Р Е Ш Е Н И Е
гр. Г.
Т., 28. 06.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
РАЙОНЕН СЪД Г. Т., в
публично заседание проведено на четиринадесети юни две хиляди и десета година в
състав:
Районен съдия: ПЕТЪР
ПЕТРОВ
при секретаря Р.И.…………………………………
и в присъствието на прокурора
………………………
като разгледа докладваното от
районния съдия гр. дело № 00103/ 2009 год. и за да се произнесе взе предвид
следното:
Производството е по чл.
362 - 364 от ГПК, образувано
по искова молба с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
Ищцата Р.М.С. е предявила иск
против С.С.М., като моли съда, да обяви за
окончателен предварителния договор, сключен на 03. 04.
В съдебно заседание, чрез адвоката си пълномощник подържа иска. Претендира
за направените по делото разноски.
В дадения от съда срок ответникът е подал отговор на исковата молба,
с който оспорва иска.
Твърди, че действително е подписал предварителния договор,
но заявява, че договорът е развален по право с оглед виновното поведение на
купувача по договора, който не е изразил намерение за плащане на покупната
цена, уговорена в договора за да се пристъпи в уговорения срок към сключване на
окончателния договор. Ответникът твърди, че неколкократно е приканвал ищеца да му заплати цената на
имота, като не посочва за каква сума
става въпрос, и да сключат окончателния договор, но ищецът е отговарял, че няма
пари и че не можел да уреди платежите свързани с цената и с таксите по
прехвърлянето на имота. Ответникът навежда възражение, че ищеца е следвало да
изпълни задължението си по плащането на остатъка от цената в срок и че поради
виновното поведение на ищеца – неизплащане в срок на цената, че не я е поканила
в срока да сключат окончателния договор, то ищецът се явява неизправна страна
по договора и не може да се ползва от привилегията си по чл. 19, ал.3 ЗЗД. Сочи
се още и че в резултат на виновното поведение на ищеца, за ответника
изпълнението на договора 3 години по- късно е вече ненужно и безполезно предвид
променените цени на пазара на недвижими имоти, които са нарастнали. Моли се
съдът да отхвърли иска, като се претендират разноските.
Съдът, след преценка на събраните по делото доказателства поотделно и в
съвкупност, съобразявайки доводите и становищата на страните и приема за
установено следната ФАКТИЧЕСКА ОБСТАНОВКА:
На 03. 04. 2006 год. ищецът и ответникът сключили
писмен предварителен
договор за покупко продажба на недвижим имот находящ се в с. Ж., общ.
Г. Т., а именно: ДВОРНО МЯСТО с площ
Видно от нот. акт № 191, том I, д. № 376/ 1970 год. на Т. народен съд и
удостоверения за наследници № 2611/ 01. 04. 2009 год. и № 71/ 02. 04.
От свидетелските показания по делото се установява, че преди крайния срок
на договора- 30. 09. 2006 год. и след това епизодично всяка една от страните е
канила другата страна да сключат окончателния договор, но по различни
субективни причини от страна и на двете страни, не се стигнало до сключване на
окончателния договор.
Видно от Протокол от 18. 11. 2008 год. на Нотариус № 313-С. Ж. с район на
действие РС Г. Т. на същата дата в канцеларията на нотариуса съгласно нот.
Покана № 50, том II, рег. № 6758/
Със сключването на предварителен договор за продажба на вещ едната страна
обещава в определен срок и при определена цена да прехвърли собствеността на
вещта на другата страна, а изправната страна може да предяви иск по чл. 19, ал.
3 ЗЗД за обявяване предварителния договор за окончателен.
По този иск ищецът следва да докаже наличие на следните кумулативно
съществуващи предпоставки:
-наличие на валидно сключен предварителен договор
-че е изправна страна по договора, т. е. че е платил продажната цена на
вещта или че е готов да плати
-че е настъпил падежа на задължението за сключване на окончателния договор
-че продавачът е собственик на вещта
-че са налице особените изисквания за сключване на окончателния договор
Предварителният договор е в писмена форма, съгласно изискването на чл. 19, ал. 1 от ЗЗД, и съобразно разпоредбата на
чл. 19, ал. 2 от ЗЗД, съдържа уговорки
относно съществените условия на окончателния договор- пълно и
точно описание на имота, продажна цена и начин на плащането й.
