№ 31
гр. Генерал Тошево, 13.02.2025 г.
РАЙОНЕН СЪД – ГЕНЕРАЛ ТОШЕВО в публично заседание на десети
февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Динко М. Динков
при участието на секретаря Димитричка Й. И.а
Сложи за разглеждане докладваното от Динко М. Динков Гражданско дело №
20243220100254 по описа за 2024 година.
На именното повикване в 10:10 часа се явиха:
Ищец: В. Е. М. – редовно уведомена, не се явява, представлява се от
адвокат Г. – САК, редовно упълномощен от преди и от адвокат Д. К. – ВТАК,
редовно упълномощена от преди;
Ответник: П. А. П. – редовно уведомен, явява се лично, представлява се
от адвокат М. К. – ДАК, редовно упълномощен от преди.
Вещо лице: М. И. К. – редовно призован, явява се лично.
Становище по хода на делото.
Адвокат К. – Да се даде ход на делото.
Адвокат Г. – Да се даде ход на делото.
Адвокат К. – Не са налице пречки, да се даде ход на делото.
С оглед редовното призоваване на страните по делото съдът не намира
процесуални пречки за даване ход на делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И :
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
Съдът докладва: Постъпила молба от ответника по делото П. П., с
приложени направление за хоспитализация и болничен лист с дата
20.01.2025г., в изпълнение на разпореждане на съда от предходно съдебно
заседание да представи медицинска документация, доказваща ангажираността
му за отлагане на заседанието по делото.
1
Съдът запитва страните за други искания по доказателствата.
Адвокат К. – Нямам други искания.
Адвокат Г. – Нямам други искания.
Адвокат К. – Нямам други искания.
Съдът пристъпва към разпит на вещото лице, като снема самоличността
му.
Вещо лице М. И. К. – ***
Съдът запознава вещото лице с отговорността, която носи по чл. 291 от
НК и той обеща да даде вярно заключение.
Вещо лице К. – Запознат съм с отговорността по НК. Поддържам
заключението, което съм изготвил и ако има въпроси ще отговоря.
Съдът дава право на страната поискала повторната експертиза първа да
задава въпроси на вещото лице.
Адвокат К. – С оценката на имот под № 1 нивата от 145.818 дка, след
огледа Ви на място установихте ли закаменяване на тази нива?
Вещо лице К. – Да.
Адвокат К. – Какво е количеството камъни, има ли начини камъни по
повърхността на нивата и перспективите за рекултивация?
Вещо лице К. – В представените снимки съм показал част от изнесените
камъни от двете ниви, които са в съседство една до друга. На телефона си
имам още няколко снимки, от които се вижда, че наистина 10-та категория за
този имот отговаря на истината, защото е действително така. Представям си
какво е било в началото, когато са разработвали имота преди 10 години. Имота
си отговаря на категорията и към днешно време.
Адвокат К. – По предназначение и като култури този имот би ли могъл
да служи за производство на стопанска продукция, според Вас
Вещо лице К. – От традиционните култури, които се отглеждат в нашата
община, могат да се отглеждат не повече от 3 култури с вероятност да се
получи що-годе нормална продукция. Но при положение че и
метеорологичните условия са благоприятни в пълния смисъл: пшеница,
ечемик и донякъде слънчоглед.
Адвокат К. – Когато предлагате справедлива цена на този имот
2
съобразихте ли, че фактически средно на декар тази 10 категория нива излиза
по скъпа на декар от колкото имот № 3 например, десетдекаровата нива. Чисто
математически как бихте защитили това ваше мнение? Какъв е мотивът Ви
тази по-неотговоряща на стандартите нива излиза по скъпа на декар отколкото
десетдекаровата?
Вещо лице К. – Единствената причина е размера на площта. И реално,
понеже съм се възползвал и от данни от предходната експертиза, почти не
може да се говори за аналог в този случай. Защото в нашата община има не
повече от три имота с такава категория. Другия, който със сигурност съм го
проверил след предаване на експертиза по едно друго дело ми излезе като
информация в другия край на землището на Бежаново двойно по-голям по
площ, но пак 10–та категория, и затова казвам, че реално като аналог няма как
да се ползва някаква нива в нашата община.
Адвокат К. – Вие не сте установили в процесния период сделка с
подобен имот?
Вещо лице К. – Да.
Адвокат К. – Би ли повлияло за преценката Ви за този имот данните от
НСИ, които ежегодно се публикуват за средната цена на декар в
Североизточния район?
Вещо лице К. – Донякъде.
Адвокат К. – Имате ли представа НСИ по обобщени данни за страната за
2015 г. за нашия район, каква е цената на декар?
Вещо лице К. – Аз имам разпечатката на НСИ - 1040 лв. на декар.
Адвокат К. – Казахте, че закаменяването е било голям проблем, особено
когато се е разработвали тази земя, през коя година се е разработвала земята?
