Решение по дело №2339/2024 на Административен съд - Бургас

Производството е по реда на чл.27, ал.1 от Закона за общинската собственост (ЗОС).

Жалбоподателите Г. А. А., [ЕГН], от гр. Бургас, ул. „Бачо Киро“ №15, М. Г. П., [ЕГН], от гр. Бургас, ул. „Георги Бенковски“ №16А, Д. Г. И., [ЕГН], от с. Светлина, община Средец, Т. В. М., [ЕГН], от гр. Бургас, ул. „Бачо Киро“ №13, М. В. А., [ЕГН], от гр. Бургас, ул. „Миньорска“ №15 и М. Д. М., [ЕГН], от гр. Бургас, ул. „Бачо Киро“ №13, всички със съдебен адрес в гр. Бургас, ул. „Генерал Гурко“ №18, ет.1, са оспорили заповед № 4098/03.12.2024г. на заместник-кмет „Строителство, инвестиции и регионално развитие“ на Община Бургас, в частта, в която е определен размер на паричното обезщетение от 18 609 лева за всички съсобственици (наследници на А. Д. А.) на отчуждения поземлен имот с идентификатор 07079.9.68 по КККР на гр. Бургас, находящ се в м. „Черна гора“, землището на кв. Меден рудник, гр. Бургас (бивш имот №100009 по недействаща КВС на землище кв. Меден рудник), с площ от 10 028 кв.м, трайно предназначение на територията – земеделска, начин на трайно ползване - нива, четвърта категория.

В жалбата се твърди, че оспорената заповед е незаконосъобразна поради противоречие с материалноправни разпоредби и несъответствие с целта на закона. Според жалбоподателите определената със заповедта оценка на имота е силно занижена и далеч по-ниска от пазарните цени на имоти със сходни характеристики. Поради това определеният размер на обезщетението на стойност 1,86 лв./кв.м е изключително занижен и не съответства на пазарните реалности, като действително извършените сделки многократно надвишават определената със заповедта стойност на имота. Навежда се твърдение за предходно сключен договор от 25.03.2009г. за възмездно учредяване право на строеж в полза на Община Бургас върху 440 кв.м от същия имот, като според договора общината е заплатила на съсобствениците 7,44 лв./кв.м и то за ограничено вещно право. Твърдят, че експертната оценка, извършена в административното производство, не отразява надеждно пазарната конюнктура, поради което нейният резултат не води до справедливост на определеното обезщетение, каквато е целта на закона. Искат оспорената заповед да бъде изменена в посока увеличаване на определеното обезщетение от 18 609 лева до справедливо равностойно парично обезщетение, което да отговаря на действителните пазарни цени. Претендират съдебно-деловодни разноски и адвокатско възнаграждение.

В съдебно заседание жалбоподателите, чрез процесуалния им представител адвокат Н. К., поддържат жалбата, ангажират доказателства и искат съдът при постановяване на решението да измени заповедта, като увеличи размера на паричното обезщетение съобразно заключението по т.1, подточка „А“ от тройната съдебно-оценителна експертиза. Претендират разноски по списък (л.456), към който прилагат разписка от 10.02.2025г. за платено в брой възнаграждение за процесуално представителство (л.457).

Ответникът – заместник-кмет „Строителство, инвестиции и регионално развитие“ на Община Бургас, чрез процесуалния си представител главен юрисконсулт К. Т., оспорва жалбата и иска съдът да потвърди заповедта като законосъобразна и правилна. В случай на уважаване на жалбата и изменение на заповедта в частта на определеното обезщетение, счита, че следва да се има предвид заключението на тройната съдебно-оценителна експертиза по буква „В“, тъй като то касае единствените имоти, притежаващи сходни характеристики с тези на отчуждавания.

Заинтересованата страна Б. Н. Д., редовно призована, не се явява и не се представлява. Не изразява становище по спора.

ФАКТИ:

С решение №МР17 от 09.10.1996г. на поземлена комисия –Бургас, издадено на основание чл.27 от ППЗССПЗЗ, на наследниците на А. Д. А. е възстановено право на собственост върху нива с площ 10 029 дка, четвърта категория, м. Кара баир, представляваща имот № 100009 по плана за земеразделяне в землището на с. Меден Рудник (л.79-80).

Съгласно нотариален акт №155, том I, рег. №1559, дело №104 от 16.03.2005г. Г. А. А., Д. А. Д., Е. А. С., Н. Д. Д., М. Г. П., Д. Г. И., М. Т. Д., Б. Н. Д. и Б. Н. Д. са признати за собственици по наследство на възстановения по реда на чл.27 ППЗСПЗЗ имот – нива с площ 10 029 дка, четвърта категория, находяща се в м. „Кара баир“, землището на кв. Меден рудник, гр. Бургас, съставляваща имот №10009 по плана за земеразделяне (л.81-82).

На 25.03.2009г. между собствениците на имота и Община Бургас бил сключен договор, по силата на който в полза на общината е учредено възмездно безсрочно право на строеж за изграждане на подземно съоръжение - колектор към Пречиствателна станция за отпадни води „Меден Рудник“, представляващ тръба с диаметър 800 мм, дълбочина на полагане от 2,55 до 2,45 м и наклон 1,58 % (л.83-84). Съгласно чл.2 от договора Община Бургас е съгласна и е заплатила на учредителите стойността на правото на строеж за изграждане на колектор за ПСОВ „Меден рудник“, а именно сумата от 3 273,60 лева.

