№ 224
гр. С, 07.01.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 118 СЪСТАВ, в публично заседание на
седемнадесети септември през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:ЛИЛИЯ ИВ. МИТЕВА
като разгледа докладваното от ЛИЛИЯ ИВ. МИТЕВА Гражданско дело №
20221110112229 по описа за 2022 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по искове, предявени от етажните собственици в жилищна сграда,
находяща се на адрес: гр. С, ж.к. С, ул. ТП №25, представлявани от „ТК 2000“ ЕООД чрез
адвокат Д. К. – САК срещу Л. В. Ц.:
по чл.6, ал.1, т.9, вр. чл.50, ал. 2, т. 1 ЗУЕС за сумата 495 лв., представляваща
вноски за фонд "Ремонт и обновление" за периода от 01.05.2017 г. до 31.01.2020 г.
съгласно решение на Общото събрание на етажна собственост с адрес: гр. С, ж.к. С,
ул. ТП №25 по Протокол №2 от 04.05.2017 г. ведно със законна лихва от 08.03.2022 г.
до изплащане на вземането, и
по чл. 86, ал. 1 ЗЗД за сумата на 124,86 лв. – обезщетение за забава за периода
от 01.06.2017 г. до 07.03.2022 г.
Твърди се, че ответникът е собственик на магазин №7 и идеални части от общите
части на сграда в режим на етажна собственост, находяща се на адрес: гр. С, ж.к. С, ул. ТП
№25. Ответникът не заплатила 33 месечни вноски за Фонд „Ремонт и обновление“,
определени в размер на 15 лева на месец с решение на ОС по протокол №2 от 04.05.2017 г.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът депозира отговор на исковата молба, с който
оспорва предявените искове като неоснователни. Посочва, че е собственик на магазин № 7 ,
находящ се на партера в секция „Б“ в сграда с адрес: гр. С, ж.к. С, ул. ТП №25 заедно с 1,627
% ид. ч. от общите части на сградата. Твърди, че сградата на посочения адрес има два входа,
поради което исковата молба, от която не става ясно за кой вход е претенцията, е нередовна.
Сочи, че притежаваният от нея магазин се намира извън очертанията на вход „Б“ и поради
това няма достъп до вход „Б“, който е затворен с входна врата с електронна брава. Оспорва
1
„ТК 2000“ ЕООД да е надлежен представител на етажната собственост. Твърди, че няма
извършвани ремонти на сградата. Оспорва законността на проведените общи събрания,
поради което претендира, че търсената вноска не е определена по предвидения в закона ред
и в негово нарушение. Навежда възражение, че вноската за ФРО се дължи според
притежаваните идеални части, а не поравно за всеки обект както е претендирана, поради
което не следвало да изпълнява противоречащо на чл. 50, ал. 2 ЗУЕС решение.
В срока по чл. 131 ГПК ответницата предявява насрещни искове по чл. 40, ал. 1
ЗУЕС за отмяна на:
- решение на ОС от 04.05.2017 г., обективирано в т. 3 от протокол №2 от 04.05.2017 г.
за определяне на месечни вноски за Фонд „Ремонт и обновяване“ в размер на 15 лева от
всеки собственик;
- решение на ОС от 12.02.2020 г по т. 2 от дневния ред за предприемане на съдебни
действия срещу собственици, неплатили вноските във Фонд „Ремонт и обновяване“ и
упълномощаване на „ТК“ да предприеме действия срещу Л. Ц. за образуване на заповедно
производство за неплатени вноски за периода от 01.05.2017 г. до 31.01.2020 г. и решение по
т. 5 за определяне на размера на вноските за управление и поддържане на общите части и
фонд „ремонт и обновяване“ в размер 9 лева за всеки живущ за поддържане на общите
части и по 1 лев за 1 % идеални части за Фонд „Ремонт и обновяване“.
Претендира отмяна поради незаконосъобразност на решение на ОС от 04.05.2017 г.,
обективирано в протокол №2 от 04.05.2017 г. за определяне на месечни вноски за Фонд
„Ремонт и обновяване“. Сочи ,че са налице нарушения в процедурата по свикване на ОС, а
решението е взето в нарушение на закона – чл. 50, ал. 2 ЗУЕС. Навежда твърдение за липса
на кворум и мнозинство поради липса на преизчисление на общите части съгласно чл. 17,
ал. 4 и ал. 5 ЗУЕС.
