№ 463
гр. София , 19.07.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 15-ТИ ТЪРГОВСКИ в публично
заседание на седемнадесети май, през две хиляди двадесет и първа година в
следния състав:
Председател:Даниела Дончева
Членове:Красимир Маринов
Капка Павлова
като разгледа докладваното от Капка Павлова Въззивно търговско дело №
20201001002427 по описа за 2020 година
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК и е образувано по повод въззивна
жалба, подадена от “Консорциум Агробизнес“ АД против решение №1170/06.08.2020г. по
т.д.№2215/2018г. по описа на СГС,с което е обявен за недействителен по отношение на
кредиторите на „Синконко билдинг“ АД /н/ договор за покупко - продажба от 19.10.2012г.,
сключен с нотариален акт №439,т.111, рег.№9255, дело №963/2012г. на нотариус №*** с
район на действие Горнооряховски районен съд между „Синко Билдинг“ АД /н/ като
продавач и „Консорциум Агробизнес“ АД като купувач.
На основание чл.649,ал.2 от ТЗ “Консорциум Агробизнес“ АД е осъдено да върне на
„Синконко билдинг“ АД /н/ държането на недвижимия имот, предмет на посочената по-
горе продажба.
В жалбата се излагат съображения за незаконосъобразност и необоснованост на това
решение. Моли се същото да бъде отменено и въззивният съд да постанови друго, с което
да уважи предявеният иск. Посочва се, че с изключение на факта, че сделката е извършена
след началната дата на несъстоятелността, не са налице останалите предпоставки за
уважаване на иска. Основните оплаквания са за неизясняване на делото от фактическа
страна, което е довело до неправилно решение. Поддържа, че е нарушен и материалният
закон, тъй като съдът неправилно е приел, че имотът не е придобит по давност като не са
взети предвид инвестиционните намерения на купувача.
Синдикът на „Синконко билдинг“ АД /н/ е подал отговор на жалбата, с който я
1
оспорва. Счита,че решението на градския съд е правилно и моли да бъде потвърдено.
„Синконко билдинг“ АД /н/ не е изразило становище.
Софийският апелативен съд извършвайки проверка на обжалваното решение по
повод въззивната жалба в рамките на правомощията по чл.269 от ГПК излага следните
съображения:
Обжалваното решение е валидно и допустимо. Съдът се е произнесъл в рамките на
правораздавателната си власт и по иска , с който е сезиран. Няма данни за наличие на
процесуални пречки или липса на абсолютни процесуални предпоставки за недопустимост
на решението.
По отношение на правилността на същото съдът намира следното :
Пред градския съд е предявен иск с правно основание чл.647,ал.1,т.3 от ТЗ с искане
да бъде обявен за недействителен спрямо кредиторите на несъстоятелността на договора за
покупко – продажба, сключен между продавача „Синконко билдинг“ АД и купувача
“Консорциум Агробизнес“ АД на недвижим имот, представляващ масивна жилищна сграда
на три етажа със скелетна конструкция, един вход и застроена площ от 160 кв.м., построена
върху държавна земя- имот с № 00022 в землището на с.***, община ***, м.“***“, сключен с
нот.акт №439 от 19.10.2012г., т.ІІІ, рег.№9255, дело №963/2021г. на нотариус А. М., рег.
№*** на НК, вписан в служба по вписванията- Горна Оряховица с акт №146 от 2012г.,т.16,
дело 2428, № от двойно входящия регистър 5093/19.10.2012г.
Предявена е и претенция за връщане на имота в масата на несъстоятелността.
Изложени са твърдения, че сделката е сключена след началната дата на
неплатежоспособността -31.03.2012г. и в двугодишния срок преди подаване на молбата по
чл.625 от ТЗ. Даденото по процесната сделка – прехвърленото право на собственост
надхвърляло по стойност получената продажната цена. Предвид на това ищецът счита, че
така сключената сделка накърнява интересите на всички кредитори на несъстоятелния
търговец и поради това следва да бъде обявена за относително недействителна по
отношение на кредиторите на несъстоятелността.
Претенцията за връщане на имота е обоснована с твърдението, че същият се намира
във владение на купувача по сделката.
Ответникът “Консорциум Агробизнес“ АД е оспорил предявените искове като излага
доводи, че цената на имота е била съобразена с неговото състояние към момента на сделката
и при отчитане на редица други фактори- достъпа до постройката, състоянието на околното
пространство, отдалечеността от населено място и специфичното й предназначение. Взета
била предвид балансовата стойност на имота, отразена в счетоводството на продавача-
15 791,74лв. и данъчната му оценка- 6185,10лв.
2
Съобразено било и обстоятелството, че купувачът е спечелил конкурс за стопанисване
и ползване на дивечовъдно стопанство „Кортена“ за срок от 15 години, а сградата се намира
именно на територията на това стопанство и закупуването й от друго лице би затруднило
нейното използване.
„Синконко билдинг“ АД /н/ не е изразило становище по иска.
Видно от представения нотариален акт за покупко-продажба №439 от 19.10.2012г.,
т.ІІІ, рег.№9255, дело №963/2021г. на нотариус А. М., рег.№*** на НК, вписан в служба по
вписванията- Горна Оряховица с акт №146 от 2012г.,т.16, дело 2428, № от двойно входящия
регистър 5093/19.10.2012г. „Синконко билдинг“ АД е продало на “Консорциум
Агробизнес“ АД следния недвижим имот: масивна битова сграда на три етажа със скелетна
конструкция , един вход и застроена площ 160 кв.м.,построена върху държавен имот с
номер 000022 в землището на с.***, Община ***, в м.“***“, при граници: изток - кад.ед.21,
запад и север – ДГФ, юг- кадастрална единица 24 и парцел 2 от масив 34 на наследници на
П. М. Б. при цена от 20 400лв. с включен ДДС.
От приложените решение № 1958/19.10.2017г. по т.д.№7126/2013г. на СГС, решение
№2128/15.11.2017г. постановено по същото т.д., решение №1741 от 07.06.2018г. по в.т.д.
№1636/2018г. по описа на САС и решение №163 от 06.12.2020г. по т.д.№271/2019г. по описа
на ВКС, ТК, Второ отделение, както и от извършената служебна справка в ТРРЮЛНЦ се
установява,че производството по несъстоятелност е открито с първото посочено решение –
това от 19.10.2017г. и е определена начална дата на неплатежоспособността – 31.03.2012г.
По делото няма представени доказателства за конкретната дата,на която е подадена молбата
за откриване на производството по несъстоятелност. Съдът извърши служебна справка в
деловодната система на СГС, от която беше установено, че датата на подаване е 13.11.2013г.
Дори и обаче да не е известна точната дата на депозиране на молбата предвид
обстоятелството, че делото е по описа на СГС за 2013г., то при всички случаи това е
станало преди края на 2013г. и това води на извода, че сделката е осъществена в
двугодишният срок по чл.647,ал.1 от ТЗ.
По делото са събрани гласни доказателства. Пред първоинстанционния съд като
свидетел е разпитан П. П. М.. Същият е член на съвета на директорите на “Консорциум
Агробизнес“ АД и с оглед на това му качество- член на управителен орган на дружеството,
по чието искане е допуснат като свидетел, неговите показания не могат да бъдат ценени като
доказателства по делото. Тези показания не могат да бъдат обсъждани и като обяснения на
страната, тъй като за тази цел е необходимо същата изрично да бъде известена, че следва да
даде такива обяснения и да й бъдат съобщени въпросите, на които трябва да отговори.
Пред настоящата инстанция е разпитан свидетелят Б. Н. П.. Същият е служител на
ответника “Консорциум Агробизнес“ АД като изпълнява длъжността „домакин- хижар“ на
сградата, предмет на атакуваната сделка. Свидетелят разказва,че при придобиването му
3
имотът не е бил в добро състояние. Имало много течове на покривната система, напукани
цигли, прозорци, които не се отваряли и били заковани с гвоздеи, пропаднали врати.
Вътрешният интериор също не бил добър. Тапетите в стаите били скъсани, имало теч по
водопроводните тръби, липсвали кранове, чучури и други. Отходната инсталация била
запушена и имало изблик на фекални води в две от стаите. Стълбищната система била с
ламарини, камината представлявала една дупка, която се пали. Наложило се да бъдат
направени много подобрения, които свидетелят описва, за да може вилата да бъде
използваема.
Пред първоинстанционния съд е допусната и приета съдебно- оценителна
експертиза, изготвена от вещото лице Й. И. П.. Със заключението по същата е определена
пазарната цена на имота, предмет на продажбата като вещото лице е направило оценка на
същия към момента на огледа и след това е коригирало като е намалило същата с лихвата
за инфлация на НСИ за периода 2012г.-2020г. Цената на имота е определена на 40 242лв.
при определяне по сравнителния метод и на 35 9895лв. по метод „вещна стойност“.
Пред въззивния съд е допусната повторна съдебно- оценителна експертиза. При
изготвянето на същата назначеният от настоящата инстанция експерт е взел предвид
установеното от свидетеля състояние на имота при неговото придобиване. Вещото лице е
дало оценка като е използвало метода на възстановителната стойност или т.нар. разходен
подход. При него оценката се основава на настоящите разходи за изграждане на имота по
уедрени показатели, като се отчита амортизацията на имота /нормативно овехтяване на
конструкцията, физическо и икономическо обезценяване/, евентуални подобрения и др. Въз
основа на тези данни е определена пазарната стойност на имота към датата на сключване на
сделката, а именно – 32 310лв.
Настоящият състав намира, че експертизата е компетентно и безпристрастно дадена
и следва да бъде ценена. Избраният от вещото лице подход съответства на спецификата на
имота- същият се намира в ловно стопанство и пазарната цена не може да бъде определена
чрез сравняване на сделки с подобни имоти.
От правна страна :
Отменителните искове по чл.647, ал.1, т.3 ТЗ са средство за обявяване за
относително недействителни по отношение на кредиторите на несъстоятелния длъжник на
възмездни правни сделки с имуществени права от масата на несъстоятелността, които
увреждат тези кредитори, при наличие на следните предпоставки: да са извършени в
двугодишен срок преди подаване на молбата по чл.625 ТЗ за откриване на производството
по несъстоятелност, но не по-рано от датата на неплатежоспособността и даденото по
сделката значително да надхвърля по стойност полученото от несъстоятелния длъжник.
Правната последица от уважаването на такъв иск е възстановяване на масата на
несъстоятелността в състоянието, което е съществувала преди извършване на атакуваните
4
сделки/сделка.
По делото е безспорно установено от наличните писмени доказателства, че
атакуваната сделка е сключена в т.нар. „подозрителен“ период, който е двугодишен преди
подаване на молбата за откриване на производството по несъстоятелност и след началната
дата на неплатежоспособността.
Спорно по делото е дали даденото - прехвърленият имот надхвърля по стойност
уговорената продажна цена и именно в тази връзка бяха допуснати и събрани допълнителни
доказателства пред настоящата инстанция. От същите се установи, че има разлика между
тази цена и действителната пазарна стойност на имота към момента на продажбата като
последната надхвърля цената с повече от 30%. Освен това, видно от уговорките в
нотариалния акт, цената не е била платена при прехвърляне на имота, а това е следвало да
стане в по-късен момент. Това означава, че към датата на сделката дружеството не е
получило дори това, което е уговорено.
Съгласно константната практика на ВКС при преценката на последната представка
за уважаване на иска следва да се има предвид, че критерият "равностойност" не е
еднозначен и не може да се тълкува като пълен идентитет между цената на даденото и
цената на полученото по сделката. Наличието на неравностойност /несъответствие на
платената цена с действителната стойност на придобитото имущество или на цените на
разменените престации/ не съставлява самостоятелно основание за прогласяване на
относителна недействителност, а за да е налице такава, несъответствието следвало да бъде
значително. При липса на единен критерий относно това, кое е "значително" въпросът за
неравностойността на престациите и дали тя обуславя недействителност на сделката, се
преценява във всеки конкретен случай.
Съдът счита, че при настоящия казус е необходимо да бъде съпоставена
уговорената цена на сделката и пазарната цена на недвижимия имот. Последната, както
вече беше посочено по-горе, е определена в приетата пред настоящата инстанция експертиза
при използване така нар. „разходен подход“. Използването на този метод е обусловено от
факта, че е трудно да бъде направена съпоставка с други подобни сделки за релевантния
период поради специфичните характеристики на имота - последният, макар да представлява
битова сграда, се намира в ловно стопанство и достъпът до него не е свободен. Цената е с
36,86% по-ниска от пазарната стойност, което представлява повече от една трета от същата.
Това може да се определи като значително несъответствие между даденото и това, което е
следвало да бъде платено. Допълнително изводът за несъответствие се подкрепя и от
обстоятелството, че цената не е платена при прехвърляне на имота, а това е трябвало да
стане в един по-късен момент и продавачът не е можел да ползва сумата от продажбата за
свои нужди през този период. По делото няма данни дали посочената в нотариалния акт
цена е заплатена в действителност, но след като страните не навеждат твърдения и
оплаквания в тази насока, такъв факт не може да намери отражение при преценката на
5
твърдяното несъответствие.
Предвид на изложеното, са налице всички изискуеми предпоставки на закона за
уважаване на иска по чл.647, ал.1, т.3 от ТЗ и атакуваната сделка следва да обявена за
относително недействителна по отношение на масата на несъстоятелността.
С оглед уважаване на отменителния иск за купувача възниква отговорността по
чл.649,ал.2 от ТЗ да върне в масата на несъстоятелността полученото по сделката.
Неоснователно е възражението на същия, че е придобил имота по давност и поради това не
дължи връщането му. “Консорциум Агробизнес“ АД е придобило имота на основание на
договор. Този договор продължава да има действие между страните по сделката и в този
смисъл купувачът не е изгубил собствеността си, но след влизане на решението в сила не
може да я противопостави на кредиторите на несъстоятелността, които имат право да
насочат универсалното принудително изпълнение върху имота, предмет на обявената за
относително недействителна сделка. Обстоятелството, че собствеността е придобита чрез
правна сделка изключва възможността приобретателят по нея да може да го придобие по
давност, тъй като веднъж придобита собствеността е налична, освен ако не бъде изгубена
по някой от начините предвидени в закона. До този момент последният приобретател е
собственик на имота и не би могъл по отношение на него да упражнява давностно владение
като елемент от придобивен способ, тъй като никой не може да придобие собствения си
имот и да има анимус за това.
С оглед на изложеното основателен се явява и искът за връщане на държането на
имота в масата на несъстоятелността.
Първоинстанционният съд е достигнал до същия правен извод и решението като
правилно и законосъобразно следва да бъде потвърдено.
На основание чл.649,ал.6 от ТЗ “Консорциум Агробизнес“ АД следва да бъде
осъдено да заплати по сметка на САС сумата от 408лв. държавна такса.
С оглед на изложеното, окръжният съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение №1170/06.08.2020г. по т.д.№2215/2018г. по описа на СГС,
ТО, VІ-13 състав.
ОСЪЖДА “Консорциум Агробизнес“ АД , ЕИК ********* да заплати по сметка на
Апелативен съд-София сумата 408лв. държавна такса.
6
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред ВКС на Р България в едномесечен в срок
от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7