РЕШЕНИЕ
номер …... ... .../ ……..04. 2015, град В.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ
ОКРЪЖЕН СЪД ТЪРГОВСКО
ОТДЕЛЕНИЕ
на двадесет и шести март Година 2015
в публично заседание в следния състав:
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: ДИАНА МИТЕВА
Секретар К.М.
като разгледа докладваното от съдията
(определен на случаен принцип)
търг. дело номер N964 по описа за 2012 год,
за да се произнесе взе предвид
следното:
Приет е за разглеждане
като ТЪРГОВСКИ СПОР допустим иск,
предявен от Е.А.А., гражданин на Руска Федерация,
роден на ***г., и Н.В.В., гражданка на Руска Федерация, родена на ***г., и двамата с
пълномощник в РБ адв.Д.П. *** срещу «ЕДЕН ИЗРАЕЛ»ООД
ЕИК ********* гр. В., кв. *** по плана на м. ***, представлявано от А. Д.,
за връщане на сумата 18 500 евро,
претендирани като част от авансово платена по уговорена в предварителен договор
продажба обща цена от 28500 евро за жилище в напълно завършен вид, представляваща разлика над остатъчна
окончателна цена от 10000евро за същото жилище, довършено до груб строеж,
уговорена в окончателната сделка, след постигнато новационно
споразумение за намаляване на цената съответно на степента на довършеност на обекта. Ищците претендират и присъждане на законна лихва върху
главницата от предявяване на претенциите.
Претенцията на ищцата е
основана на безспорни твърдения за прието от продавача авансово изпълнение на
купувача на капаро от 2500 евро при сключване на договора и уговорените две
вноски от по 10 000 евро и 16000 евро по
банков път, съобразно посочения в договор начин на плащане по две конкретни
банкови сметки на 04.12.2008 и 28.01.2009, уговорено в предварителен договор от
18.11.2008г за покупка на жилищен имот –
апартамент 4 в сграда, подлежаща на
изграждане до годност за ползване от продавача, в дворно място – парцел 2146 от
кв.14 на м. ***, гр.В.. Тъй като при сключване на окончателната сделка страните
променили параметрите на степента на довършеност и
купувачът се съгласил да получи имота „в груб строеж“ срещу по- ниска цена,
претендира връщане на получена горница от авансовата цена.
В пледоарията по същество и писменото си становище,
пълномощникът на ищците излага доводи за новационен
характер на окончателната сделка, липса на доказана симулация на уговорката за
окончателна цена и липса на основание за задържане на получената в повече от
крайната покупна цена сума, поради липсата на друга допълнително уговорена престация
по довършителни работи на сградата.
Ответникът, чрез пълномощник адв. З. (ВАК) оспорва претенцията като основава възражението
си за дължимост на получените преди окончателния договор суми в изпълнение
на комплекс от ангажименти, само отчасти
съответен на прехвърляне на собствеността. Оспорва изрично новационно
намерение и по отношение на частта от
предварителния договор, представляваща възлагане на строителството на бъдещия
обект от сградата. Възразява, че окончателната сделка е резултат от договаряне,
по силата на което вече получения остатък над посочената в нот.
акт цена е бил предназначен за покриване именно на стойността на довършителните
работи, които купувачът е следвало да изпълни по първоначалната уговорка.
Възразява за привидност на изявлението на страните в частта на цената по
сделката, като се позовава на прикрита уговорка за действителна цена, изцяло
съответна на вече получените плащания.
По съществото на спора в подробни писмени бележки поддържа
оспорването претенциите, като се
позовава на събраните гласни доказателства за осъществено изпълнение на
довършителни работи след окончателната сделка. Допълнително ответника прави довод
за злоупотреба с права от страна на ищеца, предприел защита след като
придобиването на собствеността е била оспорено.
Сраните претендират насрещно
определяне на разноски по настоящото дело, посочени в списъци (л. 175 и л. 178).
Ответникът е оспорил като прекомерен размера на адвокатски хонорар на
пълномощника на ищците.
Предварителните въпроси и допустимостта на предявените
искове са били разрешени с определение № 4317/04.11.14 (л. 60). Подробно
изложение на фактическите твърдения и правната квалификацията на претендираните
права са обявени в съдебното заседание на 04.12.2014г., като устен доклад (л.111),
коригиращ начален проект(л. 62-63).
Съдът,
след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, заедно и
поотделно, и по вътрешно убеждение, приема за установено следното от фактическа
и правна страна:
Признато е придобиването от ищците с нотариален акт № 70, т. І, рег. № 1157, дело
66/2009г на 25.02.2009 на АПАРТАМЕНТ №4(студио) на 3 етаж от сграда с жилищна
част, построена от ответното дружество – строителен предприемач, инвеститор на
семеен хотел (посочен като възложител в удостоверението на л. 101 за въвеждане
в експлоатация на обекта в имот с идентификатор 10135.25.3654.2 по плана м. „*** " гр. В..
