№ 4631
гр. София, 18.03.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 78 СЪСТАВ, в публично заседание на
единадесети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Мария Ст. Танева
при участието на секретаря ТЕОДОРА СТ. ВЕЛЧЕВА
като разгледа докладваното от Мария Ст. Танева Гражданско дело №
20241110126002 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 341 и сл. ГПК.
Образувано е по искова молба от „СИКА-99“ ООД, ЕИК: *********,
представлявано от управителя Г.Х.М., адрес: гр. ........... срещу „СИСТЕМИ
АВТОМАТИКА ТЕХНОЛОГИИ“ ЕООД, ЕИК: *********, представлявано от
управителя В.К.А., адрес: гр. ..........., за делба на съсобствен недвижим имот.
Ищецът твърди, че с нотариален акт за продажба № 86 от 25.06.2001 г,
вписан в АВ с акт № .......... дружеството ищец „СИКА-99“ ООД е придобило
следните недвижими имоти: УПИ парцел 1, в кв. 10 по плана на гр. София -
......, целият с площ от 4950 кв.м., заедно с построените в същия имот сгради
както следва: А/ административна сграда на един и три етажа с площ от 219
кв.м., монолитна стоманобетонна конструкция; Б/ сграда за охрана на един
етаж с площ от 22 кв.м.; В/ ПРОИЗВОДСТВЕНА СГРАДА на един, два и три
стажа с площ от 1408 кв.м., стоманобетонна конструкция; Г/ сграда
библиотека на един етаж с площ от 131 кв.м.; и Д/ склад на един етаж с площ
от 13 от кв.м.
Сочи, че по силата на нотариален акт за продажба № ... от 25.03.2002 г.
вписан в АВ с акт № ...... / 2002 г. на СВ „СИКА-99“ ООД продава на
ответното дружество ½ ид.ч. идеална част от УПИ парцел 1 в кв. 10 по плана
на гр. София - ......, целият с площ от 4950 кв.м. с актуален статут
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 68134.4331.1001 и 508/1408 идеални
части от ПРОИЗВОДСТВЕНА СГРАДА на един, два и три етажа, със
застроена площ от 1408 кв.м., стоманобетонна конструкция, сега с
идентификатор 68134.4331.1001.1.
1
Моли съдът да допусне до делба:
1 . ПРОИЗВОДСТВЕНА СГРАДА на един, два и три етажа със
застроена площ от 1408 кв.м., стоманобетонна конструкция, сега с
идентификатор 68134.4331.1001.1, находяща се в гр. ............,
при следните квоти:
- За „СИКА-99“ ООД - 900/1408 идеални части;
- За „СИСТЕМИ АВТОМАТИКА ТЕХНОЛОГИИ“ ЕООД - 508/1408
идеални части.
2. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 68134.4331.1001, УПИ, парцел
1, в кв. 10 по плана на гр. София - ......, целият с площ от 4950 кв.м., трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за
друг обществен обект, при съседи: 68134.4331.1004; 68134.4331.1002;
68134.4331.2512; 68134.4331.2516; 68134.4331.1011,
при следните квоти :
- За „СИКА-99“ ООД - ½ ид.ч.;
- За „СИСТЕМИ АВТОМАТИКА ТЕХНОЛОГИИ“ ЕООД - ½ ид.ч.;
В срока по чл.131 ГПК е подаден отговор на исковата молба от
„СИСТЕМИ АВТОМАТИКА ТЕХНОЛОГИИ“ ЕООД, с който ответникът
твърди, че е придобил по давност цялата производствена сграда, чрез
необезпокоявано владение от 25.03.2002 г. до датата на исковата молба.
Излага, че дворното място не следва да бъде допуснато до делба. Моли искът
да бъде отхвърлен.
С оглед твърденията в исковата молба и отговора на искова молба и
събраните по делото доказателства, съдът намира следното от
фактическа страна:
По делото е представен нотариален акт за продажба на недвижим имот
№ 86 от 25.06.2001 г., вписан в АВ с акт № .........., от който е видно, че
ищцовото дружество „СИКА-99“ ООД е придобило от дружеството
„НИТИАТ“ ЕООД следните недвижими имоти: УПИ парцел 1, в кв. 10 по
плана на гр. София - ......, целият с площ от 4950 кв.м., заедно с построените в
същия имот сгради както следва: А/ административна сграда на един и три
етажа с площ от 219 кв.м., монолитна стоманобетонна конструкция; Б/ сграда
за охрана на един етаж с площ от 22 кв.м.; В/ ПРОИЗВОДСТВЕНА
СГРАДА на един, два и три стажа с площ 1408 кв.м., стоманобетонна
конструкция; Г/ сграда библиотека на един етаж с площ 131 кв.м.; и Д/ склад
на един етаж с площ от 13 кв.м.