Ищецът се явява изправна страна по предварителния договор, тъй като е
заплатил част от цената по договора- сумата от 3000 лв, която е заплатил на
ответника в деня на сключване на предварителния договор, а за остатъка от
цялата цена от 3500 лв- сумата от 500 лв следва да заплати при сключването на
окончателния договор, поради което не се явява в забава. При обявяване на
предварителния договор за окончателен от съда, то съгласно Решение по гр. д. №
92/
Видно от предварителния договор падежа на задължението за сключване на
окончателния договор е настъпил на 30. 09. 2006 год. и след като такъв
окончателен договор не е бил сключен, то за ищеца е налице правен интерес от
воденето на иска.
Към момента на сключването на предварителния договор и сега продавачът е
легитимиран като едноличен собственик на имота.
За сключването на окончателния договор липсват някакви особени
изисквания.
С оглед изискването на чл. 362, ал. 1 от ГПК,
след като обсъди представените по делото доказателства Нотариален акт за
покупко продажба и удостоверения за наследници, легитимиращи продавача
като собственик на имота, предварителен договор за
покупко-продажба на процесния недвижим имот, заключение на вещото лице за
пазарната оценка на имота/ по делото не е представена данъчна оценка на имота/,
съдът намира, че са налице предпоставките за прехвърляне собствеността по
нотариален ред, тъй като отчуждителя по предварителния договор понастоящем се
легитимира като собственик на имота.
Тази фактическа обстановка съдът установи въз основа на събраните по делото
гласни и писмени доказателства, които кредитира.
От така установената фактическа обстановка съдът прави следните ПРАВНИ
ИЗВОДИ:
ИСКЪТ Е ДОПУСТИМ
Предявения иск е допустим тъй като съгласно чл.
19, ал. 3, изр. 1 от ЗЗД, всяка от страните по предварителния
договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор, а това, че до
този момент не е сключен окончателен договор, обуславя правния интерес на ищеца
да води настоящото производство
По отношение на процесуалната легитимация ищецът е легитимиран като
страна по процесния предварителен договор.
Ответникът е пасивно легитимиран, в качеството
си на продавач и като дал съгласие за продажбата по предварителния договор.
ИСКЪТ Е ОСНОВАТЕЛЕН И ДОКАЗАН.
Процесният предварителен договор, като документ материализира две групи
волеизявления: частни правопораждащи волеизявления на страните по договора и
официално свидетелстващи, тъй като подписите им под предварителния договор са
поставени от лицата чиято воля се материализира.
Съгласно чл. 18 от ЗЗД, договорите
за прехвърляне на собственост върху недвижим имот трябва да бъдат извършени с
нотариален акт, а разпоредбата на чл. 19, ал. 1 от ЗЗД предвижда, че предварителният договор за сключване на определен
окончателен договор, за който се изисква нотариална форма (както в случая),
трябва да се сключи в писмена форма.
В титулната част на предварителния договор (който е сключен в предвидената
в чл. 19, ал. 1 от ЗЗД писмена форма) е
изрично заложена клауза за сключване на окончателен договор.
Съгласно изискванията на чл. 183 от ЗЗД,
в клауза на предварителния договор
продавачът в случая ответникът се е задължил да прехвърли правото на
собственост върху процесния имот срещу цената от 3500 лева, от които
сумата от 3000 лв е получил при подписването на предварителния договор, а
остатъка следва да получи от купувача- ищеца при сключването на окончателния
договор - т. е. индивидуализирано е правото на собственост,
предмет на бъдещата продажба, и цената, срещу която ще се извърши
прехвърлянето.
Не са основание за разваляне на договора по реда на чл. 79, ал. 1 от ЗЗД и ответника виновно не е
изпълнил задължението по договора и той е изпаднал в забава.
Предварителният договор е сключен с оглед на окончателен договор, който
отговаря на всички изисквания за неговата действителност, и е породил
задължение за страните да сключат окончателен договор и с обявяването му за
окончателен правото му на собственост автоматично преминава в патримониума на
купувача в случая ищеца, тъй като продавачът е
реализирал правото си да получи уговорената цена на
продадения имот- уговорената част от цената- сумата от 3000 лв, като
за остатъка от 500 лв следва съдът да постанови решението под условие, че тази
цена бъде заплатена от ищеца- купувач.
