Р Е Ш Е Н И Е
№ 260226 ,05.02.2021 г. гр. Бургас
В ИМЕТО НА
НАРОДА
РАЙОНЕН
СЪД-БУРГАС, Гражданско отделение, 55-ти състав в открито съдебно заседание на двадесет
и първи януари две хиляди двадесет и първа година в състав:
Председател: Красен Вълев
при секретаря Илияна Гальова, като разгледа докладваното от съдията Вълев гр.д.№ 1339 по описа за 2020 г. и за да
се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по редовна и допустима искова молба на А.П.К. с
ЕГН ********** *** против Етажната собственост на блок 3 в комплекс „СЪНИ ХИЛ“,
в гр.Бургас, ул.“Слънчеви Хълмове - Съни Хил“ № 3, представлявана от управителя
си „Съни Хил 2“ ЕАД с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
гр.Бургас, ул.“Рилска“ № 1, представляван по закон от изпълнителния директор
Ехуд Гдаляху Гат.
Ищцата предявява иск за отмяна на всички решения на Общото събрание на
ответната етажна собственост, обективирани в протокол от 25.01.2020г.
Ищцата твърди, че е собственик на самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 07079.671.339.3.7, находящ се в Комплекс „Съни Хил“, бл. 3. Сочи
се, че на 25.01.2020 г. е при условията на спадащ кворум е било проведено ОС на
ЕС на блок 3. Синът на ищцата Драгостин
Георгиев Дражев бил надлежно
упълномощен и присъствал на общото събрание. предвид липсата на кворум по чл.
15, ал. 1 от ЗУЕС и на основание чл. 15, ал 2 от ЗУЕС събранието се е отложило
с един час, като в този период сина на ищцата напуснал.
Твърди се, че не е имало нито протокол за поставена покана за провеждане на
ОС на ЕС блок 3 в к-с „Съни Хил", гр. Бургас, нито съобщение по чл. 16,
ал. 7 от ЗУЕС за изготвен протокол, нито протокол за поставено съобщение.
Излагат се съображения, че това са частни документи и нямат достоверна дата
Твърди се, че общото събрание е било незаконосъобразно свикано и проведено.
Излагат се съображения за нарушение на чл. 12, ал. 5 от ЗУЕС, тъй като в случая, общото събрание не е свикано от легитимираните за това
управителен съвет, респективно (управител) или от контролен съвет (контрольор),
като поканата изхожда от собственик, притежаващ съответен дял от общите части
на сградата - "СЪНИ ХИЛ 2" ЕАД
Сочи се, че събранието е проведено на 25.01.2020г.
(събота) - почивен ден, като по този начин въпросните решенията са приети в събота-почивен
ден, което е нарушение на чл. 13, ал. 8 от ЗУЕС
Оспорва се наличието на кворум на събранието. Сочи се, че
посочените за отделните собственици ид.ч. не са правилно изчислени и не е ясно
откъде са взети те. Оспорва се посочения в протокола от ОС кворум от 42,814%.
Поддържа се, че е нарушена разпоредбата на чл. 16, ал. 2
от ЗУЕС, съгласно която Общото събрание се председателства от председателя или
друг член на управителния съвет или от управителя, а видно от протокола от ОС
за председател е избрана С. М.. Твърди се, че са нарушени и разпоредбите на чл.
16, ал. 4 и 5 от ЗУЕС.
Твърди се, че липсва Съобщение за изготвен протокол,
както и Протокол за поставяне на съобщение за изготвен протокол от ОС- нарушение
на чл. 16, ал. 6 и ал.7 от ЗУЕС.
Освен изложените съображения за незаконосъобразност на
всички решения, взети на проведеното ОС, се сочат и такива за
незаконосъобразност на конкретно посочени решения – тези по т.1 до т.7 от
дневния ред на събранието.
Твърди се, че решението по т.1, с което се приема
Правилник за вътрешния ред и управление на етажната собственост в жилищен
комплекс от затворен тип „Съни хил", гр. Бургас не съответства на т. 1 от
поканата за ОС и с приемането на това решение е била нарушена разпоредбата на
чл. 17, ал. 7, т. 1 от ЗУЕС.
Сочи се, че решението по т.2, с което се избира г-н
Красимир Златев - собственик на ап. 25 да представлява етажната собственост на
сградата на съвместни общи събрания с етажната собственост на останалите блокове
от комплекса, е в нарушение на чл. 18, ал. 1 от ЗУЕС.
Оспорва се решението по т.3, с което е определено
вноските във фонд „ремонт и обновление" на блок № 3 (три) да бъдат в
минималния размер, предвиден в ЗУЕС, а именно 1 % от минималната работна
заплата за страната на месец на апартамент, сумата да се заплаща в срок до
10-то число на месеца, за който се дължи и да се събира по сметка на „Съни Хил Мениджмънт" ЕООД, по която се събират
сумите за фонд „Ремонт" от останалите собственици, които имат подписани договори
за управление. Твърди се, че решението по т. 3 от протокола също не съответства
на т. 3 от поканата за ОС и противоречи на императивната разпоредба на чл. 50,
ал. 2, т. 1 от ЗУЕС, изискваща средствата във фонда да се набират от ежемесечни
вноски от собствениците в размер, определен с решение на общото събрание
съобразно идеалните части на отделните собственици в общите части на етажната
собственост.
Оспорва се решението по т.4, с което се възлагат на „Съни
Хил Мениджмънт" ЕООД, ЕИК: *********, определени функции, като
противоречащо на чл. 17, ал. 2, т. 7 от ЗУЕС, във връзка с чл. 17, чл. 2 от ЗУЕС.
Твърди, се че решенето по т.5 е незаконосъобразно като
противоречащо на разпоредбата на чл. чл. 51 от ЗУЕС, тъй като при определяне на
дължимата от собствениците такса за управление и поддръжка не е зачетен броя на
собствениците, обитателите и ползвателите, така както го изисква закона.
