№ 2349
гр. София, 25.08.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Б СЪСТАВ, в публично
заседание на четиринадесети март през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Любомир Василев
Членове:Калина Анастасова
Господин Ст. Тонев
при участието на секретаря Донка М. Шулева
като разгледа докладваното от Господин Ст. Тонев Въззивно гражданско
дело № 20211100511019 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК
С Решение № 20142072/18.06.2021 г., постановено по гр. д. №
62148/2020 г., по описа на СРС, I ГО, 35 състав, ответницата Ц.С. е осъдена да
заплати на ищеца В.В. на основание чл. 55, ал. 1 ЗЗД сумата от 5000 евро,
представляваща капаро по предварителен договор от 11.07.2015 г., сключен
между ищеца и ответника преди сключването на окончателен договор за
покупко-продажба на апартамент, обективиран в нотариален акт № 29/2015 г.
на нотариус Г., ведно със законната лихва от 10.12.2020 г. – датата на
подаване на исковата молба до окончателното изплащане на сумата, както и
сумата от 2000 евро, представляваща капаро по предварителния договор от
11.07.2015 г., сключен между страните преди сключването на окончателния
договор за покупко-продажба на гараж, обективиран в нотариален акт №
1/2016 г. на нотариус Г., ведно със законната лихва от 10.12.2020 г. – датата на
подаване на исковата молба до окончателното изплащане на сумата.
Със същото решение ответницата е осъдена да заплати на ищеца на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 547,63 лв., представляваща разноски по
делото. На основание чл. 38 ЗА ответницата е осъдена да заплати на адв. М.
сумата от 960,72 лв., представляваща възнаграждение за процесуално
представителство на ищеца пред СРС.
Срещу така постановеното решение, е подадена въззивна жалба от
ответницата Ц.С., чрез пълномощника си – адв. Т., с надлежно учредена
представителна власт по делото, с оплаквания за неговата неправилност и
необоснованост. Счита, че сумите от 5000 евро и 2000 евро не са получени
1
без основание. Сочи, че на 11.07.2015 г. между страните по спора бил
сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот, чийто
предмет бил апартамент № 14, находящ се в гр. София, район „Триадица“, в
жилищна сграда на ул. „****. В чл. 2 от договора била уговорена покупна
цена на недвижимия имот в размер на 105 000 евро. Излага се, че на
12.10.2015 г. между същите страни и въз основа на сключения предварителен
договор бил сключен договор за покупко-продажба на недвижим имот,
обективиран в нотариален акт № 171, том CHLI, дело № 43543 от 2015 г.
Твърди се, че ищецът е извършил в полза на ответницата преводи, както
следва: с платежно нареждане на 12.10.2015г. сумата от 100000 лв.; с
кредитен превод на същата дата сумата от 31680 лв.; отново на 12.10.2015 г. –
сумата от 32673 евро; сумата от 5000 евро, която представлявала капаро.
Излага се, че посочената в нотариалния акт цена действително била 131680
лв., но това обстоятелство не доказвало постигнато съгласие за съществена
промяна на условията по предварителния договор, изразяваща се в
намаляване на цената с 32673 евро. Твърди се, че настъпилото пълно
изпълнение по двата договора, предварителния и окончателния, изключвало
връщането на дадено и получено изпълнение като такова на отпаднало
основание, респ. при начална липса на основание. Развиват се правни доводи
в подкрепа на изложеното. Поддържа се възражението за изтекла 5-годишна
погасителна давност. Иска се отмяна на решението и отхвърляне на исковете.
Претендират се разноски.
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е подаден отговор на въззивна жалба от
ищеца чрез пълномощника – адв. М., с надлежно учредена представителна
власт по делото. С отговора жалбата се оспорва изцяло като неоснователна.
Твърди се, че същата била бланкетна. Излага се, че с въззивната си жалба
ответницата по недопустим начин променяла фактическите си твърдения от
исковата молба във връзка с това с кой договор са уредени действителните
отношения между страните. Иска се потвърждаване на решението.
Претендират се разноски.
Въззивната жалба е подадена в срока по чл. 259 ГПК, от легитимирано
лице – страна в процеса, като са заплатени дължимите държавни такси,
поради което е допустима.
Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като
по останалите въпроси е ограничен от релевираните въззивни основания в
жалбата.
Решението е валидно и допустимо, постановено в рамките на
правораздавателната власт на съдилищата по граждански дела и в
съответствие с основанието и петитума на искането за съдебна защита.
Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото
доказателства, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира въззивната
жалба на ответницата за основателна, като по конкретно наведените от
страните доводи, съдът намира следното:
Първоинставционното производство е образувано по искова молба на
В.В., в която се излага, че между него и ответницата Ц.С. били сключени във
формата на нотариален акт два договора за покупко-продажба на два броя
2
недвижими имоти – апартамент и гараж. В окончателните договори било
уговорено, че продажната цена на апартамента е 131680 лв., а на гаража –
19000 лв. Преди сключването на окончателните договори били сключени
предварителни договори за покупко-продажба на същите два недвижими
имота между същите страни, като при подписването им ищецът платил на
ответницата като капаро сумите от по 5000 евро по договора за апартамента и
2000 евро по договора за гаража. След сключването на окончателните
договори ищецът платил на ответницата изцяло уговорените в нотариалните
актове суми, поради което платените при сключването на предварителните
договори суми за капаро били дадени без основание. Претендира се
връщането на процесните суми от 5000 евро, платени като капаро по
предварителния договор за покупко-продажба на апартамент, и 2000 евро,
платени като капаро по предварителния договор за покупко-продажба на
гараж.
Не е спорно между страните, а и се установява от представените
заверени преписи, че на 11.07.2015 г. са сключени два предварителни
договора - за покупко-продажба на апартамент № 14, находящ се в гр. София,
район „Триадица“, в жилищна сграда на ул. „****, както и за покупко-
продажба на гараж № 7, находящ се в гр. София, район „Триадица“, в
жилищна сграда на ул. „****. Уговорените продажни цени са в размер на 105
000 евро за апартамента и 15 000 евро за гаража. В предварителните договори
е уговорено, че при сключването им купувача заплаща на продавача задатъци
по смисъла на чл. 93 ЗЗД в размер на 5000 евро по договора с предмет
апартамент и 2000 евро по договора с предмет гараж.
От представените преписи от нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № 29, том II, рег. № 8382, дело № 183 от 12.10.2015 г. и от
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 1, том II, рег. №
4876, дело № 136 от 24.06.2016 г. се установява, че декларираната продажна
цена на гореописания апартамент е 131680 лв., а на гаража – 19000 лв.
От преписа от платежно нареждане за кредитен превод от 12.10.2015г.
се установява, че ищецът е превел на ответницата сумата от 100000 лв. с
основание на превода – „цена за покупка на ап.14“. От преписа от кредитен
превод от 20.10.2015 г. се установява, че ищецът е превел на ответницата
сумата от 31680 лв. с основание на превода – „доплащане цена за покупка на
ап. 14“. От преписа от разписка от 11.07.2015 г. се установява, че ответницата
е получила от ищеца сумата от 5000 евро, представляваща задатък по смисъла
на чл. 93 ЗЗД, на основание предварителен договор за покупко-продажба на
гореописания апартамент, сключен на 11.07.2015 г. От преписа от платежно
нареждане от 24.06.2016 г. се установява, че ищецът е превел на ответницата
сумата от 19000 лв. с основание на превода – „цена за покупка на гараж номер
7 ул. ****“. От преписа от разписка от 11.07.2015 г. се установява, че
ответницата е получила от ищеца сумата от 2000 евро, представляваща
задатък по смисъла на чл. 93 ЗЗД, на основание предварителен договор за
покупко-продажба на гореописания гараж, сключен на 11.07.2015 г.
По делото не са представени други относими доказателства.
Спорен между страните е въпросът има ли валидно правно основание за
ответницата да получи сумите от 5000 евро и 2000 евро или същите са
платени без основание.
3
Ищецът твърди, че липсва основание, по силата на което ищцата да има
право да получи процесните суми, тъй като с нотариалните актове страните
били предоговарили размерите на цените на апартамента и гаража, като ги
променили съответно от 105000 евро на 131680 лв. и от 15000 евро на 19000
лв. Ответницата твърди, че условията относно продажбата, за които страните
са постигнали съгласие в предварителните договори от 11.07.2015 г.,
включително цените на имотите, не са били предоговаряни, макар в
нотариалния акт да е вписана по-ниска цена. Защитата на ответницата в
първоинстанционното производство действително е хаотична, но тезата на
въззиваемия, че с въззивната жалба ответницата изцяло е сменила
становището си, не може да бъде споделена. След разпределението на
доказателствената тежест от първоинстанционния съд с определение от
17.03.2021 г., с което на ответницата е указано, че е в нейна тежест да
установи при условията на пълно и главно доказване наличието на основание
за получаването, съответно задържане на полученото, тя е изложила
твърдения за наличието на такова основание, респективно представила е
писмени доказателства за него.
