е управител на ответното дружество. Ответникът оспорва автентичността на
договора в частта относно положения за наемател подпис, като твърди, че той не е положен
от Симеонова. С протоколно определение от 07.12.2023 г. е открито производство за
проверка автентичността на договора в оспорената част. В тази връзка е допусната и
изслушана съдебно-почеркова експертиза, чието заключение е прието без оспорвания на
страните и което съдът кредитира изцяло като обективно, компетентно и обосновано. От
него се изяснява, че ръкописно изписаните текстове в съответните графи и подписите,
положени от името на **** в качеството на представляващ **** в долния десен ъгъл на стр.
1 и в мястото за „наемател“ в Договор за наем от 01.02.2016 г., не са изпълнени от ****.
Това обуславя извода, че представеният документ е неавтентичен в частта относно
положените за наемател подписи, защото те не се положени от лицето, посочено като техен
автор – ****.
След като договорът не е подписан от управителя на ****, а от друго лице, съдът
намира, че това друго лице е действало от името на дружеството, посочено в договора като
наемател, но без представителна власт. Съгласно чл. 301 ТЗ, когато едно лице действа от
името на търговец без представителна власт, се смята, че търговецът потвърждава
действията, ако не се противопостави веднага след узнаването. Доказването, че ответникът
се е противопоставил на сключването на договора за наем от лице, действащо от негово име
без представителна власт, веднага след узнаването за договора, е в негова доказателствена
тежест, което му е изрично указано с изготвения по делото доклад. В случая от
доказателствата по делото е видно, че на 25.10.2017 г. **** е подало до кмета на ****
Заявление за работно време на стационарен търговски обект – ресторант в ****, към което е
представило като приложение спорния Договор за наем от 01.02.2016 г. При това положение
съдът намира, че най-късно на 25.10.2017 г. ответното дружество е узнало за сключения от
негово име от лице без представителна власт договор за наем. Липсват доказателства то да
се е противопоставило на сключването му веднага след узнаването, вместо което се
установява, че на 25.10.2017 г. се е ползвало от Договор за наем от 01.02.2016 г. Едва на
06.01.2021 г. ответникът е изготвил нотариална покана, връчена на ищеца на 13.01.2021 г., с
която е заявил, че се противопоставя на сключения без представителна власт договор, за
който е узнал на 05.01.2021 г. Изявлението относно датата на узнаването е очевидно
невярно, а противопоставянето не е произвело действие предвид доказаното приемане на
договора в по-ранен момент – през 2017 г. С оглед изложеното и на основание чл. 301 ТЗ
2
съдът намира, че сключването на Договор за наем от 01.02.2016 г. с **** е потвърдено от
****, респ. представеният договор обвързва ответника независимо от обстоятелството, че не
е подписан от посоченото в него лице – управителят Симеонова. Този извод корелира с
представения Отговор от 21.06.2023 г. на писмена покана, в който **** е заявило по повод
получена писмена покана с вх. № ****/12.05.2023 г., изпратена му от ищеца, че срокът на
договора не е изтекъл, и че в момента между двете дружества съществува валидно наемно
правоотношение, както и с представената от ищеца Молба с вх. № 315425/07.11.2023 г. за
обезпечаване на доказателства, подадена от **** в СРС, от която е видно, че ответното
дружество изрично признава факта, че е наемател по сключен с **** договор за наем на
ресторант в гр. София, ****, състоящ се от търговска сграда, складови и сервизни
помещения. Възражението на ответника, че молбата за обезпечаване на доказателства касае
друг обект е неоснователно, доколкото в нея изрично е посочено, че за имота, за който тя се
отнася, е заведено от **** гр. д. № 42061/2023 г. по описа на СРС, 85 състав /т.е. настоящото
дело/, от което следва, че тя се отнася именно за имота – предмет на настоящия иск.
Според клаузите на договора за наем наемодателят предоставя на наемателя за
временно и възмездно ползване следния недвижим имот: ресторант, находящ се в ****,
състоящ се от търговска сграда, складови и сервизни помещения, с обща площ 230 кв. м.,
заедно с движими вещи /дълготрайни материални активи/ по опис, а наемателят наема
описания имот заедно с движимите вещи срещу заплащане на наемна цена в размер на 360
лв. /с включен ДДС/ месечно, като предметът на договора е предоставен със съгласието на
наемодателя да бъде използван за заведение за обществено хранене.
Възражението на ответника за липса на идентичност между имота, описан в договора
за наем, и имота, описан в представения нотариален акт за собственост, е неотносимо към
предмета на делото. Касае се за предявен иск за връщане на имот на облигационно
основание, а не за собственически иск, поради което обстоятелството дали наемодателят е
собственик на имота – предмет на договора за наем, е без значение, респ. ирелевантно е
наличието или липса на идентичност в индивидуализацията на имота в договора за наем и в
документа за собственост. Предвид характера на предявения иск е без значение и
кадастралният статут на отдадения под наем имот. В случая е достатъчно, че искът е
предявен именно за имота, който е описан в сключения между страните договор за наем.