С решение по т.5 от проведеното на 25.09.2024г. заседание на Общински съвет – Бургас, Протокол №14 (л.8), на осн. чл.21, ал.1, т.11 от ЗМСМА, чл.129, ал.1 от ЗУТ, във вр. чл.110, ал.1, т.5 от ЗУТ и чл.21 от ЗОС е одобрен ПУП-ПП (парцеларен план) за трасе на пътна връзка от о.т. 209 по плана на ж.к. „Меден рудник“, гр. Бургас, до Републикански път I-9 „ГКПП Дуранкулак – Бургас – ГКПП Малко Търново“ в съответствие с ОУП на гр. Бургас съгласно приложения проект на ПУП-ПП (л.9-10). Посоченият обект е приет за такъв от първостепенно значение – „Изграждане на обходни пътища на гр. Бургас – пътна връзка от о.т. 95-209 по плана на ж.к. „Меден рудник“, гр. Бургас, до път I-9 и до път II-79“ и с него е допълнена Програмата за управление и разпореждане с общинска собственост за 2024г., съгласно решение по т.13 от проведеното на 25.09.2024 г. заседание на Общински съвет - Бургас (л.16).

Територията, предмет на одобрения ПУП-ПП, обхваща имоти основно извън строителните граници на гр. Бургас – територията южно от ж.к. „Меден рудник“ и ПЗ „Юг“ и Републикански път I-9 “ГКПП Дуранкулак – Бургас – ГКПП Малко Търново“. От приложения регистър на засегнатите имоти, неразделна част от одобрения ПУП-ПП се установява, че трасето на пътната връзка преминава и през процесния поземлен имот с идентификатор 07079.9.68 по КККР на гр. Бургас, собственост на наследниците на А. Д. А., с оглед на което имотът е предвиден за отчуждаване (л.11-13).

В хода на производството по отчуждаване на частите от имота, попадащи в трасето на ПУП-ПП е изготвен и приет от СГКК – Бургас проект за изменение на влезлите в сила КККР на гр. Бургас, като за целта е издадено удостоверение №25-258037-07.10.2024 г. на СГКК- Бургас (л.53-75).

В изпълнение изискванията на чл.22, ал.3 от ЗОС, с възлагателно писмо рег.№94-01-34312/2/14.10.2023г. и писмо с рег.№94-01-34312/3/15.10.2023г. от Община Бургас е възложено на оценител, вписан в Регистъра към Камарата на независимите оценители в България, изготвяне на оценка за определяне на равностойно парично обезщетение на предвидения за отчуждаване ПИ с идентификатор 07079.9.68 по КККР на гр. Бургас, с приспадане на учреденото право на строеж върху 440 кв.м от имота за изграждане на подземно съоръжение – колектор към Пречиствателна станция за отпадни води „Меден рудник“ (л.17-19).

Съгласно представения по делото протокол оценителският доклад за определяне пазарната стойност на обезщетение за отчуждаване е предаден на възложителя Община Бургас на 25.10.2024 г. (л.41-42).

В изготвената „Експертна оценка за определяне на пазарна стойност на недвижими имоти“ от 15.10.2024г. (л.20-40) имотът на жалбоподателите е описан под т.4, „Предмет на оценката“ (л.20). За извършване на оценяването е използван редът, посочен в ЗОС, който има за цел определяне стойността на имота въз основа цената на съпоставими обекти по обобщени показатели, отчитайки специфичните особености на конкретния обект. От СГКК са били предоставени справки за общо 8 488 бр. вписвания за поземлени имоти, като експертът е приел, че три от тях отговарят на изискванията на ЗОС. В резултат на изготвената експертна оценка на оценителя, равностойното парично обезщетение за отчуждаване на ПИ с идентификатор 07079.9.68 по КККР на гр. Бургас, с площ 10 028 кв.м, след приспадане стойността на заплатеното от Община Бургас право на строеж за изграждане на колектор към Пречиствателна станция за отпадни води „Меден рудник“, е определено в размер на 18 609 лева (при стойност на 1 кв.м. – 2,28 лева).

На 01.11.2024г. на Интернет страницата на Община Бургас е публикувано обявление за откриване на процедура по отчуждаване на имоти и на части от имоти - частна собственост (л.47-49 и л.43-45). Обявлението е публикувано на 01.11.2024г. и в печатното издание на местни ежедневници – в. „Черноморски фар“ (л.109), в. „Телеграф“ (л.110) и в. „Труд“ (л.111). Съгласно протоколи от 01.11.2024г. обявлението е било залепено на таблото за съобщения в административните сгради на Община Бургас с адрес гр. Бургас, ул. „Александровска“ (л.52), както и на таблото в дирекция „ЦАУ Възраждане“, находяща се в ж.к. „Меден рудник“, гр. Бургас (л.51).