На осн. чл. 64 от КМЧП правата на собственост върху
недвижимост в България се определят от българския закон, но чл. 79 ал.3 от
същия кодекс препраща към отечественото право на собственика по отношение на
имуществените отношения между съпрузите. По делото няма спор( л. 10 и 13), че приобретателите А. и В. са граждани на Руска федерация, съответно
за тях следва да се приложи режим на съпружеска общност за придобити по време
на брак недвижимости, изискващ общо съгласие за
разпореждане с недвижим имот, но и въвеждащ преклузивен
срок за прогласяване по съдебен ред на недействителност на сделка, сключена без
нотариално заварено съгласие на неучаствалия в договарянето съпруг(чл. 34 и 35
от Семейния кодекс на РФ, възприет от съда по общодостъпно съдържание http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_154792/?frame=6#p285).
Въз основа на тази материално правна уредба(чието съдържание е сходно с
уредбата на имуществените отношения на съпрузите в РБ), съдът приема, че съпрузите
са легитимирани надлежно да договарят съвместно сделки.
Не е спорно и че на 18.11.2008г. ищците и ответното
дружество, действащо чрез управителя си Д., са договорили в писмен предварителен
договор ( л. 7) покупката на същия имот до 28.02.2009г в завършен вид, годен за
експлоатация по предназначение за цена от 28 500 евро, платима на две
вноски след началното капаро, съответно до 10.12.08 и до датата за окончателна
продажба(28.02.09г). В предварителния договор( чието съдържание не се оспорва)
допълнително продавачът е поел изрично задължение да построи уговорения обект до
етап за приемане с акт 15 до 01.06.2009г, а след допълнителни 12 месеца и да
въведе сградата в експлоатация, като е поел и гаранционна отговорност за скрити
недостатъци на строителните работи.
Няма спор, че уговорените вноски са получени
своевременно от продавача.
Видно от удостоверенията, издадени по реда на чл. 181
ал. 2 ЗУТ( л. 122- 124) стоителният обект е бил
завършен в груб вид до четвърти етаж към 04.07.2007г, а към 21.02.2008г(съответно
и 28.05.2008г) е била изцяло завършена. Констатацията на техническия орган
следва да се възприема като завършеност в груб вид( в цялост на конструкция), с
оглед посоченото в протокола основание ( нормата от ЗУТ визира именно
довършване на грубия строеж с оглед обособяване на обект на право на
собственост), изричното й възприемане в този смисъл както от нотариуса, така и
от страните при сделката от 25.02.2009г,
когато обекта е приет за довършен до
този етап. В този смисъл са и удостоверените в преписката, представена от
техническа служба( л. 139 и сл.) обстоятелства по заявление вх. №
УТ10П-Е-6/16.12.2010г., по което на
възложителя е било издадено удостоверение № 190/21.12.2010г за окончателно
въвеждане в експлоатация на стоежа: на 10.10.2006г е
достигната кота било на покривна конструкция, на
15.02.2008г с акт обр. 14 е приета конструкцията, до
16.01.2009 са били изпълнени и довършителни работи( протокол № УТ94Е-7), но актовете
обр. 12 по подлежащи на закриване ел. и ВиК работи са съставяни до 30.06.10г. Пълното довършване на сградата е
протоколирано с акт обр15 от 26.07.2010г като окончателното изпитване на всички
ел. инсталации ( вкл. в общите части и отделни апартаменти) е сертифицирано на
06.10.10г.
Тези данни изцяло кореспондират на свидетелски
показания на св. К., разпитан в с.з. на 22.01.15г, който излага последователно и безпротиворечиво
впечатленията си от вида на общите части на сградата и довършителните работи по
отделните обекти след 2009г, когато грубият строеж е бил довършен, но са
продължили вътрешни довършителни работи, монтаж на мебели, осветителни тела и ВиК аксесоари, външни мазилки и изолации, озеленяване и
планировка на прилежащия двор и паркинг към хотела. Свидетелят посочва, че
цялата сграда е била поетапно изпълнявана, като отделните стаи в жилищната част
са били довършвани и обзавеждани по идентичен начин, като съответно такова
довършване до степен годно за обитаване е било осъществено и в ателието на
ищеца след 2009г. Съдът кредитира тези показания на свидетеля, които
съответстват на техническата документация на строежа, а достоверността им се
потвърждава и от допълнително събраните писмени доказателства, удостоверяващи
регистрация на трудовия договорна този свидетел от ответника – негов
работодател за същия процесен период. При разпита на
свидетеля съдът е предявил и представените от ищците снимки( л. 73), за които
те твърдят, че са направени на посочените върху тях дати именно на помещение от
придобитото студио, но тези техни твърдения убедително се опровергават от
показанията на свидетеля, заявил, че през 2008г не може да е бил такъв вида
именно на тази стая, тъй като през 2009г той е извършил дейности и в нея, макар
и да е била завършена в значителна степен. Съдът възприема именно показанията
на свидетеля, доколкото при съпоставка на посочените от ищците снимки е видно,
че на две от тях е изобразен изглед през балконска врата, съответно през 2008 и
2009г, но изображението на двора категорично изключва изгледа да е направен от
една и съща стая. Доколкото, както и свидетелят потвърждава, всички стаи са
били обзаведени идентично но поетапно (като завършването е осъществявано след преминаване от обект на обект от първи
етаж нагоре) , снимковия материал не може да се приеме за относим
именно към студиото на ищците.