Съгласно чл. 4.1. от договора той е сключен за срок от 3 години, считано от датата на
подписването му, а според чл. 4.2. след изтичането на срока действието на договора може да
бъде продължено по взаимно съгласие на страните. В случая срокът на договора е бил до
01.02.2019 г. включително, като липсват твърдения и доказателства действието му да е
продължено по взаимно съгласие на страните, от което следва, че договорът е прекратен,
считано от 02.02.2019 г.
Спорно е, на следващо място, предаването на отдадения под наем имот на ответника,
както и дали понастоящем той се намира в негова фактическа власт.
Свидетелят **** разказва, че **** има само един обект на ул. „***“ в кв. „****“ –
ресторант с градина на ****, който обект винаги е функционирал като ресторант и е бил
държан от него в продължение на 20 години до 2014 г. Посочва, че от 2014 г. – 2015 г.
нататък /включително понастоящем/ на вратата на ресторанта пише „****“ и има реклама
на „****“ с размери 1.50 м. – 2 м. и снимка на двама души. Потвърждава, че е подписал
Констативния протокол от 27.06.2023 г., като разяснява, че е бил поканен от представител на
ищеца за свидетел при получаване на имота от „****“, но на вратата имало катинар и никой
не отишъл.
Свидетелят **** разказва, че на 13.04.2023 г. неговото дружество „****“ е сключило с
ищеца договор за наем на ресторанта в ****, като е бил предупреден, че в ресторанта има
наемател с изтекъл договор – „****“. Посочва, че ресторантът се казва „****“ и през
годините винаги е функционирал като ресторант. Знае, че „****“ е фирма на ****, и я е
3
виждал, че работи там, когато е минавал наоколо. Разказва, че след сключването на договора
за наем отишъл на място, но в двора на ресторанта бил посрещнат от **** – зетят на ****,
който му казал: „Кръв ще се лее, ако някой се занимава с ресторанта“, и посегнал към
пистолета си, поради което свидетелят се уплашил, не влязъл в ресторанта, а си тръгнал.
Разяснява, че отпред на оградата на ресторанта стои и понастоящем билборд, на който пише
„Ресторант „****“ и има снимка на **** и на двете му деца.
Съдът намира показанията на двамата свидетели за детайлни, логични, последователни
и неопровергани от други доказателства, поради което ги кредитира изцяло. Въз основа на
тях съдът приема за установено, че имотът е бил предаден на наемателя, който го ползва
още от 2014 г. – 2015 г., т.е. още преди сключването на процесния договор за наем, както и
че ползването му е продължило и след прекратяване на договора за наем през 2019 г. Този
извод следва и от изявлението на ответника в Молба с вх. № 315425/07.11.2023 г. за
обезпечаване на доказателства.
От представената от **** Нотариална покана от 16.11.2020 г. с рег. № ***, том 3, акт
№ *** на нотариус ****, е видно, че ищцовото дружество се е противопоставило на
продължаващото ползване на имота от наемателя и го е поканило да му предаде владението
на 05.01.2021 г. С Покана с вх. № ****/12.05.2023 г., връчена на наемателя на 23.05.2023 г.,
**** отново се е противопоставило срещу продължаващото ползване на имота от **** и го е
поканило в 10:00 ч. на втория работен ден след изтичане на 1 месец от получаване на
поканата /т.е. на 27.06.2023 г./ да се яви на място и да освободи имота, като го предаде ведно
с ключовете и с всички движими вещи и дълготрайни материални активи в него.
Ответникът, върху когото е доказателствената тежест, не твърди и не доказва да е изпълнил
задължението си да върне имота на наемодателя, включително след получаване на която и
да е от поканите, а дори от Констативен протокол от 27.06.2023 г. и от показанията на свид.
**** следва, че на посочените от наемодателя ден и час никой не се е явил, а имотът е бил
заключен с катинар. При това положение съдът приема, че наемателят не е изпълнил
задължението си за връщане на имота след прекратяване на договора за наем, а имотът
продължава да се намира във фактическата власт на ****.
По изложените съображения искът е основателен и следва да бъде уважен.
По разноските:
При този изход на спора на основание чл. 78, ал. 1 ГПК на ищеца следва да бъдат
присъдени поисканите от него разноски, които е направил за производството, възлизащи на
сумата от 422.80 лв., включваща: 172.80 лв. – държавна такса; 250 лв. – депозити за вещо
лице.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА ****, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление: ****, да върне на
основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД на ****, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление:
****, следния недвижим имот: ресторант, състоящ се от търговска сграда, складови и
сервизни помещения, находящ се в ****, предоставен му по прекратен Договор за наем от
01.02.2016 г., както и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК да му заплати сумата от 422.80 лв. –
разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в 2-седмичен срок
от днес на основание чл. 315, ал. 2 ГПК.
Препис от решението да се връчи на страните.
4
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5