На 03.12.2024г. заместник-кмет „Строителство, инвестиции и регионално развитие“, действащ в качеството на кмет на Община Бургас съгласно заповед № 4077/02.12.2024г.(л.91), на основание чл.101 от ЗОС, чл.205, т.1 от ЗУТ, чл.25, ал.2, във вр. с чл.21, ал.1 от ЗОС, като приел, че са налице общински нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин, издал оспорената заповед №4098/03.12.2024г.(л.92-94). С нея било разпоредено отчуждаване на поземлен имот с идентификатор 07079.9.68 по КККР на гр. Бургас, находящ се в м. „Черна гора“, землището на кв. Меден рудник, гр. Бургас (бивш имот №100009 по недействаща КВС на землище кв. Меден рудник), с площ от 10 028 кв.м, трайно предназначение на територията – земеделска, начин на трайно ползване - нива, четвърта категория, от собствениците на имота – наследниците на А. Д. А.. Със заповедта било определено на Г. А. А., М. Г. П., Д. Г. И., Т. В. М., М. В. А., М. Д. М. и Б. Н. Д. да бъде изплатено обезщетение в размер на 18 609 лева, като тази сума следва да се преведе от общината по предоставена от правоимащите лица банкова сметка след влизане в сила на административния акт.

Заповедта била изпратена на адресатите с писмо с рег.№94-01-40185/04.12.2024г. (л.95) и съгласно представените известия за доставяне (л.96-100) е получена от Г. А. на 16.12.2024г., от М. П. - на 09.12.2024г., от М. М. - на 09.12.2024г., от Б. Д. - на 09.12.2024г., от Т. М. - на 10.12.2024г., от М. А. -на 09.12.2024г. и от Д. И. на 19.12.2024г. Заповедта била поставена и на таблото за съобщения в сградата на Община Бургас и на дирекция „ЦАУ Възраждане“, съгласно протоколи от 04.12.2024г. (л.107-108).

По делото е назначена и приета съдебно-оценителна експертиза (л.145-212), вещото лице по която е използвало за аналози, предоставени от Служба по вписванията сделки за земеделски имоти - тип нива, с категория на земята – четвърта, находящи се в землището на гр. Бургас, като поне една от страните по сделката е търговец. За изследвания период (11.10.2023г. до 11.10.2024г.) отговарящите на посочените критерии сделки са шестнадесет и са посочени в Приложение №1 с номер на акта, том и номер на делото (л.148-149). За тях вещото лице е определило средна сравнителна единична стойност, приложима за определяне на равностойно парично обезщетение за отчуждавания поземлен имот – 44,59 лева.

Обезщетението е определено по следната формула: 10 028 кв.м (площ на имота) х 44,59 лева (средна сравнителна единична стойност) = 447 148,52 лева. От тази стойност е приспаднато правото на строеж за 400/10 028 кв.м. в ид. части от процесния отчуждаван имот, учредено през 2009г., което се определя по пазарен принцип към датата на оценяване на обезщетението. Според вещото лице изпълненото съоръжение, макар и подземно, определя територията като „предимно производствена“ зона, като по-голямата част от терена е за обслужване и последващ евентуален ремонт на линейния обект. Поради това пазарната стойност на правото на строеж се изчислява по метода на „приходната стойност“ – т.е. това е обезщетението, което ще получи собственикът на терена от 400 кв.м при построяване от предприемач, което обезщетение за района на процесния имот е от 25% до 30 %. Стойността на изграждане на едноетажна самостоятелна универсална производствена сграда съгласно еталон 04 на СЕК „Строителен обзор“, кн.7/8 от 2024г., е по 966,81 лв./кв.м, при прието от експертизата обезщетение от 30%, предвид близодстта на имота до ж.к. „Меден рудник“ (около 350 м от последните жилищни блокове). Съобразно формулата – 400 кв.м х 0,3 х 966,81 лв. х 30% = 34 805,16 лева, вещото лице сочи, че така получената сума е стойността на обезщетението за собственика на терена, равностойна на правото на строеж.

В обобщение вещото лице приема, че размерът на равностойното парично обезщетение за отчуждавания поземлен имот с идентификатор 07079.9.68 преди промяната с ПУП-ПП, съобразно нормите на чл.22, ал.5 и §1 от ДР на ЗОС, с изследване на всички сделки за периода 15.10.2023г. – 15.10.2024г. в землището на гр. Бургас, съобразено и с конкретното предназначение на отчуждавания имот преди влизане в сила на ПУП-ПП – земеделски имот тип нива, с категория на земята – четвърта, е в размер от 447 148 лева. При приспадане на правото на строеж за изграждане на подземното съоръжение – колектор към пречиствателна станция за отпадни води, оставащата стойност за обезщетение за отчуждаване на имота е на стойност 412 343 лева.

Към заключението са приложени всички нотариални актове по сделките, които са взети предвид за изчисленията на пазарната стойност на имота (л.151-157,л.164-188 и л.209-212).