По иска за отмяна на решение от 12.02.2020 г. навежда възражения за нарушена
процедура по свикване на ОС, неспазване изискванията за кворум и мнозинство.
Претендира, че е недоказан общия брой и персоналния състав на собствениците в ЕС и
посочените в протоколите идеални части.
Твърди че решенията са взети без нейно знание и в нейно отсъствие.
В срока по чл.131 ответниците по насрещните искове оспорват допустимостта им.
Твърдят, че исковете не са предявени в 30 дневния срок по чл.40, ал. 1 ЗУЕС, като поддържа,
че тези срокове текат от разгласяване на решенията.
Съдът, като съобрази събраните доказателства, достигна до следните фактически
и правни изводи:
Предявен е осъдителен иск по чл.50, ал. 2, т. 1 вр. чл.6, ал.1, т.9 ЗУЕС.
Съгласно чл. 6, ал. 1 ЗУЕС собствениците са длъжни да заплащат разходите за ремонт,
реконструкция, преустройство, основен ремонт и основно обновяване на общите части на
сградата, подмяна на общи инсталации или оборудване и вноските, определени за фонд
"Ремонт и обновяване", съразмерно с притежаваните идеални части /т.9/. Съгласно
2
разпоредбата на чл. 50, ал. 1 и ал. 2, т.1 ЗУЕС /в приложимата към процесния период
редакция - ДВ, бр. 57 от 2011 г., / общото събрание на собствениците или на сдружението
създава и поддържа фонд "Ремонт и обновяване", като средствата във фонда се набират от
ежемесечни вноски от собствениците в размер, определен с решение на общото събрание
съобразно идеалните части на отделните собственици в общите части на етажната
собственост, но не по-малко от един процент от минималната работна заплата за страната.
Следователно за основателността на предявения иск ищците следва да установят при
условията на пълно и главно доказване, че за процесния период ответникът е собственик на
конкретен самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост, че са налице
решения за определяне размер на месечните вноски за поддръжка и управление на общите
части и за фонд „Ремонт и обновяване“, както и конкретния размер на дължимите от
ответника такси, респективно обстоятелствата, обосноваващи претендирания размер на
вземанията.
При доказване на тези обстоятелства, ответникът следва да докаже, че е заплатил
процесните задължения, респективно че е настъпило друго обстоятелство, водещо до
погасяването им.
В случая спорен по делото е въпросът относно легитимацията на ищците като
собственици на самостоятелни обекти в обособена етажна собственост и участието на
ответницата в тази етажна собственост.
Видно от представения Нотариален акт за продажба на недвижим имот № 22, том II,
рег. № 6822, дело № 354 от 2002 г. от 18.12.2002 г. ответницата Л. В. Ц. е придобила правото
на строеж върху магазин №7 с площ 38,88 кв.м. ведно с 1,627 % ид.ч. от общите части на
сградата и гараж № 8 с площ 20,61 кв.м. заедно с 0,892% ид.ч. от общите части на сградата,
находящи се в секция „Б“ на партера в жилищна сграда с офисна част, магазини, гаражи и
подземни гаражи, предстояща да бъде построена в гр. С, на ул. ТП №23 в УПИ с площ 1552,
съставляващ парцел II- 545,458,459 в кв. 82 по плана на гр. С, местността „бул. Б – II /втора/
част. От заключението на СТЕ се установява, че магазин №7 и гараж № 7 съгласно
разрешениее за строеж № 158/23.10.2006 г. е преустроено в кафе-сладкарница със ЗП 59,49
кв.м. и за него е издадено Удостоверение за въвеждане в експлоатация № 81/14.12.2006 г. с
адрес: гр. С, ул. ТП№25.
От заключението на вещото лице се установява, че в КК е нанесена жилищна сграда с
идентификатор ****** с адрес: ул. ТП № 23, многофамилна, с 11 етажа, 116 самостоятелни
обекта и ЗП 817 кв. м. построена в поземлен имот с идентификатор ****** с адрес: ул. ТП
№ 21-25. За сградата е издадено едно разрешение за строеж и две разрешения за ползване –
за вход А - етап I и за вход Б – етап II.
От заключението на вещото лице се установява, че обектът кафе-сладкарница е нанесен
в КК като два самостоятелни обекта - с идентификатор ****** и с идентификатор ******,
като граничи на същия етаж със СОС с идентификатор ****** (търговско помещение №6),
СОС с идентификатор ****** (друг вид самостоятелен обект), СОС с идентификатор ******
3
(гараж № 9), ул. ТП и вход на сграда ул. ТП № 25. Над обекта са нанесени СОС с
идентификатор ****** (жилище-апартамент), а под обекта СОС с идентификатор ******
(гараж) и мазета. От огледа на място вещото лице е установило, че обединеното помещение
граничи с ул. ТП, заден двор на ПИ, вход, електроразпределително табло на секция с адрес:
ул. ТП № 25, а посредством фуга между отделните секции граничи с магазин с
идентификатор ****** и пекарна с идентификатор ****** от адрес: ул. ТП № 23.
От констатациите на вещото лице въз основа на изследваните документи и огледа на
място се установява, че процесното обединено помещение няма вътрешни връзки за достъп
до други обекти, входове и общи части в сградата. До същото са налице два самостоятелни
входа – откъм ул. ТП № 25 /за нанесения СОС с идентификатор ******/ и откъм маневрената
площ за гаражите в задния двор на сградата. Установява се, че в помещението в нарочен
куфар са вертикалните щрангове за ВиК и отопление, захранващи горните етажи на
секцията с адрес: ул. ТП № 25, като общият водомер за водозахранването на цялата сграда и
абонатната станция са разположени на подземното ниво на офисната част на сградата с
адрес: ул. ТП №23, от където посредством хоризонтални разходки се захранват и останалите
адреси: ТП № 21 и № 25. Поради неосигурен достъп до подземното ниво на ул. ТП № 25
вещото лице не е установило как е захранено разпределителното табло за ул. ТП № 25.
От установеното е видно, че процесният обект „кафе-сладкарница“ /съставляващ два
самостоятелни обекта/ е разположен в сграда с идентификатор ******, която има обособени
отделни входове, до които се достъпва до различни самостоятелни обекти. Съгласно чл. чл.
8, ал. 2 от ЗУЕС при сгради с повече от един вход, управлението може да се осъществява във
всеки отделен вход на сградата. В тази хипотеза, за да се направи извод за принадлежността
на обекта към етажната собственост на входа, той следва да дели с останалите обекти в тази
етажната собственост един и същи вход на сградата – в този смисъл Решение № 53 от
11.03.2016 г. по гр. д. № 4753/2015 г., Г. К., ІІІ Г. О. на ВКС и Решение № 103 от 20.01.2021 г.
на ВКС по гр. д. № 4703/2019 г., I г. о., ГК. В конкретния случай етажната собственост -ищец
по делото се твърди да е формирана от собствениците на самостоятелни обекти в секция „Б“
на сградата. Обектът, собственост на ответницата, обаче, макар да се намира в обособената
по вертикала секция „Б“, няма общ вход с никой от останалите обекти в сградата, вкл. в тази
секция, а има два самостоятелни входа от улицата и от вътрешния двор.
От заключението на приетата съдебно-техническа експертиза следва ясен извод, че в
случая не съществува функционална връзка между обектът /съставляващ два СОС/ на
ответницата и входът, в който са разположени останалите самостоятелни обекти в секция
„Б“. Видно от Приложение № 1 към заключението входната врата, входното фоайе, електро
таблото, асансьора и стълбищната клетка на входа за останалите обекти с административен
адрес: ул. ТП № 25 са достъпни през отделен вход, граничещ с процесния обект.
