Р Е Ш Е Н И Е №
І-106
град Бургас
,03.10. 2019 година
Бургаският
окръжен съд , гражданска колегия ,
в публично заседание
на
.............двадесет и пети септември…..през
две
хиляди и деветнадесета година
, в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ :Мариана Карастанчева
ЧЛЕНОВЕ :Пламена Върбанова
мл.с.
Марина Мавродиева
при секретаря А.Цветанова като разгледа
докладваното
от.съдията М.Карастанчева.в.гр.д. № 949 по описа
за
2019 год.,за да се произнесе, взе предвид следното :
Производството е по чл. 258 и сл. ГПК и е образувано по повод въззивната жалба на процесуалния представител на „Сарафово инвест „ООД –ищец по гр.д. № 9305 /2018 год. по описа на Бургаския районен съд против решение № 929/29.04.2019 год. постановено по същото дело ,с което е отхвърлен иска на въззивното дружество против С.М. за осъждането й за заплащане на сумата от 5000 евро –представляващи дължим остатък от продажната цена съгласно сключените между страните на 04.06.2007 г. писмен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот –апартамент и паркомясто в гр.Бургас ,кв.“Сарафово“ ,ул.“Ради Николов „ № 17,ведно със законната лихва за забава от подаване на исковата молба – 17.12.2018 г. до окончателното изплащане,като ищецът е осъден да заплати на ответника и 820 лв. –направени разноски по делото .
Въззивникът
изразява недоволство от решението , като
счита същото за неправилно и
необосновано,постановено при
неотчитане на събраните по делото доказателства ,доводите на въззивника
и при неправилни изводи на съда .
Сочи
се ,че на първо място,че се касае до облигационна клауза ,имаща
обезпечителна функция,касаеша довършителните работи и снабдяването на строежа с разрешение за
ползване ,която клауза е запазила
действието си и след прехвърлянето на правото на строеж .Този смисъл не
е отчетен от районния съд .Сочи се ,че
предварителният договор е изпълнен от ищцовата страна /за което няма
възражения от ответника / и неправилни са аргументите ,че окончателният договор
замества изцяло предварителния ,поради което неправител е и изводът ,че претендираните суми при издаване на сградата
в окончателния й вид не се дължат.Налице
е договор със смесен характер –за изработка и предварителен договор за продажба
на недвижим имот .И докато пцелта на
предварителния договор е сключване на окончателен ,то договорът за изработка не може да бъде по
своя характер предварителен ,а поражда непосредствени права и задължения за
страните .Затова той не е „обещание „за бъдеща сделка , а окончателен договор
.Затова и прехвърлянето на собствеността чрез прехвърлянето на правото на
строеж с нотариален акт е действие по едното от двете правоотношения
,а второто правоотношение-относно изработката
до определена степен на завършеност на имота , е отделно и няма характер
на предвариелен договор .В този смисъл
тезата ,че не са останали действащи задължения от предварителния договор
след нотариалния акт ,възприета и от съда,е неоснователна.Подробно се анализира
същността на сключения договор със смесен характер ,като се подчертава ,че
отношенията между страните не са прекъснати
с изповядването на нотариалния акт .По волята на страните по
предварителния договор изпълнението на
задължението на продавача –изпълнител за
издаване на удостоверение за въвеждане в
експлоатация на сградата ,в която е купен имотът , е гарантирано чрез остатъчно
плащане в размер на 5000 евро от страна
на купувача.В нотариалния акт също се посочва
задължение за довършителни действия от страна на строителя и актуване на
сградата ,което означава ,че волята по
нотариалния акт съвпада с тази по предварителния договор остатъчните довършителни работи да бъдат
обезпечени с остатъчно облигационно плащане ,което не е свързано с цената на
правото на строеж ,както се твърди от първоинстанционния съд .
Подчертава
се ,че в предварителния договор недвусмислено се сочи как следва да бъдат
извършени плащанията – в чл. 3 , като в чл.3.3.