При разпита в съдебно заседание вещото лице посочи, че от Агенция по вписванията са му предоставили информация за всички сделки за територията и землището на гр. Бургас, сключени в периода 15.10.2023г. – 15.10.2024г., които са около 6 600 броя сделки. От тях за целите на експертизата са извлечени имоти, отговарящи на изискванията на §1, т.3 от ЗОС – земеделски земи, с четвърта категория на земята, находящи се в землището на гр. Бургас, като една от страните по сделката е търговец. По така зададените критерии вещото лице е открило 16 сделки, отразени таблично в Приложение №1 към заключението. Според експерта няма други сделки, които да отговарят на посочените критерии. При определяне обезщетението за процесния имот вещото лице е приложил методът на сравнителната стойност, като разясни, че за апорта може да се използват и други методи – метод на приходната стойност и методът на ликвидационната стойност, последният от които не се използва обичайно при апортните вноски. Сочи, че от шестнадесетте приложени сделки две от тях са за апортни вноски, за които експертът е взел стойността, посочена в документа за вписване на апорта в Службата по вписванията. Експертът призна, че не е взел предвид точното местоположение на всички сравними имоти, достатъчно било то да е в землището на гр. Бургас, без да е необходимо да се отчита какво би било бъдещото им предназначение. Обясни, че когато е изготвял заключението, непрекъснато е извършвал необходимите справки в Кадастралната административна информационна система (КАИС), за да се увери, че сравняваните имоти все още притежават сходните характеристики - земеделска територия, четвърта категория на земята. Твърди, че заключението е изготвено при използване на метода на сравнителната стойност. Този метод е приложен от него и при определяне стойността на апортната вноска, посочена в т.2 от Приложение №1 към експертизата. От 16-^те имота, чиито оценки е използвал, няма такива имоти, които да са разположени в местността „Черна гора“. Такива не е посочил и не са взети предвид, тъй като не е установил наличие на сделки, които да отговарят на изискванията на §1, т.3 от ЗОС.

По делото е изслушано и прието заключение на повторна и допълнена съдебно-оценителна експертиза, изготвено от три вещи лица, едно от които агроном, а другите две – икономисти и оценители на недвижими имоти (л.362-411).

В това заключение вещите лица са определили различни размери на равностойното парично обезщетение за отчуждавания имот, към периода 15.10.2023г. – 15.10.2024г., вземайки предвид предназначението и местоположението на имота, цените на сделки с имоти с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот и сключени 12 месеца преди датата на възлагане на оценката, в зависимост от следните критерии:

1А) Съобразно аналозите, използвани в първата експертиза, но без сумите, представляващи апортни вноски: таблично са отразени 12 броя сделки (л.364 от делото), като съобразно тях е направено следното изчисление на дължимото обезщетение: 10 028 кв.м (площ на процесния имот), умножено по средна стойност от 43,20 лв./кв.м = 433 210 лева;

1Б) Използване на сделките за имоти с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот – в м. „Черна гора“, землището на кв. Меден рудник и местностите, които са непосредствено съседни: за процесния период е открита една сделка в м. „Черна гора“, но тя не може да се използва като аналогична поради различния начин на трайно ползване на продадения имот (нива и пасище);

1В) Като са използвани сделки с имоти, с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания, попадащи само в устройствена зона „Земеделски територии със забрана промяна на предназначението“ от ОУП на гр. Бургас - по този критерий са открити 5 сделки, като средната им продажна цена е 7,70 лв./кв.м. В този случай стойността на обезщетението следва да се определи по формулата: 10 028 кв.м х 7,70 лв./кв.м = 77 216 лева;

1Г) Изследване на аналози на имоти с подобни характеристики за същия период, в т.ч. и намерените от вещото лице по предходната експертиза: открити са сделки без участието на свързани лица, като е направено следното изчисление – 10 028 кв.м х 42,11 лв./кв.м = 422 279 лева. Относно участието на сделки със свързани лица е изчислено: 10 028 кв.м х 35,87 лв./кв.м = 359 704 лева.

На следващо място, вещите лица по тройната експертиза са определили и стойността на правото на строеж, учредено в полза на Община Бургас за изграждане на подземното съоръжение с договора от 25.03.2009г. Тази стойност е определена въз основа на следните критерии:

2А) На база инфлационния индекс – съобразено е, че за периода от 01.04.2009г. до 01.10.2024г. инфлационният индекс на инфлация е 156,5% и в този случай изплатеното обезщетение на жалбоподателите е 3 273,60 лева, а осъвременената стойност – 5 123,18 лева;

2Б) На база производствената цена на строителството – използвана е следната формула: ПС (приета производствена цена за изграждане на подземно съоръжение – колектор) = РЗП * 0,25 * ПС * Кинф (корекционен коефициент за инфраструктура) * Км (корекционен коефициент за местоположение) * Кс (корекционен коефициент за срок) и по тази формула е изчислена пазарна стойност на учреденото право на строеж – 10 766 лева;

2В) Чрез прилагане на специален подзаконов нормативен акт – Наредба №16/09.06.2004г. за сервитутите на енергийните обекти. Правото на прокарване (строеж) се определя като функция на пазарната стойност на земята, ангажирана с прокарваната площ от имота, т.е. сервитутната зона. След прилагане на формулата Ссерв (пазарната стойност на сервитута) = Сзем (пазарната стойност на земята) х Кс (коефициент) х Ксп (коефициент, отчитащ ограниченията, които сервитутът налага на собственика на земята във връзка с нейното ползване), вещите лица са определили стойност на учреденото право на строеж, както следва:

• 10 460 лева без ДДС - при цена на земята 43,20 лв./кв.м.;
• 6 250 лева без ДДС - при цена на земята 7,70 лв./кв.м.;
• 10 330 лева без ДДС - при цена на земята 42,11 лв./кв.м.;
• 9 590 лева без ДДС - при цена на земята 35,87 лв./кв.м.;

Изчислена е и стойност на учреденото право на строеж съобразно варианта на единичната експертиза – 11 480 лева без ДДС.

Към заключението са приложени копия от нотариалните актове за сделките, които са използвани за определяне стойността на обезщетението за процесния имот (л.371-411).

