Р Е Ш Е Н И Е
№ I-51
13.06.2019г., град Бургас
В И М Е Т О
НА Н А Р О Д А
БУРГАСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, II- ро
Гражданско отделение, I – ви въззивен граждански състав, в публично съдебно
заседание, на петнадесети май през две хиляди и деветнадесета година, в следния
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Мариана КАРАСТАНЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: Таня РУСЕВА-МАРКОВА
мл.с. Марина МАВРОДИЕВА
при секретаря Ани Цветанова, като разгледа
докладваното от младши съдия Марина Мавродиева в.гр.д. № 445 по описа за 2019г.
на Бургаски окръжен съд, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и
сл. от ГПК. Образувано е по постъпила въззивна жалба от Г.Я.Я. ЕГН ********** с
адрес *** чрез адв. Галин
Кутиев с адрес: гр. Бургас, ул. „Александровска“ № 88, ет. 1 против Решение №
160/21.01.2019г. на РС Бургас по гр.д. № 5876/2018г. по описа на РС Бургас.
Въззивникът намира обжалваното решение за неправилно като моли да бъде отменено
и вместо него да бъде постановено решение, с което предявените искове да бъдат
отхвърлени. Намира, че първа инстанция не е обсъдила всички събрани по делото
доказателства. Не бил представен предварителен договор, подписан от ответника и
неговата майка. На следващо място неправилно било прието, че ищцовото дружество
изпълнило договорните си задължения, не били представени доказателства за
осъществявана дейност по ТЗ за комисионер или посредничество. Счита, че липсва
валидно разваляне тъй като не било посочено на какво основание се разваля
договора в хипотезата на чл. 87 ЗЗД като в противоречие с практиката било
прието, че договорът се разваля с исковата молба, не се установило надлежно
уведомяване на ответника да изпълни. Поради ненадлежно разваляне, искът за
неустойка се явявал неоснователен. Намира, че размерът на неустойката бил
неправилно определен, тъй като имотът бил продаден за 47000 евро, а размерът
бил изчислен въз основа на предвидена в договора цена от 49900 евро. Счита, че
по този начин ищецът се обогатява неоснователно и било нелогично размерът на
неустойката да се съизмерява с размера на дължимото по договора за
посредничество възнаграждение. Допълва, че дружеството – ищец не е доказало
размера на претърпените от него вреди. Счита, че РС Бургас е пропуснал да
обсъди възражение за наличие на „фикс“ клауза относно размера на продажната
цена и че в случай на промяна в договорните клаузи е следвало да се подпише
допълнителен анекс. Предвид това, че продажбата не била извършена на
уговорената цена, то не се дължало и плащане, още по-малко неустойка.
Възразява, че РС не е обсъдил всички събрани по делото доказателства относно
предлагането на имота и на трети лица извън кръга от клиенти на ищеца. Първа
инстанция не съобразила, че се смесват два института – на обезщетение от
неизпълнение на договорно задължение и задължение за заплащане на
възнаграждение за изпълнен договор, уважавал се евентуален иск без да се
излагат аргументи по главния. Счита, че неправилно е присъдено в полза на
ищцовото дружество адвокатско възнаграждение, тъй като намира, че представения
договор за правна защита и съдействие не отговаря на законовите изисквания за
такъв, както и липсвало указание къде и как е внесено дължимото възнаграждение.
Не се правят доказателствени искания.
Моли за отмяна на обжалваното решение и
за отхвърляне на предявените искове. Претендира разноски.
В законоустановения срок е постъпил
писмен отговор на въззивна жалба от „АДРЕС НЕДВИЖИМИ ИМОТИ“ АД (наричано
по-долу за краткост „Адрес“ АД) ЕИК ********* чрез адв. Снежана Тодорова с адрес за
връчване: гр. Бургас, ул. „Стефан Стамболов“ № 80, с който намира
въззивната жалба за неоснователна, а решението на РС Бургас за правилно и
законосъобразно. Излага становище по възраженията във въззивната жалба като
оспорва твърдението, че не е представен предварителен договор подписан от
ответника и неговата майка. Сочи, че дружеството – ищец изпълнило задълженията
си по договора съгласно събрани по делото доказателства, но ответникът не
изпълнил задължението си, предвидено в т.4.5(1) да плати еднократно
възнаграждение при продажба на имота на купувач, представен от „Адрес“ АД.