се сочи ,че сумата от 5000 евро следва да се плати при издаване на сградата . В
нотариалния акт са посочени платените до момента на сключването на окончателния договор суми – тези по т.3.1 и по т. 3.2 от
предварителния договор – общо 44 000 евро и именно такава сума е
отбелязана в нотариалния акт .Остатъчното обезпечаващо плащане от 5000 евро по т.3.3.,което не е
свързано с цената на правото на строеж и има обезпечаваща функция , е дължимо,като погрешно съдът е приел
,че 5128 евро ,платени в деня на
подписването на предварителния договор
,не са включени в продажната цена на правото на строеж .Ако беше така ,според
въззивника , в нотариалния акт щеше да е
записана цена от 43 872 евро .Съдът не е изтълкувал правилно ясно
изразената воля на страните ,че има остатъчни плащания ,които ще се извършат
след подписване на нотариалния акт .Индиректно съдът е приел,че с окончателния договор страните са
извършили новация и де факто е променена
волята на страните ,залегнала в предварителния договор ,като липсва изрична
воля за прекратяване на стария дълг и
заместването му с новото задължение ,липсва воля за предоговаряне на
финансовите отношения ,за да се приеме наличието на новация.
Въззивната жалба е допустима, подадена в законовия срок и отговарящи на изискванията на чл.260-261 от ГПК..
Въззимият ответник С.М. в
писмения си отговор по чл. 263 от ГПК оспорва въззивната жалба .Счита ,че при
постановяване на решението не са допуснати визираните нарушения.
Обръща
се внимание ,че според него
предварителният договор между страните изцяло е прекратил своето
действие със сключване на нотариалния акт ,като правилен е изводът на съда ,че
с подписването на окончателния договор
страните са уредили окончателно
отношенията си –с ясно изразена воля относно договореното между тях.С
договора ,сключен в нотариална форма ,от
20.12.2007 г. за прехвърляне на вещни
права върху процесния имот страните изцяло са предоговорили отношенията помежду си и от този момент предварителният договор е прекратил своето действие и всички негови
клаузи са преодолени .Съгласно нотариалния акт
общо правото на собственост и правото на строеж ,предмет на този
окончателен договор ,се прехвърлят за
сумата от 44 000 евро ,от които 1000 евро за ид.части от недвижимия имот и
43 000 евро за правото на строеж на обектите .Предвид прехвърлянето на
правото на строеж ,а не на право на
собственост ,е предоговорена цена ,определена на 44 000 евро ,която сума е
заплатена през 2007 г. и от този момент ответницата е собственик на ид.части от
емята и правото на строеж , а по-късно – и на собствеността на самостоятелните
обекти ,посочени в атка .След заплащане на цената тя е изпълнила изцяло
задълженията си по нотариалния акт и от
този момент не дължи каквато и да е сума на ищцовото дружество .С нотариалния
акт е предоговорена и степента на завършеност
на имота – съгл. Пункт 6 от нот. акт ,стр.3.Терминът „издаване на
сградата „,употребяван в т.3.3 от предварителния договор в нот. акт липсва
.Договорено е ,че ищцетъ е задължен
спрямо ответницата до датата на издаване на акт – образец 15 ,а не
,както се твърди от въззивника – до датата на издаване на удостоверение за
въвеждане в експлоатация на строежа . Тези договорки изцяло преодоляват твърденията на въззивника ,че сумата от 5000
евро се дължи като плащане ,обезпечаване
предаването на сградата в завършен вид –
с разрешаване на ползване С подписването на нот. акт основанията за нейното плащане са отпаднали
изцяло ,затова и такава сума не е посочена и в нот. акт.Липсва в него посочване
на задължение за доплащане.Това е така ,защото отношенията са били окончателно
уредени –предоговорени са както по
отнешение на обектите на право на
собственост ,така и по отношение на степента на завършеност ,както правилно е
констатирал първоинстанционният съд .И двете страни са били наясно ,че с
цялостното предоговаряне на съществените
клаузи на предварителния договор в
окончателния ,каквото право предвижда чл.9 ЗЗД,всички клаузи на предварителния
договор за преодолени ,а с плащането на цената по нотариален акт задълженията
на ответника са изцяло изпълнени .Липсват основания за заплащане на каквито и
да е допълнителни суми и поради това в период от 5 години след сключване на
окончателната сделка ищецътне се е
свързал с ответницата и не е претендирал допълнителни суми .
Именно предвид изричната договорка ,че
ще считат строителството завършено и
обектите ще бъдат предадени на датата на издаването на акт обр. 15 твърдяното
вземане за сумата от 5000 евро освен неоснователно е и погасено по давност
,тъй като акт обр. 15 за страдата е издаден на 03.12.2013 г. ,а исковата молба
е подадена на 17.12.2018 г. ,т.е. след изтичане на 5-годишния давностен срок..
Моли се за потвърждаване на решението
.
И
двете страни не сочат нови доказателства .
След
преценка на събраните по делото доказателства и като обсъди съображенията на
страните ,Бургаският окръжен съд прие за установено следното :
Предявен
е бил иск с правно основание чл. 79 ал. 1 вр.чл. 19 от ЗЗД,като фактическата
обстановка е безспорна между страните :Няма спор ,че страните са сключили
писмен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 04.06.2007
г. ,според която ищецът в качеството си на продавач се е задължил да продаде на ответницата следния
обособен обект ,който ще бъде изграден в жилищната сграда ,находяща се в
гр. Бургас ,кв.Сарафово,УПИ VII-454 в кв. 59 ,с административен адрес - :ул.“Ради
Никилов „ № 17 ,а именно – апартамент десет ,с ориентировъчна квадратура от 92 кв.м. /жилищни и общи части /,на третия
надземен етаж ,както и подземен гараж и паркомясто .В договора подробно е
описано състоянието на обекта ,което следва да има към момента на предаването
му .От своя страна купувачът-ответник се е задължил да заплати продажната цена за обекта в размер
на 49 000 евро ,платими съглосно уговорката в чл. 3 от предварителния договор
– 5128 евро при подписването му ;38 872 евро –при сключването на
окончателния договор и 5000 евро – при
издаването на сградата .В чл. 5 страните са постигнали уговорка ,че
сключването на окончателния договор
следва да стане в срок от един месец след издаване на разрешението за
строеж /което в случая датира от 06.12.2007 г.
С
нотариален акт за прехвърляне на вещни права върху недвижим имот № *** ,н.д. № ***/**.**.20** г. на нотариус
М.Илчева е бил сключен окончателния договор
между страните ,като ищцовото
дружество е прехвърлило на ответницата 32,89/592 кв.м. ид.части от
процесното УПИ VII-454,както и правото на строеж за построяване на
процесния обособен обект/съгласно предварителния договор /,ведно с 1/17 ид.част
от подземен паркинг,за сумата от 44 000 евро –за правото на строеж на
апартамента и ид.части от подземния паркинг ,която сума е уговорено да бъде
платена на дружеството в тридневен срок.С нотариалния акт дружеството – продавач е поело задължение да
завърши строителството на обектите ,предмет на продаденото право на строеж и да
ги предаде на купувача в степен на завършеност ,подробно описана в акта .
Няма
спор ,че така уговорената с нотариалната сделка продажна цена от 44 000 евро
е била плетена на ищеца от ответницата ,както и че е извършено изграждането на обектите ,предаването им на
ответницата ,като съгласно
удостоверение № 210/19.12.2013 г.
сградата е въведена в експлоатация .
Спорът
е единствено относно заплащане на сумата
от 5000 евро ,която съгл чл. 3 т. 3 от предварителния договор ответницата следвало да заплати на ищеца при „издаването на сградата „.
Твърдяло
се е от ищцовата страна ,че сумата е
дължима по силата на предварителния договор ,който макара и да е наименован по този начин
,представлявал договор със смесен
характер –целта му била не само
сключването на окончателен договор за покупко-продажба , а и
построяването на процесния обект,поради
което след сключването на окончателния
договор ,с който се изпълнява вещноправното задължение по предварителния
договор за прехвърлянето на
собствеността ,е продължило действието на второто облигационно отношение между
страните –а именно построяването на
имота до определена степен на
завършеност /което няма характер на предварителен договор / и след изпълнение
на задължението по това провоотношение от страна на ищеца ,съответно
ответницата дължи заплащането на строителните работи съобразно договорката в размер на исковата
сума.
Първоинстанционният
съд е приел,че с подписването на окончателния договор ,обективиран в
нотариалния акт ,страните всъщност са уредили окончателно отношенията си във
връзка с процесния недвижим имот ,като ищецът се е задължил да изгради и
предаде на ответника посочените в него обекти
срещу заплащането на продажната цена от 44 000 евро ,която е
получил изцяло .При това положение ответникът е изпълнил изцяло своите
задължения за заплащане на уговорената
продажна цена и не дължи търсената сума от 5000 евро на основание
уговорката за заплащане по предварителния договор ,доколкото заплащането й не е
уговорено в окончателния такъв .След като липса
уговорка в нотариалния акт за заплащане на допълнителна сума при довършването и предаването на обектите
,то това би било посочено в него,подчертавайки изричната воля на страните в
тази връзка.След като това не е сторено ,се налагал извод ,че не се дължи
допълнителна сума за обекта.
Решението
е правилно и спорните въпроси въпроси са
решени от районния съд в съответствие с решение №70 от 11.05.2004г. по гр.д.
№1402/03г. на ВКС, V г.о., с което е прието, в случай, аналогичен като
фактическа обстановка спрямо разглеждания, че функцията на предварителния
договор е да обвърже страните за възмездно прехвърляне на права, за които
закона изисква форма за тяхната действителност, докато тези права се прехвърлят
с окончателния договор, чието съдържание може да бъде различно от това на
предварителния договор, съобразно изявената воля на страните и следващата от чл.9 ЗЗД свобода да предоговарят съществените условия на сделката, като е направен
извод, че със сключването на окончателния договор между страните може да бъде
преодоляна всяка клауза на предварителния договор и новата уговорка няма да
бъде недействителна. Обосновано от първостепенния съд е направил своите изводи и с приетото по решение №29 по гр.д. 1105/04г.
на ОСГК на ВКС, с което изрично е изяснено, че правни последици поражда само
окончателното съгласие, обективирано от нотариалния акт, като не може да бъде
заместена изричната окончателна воля на страните, постигната в окончателния
договор и изразена в нотариалния акт с това, което те са проектирали с
неокончателното им споразумение, което би определило съдържанието на сделката,
само ако окончателния договор не е сключен.
Настоящият съдебен
състав споделя така изложените
съображения ,като съдебната практика е
категорична и съществуващите в нея
различия отдавна са преодолени в следния смисъл:
Дефинитивно,
договорът съставлява съглашение насочено към частноправни последици, като тези
последици са детерминирани от съгласието т.е. те са такива каквито страните ги
желаят и съответно постигнат съгласие за настъпването им. След сключване на
договора свободата за договаряне на страните по него се трансформира в
изискването за задължителната сила на съглашението. Тези характеристики липсват
при предварителния договор, който поради това, че не поражда целения правен
резултат на сделката, която ще бъде сключена в бъдеще има за предмет единствено
договарянето за сключване на окончателен договор. Общото между тях се състои в
това, че предварителния договор трябва да отговаря на общите изисквания за
договорите – т.е. задължителна част от съдържанието му са всички общи елементи
присъщи на договора – съгласие, основание и предмет – арг. чл.19, ал.2 ЗЗД.Когато предмет на предварителния договор е продажбата на недвижим имот
задължителното договаряне обхваща описанието на вещта и цената. Договореното по
тези съществени елементи има обвързваща сила единствено при осъществяване на
преобразуващото право, регламентирано от чл.19, ал.3 ЗЗД, тъй като ако
същественото съдържание на окончателния договор не е уредено в предварителния,
съдът няма да може с решението си да замести окончателния договор. Този извод
произтича от това, че не страните сключват доброволно окончателния договор, а
съдът осъществява едно тяхно дължимо поведение, произтичащо от поетото с
предварителния договор задължение. При предварителния договор няма разместване
на имуществени блага, което прави сделката организационна, като целта му е да
се придобие преобразуващото право по чл.19, ал.3 ЗЗД т.е. да бъде сключен
окончателния договор. Целта, обаче, на окончателния договор е различна. И тъй
като целените правни последици, а когато предмет на договора е недвижим имот и
вещната транслация се определят от окончателния договор, то и предварителният няма,с оглед очертания му предмет,
задължителна сила по отношение на включените в него елементи, които добиват
своят завършен вид едва със сключването на окончателния. Следователно, страните
могат да променят съществените условия на окончателния договор, визирани в
предварителния договор, тъй като негов предмет е само постигане на съгласие по
това, че те се обвързват да сключат окончателен договор.
От изложеното
следва, че страните могат в съответствие с чл.9 ЗЗД да постигат съгласие по
отношение на съществените елементи на договора до неговото сключване, без да
бъдат обвързвани от постигнатото съгласие с предварителния договор по тези
елементи, като съобразно изискването за форма при прехвърлянето на недвижими
имоти в съответствие с чл.18 ЗЗД, нотариалния акт единствено обективира
договореното по тези съществени елементи, а именно – цена и предмет и има
обвързваща сила.
В този смисъл е и практиката , обективирана с решение №70 от 11.05.2004г. по
гр.д. №1402/03г. на ВКС, V г.о. и с решение №29 по гр.д. 1105/04г. на ОСГК на
ВКС .
В настоящия
случай ищецът не установява в
производството основание, на което претендира разликата между договорената цена,
обективирана в посочения нотариален акт, установяващ извършената продажба и
по-високата продажна цена на имота по предварителния договор , поради което и във връзка с изложеното по-горе
, предявеният иск се явява неоснователен . В тази насока ирелевантно е
изложеното от ищеца във връзка с това,
че страните не спорели за наличието на предварителен договор, с който била
определена цена на имотите, различна от тази посочена в нотариалния акт и че
разликата се дължала на друго ,второ облигационно отношение между страните –по
договор за изработка . Както вече бе мотивирано при разрешаване на поставения
материалноправен въпрос по отношение на съществените елементи на договора неговото
окончателно сключване в предвидената от закона форма е единствено релевантно
при очертаването им. След като в окончателния договор страните не са договорили
допълнително заплащане за довършването
на обектите ,а подробно са уговорили в каква степен на завършеност следва да
бъдат предадени на купувача ,явно
посочената продажна цена от
44 000 евро включва и стойността на строителните работи по довършването на
обектите .В подкрепа на този извод е и че в чл. 1 от предварителния договор се
посочва общата продажна цена ,за която продавачът се е задължил да продаде
описания имот -49 000 евро ,докато в чл. 3
само се определят сроковете на вноските за изплащане на цената .В
светлината на горните доводи нямало е
никакви пречки със сключването на окончателния договор страните да постигнат
договореност за продажна цена ,различна от посочената в предварителния договор
/по-ниска ,или по-висока/,доколкото
клаузата относно цената няма задължителна сила по отношение на
окончателния договор .В този смисъл никаква обезпечителна функция с оглед уреждане на по-нататъшни облигационни
отношения по довършването на сградата няма заложена в клаузите на предварителния
договор под формата на остатъчни плащания ,както се опитва да мотивира
въззивната страна.
В крайна сметка настоящата инстанция счита за основателно и
възражението на ответната страна за погасяване на претенцията по давност
.Доколкото съгласно договорката по чл. 3
от предварителния договор претендираната
сума от 5000 евро се дължи към момента на „издаване на сградата „,макар и
неясна формулировката най-вероятно има предвид датата на издаването на акт-образец 15 за сградата ,с който
съгл.Наредба № 3/30.07.2003 г. за съставянето на актове и протоколи по време на строителството се извършва предаването на строежа и строителните книжа от строителя на
възложителя.С оглед изричната договорка
между страните /която се повтаря и в окончателния договор ,сключен с
нотариален акт – а именно ,че „за завършено строителството се счита от датата
на издаване на акт обр. 15 за сградата ,в която се намират обектите „/ следва
да се счита ,че строителството е завършено и обектите ще се предадат на датата
на издаване на акт обр. 15,който в случая е от 03.12.2013г.И тъй като исковата
молба е подадена на 17.12.2018 г. основателно е възражението ,че претенцията е
предявена след изтичане на 5-годишния давностен срок..
По тези
съображения обжалваното решение следва да бъде потвърдено .На основание чл. 78,
ал.3 ГПК на въззиваемия-ответник следва
да бъдат присъдени разноските за въззивната инстанция,възлизащи на 820 лв.
съобразно представения договор за правна защита и съдействие.
По тези
съображения Бургаският окръжен съд
Р
Е Ш И
:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 929/19.04.2019 г. постановено по
гр.д. № 9305/2018 г. по описа на Бургаския районен съд .
ОСЪЖДА
„САРАФОВО ИНВЕСТ „ООД ,ЕИК *********,със седалище и адрес на управление –
Бургас ,кв.Сарафово, ул.“Антон Иванов „ №
59,представлявано от Манол Димов Грозев да заплати на С.С.М. ,ЕГН ********** от гр. *** сумата
820/осемстотин и двадесет /лева-разноски по делото пред въззивната инстанция.
РЕШЕНИЕТО
не подлежи на обжалване .
ПРЕДСЕДАТЕЛ
:
ЧЛЕНОВЕ :1.
2.