Сочи се, че с т.6 е нарушена разпоредбата на чл. 16, ал.
3 от ЗУЕС, която гласи, че Общото събрание на собствениците не може да приема
решения по въпроси извън предварително обявения дневен ред, освен в неотложни
случаи.
Предявеният иск с
правно основание чл.40, ал.1 ЗУЕС, за отмяна на всички решения на ОС на ЕС,
проведено на 25.01.2020 г., обективирани в протокол от ОС от същата дата, като
незаконосъобразни. Претендират се и разноските по дело.
В преклузивния срок по чл.131 ал.1 ГПК ответникът, чрез „Съни Хил 2“ ЕАД представя писмен отговор. Възразява по
пасивната си процесуална легитимация, като твърди, че „Съни Хил 2“ ЕАД не е
управител на етажната собственост, а само собственик на обект в ЕС. Сочи, че с
решението ОС на ЕС е възложило представителството на ЕС пред съд на „Съни Хил
мениджмънт“ ЕООД с ЕИК *********.
По молба на ищцата от 15.07.2020г. с разпореждане на съда от 16.07.2020г.
като евентуален представляващ ответника по иска е конституиран „СЪНИ ХИЛ
МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД с ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр.Бургас,
ул.“Рилска“ № 1, представляван от управителя Ехуд Гдаляху Гат.
В преклузивния срок по чл.131 ал.1 от ГПК е постъпил писмен отговор от
„Съни Хил мениджмънт“ ЕООД, напълно идентичен с този, депозиран от „Съни Хил
мениджмънт“ ЕООД
И с двата отговора се оспорва иска
по същество. Счита се, че общото събрание е свикано и проведено
законосъобразно. Сочи се, че комплекс „Съни Хил“ е жилищен комплекс от затворен
тип и за него важи особен режим на управление на общите части. Прави се
позоваване на чл.3 вр. § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС.
По спорната пасивна легитимация на ответника съдът с доклада по делото на
основание чл.41 вр.чл.40 от ЗУЕС е приел, че надлежен ответник по иска е самата
посочена от ищцата етажната собственост, състояща се от собствениците на обекти
в описаната сграда в режим на етажна собственост. На основание нормата на чл.41
ответникът по иска за отмяна на решения на общото събрание на собствениците се
представлява пред съда от председателя на управителния съвет (управителя) или
от упълномощено от тях лице. Тъй като по делото е спорно кой е субектът с
качество на управител на ЕС, по делото са конституирани и двете посочени от
страните юридически лица, легитимиращи се като представляващи етажната
собственост - „Съни Хил 2“ ЕАД и „Съни Хил Мениджмънт“ ЕООД, и двете
представлявани от едно и също физическо лице - Ехуд Гдаляху Гат, действащ в процеса
чрез пълномощника си адвокат Е.Н..
В съдебно заседание ищецът се представлява от редовно упълномощен
процесуален представител – адвокат, който поддържа исковата претенция на
заявените в исковата молба основания.
Ответната ЕС също се представлява от редовно упълномощен представител –
адвокат, който поддържа изразеното с отговора становище за неоснователност на
предявения иск.
Като
прецени събраните по делото доказателства, съдът намери от фактическа страна
следното:
Не се спори, че ищцата е етажен собственик и се установява от приложения по
делото заверен препис от нотариален акт №198, том II, рег. №5158, н. дело №306 от 2009 г на Нотариус Гергана
Сазанова/л. 17-18от делото/ и удостоверение за наследници и препис-извлечение
от акт за смърт, че А.П.К. е съсобственик на самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 07079.671.339.3.7, находящ се в Комплекс „Съни Хил“, бл. 3.
Представен е заверен препис от
покана за свикване на ОС на собствениците
в ЕС на процесната сграда/л. 51-52 от делото/, изходяща от „ Съни Хил 2“ ЕАД, в
качеството си на собственик на 2.715 % ид.ч. от общите части на блок 3, находящ
се в комплекс „Съни Хил“ на 25.01.2020 г. от 11:30 ч. във фоайето на блок 3 при
дневен ред, както следва:
1.Вземане на решение за приемане на Правилник за реда и управление на ж.к.
"Съни Хил". Проектът на правилника е на разположение на всеки, който
желае да се запознае с него при домакина на комплекса - г-жа Лиляна Недева,
всеки работен ден от 09:00 до 18:00 часа.
2.Определяне на лице, което да представлява етажната собственост на блока
на съвместни общи събрания с етажните собствености на останалите блокове от
комплекса.
3.Определяне Фонд Ремонт и Обновление на сградата.
4.Вземане на решение за възлагане на „Съни Хил Мениджмънт ” ЕООД, ЕИК:
*********, на следните функции, а именно: организиране изпълнението на
решенията на общото събрание; следене за спазването на вътрешния ред в етажната
собственост; съхраняване на протоколната книга, плановете на блок № 3 (три) от
комплекса и други; изготвяне на годишния бюджет за управлението, поддържането и
ползването на общите части на блок № 3 и на комплекса, на годишния план за
извършване на ремонти относно общите части на блок № 3 и комплекса, реконструкции,
преустройства и други дейности в сградата и комплекса, както и отчети за
изпълнението им; представителство на етажната собственост в отношенията й с
органите на местната власт и с други правни субекти; създаване, съхраняване и
поддържане на книга на етажната собственост на бл. 3; подаване на уведомления
до общинската администрация за обстоятелствата по чл. 466 от ЗУЕС и промените в
тях; предоставяне на информацията за вписаните кучета в книгата на етажната
собственост на съответната областна дирекция по безопасност на храните и на
общината в 30-дневен срок от вписването в книгата на етажната собственост;
определяне идеалните части по реда на чл. 17, ал. 4 и 5 въз основа на
представените данни от собствениците и/или информацията по т. 10 - на блока и
комплекса; издаване на документ на собствениците за наличието или липсата на
задължения към етажната собственост; свикване на общо събрание по реда на чл.
12 от ЗУЕС; Представляване пред съда на собствениците в етажната собственост по
исковете, предявени срещу тях във връзка с общите части, както и етажната
собственост по исковете, предявени срещу собственик, ползвател или обитател,
който не изпълнява решение на общото събрание ши задълженията си по ЗУЕС;
извършване на всякакви действия по ремонт на общите части, вкл. за необходим,
неотложен, основен ши друг ремонт, вкл. и за превъзлагането на ремонтните
дейности на трети физически или юридически лица, като определя всички
съществени и несъществени условия на договорите с тези трети лица.
5.Вземане на решение относно уреждане на въпроса с плащанията от
собствениците, които нямат сключен индивидуален договор за поддръжка с „Съни
Хил Мениджмънт“ ЕООД и вземане на решение относно участието им в поддръжката на
общите части на блок№ 3 и комплекса, вкл. и определяне на дължимите от тях суми
за поддръжката и управлението на сградата и комплекса. Оправомощаване на „Съни
Хил Мениджмънт” ЕООД да събира от името на етажната собственост всички дължими
от собствениците суми и да ги изразходва, съгласно принципите, залегнали в
индивидуалните договори за поддръжка или съгласно решение на Общото събрание на
етажната собственост. Вземане на решение за предприемане на действия по
принудително събиране на дължимите суми, вкл. и за завеждане на дела срещу
собствениците, които не са заплатили дължимите от тях суми за поддръжка и
управление на сградата и комплекса, вкл. и за заплащане на разноски във връзка
с делата и др.
6.Други.
Представен е заверен препис от протокол от 17.01.2020 г., относно поставяне
на поканата на 17.01.2020 г. в 14.40 ч. на „видно място“ в етажната собственост
Протоколът е подписан от представляващ “Съни Хил 2“ ЕАД- Д. А. Х. и
неиндивидуализиран свидетел.
По делото е приложен протокол от проведеното ОС, ведно със списък на
собствениците, присъстващи на него/л. 55-64 от делото/ В протокола са посочени присъстващите лица и
притежаваните от тях самостоятелни обекти в сградата, както и съответните на
тях ид.ч в процентно изражение от общите части на сградата. Констатирано е, че
към обявения час за провеждане на ОС
последното не може да се проведе поради липса на необходимия кворум по чл.15,
ал.1 ЗУЕС – най-малко 67 на сто ИЧ от ОЧ на ЕС/при представени 47.249 %/,
поради което събранието се отлага с един час. Съгласно протокола в 12.30 ч. на
25.01.2020 г. са представени 42.814% от собствениците на идеални части, избран
е председател на събранието-Стилияна Маркова и протоколчик- Мая Русева.
Видно от протокола по т.1 от дневния ред ОС е приело Правилник за реда и
управление на ЕС в жилищен комплекс от затворен тип "Съни Хил". По
т.2 от дневния ред е избран г-н К. З. – собственик на апартамент 25 да
представлява етажната собственост на сградата на съвместни общи събрания с
етажната собственост на останалите блокове от комплекса. По т. 3 е взето
решение, с което е определено вноските във фонд „ремонт и обновление” на блок №
3 (три) да бъдат в минималния размер, предвиден в ЗУЕС, а именно 1 % от
минималната работна заплата за страната на месец, на апартамент, като сумата да
се заплаща в срок до 10-то число на месеца, за който се дължи и да се събира по
сметката на „Съни Хил Мениджмънт” ЕООД, по която се събират сумите за фонд
„Ремонт” от останалите собственици, които имат подписани договори за управление
с обслужващата фирма. По т. 4 е взето решение, с което са възложени на „Съни
Хил Мениджмънт” ЕООД следните функции: организиране
изпълнението на решенията на общото събрание; следене за спазването на
вътрешния ред в етажната собственост; съхраняване на протоколната книга,
плановете на блок № 3 (три) от комплекса и други; изготвяне на годишния бюджет
за управлението, поддържането и ползването на общите части на блок № 3 и на
комплекса, на годишния план за извършване на ремонти относно общите части на
блок № 3 и комплекса, реконструкции, преустройства и други дейности в сградата
и комплекса, както и отчети за изпълнението им; представителство на етажната
собственост в отношенията й с органите на местната власт и с други правни
субекти; създаване, съхраняване и поддържане на книга на етажната собственост
на бл. 3; подаване на уведомления до общинската администрация за
обстоятелствата по чл. 46б от ЗУЕС и промените в тях; предоставяне на
информацията за вписаните кучета в книгата на етажната собственост на
съответната областна дирекция по безопасност на храните и на общината в
30-дневен срок от вписването в книгата на етажната собственост; определяне
идеалните части по реда на чл. 17, ал. 4 и 5 въз основа на представените данни
от собствениците и/или информацията по т. 10 - на блока и комплекса; издаване
на документ на собствениците за наличието или липсата на задължения към
етажната собственост; свикване на общо събрание по реда на чл. 12 от ЗУЕС;
Представляване пред съда на собствениците в етажната собственост по исковете,
предявени срещу тях във връзка с общите части, както и етажната собственост по
исковете, предявени срещу собственик, ползвател или обитател, който не
изпълнява решение на общото събрание ши задълженията си по ЗУЕС; извършване на
всякакви действия по ремонт на общите части, вкл. за необходим, неотложен,
основен ши друг ремонт, вкл. и за превъзлагането на ремонтните дейности на
трети физически или юридически лица, като определя всички съществени и несъществени
условия на договорите с тези трети лица. По т.5 е взето решение
собствениците, които нямат
сключен индивидуален договор за поддръжка с „Съни Хил Мениджмънт“ ЕООД да заплащат
на дружеството месечна сума в размер на
сборът от 55 лв. и 0.20 лв. на кв.м. застроена площ, която представлява
такса-възнаграждение за предоставяне на услугите по поддръжка и управление
на общите части на блок №3 и общите
части на целия комплекс „Съни Хил“, дължима на „Съни Хил Мениджмънт“ ЕООД.