Намира за неотносими възраженията, че „Адрес“ АД не е представило дневник и
регистри за преговорите. Счита, че договорът е надлежно развален с исковата
молба. Сочи, че дефиницията на продажна цена е уговорена в посредническия
договор като се счита за такава посочената в предварителния договор, ако е сключен
с посредничеството на „Адрес“ АД. Оспорва възражението, че следва да се доказва
размер на претърпени вреди, тъй като била уговорена неустойка и размерът й бил
предвиден в договора и не подлежал на доказване. Оспорва твърдението, че
продажната цена е фиксирана. Сочи, че липсва законова забрана за присъждане на
неустойка ведно с лихва за забава в плащането на неустойката. Поддържа, че
ищцовото дружество е изпълнило договорните си задължения и че решението на РС
Бургас е правилно, законосъобразно и обосновано като намира за неоснователни и
възраженията, че договорът за правна защита и съдействие не е оформен надлежно,
а от него се установявало извършеното плащане на възнаграждението. Моли да се
потвърди решението на РС Бургас.
В съдебно заседание пред въззивна
инстанция страните, редовно призовани, се явяват като въззивникът поддържа
въззивната жалба, а въззиваемото дружество чрез своя процесуален представител –
отговора на въззивна жалба. Процесуалният представител на въззивника в устните
състезания сочи, че в периода между подаване на въззивна жалба и настоящия
момент било постановено решение по гр.д. № 695/2017г. по описа на СГС, с което
на основание чл. 146, ал. 2 вр. чл. 143, т. 5 ЗЗП били прогласени за
неравноправни клаузи от договори за посредничество, сключвани между „Адрес
Недвижими имоти“ АД и клиенти. Въззиваемото дружество чрез процесуалния си
представител поддържа, че е налице сключен валиден договор за посредничество и
въз основа на него осъществил задълженията си, моли да се потвърди решението на
РС Бургас.
Съдът, като съобрази доводите на
страните и събраните писмени и гласни доказателства, поотделно и в тяхната
съвкупност, по вътрешно убеждение, намира за установено от фактическа страна
следното:
РС Бургас е сезиран с искова молба от „Адрес
Недвижими Имоти“ АД („Адрес“ АД) срещу Г.Я.Я. като се твърди, че на
23.10.2017г. между ищеца и ответника бил сключен договор за посредничество, с
който „Адрес“ АД приел да посредничи при продажба на недвижим имот – ап.***, ет.
*, ул. Л., гр. Бл като организирал огледи на имота, собственост на Я. Имотът
бил предложен и бил извършен оглед от К. М., с която „Адрес“ АД сключило
договор за посредничество на 28.04.2018г. На 30.04.2018г. в офиса на „Адрес“ АД
бил сключен предварителен договор за процесния имот между Г.Я. и дъщерята на К.
М. като в деня на сключване на договора купувачката заплатила дължимото на „Адрес“
АД възнаграждение, а продавачът посочил, че ще плати по-късно. В изпълнение на
задълженията си „Адрес“ АД организирало и нотариалното извършване на сделката
на 31.05.2018г., но продавачът и тогава не заплатил уговореното възнаграждение.
Съгласно т.4.5 от договора за посредничество възложителят се задължавал да заплати
на „Адрес“ АД еднократно възнаграждение при продажба на имота на купувач,
представен от „Адрес“ АД в деня на сключване на предварителен договор като в т.
6 било посочено, че продажба на имот е налице, ако купувач или свързано с него
лице, сключили предварителен договор, закупи или придобие имота от продавача. В
конкретния случай имотът бил придобит от Р. М., която била свързано лице с К. М.,
а именно била нейна дъщеря. Съгласно т.4.5.1 и 2 ответникът се задължил да
заплати на „Адрес“ АД възнаграждение в размер на 3,6% с ДДС от продажната цена
на имота, дължимо в деня на сключване на предварителния договор. Въпреки многократните покани ответникът не
изпълнил задължението си да заплати дължимото на „Адрес“ АД възнаграждение,
което не било платено и до момента. Съгласно т.9, изр. 2 от договора за
посредничество, ако забавата продължала повече от 1 месец, „Адрес“ АД имал
право да развали договора и да получи неустойка в размер на 5% от продажната
цена, посочена в договора. Цената в договора за посредничество била 49900 евро
и затова дължимата неустойка била 2495 евро. Сочи, че писмата за разваляне на
договора не били получени от ответника и поради това правят изявление за
разваляне на договора с исковата молба, тъй като от датата, на която е
възникнало задължението за заплащане на дължимото възнаграждение – 30.04.2018г.,
бил изминал повече от 1 месец, в който то не било платено. Моли ответникът да
бъде осъден да заплати сумата 2495 евро неустойка, съгласно т.9.1, изр. 2 от договор
за посредничество с продавач от 23.10.2017г. ведно със законна лихва от датата
на подаване на исковата молба до окончателното плащане. В случай, че бъде
отхвърлен иска за неустойка на основание т.9.1 от сключения договор за
посредничество, молят да се осъди ответника да заплати на „Адрес“ АД сумата
1692 евро представляваща дължимо възнаграждение по договора в размер на 3,6 %
от цената, посочена в предварителния договор, която била 47000 евро като
претендира и неустойка заради забава в размер на 169,20 евро на основание т.9.1
от договора.