За да отговори на въпроса дали е налице предоговаряне на цената или
страните са вписали в нотариалния акт цена, различна от действително
уговорената съдът съобрази следното:
Предварителният договор има организационен и подготвителен
характер, като основните задължения, които той поражда, са свързани със
сключването на окончателен такъв. Съгласно чл. 19, ал. 2 ЗЗД
предварителния договор трябва да съдържа уговорки относно съществените
условия на сделката, едно от които е цената. Няма пречка обаче страните при
сключване на окончателния договор да изменят уговорените по между им
условия, което именно следва от характера на предварителния договор, като
организационен такъв, без имуществено разместване и чиято цел е
постигането на съгласие между страните за сключване на бъдещ окончателен
договор. Уговореното в предварителния договор обвързва страните
дотолкова, доколкото всяка една от тях може да иска обявяването му за
окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 ЗЗД, но не препятства възможността
условията по сделката да бъдат променени с последващата окончателна воля
на страните, обективирана в нотариалния акт за покупко-продажба. От друга
страна страните могат по обща воля да посочат в окончателния договор
различна от действително уговорената цена, в който случай извършват
частична симулация относно цената на сделката. От изложеното следва, че
разликата между уговореното в предварителния и в окончателния договор не
води задължително нито до извод за предоговаряне на цената, нито
задължително до съждение за симулация относно цената – страните, в
съответствие с твърденията си и разпределената доказателствена тежест,
следва да установят фактите, на които се позовават (извършено
предоговаряне или симулация относно цената). В такъв смисъл е и практиката
по реда на чл. 290 ГПК на ВКС, напр. реш. № 265/15.12.2014 г. по гр. дело №
1161/2014, III ГО, реш. № 266/17.12.2014 г. по гр. д. № 6402/2013 г. на IV ГО,
реш. № 86/18.07.2011 г. по т. д. № 682/2010 г. на ТК, I ТО и др.
„Обстоятелството, че в изпълнение на сключен между страните договор с
предмет изграждане прехвърляне на готовия обект в собственост срещу
4
определена цена, е сключен окончателен договор за покупко-продажба при
посочена по-ниска цена, не означава само по себе си, че разликата между тези
цени е получена без основание, или на отпаднало основание от строителя -
продавач.... При наличие на обвързващ страните двустранен договор към
момента на извършеното плащане, който договор е изпълнен, а не изцяло или
частично развален, унищожен, да е настъпило прекратително условие преди
изпълнението или друго обстоятелство с обратно действие спрямо
договорната връзка, основанието по чл. 55, ал. 1 предл. трето ЗЗД е
неприложимо. В този смисъл е и разяснението по решение № 246 от 2011 по
гр. д№ 1265/2010, ІV г. о, практика на ВКС по чл. 290 ГПК“ – така реш. №
86/18.07.2011 г. по т. д. № 682/2010 г. на ТК, I ТО. Поради това за да се
отговори на въпроса налице ли е предоговаряне на цената или друго
основание, по силата на което поради отпадане на задължението по
предварителния договор към момента на плащането не е имало основание за
същото или е налице симулация относно цената следва да се обсъдят
събраните доказателства.
В подкрепа на твърдението си, че цените, за които страните са
постигнали съгласие в предварителните договори, са предоговорени и в
окончателните са вписани цените съгласно новите уговорки, ищецът не е
ангажирал други доказателства, освен нотариалният акт. Самите окончателни
договори, обективирани в нотариален акт за покупко-продажба на недвижим
имот № 29, том II, рег. № 8382, дело № 183/2015 г. от 12.10.2015 г. и
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 1, том II, рег. №
4876, дело № 135/2016 г. от 24.06.2016 г, не установяват такова предоговаряне
– в тях са посочени цени в размер на 131680 лв. за апартамента и 19000 лв. за
гаража, почти идентични с вписаните в нотариалните актове данъчни оценки
– 131675, 20 лв и 17721 лв. В практиката си ВКС не веднъж приема, че
действителна цената е тази по предварителния договор, отговаряща на
реалната стойност на пазарните цени на недвижимите имоти в страната към
момента на извършване на сделката и че изявленията на продавача и купувача
пред нотариуса за стойността на прехвърленото имущество „са несъмнено
симулативни предвид ноторно известната и широко разпространена практика
сделките с недвижими имоти между граждани да се оформят по данъчни
оценки, без това да е действителната воля на страните“ – така Решение №
266/17.12.2014 по дело № 6402/2013 г. Ето защо съдът не може да приеме
безусловно, че вписването на различна цена в нотариалния акт от тази,
посочена в предварителния договор, сочи на предоговарянето й.
Изводът, че отношенията между страните във връзка с покупко-
продажбата на имотите по повод на дължимите продажни цени, са такива,
каквито са уговорени в предварителните договори, а не такива, каквито е
посочено в нотариалните актове, се подкрепя и от факта, че видно от
разписка от 12.10.2015 г., съставена в деня на сключване на нотариалния акт
за покупко-продажба на апартамент № 14, ищецът-купувач е предал та
ответницата-продавач сумата от 32673 евро, като изрично е посочено, че тази
сума представлява част от цената по предварителен договор за покупко-
продажба на, сключен между С. и В. на 11.07.2015 г., за описания ап. 14.
Фактите, че, от една страна, сборът на получените от ответницата суми като
цена на апартамента напълно съвпада с уговореното в предварителния
5
договор, а от друга страна – че предаването от ищеца на ответницата на
последната сума за покупката на апартамента се е случило, в деня на
сключване на окончателния договор, като в разписката е посочено, че
дължимостта на сумата произтича от предварителния договор от 11.07.2015
г., идват да установят, че предоговаряне на продажните цени на имотите не е
имало в действителност, доколкото дори в деня на сключване на
окончателния договор за покупко-продажба на апартамента, страните са
признали – едната чрез предаване на сумата от 32673 евро, а другата – с
изрично волеизявление, че продажната цена на имота е такава, каквато е
установено в предварителния договор.
При това положение следва да се приеме, че платените като капаро
суми от 5000 евро за апартамент и 2000 евро за гараж на са получени от
ответницата без основание, съответно не се дължи тяхното връщане.
Тъй като настоящата инстанция достига до различни изводи,
първоинстанционното решение следва да бъде изцяла отменено. Исковете
трябва да бъдат изцяло отхвърлени, а разноските присъдени в полза на
ответницата. На основание чл.
При този изход на правния спор, предмет на делото, на основание чл.
78, ал. 3, вр. ал. 1 ГПК в полза на въззивницата – ответница трябва да се
присъди сумата от 955 лв., представляващи разноски в производството пред
СРС, както и сумата от 1273,81 лв., представляващи разноски в
производството пред СГС.
С оглед на правилата, установени в разпоредбата на чл. 280, ал. 3, т. 1
ГПК въззивното решение не подлежи на обжалване в частта, с която искът с
правно основание чл. 55, ал 1 ЗЗД за сумата от 2000 евро, получена от
ответницата за покупко-продажба на гараж № 7, находящ се в гр. София,
район „Триадица“, в жилищна сграда на ул. „****, ведно със законната лихва
върху сумата от датата на предявяване на иска – 10.12.2020 г., до
окончателното плащане, е отхвърлен. В частта, с която искът с правно
основание чл. 55, ал 1 ЗЗД за сумата от 5000 евро, получена от ответницата за
покупко-продажба на апартамент № 14, находящ се в гр. София, район
„Триадица“, в жилищна сграда на ул. „****, ведно със законната лихва върху
сумата от датата на предявяване на иска – 10.12.2020 г., до окончателното
плащане, е отхвърлен, решението подлежи на обжалване в едномесечен срок
пред ВКС.
Така мотивиран, Софийският градски съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ Решение № 20142072/18.06.2021 г., постановено по гр. д. №
62148/2020 г. по описа на СРС, I ГО, 35 състав, КАТО ВМЕСТО ТОВА
ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявените от В. Д. В., ЕГН **********, срещу ЦВ. Ч.
СКВ., ЕГН **********, искове с правно основание чл. 55, ал. 1 ЗЗД за сумите
от 5000 евро, представляваща капаро по предварителен договор от 11.07.2015
г., сключен между ищеца и ответника преди сключването на окончателен
договор за покупко-продажба на апартамент, обективиран в нотариален акт №
6
29/2015 г. на нотариус Г., ведно със законната лихва от 10.12.2020 г. – датата
на подаване на исковата молба до окончателното изплащане на сумата, както
и за сумата от 2000 евро, представляваща капаро по предварителния договор
от 11.07.2015 г., сключен между страните преди сключването на окончателния
договор за покупко-продажба на гараж, обективиран в нотариален акт №
1/2016 г. на нотариус Г., ведно със законната лихва от 10.12.2020 г. – датата на
подаване на исковата молба до окончателното изплащане на сумата.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3, вр. ал. 1 ГПК В. Д. В., ЕГН
**********, да заплати на ЦВ. Ч. СКВ., ЕГН **********, сумата от 955 лв.,
представляваща разноски в производството пред СРС, както и сумата от
1273,81 лв., представляваща разноски в производството пред СГС.
Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКС в едномесечен
срок от връчването му в частта, с която е отхвърлен искът с правно основание
чл. 55, ал. 1 ЗЗД за сумата от 5000 евро, представляваща капаро по
предварителен договор от 11.07.2015 г., сключен между ищеца и ответника
преди сключването на окончателен договор за покупко-продажба на
апартамент, обективиран в нотариален акт № 29/2015 г. на нотариус Г., ведно
със законната лихва от 10.12.2020 г. – датата на подаване на исковата молба
до окончателното изплащане на суматае окончателно й заплащане. В
останалата си част решението е окончателно.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7