РЕШЕНИЕ
№ 420
гр. Велико Търново , 02.04.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВЕЛИКО ТЪРНОВО, XVI СЪСТАВ в публично
заседание на двадесет и трети февруари, през две хиляди двадесет и първа
година в следния състав:
Председател:ВЛАДИМИР БАЛДЖИЕВ
при участието на секретаря ИВАНКА Д. ТРИФОНОВА
като разгледа докладваното от ВЛАДИМИР БАЛДЖИЕВ Гражданско дело
№ 20204110101803 по описа за 2020 година
Производството е образувано по искова молба на *, в която се излагат твърдения, че през
2007г. в качеството на възложител е сключил с изпълнителя *договори за продажба на
недвижими имоти и строителство, съгласно които последният се задължил срещу заплащане
на цена в общ размер на 137977 евро да построи в срок до 31.12.2007г. и да прехвърли на
ищеца в срок до 30.06.2008г. правото на собственост спрямо *. Ищецът твърди, че е
изпълнил задълженията си по договорите като на 01.12.2008г. след изграждане на имотите е
получил ключове за тях от възложителя и е започнал да упражнява фактическа власт с
намерение да стане техен собственик. Изтъква се, че възложителят не е изпълнил
задължението си за сключване на окончателни договори за продажба на имотите като до
19.04.2019г. ищецът ги е владял явно, непрекъснато и необезпокоявано, в резултат на което
ги е придобил по давност. С оглед гореизложеното се отправя искане до съда да постанови
решение, с което да се приеме за установено по отношение на ответника, че ищецът чрез
давностно владение в сроковете по чл. 79, ал. 1 от ЗС и по чл. 79, ал. 2 от ЗС, осъществено
през периода от 01.12.2008г. до 19.04.2019г., е придобил правото на собственост спрямо
процесните имоти, както и за присъждане на направените по делото разноски.
Ответникът, в срока по чл. 131 от ГПК, представя отговор на исковата молба, в който
оспорва основателността на исковите претенции. Изтъква се, че към 01.12.2008г. имотите не
са били завършени и годни за ползване по предназначение като са се намирали във владение
на собственика *, който през 2008г. и 2009г. е учредил по отношение на тях договорни
ипотеки в полза на ответника за задължения по договори за кредит. Навеждат се доводи, че
1
жилищата са владени от горепосоченото търговско дружество както при извършване на
действия по принудително изпълнение спрямо него *, така и след образуване на
производството по несъстоятелност, в хода на което след продажба и възлагане те са
преминали в патримониума на ответника. Алтернативно се излагат доводи за прекъсване на
придобивната давност по реда на чл. 116, б. „в” от ЗЗД, за отпадане намерението на ищеца
да владее имотите след предявяване в производството по несъстоятелност на вземанията за
връщане на цената по процесните договори за продажба и строителство както и за
неприложимост на разпоредбата на чл. 70, ал. 1 от ЗС по отношение на основанието, въз
основа на което *твърди че е започнало да упражнява фактическа власт. С оглед
гореизложеното ответникът счита, че липсват предпоставки за придобиване от ищеца на
собствеността спрямо имотите както по реда на чл. 79, ал. 2 от ЗС, така и по реда на чл. 79,
ал. 1 от ЗС, поради което отправя искане за отхвърляне на предявените искове и за
присъждане на направените по делото разноски.
Съдът, като взе предвид становищата на страните и като прецени събраните по делото
доказателства, намира за установено следното:
Предмет на делото са обективно съединени установителни искове за собственост по чл. 124,
ал. 1 от ГПК, вр. чл. 79, ал. 2 от ЗС и чл. 79, ал. 1 от ЗС.
От събрания доказателствен материал се установява следната фактическа обстановка:
Между *като възложител и *като изпълнител са сключени договори за продажба на
недвижими имоти и строителство *. Изпълнителят поел задължение срещу заплащане от
възложителя на цена в общ размер на 137977 евро да построи в срок до 31.12.2007г. и да му
прехвърли в срок до 30.06.2008г. правото на собственост спрямо *. При сключване на
договорите ищецът заплатил 30 % от цената на имотите като се задължил да плати разликата
при завършване на отделните етапи от строителството. За периода от 04.04.2007г. до
03.08.2007г. в полза на изпълнителя са извършени плащания на 60 % от цената по
договорите. На 17.10.2008г. изпълнителят учредил договорна ипотека в полза на ответника
върху процесните жилища, които към този момент били изградени в степен за завършеност
„груб строеж”, за обезпечаване на вземането на * по сключения с*Договор за банков кредит
от 30.11.2007г. На 09.07.2009г. сградата *е въведена в експлоатация като в средата на месец
декември 2008г. изпълнителят предал на ищеца ключовете за апартаментите.
Непосредствено след това, последният организирал извършването на довършителни работи
само в жилищата с *. На 27.02.2009г.*учредил втора ипотека върху процесните имоти в
полза на ответника във връзка със задълженията му по Договор за банков кредит от
26.02.2007г., а от есента на 2009г. същите започнали да се ползват от трети лица, с които
ищецът сключил договори за наем. Поради неизпълнение на задълженията по договорите за
кредит ответникът подал молба за откриване на производство по несъстоятелност, във
връзка с което е образувано *, а на * в негова полза са издадени заповеди за изпълниние и
изпълнителни листи *., въз основа на които са образувани изпълнително дело *и
2
присъединеното към него изпълнително дело *. В хода на принудителното изпълнение на
08.12.2010г. е извършен опис на апартаментите. Поради *. При извършване на описа в
присъствието на вещо лице и на представители на ответника и на полицията, съдебният
изпълнител констатирал че достъпът до жилищата е свободен като само в апартамент
*установил трето лице, което ненаправило възражения за права върху вещта. В хода на
производството по делото ищецът е оспорил, че протоколите за опис на имотите са
неистински в частта относно тяхното съдържание като е открито производство по чл. 193 от
ГПК. От съвкупния анализ на събраните писмени и гласни доказателства се достига до
извода, че оспорването е недоказано тъй като достъпът до жилищата не е възпрепятстван, а
държането на ключове за тях от представител на ищеца не установява, че те са били
заключени при описа им. В допълнение на изложението следва да бъде посочено, че ищецът
не е имал интерес да оспорва принудително изпълнение и да създава пречки за
извършването му тъй като не е разполагал с права, които да противопостави на взискателя.
С решение * е открито производство по несъстоятелност *като във връзка с молба на ищеца
от 10.10.2011г. по чл. 688 от ТЗ, вземанията му за платена цена по процесните договори за
продажба на недвижими имоти и строителство * са включени в списъка по чл. 698 от ТЗ.
Жилищата са включени в масата на несъстоятелността като след обявяването на
собственика им в несъстоятелност *е последвала продажбата им като ответникът е обявен за
техен купувач. С постановление *по реда на чл. 717з от ТЗ същите са му възложени като на
23.04.2019г. купувачът е въведен във владение, за което е образувано изпълнително дело *.
Въвода е осъществен в присъствие на представител на ищеца, който осигурил достъп до
имотите като ги отключил. От анализа на показанията на свидетелите на ищеца и
съпоставка с данните за потребление на електроенергия в процесните имоти се установява,
че апартаменти с *никога не са ползвани по предназначение, апартамент *е ползван от
месец септември 2009г. до месец април 2011г., апартамент *е ползван от месец септември
2009г. до месец август 2014г., а апартамент *е ползван от месец октомври 2009г. до месец
април 2017г. По делото е допусната съдебно-техническа експертиза, от заключението на
която се установява че към момента на извършването й имотите не са годни за ползване за
жилищни нужди. Вещото лице е констатирало, че апартаменти с *не са обзаведени и са
негодни за ползване, защото довършителните работи по тях не са завършени, а апартаменти
*са частично обзаведени и са негодни за ползване, защото се нуждаят от ремонт.
При така установената фактическа обстановка съдът прави следните правни изводи:
Разглежданите договори за продажба на недвижими имоти и строителство съдържат
елементи както на договори за изработка, така и на предварителни договори за продажба на
индивидуализираните в тях жилища. След изграждане на имотите и заплащане на 90 % от
цената им, от средата на месец декември 2008г. ищецът е започнал да упражнява фактическа
власт, представляваща владение по смисъла на чл. 68 от ЗС, въз основа на сключените със
собственика им предварителни договори за продажба. В същия смисъл е и разпоредбата на
чл. 70, ал. 3 от ЗС, която определя купувача по предварителен договор като владелец като
държи сметка за правомерното поведение на страните, произтичащо от облигационната
3
връзка между тях за сключване на окончателен договор с вещнопрехвърлителен ефект. Това
е и причината, поради която изначално съществуващата у купувача по предварителен
договор субективна представа, че упражнява фактическа власт върху чужда вещ, не
изключва намерението за своене. Следва да бъде посочено, че предварителният договор не е
годно правно основание по смисъла на чл. 70, ал. 1 от ЗС за прехвърляне собствеността с
оглед изискването на чл. 18 от ЗЗД, поради което придобиването по давност изисква
упражняване на владение само в срока по чл. 79, ал. 1 от ЗС. Приравняването на владелеца
по предварителен договор на добросъвестен владелец е само по отношение на правата по чл.
71 и 72 от ЗС. Владението в случая е установено след учредяване в полза на ответника на
първата ипотека върху имотите като ищецът не е имал възможност ефективно да оспори
действията по принудително изпълнение спрямо имотите по реда на чл. 435, ал. 4 от ГПК
или по чл. 440 от ГПК, независимо че придобивната давност не е прекъсната съгласно чл.
116, б,. „в” от ЗЗД тъй като не е бил длъжник. Упражняването на правото на ищеца по чл.
19, ал. 3 от ЗЗД също не е могло да се противопостави на кредитора тъй като ипотечното
право не се погасява при прехвърляне на собствеността. Поради тези причини, с молбата си
от 10.10.2011г. по чл. 688 от ТЗ ищецът е изразил воля за разваляне на облигационната
връзка по договорите за продажба на недвижими имоти и строителство, за връщане на
заплатената по тях цена и за отпадане на намерението му да свои процесните имоти. От
гореизложеното се достига до извода, че той е владял имотите само през периода от
15.12.2008г. до 10.10.2011г., след което е станал техен държател и по никакъв начин не е
променил намерението си да ги свои отново, при положение че открито не е демонстрирал
това пред техния собственик. Последващото ползване на имотите от ищеца и държането на
ключовете за тях без знанието на собственика по никаъв начин не е могло да породи у
последния представа, че владението му е отблъснато, за да може да защити правата си. При
това положение се достига до извода, че предявените установителни искове за собственост
по чл. 124, ал. 1 от ГПК, вр. чл. 79, ал. 2 от ЗС и чл. 79, ал. 1 от ЗС са неоснователни и следва
да бъдат отхвърлени.
При този изход на делото претенцията на ищеца за присъждане на разноски е неоснователна
като на основание чл. 78, ал. 3 и ал. 8 от ГПК той следва да заплати на ответника сумата от
700 лв., представляващи направени по делото разноски за юрисконсултско възнаграждение
и за възнаграждения за вещо лице и свидетели.
Водим от горното, Великотърновският районен съд
РЕШИ:
Отхвърля като неоснователни предявените от *, срещу*, искове по чл. 124, ал. 1 от ГПК
относно приемане за установено по отношение на *, че *чрез давностно владение в
сроковете по чл. 79, ал. 2 от ЗС и чл. 79, ал. 1 от ЗС, осъществено през периода от
01.12.2008г. до 19.04.2019г., е придобил правото на собственост спрямо следните
4
недвижими имоти: *.
Приема за недоказано, на основание чл. 194, ал. 3 от ГПК, вр. чл. 193 от ГПК, заявеното от
ищеца *, оспорване истинността на представените от ответника *, ****************, че
документите са неистински в частта относно тяхното съдържание.
Осъжда *, да заплати на *, сумата от 700 лв. /седемстотин лева/, представляващи направени
по делото разноски.
Решението подлежи на обжалване, пред Великотърновския окръжен съд, в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Велико Търново: _______________________
5