Исковата молба заедно с приложенията е
връчена на ответника на 27.08.2018г. като в срока по чл. 131 ГПК, а именно на
27.09.2018г., по пощата е подаден писмен отговор от него, с който оспорва иска.
Сочи, че бил въведен в заблуждение при подписване на договор за посредничество,
тъй като му било обяснено от брокер, че не дължи заплащането на комисионна като
считал, че цената от 48500 евро е действителната продажна цена, но брокера
посочил цена от 49900 евро, за да може да получи допълнително пари от клиента –
купувач. Твърди, че срокът на договора бил 3 месеца и липсвало уговорка само
тази агенция да го продава. Намира договора за посредничество за симулативен и
недействителен поради порок във волята. Оспорва и „Адрес“ АД да е предлагало
апартамента за огледи и не бил получавал информация за извършваните от
дейности, сочи за неизпълнение на договорните задължения от „Адрес“ АД. Твърди,
че е запознат с договора за посредничество, сключен с К. М., като служител на „Адрес“
АД го убеждавал, че всички разноски по
сделката, включително и комисионната ще се поемат от купувача. Признава, че е
получил капаро по предварителния договор и че „Адрес“ АД е организирал
изповядване на сделката, но у него се поддържало убеждение, че всички разходи
ще са за купувача. Сочи, че не е канен да заплаща комисионна. Оспорва клаузите
на договора, тяхното изпълнение от страна на ответника и счита, че е защитен
само интереса на агенцията.
С допълнително становище л.58 ответникът
е посочил, че искът за неустойка е неоснователен, тъй като ищецът не сочи на
кое основание разваля договора като до него не е достигало изявление за
разваляне на договора. Оспорва размера на неустойката като прекомерна и счита,
че цели да се обогати неоснователно ищеца. Твърди, че се касае за фикс сделка и
че комисионна се дължи само при продажба на апартамента на посочената в
договора цена. Оспорва евентуално съединения иск като недопустим и
неоснователен.
Съгласно нотариален акт за
покупко-продажба на право на строеж дело № 9***/**г. на нотариус при РС Бургас Д.
Я. и Г.Я. закупили право на строеж за изграждане на ап. на * етаж, *** в гр. Б.,
ул. Л. *.
Видно от Договор за посредничество с
продавач от 23.10.2017г. същият е сключен между Г.Я.Я. като възложител и „Адрес
недвижими имоти“ АД като посредник, с който продавачът възлага, а „Адрес“ АД
приема да осъществява посредничество при продажба на недвижим имот: отстъпено
право на строеж за изграждане на апартамент на * етаж, ***, застроена площ
61,43 кв.м. в гр. Б., ул. Л. * с продажна
цена 49900 евро срещу възнаграждение определено в т.4.5. Имотът е описан по
представен от продавача документ за собственост нотариален акт за
покупко-продажба на право на строеж дело № 9***/** година. Съгласно т.4.5
продавачът се задължава да заплати на „Адрес“ АД еднократно възнаграждение при
продажба на имота на купувач, представен от „Адрес“ АД в деня на сключване на
предварителен договор, а ако не се подписва такъв – в деня на продажба на имота
(чрез сключване на нотариален акт или по друг начин), ал. 2 определя, че
размерът на възнаграждението е 3% от продажната цена на имота, но не по-малко
от 600 евро. В част Общи условия т. 6 се определя, че продажна цена е цената,
посочена в предварителния договор за покупко-продажба на имота, ако е сключен в
присъствието на „Адрес“ АД, а иначе – цената посочена в договора за
посредничество, а ако такава не е посочена се взема предвид цената, посочена в
нотариалния акт или друг документ за придобИ.е на имота. В т. 9 са предвидени размери
на неустойка, като т.9.1 определя, че при забава на продавача за заплащане на
част или на цялото от възнаграждението дължи неустойка в размер на 1% на ден от
дължимата сума, но не повече от 10 %. Т. 9.1, изр. 2 предвижда, че ако забавата
продължи повече от 1 месец, „Адрес“ АД има право да развали договора и да
получи неустойка за неизпълнение в размер на 5% от продажната цена, посочена в
договора за посредничество.