В съдебно заседание вещите лица обясниха, че за сравнителна база са открили сключени сделки относно други ниви – от трета категория, както и за две ниви от девета категория. Тези ниви са селектирани като сходни на процесната, тъй като са подобни на имота по други характеристики: с трайно предназначение - нива, земеделска категория и отговарят на условието да не са сделки между свързани лица в рамките на 20 броя от последните 12 месеца. Според вещите лица нивите от трета и четвърта категория са много близки и в цените им няма голяма разлика. Такава има само за имотите от девета категория, но за нея има открита само една сделка и тя няма да окаже съществено отражение върху крайната цена. По принцип цената се формира главно от местонахождението на имота, а не толкова от категорията, която представлява корекционен коефициент, който може да допринесе за цената, но не е основен фактор; най-съществено е това в коя местност се намира имотът. Процесният имот е неурегулиран и няма изградена инфраструктура до него. Относно стойността на учреденото право на строеж и таблицата на стр.10 от заключението (л.366, гръб) вещите лица поясняват, че в тази таблица са нанесени стойността, получена на база осъвременяване на изплатеното на лицата обезщетение с инфлационния индекс, след което е приложена формулата за изчисляване правото на строеж. В третата колона е описана формулата, приложена за определяне стойността на сервитутното право. Общо три са използваните формули за прилагане на изчислението на стойността на учреденото право на строеж. Получените стойности са в зависимост от различните цени на квадратен метър земя. Вещото лице П. обяснява, че при изготвяне на заключението по тройната експертиза са използвали общо три метода за оценка правото на строеж – първите два са в колона №1 и колона №2 от таблицата (л.366, гръб) и не се влияят от стойността на земята. В колона №3, 6,7 и 8 е другият (третият метод), който не се влияе от стойността на земята. Едни и същи са теглата за различните получени цени на земята между различните методи. Вещото лице П. посочи, че всички използвани от тях методи са удачни, затова са приложени и трите, за да се установи, че всеки метод участва със своята тежест. Според П. най-неподходящият метод е използваният от вещото лице по първата експертиза, доколкото този метод отразява стойността на правото на строеж в случай на обезщетение за жилищно строителство, което няма нищо общо със съоръжението, чиято стойност на правото на строеж следва да се оцени. Според вещото лице С. най-справедливият метод е сервитутът, защото се основава на цената на земята и може да се приложи към всяка цена, на която се оценя земя, защото това са отделни парцели, в които е изграден подземен тръбопровод, т.е. цената в колона №3 от таблицата е най-достоверна.

Третото вещо лице пояснява, че в конкретния случай е налице прокарване на елемент от инжерната инфраструктура и това е подземно изграждане, а експертът по първата експертиза е приложил коефициент за Кинт – интензивност на строителство над земята, докато в процесния случай то е под земята. Отделно от това са използвани цените по еталон от строителните обзори, но в случая няма изградена етажно-производствена сграда, а елемент от инфраструктура под земята.

Вещите лица твърдят, че са извършили съответните справки в Службата по вписванията по отношение на имоти, които се намират в местности, съседни на местността, в която е процесният. Вещото лице П. посочи, че съседни местности на м. „Черна гора“ няма. За съседна местност може да се приеме „Брястите“, но това е параграфска зона и същата се застроява, т.е. тя има различен статут; друго съседно няма. По въпроса за съседните местности или землища на квартал, С. заяви, че ако приемем, че м. „Черна гора“ се намира в кв. Меден рудник, тогава може да се заключи, че съседни са кв. Горно Езерово и кв. Долно Езерово. При изготвяне на заключението вещите лица са гледали удебелената черта, която е гранична за всяка местност и която отделя м. „Черна гора“ от друга местност и по тази линия са се ориентирали, но не и землища. Поясняват, че макар да има други съседни местности, които са в близост до процесната, те нямат обща граница. По отношение на „параграфската територия“ – м. „Брястите, се сочи, че и там се извършват сделки, но те нямат същия статут като на процесния имот, а имат предназначение „за самостоятелен труд и отдих“, включени са в план на новообразуваните имоти и нямат кадастрален номер. Използваните като аналози сделки за имотите са земеделски земи. Вещите лица обясниха, че първоначално са извършвали справки в кадастъра, където се вижда характеристиката на конкретния сравняван имот, след това е извършена справка за статута на имота по ОУП, а най-сетне и справка в Google Maps, откъдето се вижда фактическото използване на имота на място. Вещото лице П. поясни, че по отношение на м. „Брястите“ са открили една сделка, но тя не е била такава, при която една от страните да е търговец. След закупуването на имотите, ако е направено някакво строителство, същото би трябвало да е отразено, но проверената от вещите лица орто карта в кадастъра е от 2022г. В кадастралната карта има няколко години, които са осъвременявани, като последното е именно от 2022г., т.е. няма как да се разбере дали след 2022г. е реализирано някакво строителство в имотите.

По делото са представени извадки от ОУП на гр. Бургас, одобрен с решение на Общински съвет Бургас № 51-1/21.07.2011 г. (л.287-292 и л.421), като от извадките се установява, че процесният поземлен имот с идентификатор 07079.9.68 по КККР на гр. Бургас представлява земеделска територия в зона със забрана промяна на предназначението.

ПРАВНИ ИЗВОДИ:

Жалбата е подадена в срока по чл.27, ал.1 от Закона за общинската собственост, от надлежно легитимирани лица – наследници на А. Д. А. съгласно представеното удостоверение за наследници рег.№ЕД-4522/25.09.2024г., издадено от Община Бургас (л.85-87), с оглед на което съдът намира, че жалбата е допустима за разглеждане.

