Р Е Ш Е Н И Е
№
............
гр. С..я, 26.11.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
С..ЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, II-Д въззивен състав, в публично
съдебно заседание на двадесети октомври две хиляди двадесет и
първа година в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
КРАСИМИР МАЗГАЛОВ
ЧЛЕНОВЕ: СИЛВАНА ГЪЛЪБОВА
мл. съдия СИЛВИЯ
ТАЧЕВА
при секретаря Илияна
Коцева, като разгледа докладваното от младши съдия Тачева в.гр.д. № 1408 по описа за 2021 г., за да
се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на
чл. 258 - 273 ГПК.
С
решение № 20243396/04.11.2020 г. по гр. д. № 13808/2020
г. по описа на С..йски районен съд, ГО, 179 състав, е осъден „Ю.Б.“ АД, ЕИК*******ДА ЗАПЛАТИ НА „М.“ ООД, ЕИК *******
сумата от 10 170,31 лв. /левова равностойност на 5 200 евро/, представляващ
подлежащ на възстановяване депозит по договор за наем от 21.07.2017г., ведно
със законната лихва от датата на депозиране на исковата молба – 12.03.2020г. до
окончателното изплащане на вземането, както и разноските по делото.
Срещу
така постановеното решение е депозирана въззивна жалба вх. № 25179385/03.12.2020
г. от ответника „Ю.Б.“ АД, чрез процесуален представител – юрк. В.Н.П., с
доводи за неправилност и необоснованост на решението. Посочва се, че съдът
неправилно е възприел фактическата обстановка по делото. Поддържа се, че към
датата на прехвърляне на собствеността на сградата към „БЛД С..“ ЕООД,
процесният договор за наем е бил в сила между страните, същият не е бил
прекратяван по взаимно съгласие на страните или чрез предизвестие на едната
страна към другата, нито действието му е било прекратявано по какъвто и да е
друг начин. Поради това са изложени пространни съображения, че след прехвърляне
на сградата, процесният договор за наем е останал в сила със страни „БЛД С..“
ЕООД (наемодател и нов собственик) и „М.“ ООД (наемател) и именно новият
собственик (наемодател) дължи връщане на депозита. В условията на
алтернативност се излагат доводи, че искът следва да бъде насочен към „Е.-**“
ЕООД, които са получили процесния депозит, но в последствие не са го
прехвърлили на ответника. Иска се отмяна на първоинстанционното решение и
отхвърляне на предявения иск.
В
законоустановения срок по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор от ищеца „М.“
ЕООД, чрез упълномощен представител – адв. Р.Ш., с искане да бъде потвърдено
като правилно и законосъобразно решението на СРС.
Съдът,
след като прецени доводите на страните и събраните по делото доказателства,
приема за установено от фактическа и правна страна следното:
Страните
не спорят, а и от материалите по делото безспорно се установява, че на
21.07.2017г. е сключен договор за наем между ищеца и „И А.Б.Л.“ ЕАД като
собственик на недвижим имот и лизингодател, „Е.- 22“ ЕООД като лизингополучател
и наемодател, по силата на който ищецът е заплатил на наемодателя „Е.– 22“ ООД
гаранционен депозит в размер на 5200 евро, служещ като обезпечение на
задълженията на наемателя. Безспорно е и обстоятелството, че договорът за финансов лизинг е прекратен на
27.08.2018г., като съгласно чл. 17. 3 от Договора собственикът („И А.Б.Л.“ ЕАД)
встъпва във всички права и задължения на наемодателя („Е.-**“ ЕООД“), което
обстоятелство е съобщено на ищеца. Страните не спорят и че сградата, в която се
намират процесните имоти е продадена на „БЛД С..“ ЕООД на 22.02.2019г., както и,
че е извършено преобразуване чрез
вливане на „И А.Б.Л. България“ ЕАД в „Ю.Б.“ ЕАД.
Спорен
е правният извод относно това, кой дължи връщането на депозита, даден от
наемателя, в случай на прехвърляне на наетия имот – прехвърлителят или приобретателят.
Този
съдебен състав намира, че в случаите, при които договорът за наем не е вписан в
Имотния регистър и/ или няма достоверна дата, какъвто е настоящият случай,
депозитът като акцесорно задължение се дължи от предходния собственик или
първоначалния наемодател или неговите правоприемници. Това е така, защото новият
собственик на имота, който не е страна по наемния договор между праводателя и
наемателя, не встъпва в договорното правоотношение и не поема съответно правата
и задълженията на наемодателя по силата на чл. 237 от ЗЗД. Значението на израза
„остава в сила спрямо приобретателя“ се свежда до задължението на приобретателя,
който е могъл да узнае за наличието на наемен договор за имота, от който да
търпи осъществяването на правото на ползване на имота до края на наемния срок.
Нормата на чл. 237 от ЗЗД не създава фикция за универсално правоприемство, по
силата на което следва да се приеме, че получените от едно лице средства следва
да бъдат възстановени от друго.
Формулировката
на закона не предполага конституирането на приобретателя като страна. За него е
задължителен договорът, а няма задълженията и правата на страна по договора.
Ако законодателят би имал противната цел то би използвал израз, който ясно да
означава встъпването в правата на някоя от страните (вж. чл. 99, ал. 2, чл.
101, чл.102 ЗЗД, чл. 17, ал. 2 ЗАЗ). Така например от систематичното тълкуване
на разпоредбата на чл. 17, ал. 2 ЗАЗ следва, че договорът за аренда е специална
хипотеза. Като такава тя има специална уредба, към която общата се прилага
субсидиарно. Но уредбата на специалната хипотеза не може да се приложи спрямо
общата. Липсва подобие, което да обоснове прилагането по аналогия.
Както
правилно е приел и първоинстанционният съд, изводимо от принципа на чл. 21, ал.
1 от ЗЗД, правната норма на чл. 237 ЗЗД не може да създаде облигационно
задължение. Възникване на цесия по закон е недопустимо, тъй като последната е
договор. Нещо повече, наемателят е също кредитор, поради което наемодателят,
респ. приобретателят следва да се конституира и като длъжник спрямо наемателя,
а настъпването на подобен ефект без неговото съгласие противоречи на чл. 102 ЗЗД.
Друго
принципно положение, с което заместването на наемодателя влиза в противоречие,
е принципът на договорната свобода, заложен в чл. 9 ЗЗД. Наемното
правоотношение възниква за задоволяване на позитивния интерес на страните,
който включва желанието им за целена от тях промяна. Натрапването на
облигационно отношение на лице, което може да не го желае, означава вменяването
му на цел, която не преследва. Освен това означава незачитане на принципа, че
всеки сам определя лицето, с което да сключва сделка, както и съдържанието на
последната.
Договорът за наем е консенсуален, а
не реален, и правата, произтичащи от него, са лични, а не реални. Действително
при прехвърлянето на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо
приобретателя, но само относно ползването, не и по отношение на другите права и
задължения, които са били възникнали между първоначалния наемодател и
наемателя, в това число и задължението да се върне депозита, предоставен от
наемателя на първоначалния си наемодател, като настоящата хипотеза не е сред
изискуемите се предвидени в закона други случаи, тоест не попада сред законово
изключение. Първоинстанционният съд е дал правилна правна квалификация и е
разгледал релевантните за предявения иск факти, както и има ли поето задължение
за връщане на депозита, от кого и какъв е размерът му. Депозитът е получен от
трето лице първи наемодател и именно то дължи връщането му при настъпване на
предвидените в договора основания за това, а именно неговото прекратяване.
Ответникът приобретател и нов наемодател не е пасивно материалноправно
легитимиран по предявения иск.
Неоснователно е твърдението на
въззивника, че щом като депозитът е даден на „Е.-**“ ЕООД, в качеството му на
наемодател и лизингополучател, той е и пасивно легитимирано лице по предявения
иск. Вярно е, че наемният договор, по силата на който ищецът е предоставил на
наемодателя депозита си е сключен между него и „Е.-**“ ЕООД /трето лице за
настоящия спор/. В случая обаче ответникът след прекратяване на договора за
финансов лизинг изрично е заявил на ищеца, че встъпва във всички права и
задължения на наемодателя, без да е необходимо изрично волеизявление на
страните за това, като се задължава да продължи договора при същите условия,
обстоятелство. По тези съображения при това встъпване, приобретателят („И А.Б.Л.“ ЕАД) на процесния недвижим имот замества
своя праводател („Е.-**“ ЕООД) по сключения договор за наем.
Не
е пасивно легитимиран и „БЛД С..“ ЕООД. Видно от уведомление от „БЛД С..“ ЕООД
до „М.“ ООД /л. 83 от гр.д. 130808/2020г. по описа на СРС, се установява още,
че „БЛД С..я“ ЕООД не е получило от „И А.Б.Л.“ ЕАД , нито от „Е.-**“ ЕООД
сумата от 5200 евро, както и че са придобили имота след вече прекратен договор
за лизинг, поради което единственият пасивно легитимиран да отговаря по
предявения иска е („И А.Б.Л.“ ЕАД,
преобразувано в „Ю.Б.“ ЕАД.
По разноските:
С
оглед изхода от спора правото на обезвреда за сторените в хода на въззивното
производство разноски принадлежи само на въззиваемата страна. Искане в този
смисъл е своевременно заявено, като от представените доказателства се
установява извършването на разходи за заплатено адвокатско възнаграждение на
процесуалния представител на страната в размер на 1100 лв. съгласно договор за
правна защита и съдействие, представен по делото. От страна на въззивника е
заявено възражение по чл. 78, ал. 5 ГПК, което съдът намира за основателно. В
тази връзка съдът съобрази, че делото не се отличава с висока фактическа и
правна сложност. С въззивната жалба не са релевирани доказателствени искания, а
доводите, поддържани със същата, са аналогични на вече заявените в хода на първонстанционното
производство, предвид което защитата на въззиваемия не е била затруднена и
изправена пред нови предизвикателства в тази фаза на процеса. Всичко това
обуславя основателност на възражението за прекомерност на разноските за
адвокатското възнаграждение, заявено от въззивника, като съдът намалява същото
до размер близък до минималния съгласно чл. 7, ал. 2 от Наредба № 1 за
минималните размери на адвокатските възнаграждения и определя разноските в
размер на 500 лв.
Мотивиран
от изложеното, С..йски градски съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА изцяло решение
№ 20243396/04.11.2020 г. по гр. д. № 13808/2020 г. по описа на С..йски районен
съд, ГО, 179 състав.
ОСЪЖДА „Ю.Б.“ АД, ЕИК********,
да заплати на „М.“ ООД, ЕИК ******* сумата от 500 лв., разноски в
производството пред СГС.
Решението
не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.
.