Представени са договори за
посредничество, сключени между „Адрес“ АД и трети лица възложители по договора
– купувачи както и регистри на предложените имоти л 68-84, от които се
установява, че в периода януари-февруари 2018г. „Адрес“ АД е предлагало имоти
на лицата, сключили договор за посредничество като сред предложените имоти е и
процесния.
Съгласно Договор за обслужване на
купувач от 28.04.2018г. К. М. като възложител – купувач възложила на „Адрес“ АД
да посредничи за придобИ.е на имот, представен от „Адрес“ АД срещу
възнаграждение, определено в т. 4.3 от договора.
Представен е регистър на предложени
имоти, съгласно който на К. М. са предложени от „Адрес“ АД имоти, сред които е ап.на
ет.*, ***, ул. Л., гр. Б.
Съгласно удостоверение за съпруга и
родствени връзки от община Бургас Р. М. е дъщеря на К. М..
Представен е предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 30.04.2018г., сключен между Д. Я. и Г.Я.
като продавачи и Р. М. като купувач, с който страните се задължават да сключат
окончателен договор за покупко-продажба на имот – апартамент на * етаж, ап. – ***,
в гр. Б., ул. Л. *, описан съгласно нот.акт дело № 9***/**г.
Купувачът се задължил да заплати цена 47000 евро в левова равностойност 91924
лева. Съгласно т. 2.6 купувачът при подписване на предварителния договор се
задължил да заплати капаро в размер на 4700 евро левова равностойност 9192,40
лева, а остатъка от 42300 евро в левова равностойност 82731,60 лева да заплати
при нотариалното изповядване на сделката по банков път. Страните уговорили, че
окончателен договор следва да се сключи на 31.05.2018г. в 11ч. в кантората на
нотариус с рег. № 699 НК.
Ответникът не оспорва, че „Адрес“ АД
съдействали за сключване на окончателен договор и нотариално извършване на
сделката. Съгласно нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот дело №
***/20**г. на нотариус с рег. № 699 НК, вписан в СВ Бургас на 31.05.2018г. Д. Я.
и Г.Я. продават на Р. М. недвижим имот - апартамент на * етаж, ***, гр. Б., ул. Л. № 4.
Представени са покани от „Адрес“ АД до
ответника, изпратени на адреса му, посочен в договор за посредничество и
предварителен договор и на адреса на продадения апартамент, с които последният
е поканен доброволно да заплати задължението си като в случай, че не го стори,
ищецът разваля договора. Съгласно известия за доставяне пратките са върнати
като непотърсени от получателя.
Съгласно Трудов договор №
1901/30.09.2015г. Г. Т. е служител в ищцовото дружество.
По делото са събрани гласни
доказателства като от показанията на св. Г. Т. се установява, че е посредничила
за продажба на апартамента на ответника. Свидетелката възпроизвежда обстоятелства
около сключване на договора за посредничество, както и си спомня, че в имота
имало наемател последния месец и половина, както и че имало петно, за което посъветвала
Я. да го маскира, за да има обекта търговски
вид. Ответникът доста се забавил с това, но когато свидетелката отишла с
фотограф за снимки петното било „позамазано“, мебелите били поразместени и
всичко било в прах, поради което се наложило да почисти за снимките. Имала ключ
за имота, който оставил ответника. Били извършени доста огледи като имало такива
и по инициатива на колеги от други агенции, които й се обаждали и тя ходила да
отваря апартамента. Имало случай, когато не могла да отиде на оглед по искане
на нейна колежка и тогава имота отворил Г.. Свидетелката се срещала и със съседи,
тъй като имало неоправени неща по партидите за електричество. Свидетелката А. М.,
служител в ищцовото дружество, подробно излага механизма на сключване на договори
за посредничество и условията на агенцията. От фирмата, след сключване на
договор за посредничество, заснели имота, представили офертата в различни
сайтове, прозвънили клиенти за предлагане, ходили на оглед с потенциални
купувачи, след това се стигало до сключване на предварителен договор, а след
това и окончателен. При сключване на предварителен договор ответникът не
заплатил комисионна като такава не била заплатена и впоследствие при изповядване
на сделката. Свидетелката разпознава подписа си в договора за посредничество. Свидетелят
И. П. сочи, че през месец септември или октомври 2017г. бил с ответника, когато
свидетелката Т. отишла при тях и започнала да говори с Я. за имоти като се
говорило за сумата 50000 евро, за която Г. желаел да продаде апартамента.
