Р Е Ш Е Н И Е
№ 1184
17.05.2019 г.,
гр.Бургас
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Бургаският районен съд, 48 граждански състав, в открито
заседание, проведено на единадесети април две хиляди и деветнадесета година, в следния състав:
Председател: Красимир Сотиров
при секретаря: Недялка Д., като разгледа
докладваното от съдия Красимир Сотиров гр.д. №6024 по описа за 2018г. на
БРС, за да се произнесе, взе предвид следното:
В съда е постъпила искова молба, подадена от „Уни инвест
менинджмънт“ ЕООД, ЕИК:*********, със седалище и адрес на управление:
гр.Бургас, ж.к. „Изгрев“, бл.192, ап.114, представлявано от С.Г.- Управител,
чрез адв. А.П. от БАК, срещу Г.С.К., с която се иска да бъде призната за
установена по реда на чл.422 от ГПК спрямо ответника дължимостта на сумата от
общо 450 лв., представляваща задължения от по 50 лв. месечно, за периода: м.08.2017г.-
м.05.2018г., съгласно фактури, издадени в периода: м.09.2017г.- м.05.2018г., за
възнаграждение по Договор за управление и поддръжка от 04.01.2017г., сключен на
основание чл.2 от ЗУЕС, между „Уни инвест“ ЕООД, ЕИК:*********, със седалище и
адрес на управление: гр.Бургас, ул. „Сан Стефано“ №62, сграда БСУ, представлявано от С.Г.-
Управител и ищцовото дружество. В исковата молба са изложени твърдения, че
процесният договор за управление на общите части е вписан в Агенцията по вписванията
по партидата на имота на ответника. Твърди се, че с горния договор е поето задължение от ищеца за
поддръжка на общите части в затворен жилищен комплекс, находящ се в гр.Б., ***.
Отговорността на длъжника е ангажирана в качеството му на собственик на
самостоятелен обект в сградата- затворен жилищен комплекс, представляващ
апартамент №***, с идентификатор №07079.501.217.2.75 по КККР на гр.Бургас, одобрени
със Заповед №РД- 18- 9/30.01.2009г.
на Изпълнителния директор на АГКК. Посочено е, че ищецът ежемесечно е изпълнявал
договорните си задължения като е извършвал дейности по охрана на сградата, чрез
организиране на пропускателен режим, поддръжка на общите съоражения, поддържане
на чистотата на общите части на сградата и на двора, поддържане на зелените
площи и на дървесната растителност около процесната сграда, извършване на
необходими ремонти на общите части на сградата и организиране и заплащане на консумативните
разходи, свързани с общите части на сградата.
С постъпил в законен срок
отговор на искова молба от ответника, чрез адв.Л.С. от БАК, предявеният иск е
оспорен като недопустим и като неоснователен. Изложени са съображения за
нищожност на процесния договор, като сключен между лица, които нямат
предвидените в ЗУЕС качества на инвеститор, съот. собственик на имот в жилищен
комплекс от затворен тип, поради което същият не обвързва ответника. Оспорва се
твърденият от ищеца характер на жилищен комплекс от затворен тип на горната
жилищна сграда. Изложени са подробни съображения в тази насока.
В съдебно заседание страните се
представляват от процесуални представители и вземат становище съобразно
процесуалното си положение по делото.
Съдът, преценявайки събраните по
делото доказателства и наведените доводи от страните, както и законовите
разпоредби, относими към спора, намира предявеният иск за неоснователен.
Съображенията за това са следните:
За процесното задължение е
издадена Заповед за изпълнение на парично задължение №2158/08.06.2018г. по
чл.410 от ГПК по ч.гр.д.№4295/2018г. на Бургаски районен съд, 1 състав, срещу
която е постъпило възражение от длъжника. В законен срок са изпълнени дадените
указания по чл.415, ал.1, т.1 от ГПК за съдебно предявяване на иск за сумата,
за която е издадена заповед за изпълнение.
Представен
е Нотариален акт за покупко- продажба на недвижими имоти от ***г. рег. №***, том ***, н.д. №***/***г. на Нотариус В.Д., рег. №*** в НК, район на действие: БРС, видно от който
ответникът е придобил от „Уни инвест“ ЕООД, ЕИК:*********, със седалище и адрес на
управление: гр.Бургас, ул. „Сан Стефано“ №62, сграда БСУ, представлявано от С.Г.-
Управител, право на собственост върху самостоятелен обект в
процесната сграда с идентификатор №07079.501.217.2.75 по КККР на гр.Бургас,
одобрени със Заповед №РД- 18- 9/30.01.2009г.
на Изпълнителния директор на АГКК, представляващ Апартамент №***, с
площ от 48,59 кв.м., ведно с 5,58 кв.м. от идеалните части от общите части на
сградата и от правото на строеж върху терена.
Видно
от Договор от 04.012017г., сключен
на основание чл.2 от ЗУЕС, между „Уни инвест“ ЕООД, ЕИК:*********, със седалище
и адрес на управление: гр.Бургас, ул. „Сан Стефано“ №62, сграда БСУ, представлявано от С.Г.-
Управител и „Уни инвест менинджмънт“ ЕООД, ЕИК:*********, със седалище и адрес
на управление: гр.Бургас, ж.к. „Изгрев“, бл.192, ап.114, представлявано от С.Г.-
Управител, е поето задължение от изпълнителя да извършва организационно,
техническо и административно стопанисване и поддръжка на общите части и съоражения
на посочени самостоятелни обекти, сред които фигурира закупеното от ответника жилище,
в многофункционална сграда „Д.И.“, находяща се в гр.Б., ***. Задължението за
управление/ стопанисване обхваща охрана на сградата, чрез организиране на
пропускателен режим, поддръжка на съоражения в сградата, поддържане на
чистотата на общите части на сградата и на двора, поддържане на зелените площи
и на дървесната растителност около сградата, извършване на необходими ремонти
на общите части на сградата и организиране и заплащане на консумативните
разходи, свързани с общите части на сградата. В чл.5, ал.1 от Договора е уговорена
месечна такса в непосочен размер, дължима от собственика на обекта. Договорът е вписан в Агенция по
вписванията, видно от поставения печат.
Представени са 10 бр. фактури, издадени от ищеца, с посочен получател
ответника, в периода: м.09.2017г.- м.06.2018г.,
всяка на стойност от 50 лв., представляващи такси „поддръжка“ за съответния
месец.
Представено е Разрешение за строеж на смесена многофункционална сграда с
жилища, офиси, ателиета, обществено обслужване и подземен паркинг, от
12.01.2015г. и Констативен акт за установяване годността за приемане на строежа
от 24.10.2016г.
Между кориците на делото се намират фактури за извършени разходи за техническо оборудване на процесната
сграда, за заплащане на електроенергия, абонаментно сервизно обслужване,
монтирани технически устройства, извършени разходи за озеленяване и др.
По делото са разпитани като свидетели М.Д.
и С.Г.. Свидетеля Д. посочва, че сградата представлява жилищен блок с три входа
и подземен паркинг с бариера. Посочва, че паркингът няма врата, свободен е за
достъп на пешеходци, а външният двор не се заключва. Твърди, че сградата не е
оградена откъм улицата, като едното й лице е на външна улица, а другото гледа
към съседна църква. Ограда е налична откъм паркинга- двор, зад сградата.
Посочва, че достъпът до имота е свободен, като входната врата се отваря чрез
електронен чип и през домофон. Посочва, че има озеленяване в саксии около сградата.
Посочва, че не е забелязвал в сградата и около нея да е мръсно.
Свидетелят Г. посочва, че е налице
контролиран достъп до сградата чрез електронни чипове на входовете и наети
портиери. Посочва, че е изградена ограда зад сградата за предпазване на
зелените площи, за които се грижат портиерите. Твърди, че за хигиената на
общите части ежедневно се грижат специално назначени лица.
По делото е допуснато и прието
заключение по съдебно- техническа експертиза. Вещото лице посочва, че
процесната сграда е изградена в имот, граничещ от две страни с улици, като
подходите към имота са два- пешеходен от локалното платно на бул. „Никола
Петков“ и автомобилен и пешеходен от улица, излизаща от ж.к. „Изгрев“. Посочва,
че сградата е оградена с метали огради и жив плет от три страни и масивна
ограда от зидария. Вещото лице е установило, че е налице частично контролиран
достъп, охрана от портиер на непълен работен ден и свободен достъп към
вътрешния двор през отворена врата и съответно до сградата. В заключението е
прието, че е извършена организация за
поддръжка и почистване на сградата. Вещото лице посочва, че е извършено
озеленяване в двора на сградата и около нея, чрез поставени кашпи с декоративни
храсти и оформени английски дворове. Дадено е заключение, че предвид частично
провеждания контрол за достъп на външни лица не са налице предпоставки обектът
да бъде определен като жилищен комплекс от затворен тип.
В открито съдебно заседание е
уточнено, че не са предвидени в архитектурните и конструктивни разпоредби
изисквания за определянето на един обект за жилищен комплекс от затворен тип.
Вещото лице посочва, че за да е налице такъв обект следва да е осъществен
контролиран достъп до имота и да са налични повече от две жилищни сгради.
Правните изводи, до които достигна
настоящият съдебен състав са следните:
Трайната практика на ВКС
приема, че разпоредбата на чл.2 от ЗУЕС, отнасяща се до „жилищен комплекс от затворен
тип“, представлява специална
правна норма по отношение разпоредбите на ЗУЕС, която дава правна
уредба за управлението на общите части на комплексите от затворен тип. В § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС, е прието, че „жилищен комплекс от затворен тип" представлява
комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени
сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и
обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. Кумулативно
изискуеми предпоставки за наличието на такъв тип комплекс са съществуването на-
малко четири самостоятелни обекта в режим на етажна съсобственост, както и на
други обекти, обслужващи собствениците и обитателите. Последните следва да предоставят
възможност на собствениците и обитателите на единно изградения комплекс за
усамотение и отдих. Следва да бъде споделено становището, че контролираният
достъп за външни лица както до жилищните площи, така и до останалите обекти в
комплекса представлява съществено изискване за определянето на един комплекс от
жилищни сгради като такъв от затворен тип. С оглед на горното единствена
сграда, в която се намират обекти за обществено ползване, около която е
извършено озеленяване, осъществена е видео и физическа охрана и са поставени
електронни чип- системи за достъп до вътрешността й не може да бъде приета за
жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на ЗУЕС. Хигиенното поддържане на
общите части е характерно за всяка сграда, намираща се в режим на етажна собственост.
Озеленяването на подстъпите около сградата и поддържането на дървесна
растителност не представлява създаването на жилищен комплекс от затворен тип
със създадени места за отдих и забавление на живущите. Налице е възможност за свободен
достъп на външни лица до вътрешните части на сградата. В процесния случай не са
установени допълнителни обекти, достъпни единствено за живущите, с обслужващ
жилищните постройки в комплекса и живущите в него характер. Видно от
приложените строителни книжа е налице смесена многофункционална сграда. С оглед
на гореизложеното настоящият съдебен състав приема че в случая не се касае за
жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на ЗУЕС.
Единствено при наличието на комплекс
от затворен тип приложение намира разпоредбата на чл.2 от ЗУЕС, която предвижда
особена форма на управление на общите части на комплекси от затворен тип, чрез
писмен договор с нотариална заверка на подписите, сключен между инвеститора на
комплекса и собствениците на индивидуални обекти. Изборът на собствениците да
управляват общите части по правилата на чл.2 от ЗУЕС се явява правно
релевантен само при наличието на комплекс от затворен тип. С оглед на противопоставимостта
на договора за управление по чл.2 от ЗУЕС на последващите приобретатели на
самостоятелни обекти, същият следва да бъде вписан по партидата на всеки
самостоятелен обект в комплекса. Вписването се осъществява от съдия по
вписванията по реда на Правилника за вписване. Целта на вписването е да се
запази действието на договорните задължения на предишния собственик към
инвеститора спрямо последващите приобретатели на самостоятелни обекти в
комплекса, като се дава възможност на последните да се запознаят с наличието на
съществуващи договорни задължения в комплекса преди придобиването на вещни
права върху отделни обекти в него. С оглед на приетия характер на процесната
сграда предявеният иск се явява неоснователен. Управлението на сградите в
етажна собственост се осъществява съобразно решенията на общото събрание на
етажните собственици. За пълнота следва да бъде посочено, че не е установено
облигационното основание, от което произтича конкретният размер на
претендираната в процесния случай парична сума.
С оглед на изхода на повдигнатия правен
спор следва да бъде ангжирана отговорността на ищеца за сторените от насрещната
страна разноски. Представен е списък на разноски, /стр.309/, видно от който
ответникът претендира разноски от общо 410 лв., оо които сума от 60 лв.-
адвокатско възнаграждение за заповедното производство и сума от 350 лв.- адвокатско
възнаграждение за исковото производство. За извършването на горните разноски са
представени доказателства по делото- договори за правна защита и съдействие,
/стр.26 от заповедното дело и стр.310 от исковото дело/.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Уни инвест менинджмънт“ ЕООД, ЕИК:*********,
със седалище и адрес на управление: гр.Бургас, ж.к. „Изгрев“, бл.192, ап.114,
представлявано от С.Г.- Управител, срещу Г.С.К., ЕГН:**********, иск с правно
основание чл.422 от ГПК за признаване за установено дължимостта на сумата от 450
/четиристотин и петдесет/ лева, представляваща възнаграждение по Договор за управление
и поддръжка от 04.01.2017г., на многофункционална сграда „Д.И.“, находяща се в
гр.Б., ***, сключен на основание чл.2 от ЗУЕС, между „Уни инвест“ ЕООД,
ЕИК:*********, със седалище и адрес на управление: гр.Бургас, ул. „Сан Стефано“
№62, сграда БСУ, представлявано от С.Г.-
Управител и ищеца, за периода: м.08.2017г.- м.05.2018г., като неоснователен.
ОСЪЖДА „Уни инвест менинджмънт“ ЕООД, ЕИК:*********,
със седалище и адрес на управление: гр.Бургас, ж.к. „Изгрев“, бл.192, ап.114,
представлявано от С.Г.- Управител, на основание чл.78, ал.3 от ГПК, да заплати
на Г.С.К., ЕГН:**********, сума в размер на 350/триста и петдесет/ лв.,
представляваща сторени съдебно- деловодни разноски в исковото производство.
ОСЪЖДА „Уни инвест менинджмънт“ ЕООД, ЕИК:*********,
със седалище и адрес на управление: гр.Бургас, ж.к. „Изгрев“, бл.192, ап.114,
представлявано от С.Г.- Управител, на основание чл.78, ал.3 от ГПК, да заплати
на Г.С.К., ЕГН:**********, сума в размер на 60 /шестдесет/ лв., представляваща сторени
съдебно- деловодни разноски в заповедното производство.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаски окръжен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Районен съдия: /п/
Вярно с оригинала: НД