Следователно притежаваните от ответницата обекти не са част от етажната собственост на
вх. "Б". Неоснователни са възраженията на ищците, че е налице обособена етажна
собственост за секция „Б“ в сградата, тъй като принадлежността на даден самостоятелен
обект към една или друга етажна собственост е обусловена от архитектурното разположение
4
на обектите в сградата и тяхната функционална връзка. Общото събрание на определена
група собственици на самостоятелни обекти в сграда няма правомощия да определя дали
един или друг обект е част от етажна собственост, нито да формира етажна собственост,
каквато не е предвидена в закона. В тази връзка следва изрично да се посочи, че по делото се
установява изграждането в поземления имот на една сграда с различни по предназначение
самостоятелни обекти, а не няколко сгради, построени на калкан. В тази сграда
управлението на общите части с оглед наличието на повече от три самостоятелни обекти се
регулира от ЗУЕС, който от своя страна предвижда възможност, предвид наличие на повече
от един вход, управлението да се осъществява във всеки отделен вход. Издигнатият белег за
обособяване на управлението на общите части е отделният вход, а не някакво друго
групиране на обектите, вкл. по вертикала /каквото е на практика обособяването на секции в
случая, довело и до различни административни номера на адресите/. Условие отделен вход
да образува самостоятелни органи на управление на общите части, които обслужват само
етажните собственици от този вход, е наличието на обособеност/относителна
самостоятелност, при която отделният вход дава достъп само до част от индивидуално
притежаваните обекти - които и единствено обслужва /респективно не обслужва и други
части/обекти на сградата/. Само при това условие би се позволило ефективно самостоятелно
управление съобразно чл.8 ал.1 ЗУЕС на съответните общи части от отделената етажна
собственост и спазване на взетите от нея решения и правила за вътрешен ред /в този смисъл
решение № 53/11.03.2016 г. по гр.д. № 4753/2015 г., III г.о. Решение № 103 от 20.01.2021 г. по
гр.д. № 4703/2019 г., I гр.о. и др./. В случая секция „Б“ като съвкупност от самостоятелни
обекти, намиращи се по вертикала в част от единната сграда, не може да бъде приета като
вход по смисъла на чл.8, ал. 2 ЗУЕС, поради което и не е налице отделна обособена етажна
собственост за нея. Видно от заключението на вещото лице водоподаването и
топлоподаването е единно за цялата сграда през общ водомер и абонатна станция, поради
което и възраженията, че вертикалните щрангове са общи за секцията не прави последната
самостоятелна етажна собственост. Управлението на общите части би могло да бъде
обособено за входа, в който се намират апартаментите, защото той има относителна
самостоятелност и функционално обслужва само тях. Включването обаче на обекти без
достъп до този вход в тази етажна собственост и налагането на задължения на собственика
им за заплащане на вноски за ремонт и обновление на общите части излиза извън
правомощията на органите й на управление.
Ето защо решенията на общото събрание на етажна собственост за секция „Б“ от
04.05.2017 г. и от 12.02.2020 г., с които се определят вноски за „Фонд ремонт и обновление“
на общи части на етажна собственост, в която е включен и обектът „кафе -сладкарница“, са
взети в нарушение на изискванията на чл.8 ал. 2 ЗУЕС от общо събрание на етажна
собственост, каквато не е формирана и са незаконосъобразни, поради което следва да бъдат
отменени. С оглед посоченото и за ответницата не са възникналите задължения за
извършване на вноски в нейния фонд "Ремонт и обновяване" на основание чл. 50, ал. 2, т. 1
от ЗУЕС, поради което и предявените срещу нея първоначални искове следва да бъдат
отхвърлени.
5
За пълнота следва да се посочи, че дори и да се приеме, че е налице законосъобразно
формирана етажна собственост, то са налице нарушения в процедурата по свикване на
събранията. Съгласно чл. 13, ал. 1 ЗУЕС Общото събрание се свиква чрез покана, подписана
от лицата, които свикват общото събрание, която се поставя на видно и общодостъпно място
на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на събранието. Видно от
представените по делото покани за събранията, чиито решения са атакувани, същите са били
поставени на таблото във входното антре на вход „Б“. Същото се установява, че са намира в
отделен вход, достъпен само за собствениците на самостоятелни обекти в този вход, но не и
за ответницата. Поради това и това табло не е общо достъпно място за лица, които не са
собственици или ползватели на апартаментите, каквато е и ответницата, с което не е спазено
изискването на закона поканата да се постави на видно и общо достъпно място.
Освен посоченото поканата за събранието на 04.05.2017 г. и протокола за поставянето й
от 24.04.2017 г. са подписана от Анатоли Лалчев – „ТК 2000“ ЕООД. Доказателства, че
посоченото дружество е било представител на етажната собственост към тази дата не са
налице.
Поканата за ОС на 12.02.2020 г. съдържа подпис за представител на УС, без да е
посочено кое е лицето, което го е положило. От друга страна в протокола за поставяне на
тази покана като председател на УС /управител/ е посочена Женя Петрова, за която не са
ангажирани доказателства да е представител на ЕС.
Следователно не може да се приеме за доказано, че никое от двете събрания не е
свикано от лицата, които имат съгласно чл. 12,ал. 1 ЗУЕС право да го свикат - управителния
съвет (управителя) или контролния съвет (контрольора), респ. да е налице особената
хипотеза на чл. 12,ал.4 ЗУЕС.
Посочените нарушения на императивните изисквания на реда за свикване на общите
събрания съставляват самостоятелни и достатъчни основания за незаконосъобразност на
взетите на тях решения, респ. тяхната отмяна.
В случая е налице нарушение и на императивно определения с чл. 6, ал. 1 ЗУЕС и чл.
50, ал. 1 и ал. 2, т.1 ЗУЕС начин за разпределение на разходите за ремонт, реконструкция,
преустройство, основен ремонт и основно обновяване на общите части на сградата, подмяна
на общи инсталации или оборудване и вноските, определени за фонд "Ремонт и обновяване".
Вместо съразмерно с притежаваните идеални части, с атакуваните решения са определени
равни ежемесечни вноски за попълване на фонд "Ремонт и обновяване". Следователно и на
това основание решенията се явяват незаконосъобразни.
По отговорността на страните за разноски:
При този изход на спора на ответницата се дължат сторените по делото разноски в
размер на общо 420 лева (80 лева – държавна такса и 340 лева – адвокатско възнаграждение
по договор за правна защита и съдействие №965677 от 09.08.2022 г. /л. 89/)
Воден от горното, Софийският районен съд, 118-ти състав
6
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от етажните собственици в жилищна сграда, находяща се на
адрес: гр. С, ж.к. С, ул. ТП №25, представлявани от „ТК 2000“ ЕООД чрез адвокат Д. К. –
САК срещу Л. В. Ц. с ЕГН ********** и адрес: гр. С, ул. ХГ № 54, ет. 3, ап. 7 искове с
правно основание чл.6, ал.1, т.9, вр. чл.50, ал. 2, т. 1 ЗУЕС за сумата 495 лв., представляваща
вноски за фонд "Ремонт и обновление" за периода от 01.05.2017 г. до 31.01.2020 г. съгласно
решение на Общото събрание на етажна собственост с адрес: гр. С, ж.к. С, ул. ТП №25 по
Протокол №2 от 04.05.2017 г. ведно със законна лихва от 08.03.2022 г. до изплащане на
вземането, и с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД за сумата на 124,86 лв. – обезщетение за
забава за периода от 01.06.2017 г. до 07.03.2022 г.
ОТМЕНЯ по исковете по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, предявени от Л. В. Ц. с ЕГН **********
и адрес: гр. С, ул. ХГ № 54, ет. 3, ап. 7 срещу етажните собственици в жилищна сграда,
находяща се на адрес: гр. С, ж.к. С, ул. ТП №25, решение на Общото събрание от
04.05.2017 г., обективирано в т. 3 от протокол №2 от 04.05.2017 г. за определяне на месечни
вноски за Фонд „Ремонт и обновяване“ в размер на 15 лева от всеки собственик и решения
на Общото събрание от 12.02.2020 г по т. 2 от дневния ред за предприемане на съдебни
действия срещу собственици, неплатили вноските във Фонд „Ремонт и обновяване“ и
упълномощаване на „ТК“ да предприеме действия срещу Л. Ц. за образуване на заповедно
производство за неплатени вноски за периода от 01.05.2017 г. до 31.01.2020 г. и по т. 5 за
определяне на размера на вноските за управление и поддържане на общите части и фонд
„ремонт и обновяване“ в размер 9 лева за всеки живущ за поддържане на общите части и
по 1 лев за 1 % идеални части за Фонд „Ремонт и обновяване“.
ОСЪЖДА етажните собственици в жилищна сграда, находяща се на адрес: гр. С, ж.к.
С, ул. ТП №25 да заплатят на Л. В. Ц. с ЕГН ********** и адрес: гр. С, ул. ХГ № 54, ет. 3,
ап. 7 сумата 420 лева – разноски за производството.
Решението може да се обжалва пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчването на препис от него на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7