Обжалваната заповед е издадена в изискуемата от закона писмена форма от компетентен орган, в кръга на неговите правомощия съгласно чл.25, ал.2 от Закона за общинската собственост (ЗОС) – кметът на Община Бургас.

По делото е представена заповед №3044/19.09.2024г. на кмета на Община Бургас (л.46), по силата на която на инж. Ч. К. - заместник-кмет „Строителство, инвестиции и регионално развитие“ на Община Бургас е възложено да изпълнява функциите на кмет на Община Бургас, считано от датата на регистрация на листата за народни представители до обявяване на резултатите от изборите.

Отчуждителното производство е проведено по реда на чл.25 от ЗОС. Според ал.1 на посочената норма кметът на общината публикува обявление в два централни и един местен ежедневник, с което уведомява собствениците на имотите за предстоящото отчуждаване и изпраща копие от него до кметовете на райони или кметства или до кметските наместници, на чиято територия се намират имотите или части от имотите - частна собственост, предмет на отчуждаване. Кметовете или кметските наместници поставят обявлението на определените места в сградата на общината, на района, на кметството или в населеното място, на чиято територия се намират имотите, предмет на отчуждаването. Обявлението се публикува и на интернет страницата на общината. Обявлението съдържа: 1) предназначение на имотите съобразно влезлия в сила, съответно одобрен подробен устройствен план по чл. 21, ал. 1; 2) основание за отчуждаването; 3) вид, местонахождение, размер и собственици на всеки от имотите, които следва да бъдат отчуждени; 4) размерът на дължимото обезщетение, а при имотно обезщетение - вида, местонахождението, размера, начина на трайно ползване и стойността на имота, предоставян в обезщетение, както и размерът на паричното обезщетение за доплащане при разлика в стойностите на имотите.

Според чл.25, ал.2 от ЗОС кметът на общината издава заповед за отчуждаване, в която се посочват основанието за отчуждаване, предназначението, видът, местонахождението, размерът и собственикът на имота, размерът на обезщетението, а при имотно обезщетение - вида, местонахождението, размера, начина на трайно ползване и стойността на имота, предоставян в обезщетение, както и размерът на паричното обезщетение за доплащане при разлика в стойностите на имотите, търговската банка, в която ще бъде внесено обезщетението по сметка на правоимащите лица и за началната дата, от която ще започне изплащането му. Заповедта се издава не по-рано от един месец след публикуване на обявлението по ал.1.

При тази процесуална регламентация и предвид представените по делото доказателства, съдът намира, че в хода на административното производство и при издаване на оспорения акт, не са допуснати съществени нарушения на процесуалните правила. Процесуалните действия в административното производство са проведени последователно, за чието удостоверяване са представени необходимите документи – протоколи за поставяне обявлението на определените места в сградата на общината, както и доказателства за публикуване на обявлението в интернет страницата на общината и в два централни и местни ежедневници.

Съгласно чл.21, ал.1 от ЗОС имоти - собственост на физически или на юридически лица, могат да бъдат отчуждавани принудително за задоволяване на общински нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин, въз основа на влязъл в сила подробен устройствен план, предвиждащ изграждането на обекти - публична общинска собственост, или на одобрен подробен устройствен план, предвиждащ изграждане на обекти от първостепенно значение - публична общинска собственост, за който има влязло в сила разпореждане за допускане на предварителното му изпълнение, както и в други случаи, определени със закон, след предварително и равностойно парично или имотно обезщетение.

В конкретния случай по делото се установява, че е налице влязъл в сила ПУП-ПП (парцеларен план) за изграждане на трасе на пътна връзка от о.т. 209 по плана на ж.к. „Меден рудник“, гр. Бургас, до Републикански път I-9 „ГКПП Дуранкулак – Бургас – ГКПП Малко Търново“ в съответствие с ОУП на гр. Бургас съгласно приложения проект на ПУП-ПП (л.9-10), одобрен с решение на Общински съвет – Бургас от 25.09.2024г. Предвижданията на този проект налагат необходимост от отчуждаване на имоти – частна собственост за общинска нужда, която не може да бъде задоволена по друг начин, поради което е налице и материалноправното основание за нареденото с оспорената заповед отчуждаване, като по този въпрос липсва заявен спор.

По делото не е спорно, че жалбоподателите са собственици на имот с идентификатор 07079.9.68 по КККР на гр. Бургас, находящ се в м. „Черна гора“, землището на кв. Меден рудник, гр. Бургас, целият с площ 10 028 кв.м, трайно предназначение на територията – земеделска, начин на трайно ползване - нива, четвърта категория. Няма спор, че с оспорената заповед се отчуждава целия имот. Безспорно е по делото и обстоятелството, че имотът е земеделски, неурбанизиран. Страните не спорят и за наличието на общинска нужда, която не може да бъде задоволена по друг начин, освен чрез отчуждаване. Единственият факт, по който всички страни спорят е размерът на определеното от органа обезщетение за отчуждавания имот.

Съгласно чл.22, ал.5 от ЗОС размерът на равностойното парично обезщетение за имотите, предвидени за отчуждаване, се определя съобразно конкретното им предназначение, което са имали преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробния устройствен план по чл.21, ал.1 и въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот.