Вещо лице К. – Не мога да кажа със сигурност, като казах
разработването имах предвид когато е придобита нивата първоначално от В..
Става дума за 2012г. От тогава насам си мисля, че се разработва по някакъв
начин нивата, защото преди това най-вероятно е била общинска и няма как
някой, който е наел под наем за една година земята, да тръгне да разработва
кариера.
Адвокат К. – Може ли да приемем, че въпреки закаменяването нивата се
е разработвала от 2012г., когато В. е придобила нивата?
3
Вещо лице К. – Не мога да потвърдя това със сигурност. Предполагам.
Адвокат К. – А може ли да потвърдите по-късно, когато г-н П. е
придобил нивата в какво състояние е била?
Вещо лице К. – Не мога да кажа, като нямам преки наблюдения или
снимков материал, който да е съм сигурен че е оттогава, не мога да твърдя
нищо.
Адвокат К. – Каква норма за капитализация на процесната земеделска
земя ползвахте за да изготвите оценката?
Вещо лице К. - 10 %.
Адвокат К. - А нормалната норма, общоприета каква е? За
капитализация на земеделска земя, тъй като както е известно земеделската
земя е тип с вечен живот.
Вещо лице К. – Според мен 10 % е нормално.
Адвокат К. – 10 % е нормална. А съществува ли български стандарт,
според който процента на капитализация на земеделската земя е 4 - 5 %, тъй
като както казах, земята е актив с вечен живот и там няма амортизация?
Вещо лице К. – Кой казва че няма амортизация? Възможно е да
съществува, не мога да твърда със сигурност, но че не се амортизира земята,
не съм убеден.
Адвокат К. – При изготвяне на оценката използвахте ли приходния
метод или метода на поземлената рента?
Вещо лице К. – Аз съм описал какви методи съм използвал. И
инвестиционния метод и метода по аналог и съм направил микс от двата,
съответно със степен на тежест по преценка, и съм го описал. Използвал съм
инвестиционен метод и метода по аналог.
Адвокат К. – Ами те 10 % капитализация са точно приходния метод, г-н
К..
Вещо лице К. – Казвам какво съм използвал.
Адвокат К. – Имате ли лиценз да оценявате земеделски земи?
Вещо лице К. – Да, издаден МЗХ през 1997г.
Адвокат К. – Този лиценз презаверен ли е съгласно закона за
независимите оценители в България?
4
Вещо лице К. – Мисля че не.
Адвокат К. – Вписали ли сте го в камарата на независимите оценители
като лице имащо право и съответната квалификация да оценявате земеделски
земи?
Вещо лице К. – Не съм задължен да членувам там.
Адвокат К. – Но съгласно чл. 7 от този закон Вашият лиценз би следвало
да бъде презаверен. Вие имате ли нужната квалификация към днешна дата да
оценявате земеделски земи?
Вещо лице К. – Да.
Адвокат Г. – Поради каква причина дадохте тежестта на аналоговия
метод 70 %, а на инвестиционния 30 %, при положение, че Вие сам сте
посочили че сте извършили сравнение с една сделка, без да посочите
сделката, имота, годината вписването в Агенцията и т.н.?
Вещо лице К. – Описан е имота за сделката, няколко реда по нагоре - 300
дка за сумата от 603 000 лв. – 2015г., който казах преди малко е посочен в
предходната експертиза, и за мен не е нормално да се сравнява имот 4-та
категория с площ 300 дка, защото не знам къде се намира имота погледнах на
картата, и затова казвам, че за мен реално няма аналог.
Адвокат Г. – Извършихте ли справка в Агенция по вписванията относно
наличието на сделки за съответния период?
Вещо лице К. – Да.
Адвокат Г. – Колко тома проверихте?
Вещо лице К. – Мисля че 4.
Адвокат Г. – Те са девет. В проверени книжа и документи сте посочил,
че за изпълнение на поставената ви задача сте извършил оглед на трите имота,
никъде в заключението не сте посочил че сте посетил СлВП, че сте извършил
справка за процесните имоти. В момента заявявате, че сте извършили справка
в СлВП, кое от двете е вярно?
Вещо лице К. – И двете. Това че не го пише в справката не значи че не
съм ходил в СлВП. Аз съм ходил и по други дела в не само по това дело.
Проверявал съм.
Адвокат Г. – Нямам други въпроси към вещото лице. Оспорвам
5
заключението.
Съдът по доказателствата
О П Р Е Д Е Л И :
Приобщава заключението по експертизата към доказателствата по
делото.
С оглед определения от съда депозит за възнаграждение на вещо лице в
размер на 400.00 лв. и представената справка-декларация от вещото лице на
стойност 431.52 лв., съдът
О П Р Е Д Е Л И :
Разпорежда ответната страна да довнесе сумата в размер на 31.52 лв.,
след което да се изплати възнаграждението на вещото лице.
Съдът запитва страните за искания по доказателствата.