Свидетелят ползвал апартамента на ул. Л., тъй като си местел жилището в края на
септември-октомври като продължил да държи багажа си в апартамента до април
2018г., живял в него разпокъсано, и не знае докато не е бил в жилището дали са извършвани
огледи, но в негово присъствие никой не го посещавал освен едно момче, което
ходило да боядисва. От свидетеля И. Ц. се установява, че извършвал ремонт на
апартамента на Я., който продължил по-дълго, тъй като бил даден под наем и се
местили багажи от една в друга стая. Започнали през ноември и приключили месец
декември ремонта. Предимно боядисвал и докато бил там не бил извършван оглед на
апартамента. Знае, че Я. е искал да продаде апартамента и затова се правел
ремонт. Съдът намира, че показанията на свидетелите са обективни, почиват на
непосредствените им впечатления, последователни са, взаимно се допълват, поради
което счита, че следва да им се довери.
РС Бургас е постановил решение, с което
е приел, че страните са обвързани от валидно сключен договор за посредничество,
по който ищецът е изпълнил задълженията си точно и се е стигнало до сключване
на договор за покупко-продажба, а ответникът е следвало да заплати възнаграждение.
Последният обаче не изпълнил задължението си и не платил, поради което „Адрес“
АД като изправна страна е развалило същия с предявяване на исковата молба и
изявлението е достигнало до ответника с връчване на препис от исковата молба.
Предвид посоченото, неустойката, обусловена от разваления договор, е намерено,
че е дължима и тя е 5% от продажната цена по посредническия договор. Намерил е,
че неустоечната клауза е действителна и размерът й е съизмерим с размера на
дължимото по договора посредническо възнаграждение. Ето защо е уважил изцяло
предявения главен иск.
Съдът счита, че не са налице други
относими към спора доказателства.
С оглед изложената фактическа обстановка,
от правна страна, съдът намира следното:
Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се
произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в
обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от релевираните
въззивни основания в жалбата. Решението на първа инстанция е валидно и
допустимо.
РС Бургас е сезиран с иск с правно
основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 87 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД, съединен при условията
на евентуалност с иск с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 51 ТЗ и акцесорен
иск с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД.
На първо място следва да се посочи, че е
неоснователно възражението, че съдът се е произнесъл първо по евентуално
съединения иск, а едва след това по главния. Вярно е, че съдът не е обвързан от
дадената от страните правна квалификация, както и от посочения начин на
съединяване на исковете като следва да ги разгледа в поредността, която следва
от правното им естество. Трябва обаче да се вземе предвид и принципа на
диспозитивното начало като границите на защита в съдебния процес се определят
от страната и затова следва да се отчете нейната воля. Видът на съединяването е
евентуално като процесуалното условие за разглеждане на евентуалния иск е
отхвърляне на главния иск. Ето защо съдът следва първо да разгледа налице ли са
предпоставките за уважаване на главния иск и едва в случай, че се намери, че искът
следва да бъде отхвърлен да се премине към разглеждане на евентуално съединения
иск.
За уважаване на иска с правно основание
чл. 92 вр. чл. 87 ЗЗД страната следва да установи валидно възникнало между
страните правоотношение, валидно изявление за разваляне на договора от
изправната страна, достигнало до неизправната по договора страна, уговорена в
договора клауза за неустойка заради разваляне, която е действителна, както и
размера на претендираната неустойка.
Без съмнение от събраните доказателства
се установява, че на 23.10.2017г. е подписан договор за посредничество с
продавач, съгласно който ищцовото дружество се е задължило да осъществява
посредничество при продажбата на ап. в гр. Б.,
ул. Л., ет. *, ап. *** като срещу извършваната дейност продавачът се задължил
да заплати еднократно възнаграждение при продажба на имота на купувач,
представен от „Адрес“ АД в деня на сключване на предварителен договор, а ако не
се подписва такъв - в деня на продажба на имота. Липсват доказателства, които да
подкрепят твърденията на ответника, че е бил въведен в заблуждение при
подписване на договора, както и че комисионна ще се дължи само от купувача при
продажба на апартамента. Свидетелят П. сочи, че е присъствал при срещата с Т.,
но чул само, че се договаря сума от 50000 лева.
Ето защо следва да се приеме, че между
страните е възникнало валидно правоотношение по представения договор. „Адрес“
АД се е задължило да извършва както фактически действия като предлага имота на
потенциални купувачи, рекламира го, организира огледи, така и правни действия
като организира сделката до сключването на окончателен договор. Ето защо този
договор съчетава в себе си както договор за изработка чл. 258 ЗЗД, така и
договор за поръчка чл. 280 ЗЗД. Доколкото ищцовото дружество извършва
посредническа дейност по занятие, тази двустранна сделка представлява по своето
правно естество относителен търговски договор по аргумент от нормата на чл.286,
ал.1 от ТЗ, за
който се прилагат правилата, уредени в ТЗ. Този договор за посредничество по
своята правна характеристика е двустранен, консенсуален, неформален, възмезден.
Не се споделят съображенията на
въззивника, че не е доказано изпълнение на договора от страна на „Адрес“ АД. От
събраните доказателства - договори за посредничество с купувач както и регистри
на недвижимите имоти, се установява, че имотът е бил предлаган на купувачи като
този извод следва и от показанията на разпитаните по делото свидетели. От
показанията на свидетеля П. и Ц. се установи, че ремонт е извършван в периода
месец ноември-декември 2017г. като видно от договорите за посредничество с
купувач имотът е предлаган на купувачи периода след това – януари-февруари
2018г., след като е извършен ремонт на апартамента. От показанията на св. Т. се
установи, че на имота са били извършени снимки, той е публикуван за продажба,
предлаган е на потенциални купувачи, както и е извършван оглед. В резултат от
дейността на агенцията се е стигнало до сключване на предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, който е подписан от страна на продавачите Д.
Я. и Г.Я. – обстоятелство, което не е оспорено по надлежния за това ред, поради
което буди недоумение въведеното с въззивната жалба твърдение, че договорът не
бил подписан от единия собственик на процесния апартамент – Д. Я.. Ответникът
не оспорва и че „Адрес“ АД е съдействало за нотариалното извършване на
сделката. С факта на подписване на предварителния договор ответникът напрактика
е одобрил извършената от „Адрес“ АД работа и е приел резултата от нея. В този
смисъл съдебният състав счита, че „Адрес“ АД е изпълнило договорните си
задължения съгласно договор за посредничество и е изправна страна по договора.
По делото липсват доказателства, от
които да се направи извод, че ответникът е изпълнил своето договорно задължение
и е заплатил дължимото за посредничеството възнаграждение, а не са и въведени
такива твърдения.
Относно правото на ищеца да развали
договора този състав не споделя съображенията, че договорът не може да се
развали с исковата молба. Изрично в нея се съдържа изявление в този смисъл. С Решение
№ 43/06.02.2015 по дело № 4792/2014 на ВКС, ГК, IV г.о се приема, че е налице
практика на ВКС по чл.290 ГПК, опредметена
в решение № 37/22.3.2011 г. по гр.д.№ 920/2009 г. на ВКС, ІV г.о., решение № 706/30.12.2010
г. по гр.д.№ 1769/2009 г. на ВКС, ІІІ г.о., и решение №178/12.11.2010 г. по
т.д.№60/2010 г. на ВКС, ІІ т.о., с които се приема, че исковата молба има
характер на покана.
Правото да се развали един двустранен
договор е потестативно право на страната по него като разпоредбата на чл. 87 ЗЗД предвижда и предпоставките за това. В чл.87, ал.2 ЗЗД са предвидени
хипотези, при които кредиторът може да развали договора без отправяне на искане
за изпълнение в подходящ срок, безусловно изявление за разваляне на договора,
което е приложимо при настъпила невъзможност за изпълнение, за която длъжникът
носи отговорност, или при безполезност на изпълнението, настъпила в резултат на
забава на длъжника, или когато е уговорено, че ще се изпълни в точно определено
време /фикс сделки/. Другата възможност за разваляне на договор е уредена в чл.
87, ал.1 ЗЗД с едностранно изявление трябва да съдържа подходящ срок за
изпълнение, независимо от това дали падежът вече е настъпил, или настъпва по
силата на изявлението. С исковата молба може да бъде развален всеки двустранен
договор, независимо от това дали в нея е посочен подходящ срок за изпълнение,
не е посочен никакъв срок, или посоченият срок е недостатъчен. Договорът се
счита развален с исковата молба, ако длъжникът не изпълни в хода на
производството по делото до изтичането на обективно подходящия с оглед на
обстоятелствата срок (така Решение № 4/23.06.2017г. по т.д. № 50183/2016г. IV
ГО на ВКС). В настоящия случай са налице всички предпоставки за разваляне на
договора – налице е двустранен договор, изявление от изправната страна за
разваляне, неизпълнение от страна на ответника, който не е изпълнил нито на
падежа, нито след това, както и до момента и не е предложил изпълнение. Ето
защо този състав счита, че е налице развален договор за посредничество.
На
следващо място за уважаване на иска за неустойка следва да се установи
наличието на валидна клауза за неустойка заради разваляне и обезщетяване на вредите
от неизпълнението, която да обвързва страните. Съдът следи за евентуална нейна
нищожност, поради противоречие с добрите нрави /ТР № 1/15.06.2010г. по тълк. д.
№ 1/2009г. на ОСТК, ВКС/. В случая с предвидената в договора възможност за
разваляне от „Адрес“ АД, ако забавата продължи повече от 1 месец и да се получи
неустойка за неизпълнение в размер на 5% от продажната цена, посочена в договора
за посредничество, напрактика се обезщетяват вредите заради забавеното
изпълнение на задължението с повече от един месец и страната се опитва да
преодолее забраната да използва в бъдеще прогласената за нищожна неравноправна
клауза в типов договор за посредничество съгласно Решение № 6733/30.10.2018г.
по гр.д. № 695/2017г. по описа на СГС, невлязло в законна сила, а именно „Ако
забавата продължи повече от 1 /един/ месец или продавачът продаде имота, без
посредничеството на Адрес, Продавачът дължи неустойка в размер на 5% /пет
процента/ от предложената цена посочена в настоящия договор“. Накърняването на
добрите нрави по смисъла на чл. 26 ал. 1 пред. 3 ЗЗД е налице, когато се
нарушава правен принцип, който може и да не е законодателно изрично формулиран,
но спазването му е проведено чрез създаване на други разпоредби, част от
действащото право. Такива са принципите на справедливост, добросъвестност в
гражданските и търговските взаимоотношения, на предотвратяване на
несправедливото облагодетелстване и прочие. В гражданските правоотношения
принципът на справедливостта изисква да се закриля и защитава всеки признат от
нормите на гражданското право интерес, като се търси максимално съчетаване на
интересите на отделните правни субекти. Ако договора или отделна негова клауза
пренебрегва зачитането на взаимните интереси на страните по сделката, до степен
накърняваща справедливостта като основен правен принцип, ще е налице
накърняване на добрите нрави, водещо до нищожност на договора или на отделната
клауза. Въпросът дали са накърнени добрите нрави по отношение на уговорената
неустойка следва да бъде решен чрез комплексна преценка. В случая същата е
въведена като санкция заради забава на изпълнението за заплащане на
възнаграждението с един месец, значително надвишава размера на законната лихва
заради забава за обезщетяване на последиците от забавено изпълнение, определя
се съобразно цената, предвидена в договора за посредничество, а не съгласно
цената, на която е продаден реално имота, от която би се определило дължимото
възнаграждение, надвишава с почти 50% размера на дължимото по договора
възнаграждение, липсва насрещна реципрочност на задължението за „Адрес“ АД. Ето
защо този състав счита, че уговорената с договора неустойка излиза извън
присъщите й функции и цели обогатяване на „Адрес“ АД, което е в противоречие с
принципите за справедливост и се накърняват добрите нрави, поради което същата е
нищожна.
По изложените съображения този състав счита,
че главният иск е неоснователен и следва да бъде отхвърлен, а решението на РС
Бургас - отменено. С отхвърлянето на иска и отмяна на първоинстанционното
решение настъпва процесуалното условие за разглеждане на евентуално съединената
претенция. Същата е с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. 51 ТЗ за реално
изпълнение на договорното задължение за заплащане на възнаграждение и акцесорен
иск с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД за заплащане на неустойка заради
забавено изпълнение. Съгласно разпоредбата на чл. 154 ГПК всяка страна е длъжна
да установи фактите, на които основава своите искания или възражения. В тежест
на ищеца е да установи наличието на валидно облигационно отношение между
страните, че е изпълнил възложеното съобразно уговореното, както и приемането
на резултата.