Представен е и нотариален акт за продажба № ... от 25.03.2002 г. вписан
в АВ с акт № ...... / 2002 г., от който е видно, че ищцовото дружество „СИКА-
99“ ООД е продало на ответното дружество „СИСТЕМИ АВТОМАТИКА
ТЕХНОЛОГИИ“ ЕООД ½ идеална част от УПИ парцел в кв. 10 по плана на
гр. София - ......, целият с площ към този момент от 4950 кв.м. (с актуален
статут ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 68134.4331.1001), заедно с
2
построените в същия имот сгради, както следва: А/ 508/1408 идеални части
от ПРОИЗВОДСТВЕНА СГРАДА на един, два и три етажа, със застроена
площ от 1408 кв.м., стоманобетонна конструкция, сега с идентификатор
68134.4331.1001.1; Б/ сграда библиотека на един етаж с площ от 131 кв.м.; и
В/ склад на един етаж с площ от 13 кв.м.
Представена е скица на поземлен имот № 15-1315233-14.12.2023 г., от
която е видно, че ПИ с идентификатор № 68134.4331.1001 е самостоятелен
обект на собственост, намиращ се в гр. София, район ..........
Представена е и скица на сграда №15-1315221/14.12.2023 г., от която е
видно, че сграда с идентификатор № 68134.4331.1001.1. представлява
самостоятелен обект на собственост в кадастъра, но видно от съдържанието на
този документ в сградата не са регистрирани самостоятелни обекти.
По делото е прието заключение по назначената съдебно – техническа
експертиза.
От заключението на вещото лице съдът приема за доказано, че
производствената сграда с идентификатор № 68134.4331.1001.1 е със
застроена площ от 1 427 кв.м. и се намира в ПИ с идентификатор №
68134.4331.1001, част от УПИ парцел 1, кв. 10, кв. „......“. Производствената
сграда представлява самостоятелен обект на собственост и на кадастра, като в
нея не са регистрирани самостоятелни обекти. Конструкцията, като вещото
лице е посочило, че разпределението и възможностите за достъп до отделните
площи на сграда с идентификатор № 68134.4331.1001.1 позволяват в нея да се
обособят отделни самостоятелни обекти съобразно правата на собственост на
съделителите. Отбелязано е и това, че е възможно от УПИ парцел 1, кв. 10, кв.
„......“, с площ от 5 092 кв. м, да се обособят два или повече самостоятелни
УПИ, но едновременно или след разделянето на сграда 68134.4331.1001.1 при
условие, че границите на новообразуваните УПИ бъдат съобразени с
границите на собственост между отделните нови самостоятелни обекти в
сграда 1 с цел осигуряване на максимално удобен достъп до самостоятелните
обекти. Разделянето на производствената сграда на отделни самостоятелни
обекти следва да се извърши след установяване на правата на собственост
между съделителите. След извършен оглед на място вещото лице е заключило,
че производствената сграда с идентификатор № 68134.4331.1001.1 реално е
разделена на два самостоятелни обекта, които се ползват от съделителите, но
не и че съществуват два самостоятелни обекта в сградата. Това обстоятелство
се подкрепя и от данните в скица на сграда №15-1315221/14.12.2023 г., според
които не са регистрирани самостоятелни обекти в сградата. Съгласно
представеното със заключението заснемане за узаконяване и заснетата площ
на сграда 1 в КК, ответното дружество „Системи Автоматика Технологии“
ЕООД ползва западната част от сградата, заключена между оси 10 - 14 и оси
Аа - Аз и между оси 8 - 10 и оси Аа - Аг, със застроена площ приблизително
от 530 кв.м., РЗП приблизително от 1 405 кв.м. и обем приблизително от 4 618
куб. метра. Според заключението ищцовото дружество „Сика-99“ ООД ползва
3
източната част от сградата, заключена между оси 1 - 8 и оси Аа - Аз и между
оси 8 - 10 и оси Аг - Аз, със застроена площ приблизително 897 кв.м., РЗП
приблизително 1 409 кв.мл и обем 7 810 куб.м. Неразделна част от
заключението е и схема - извадка от разпределение на кота 0,00 от
архитектурно заснемане за узаконяване от март 2002 г., на която с червена
линия е очертана площта от производствената сграда, ползвана от ответника
„Системи Автоматика Технологии“ ЕООД. В табличен вид са описани
сградите в УПИ парцел I, кв. 10, както и от кого се владеят. Според тези данни
западната част производствена сграда (37% от застроената площ и обем) се
владее от „Системи Автоматика Технологии“ ЕООД, а останалата източна
част (63% от застроената площ и обем) се владее от „Сика-99“ ООД.
Във връзка с приетото допълнително заключение на вещото лице, съдът
приема за доказано, че стоманобетоновата конструкция със стоманобетонни
стълби към покрива от северната страна, изградена северозападния край на
ПИ с идентификатор № 68134.4331.1001 представлява стена и плоча с
височина между 3,2 и 3,6 м спрямо основата и заема площ от 170 кв. м. и не
представлява сграда, не определя граница на собственост и не е нанесена като
отделен обект на собственост в кадастралната карта. Вещото лице е
отбелязало, че ако конструкцията представлява част от незавършено
строителство - сграда или друго съоръжение, то предназначението е
възможно да бъде определено с инвестиционен проект.
По отношение на другата постройка в имота вещото лице е
констатирало, че покрай северната ограда на ПИ с идентификатор №
68134.4331.1001, източно до сграда с идентификатор № 68134.4331.1001.6, е
изграден навес с площ 60 кв. м, който представлява смесена метално-дървена
конструкция покрита с ламарина, със светла височина между 2,2 и 2,5 м.
Навесът е без оградни стени - от север граничи с оградната стена на ПИ 1001,
а от запад - със стената на сграда 1001.6. Изграден е върху хоризонтална
стоманобетонова плоча, която поради стърчаща арматура на мястото,
представлява част от недовършена конструкция. Вещото лице е отбелязало, че
предвид характеристиките на този обект, навесът би могъл да представлява
обект на собственост, като неговото точно предназначение може да бъде
определено в инвестиционен проект или проект за поставяне.
При изслушването в открито съдебно заседание на 11.02.2025 г. вещото
лице е посочило, че статутът на двете постройки в имота, обект на изследване
в допълнителното заключение, зависи от строителните документи, които са
изготвени за тези обекти, но не може да се определят като самостоятелни
обекти.
Правна страна:
Съдът е сезиран с конститутивен иск с правно основание чл. 34 ЗС.
За да се уважи иска за делба, като се допусне прекратяването на
възникналата съсобственост, следва да са налице следните материални и
4
процесуални предпоставки:
На първо място, страните да притежават съответна идеална част от
правото на собственост върху включения в делбената маса имот на твърдяното
правно основание. Предметът на делбата следва да бъде годен обект на
правото на собственост и в производството по делба да участват като страни
всички съсобственици.
В тежест на ищеца е да установи посочените обстоятелства в условията
на пълно и главно доказване.
При доказване на горепосочените факти в тежест на ответника е да
докаже възражението си за придобиване на имота по давност, като установи:
1) да е владял имота, като не само е осъществявал фактическата власт върху
него, но и е имал намерение за своене на имота, 2) да е изтекъл период от 10
години от установяване на владението. При доказване на посочените
обстоятелства в тежест на ищеца е да докаже обстоятелствата, спиращи или
прекъсващи давностния срок.
1. По отношение на поземлен имот с идентификатор № 68134.4331.1001,
УПИ, парцел 1, в кв. 10.
Спорен е въпросът дали поземлен имот с идентификатор №
68134.4331.1001, УПИ, парцел 1, в кв. 10 представлява обща част по смисъла
на чл.38 ЗС, и дали делбата по отношение на него е допустима.
Съгласно чл. 38 ЗС дворното място е обща част към етажната
собственост. Това е така, но само когато всички етажни собственици са
съсобственици и на дворното място и те са изразили изрично воля дворното
място да бъде обща част. Те могат да уговорят обаче, че дворното място ще
остане съсобствено. В този случай дворното място няма да има характера на
обща част поради изричната воля на страните. Също така, възможно е и
дворното място да е с такава площ, която е значително голяма, че да не
изчерпва нуждите на етажната собственост и да има друго предназначение.
Ако обаче етажните собственици изразят воля дворното място, на което са
съсобственици да бъде обща част, то правата върху него се определят по
правилото на чл. 40 ЗС. В този смисъл е практиката на ВКС, обективирана в:
решение № 201/20.01.2020 г. по гр.д. № 2616/2018 г. на ВКС, I г.о.решение №
661/02.11.2010 г. по гр.д. № 1437/2009 г. на І г.о. на ВКС, както и другите
решения по чл.290 ГПК, цитирани в тях.