При съвкупната преценка на кореспондиращите си гласни
и писмени доказателства, съдът приема за доказан факта, че към началото на
2009г сградата, макар и с изградена изцяло конструкция и основни довършителни
работи, вкл. и довършени с мебелиране част от жилищни обекти ( първи етаж) не е
била изцяло годна за обитаване и довършителни работи, както по другите отделни
обекти, така и общите части( вкл. дворни подобрения) са били изпълнявани до
края на 2010г., когато е разрешено и окончателното ползване на хотела като
цяло.
При така установеното съдът прави следните правни
изводи:
Действителната воля на договарящите относно индивидуализацията
на предмета на договорената бъдеща продажба безспорно се отнася за придобиване
на обект от хотелски комплекс в процес на строителство от продавача, като
страните са се съгласили прехвърлянето на собствеността да бъде обусловено от
внасяне на цена, съответна на право на собственост на довършен в цялост обект
от сграда, въведена в експлоатация. В случая, в предмета на договора е включено
и изработката на новата вещ (студио ведно с прилежащите части от общите части
на семейния хотел) с материали на изпълнителя. Индивидуализираната вещ, уговорена
като обект на бъдещата окончателна продажба и възникваща в процеса на
производството й, става предмет на договор за покупко-продажба след внасяне на
третата вноска (с падеж 28.02.09) , като същевременно страните са се съгласили
изпълнението на строителството на сградата да продължи до 01.06.2009, а след
още 12 месеца обекта да бъде и окончателно въведен в експлоатация ( чл. 2 от договора). При съпоставка на тези
уговорки е явно, че купувачът е приел да получи собствеността към момент,
предшестващ цялостното довършването на обекта, т.е. именно като обект от сграда
в „груб вид“, преди издаване на акт обр. 15, но
авансово платената цена е следвало да покрие и продължаващото изпълнение на
довършителни работи до пълно въвеждане в експлоатация на целия хотел(до 01.06.2010г).
В този смисъл, съдът възприема съглашението от 18.11.2008г като договор със
смесен характер - за изработка и предварителен договор за продажба на недвижим
имот ( такова специфично договаряне се
приема за допустимо в съдебната практика: Решение № 219 от 21.02.2000 г.
на ВКС по гр. д. № 1276/1999 г., Решение
№ 398 от 2.11.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1535/2010 г., IV г. о., ГК, Решение №
475 от 8.06.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1311/2009 г., III г. о., ГК).
Страните по паралелно съществуващите правоотношения са
уговаряли насрещни престации, които са били насочени към конкретен правен
резултат – продавачът (строителен предприемач)
да получи авансово паричната престация в размер достатъчен да осигури
цялостното извършване на строителството ( както обекта на купувача в изцяло довършен и годен за ползване по
предназначение вид, така и на всички помощни помещения и общи части на такъв
вид сграда: бар, фоае, басейн, барбекю,
парк в двора и др. подобни), съответно купувачът да придобие вещните права с
окончателен договор при първа възможност („груб строеж“, удостоверен по чл. 181
ал.2 ЗУТ) – при плащане на последна вноска, но и да получи допълнително
цялостното изпълнение на възложеното за изработване до края на уговорения срок
за въвеждане в експлоатация.
Изцяло в съответствие с това съдържание на
съглашението е установеното фактическо поведение на насрещните страни. В
началото на 2008г строителството на хотела е било довършено в груб вид,
съответно при сключване на предварителния договор като предмет на възложената
изработка несъмнено страните са визирали допълнителните довършителни работи.
Постигнатите уговорки в края на 2008г за падежите на двете разсрочени вноски (
съответно приблизително месец след сключване на договора и още два месеца)
съответстват на наличното вече техническо състояние на сградата, позволяващо
веднага да бъде прехвърлено вещното право върху обособен обект, независимо, че
изпълнението на строителството може да продължи още половин година до началото
на туристическия сезон (01.06.2009г), когато е следвало и да започне
фактическото ползване, с допълнителна година за удостоверяване на годността на
строежа пред държавните органи.