Предвид изложеното по–горе се установи
валидно възникнало между страните правоотношение по договор за посредничество,
установи се и, че ищецът е изпълнил своите задължения като е сключен
предварителен договор, с който възложителят е приел извършеното и е одобрил
фактическите и правни действия, но също така се установи, че това облигационно
отношение вече не съществува между страните предвид валидно изявление за
неговото разваляне. След развалянето на договора не може да има както
изпълнение, така и неизпълнение на договора. Развалянето на договорите поради
неизпълнение е подвид на нарушаване на т. нар. "негативен интерес",
който е налице и при несключване, нищожност и унищожаване на договора (така Решение
№ 17 от 9.03.2010 г. на ВКС по т. д. № 414/2009 г., I т. о., ТК). Предвид
изложеното този състав намира, че липсва първата процесуална предпоставка за
уважаване на иска – валидно съществуващо към момента между страните
облигационно отношение, поради което исковете за реално изпълнение заедно с
обезщетението заради забавено изпълнение за неустойка са неоснователни и следва
да бъдат отхвърлени.
На основание чл. 81 ГПК съдът дължи произнасяне по
разноските. Следва да се посочи, че не се споделят съображенията на въззивника,
че договорът за правна защита и съдействие не отговаря на законовите изисквания.
Съгласно т. 1 от Тълкувателно решение № 6 от 6.11.2013 г. на ВКС по тълк. д. №
6/2012 г., ОСГТК основание за присъждане на възнаграждението е когато е платено
в брой. Законът не въвежда задължителни реквизити на договора за правна защита
и съдействие, поради което и обективирането му зависи от волята на страните. В
случая в представения документ е отразено плащането на сумата в размер на 600
лева като е декларирано, че сумата е платена и затова има характера на
разписка. На ответника на основание чл. 78, ал. 3 ГПК се дължат разноски
съразмерно с отхвърлената част от иска. С оглед отхвърляне на предявените
искове право на разноски има само въззивника, на който въззиваемото дружество
следва да бъде осъдено да заплати сумата от 697,50 лева (600 лева
възнаграждение за адвокат пред въззивна инстанция и 97,50 лева – държавна такса
за въззивна жалба).
На основание чл. 280, ал. 3, т. 1 ГПК
решението не подлежи на обжалване и е окончателно.
Воден от горното, Окръжен съд Бургас
РЕШИ:
ОТМЯНЯ
Решение № 160/21.01.2019г. по гр.д. № 5876/2018г. по описа на РС Бургас и вместо него ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ
иска на „АДРЕС НЕДВИЖИМИ ИМОТИ“ АД, ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление: гр. София, район Възраждане, пл. „Света Неделя“ № 4, ет. 6,
представлявано от Изпълнителния директор Г. Б. П. с правно основание чл. 92 ЗЗД
и чл. 86, ал. 1 ЗЗД за осъждане на Г.Я.Я. ЕГН ********** с адрес *** да заплати
на „АДРЕС НЕДВИЖИМИ ИМОТИ“ АД сумата в размер на 2495 евро (две хиляди
четиристотин деветдесет и пет евро), представляваща неустойка, съгласно т.9.1,
изр. 2 от договор за посредничество с продавач от 23.10.2017г., ведно със
законната лихва, считано от датата на предявяване на иска – 08.08.2018г. до
окончателното изплащане.
ОТХВЪРЛЯ
исковете на „АДРЕС НЕДВИЖИМИ ИМОТИ“ АД, ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление: гр. София, район Възраждане, пл. „Света Неделя“ № 4, ет. 6,
представлявано от Изпълнителния директор Г. Б. П. с правно основание чл. 79,
ал. 1 ЗЗД вр. 51 ТЗ и чл. 92, ал. 1 ЗЗД за осъждане на Г.Я.Я. ЕГН ********** с
адрес *** да заплати на „АДРЕС НЕДВИЖИМИ ИМОТИ“ АД сумата от 1692 евро (хиляда
шестстотин деветдесет и две евро) с ДДС, представляваща дължимо по договор за
посредничество възнаграждение, ведно с неустойка за забава в размер на 169,20
евро (сто шестдесет и девет евро и двадесет евроцента).
ОСЪЖДА
„АДРЕС НЕДВИЖИМИ ИМОТИ“ АД, ЕИК ********* със седалище и адрес на управление:
гр. София, район Възраждане, пл. „Света Неделя“ № 4, ет. 6, представлявано от
Изпълнителния директор Г. Б. П. да заплати на Г.Я.Я. ЕГН ********** с адрес ***
сумата от 697,50 лева (шестстотин деветдесет и седем
лева и петдесет стотинки) разноски за две съдебни инстанции съразмерно с
отхвърлената част от иска.
На
основание чл. 280, ал. 3, т. 1 ГПК решението не подлежи на обжалване и е
окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.мл.с.