В случая с нотариален акт за продажба № ... от 25.03.2002 г. вписан в АВ
с акт № ...... / 2002 г. дружеството „СИКА-99“ ООД е продало на „СИСТЕМИ
АВТОМАТИКА ТЕХНОЛОГИИ“ ЕООД ½ идеална част от процесния имот,
заедно с описаните в акта сгради. Не е налице хипотеза, в която страните са
уговорили, че парцелът се придобива като обща част със сградите, нито може
да се направи заключение, че между тях са възникнали отношения на етажни
собственици. С този акт са прехвърлени правата на собственост и върху две
самостоятелни постройки – сграда библиотека с площ 131 кв.м. и склад с
5
площ 13 кв.м., изградени върху поземления имот.
На съда е известна практиката, според която когато в един имот има
самостоятелни сгради, които принадлежат на отделни собственици,
притежаващи и идеални части от земята, правното положение е близко по
характер, сходно с това при етажната собственост, поради което в тези случаи
дворното място е в положение, аналогично на обща част. В тези случаи
съсобствеността върху парцела е неразривно свързана със собствеността
върху сградите на отделните собственици и това положение в практиката се
нарича „хоризонтална етажна собственост“. Приема се, че в тези случаи
дворното място също представлява обща част и не подлежи на делба. В този
смисъл са ППВС № 2/1982 г., решение № 393/24.04.2009 г. по гр.д. № 921/2008
г. на ВКС, I г.о., решение № 192/26.09.2014 г. по гр.д. № 409/2012 г. на ВКС, II
г.о. и много други.
В конкретния казус тази хипотеза не е налице . Макар „СИСТЕМИ
АВТОМАТИКА ТЕХНОЛОГИИ“ ЕООД да е индивидуален собственик на две
постройки - сграда библиотека с площ 131 кв.м. и склад с площ 13 кв.м., те не
обуславят тълкуването, че парцелът е обща част по смисъла на чл. 38 ЗС. В
този случай земята няма обслужващо предназначение към ползването на
построените сгради с оглед площта на двете постройки и тяхното
предназначение – склад и библиотека. Аргумент в тази насока е и
обстоятелството, че дворното място е със значително голяма площ (от 4 950
кв.м.), която не изчерпва нуждите на етажната собственост и
предназначението му е друго и страните са договорили поземленият имот да е
в съсобственост, а не обща част.
С оглед на изложеното, и доколкото поземленият имот не
представлява обща част по смисъла на чл.38 ЗС, същият следва да бъде
допуснат до делба между съделителите, заедно с построените в него сгради
и постройки.
II.1. По отношение на постройките, намиращи се в поземлен имот с
идентификатор № 68134.4331.1001, УПИ, парцел 1, в кв. 10:
По делото се установи, че в ПИ с идентификатор № 68134.4331.1001 са
разположени две постройки, които нямат характер на самостоятелни
обекти. По-конкретно това са сграда със стоманобетонна конструкция със
стоманобетонни стълби към покрива от северната страна и навес.
1. Стоманобетонна конструкция със стоманобетонни стълби към
покрива от северната страна:
За постройка по делото се доказа от допълнителното заключение на
вещото лице, че не представлява сграда, не представлява и самостоятелен
обект, не е нанесена и върху кадастралната карта. Също така по делото не е
представен проект и допълнителна информация за предназначението на
стоманобетоновата конструкция, а единствено от заключението по приетата
СТЕ може да се направи извода, че представлява обособено различно ниво на
терена със стълба за достъп.
6
За несамостоятелните обекти, каквато е тази стоманобетонова
конструкция със стълба, важи правилото на чл.98 ЗС, според което
принадлежността следва главната вещ, ако не е постановено или уговорено
друго. В този смисъл е и практиката на ВКС по сходни казуси, обективирана в
решение № 137 от 17.08.2010 г. по гр. д. № 3954/2008 г.,. на ВКС, II г. о. и
решение № 30 от 07.02.2012 г. по гр. д. № 401/2011 г., на ВКС, I г. о. и на
решение № 885 от 23.10.2008 г. по гр. д. № 4109/2007 г. и други. В случая
стоманобетоновата конструкция е изградена в поземления имот и е негова
принадлежност. Такава постройка, която не представлява самостоятелен обект
или сграда, следва собствеността на главната вещ. Делбата на такъв обект е
допустима само заедно със самостоятелния обект, в който е изградена, и чиято
принадлежност е, а в случая това е поземлен имот 68134.4331.1001.
2. Навес с площ от 60 кв.м. :
И за тази постройка по делото се доказа от допълнителното заключение
на вещото лице, че не представлява сграда, не представлява и самостоятелен
обект, не е нанесена и върху кадастралната карта. В заключението навесът е
описан като смесена метално-дървена конструкция покрита с ламарина и
светла височина около 2,2 и 2.5 м. За навеса може да се заключи, че е част от
недовършена конструкция, колоните му не са бетонирани в плочата, а
единствено е закрепен върху нея.
Навесът също представлява несамостоятелен обект, за него също важи
правилото на чл. 98 ЗС, и следва да се определи като принадлежност към
поземления имот, към който е закрепен. Тази недовършена конструкция
следва собствеността върху земята, върху която е разположена и следва да
бъде допусната до делба само заедно с поземлен имот 68134.4331.1001.
II.2. По отношение на сградите, намиращи се в поземлен имот с
идентификатор № 68134.4331.1001, УПИ, парцел 1, в кв. 10:
По делото се доказа от заключението на приетата СТЕ, че в поземлен
имот са изградени сгради, които представляват самостоятелни обекти. Това са
сградите:
Сграда 68134.4331.1011.1 област София (столица), община Столична,
гр. София, район ....., ......, ул. ........, представляваща сграда на съобщенията,
която е описана от вещото лице в заключението;
Сграда 68134.4331.1001.2 област София (столица), община Столична,
гр. София, район ....., п.к. 1000, ........., която е описана от вещото лице в
заключението;
Сграда 68134.4331.1001.3 област София (столица), община Столична,
гр. София, район ....., п.к. 1000, ........., която е описана от вещото лице в
заключението;
Сграда 68134.4331.1001.5 област София (столица), община Столична,
гр. София, район ....., п.к. 1000, ........., която е описана от вещото лице в
7
заключението;
Сграда 68134.4331.1001.6 област София (столица), община Столична,
гр. София, район ....., п.к. 1000, ........., която е описана от вещото лице в
заключението;
Сграда 68134.4331.1001.7 област София (столица), община Столична,
гр. София, район ....., п.к. 1000, ........., която е описана от вещото лице в
заключението;
Сграда 68134.4331.1001.8 област София (столица), община Столична,
гр. София, район ....., п.к. 1000, ........., която е описана от вещото лице в
заключението;
Сграда 68134.4331.1001.9 област София (столица), община Столична,
гр. София, район ....., п.к. 1000, ........., която е описана от вещото лице в
заключението;
Сграда 68134.4331.1001.10 област София (столица), община Столична,
гр. София, район ....., п.к. 1000, ........., която е описана от вещото лице в
заключението;
Сграда 68134.4331.1001.11 област София (столица), община Столична,
гр. София, район ....., п.к. 1000, ........., която е описана от вещото лице в
заключението;
Сграда 68134.4331.1001.12 област София (столица), община Столична,
гр. София, район ....., ул. ........., която е описана от вещото лице в
заключението.
Две от тези сгради са предмет на продажбата, обективирана в
нотариален акт за продажба № ... от 25.03.2002 г. вписан в АВ с акт № ...... /
2002 г., а именно: сграда библиотека на един етаж с площ от 131 кв.м. (сграда
68134.4331.1001.2) и склад на един етаж с площ от 13 кв.м. (сграда
68134.4331.1001.8). Дружеството „СИКА-99“ ООД е прехвърлило
собствеността върху тези две сгради на „СИСТЕМИ АВТОМАТИКА
ТЕХНОЛОГИИ“ ЕООД. Следователно не е налице съсобственост върху тези
два обекта, същите са собственост единствено на СИСТЕМИ АВТОМАТИКА
ТЕХНОЛОГИИ“ ЕООД. Горепосочените два обекта не следва да бъдат
допуснати до делба, като с оглед обстоятелството, че страните не са сезирали
съдът с изричен петитум за допускането им до делба, то съдът не следва да се
произнесе по този въпрос в диспозитива.
За останалите сгради, като самостоятелни обекти по строителни правила
и норми, следва да се приложи правилото на чл.92 ЗС, според което
собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху
нея, освен ако е установено друго. Сградите са приращения спрямо земята –
поземлен имот 68134.4331.1001. Прехвърлянето на собствеността,
респективно допускането до делба, на поземления имот следва да бъде
8
извършено и спрямо сградите.
В този смисъл е и съдебната практика, която приема, че когато предмет
на делба е застроен поземлен имот, находящите се в имота постройки,
които представляват самостоятелен обект на правото на собственост,
подлежат на делба заедно с дворното място, т. е. включват се в предмета
на делбеното производство, освен ако в исковата молба изрично не е
посочено, че се предявява иск за делба само на дворното място без
построените в него сгради. В такъв случай е приложимо правилото на чл.92
ЗС. В този смисъл е например решение № 23/22.03.2022 г. по гр.д. №
2713/2021 г. на ВКС, I г.о. и цитираните в него решения по чл.290 ГПК.
В допълнение, ищецът е направил искане за подялба на всички
намиращи се в дворното място сгради.
При горните аргументи, поземлен имот с идентификатор №
68134.4331.1001, УПИ, парцел 1, в кв. 10, заедно с всички постройки и сгради
в имота, следва да се допусне до делба между съделителите „Системи
Автоматика Технологии“ ЕООД и „Сика-99“ ООД при равни квоти за всеки
един от тях.
2. По отношение на производствената сграда с идентификатор №
68134.4331.1001.1.
1. Съществуват ли самостоятелни обекти в производствената сграда с
идентификатор № 68134.4331.1001.1?
Видно от заключението на вещото лице, сградата е реално разделена на
две части – източна и западна, които се ползват от съделителите. В сградата,
обаче, не са регистрирани самостоятелни обекти, а само фактически са
обособени две самостоятелни части от страните.
В практиката на ВКС (напр. решение № 94/17.02.2025 г. по гр.д. №
4695/2023 г. на ВКС, II г.о., решение № 55/21.06.2022 г. по гр.д. № 2826/2021 г.,
I г. о.) е дадено тълкуване, че за да е самостоятелен обект на вещни права
обектът следва да отговаря на строителните правила и норми към момента на
изграждането му или към настоящия момент, а не само фактически да се
ползва като такова. В тази връзка следва да се приеме, че фактическото
обособяване на две части от производствената сграда не предполага
съществуването на вещно право на собственост върху два самостоятелни
обекта.
2. По отношение на направеното възражение за придобиване по
давност на част от сградата (западна част, тяло „Б“ от сградата) от
съделителя „Системи Автоматика Технологии“ ЕООД:
Съгласно чл. 79, ал. 1 ЗС, правото на собственост по давност върху
недвижим имот се придобива с непрекъснато владение в продължение на 10
години, което трябва да е явно, спокойно и непрекъснато. Според чл. 68, ал. 1
ЗС, владението е упражняване на фактическа власт върху вещ, която
владелецът държи лично или чрез другиго, като своя. Владението се
характеризира с два основни признака: обективен - упражняването на
9
фактическата власт, и субективно - намерението да се държи вещта като своя.
В чл. 69 ЗС е установена оборимата презумпция, че владелецът държи вещта
като своя.
Следва да се посочи, че за да придобие по давност правото на
собственост върху чуждите идеални части съсобственикът следва да превърне
с едностранни действия държането им във владение. Действията трябва да са
явни и недвусмислени и да показват отричане владението на останалите
съсобственици. Ако се позовава на придобивна давност при спор за
собственост този съсобственик следва да докаже, че е извършил действия, с
които е престанал да държи идеалните части от вещта за другите
съсобственици и е започнал да ги държи за себе си с намерение да ги свои,
като тези действия следва да са доведени до знанието на останалите
съсобственици. Завладяването частите на останалите съсобственици и
промяната на намерението за своене следва да се манифестира явно пред тях,
да се осъществи чрез действия отблъскващи владението им и установяващи
своене, освен ако това е обективно невъзможно.
В тежест на съсобственика, упражняващ фактическа власт върху
съсобствен имот в този случай е да докаже, че е упражнявал тази фактическа
власт върху имота явно, необезпокоявано, непрекъснато повече от десет
години и че е довел до знанието на останалите съсобственици намерението си
да свои имота. В този смисъл са и решение № 161 от 19.07.2013 г. на ВКС по
гр. д. № 1163/2013 г., II г. о., ГК, решение № 291/9.08.2010 г., постановено по
гр. д. № 859/2009 г. на II ГО на ВКС, решение № 270/20.05.2010 г.,
постановено по гр. д. № 1162/2009 г. на II ГО на ВКС.
Като следва да бъдат отчетени и постановките на Тълкувателно решение
№ 1 от 6.08.2012 г. на ВКС по тълк. д. № 1/2012 г., ОСГК, в което е посочено,
че независимо от какъв юридически факт произтича съсобствеността, е
възможно този от съсобствениците, който упражнява фактическа власт върху
чуждите идеални части, да превърне с едностранни действия държането им
във владение. Ако се позовава на придобивна давност за чуждата идеална
част, той трябва да докаже при спор за собственост, че е извършил действия, с
които е обективирал спрямо останалите съсобственици намерението да владее
техните идеални части за себе си.
В решение № 145/14.06.2011 г., постановено по гр. д. № 627/2010 г. на I
ГО на ВКС е прието, че общият принцип на справедливостта изключва
скритостта на придобивната давност, защото не могат да се черпят права от
поведение по време, когато засегнатият собственик няма възможност /поради
неведение/ да се брани.
В случая ответникът е противопоставил чрез възражение, претенция за
придобиване на част от имота по давност. По-конкретно твърди, че е
придобил по давност всички площи и помещения, намиращи се в тяло „Б“,
което смята за самостоятелно обособена част от процесната производствена
сграда.
10
Следва да се отбележи, че сочената от ответника част от
производствената сграда е само фактически обособена от този съделител. По
делото се установи, че в процесната сграда не са регистрирани самостоятелни
обекти, следователно в случая се касае до реална част от производствената
сграда. В практиката на ВКС е възприето становището, че е възможно
придобиване по давност на идеална част от жилищен имот в рамките на
владяната реална част, когато тази реална част не отговаря на изискванията за
жилище и не представлява самостоятелен обект на правото на собственост. В
този смисъл напр. решение № 599/26.07.2010 г. по гр.д. № 766/09 г. на І г.о.;
решение № 532/25.05.2011 г. по гр.д. № 532/10 на І г.о., решение №
325/23.04.1993 г. по гр.д. № 963/92 г. на ВС, І г.о. Съдът споделя тази практика,
но в случая следва да бъде изследван въпросът на каква площ от сградата
съответства реалната част (тяло „Б“) и дали това тълкуване е приложимо като
се отчетат спецификите на казуса.
По делото е установено, че ответникът „Системи Автоматика
Технологии“ ЕООД владее западната част на производствената сграда, като
площта отговаря на 37% от застрената площ и обем на сградата. Като се има
предвид площта на производствената сграда от 1 408 кв.м. и РЗП 3 814 кв.м.,
тези проценти (37%) отговарят на 1040 кв.м. от общата площ на сградата.
Съдът отчита, че тази площ отговаря и на площта, която е описана в
нотариален акт за продажба № ... от 25.03.2002 г. вписан в АВ с акт № ...... /
2002 г. В акта за собственост „Системи Автоматика Технологии“ ЕООД е
придобило от ищцовото дружество „Сика-99“ ООД 508/1408 идеални части от
процесната сграда. Следователно, реалната част, за която се твърди, че е
придобита по давност от „Системи Автоматика Технологии“ ЕООД
съответства по площ на частта, която е придобита от този съделител чрез
прехвърлителната сделка.
В допълнение, и за да се потвърди съответствието следва да се посочи,
че според заключението на вещото лице 37% от застроената площ се владее от
ответника, а 63% от ищеца, което отговаря на описаните квоти в исковата
молба, тъй като делът на ищеца е 63.9 % (900/1408), а този на ответника е 36%
(508/1408), като разликата е минимална и може да бъде обяснена с
закръгляване на стойностите.
В случая събраните по делото доказателства не установяват владелчески
действия и поведение от „Системи Автоматика Технологии“ ЕООД, насочени
към придобиване на чужди идеални части от вещта с намерение да ги държи
за себе си и да ги свои, поради което възражението е неоснователно.
В допълнение следва да се отбележи, че плащането на данъци за имота,
както и разходи за битови сметки и комунални услуги не представлява
действие по отричане на владението на другите съсобственици. Уточнението
се прави с оглед представените от ищцовото дружество фактури и платежни
документи за платени сметки за данъчни задължения и битови сметки, които
се отнасят до процесния имот. Съгласно чл. 30, ал.3 ЗС всеки съсобственик е
11
длъжен да участва в ползите и тежестите за общата вещ съобразно дела си, а
когато сам е поел изцяло разноските за съсобствената вещ може да иска от
останалите съсобственици да му заплатят такава част от тези разноски, която
съответства на техния дял в съсобствеността.
Делбатата на производствената сграда с идентификатор №
68134.4331.1001.1 следва да се допусне между съделителите „Системи
Автоматика Технологии“ ЕООД и „Сика-99“ ООД при квоти: 900/1408 ид.ч. за
„Сика-99“ ООД и 508/1408 ид.ч. за „Системи Автоматика Технологии“ ЕООД.
III. По отношение на разноските:
Според последователната практика на ВКС /Определение №
144/24.04.2012 г., по гр. д. № 70/2011 г./, решението по първата фаза на делбата
не финализира процеса, поради което не се дължи и присъждане на разноски.
Същата позиция е застъпена и в редица решения на ВКС /решение №
3/6.02.2012 г. по гр. д. № 189/2011 г. ВКС/, където е постановено, че с оглед
разпоредбата на чл. 355 ГПК в първа фаза на делбата страните не си дължат
разноски, а присъждането им се прави с решението по извършване на делбата
във втора фаза.
Мотивиран от гореизложеното, Софийският районен съд, 78-ми състав
РЕШИ:
ДОПУСКА на основание чл. 344, ал. 1 от ГПК, във вр. с чл. 34 от ЗС да
се извърши съдебна делба
между съделителите:
- „СИКА-99“ ООД, ЕИК: *********, представлявано от управителя
Г.Х.М., адрес: гр. ........... и
- „СИСТЕМИ АВТОМАТИКА ТЕХНОЛОГИИ“ ЕООД, ЕИК:
*********, представлявано от управителя В.К.А., адрес: гр. София, кв. ......, ул.
......,
на следните недвижими имоти:
I. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 68134.4331.1001, УПИ,
парцел 1, в кв. 10 по плана на гр. София - ......, целият с площ от 4950 кв.м.,
трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно
ползване: за друг обществен обект, при съседи: 68134.4331.1004;
68134.4331.1002; 68134.4331.2512; 68134.4331.2516; 68134.4331.1011,
ЗАЕДНО с намиращите се в този имот приращения - сгради,
представляващи самостоятелни обекти:
1/ сграда с идентификатор 68134.4331.1011.1 област София (столица),
община Столична, гр. София, район ....., ......, ул. ........, представляваща сграда
на съобщенията,
12
2/сграда с идентификатор 68134.4331.1001.3 област София (столица),
община Столична, гр. София, район ....., п.к. 1000, .........,
3/сграда с идентификатор 68134.4331.1001.5 област София (столица),
община Столична, гр. София, район ....., п.к. 1000, .........,
4/сграда с идентификатор 68134.4331.1001.6 област София (столица),
община Столична, гр. София, район ....., п.к. 1000, .........,
5/сграда с идентификатор 68134.4331.1001.7 област София (столица),
община Столична, гр. София, район ....., п.к. 1000, .........;
6/сграда с идентификатор 68134.4331.1001.9 област София (столица),
община Столична, гр. София, район ....., п.к. 1000, .........,
7/сграда с идентификатор 68134.4331.1001.10 област София (столица),
община Столична, гр. София, район ....., п.к. 1000, .........,
8/ сграда с идентификатор 68134.4331.1001.11 област София (столица),
община Столична, гр. София, район ....., п.к. 1000, .........,
9/сграда с идентификатор 68134.4331.1001.12 област София (столица),
община Столична, гр. София, район ....., ул. .........,
както и ЗАЕДНО с принадлежностите към поземления имот – две
постройки: 1/постройка със стоманобетонна конструкция със
стоманобетонни стълби към покрива от северната страна и 2/ навес с площ от
60 кв.м.,
при следните квоти:
- „СИКА-99“ ООД - ½ ид.ч.;
- „СИСТЕМИ АВТОМАТИКА ТЕХНОЛОГИИ“ ЕООД - ½ ид.ч.;
II. ПРОИЗВОДСТВЕНА СГРАДА на един, два и три етажа със
застроена площ от 1408 кв.м. стоманобетонна конструкция, сега с
идентификатор 68134.4331.1001.1, находяща се в гр. ............,
при следните квоти:
- СИКА-99“ ООД - 900/1408 идеални части;
-„СИСТЕМИ АВТОМАТИКА ТЕХНОЛОГИИ“ ЕООД - 508/1408
идеални части.
Решението подлежи на обжалване пред Софийския градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
След влизане в сила на решението, делото да се докладва за насрочване
на първо о.с.з. във втора фаза на делбата.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
13
14