Сумата следва да се заплаща по банкова сметка *** „Съни Хил Мениджмънт“ ЕООД в
срок до 5-то число на текущия месец. Общото събрание е оправомощило „Съни Хил
Мениджмънт” ЕООД да събира от името на етажната собственост всички дължими от
собствениците суми и да ги изразходва, съгласно принципите, залегнали в
индивидуалните договори за поддръжка или съгласно решение на Общото събрание на
етажната собственост. Общото събрание е взело решение за предприемане на
действия по принудително събиране на дължимите суми, вкл. и да се заведат дела
срещу собствениците, които не са заплатили дължимите от тях суми за поддръжка и
управление на сградата и комплекса, вкл. и за заплащане на разноски във връзка
с делата и е овластило „Съни Хил Мениджмънт” ЕООД да завежда от името на
етажната собственост дела за принудително събиране на неплатените суми и да
представлява етажната собственост в производствата пред съда, включително и да
заплаща от името и за сметка на етажната собственост всички разноски, свързани
с делата. По т.6 е взето решение да се изпрати официално предупреждение до г-н
Д. Д. за преустановяване на действията, с които нарушава спокойствието в
етажната собственост.
В протокола са отразени резултатите
от гласуването за всяко взето решение с посочване на гласувалите „за”, „против”
и въздържал се” в проценти ИЧ от ОЧ. Заседанието на ОС на ЕС е закрито от
председателя на събранието. Протоколът е подписан от председателя на събранието
и протоколчика. Приложен към протокола е и списък на присъствалите на ОС на
25.01.2020 г. , като са посочени 14 присъствали, индивидуализирани с имена, за
кой обект от етажната собственост и с какъв процент от идеалните части участват
в ОС, като списъкът е подписан от присъствалите собственици, респективно
пълномощници.
По делото е представен заверен препис от неподписано съобщение, датирано от
01.02.2020 г., с което се уведомяват собствениците, че протоколът от ОС,
проведено на 25.01.202- г., е изготвен, както и за възможността собствениците
да се запознаят с него и да получат копие.
Представен е заверен препис от протокол за поставяне на съобщението за
изготвения протокол от ОС, подписан от представител на „Съни Хил Мениджмънт“
ЕООД- С. М., датиран от 01.02.2020 г., в който е посочено, че съобщението е
поставено на видно място в етажната собственост, заедно с екземпляр от
изготвения протокол от ОС.
По делото са представени Таблица с
технически показатели и ценообразуване за блок № 3/л.81 от делото/, Скица на ПИ с идентификатор 07079.671.339, в
който имот се намира комплекс „Съни Хил“./л.82-83 от делото/
Представени са 21 бр. договори за поддръжка и управление на жилищен
комплекс „Съни Хил“ собственици на апартаменти №№ 1, 2, 5, 6, 9, 10, 12, 13,14,
15, 16, 19,24, 25, 26, 27, 28 и 29./л. 115-330 от делото/
Представени са документи за правото на собственост на етажните собственици
- Устав на „Съни Хил 2“ ЕАД и Нотариални актове и справки от ИКАР за
собственост на апартаменти №№6, 11, 12, 13,14, 16, 20, 21, 25, 26, 27, 28./л.
75-80 и л. 92-114/
Приложен е и протокол от предходно ОС на ЕС от 09.04.2010 г./л.87-91 от
делото/
Свидетелят Д. Д. е син на ищцата и обитава апартамент 7 в етажната
собственост. Твърди, че присъствал на ОС в блока на 25.01.2020 г.- почивен ден. Адвокатът, който представляваше
фирмата, която иска да управлява комплекса - адв. М., подавала лист, в който
всеки от присъстващите да си напише имената и да се подпише. Свидетелят се
подписал на списъка. Адвокат М. казала, че няма кворум за провеждане на ОС,
затова започнали да се разискват други въпроси. Свидетелят сочи, че не се е
разписвал на втори списък след това. Присъствала Р. Т., която според свидетеля
не е собственик защото, апартаментът е лична собственост на съпруга ѝ. Д.
напуснал събранието поради конфликт със съсед. Сочи, че при регистрацията не са
се представяли документи за собственост на присъстващите. Само той представил пълномощно за майка му и баба му,
тъй като те са наследници на този апартамент. Свидетелят твърди, че не е
възразявал срещу протокола от ОС.
Свидетелят С. М. е адвокат. Сочи, че
в края на 2019 и началото на 2020 година се провеждали ОС на блоковете в
комплекса и тя била пълномощник и на „Съни хил 2“ и на „Съни хил мениджмънт“ на
събранията. За блок 3 имало много голям кворум, който се събрал. Събранието на бл. 3 било свикано от „Съни хил 2“ в
качеството му на собственик на обект в сградата, а поканите били изготвени от
дружеството и залепени от служител- Д. Х. Свидетелката твърди, че тя е
подписала протокола от събранието, тъй като била председател. Всичко, което се
разисквало на събранието, било отразено от протокола от протоколчика на
събранието М. Р. Събранието започнало без да е налице кворум и било отложено за
един час. Свидетелката твърди, че
протоколът бил изготвен от нея и съобщението за изготвянето му било също
залепено от нея в срока по закон. Седмица след събранието пътувала от Пловдив
за да залепя съответните документи на таблото на бл. 3, находящо се като се влезе във входа вдясно. Във всички
входове, включително и за бл. 3, собствениците казали, че непрекъснато се
отлепват поканите за събранието. Госпожица Х. посещавала регулярно, за да
провери дали поканите са там и съответно да ги залепи отново. Сочи, че управител
на ЕС по смисъла на ЗУЕС не е бил избиран. Сочи, че блок 3, както и всички
останали сгради, са част от затворен к-с „Съни хил“. От 2008 г. досега
комплексът е имал фирма, която да осъществява поддръжката на общите части на
сградите и на комплекса. Сградата няма как да бъде отделена от комплекса. Договорите
за поддръжка и управление са били прилагани към нотариалните актове на
индивидуалните собственици. Свидетелката извършвала регистрацията на
участниците. Помолила всеки да си напише имената и да се разпише на списъка.
Свидетелката А. К. П.-Г. живее на семейни начала със свидетеля Д. Д. Тя не присъствала
на общото събрание, но сочи, че на 25.01.2020г. /събота/ се провело такова във
входа. Тя твърди, че живее на първия етаж и чувала как се четат точките от
дневния ред. Твърди, че доста след законовия срок, с който е наясно-седем дни,
имало залепени съобщения за изготвения протокол. Твърди, че събранието е
свикано от г-жа Десислава Христова - представител на „СЪНИ ХИЛ“ и като
собственик на имот в блока. Десислава била изготвила съобщение, което залепила
на таблото, без присъствие на свидетел и без подпис на домоуправител, като
свидетелката не е виждала залепването, но е видяла бележка, написана от Д. От
свой съсед разбрала, че на събранието е участвала съпругата му, без да има
пълномощно от него и без да е собственик –Р. Т. Според свидетелката управител на блока е К. З.
Свидетелката Д. Х. работи в „СЪНИ ХИЛ“ 2 от 2006г. Сочи, че лично е
подписала и залепила поканата на 17.01.2020 г. Присъстващите на събранието не
носили нотариални актове. Те не идвали на събранието с нотариален актове,
защото са закупили апартаменти от дружеството и са познати Адвокатите, които
присъствали на събранието имали данни кой какви идеални части има, защото те са
изготвяли самите нотариални актове. Всеки клиент, който купувал апартамент в
„СЪНИ ХИЛ“ още при самият предварителен договор, му се предлагало да сключи
договор за поддръжка и управление. Купувачите идвали да живеят в комплекса,
защото искали да живеят в комплекс от затворен тип. Всеки един от тях бил
наясно с условията на договора и с таксата за поддръжка.
Въз основа на така приетата фактическа обстановка се извеждат следните
правни изводи:
Съгласно ал. 5 на чл. 12 от ЗУЕС
общо събрание може да бъде свикано от всеки собственик или ползвател в
неотложни случаи или когато е изминала повече от една година от последното
проведено общо събрание. Не се спори, че “Съни Хил 2“ ЕАД е етажен собственик.
Това обстоятелство се потвърждава и от приложения устав на дружеството, в чийто
капитал е включен като непарична вноска самостоятелен обект в сграда с идентификатор
07079.671.339.3.17. В поканата е посочено правно основание чл. 12, ал. 5 от ЗУЕС, но липсва позоваване на коя от двете хипотези е свикано- поради неотложен
случай по смисъла на §1, т.16 от ДР на ЗУЕС или, тъй като е изминала повече от
една година от последното проведено общо събрание. По делото са наведени
твърдения единствено за свикано ОС на ЕС на 09.04.2010 г., протокол от което са
намира на л.87-91 от делото. Доколкото от това ОС е изминала повече от една
година, събранието е редовно свикано и не е налице нарушение на чл. 12, ал 5 от ЗУЕС.
Не е налице и нарушение на разпоредбата на чл. 13, ал. 8 от ЗУЕС.
Събранието е проведено в събота-почивен ден. Почивният ден е неработен ден при
петдневна работна седмица- събота или неделя и се различава от официален
празник/по см. на чл. 154 от КТ това са
1 януари - Нова година; 3 март - Ден на Освобождението на България от османско
иго - национален празник; 1 май - Ден на труда и на международната работническа
солидарност; 6 май - Гергьовден, Ден на храбростта и Българската армия; 24 май
- Ден на светите братя Кирил и Методий, на българската азбука, просвета и
култура и на славянската книжовност; 6 септември - Ден на Съединението; 22
септември - Ден на Независимостта на България; 1 ноември - Ден на народните
будители - неприсъствен за всички учебни заведения; 24 декември - Бъдни вечер,
25 и 26 декември - Рождество Христово;Велики петък, Велика събота и Великден -
неделя и понеделник/ или ден, обявен от Министерския съвет за почивен.
Обратното- логично е именно провеждането на общо събрание на ЕС в почивен ден,
с оглед по-голямо участие, по-голям кворум и легитимност на решенията.
Кворумът за вземане на решение се определя от сбора на съответните идеални
части. Само ако сборът на идеалните части съответства на предвиденото в закона
мнозинство, може да се приеме, че е налице валидно взето решение на ОС, което
обвързва всички етажни собственици. Права върху идеални части от общите части
на сградата може да притежава само лице, което притежава самостоятелен обект в
сградата. Самостоятелен обект може да бъде обособен чрез преустройство от друг
самостоятелен обект, но само при спазване на съответните строителни правила и
норми. Ако възникне спор за притежаваните идеални части от общите части на
сградата за лице, което участва в общото събрание на ЕС, този спор следва да
бъде разрешен в рамките на производството по чл.40 ЗУЕС, за да се извърши
преценката дали решението, което се обжалва, е взето при спазване на
установените в ЗУЕС правила, тъй като кворумът се определя с оглед
притежаваните идеални части от общите части на сградата. В процесния случай
ищцата не твърди конкретни пороци, а оспорва методиката, по която са изчислени
общите части към съответния самостоятелен обект на собственост. Посочените в
протокола на общото събрание идеални части съответстват на тези, посочени в легитимационните актове
за собственост на страните, както и на приложеното по делото ценообразуване.
По делото се установи, че Р. Т., присъствала на събранието не е собственик на
апартамент № 11 и неправилно е отразена като такъв. Собственик, видно от
нотариалния акт на л. 95 от делото е Р. Т., а от показанията на св. Д. и П.-Г.
се установи, че те са сключили брак след сделката, поради което имотът е лична
собственост на съпруга. Ето защо кворумът следва да бъде коригиран, като в
11:30ч. са присъствали не 47.249 % от собствениците на ид.ч., а 44.211 %, а в
12:30 са присъствали не 42.814 %, а 39.776 % от собствениците на ид.ч. Съобразно императивните разпоредби на чл.15 ЗУЕС, общото
събрание се провежда, ако присъстват лично или чрез представители собственици
на най-малко 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост.
Ако събранието не може да се проведе в посочения в поканата час поради липса на
кворум по ал. 1, събранието се отлага с един час, провежда се по предварително
обявения дневен ред и се смята за законно, ако на него са представени не
по-малко от 33 на сто идеални части от общите части на етажната собственост. Ето защо независимо от констатирания от съда
порок при проведеното ОС, то не се отразява на изискуемия от закона кворум по
чл. 15, ал. 2 от ЗУЕС.
От оповестяването на протокола за ищцата е възникнала възможността в срока
по чл.16, ал.9 ЗУЕС да оспори писмено съдържанието му, включително
достоверността на отразените в него решения.
Не се твърди, а и не се установи по делото ищцата да е направила такова
оспорване, поради което, протоколът се е стабилизирал като съдържание и доказва
с обвързваща етажните собственици и съда доказателствена сила, че отразените в
него действия на ОС и взети решения са извършени съобразно отразеното в него, в
който смисъл Решение № 8/24.02.2015 г. по гр. д. № 4294/2014 г., I г. о., ГК на
ВКС.
Ищците сочат като нарушение на процедурата по провеждане на ОС
обстоятелството, че протокола от ОС не е подписан от председателстващия ОС и
протоколчика. Твърдението е невярно, като процесният протокол е подписан.
Съгласно Решение № 8/24.02.2015 г. по гр.д.№ 4294/14 г. І г.о. на ВКС, за
провеждане на общото събрание на етажната собственост се води протокол от
избран от него протоколчик – чл.16, ал.4 ЗУЕС. Изискуемото се съдържание на
протокола е нормативно установено в следващата ал. 5 на същия текст - дата,
място на провеждане, дневен ред, присъстващите лица и идеалните части от общите
части, които представляват, същността на изявленията, предложенията и взетите
решения. С това съдържание протокола е свидетелстващ документ, установяващ
извършените от общото събрание действия и взетите решения. Законодателят е
предвидил специален ред за съставяне и оповестяване на този протокол - съставя
се в 7-девен срок, подписва се от председателя и протоколчика. Те удостоверяват
верността на вписаните обстоятелства. При отказ от някой от тях да го подпише,
това се отразява. Изготвянето на протокола се съобщава на етажните собственици
чрез обявление на видно място в етажната собственост, за поставянето на което
също се изготвя протокол от председателя на управителния съвет, респективно
управителя и един етажен собственик, ползвател, или обитател, в който също се
посочва датата, часът и мястото на поставяне на съобщението – чл.16, ал.7 ЗУЕС,
а при поискване се предоставя и копие от протокола. Смисълът на тази процедура
е в две насоки. Проверява се още веднъж съдържанието му освен от подписалия го
председател и от етажен собственик, респективно обитател, или ползвател и се
оповестява съдържанието му на всички. Предвиден е кратък срок - 7 дни от
оповестяване на протокола за присъствалите и от узнаването за отсъстващите, в
който етажен собственик, ползвател, или обитател може да оспори съдържанието на
протокола, респективно достоверността на взетите решения. Наличието на
специални изисквания към изготвянето и съдържанието на протокола,
удостоверяване на съдържанието му от изрично натоварени лица за това, определен
начин за оповестяването му и срок за оспорване на съдържанието му придават
доказателствена сила на протокола, подобна на официалните свидетелстващи
документи.
Редакцията на нормата на чл.16, ал.5 ЗУЕС до изм. и доп. с ДВ бр. 26 от
2016 г. сочи, че верността на вписаните обстоятелства, в това число явилите се
лица, се удостоверява с подписването на протокола от председателя на събранието
и протоколчика. Действащата редакция на разпоредбата включва към изискуемото
съдържание на протокола и подпис на явилите се лица. С въвеждането на това
изискване, за установяване верността на вписаните обстоятелства относно явилите
се лица, вече не е достатъчно подписването на протокола от председателя и
протоколчика, а е необходим подпис на явилото се лице. За установяване
верността на обстоятелствата относно явилите се на ОС лица е достатъчен положен
от тях подпис, съобразявайки безспорното обстоятелство, че подписите са
положени в документ за което не се спори, че е съставен именно за процесното
ОС, съдът намира, че не е налице твърдяното от ищците нарушение на ЗУЕС.
От показанията на свидетелите Х. и М., имащи пряко впечатление се
установява, че протоколът е залепен в законоустановения срок. Същите следва да бъда
кредитирани, като оборващи показанията на св. П.-Г. М. сочи, че залепените
съобщения постоянно са били отлепвани, а св. Х. следяла за това и ги залепвала
отново.
В съвкупност от изложеното до момента съдът намира, че при свикването,
провеждането и вземането на решения на процесното ОС не са допуснати нарушения
на ЗУЕС, водещи до незаконосъобразност на всички решения, взети на ОС, поради
което следва да се разгледат твърденията на ищцата за незаконосъобразност на
отделните решения.
Не е налице разминаване между взетото решение по т.1 и предварително обявения
проект за такова в дневния ред. И в двата случая се касае за приемане на
правилник за вътрешния ред. Съгласно чл. 17, ал.7, т.1 от ЗУЕС общото събрание
с мнозинство повече от 50 на сто от идеалните части от общите части може да постанови
решението за приемане, изменяне и допълване на правилника за вътрешния ред, да
се приема с мнозинство повече от половината от броя на самостоятелните обекти-
т.е. законът предвижда възможност общото събрание да приеме решение, с което да
предвиди квалифициран кворум и мнозинство за взимане на конкретно решение. Няма
твърдения ОС да е взело такова решение. В процесния случай приложима е
разпоредбата на ал. 3 на чл. 17 от ЗУЕС, а именно, че извън случаите по ал. 2
на чл. 17 от ЗУЕС решенията се приемат с мнозинство, повече от 50 на сто от
представените идеални части от общите части на етажната собственост. При
вземането на процесното решение мнозинството е 100 %.
Възражението по взетото решение по т.2 е по целесъобразност. Законодателят
в чл. 18, ал.1 от ЗУЕС изобщо не предвижда ред, в който следва да се осъществяват
фактите по взимане на решение за провеждане на общо събрание на две или повече
етажни собствености и избирането на представители за това събрание. Съдът извършва контрол единствено относно
законосъобразността на приетите решения на общото събрание на етажните
собственици, без да се произнася относно тяхната целесъобразност. Вън от
контрола за законосъобразност съдът не може да упражнява контрол върху
решенията на органа, взети по целесъобразност.
Взетото решение по т. 3 за равно участие на всички етажни собственици в
еднакъв размер от 1 % от минималната работна заплата е незаконосъобразно и
противоречи на императивната разпоредба на чл. 50, ал. 2, т.1 от ЗУЕС. Правната
норма визира точно определен начин, по който средствата се разпределят между
етажните собственици, като по отношение на този ред от законодателя е изключена
правната възможност той да бъде променян по решение на ОС на ЕС. По отношение
на средствата, събирани във фонд
"Ремонт и обновяване", законодателят изрично е предвидил, че те се
разпределят между етажните собственици съобразно размера на притежаваните от
тях идеални части от общите части на сградата, но не по-малко от един процент
от минималната работна заплата за страната. Предоставеното от законодателя
изрично правомощие на ОС по отношение на този вид средства е ограничено
единствено и само до възможността да определи конкретния ежемесечен размер на
тези вноски /чл. 11, ал. 1, т. 7 ЗУЕС/, но определен и фиксиран съобразно
идеалните части на отделните собственици в общите части на етажната
собственост. Това следва от нормата на чл. 50, ал. 2, т. 1 ЗУЕС, както и от
нормата на чл. 6, ал. 1, т. 9 ЗУЕС, двете в продължение на принципа, заложен в
чл. 41 ЗС, предвиждаща участие на всеки собственик в разноските за поддържане
на общите части или възстановяване, или полезни разноски, съразмерно с дела си
в тях. Не се спори в случая, че етажните собственици имат различни участия в
собствеността. По този начин вземането на решение всички да участват по равно
при заплащането на ежемесечните вноски би противоречало на закона, тъй като
набирането на средства в този фонд обезпечава финансово извършването на евентуални
строително-монтажни работи по общите части, които разходи се разпределят
императивно съразмерно с притежаваните идеални части от общите части на
сградата /чл. 48, ал. 3 от ЗУЕС/.
Решението по т. 4 е незаконосъобразно. Видно от разпоредбата на чл. 17, ал.
2, т. 7 от ЗУЕС решението с което се възлагат дейности по поддържането на
общите части на сградата на юридически или физически лица, които не са
собственици се взема с мнозинство повече от 67 на сто идеални части от общите
части на етажната собственост. Както бе посочено по-горе кворумът на общото
събрание е бил не 42.814 %, а 39.776 %, но дори и 42.814 % са под изискуемите
от закона 67 % от всички ид.ч. от общите части на етажната собственост.
Решението е незаконосъобразно и на още едно самостоятелно основание. Съгласно
чл. 11, ал.1, т.11 ЗУЕС, ОС може да приеме решение за възлагане на дейности по
поддържането на общите части на сградата на юридическо или физическо лице срещу
възнаграждение, като определя и конкретни правомощия на управителния съвет
(управителя), които могат да бъдат възложени за изпълнение на тези лица.
Процесната етажна собственост не избира управител и не се сочи да има избран
такъв. Това се твърди и от св. Маркова. В конкретния случай функции на общото
събрание са прехвърлени на едно трето лице, без да са посочени никакви
критерии, както за избор, така и за възнаграждение. По този начин собствениците
на обекти в сградата биха били обвързани от едноличното решение на едно трето
за собствеността лице, дори без да има възможност управителя да извършва
контрол. Още повече оправомощено е това трето лице само да сключва неограничено
договори с други трети лица като определя всички съществени и несъществени
елементи на тези договори. По този начин се създава орган на етажната
собственост, непредвиден в закона. Изложеното сочи на незаконосъобразност на
това решение, в който смисъл решение №
ІІ-165/27.12.2011 г. по в. гр.дело № 1855/2011 г. на ОС – Бургас, както и
Решение № 1261/23.12.2016 г. по в. гр. д. № 1089/2016 г. на ОС – Бургас.
Решението по т. 5 на ОС е незаконосъобразно, като противоречащо на
императивната разпоредба на чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС, съгласно която разходите за
управление и поддържане на общите части на ЕС се разпределят поравно според
броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните
домакинства независимо от етажа, на който живеят. Посочената норма не допуска
отклонение от предписаното в нея, поради което същата е от императивен характер,
като в този смисъл е и съдебната практика – Определение № 1097/17.11.2011 г. по
гр. д. № 630/2011 г., I г. о., ГК на ВКС. В този смисъл и Определение №
478/22.12.2015 г. по гр. д. № 4190/2015 г., II г. о., ГК на ВКС, както и
Решение № 753/13.08.2019 г. по в. гр. д. № 700/2019 г. на ОС – Бургас.
Съгласно чл.51, ал.2 и ал.3 ЗУЕС, не се заплащат разходите по ал. 1 за
деца, ненавършили 6-годишна възраст, както и от собственик, ползвател и
обитател, който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките
на една календарна година, като ОС с мнозинство повече от 50 на сто от
идеалните части от общите части може да реши собственик, ползвател или
обитател, който отсъства повече от 30 дни в рамките на една календарна година
да заплаща за времето на отсъствие 50 на сто от разходите за управление и
поддържане по ал. 1. За отсъствието се уведомява писмено председателят на
управителния съвет (управителят). Нормата на ал. 2 на чл. 51 от ЗУЕС също е
императивна и освобождава от заплащане на такси по ал. 1 изчерпателно посочен
кръг лица, като общото събрание на етажната собственост няма възможност да
дерогира законовото правило и да създава за тези лица незаконосъобразни
задължения.
По решението по т. 6 от дневния ред се твърди, че същото е прието в
нарушение на разпоредбата на чл. 16, ал. 3 от ЗУЕС, съгласно която общото
събрание на собствениците не може да приема решения по въпроси извън
предварително обявения дневен ред, освен в неотложни случаи. Съобразно т. 16, §
1 от ДР на ЗУЕС „Неотложен случай“ е наличие на факти или обстоятелства, които
създават предпоставка за разрушаването на сградата или на съседни или близко
стоящи сгради, на техни конструктивни елементи, общи части, инсталации или
части от тях или за такова увреждане на сградата или на съседни или близко
стоящи сгради, на техни конструктивни елементи, общи части, инсталации или
части от тях, което възпрепятства нормалното използване на сградата или
самостоятелните обекти в нея, както и наличието на факти и обстоятелства,
водещи до опасност за живота и здравето на собствениците, обитателите и други
лица. При разискването са изложени твърдения за използвано на пиротехнически
средства от обитател- Драгомир Дражев, които са довели до запалване на лично
имущество на етажен собственик. Тези твърдения могат да доведат до извод за
опасност за живота и здравето на собствениците, обитателите и други лица и
обуславят включването на точката в дневния ред и взетото решение при хипотезата
на неотложен случай.
Предвид изложените съображения в обобщение следва да се посочи, че като
незаконосъобразни следва да бъдат изцяло отменени оспорените от ищцата решения
на процесното ОС по т.3, т.4 и т.5 от дневния ред. В производството не се
установи при свикването, провеждането и вземането на решения на процесното ОС
да са допуснати нарушения на ЗУЕС, водещи до незаконосъобразност на всички
решения, взети на ОС, поради което по отношение на решенията на ОС по т.1, т.2
и т.6 от дневния ред искът следва да бъде отхвърлен като неоснователен.
По направените искания на страните за присъждане на разноски съдът прие
следното:
Съгласно чл.78, ал.1 ГПК, заплатените от ищеца такси, разноски по
производството и възнаграждение за един адвокат, ако е имал такъв, се заплащат
от ответника съразмерно с уважената част от иска. Ищцата е направила разноски в
размер на 680 лв., от които 80 лв. заплатена д.т. и 600 лв. адвокатско
възнаграждение. Предвид частичната основателност на претенцията в тежест на
ответника следва да бъдат възложени разноски на ищцата в размер 340 лв.,
съразмерно с уважената част от иска.
Съгласно чл.78, ал.3 ГПК, ответникът също има право да иска заплащане на
направените от него разноски съразмерно с отхвърлената част от иска, поради
което и с оглед изхода от спора в полза на ответната ЕС следва да бъдат
присъдени разноски в размер 300лв.,представляващи заплатено адвокатско
възнаграждение, съответно на действителната правна и фактическа сложност на
делото.
Мотивиран от горното Районен съд-Бургас
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ като
незаконосъобразни решенията на проведеното на 25.01.2020 г. Общо събрание на
собствениците в Етажната собственост на блок 3 в комплекс „СЪНИ ХИЛ“, в
гр.Бургас, ул.“Слънчеви Хълмове - Съни Хил“ № 3, взети по, т.3, т.4 и т.5 от
дневния ред на събранието, като ОТХВЪРЛЯ
иска на А.П.К. с ЕГН ********** и адрес: *** за отмяна решенията на проведеното
на 25.01.2020 г. Общо събрание на собствениците в Етажната собственост на блок
3 в комплекс „СЪНИ ХИЛ“, в гр.Бургас, ул.“Слънчеви Хълмове - Съни Хил“ № 3,
взети по т.1, т.2 и т.6 от дневния ред.
ОСЪЖДА Етажната собственост на блок 3 в комплекс „СЪНИ ХИЛ“, в
гр.Бургас, ул.“Слънчеви Хълмове - Съни Хил“ № 3 да заплати на А.П.К. с ЕГН **********
и адрес: *** сумата от 340 лева- разноски по делото.
ОСЪЖДА А.П.К. с ЕГН ********** и адрес: *** да заплати на
Етажната собственост на блок 3 в комплекс „СЪНИ ХИЛ“, в гр.Бургас, ул.“Слънчеви
Хълмове - Съни Хил“ № 3 сумата от 300 лева- разноски по делото.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред ОС – Бургас в двуседмичен срок
от съобщаването му на страните.
Вярно с оригинала:
И.Г.