С оглед на гореизложеното и предвид това, че ищецът е изпълнил своето насрещно задължение по
предварителния договор, а до този момент не е сключен окончателен договор,
съдът счита, че е налице приложното поле на чл. 19,
ал. 3 от ЗЗД, поради което предварителният договор за
покупко-продажбата на процесния недвижим имот следва да се обяви за
окончателен.
Предмет на окончателния договор е недвижим имот, съдът трябва да изпълни
всички задължения, характерни за нотариалното производство.
Видно от заключението на вещото лице, пазарната оценка на имота
към момента е 3308 лв., а уговорената в предварителния договор продажна цена е
3500 лв, се явява по-висока от
тази по заключението на вещото лице. В случая следва да се вземе
предвид уговорената по договора пазарна цена на имота.
На основание чл. 364 от ГПК, ищецът
следва да заплати съответните данъци и такси по прехвърлянето на имота, а
именно местен данък, чийто размер са равнява на 2 % върху уговорената
(продажната) цена, дължим на основание чл. 44, ал.
1 от ЗМДТ, определен по правилата на чл.
46, ал. 2, т. 1 и чл. 47, ал. 2
от същия закон и възлизащ на 70 лева, и нотариална такса, на
основание чл. 85, ал. ал. 2 и 3 от ЗННД,
която възлиза на 76. 00 лева, съгласно т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД.
До плащането на разноските по прехвърлянето, на основание чл. 364 от ГПК, върху процесния имот следва да се
наложи възбрана. Съгласно чл. 364, ал. от ГПК
и чл. 115, ал. 3 от ЗС, съдът няма да
издаде препис от това решение, докато ищецът не докаже,
че са заплатени разноските по прехвърлянето и данъците и
други публични задължения към Държавата и към общината по постоянния им адрес -
Община Генерал Тошево.
По отношение на неизпълнената част от Предварителния договор за покупко
продажба на недвижим имот от страна на ищеца за
сумата от 500 лева, съдът следва да го осъди
да заплати тази сума като остатък от цената на предварителния договор.
С решението си, което замества окончателния
договор, съдът следва да го постанови под условие, че ищецът
да изпълни задължението си в двуседмичен срок от влизането в
сила на решението, включително чрез прихващане на платените от него за сметка
на ответника задължения към държавата.
Съгласно чл. 115, ал. 1 от ЗС, решението
по настоящото дело следва да се отбележи след влизането му в законна сила по
представен препис от него, като ищецът бъде задължен да заплати такса по
отбелязването, съгласно чл. 2 от ТАРИФА за
държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията. В решението,
на основание чл. 115, ал. 2 от ЗС, съдът
следва да даде шестмесечен срок на ищците от влизане на съдебния акт в сила да
извърши отбелязването му в Служба по вписванията гр. Г. Т.
На основание чл. 78, ал.1 ГПК ответникът следва да бъде осъден да заплати
на ищеца сторените от него съдебно- деловодни разноски р размер на 50 лв за
платена държавна такса, 100 лв за депозит за вещо лице или общо 150 лв.
Водим от гореизложените съображения и на основание чл. 362-364 от ГПК
и в вр. чл. 19 от ЗЗД съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключения на 03. 04. 2006 год.
в гр. Г. Т. между Р.М.С. ЕГН ********** *** като КУПУВАЧ и
С.С.М. ЕГН ********** *** ,
като ПРОДАВАЧ предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот, а именно: ДВОРНО МЯСТО
с площ
Продажната цена на имота е в
размер на 3500 лв.
ОСЪЖДА Р.М.С. да заплати на С.С.М. сумата от 500 лв представляваща остатък
от уговорената цена по предварителен договор от 03. 04. 2006 год. сключен между
тях, а така също и да й заплати сумата от 150 лв за сторени по делото разноски.
Осъжда Р.М.С. да заплати местен
данък в размер на 70 лв. , нотариална такса в размер
на 76. 00 лв.
НАЛАГА ВЪЗБРАНА върху описания по-горе недвижим имот до изплащане на
следващите се разноски по прехвърлянето.
Препис от решението да се издаде на Р.М.С. след
като докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето и
данъците и други публични задължения на С.С.М..
ДАВА на Р.М.С. шестмесечен срок за отбелязване на настоящото
решение, считано от влизането му в сила.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Д. окръжен
съд в двуседмичен срок от датата на съобщението му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ :