№ 471
гр. Варна, 13.04.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, IV СЪСТАВ, в публично заседание на
седми март през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Константин Д. Иванов
Членове:Мая Недкова
мл.с. Ивалена Орл. Д.а
при участието на секретаря Петя П. Петрова
като разгледа докладваното от мл.с. Ивалена Орл. Д.а Въззивно гражданско
дело № 20213100502687 по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
Образувано е по подадена въззивна жалба вх. № 297101/30.08.2021 г. от П. Б. П., чрез
адв. Т.П., срещу Решение № 262382/28.07.2021г., постановено по гр. д. № 15393/2019 г. по
описа на РС - Варна, IX състав, с което е отхвърлен предявеният от П. Б. П., ЕГН
**********, с адрес: гр. Варна, ул. „Албена“ № 28, против АТ. П. ИВ., ЕГН **********, с
адрес: гр. Варна, ул. „Деле Агач“ № 21А, отрицателен установителен иск с правно
основание чл. 124, ал. 1 от ГПК за приемане на установено в отношенията между страните,
че ответникът не е титуляр на вещното право на собственост върху следните недвижими
имоти:
1. Кабинет № 1 с идентификатор № 10135.1026.114.1.8, друг вид самостоятелен
обект в сграда, брой нива на обекта 1, с площ от 53,10 кв.м, в гр. Варна, ул. „Гоце Делчев“
№ 14, № 14а, обект 1, етаж 2, в сграда с ид. № 10135.1026.114.1, ведно с изба 1 с площ 1,61
кв.м и 4,8917% ид.ч. от общите части на сградата, при граници по КК: на същия етаж №
10135.1026.114.1.9, под обекта № 10135.1026.114.1.2 и № 10135.1026.114.1.1, над обекта №
10135.1026.114.1.12;
2. Гараж № 1 с идентификатор № 10135.1026.114.1.2, с предназначение: гараж в сграда,
брой нива на обекта 1, с площ 13,23 кв.м, в гр. Варна, ул. „Гоце Делчев“ № 14, № 14а,
ет. 1, гараж 1, в сграда с ид. № 10135.1026.114.1, с 1,2067% ид.ч. от общите части на
сградата, при граници по КК: на същия етаж № 10135.1026.114.1.3, под обекта няма,
над обекта № 10135.1026.114.1.8 и № 10135.1026.114.1.9.
Жалбоподателят счита атакуваното решение за незаконосъобразно, неправилно,
постановено при нарушение на материалния и процесуалния закон и необосновано.
Застъпва становище, че първоинстанционният съд неправилно е приел, че сградата е била
1
завършена до етап „груб строеж“ по см. на § 5, т. 46 от ДР на ЗУТ, като не е съобразил
дадените от вещото лице в о.с.з, проведено на 31.05.2021 г., пояснения към СТЕ,
включително и представените писмени доказателства, от които се установява, че
строителството е било преустановено на 15.10.2008 г., за което е съставен Акт обр. 10, и без
да е съставен Акт обр. 11 (за възстановяване на строителството) е съставен Акт обр. 14
(23.10.2008 г.), при вече преустановен договор за надзор. Счита, че съдът не е съобразил и
констативния протокол на РДНСК - Варна, съгласно който се дава заключение, че Акт обр.
14 не е следвало да бъде съставен поради допуснати съществени отклонения и нарушения в
хода на строителството. Подробно излага, че след като строителството е спряно с Акт обр.
10 на 15.10.2008 г., на която дата са преустановени и функциите на надзорната фирма, не
следва да бъдат съставяни и подписвани последващите актове по наредба 3, в това число и
Акт обр. 14, като подпиписаните такива след 15.10.2008 г. са незаконосъобразни и не са
произвели действие. Счита, че първоинстанционният съд се е произнесъл по въпрос, с който
не е бил сезиран, а именно: приел е, че степента на завършеност на сградата не обуславя
нищожност на разпоредителните сделки, от които произтичат правата на ответника. В тази
връзка заявява, че съдът неправилно е приравнил процесната сделка - придобито право на
собственост на обекти в сграда, изградена до степен на груб строеж, с придобито право на
строеж. Счита, че съдът превратно е анализирал свидетелските показания на водените от
ответника свидетели, като навежда доводи и за заинтересоваността на последните от изхода
на спора.
Поддържа и заявеното в евентуалност, че правото на строеж на ответницата е
погасено по давност, като излага подробни аргументи в тази насока. Счита, че сградата, в
която се намират процесните обекти, не е била завършена в петгодишен срок от
придобиване на ограниченото вещно право, поради което то се е погасило в полза на
собствениците на терена – чл. 67 ЗС, съгласно т. 1 на ТР № 1/2011 на ОСГК на ВКС.
Настоява за отмяна на обжалваното решение. Претендира разноски за две инстанции.
В законоуставения срок е депозиран писмен отговор от А.И., чрез адв. В.Д., с който
счита, че атакуваното решение не страда от пороците, посочени във въззивната жалба.
Развива подробни аргументи в подкрепа на становището, че отклоненията от одобрения
инвестиционен проект в конкретния случай не правят сградата недовършена на етап груб
строеж. Оспорва твърдението на въззивника, че правото на строеж е погасено по давност.
Заявява, че предмет на разпоредителната сделка не е правото на строеж, а самостоятелни
обекти в сграда при реализиран груб строеж, поради което на основание чл. 88, ал. 2 от ЗЗД
придобитите от ответницата права преди вписване на исковата молба не са засегнати от
развалянето на договора за предоставяне правото на строеж, а правото на строеж не е
погасено по давност, тъй като е упражнено с изграждане на сградата в груб строеж в
пределите на давностния срок.
Настоява за отхвърляне на предявената претенция и потвърждаване на
първоинстанционното решение. Претендира разноски.
В съдебно заседание въззивникът П. Б. П., редовно призован, не се явява,
представлява се от адв. Т.П.. Поддържа въззивната жалба на изложените в същата
основания.
В съдебно заседание въззиваемата АТ. П. ИВ., редовно призована, не се явява,
представлява се от адв. В.Д.. Оспорва въззивната жалба, поддържа представения писмен
отговор.
За да се произнесе, съдът съобрази следното:
Първоинстанционното производство е образувано по предявен от П. Б. П., ЕГН
**********, с адрес: гр. Варна, ул. „Албена“ № 28, против АТ. П. ИВ., ЕГН **********, с
адрес: гр. Варна, ул. „Деле Агач“ № 21А, отрицателен установителен иск с правно
2
основание чл. 124, ал. 1 от ГПК за приемане на установено в отношенията между страните,
че ответникът не е титуляр на вещното право на собственост върху следните недвижими
имоти:
1. Кабинет № 1 с идентификатор № 10135.1026.114.1.8, друг вид самостоятелен
обект в сграда, брой нива на обекта 1, с площ от 53,10 кв.м, в гр. Варна, ул. „Гоце Делчев“
№ 14, № 14а, обект 1, етаж 2, в сграда с ид. № 10135.1026.114.1, ведно с изба 1 с площ 1,61
кв.м и 4,8917% ид.ч. от общите части на сградата, при граници по КК: на същия етаж №
10135.1026.114.1.9, под обекта № 10135.1026.114.1.2 и № 10135.1026.114.1.1, над обекта №
10135.1026.114.1.12;
2. Гараж № 1 с идентификатор № 10135.1026.114.1.2, с предназначение: гараж в сграда,
брой нива на обекта 1, с площ 13,23 кв.м, в гр. Варна, ул. „Гоце Делчев“ № 14, № 14а,
ет. 1, гараж 1, в сграда с ид. № 10135.1026.114.1, с 1,2067% ид.ч. от общите части на
сградата, при граници по КК: на същия етаж № 10135.1026.114.1.3, под обекта няма,
над обекта № 10135.1026.114.1.8 и № 10135.1026.114.1.9.
В исковата молба вх. № 70094/30.09.2019 г., уточнена с молби вх. №№
75606/17.10.2019 г., 81644/05.11.2019 г., 88552/29.11.2019 г. и 93680/16.12.2019 г., ищецът
твърди че е собственик на 39,57 кв. м, равняващи се на 1/6 ид. ч. от дворно място в гр.
Варна, ул. „Гоце Делчев“ № 14, ПИ № 10135.1026.114 по КК и КР на гр. Варна, последно
изменени през 2015 г., въз основа на договора по НА № 162, том XXI, дело № 5798/1997 г.
Твърди също, че с НА № 184 от 25.09.2008 г., том VII, рег. № 13412, дело № 1366/2008 г.,
ищецът и останалите съсобственици на дворното място били учредили на строителя „***“
ЕООД право на строеж на обекти от бъдеща сграда в терена, при което строителят се
задължил да построи сградата и да я въведе в експолоатация в срок до 24 месеца от
сключване на договора. Строежът обаче бил изоставен на кота +19.25 още през м.11.2008 г.
и от този момент и до днес не бил завършен до етап груб строеж нито фактически, нито по
валиден Акт обр. 14.
Твърди още, че с оглед на горното, с Решение № 267/18.01.2013 г. по гр. д. №
19292/2011 г. на РС - Варна, по иск на ищеца и другите собственици срещу строителя бил
развален поради неизпълнение договорът от дата 25.09.2008 г. за учредяване на право на
строеж срещу задължение за такъв.
Сочи, че с НА № 165 от 19.12.2008 г., том Х, рег. № 17614, дело № 1942/2008 г., и с
НА № 170 от 19.12.2008 г., том Х, рег. № 17626, дело № 1947/2008 г., „***“ ЕООД
прехвърлило в полза на ответницата по делото и купувач А.И. правото на собственост върху
процесните Кабинет № 1 и Гараж № 1 от все още строящата се сграда. Тъй като обаче към
този момент, а и досега, същата не била изобщо довършена до етап груб строеж – нито
фактически, нито по валиден Акт обр. 14, то и продажбите нямало как да прехвърлят
собственост, защото обектите не били възникнали в правния мир. Наличието на горните
актове за собственост създавало правна привидност, че ответницата е собственик на
посочените в тях обекти, което накърнявало правата на ищеца и другите съсобственици –
доколкото те станали собственици и на построеното, което не е „сграда“ по смисъла на ЗУТ,
по приращение. В тази връзка сочи, че в хода на в. т. д. № 406/2015 г. по описа на ОС –
Варна, водено между собствениците на дворното място и друг собственик на апартамент в
сградата, било оборено съдържанието на издадения Акт обр. 14 относно сградата, което
потвърждавало липсата на завършеността ѝ по смисъла на ЗУТ.
Евентуално твърди, че по същите причини, поради неупражняване на правото на
строеж от м.11.2008 г. до м.11.2014 г., същото било погасено по давност, като последици
били същите – липса на собственост на ответницата върху обектите.
По изложените причини, като собственик на 1/6 ид. ч. от „построеното“ в терена му,
което „не е сграда по ЗУТ“, настоява за установяване на липсата на права у отвеницата
3
върху процесните два обекта.
Настоява за уважаване на исковете и за присъждане на сторените съдебни разноски.
В срока по чл. 131 от ГПК ответницата А.И., чрез адв. В.Д., депозира писмен отговор,
в който сочи доводи за недопустимост на производството.
По същество оспорва изцяло основателността на исковете. Твърди, че тъй като не е
страна по гр. д. № 19292/2011 г. на РС – Варна, и е придобила правата преди да се впише
исковата молба по това дело, решението по него не я обвързва. Счита, че към момента на
закупуване на процесните обекти – м.12.2008 г., сградата е била фактически годна да се
приеме за завършена в груб строеж, с изградени стени и покрив, за което били налице
нарочни актове и протоколи, поради което и валидно били придобити процесните обекти от
нея - Кабинет № 1 и Гараж № 1. Изразява становище, че незавършването впоследствие на
сградата имало само административни последици. По тези причини счита, че е собственик
на процесните Кабинет № 1 и Гараж № 1 от сградата, находяща се в гр. Варна, ул. „Гоце
Делчев“ № 14, 14а, ПИ № 10135.1026.114 по КК и КР на гр. Варна, въз основа на
прехвърлителните сделки от м.12.2008 г.
Настоява за прекратяване на делото, евентуално за отхвърляне на исковете като
неоснователни. Претендира съдебни разноски.
Настоящият съдебен състав, като прецени доводите на страните и събраните по
делото доказателства, приема за установено следното от фактическа страна:
Видно от Нотариален акт за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение №
162, том XXI, дело 5798/97 г., със същия Балю П. Николов прехвърля на сина си П. Б. П.
4/24 (1/6) ид. ч. от дворно място, находящо се в гр. Варна, ул. „Гоце Делчев“ № 14, цялото с
площ от 237,40 кв. м, съставляващо парцел ХІ-7,7а, кв. 592 по плана на ХІV микрорайон на
гр. Варна, срещу задължението на приобретателя за гледане и издръжка на праводателя.
С разрешение за строеж № 10/28.01.2008 г., издадено от Гл. архитект на Община
Варна, е разрешено на собствениците на парцел ХІ-7,7а, кв. 592 по плана на 14-и
микрорайон на гр. Варна - П. Б. П., А.Б.Н., И.Д.И. и П.Д.Т., чрез пълномощник „***“ ООД,
да построят в парцела жилищна сграда, въз основа на одобрен инвестиционен проект.
Видно от Нотариален акт за учредяване на право на строеж срещу задължение за
извършване на строителство № 184, том VII, рег. № 13412, дело № 1366 от 2008 г., със
същия на 25.09.2008 г. П.Д.Т., И.Д.И., А.Б.Н. и П. Б. П. са учредили право на строеж върху
дворно място, находящо се в гр. Варна, ул. „Гоце Делчев“ № 14 и 14а, представляващо УПИ
№ ХІ-7,7а, кв. 592 по плана на 14-и микрорайон на гр. Варна, в полза на „***“ ООД, срещу
задължението на дружеството да извърши строителство на сграда в дворното място,
включваща и процесните обекти: Гараж № 1 и Кабинет № 1.
С влязло в сила Решение № 267/18.01.2013 г., постановено по гр. дело № 19292/2011
г. по описа на РС – Варна, IX състав, договорът за учредяване право на строеж в полза на
„***“ ООД, обективиран в НА № 184/2008 г., том VII, рег. № 13412, дело № 1366 от 2008 г.,
е развален по съдебен ред.
Видно от фотокопие на Уведомление от управителя на „Пер енд Ви“ ЕООД до „***“
ООД, същият, на основание раздел V, т. 10 от Договор за упражняване на строителен надзор
от дата 19.02.2008 г. за строеж: жилищна сграда, находяща се в УПИ № ХІ-7,7а, кв. 592 по
плана на 14-и микрорайон на гр. Варна, с местонахождение: гр. Варна, ул. „Гоце Делчев“ №
14, № 14а, уведомява управителката на „***“ ООД, че едностранно прекратява действието
на договора поради спирането изпълнението на строежа и необезпечено финансиране. В
уведомлението липсва дата, под него ръкописно е отбелязано, че същото е получено на ръка
на 15.10.2008 г., положени са подписи на управителите на двете дружества. Отбелязано е от
процесуалния представител на ищеца, че фотокопието е сверено с копие на документа.
4
Видно от фотокопие на Уверение от 09.11.2011 г., „Пер енд Ви“ ЕООД е упражнявало
строителен надзор нс строеж жилищна сграда на ул. „Гоце Делчев“ № 14, № 14а, съгласно
договор от 19.02.2008 г., като последният е прекратен на 15.10.2008 г. по взаимно съгласие.
Посочено е, че уверението следва да послужи единствено за информация на собствениците.
Отбелязано е от процесуалния представител на ищеца, че фотокопието е сверено с копие на
документа.
Акт обр. 14 за приемане на конструкцията на жилищна сграда, находяща се в УПИ №
ХІ-7,7а, кв. 592 по плана на 14-и микрорайон на гр. Варна, с местонахождение: гр. Варна, ул.
„Гоце Делчев“ № 14, № 14а, е издаден на 23.10.2008 г. и подписан от проектанта-
конструктор, управителя на строителя „Черноморски строителен холдинг“ ЕООД,
управителя на „Пер енд Ви“ ЕООД, упражняващо строителен надзор, както и от
правоспособно физическо лице по част „Конструктивна“ към същото дружество.
Видно от Констативен протокол от 06.11.2008 г., издаден от Дирекция „Архитектура,
градоустройство и устройствено планиране“ при Община Варна, съставен във връзка с чл.
181, ал. 2 ЗУТ и чл. 3, ал. 3 от Приложение № 2 към ЗМДТ, комисия от служители на
Дирекцията, след извършен оглед на място, е установила, че обект: жилищна сграда,
находяща се в УПИ ХІ-7, 7а, кв. 592 по плана на 14-и микрорайон на гр. Варна, ул. Гоце
Делчев № 14, 14а, с разрешение за строеж № 10/28.01.2008 г. на Гл. архитект на Община
Варна, към дата на издаването на протокола е завършена в груб строеж.
Въз основа на горния Констативен протокол, по молба № ЗАО-46876/27.10.2008 г. от
„***“ ООД, Дирекция „Архитектура, градоустройство и устройствено планиране“ на
Община Варна е издадала Удостоверение в уверение на това, че строеж: жилищна сграда,
находяща се в УПИ ХІ-7, 7а, кв. 592 по плана на 14-и микрорайон на гр. Варна, ул. „Гоце
Делчев“ № 14, 14а, е изграден в груб строеж.
По делото е представен Акт обр. 10, съставен на 15.11.2008 г., за установяване
състоянието на строеж: жилищна сграда, находяща се в УПИ № ХІ-7,7а, кв. 592 по плана на
14-и микрорайон на гр. Варна, с местонахождение: гр. Варна, ул. „Гоце Делчев“ № 14, №
14а, при спиране на строителството поради финансово необезпечен обект и прекратяване на
договора за строителен надзор. Със същия е установено, че сградата е изпълнена в груб
строеж до плоча З (последна), на кота +19,25. Актът е подписан от управителя на строителя
„Черноморски строителен холдинг“ ЕООД, управителя на „Пер енд Ви“ ЕООД,
упражняващо строителен надзор, както и от технически правоспособните физически лица по
част „Архитектурна“, „Конструктивна“ и „ВиК“ към същото дружество, проектантите по
част „Архитектурна“, „Конструктивна“ и „ВиК“ и възложителите, като последните са
представлявани от пълномощник „***“ ООД.
От Нотариален акт за продажба на недвижим имот № 165, том Х, рег. № 17617, дело
№ 1942 от 2008 г., вписан в СВ – гр. Варна, с вх. рег. № 38826 от 22.12.2008 г., акт № 52, том
CXXVI, дело № 30841, се установява, че на 19.12.2008 г. „***“ ООД е продало на АТ. П.
ИВ., ЕГН **********, следния собствен на дружеството недвижим имот, придобит чрез
учредено право на строеж (в сграда в груб строеж): Кабинет № 1, гр. Варна, ул. „Гоце
Делчев“ № 14, № 14а, находящ се на втори етаж, със застроена площ от 53,10 кв.м, ведно с
прилежащото му избено помещение № 1, с площ 3,61 кв. м, както и 4,8917% ид. ч. от
общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място, с площ по скица
237,40 кв. м, представляващо УПИ № ХІ-7,7а, кв. 592 по плана на 14-и микрорайон на гр.
Варна.
От Нотариален акт за продажба на недвижим имот № 170, том Х, рег. № 17626, дело
№ 1947 от 2008 г., вписан в СВ – гр. Варна, с вх. рег. № 38654 от 22.12.2008 г., акт № 112,
том CXXV, дело № 30699, се установява, че на 19.12.2008 г. „***“ ООД е продало на АТ.
П. ИВ., ЕГН **********, следния собствен на дружеството недвижим имот, придобит чрез
учредено право на строеж (в сграда в груб строеж): Гараж № 1, гр. Варна, ул. „Гоце Делчев“
5
№ 14, № 14а, находящ се на първи етаж, със застроена площ от 13,23 кв.м, както и 1,2067 %
ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място, с площ по
скица 237,40 кв. м, представляващо УПИ № ХІ-7,7а, кв. 592 по плана на 14-и микрорайон на
гр. Варна.
С Констативен протокол от 29.09.2014 г. работна група от район „Одесос“ на Община
Варна е установила, че за строеж: жилищна сграда, находяща се в УПИ ХІ-7, 7а, кв. 592 по
плана на 14-и микрорайон на гр. Варна, ул. Гоце Делчев № 14, 14а, са установени
отклонения от одобрените строителни книжа, като са извършени промени в носещата
конструкция на сградата и вместо предвидения скатен покрив на кота +16,50 м е изпълнена
стоманобетонова плоча; липсват хидро- и топлоизолации и покривни покрития; сградата не
е довършена до степен „груб строеж“.
С Констативен акт № 3 от 20.02.2015 г., издаден от Дирекция за национален
строителен контрол, Регионален отдел „Национален строителен контрол“ – Варна, при
РДНСК – Североизточен район, е установено, че стрителството на обект: жилищна сграда,
находяща се в УПИ ХІ-7, 7а, кв. 592 по плана на 14-и микрорайон на гр. Варна, ул. Гоце
Делчев № 14, 14а, е извършено при съществени отклонения по смисъла на чл 154, ал. 2, т. 5
от ЗУТ от одобрените инвестиционни проекти. В акта е посочено, че при оглед на строежа
на 12.12.2014 г. от служители на РО НСК – Варна, при РДНСК – СИР, е установено, че
сградата е изградена до степен „груб строеж“.
Със Заповед № ДК-19-В-04 от 13.05.2015 год. на началника на РДНСК-Варна,
издадена въз основа на горния Констативен акт, е спряно изпълнението на всички видове
СМР на строеж: жилищна сграда, находяща се в УПИ ХІ-7, 7а, кв. 592 по плана на 14-и
микрорайон на гр. Варна, ул. Гоце Делчев № 14, 14а.
От писмо изх. № РО-55-00-239/09.04.2019 г. от Началника на РО НСК до
собствениците на обекти в процесната жилищна сграда е видно, че след извършена проверка
на обекта от служители на РДНСК - Варна, с Констативен протокол от 07.03.2019 г. е
установено, че сградата е построена в отклонение от одобрените проекти, като по същество
констатациите в протокола повтарят тези, установени в констативния акт от 20.02.2015 г.
От заключението на допуснатата пред първа инстанция съдебно-техническата
експертиза с вх. № 288132/31.05.2021 г., неоспорено от страните, кредитирано от съда като
обективно и компетентно изготвено, се установява, че към датата на сключване на
договорите за продажба по НА № 165, том Х, рег. № 17617, дело № 1942 от 2008 г. и НА №
170, том Х, рег. № 17626, дело № 1947 от 2008 г. – 19.12.2008 г., жилищната сграда,
находяща се в УПИ ХІ-7, 7а, кв. 592 по плана на 14-и микрорайон на гр. Варна, с
административен адрес: гр. Варна, ул. „Гоце Делчев“ № 14, 14а, е била завършена на етап
„груб строеж“, но при съществени отклонения по смисъла на чл. 154, ал. 2, т. 5 от ЗУТ.
Изпълнени са всички конструктивни елементи, както и преградните и ограждащите зидарии.
Неизградени обекти няма, но има обекти, които вследствие на извършени съществени
промени по време на строителството не отговарят като параметри съгласно учреденото
право на строеж с НА № 184, том VII, рег. № 13412, дело № 1366 от 2008 г. До кота „+10,90“
сградата е изпълнена съгласно одобрените инвестиционни проекти по части „Архитектурна“
и „Конструктивна“, а последните три нива са изпълнени при съществени отклонения от
одобрените проекти и издаденото разрешение за строеж, за които е било необходимо да се
одобрят проекти за промяна по време на строителство и да се издаде заповед за допълване
на издаденото разрешение за строеж. На първи и втори жилищен етаж не са изпълнени два
подпрозоречни зида, както и един преграден зид на партерното ниво между два от гаражите.
Заключението на вещото лице е, че въпреки констатираното по-горе, може да се приеме, че
са изпълнени ограждащите стени и покривът на сградата.
В проведеното открито съдебно заседание по делото на 31.05.2021 г. вещото лице
заявява, че заключението за завършване на сградата до степен „груб строеж“ до датата на
6
процесните прехвърлителни сделки – 19.12.2008 г., е подкрепено от констатациите на
всички проверки и протоколи, с изключение на констативния протокол от дата 29.09.2014 г.
на Община Варна, район „Одесос“, но последният остава изолиран на фона на всички
останали. Сочи, че неизпълнените три зидарии, посочени в заключението, са несъществена
част; за да се изпълни грубият строеж, се изпълнява основно конструкцията,
стоманенобетонните елементи, дървени такива, ако има, основи, колони, плочи и греди.
Подчертава, че грубият строеж е изпълнен, но със съществени отклонения от одобрените
проекти. По отношение на покрива, който е на бетонна плоча, подчертава, че това не е
завършен покрив, а изпълнение на стоманобетонна конструкция, без положена
топлоизолация и хидроизолация – покривът е изпълнен само на груб строеж.
Съдът е допуснал събиране на гласни доказателствени средства чрез разпит на
свидетелите И.Д.И. и П.Д.Т. – от страна на ищеца, и В.Г.А. и Р.Е.Д. – от страна на
ответната страна.
От показанията на свидетеля И.И. се установява, че същият е собственик на обект в
процесната сграда и е водил дело срещу ответницата с предмет процесните обекти от
сградата. Излага, че строежът на сградата е започнал след намирането на строител през
януари 2008 г., на 25 септември било отстъпено правото на строеж и един месец по-късно
строежът бил спрян от строителя, като при спирането последните два етажа били без
външни ограждащи стени. Това се виждало и на изображението на „Гугъл Земя“, където
сградата била заснета през 2012 г. Липсващите ограждащи зидове били изградени след като
свидетелят завел дело срещу строителя, през декември 2013 г. – януари 2014 г.; тогава бил
направен и борд на последната плоча, за да покажат, че покривът е плосък. Последното –
като незаконно строителство, било констатирано от проверка от район „Одесос“ на Община
Варна, извършена по подадена жалба от свидетеля, за която бил издаден и констативен
протокол; впоследствие проверяващите му изпратили писмо, че сградата е от трета
категория, която не е в обсега на техните компетенции и прехвърлили преписката в РДНСК,
откъдето издали Акт № 3. За подписването на Акт обр. 14 за сградата свидетелят разбрал
много след подписването му, когато потърсил дружеството, извършващо строителния надзор
– през 2010 или 2011 г., въпреки че в нотариалния акт за преотстъпеното право на строеж
изрично било записано, че собствениците на терена ще участват при подписването на акта.
При посещенията при управителя на горното дружеството, последният му дал уверение, че
договорът за надзор е прекратен на 15.10.2008 г.
От показанията на свидетеля П.Т. се установява, че същата е собственик на обект в
процесната сграда и е водила дело срещу ответницата с предмет процесните обекти от
сградата. Излага, че през 2008 г., когато започнало строителството, майка й имала квартира
на долната улица, била много болна, свидетелката и брат й (св. И.) били постоянно при нея и
виждали случващото се на строежа. Твърди, че в края на септември 2008 г. видели, че на
строежа престанали да идват работници и сградата не се строяла. По това време на
последния етаж нямало изградени стени откъм ул. „Гоце Делчев“ и към „комшиите
нататък“. Майката на свидетелката починала през април 2009 г., след което тя ходела на
обекта заедно с брат си, да му помага да заграждат, защото се качвали деца, ученици. Години
по-късно видяла някакви работници на строежа, като същият бил вече заграден, попитала ги
какво правят, а те й отговорили, че строят. Не знае какво точно са строили работниците, тъй
като не се е качвала на строежа.
От показанията на свидетеля В.А. се установява, че синът му има закупен от „***“
ООД през 2008 г. апартамент в процесната сграда – мезонет на пети и шести етаж, като
предните двама свидетели са водили дела срещу сина му с предмет посочения апартамент;
понастоящем делата били приключени. Твърди, че към датата на закупуване на апартамента,
която не може да посочи без да я провери в нотариалния акт, същият бил завършен в груб
строеж, с изградени външни и вътрешни стени, вътрешно стълбище между двете нива, като
7
бил в състоянието, в което е и в момента. Знае това, тъй като лично е ходил на апартамента
след като синът му го е закупил. Ограждащите стени и покривът на сградата, всичко по
документация било изпълнено, но с известни отклонения, както се установило после. Сочи,
че по времето, когато апартаментът е закупен, на строежа вече не се работело, като
последният бил във вида, в който е бил и през 2016-2017 г., когато е ходил за последен път.
Не може да каже дали по време на закупуването на апартамента строителството е било
спряно, тъй като дълго време обектът стоял незапечатан, даже незаграден, нямало
строителни бригади. Твърди, че след закупуването синът му като собственик и свидетелят
като негов баща не са извършвали никакво строителство по обекта, включително и по
апартамента; правени са от страна на собствениците, закупили самостоятелни обекти в
сградата от „***“ ООД, опити да привлекат строителна фирма за довършването на строежа,
включително през 2017 г. са изплатени на дружеството по строителния надзор задълженията
на „***“ ООД с цел продължаване на строителния надзор до подписването на Акт обр. 16,
били получени оферти за строителството, но до довършване на строежа така и не се е
стигнало.
В показанията си свидетелят Р.Д., без родство и дела със страните, архитект-
проектант на процесната сграда, излага, че проектирането започнало през 2007 г.,
документацията била одобрена през 2008 г., било издадено разрешение за строеж, през
февруари 2008 г. започнало строителството, което вървяло с много добри темпове, и до
октомври сградата била изградена до степен „груб строеж“. През това време свидетелят
няколко пъти бил ходил на обекта, за да упражнява авторски контрол, включително и през
октомври 2008 г., когато бил подписан Акт обр. 14. Сочи, че не е подписвал последния, тъй
като Акт обр. 14 не се подписва от архитект-проектанта, а от инженер-конструктора. Сочи,
че към октомври сградата, освен че била изградена като конструкция със завършени
покриви, имала и частично изпълнение на довършителни работи вътре, състоящи се в
полагане на вътрешни ел. инсталации по общите части и мазилка, направена в стълбището.
Останала без дограма, но ограждащите стени били изпълнени. Сочи, че Акт обр. 10 е
подписан от него като архитект-проектант; не знае след подписването на Акт обр. 10 да са
подписвани други актове, освен Акт обр. 14; лично той не е подписвал такива. Поддържа, че
към подписването на Акт обр. 10 всички външни стени догоре били изградени; допуска, че
липсващите два подпрозоречни зида може да са съборени впоследствие; счита, че след
октомври 2008 г. нищо ново не е изграждано. Излага, че след октомври 2008 г. е ходил
неколкократно на обекта във връзка с водени разговори през 2012-2013 г. за евентуално
завършване на сградата със собствениците на апартаменти (не със собствениците на терена);
те били поискали и да им помогне с изготвянето на План за безопасност и здраве, който да
представят, за да могат да ограничат достъпа на външни лица, тъй като строежът бил вече
безстопанствен и никой не го охранявал. През последната година не бил ходил на обекта и
не знае какво е състоянието му в момента.
Настоящият състав не кредитира показанията на св. И. и св. Т. в частта, в която
излагат съответно, че към момента на спирането на строежа не са били изпълнени
ограждащите стени на последните два етажа/последния етаж, доколкото в тази част
показанията на посочените свидетели не кореспондират с останалия доказателствен
материал по делото, а именно – Акт обр. 10 от 15.11.2008 г. (л. 92 от първоинстанционното
дело), Констативен протокол от 06.11.2008 г., изд. от Община Варна по реда и условията на
чл. 181, ал. 2 от ЗУТ (л. 90), Удостоверение от 06.03.2014 г., издадено въз основа на
горецитирания протокол от Община Варна (л. 91), заключението на съдебно-техническата
експертиза, както и изложеното в показанията на св. А. и св. Д..
С оглед така установеното от фактическа страна, се налагат следните правни изводи:
Съдът е сезиран с отрицателен иск за собственост с правно основание чл. 124 от ГПК.
Спецификата на предявения иск обуславя разпределението на доказателствената тежест
8
между страните в процеса относно установяване на елементите от фактическия състав на
спорното право, като ответникът следва да установи по пътя на главното и пълно доказване
наличието на предпоставките за възникване на въведеното от него придобивно основание.
При отрицателния установителен иск за собственост, след като ищецът изобщо отрича
правото на ответника, то последният трябва да изчерпи в процеса всички основания, на
които правото му би могло да се породи. В тежест на ищеца пък е да установи фактите, на
които основава интереса си от предявения иск.
В настоящия случай спорът се концентрира върху следното: дали към датата на
сключването на договорите за продажба, обективирани в НА № 165, том Х, рег. № 17617,
дело № 1942 от 2008 г., и НА № 170, том Х, рег. № 17626, дело № 1947 от 2008 г., с които
ответницата е купила процесните Кабинет № 1 и Гараж № 1 – 19.12.2008 г., сградата е била
изградена до степен „груб строеж“ по смисъла на § 5, т. 46 от ДР на ЗУТ; дали процесните
обекти са били годни предмети на прехвърляне по смисъла на чл. 181, ал. 2 от ЗУТ, в
приложимата редакция на нормата, ДВ, бр. 65/2003 г.
Според чл. 181 ал. 2 от ЗУТ, редакция ДВ, бр. 65/2003 г., след завършване на сградата
в груб строеж, констатирано с протокол на общинската (районната) администрация, предмет
на прехвърлителна сделка може да бъде построената сграда или самостоятелни части от нея.
В § 5, т. 46 от ДР на ЗУТ се съдържа легално определение на понятието „груб
строеж“, според което „груб строеж” е сграда или постройка, на която са изпълнени
ограждащите стени и покривът, без или със различна степен на изпълнени довършителни
работи.
Установено е по делото, от констативен протокол от 06.11.2008 г., издаден от
дирекция „Архитектура, градоустройство и устройствено планиране“ при Община Варна, и
от Удостоверение изх. № ЗАО-46876/07.11.2008 г., издадено от Община Варна, че към дата
06.11.2008 г., сградата, находяща се в гр. Варна, ул. „Гоце Делчев“ № 14, 14а, е завършена в
груб строеж. Констативният протокол по чл. 181, ал. 2 от ЗУТ има удостоверителна функция
и се издава, когато се налага удостоверяване на степента на завършеност на сграда на етап
груб строеж в случаите, в които страните искат извършване на сделка за прехвърляне на
право на собственост на сградата или на самостоятелен обект в нея, изградени въз основа на
учредено право на строеж, но преди издаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация
по чл. 177, ал. 3 от ЗУТ – в този смисъл е Решение № 22 от 4.06.2020 г. по гр. д. № 3048/2019
г., II г. о. на ВКС. След като протоколът по чл. 181, ал. 2 от ЗУТ се издава по реда на чл. 179,
ал. 1 от ГПК и служи за удостоверяване на степента на завършеност на сграда, то същият по
своята правна същност е официален удостоверителен документ, ползва се с материална
доказателствена сила и обвързва съда да приеме, че удостоверените в него обстоятелства са
истина до установяване на противното. В конкретния случай протоколът от 06.11.2008 г.
установява, че процесната сграда е била завършена до степен „груб строеж“ към момента на
съставянето му, т. е. преди сключването на договорите за продажба от 19.12.2008 г. В
подкрепа на усдостовереното в цитирания протокол са Акт обр. 10 от 15.11.2008 г.,
заключението по допуснатата в първоинстанционното производство СТЕ, показанията на св.
А. и св. Д.. От съвкупния анализ на събраните по делото доказателства се налага
категоричният извод, че към момента на съставянето на констативния протокол от
06.11.2008 г. процесната сграда е била завършена до степен „груб строеж“ по смисъла на чл.
181, ал. 2 ЗУТ и § 5, т. 46 от ДР на ЗУТ.
Следва да се посочи, че приетото в решението по в. т. д. № 406/2015 г. по описа на
ОС – Варна, че към 17.12.2008 г. процесната сграда не е била изградена до степен „груб
строеж“, не обвързва ответницата, тъй като същата не е била страна по цитираното дело и
решението не може да бъде противопоставено – чл. 298 ал. 1 от ГПК. Отделно,
обстоятелството дали построяването на сградата е извършено в отклонение от одобрените
проекти и доколко това отклонение е съществено по смисъла на ЗУТ е предмет и подлежи
9
на изследване в друго, административно производство.
Предвид гореизложеното, настоящият състав намира, че към датата на сключването
на договорите за продажба процесните обекти са били годни обекти на правото на
собственост и са могли да бъдат прехвърляни с транслативна сделка.
Неоснователни са възраженията на въззивника, че ответницата е придобила обектите
от несобственик, доколкото договорът, с който в полза на продавача е учредено право на
строеж върху терена, е бил развален и правото на строеж не се е трансформирало в право на
собственост върху сградата. Според чл. 88, ал. 2 от ЗЗД, развалянето на договори, които
подлежат на вписване, не засяга права, придобити от трети лица преди вписване на исковата
молба. Ответницата в случая се явява трето лице, придобило права на 19.12.2008 г., т. е.
преди вписването на исковата молба по чл. 87, ал. 3 от ЗЗД, която е вписана през 2011 г.,
поради което и развалянето на договора от 25.09.2008 г. за учредяване право на строеж в
полза на праводателя на ответницата не може да ѝ бъде противопоставено.
Съдът намира за неоснователно и направеното от въззивника възражение за
погасителна давност, а именно, че учреденото с договора, обективиран в НА № 184, том VII,
рег. № 13412, дело № 1366 от 2008 г., право на строеж е погасено, тъй като не е упражнено
в предвидения 5-годишен давностен срок. Разпоредбата на чл. 67 от ЗС предвижда, че
правото да се построи сграда върху чужда земя се погасява в полза на собственика на земята
по давност, ако не се упражни в продължение на пет години. Съгласно ТР № 1/2011 г. на
ОСГК на ВКС, под „упражняване правото на строеж“ следва да се разбира изграждането на
сградата/постройката до „груб строеж“, а началото на давностния срок по чл. 67 от ЗС е
моментът, в който договорът за учредяването правото на строеж е породил действие. В
конкретния случай договорът за учредяване право на строеж е произвел действие на
25.09.2008 г., а сградата е завършена до степен „груб строеж“ през същата 2008 година.
Предвид горното, правото на строеж е упражнено преди изтичане на срока по чл. 67
от ЗС и същото не е погасено по давност.
По изложените съображения съдът приема, че предявеният отрицателен
установителен иск за собственост е неоснователен и подлежи на отхвърляне, а
първоиснтацнионното решение следва да бъде потвърдено.
Относно съдебно-деловодните разноски:
При този изход от спора, претенцията на въззиваемата за компенсация на разноските,
направени за защита във въззивното производство по неоснователна въззивна жалба, следва
да бъде уважена. Същата с приложения списък по чл. 80 от ГПК претендира разноски в
размер на сумата от 1400,00 лева, представляваща заплатено в брой адвокатско
възнаграждение; представен е и договор за правна защита и съдействие. В съдебно заседание
процесуалният представител на въззивника заявявява, че не поддържа депозираната молба
вх. № 5209/02.03.2022 г., в която е обектиривано възражение по чл. 78, ал. 5 от ГПК, като
изрично посочва, че не прави такова възражение.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
10
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 262382/28.07.2021г., постановено по гр. д. №
15393/2019 г. по описа на РС - Варна, IX състав, с което е отхвърлен предявеният от П. Б. П.,
ЕГН **********, с адрес: гр. Варна, ул. „Албена“ № 28, против АТ. П. ИВ., ЕГН
**********, с адрес: гр. Варна, ул. „Деле Агач“ № 21А, отрицателен установителен иск с
правно основание чл. 124, ал. 1 от ГПК за приемане на установено в отношенията между
страните, че ответницата не е титуляр на вещното право на собственост върху следните
недвижими имоти: 1) Кабинет № 1 с идентификатор № 10135.1026.114.1.8, друг вид
самостоятелен обект в сграда, брой нива на обекта 1, с площ от 53,10 кв.м, в гр. Варна, ул.
„Гоце Делчев“ № 14, № 14а, обект 1, етаж 2, в сграда с ид. № 10135.1026.114.1, ведно с изба
1 с площ 1,61 кв.м и 4,8917% ид.ч. от общите части на сградата, при граници по КК: на
същия етаж № 10135.1026.114.1.9, под обекта № 10135.1026.114.1.2 и № 10135.1026.114.1.1,
над обекта № 10135.1026.114.1.12; 2) Гараж № 1 с идентификатор № 10135.1026.114.1.2, с
предназначение: гараж в сграда, брой нива на обекта 1, с площ 13,23 кв.м, в гр. Варна, ул.
„Гоце Делчев“ № 14, № 14а, ет. 1, гараж 1, в сграда с ид. № 10135.1026.114.1, с 1,2067%
ид.ч. от общите части на сградата, при граници по КК: на същия етаж № 10135.1026.114.1.3,
под обекта няма, над обекта № 10135.1026.114.1.8 и № 10135.1026.114.1.9.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, П. Б. П., ЕГН **********, с адрес: гр.
Варна, ул. „Албена“ № 28, да заплати на АТ. П. ИВ., ЕГН **********, с адрес: гр. Варна, ул.
„Деле Агач“ № 21А, сумата от 1400,00 лева (Хиляда и четиристотин лева), представляваща
съдебно-деловодни разноски за въззивното производство, включващи платено в брой
адвокатско възнаграждение.
Решението подлежи на обжалване пред Върховния касационен съд на Република
България в едномесечен срок от връчването му на страните, при условията на чл. 280, ал. 1
ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
11