Според §1, т.1 от Допълнителните разпоредби на ЗОС „равностойно парично обезщетение“ е цената на отчуждавания имот или на част от него, определена по реда на този закон.

В §1, т.2 на ДР на ЗОС е дадена легална дефиниция на понятието „пазарни цени на имоти със сходни характеристики”, според която това са осреднените цени от всички сделки с имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот, които имат еднакво конкретно или преобладаващо предназначение, притежават еднакъв характер на застрояване със същите или близки показатели на устройство и застрояване и/или установен начин на трайно ползване с отчуждавания имот, за: покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки между физически и/или юридически лица, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Ако в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по вписванията по местонахождението на имота са вписани повече от двадесет сделки, при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните вписани двадесет сделки.

Съгласно §1, т.3 от ДР на ЗОС „имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот“, са имотите, които се намират: а) в една и съща ценова зона с отчуждавания имот - в урбанизираните територии; б) в едно и също землище с отчуждавания имот - в земеделските територии и в горските територии.

Съгласно изготвената на основание чл.22, ал.3 от ЗОС експертна оценка за определяне на пазарна стойност на недвижими имоти (л.20-40) окончателният размер на равностойното парично обезщетение за отчуждаване за процесния имот, с приспадане на учреденото право на строеж, възлиза на сумата от 18 609 лева. Тази оценка е основана на сравнителния метод, към който насочват нормите на чл.22, ал.5, вр. с §1, т.2 от ДР на ЗОС. За определяне пазарната стойност на процесния имот от оценителя е извършена справка в Служба по вписвания, като в оценителния доклад е посочено, че от предоставената информация за 8488 бр. вписвания за поземлени имоти, са открити 35 бр. сделки, от които три отговарят на изискванията на ЗОС.

Според съда оценката, изготвена в административното производство, доколкото не съдържа детайлно описание на използваната методология за оценка на земята и оттук не дава възможност да се формира обоснован извод относно критериите, по които е определен крайният размер на цената на конкретния отчужден имот, не може да бъде използва в конкретния случай. Не може да се провери напр. по какви критерии оценителят е приел, че само три сделки отговарят на изискванията на ЗОС. За разлика от него, вещите лица по назначените съдебно-оценителни експертизи са изложили подробни мотиви защо приемат, че следва да използват или не конкретно установени сделки като пазарни аналози, като ясно са посочили използваните от тях математически изчисления и формули. Наред с това следва да се отчете факта, че оценките по експертизите са изготвени въз основа на по-голям обем от сделки в сравнение с тези в административното производство, което от своя страна дава възможност цената на процесния имот да бъде определена максимално обективно.

Съдът не кредитира заключението на вещото лице по първата съдебно – оценъчна експертиза, изготвена от вещото лице М.. Представените по делото и използваните от експерта пазарни аналози не покриват критериите, посочени в чл.22, ал.5, вр. с §1, т.2 от ДР на ЗОС. Използвани са два пазарни аналога, като единият е дружествен договор на „Братя Гюрови“ ООД (л.153-157), а другият – учредителен акт на „Елкабел“ АД (л.189-208). Тези актове не отговарят на законовото изискване за пазарни аналози и не могат да бъдат използвани като такива при определяне стойността на обезщетението при отчуждаване. Това е така, защото апортът не е типична за пазара сделка. Цената му се определя от вещи лица – оценители, а не на принципа на свободното договаряне в съответния период, който метод е различен от посочения в §1, т.2 от ЗОС. В закона е заложен пазарен принцип за определяне цената на отчуждавания имот, а това би могло да бъде постигнато само, ако имотът бъде предложен за продажба на свободния пазар при свободно договаряне. Вещото лице не е съобразило и особеностите на отчуждавания имот, а именно, че се касае за земеделски такъв (нива), разположен, според ОУП, в обхват на устройствена зона, в която е забранена промяна на предназначението му. При разпита в съдебно заседание експертът признава, че не е взел предвид точното местоположение на всички сравними имоти, което е един от критериите за определяне на имотите като сходни и оттук за определяне стойността на равностойното обезщетение. Освен това според заключението на тройната експертиза вещото лице по първата експертиза е използвало метод, отразяващ стойността на правото на строеж в случай на обезщетение за жилищно строителство, което няма общо със съоръжението, чиято стойност на правото на строеж следва да се оцени. Действително в случая е налице прокарване на елемент от инжерната инфраструктура - подземно изграждане, но експертът по първата експертиза е приложил коефициент за Кинт, указващ интензивност на строителство над земята, а същото е реализирано под земята. Отделно от това за сравнителни образци вещото лице е използвало цените по еталон от строителните обзори, но както се посочи, в случая няма изградена производствена сграда в имота, а елемент от подземна инфраструктура.

По отношение на повторната съдебно-оценителна експертиза, изготвена от трите вещи лица, съдът намира, че следва да възприеме като най-съответстващ на изискванията на закона вариантът на експертизата по подточка 1В, визиращ оценката на имота посредством използване на пазарни аналози за имоти с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания, попадащи само в устройствена зона „Земеделски територии със забрана промяна на предназначението“ от ОУП на гр. Бургас, при който метод е получена стойност на обезщетението 77 216 лева (при средна сравнителна стойност от 7,70 лв./кв.м).

В подточка 1А на експертизата (изчислена стойност на обезщетението от 433 210 лева) не се отчита факта, че в случая се касае за земеделски имот – нива, находяща се в зона, която според ОУП е забранена промяна на предназначението на имота, т.е. потенциалът му на развитие е различен от този на имотите, използвани като аналози в тази хипотеза. Забраната за промяна предназначението на процесния земеделски имот предпоставя извода, че този имот не би имал стойността на друг земеделски имот, разположен в устройствена зона, в която такава промяна е допустима. Затова и използването на образци за сравнение, които не съответстват напълно с тази характеристика на отчуждавания имот, не постига целта на закона да се определи равностойното парично обезщетение. Посочената част на експертизата е необоснована от гледна точка на използваните аналози за оценка, които е използвал и вещото лице по първото заключение.

Според съда начинът, по който е определена справедливата пазарна стойност на паричното обезщетение от вещите лица по точка 1В от повторната експертиза най-точно отговаря на условията за определяне пазарната цена на имота, посредством използване като аналози на сделки за имоти със сходни особености, както на отчуждавания имот. В табличен вид на заключението (л.364,гръб) са посочени пет реални сделки, вписани в Служба по вписвания – Бургас, относно недвижими имоти, отговарящи на изискванията на ЗОС, при съобразяване с ОУП на гр. Бургас и попадането на процесния имот в устройствена зона „земеделски територии със забрана промяна на предназначението“. Взети са предвид сключените сделки в период, определен съобразно изискванията на закона и при отчитане на това сделките да са сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката. Извършена е съпоставка с имоти, чиито характеристики са сходни с тези на процесния – т.е. земеделски земи в едно и също землище, възмездни сделки в рамките на оценявания период, по които поне една от страните е търговец и при отчитане на особеностите на отчуждавания имот (разположен, според ОУП, в обхвата на устройствена зона, в която е забранена промяна на предназначението му). Затова съдът намира, че именно в този вариант експертизата е съобразена с всички законови критерии и по този начин защитава интереса на засегнатите собственици, получавайки обезщетение, сравнимо с цената, която биха получили при свободно договаряне на пазара на недвижими имоти.

Съобразно изчислената от вещите лица стойност на земята от 7,70 лв./кв.м е определена и пазарна стойност на учреденото право на строеж за изграждане на подземното съоръжение – колектор, в размер на 6 250 лева (т.2 от тройната експертиза). При това положение, равностойно паричното обезщетение, определено по точка 1В от експертизата (77 216 лева), след приспадане стойността на учреденото право на строеж за изграждане на съществуващото в имота съоръжение, възлиза на сумата от 70 966 лева (77 216 лева – 6 250 лева = 70 966 лева).

По тези причини за равностойно парично обезщетение за отчуждения поземлен имот с идентификатор 07079.9.68, с площ от 10 028 кв.м, следва да бъде възприета оценката, изготвена от вещите лица в размер на 70 966 лева и обжалваната заповед в частта й, в която определена оценка за обезщетяване на собствениците на този имот следва да бъде изменена, като определената оценка бъде увеличена от 18 609 лв. на 70 966 лв.

При този изход на спора разноски следва да се присъдят в полза жалбоподателите. Такива са своевременно претендирани и доказани в размер на 2 983 лева, от които 60 лв. държавна такса (л.120), 600 лв. платен депозит за първоначалната съдебно-оценителна експертиза (л.126), 200 лв. довнесен депозит за повторна експертиза (л.352), доплащане за депозит от 123 лв. по втората експертиза (л.450) и 2 000 лева платено възнаграждение за един адвокат съгласно договор за правна помощ и съдействие (л.139 и л.457). За заплащане на разноските следва да бъде осъдена Община Бургас - юридическото лице, в чиято структура е органът – ответник.

Мотивиран от изложеното и на основание чл.172, ал.2 АПК, Административен съд - Бургас,

Р Е Ш И :

ИЗМЕНЯ заповед №4098/03.12.2024г. на заместник-кмет „Строителство, инвестиции и регионално развитие“ на Община Бургас, с която се отчуждава поземлен имот с идентификатор 07079.9.68 по КККР на гр. Бургас, находящ се в м. „Черна гора“, землището на кв. Меден рудник, гр. Бургас (бивш имот №100009 по недействаща КВС на землище кв. Меден рудник), с площ от 10 028 кв.м, трайно предназначение на територията – земеделска, начин на трайно ползване - нива, четвърта категория, в ЧАСТТА относно размера на определеното обезщетение за целия имот, КАТО УВЕЛИЧАВА този размер от 18 609 лева на 70 966 лева.

ОСЪЖДА Община Бургас, с адрес гр. Бургас, ул. „Александровска“ №26, представлявана от кмета Д. Н., да заплати на Г. А. А., [ЕГН], от гр. Бургас, ул. „Бачо Киро“ №15, М. Г. П., [ЕГН], от гр. Бургас, ул. „Георги Бенковски“ №16А, Д. Г. И., [ЕГН], от с. Светлина, община Средец, Т. В. М., [ЕГН], от гр. Бургас, ул. „Бачо Киро“ №13, М. В. А., [ЕГН], от гр. Бургас, ул. „Миньорска“ №15 и М. Д. М., [ЕГН], от гр. Бургас, ул. „Бачо Киро“ №13, направените по делото разноски в размер на 2 983 (две хиляди деветстотин осемдесет и три) лева.

Решението на основание чл.27, ал.6 от ЗОС не подлежи на обжалване.