Адвокат К. – Нямам други доказателствени искания. Да не се приема
заключението на вещото лице вече е безсмислено, но правя възражение срещу
заключението на вещото лице. Вещото лице си позволи тук в залата да даде
едни бланкетни отговори, за да опонира на въпросите. Вещото лице не е
ползвало сравнителния метод, не е ползвало приходния метод, а без да зная
защо е ползвало коефициента за амортизация на земята 10 %, при все че има
стандарт, който аз твърдя, че е 4 – 5 %, дори не можа да се мотивира защо го е
направило. Както казах, няма смисъл да правя възражение, тъй като съдът
вече го прие, но ще моля да не го кредитира при вземане на крайния съдебен
акт.
Адвокат Г. – Оспорвам заключението на вещото лице. Нямам искания.
Адвокат К. – Нямам искания по доказателствата.
Съдът с оглед липсата на искания по доказателствата намира делото за
изяснено от фактическа страна, обявява съдебното дирене за приключено,
поради което
О П Р Е Д Е Л И :
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО ПО СЪЩЕСТВО
Адвокат К. – Колегата Г. ще говори по същество, моля да приемете
списъка по чл. 80 от ГПК, който той ще представи и поддържам становището,
6
което той ще изрази.
Адвокат Г. – Уважаеми господин председател, считам че така
депозираните от нас искови претенции са основателни и като такива, Ви моля
да ги уважите.
Считам, че от събраните по делото писмените и гласни доказателства
безспорно се установи наличието на основание за прогласяване на
недействителността на посочените сделки, така както са определени за
съответните имоти, посочени в исковата молба.
Считам, че заключението на вещото лице в настоящото съдебно
заседание и с оглед неговите изявления, които същият е направил, не следва
да бъдат кредитирани, а вместо това да бъдат кредитирани посочените в
първоначалната съдебно-оценителна експертиза данни.
Независимо от това, обаче дори и при така изчислените суми е видно, че
не е налице равностойна престация, адекватна между страните, поради което е
очевидно нарушение на добрите нрави и следва да бъде прогласена
недействителността на тези сделки.
Считам, че заключението на вещото лице, прието в днешно съдебно
заседание, не следва да бъде кредитирано по никакъв начин, тъй като
използвания сравнителен метод не представлява обобщена информация
относно множество сделки, като изискуемостта е да са поне три, освен това
посочва единствено сделка без посочване данни за вписването й. Както
колегата посочи и какво вещото лице заяви същият освен това не е и вписан и
няма лиценз, за да е презаверен за да оценява земеделски земи, за разлика от
вещото лице, което депозира първоначалната експертиза.
Моля да ни дадете срок за писмени бележки.
Представям списък на разноските с доказателствата за тяхното
извършване, които моля да ни бъдат присъдени.
Съдът определя 7-мо дневен срок за ищцовата страна за представяне на
писмени бележки.
Адвокат К. – Господин съдия, аз също ще бъда кратък както и колегите.
Нищо по различно от писмения отговор, който сме депозирали по делото не
можем да поддържаме и пред Вас. Това което искам, обаче да подчертая с
особена тежест, са няколко неща. Оспорването на сделката от 2015г. е 9
7
години след нейното извършване, действително има особености и когато се
разглежда иск с основание чл. 26 от ЗЗД всички обстоятелства, довели до
сделката на тази определена цена би следвало да интересува съда. Вън от
съмнение е, че сделката е между близки хора. Вън от съмнение, че настоящото
дело се мобилизира сблъсъка на два основни принципа в българското
гражданско право, а именно: автономията на волите или договорната
автономия и това което ищците настояват, че сделката противоречи на морала
поради нееквивалентност на престациите.
Подведената по една линия, нашата основна теза е: и първата и втората
експертиза като заключение, като справедлива цена сочат на една разлика
между действителна цена тогава и цената, която резултира от нотариалните
актове под 10 пъти. Тази психологическа граница на много места ще я
срещнем в практиката на ВС. Категорично считам, че ищцовата страна не се
справи с обстоятелствата, които излагат в исковата молба и няма как да
приемем, че това е типичен случай на сделка, извършена в противоречие на
морала. Така или иначе практиката на ВС е недвусмислена, в такива случаи,
ако съдът установи очевидна незначителност на цената и на престацията,
която да клони към нула тогава би следвало да се приеме, че е налице това
което предвижда чл. 26 от ЗЗД. В нашия случай това не е така.
Моля да ми дадете възможност в седмодневен срок да представя на
писмени бележки.
Моля да ни бъдат присъдени сторените разноски, списък за които сме
представили още с отговора на исковата молба.
Съдът определя 7-мо дневен срок за представяне на писмени бележки от
ответната страна.
Съдът намира делото за изяснено от фактическа и правна страна и
обяви, че ще се произнесе с решение до 10.03.2025г.
Протоколът е изготвен в съдебно заседание, което приключи в 10.45 часа
Съдия при Районен съд – Генерал Тошево: _______________________
Секретар: _______________________
8