С нотариалния акт от 25.02.2009г страните са изпълнили
точно именно частта от комплексното съглашение, представляващо организационния
договор, като продавачът е легитимирал купувача в необходимата форма като
собственик на уговорения имот. Липсва обаче каквото и да било доказателство, че
при това договаряне страните са изменили останалата част съглашението, уреждаща
възложената възмездна изработка. Не може да се възприеме довода на ищците, че
окончателната сделка новирала в цялост
организационния договор до обвързващо съглашение със съдържание, ограничено
само до параметрите на продажбата в нотариалния акт. Посочената в писмените
бележки практика (Решение № 118 от 6.10.2010 г. на ВКС по т. д. № 1053/2009 г.,
I т. о., ТК), макар и да е задължителна, не се отнася за същия казус, тъй като
съдът е разглеждал окончателна сделка по предварителен договор за налични
имоти, а не за възложени за изработване на продавача. Обратно, в също задължителна практика(по чл. 290 ГПК) касационният съд е приел, че новационния
характер на съглашение не може да се предполага (Решение от 9.12.2004 г. на ВКС по гр. д. № 2109/2003 г.,
ТК, II о.). При съпоставка на съдържанието на окончателната продажба с
началното комплексно съглашение се налага извод, че нотариалната сделка не се е
отразила върху неформалната изработка, чийто възмезден характер следва да се
признае въз основа на уговорките в предварителния договор. Подобно извличане на
съдържание на комплексно съглашение е допустимо според съдебната практика (Решение
№ 948 от 7.09.2010 г. на ВКС по гр. д. № 448/2009 г., IV г. о., ГК).
В заключение съдът приема, че съпътстващото продажбата
възложено изпълнение на всички необходими довършителни работи до въвеждане на
целия хотел в експлоатация има самостоятелно икономическо основание и представлява
допълнителна сделка, чието действие не е било прекратено. След остойностяването
на вещното право в нотариалния акт, остатъчната горница над цената на
собствеността до заплатената комплексна цена представлява насрещна престация именно
да това възложено изпълнение.
Възражението на ответника за наличие на договорно
основание за получаване на цялата сума, платена в изпълнение на уговорката по
предварителния договор, е доказано.
Искът за присъждане на този остатък като даден на неосъществено основание ( продажба на
изцяло завършен обект) след новиране на
организационен договор (при сключване на окончателна сделка за имот в груб вид)
е неоснователен.
В представен списък по чл. 80 ГПК за присъждане на
разноски, кореспондиращ на представени доказателства за извършени от ответното
дружество плащане по повод на водене на делото, е удостоверен разход от 400лв заплатен адвокатски хонорар (л. 177).
Съответно и поисканите от ответника сума от 400 лв следва
да бъдат присъдени в цялост, на осн. чл. 78 ал.3 ГПК.
Мотивиран от гореизложеното, и
на осн. чл.235 съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявен от Е.А.А., гражданин на Руска Федерация,
роден на ***г. и Н.В.В.,
гражданка на Руска Федерация, родена на ***г., срещу «ЕДЕН ИЗРАЕЛ»ООД ЕИК *********
гр. В., кв. *** по плана на м. ***, представлявано от А. Д., иск за
връщане на сумата 18 500 евро, претендирана
като разлика над получена на неосъществено основание остатъчна окончателна цена
от 10000евро за жилище, довършено до груб строеж, уговорена в окончателната
сделка по нот. акт № 70, т. І, рег. № 1157, дело
66/2009г от 25.02.2009т, след постигнато новационно
споразумение за намаляване на авансово платена по уговорена в предварителен
договор от 18.11.2008г продажба обща цена от 28500 евро за същото жилище в
напълно завършен вид, на осн. чл. 55 ал.1 пр. 2 ЗЗД.
ОСЪЖДА Е.А.А., гражданин на Руска Федерация, роден на ***г. и Н.В.В., гражданка на
Руска Федерация, родена на ***г., да заплатят на „ЕДЕН ИЗРАЕЛ“ООД ЕИК
********* гр. В., кв. *** по плана на м. ***, представлявано от А. Д. сумата
400 (четиристотин) лева, представляваща направени разноски на осн. чл. 78 ал. 3 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване по реда на глава 20 от ГПК в
двуседмичен срок от връчването на преписа на
страните (чрез пълномощниците им), с указанията в образец № 11 от
НАРЕДБА№7/ 22.02.2008г.
Да се
обяви в регистъра по чл. 50 ал.2 от ПАС на осн.
чл. 235 ал.5 ГПК.
Окръжен
съдия: