Решение по дело №795/2020 на Софийски градски съд

Р Е Ш Е Н И Е

гр. София, 21.09.2023 г.

 

В  И М Е Т О  Н А  Н А Р О Д А

 

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, І-29 състав, в публично съдебно заседание на девети ноември през две хиляди двадесет и втора година, в състав:

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ: РАДОСТ БОШНАКОВА

 

при секретаря Михаела Митова, като разгледа докладваното от съдията гр. дело № 795 по описа на съда за 2020 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са искове по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД и чл. 40 от ЗЗД.

Ищцата Д.М.П. навежда следните обстоятелства за обосноваване на исковата си претенция по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД: водени между нея и ответника С.Б.Г.И. ООД преговори за сключване на предварителен договор за замяна; сключване на такъв между страните, чрез нея лично и като представител на търговското дружество по пълномощие, поради неспазване на постигнатото съгласие през време на водените преговори; поемане на задължения от страните по така сключения договор за прехвърляне на собствеността върху притежавания от нея поземлен имот № 000669 в с. Долни Пасарел срещу прехвърлянето й от дружеството на собствеността на останалите неатрактивни и непродадени имоти - ателие № 03, ателие № 04, склад 15, склад № 20, склад № 25 и идеални части от поземлен гараж, разпределени за ползване като паркоместа № 3, № 4 и № 9; оттегляне на пълномощията й за дружеството след сключване на предварителния договор от управителя на същото и липсата на съдействие от последния за сключване на окончателен договор при условията и срока на договора. Иска обявяването на договора за окончателен.

Ответникът С.Б.Г.И. ООД в законоустановения срок оспорва иска, възразявайки че: предварителният договор е антидатиран поради сключването му от ищцата като пълномощник след оттегляне на дадените й пълномощия, т.е. при липса на представителна власт и при изрично оспорване на сключването му (непотвърждаването му) – недействителност по чл. 42, ал. 2 от ЗЗД, а при евентуалност – недействителен, на основание чл. 40 от ЗЗД, като сключен недобросъвестно от пълномощника във вреда на представляваното дружество, за която недействителност е налице вреда поради очевидната нееквивалентност на уговорените престации и така в нарушение на добрите нрави, видно от данъчните оценки на имотите, и недобросъвестност на сключваните поради осъществено от ищцата договаряне сама със себе си. Претендира разноски.

За наведената в отговора недействителност на договора поради сключването му във вреда на представлявания и в същия срок е предявен инцидентен установителен иск по чл. 40 от ЗЗД от С.Б.Г.И. ООД. За обосноваването на иска се твърди: недействителност на предварителния договор от 29.07.2019 г., за който приложими са задължителните разрешения, дадени в т. 3 от ТР № 5 от 12 декември 2016 г. по тълк. дело № 5/2014 г. на ОСГТК на ВКС. Излагат се и обстоятелствата, обосноваващи и наведеното възражение по чл. 40 от ЗЗД в отговора на исковата молба. Иска прогласяване на недействителността на процесния предварителен договор.

Ответникът по иска по чл. 40 от ЗЗД - Д.М.П., в законоустановения срок го оспорва, възразявайки че: сключването на предварителния договор е в резултат на водени преговори при условията на договора поради осъществявани от нея съобразно уговореното между страните реклама и посредничество за продажба на имоти на дружеството и инвестиционните намерения на ответника за окрупняване на поземлени имоти в района на притежавания от нея имот и изграждането на търговско обект.

Съдът, като прецени всички доказателства и доводи на страните съгласно чл. 235, ал. 2 от ГПК, намира за установено следното:

Установява се от представено пълномощно от 20.02.2018 г. с нотариална заверка на подписа и съдържанието на нотариус В.М., с район на действие СРС и с рег. № 053, че К..А.К.като управител и представляващ С.Б.Г.И. ООД е упълномощил Д.М.П. да представлява С.Б.Г.И. ООД и да извършва изрично изброени юридически действия, сред които и да сключва предварителни договори, включително да договаря сама със себе си, при цени и условия, каквито намери за добре по отношение на недвижими имоти в многофункционална сграда (офиси и апарт хотел) с подземни гаражи с търговско наименование „Modern Living Apartments”.

Установява се от представен предварителен договор за замяна на недвижими имоти от 29.07.2019 г., че между С.Б.Г.И. ООД, чрез пълномощника Д.М.П., от една страна, и Д.М.П., от друга страна, е сключен предварителен договор, по силата на който С.Б.Г.И. ООД е поел задължение да прехвърли притежаваните от него самостоятелни обекти, находящи се в многофункционална сграда (офиси и апарт хотел) с подземни гаражи с търговско наименование „Modern Living Apartments”, а именно: ателие 03, ателие 04, склад № 15, склад № 20, склад № 25 и идеални части от подземния гараж на сградата срещу поето от Д.М.П. задължение да прехвърли в собственост на дружеството притежаван от нея недвижим имот, находящ се в гр. София, район Панчарево, представляващ неурегулиран поземлен имот № 000669.

Съгласно чл. 2 от процесния договор страните са се задължили, че при извършване на уговорената замяна не се дължи заплащане на каквито и да е суми за уравняване на стойността на насрещните престации.

В чл. 3, ал. 1 от договора страните са предвидили окончателен договор под формата на нотариален акт да бъде сключен в срок от 10 дни от получаване на покана, изпратена от Д.М.П. до С.Б.Г.И. ООД. В чл. 3, ал. 4 е уговорено, че в случай на неполучаване на покана от страна на С.Б.Г.И. ООД по-рано, то всяка от страните по предварителния договор е поела задължение да се яви или да изпрати свой упълномощен представител на 12 декември 2019 г. в 10:00 часа в кантората на нотариус В.Г. ***.

Установява се от нотариална покана, връчена чрез нотариус В.Ч., с район на действие СРС и с рег. № 210 на НК, на Д.М.П. на 15.08.2019 г. по реда на чл. 47, ал. 2 от ГПК, че управителят и представител на С.Б.Г.И. ООД - К.А.К., е оттеглил част от представителната власт, учредена в полза на Д.М.П. по пълномощното с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието от 20.02.2018 г., относно сключването на предварителни и окончателни договори за покупко-продажба с предмет собствени на дружеството недвижими имоти, находящи се в новострояща се жилищна сграда в урегулирания поземлен имот, посочен в пълномощното.

В протокол от 12 декември 2019 г. на нотариус В.Г. *** действие СРС и с рег. № 340 на НС, съставен по реда на чл. 593 от ГПК, е удостоверено, че на 12 декември 2019 г. Д.М.П. се е явила за сключване на окончателен договор във връзка със сключения със С.Б.Г.И. ООД предварителен договор, както и че тя е заявила съгласие да подпише всички необходими декларации с оглед съставяне на нотариален акт за замяна. Установява се от протокола, че представител на С.Б.Г.И. ООД не се е явил пред нотариуса, както и че не са представени необходимите документи за прехвърляне на собствените на дружеството имоти.

За установяване на съществуващите между страните отношения пред настоящата съдебна инстанция са събрани гласни доказателствени средства чрез разпита на св. А.Н. – работник при лицето, с което ищцата живее на съпружески начала. От разпита му се установява, че Д.М.П. и С.Б.Г.И. ООД са били бизнес партньори, като Д.П. извършвала продажбата на жилища в сграда, построена от дружеството. Впоследствие отношенията между семейството на ищцата и това на управителя на дружеството – К.К., се влошили. Свидетелят заявява, че не е запознат със сключването на предварителен договор между страните.

Събрани са и гласни доказателствени средства чрез разпита на св.З.К., в качеството й на счетоводител на ответното дружество. От показанията на свидетелката се установява, че не е запозната с процесния предварителен договор и същият не е бил осчетоводяван в счетоводството на дружеството, каквато практика по начало съществувала по отношение на сключените от дружеството предварителни договори. Съгласно показанията на свидетелката предварителни договори с притежаваните от дружеството имоти са сключвани единствено от Д.П. и към същата не са били осчетоводявани плащания за възнаграждения от страна на дружеството към нея.

За установяване наличието на облигационни правоотношения между страните, предхождащи сключване на процесния договор, пред настоящата съдебна инстанция са събрани гласни доказателствени средства и чрез разпита на свидетеля Е.Л., който живее на съпружески начала с ищеца Д.П.. От показанията на свидетеля се установява, че ищцата се занимавала с маркетинг и продажба на имотите, собственост на дружеството С.Б.Г.И. ООД. Свидетелят посочва, че между ищцата и дружеството са съществували устни уговорки за заплащане на възнаграждение, каквото обаче не е било заплащано от дружеството. Заради липсата на извършени плащания между С.Б.Г.И. ООД и Д.П. била постигната уговорка, че непродадените в обекта ателиета и гаражи ще бъдат прехвърлени на Д.П., която от своя страна ще прехвърли притежавания от нея имот, намиращ се на язовир Искър, за да се осигури възможност дружеството да осъществи проект, свързан с изграждане на туристическо селище. С оглед на постигнатите уговорки, между Д.П., в лично качество, и С.Б.Г.И. ООД, представлявано от Д.П., през 2019 г. бил сключен предварителен договор за замяна. След сключването му дружеството отказало да сключи окончателен договор за замяна. Съдът цени показанията на свидетеля съобразно чл. 172 от ГПК с оглед на евентуалната му заинтересованост от изхода на спора. Показанията на свидетеля в частта, с която същият заявява, че са съществували облигационни мандатни правоотношения между страните, по силата на които ответното дружество да е поело задължение да заплаща възнаграждение на ищеца Д.П. за извършените от нея продажби на обекти не се подкрепят от други относими доказателствени средства, поради което и съдът не ги възприема в тази им част.

По делото е изслушано и заключение на съдебно-техническа и оценителна експертиза, изводите на което съдът приема за достоверни като обективно и компетентно дадени от вещото лице. Според заключението към момента на сключване на процесния предварителен договор за замяна – 29.07.2019 г., пазарната стойност на притежаваните от С.Б.Г.И. ООД обекти, предмет на предварителен договор, възлизат на обща стойност 461 109 лева, а на притежавания от Д.П. недвижим имот – 49 573 лева. Към посочената в предварителния договор дата за сключване на окончателния договор – 12 декември 2019 г., пазарната стойност на притежаваните от С.Б.Г.И. ООД обекти възлиза общо на стойност 466 186 лева, а на притежавания от Д.П. имот – 50 534 лева.

Вещото лице е посочило, че предвид характера на устройствената зона, в която попада притежаваният от ищеца Д.П. поземлен имот в него е недопустимо да бъде извършвано застрояване. Посочило е и че стойността, на която би възлизал процесният имот към 29.07.2019 г., в случай че е бил урегулиран и предназначението му е било променено с отреждане за застрояване, би била в размер на 112 926 лева. Други относими доказателствени средства в предвидените от процесуалния закон срок не са ангажирани по производството.

При така установените данни съдът приема от правна страна следното:

По иска с правно основание чл. 40 от ЗЗД.

Предявеният от С.Б.Г.И. ООД установителен иск с правно основание чл. 40 от ЗЗД за прогласяване на недействителността на сключения между страните предварителен договор за замяна представлява инцидентен установителен иск по смисъла на чл. 212 от ГПК. С предявяването му ищецът по него – ответник по първоначално предявения иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, е сезирал съда да се произнесе в решението и относно съществуването или несъществуването на едно оспорено правоотношение, от което зависи изцяло зависи изходът на делото. Предявеният иск с правно основание чл. 40 от ЗЗД се явява преюдициален и като такъв обуславящ изхода на спора по предявения като първоначален иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, поради което и съдът намира за необходимо разглеждането на иска по чл. 40 от ЗЗД да предхожда произнасяне по иска с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

С оглед на своевременно направеното с отговора на исковата молба от ответника по първоначалния иск правоизключващо възражение срещу предявения срещу него облигационен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за наличие на висяща недействителност поради липса на представителна власт при сключване на предварителния договор за замяна следва обаче да бъде изяснено съотношението между основанията по чл. 42, ал. 2 от ЗЗД и чл. 40 от ЗЗД, които биха могли да обосноват порок на сключения предварителен договор.

Недействителността по чл. 40 от ЗЗД се прилага, само когато договорът е сключен с и в рамките на представителна власт, поради което е необходимо първоначално да бъде разгледано възражението за сключване на процесния договор без представителна власт, което да представлява основание за висящата му недействителност и едва с оглед достигане на извод за наличие или липса на посоченото основание съдът следва да пристъпи към проверка за наличието на основание за недействителност по чл. 40 от ЗЗД (в този смисъл и съдебната практика, обективирана в решение № 70 от 26.06.2019 г. по гр. д. № 1785/2018 г., ІІІ г. о. на ВКС, която се споделя и от настоящия състав).

С разпоредбата на чл. 42 от ЗЗД законодателят е регламентиран т. нар. „висяща недействителност“. Когато се сключва договор чрез представител, последният формира и изразява воля, т.е. прави волеизявление, изразява съгласие от името на представлявания, и съобразно чл. 36, ал. 2 ЗЗД правните последици от договора настъпват направо за представлявания. Липсата на представителна власт засяга единствено вътрешното правоотношение между представителя и мнимо представлявания. Установената с разпоредбата на чл. 42, ал. 2 от ЗЗД висяща недействителност само временно препятства директното настъпване на правните последици от договора в патримониума на мнимо представлявания, като нормата му предоставя потестативното право да потвърди договора. Ако мнимо представляваният откаже да потвърди договора, то той окончателно отклонява произтичащите от него права и задължения от своята правна сфера и същевременно се позовава на установената в негов интерес недействителност. Единствено мнимо представляваният разполага с правото както да потвърди договора, сключен от негово име без представителна власт, така и да се позове на недействителността по чл. 42, ал. 2 от ЗЗД, което право може да бъде упражнено чрез предявяване на установителен или позоваване на правоизключващо възражение. В този смисъл задължителното за съдилищата Тълкувателно решение № 5/2014 от 12 декември 2016 г. по тълк. дело № 5/2014 г. на ОСГТК на ВКС.

С оглед на представеното по делото пълномощно от 20.02.2018 г. съдът намира, че в полза на Д.П. дружеството С.Б.Г.И. ООД е учредило представителна власт за сключване на посочените в пълномощното сделки, сред които и предварителни договори с предмет - вещни права върху недвижим имоти, собственост на дружеството, както и за извършване на други правни действия. Упълномощителната сделка е извършена в писмена форма с нотариална заверка на подписите и съдържанието, с което е спазена предвидената в разпоредбата на чл. 37, ал. 1 от ЗЗД форма за действителност, поради което и същата е действителна. От съдържанието на представеното пълномощно се установи, че Д.П. е упълномощена включително да договаря и сама със себе си, при цени и условия, каквито намери за добре по отношение на недвижимите имоти, собственост на процесното дружество, поради което не е налице и основание за порок на сключения предварителен договор на основание чл. 38, ал. 1 от ЗЗД. Представляваното дружество е дало съгласието си представителят по пълномощие да договаря сам със себе си за посочените сделки, сред която и процесната.

Процесният предварителен договор е сключен от Д.П., в качеството й на представител на дружеството, от една страна, и лично, в качеството й на страна по сделката, на 29.07.2019 г., а нотариалната покана, с която е оттеглена представителната власт на Д.П. относно сключване на предварителни и окончателни договори за покупко-продажба и други разпоредителни сделки с предмет собствени на дружеството недвижими имоти, й е била връчена по реда на чл. 47, ал. 2 от ГПК на 15.08.2019 г., чрез нотариус В.Ч.. Дружеството не е ангажирало други относими доказателства, въз основа на които да бъде направен извод, че представителната власт на Д.П. е била оттеглена преди сключването на процесния предварителен договор, макар и да е навело твърдения в тази насока. За пълнота на изложението, следва да бъде посочено, че сключеният предварителен договор от 29.07.2019 г. представлява частен диапозитивен документ, ползващ се единствено с обвързваща съда формална доказателствена сила по отношение на авторството на обективираните в него волеизявления и като такъв датата на сключването му би могла да бъде оспорвана по реда на чл. 181 от ГПК единствено от лице, което не е автор на документа и не го е подписало (в този смисъл и решение № 41 от 2.06.2023 г. на ВКС по гр. д. № 3873/2022 г., IV г. о., ГК; решение № 273 от 2.12.2019 г. на ВКС по гр. д. № 1067/2019 г., IV г. о., ГК и други), каквато хипотеза не е налице в разглеждания случай.

При съобразяване на изложеното, съдът намира, че направеното от ответника по първоначалния иск възражение за сключване на процесния предварителен договор за дружеството от представител по пълномощие в лицето на Д.П., без последната да е разполага с представителна власт, за неоснователно. Предварителният договор е сключен в рамките и обема на учредената в нейна полза представителна власт, поради което и не е висящо недействителен.

С оглед на достигане до извод за липсата на порок на сключената сделка на основание чл. 42, ал. 2 от ЗЗД съдът следва да пристъпи към проверка за наличието на основание за недействителност на предварителния договор за замяна по чл. 40 от ЗЗД.

Разпоредбата на чл. 26 от ЗЗД определя основания за нищожност на сделките, като съществуването на някой от пороците изключва или поглъща останалите. Следва да се има предвид и че излагането на едни и същи факти, обуславящи порок на сделката, може да бъде свързано от ищеца с различни основания нищожност, като в този случай, подвеждането на конкретните факти под някое от основанията по чл. 26 от ЗЗД е въпрос на правната квалификация на иска (така в решение № 392/18.01.2012 г. по гр. д. № 1487/10 г. на ІV гр. о. на ВКС е прието, че основанието по чл. 26, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД - противоречие със закона е общото основание за нищожност, което изключва основанието по чл. 26, ал. 2, пр. 5 от ЗЗД, предвид и на въведени твърдения за едно и също нарушение - на нормата на чл. 152 от ЗЗД; в Тълкувателно решение № 4/2009 г. от 07 юли 2010 г. на ОСГК е посочено, че основанието по чл. 26, ал. 2, пр. 1 от ЗЗД - невъзможен предмет, изключва общото основание за нищожност по чл. 26, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД, с оглед на установена законова забрана за разпореждане, обусловена от характера на вещта). В този смисъл, основанията за нищожност по чл. 26 от ЗЗД могат да бъдат поддържани едновременно, но общото основание за нищожност по чл. 26, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД, по принцип изключва приложението на останалите. Ако нарушението на императивна правна норма попада в друго, специално предвидено основание по чл. 26 от ЗЗД (например относно формата) изключва общото. Тази преценка за съотношението между въведените основания следва да се извърши от съда за всеки конкретен случай. (така решение № 97 от 08.02.2013 г. по гр. дело № 196/2011 г., І т.о., ВКС).

В случая ищецът по инцидентния установителен иск - С.Б.Г.И. ООД, поддържа, че ответникът Д.П. е сключила процесния договор като е действала във вреда на представлявания с оглед на наличието на нееквивалентност на пазарната стойност на имотите за замяната, по отношение на които е сключен предварителния договор. При съобразяване с посочената съдебна практика на ВКС, доколкото двете основанията по чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД и по чл. 40 от ЗЗД са на искове с последици, водещи до липса на правен ефект на сделката (нищожност на сделката), като нищожността по чл. 40 от ЗЗД може да бъде релевирана само от упълномощителя или негов наследник съгласно задължителните разрешения, дадени в т. 3 от Тълкувателно решение № 5 от 12 декември 2016 г. по тълк. дело № 5/2014 г. ОСГТК на ВКС, съдът намира, че следва да подведе фактическите твърдения на ищеца под хипотезата на чл. 40 от ЗЗД (в този смисъл и решение № 419 от 24.03.2022 г. по в. гр. дело № 3479/2021 г. на Апелативен съд – София).

За да защити упълномощителя от възможна злоупотреба с доверието му от страна на пълномощника и закриляйки същевременно интересите на третото добросъвестно лице, което е договаряло с пълномощника, законодателят е установил недействителността по чл. 40 от ЗЗД, съгласно която разпоредба, ако представителят и лицето, с което той договаря, се споразумеят във вреда на представлявания, договорът не произвежда действие за представлявания. Договор, при който представителят на едната страна се е споразумял с другата страна във вреда на представлявания по смисъла на чл. 40 от ЗЗД, не поражда целените с него правни последици и е недействителен. На недействителността по чл. 40 от ЗЗД може да се позове само представляваният или неговите универсални правоприемници (в какъвто смисъл са и възприетите в т. 3 на ТР № 5 от 12 декември 2016 г. по тълк. дело № 5/14 г. на ОСГТК на ВКС разрешения). Не съществува пречка недействителността по чл. 40 от ЗЗД да бъде прогласена и по иск на дружество, което се явява увредено лице в случаите на упълномощаване съгласно правилата на ЗЗД, каквато хипотеза е налице и в конкретния случай (в този смисъл и решение № 217 от 10.03.2016 г. по т. д. № 2296/2015 г. на ВКС, I т. о., ТК,).

Фактическият състав, пораждащ недействителността по чл. 40 от ЗЗД се състои от два елемента: обективен елемент и субективен елемент. Обективен елемент – договорът, сключен от (чрез) представителя и насрещната страна по него (третото лице) е във вреда на (уврежда) представлявания. Увреждането на интересите на представлявания може да има най-различни проявни форми, например: договор, сключен при неизгодни за него условия; имуществото му е неоправдано обременено с уговорени тежести или договорът поражда допълнителни бъдещи и/или условни задължения (под модалитет), нетипични за конкретния тип договори; предоставените на пълномощника права са упражнени превратно, макар и в рамките на представителната му власт, както и най- различни други хипотези. Не е необходимо вредата да е настъпила, а е достатъчно да е налице сигурност за нейното настъпване (особено при договори с продължително изпълнение), но във всички случаи се има предвид обективно увреждане на интересите на представлявания, което не е незначително. Преценката за наличието на увреждането, респ. за сигурното му настъпване, се извършва предвид конкретните обстоятелства във всеки отделен случай, но във всички случаи към момента на сключването на договора.

С пълномощното от 20.02.2018 г. Д.П. е била упълномощена да сключва предварителни договори, в това число и да договаря сама със себе си, при цени и условия, каквито намери за добре по отношение на недвижими имоти, собственост на дружеството. За да изпълни своя мандат в качеството си на пълномощник тя е трябвало да осъществи представителната власт с грижата на добър стопанин – арг. от чл. 281 от ЗЗД. Представителят е бил длъжен да сключва договори, при проучване и съобразяване на пазарните цени на недвижими имоти, с което да гарантира в най-пълна степен благоприятен резултат от сключената сделка за представляваното дружество. Разликата в пазарните цени на процесните имоти, предмет на предварителния договор за замяна към момента на сключването на договора – 29.07.2019 г., е била около 10 пъти (съобразно заключението на съдебно-техническата и оценителна експертиза). Съдът намира, че именно към този момент са релевантните пазарни цени, които следва да бъдат преценявани за установяване на наличието на действия във вреда на представлявания. При преценка на изхода на спора не следва да бъде съобразявана цената, която притежаваният от Д.П. поземлен имот би могъл да достигне след въвеждането му в регулация и промяна на предназначението му, доколкото не се установява, а не се твърди към момента на сключване на предварителния договор да са били извършени действия в тази насока, а именно той е релевантния момент. Поземленият имот би имал посочената в експертизата пазарна цена единствено след евентуално реализиране на административни процедури, за провеждането и крайния резултат на които е налице сигурност, каквато в случая липсва.

За основанието на иска по чл. 40 от ЗЗД от решаващо значение са не пределите на овластяване, очертани в съдържанието на пълномощното, а волеизявленията и действията на пълномощника в рамките на предоставената му власт, целта и знанието за увреждащия им характер по обективен и субективен критерии, изследвани като обективен и субективен елемент на състава по чл. 40 от ЗЗД, разяснен в т. 3 от ТР № 5 от 12 декември 2016 г. по тълк. дело № 5/2014 г на ОСГТК на ВКС. При сключени от пълномощник разпоредителни сделки обективният критерии е свързан с имуществото на представлявания като съвкупност от права, задължения и правни очаквания, а субективният - с целта и намеренията на договарящите, подчинени на изискването за добросъвестност. Задължението на представителя да действа в интерес на упълномощителя е принцип в института на доброволното представителство. Представляващият, дори да е получил най-широки пълномощия и възможност да договаря със себе си, винаги трябва да действа в интерес на представлявания, както е посочено в решение № 841/2010 г по гр. д. № 3530/2008 г., ІV г. о. на ВКС, решение № 21/2015 г по гр. дело № 3529/2014 г., І. г. о на ВКС, решение № 212/2018 г по гр. дело № 4268/2017 г. и решение по гр. д. № 1471/2017 г. на 3 г. о на ВКС. При дадени широки пълномощия за разпореждане критерият за накърняване интереса на представлявания при сделки с негово недвижимо имущество е комплексен, негова юридическа рамка е типичната цел на сделката, която пълномощникът е сключил по свой избор при конкретни условия. При сключен от пълномощника договор за покупко-продажба или замяна, респ. на предварителен договор за тези договори, интересът на представлявания, съответно накърняването му чрез увреждане, водещо се свързват с еквивалентност на разменените престации, респ. очакваните такива. Преценката дали договорът е сключен във вреда на упълномощителя се извършва при отчитане на всички обстоятелства, свързани с интереса на представлявания и мотивите на представителя да го сключи. Пазарната цена не е единственият критерии, а увреждането може да има различни проявни форми. Увреждане, обхванато от състава на чл. 40 от ЗЗД, ще има и когато предоставените на упълномощителя права са упражнени превратно в рамките на представителната власт и от това е произтекла вреда. Принципното изискване овластеният пълномощник винаги да действа в интерес на представлявания намира проявление и при договаряне със себе си. Нарушението на принципа влече същите правни последици и в този случай, като е достатъчно пълномощникът да знае, че с действията и волеизявленията си уврежда интересите на упълномощителя. От значение за иска по чл. 40 от ЗЗД, когато за увреждаща се сочи сключена сделка, е не толкова обема на пълномощията, които договарящият представител доверително е получил, а как е реализирал представителната власт и с каква цел. Относимо към фактическия състав на чл. 40 от ЗЗД, като обективиран израз на намерението за увреждане при използване на пълномощията е включително реализацията им по начин, който да осуети защита на имуществото на представлявания продавач по възмездна сделка чрез преодоляване на предвидени в закона изисквания (в този смисъл и решение № 60208 от 4.01.2022 г. на ВКС по гр. д. № 126/2021 г., III г. о., ГК).

Следва да бъде посочено, че поначало е допустимо цената, която е уговорена от пълномощника, да е по-ниска от средната пазарна цена, но в този случай разликата е необходимо да бъде съвместима, тоест да не се отклонява съществено от интереса на представлявания. Разликата в пазарните стойности на притежавания от Д.П. поземлен имот - 49 573 лева, и имотите, собственост на дружеството – 461 109 лева, за които е поето задължение за взаимно прехвърляне на собствеността с процесния предварителен договор и изпълнението на които със сключването на окончателен договор за замяна представлява сигурна настъпване на вреда за представлявания, е около 10 пъти. Тази разлика съдът намира за толкова съществена, че обосновава извод за сключване на предварителния договор за замяна във вреда на представляваното дружество С.Б.Г.И. ООД. Пазарната цена на притежаваните от дружеството имоти, предмет на предварителния договор за замяна, е 10 пъти по-висока от пазарната цена на притежавания от Д.П. поземлен имот. Сключването на предварителен договор за замяна по отношение на имоти, за които съществува посочената разлика в пазарните им цени и възможността същият да бъде обявен в последствие за окончателен, при което да настъпи и вещнопрехвърлителното му действие несъмнено сериозно уврежда имуществото на упълномощителя чрез неговото възможно значително намаляване - от патримониума му би излязло право на собственост на стойност от 461 109 лева , а би влязло имущество на стойност от 49 573 лева (съобразно заключението на експертизата).

Субективен елемент – „споразумяване“ между представителя и насрещната страна по договора (третото лице) за увреждането на представлявания. Този втори елемент от фактическия състав на недействителността по чл. 40 от ЗЗД се свежда до недобросъвестност на представителя и насрещната страна по договора (третото лице) относно увреждането на представлявания. „Споразумяването“ не съставлява отделна правна сделка между представителя и насрещната страна по недействителен договор, която сделка да е различна от самия този договор, т.е. не е необходимо да е налице изричен „сговор“ между тях да увредят представлявания, което би предполагало във всички случаи намерение за увреждане и умисъл за това, но в голяма част от хипотезите такива не са налице или са практически недоказуеми от страна на представлявания. Това „споразумяване“ между представителя и насрещната страна е обективирано в самия недействителен договор, увреждащ представлявания, което е първият елемент от фактическия състав. Поради това, вторият елемент от този фактически състав е субективен и се изразява, не винаги в общ сговор и общо намерение (цел) у представителя и насрещната страна да увредят представлявания, а в тяхната недобросъвестност – те, и двамата, знаят (осъзнават), че сключеният договор обективно уврежда представлявания. Тази недобросъвестност също не се предполага, а подлежи на доказване от страна на представлявания. Преценката за наличието ѐ също се извършва предвид конкретните обстоятелства във всеки отделен случай, но във всички случаи – към момента на сключването на договора.

Следва да бъде посочено и че в случая пълномощникът Д.П. е договаряла сам със себе си (което обстоятелство не е спорно между страните), поради което и за да се приеме, че е налице субективният елемент от фактическия състав по чл. 40 от ЗЗД е достатъчно знание за увреждането. Д.П. е била упълномощен да договаря с когото намери за добре и на цена, каквато намери за добре, включително да договаря сама със себе си. В случая тя е изразила волеизявленията и на двете страни по процесната сделка - за дружеството е действала в качеството си на пълномощник към онзи момент, а в лично качество - като физическо лице. Следователно, субективният елемент от състава на чл. 40 от ЗЗД се проявява единствено във волята и намеренията на ответника.

При така установените обстоятелства, действията на ответника Д.П. се обхващат от състава на чл. 40 от ЗЗД, тъй като представляват превратно упражняване на представителна власт и са увреждащи. Вредата за имуществото на упълномощителя произтича от обстоятелството, че в при сключването на окончателен договор в патримониума му за него не биха постъпили еквивалентните парични средства, които една добросъвестно предприета замяна би набавила. Овластяването по чл. 38 от ЗЗД, без да се означи вида на сделката на разпореждане и нейните съществени условия, не означава, че упълномощителят е изразил съгласие сключването на сделката да бъде извършено не по най-добрия за него начин. По отношение параметрите на избраната сделка, в случая предварителен договор за замяна, задължението на пълномощника е да действа в полза на този, който му доверява интереса си. След като пълномощникът е изразил волеизявленията и на двете страни, субективният елемент от състава на чл. 40 от ЗЗД намира израз и се проявява единствено във волята и намеренията на ответника по иска. Съдът приема, че със сключването на процесния предварителен договор за замяна ответникът Д.П. съзнателно е пренебрегнала имуществения интерес на заменителя и продавач С.Б.Г.И. ООД заради своя интерес да се облагодетелства материално. При преценка на представените и обсъдени по делото доказателствени средства в тяхната съвкупност не се установи между ответника Д.П. и дружеството - ищец да са съществували облигационни мандатни правоотношения, въз основа на които за дружеството да са съществували задължения, изпълнени чрез сключване на предварителния договор за замяна, при наличие на посоченото съществено разминаване между пазарните стойности на имотите, предмет на предварителния договор за замяна, каквито обстоятелства в редица случаи са отчитани в практиката при изследване на обстоятелствата по чл. 40 от ЗЗД (в този смисъл и решение № 60208 от 4.01.2022 г. на ВКС по гр. д. № 126/2021 г., III г. о., ГК). Такава уговорка липса в процесния предварителен договор, а и не се установи по категоричен начин по делото от събраните доказателствени средства, включително и за поемане на задължение от дружеството за изплащане на възнаграждение за реализираната представителна власт по пълномощното от 20.02.2018 г., което представлява едностранна правна сделка и не установява волеизявление другата страна, респ. поемане на насрещно задължение.

С оглед установяването и на двата елемента на фактическия състав от основанието по чл. 40 от ЗЗД предварителният договор за замяна е недействителен и като такъв не поражда права и задължения за страните по него, както и преследваните със сключването му правни последици.

При съобразяване на изложеното предявеният иск с правно основание чл. 40 от ЗЗД се явява основателен и като такъв следва да бъде уважен, като процесният предварителен договор за замяна на недвижими имоти бъде прогласен за недействителен.

По иска с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

Предмет иска по чл. 19 ал. 3 ЗЗД може да бъде само валидно сключен предварителен договор. Нищожният предварителен договор не поражда правните последици и не може да бъде предмет на искова защита, тъй като при нищожен договор не се е породило потестативото право, което да бъде упражнено за обявяване на сключения предварителен договор за окончателен.

Доколкото недействителността по чл. 40 от ЗЗД е приравнена на правните си последици на нищожност – сключването на договора не е породило права и задължения за страните по него, и с оглед на основателността на инцидентния установителен иск, предявен от ответника по иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, съдът приема, че за ищеца Д.П. не съществува потестативно право, което да упражни по съдебен ред и което да обоснове уважаване на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Съдът приема, че в отношенията между страните не е налице валидно сключен предварителен договор за замяна на недвижими имоти, поради което и не намира за необходимо да разглежда останалите предпоставки, които подлежат на проверка при произнасяне по иска с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

С оглед на изложеното, съдът намира, че не са налице основания за обявяване на сключения на 29.07.2019 г. предварителен договор за замяна на недвижими имоти за окончателен, доколкото същият е недействителен, поради което и предявеният иск за обявяването му за окончателен следва да бъде отхвърлен като неоснователен.

При този изход на спора и своевременно направеното искане Д.П. следва да бъде осъдена да заплати на дружеството на основание чл. 78, ал. 1 и 3 от ГПК сумата от 18 387.46 лева, представляваща разноски по производството за държавна такса и възнаграждения за вещо лице и адвокат.

По изложените съображения СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД

 

Р Е Ш И:

 

ПРОГЛАСЯВА за недействителен на основание чл. 40 от ЗЗД по отношение на С.Б.Г.И. ООД, ЕИК *******, с адрес: ***, по предявен иск от дружеството против Д.М.П., ЕГН **********, със съдебен адрес:***, офис № 2, предварителен договор за замяна на недвижими имоти от 29.07.2019 г., сключен между С.Б.Г.И. ООД, представлявано от пълномощника Д.М.П., и Д.М.П. за поемане на задължение за взаимно прехвърляне на собствеността върху недвижими имоти чрез договор за замяна под формата на нотариален акт, като Д.М.П. получи в собственост недвижими имоти, собственост на С.Б.Г.И. ООД и представляващи: ателие 03, находящо се на 7-ми етаж на сградата, нанесен в КККР на гр. София като самостоятелен обект в сграда с кадастрален идентификатор 68134.1932.3290.2.26, ателие 04, находящ се на 7-ми етаж на сградата, който е нанесен в КККР на гр. София като самостоятелен обект в сграда с кадастрален идентификатор 68143.1932.2290.2.27; склад № 15, находящ се в сутерена на сградата; склад № 20, находящ се в сутерена на сградата; склад № 25, находящ се в сутерена на сградата; 4.9061 % идеални части от подземния гараж на сградата и определени за ползване като паркомясто № 3; 4.9061 % идеални части от подземния гараж на сградата и определени за ползване като паркомясто № 4, и 5.0044 % идеални части от подземния гараж на сградата и определени за ползване като паркомясто № 9, срещу прехвърляне в собственост на дружеството на неурегулиран поземлен имот № 000669 с площ от 3016 кв.м, находящ се в землището на язовир Искър с ЕКАТТЕ 99185, СО, район Панчарево, местността Дерето, а по утвърдена кадастрална карта с кадастрален идентификатор 22472.7407.75 и с площ - 3020 кв.м, собственост на Д.М.П..

ОТХВЪРЛЯ предявения от Д.М.П., ЕГН **********, със съдебен адрес:***, офис № 2, против С.Б.Г.И. ООД, ЕИК *******, с адрес: ***, иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор за замяна на недвижими имоти от 29.07.2019 г., по силата на който Д.М.П. и С.Б.Г.И. ООД са се задължили да сключат окончателен договор за замяна на гореописаните недвижими имоти.

ОСЪЖДА Д.М.П., ЕГН **********, със съдебен адрес:***, офис № 2, да заплати на С.Б.Г.И. ООД, ЕИК *******, с адрес: ***, на основание чл. 78, ал. 1 и 3 от ГПК сумата 18 387.46 лева, представляваща разноски по производството.

РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред СОФИЙСКИ АПЕЛАТИВЕН СЪД в двуседмичен срок от връчване на препис от него на страните.

 

СЪДИЯ: ________

Р. Бошнакова