№ 755
гр. Разград, 21.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – РАЗГРАД в публично заседание на петнадесети
ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:СВЕТЛАНА К. ЧОЛАКОВА
при участието на секретаря РАЛИЦА СТ. ВЪЛЧЕВА
като разгледа докладваното от СВЕТЛАНА К. ЧОЛАКОВА Гражданско дело
№ 20223330101239 по описа за 2022 година
Производството е с правно основание чл.422 ГПК, вр. с чл.50 ал.2 вр. с чл.51 ал.1
ЗУЕС вр. с чл.6 ал.1 т.9 ЗУЕС.
Депозирана е искова молба от Етажна собственост представлявана от Професионален
домоуправител Разград със седалище гр.Разград, ул. Любен Каравелов №1 обект 6, против
К. П. Н. за установяване дължимостта на сумата 95лв. главница представляваща за такса
Фонд „Ремонт и обновяване“, законната лихва. Иска и разноски. В молбата се сочи, че
ищецът възложил с договор за управление на етажна собственост на жилищна сграда
находяща се в гр.Разград, ж.к. Орел бл.3 вх. И въз основа на решение на ОС на ЕС. На
проведено Общо събрание на ЕС на 03.02.2020г. по т.2 от дневния ред било взето решение
Фонд ремонт и обновление/ФРО/ да бъде 2 лв. на апартамент, ползването на стаичката също
да бъде в размер на 2 лв. за съответния апартамент, а живущите на третия етаж да заплащат
по 5лв. на човек под формата на месечен абонамент, за потребената ел. енергия на
стълбищното осветление и асансьора и за поддръжката му. Както, че ответникът е
собственик на самостоятелен обект в ЕС на жилищната сграда-ап.18. За периода м. август
2020г. до м. февруари 202г. включително, не е заплащал ежемесечната вноска за ФРО от
2лв. и ежемесечните режийни разходи от 3лв. налице е неизпълнение по взетото решение по
т.2 от Протокол №2 от 10.02.2020г. от проведеното ОС на ЕС на 03.02.2020г. Съгласно
чл.38 ал.1 от ЗУЕС решенията на ОС се изпълняват в определените в тях срокове. Въпреки
извършено официално връчване на нотариална покана за погасяване на дължимите сучи,
към настоящия момент, не е постъпило плащане от ответника. Във връзка с издадена
заповед за изпълнение по ч.гр.д. №743/2022г. на РРС, постъпило възражение на ответника.
Ответникът депозира отговор. Намира иска за неоснователен. Сочи, че до м. август
2020г. изпълнявал стриктно задълженията си на собственик на недвижим имот в сграда-
1
етажна собственост и заплащал дължимите такси включително и вноските ФРО. През
лятото на 2020г. между него и представляващия дружеството професионален домоуправител
възникнал конфликт по повод бездействието на същия за решаване на належащи въпроси,
свързани с опазване на етажната собственост, както и по повод течове след извършен
некачествен ремонт. Последвало бездействие от страна на Т.Т.. Инициирал събрание на
собствениците завземане на решение за ремонт на покрива и стълбището и етажната
площадка към неговия апартамент. В проведен разговор предложил той да бъде избран за
домоуправител, тъй като смятал, че таксите, които се заплащат на дружеството, не водели до
изпълнение на целите на ЗУЕС, а професионалният домоуправител подхождал формално и
без интерес. През м. май 2022г. се повредила бравата на входната врата на ЕС и със
собствени средства закупил нова брава и подменил старата, за което заплатил 36лв. След
многократни разговори с Т. за ремонт на стълбището на етажната площадка на апартамента
му, не били предприети действия. За това през м. август 2022г. със собствени средства
закупил материали и извършил ремонт на етажната площадка и стълбище. Стойността на
материалите и ремонта възлезли на 60,83лв. общият размер на направените от него разходи
– 97,03лв. Счита, че ремонтните работи са предприети от него уместно в интерес на
етажната собственост при условията на чл.61 ал.2 ЗЗД, поради което прави възражение за
прихващане между тази сума и претендираната от ищеца в размер на 95лв. за неплатени
вноски за ФРО и за режийни разходи за периода м.август 2020г.-м. февруари 2022г. При
условията на евентуалност предявява възражение за прихващане на основание чл.59 ЗЗД
между исковата сума от 95лв. претендирана от ищеца и направените от него разходи за
закупуване на брава и материали за извършен ремонт на стълбище и етажна площадка в
размер на 97,03лв. до размера на по-малкото от двете насрещни вземания.
Въз основа на събраните по делото доказателства, съдът установи следната
фактическа обстановка: Не е спорно между страните, че ответникът е собственик в периода
м.август 2020г. - м. февруари 2022г. на апартамент находящ се в сграда в Етажната
собственост на адрес гр.Разград, ж.к.Орел бл.3 вх.И. С решение на Общо събрание на ЕС на
03.02.2020г. по т.2 от дневния ред е взето решение вноска за Фонд ремонт и
обновление/ФРО/ да бъде 2 лв. на апартамент, ползването на стаичката в размер на 2 лв. за
съответния апартамент, а живущите на третия етаж да заплащат по 5лв. на човек под
формата на месечен абонамент, за потребената ел. енергия на стълбищното осветление и
асансьора и за поддръжката му. Не е спорно, че за периода м. август 2020г. до м. февруари
2022г. включително ответникът не е заплащал ежемесечната вноска за ФРО от 2лв. и
ежемесечните режийни разходи, които са в общ размер на 95лв.
По искане на ищеца е разпитан свидетелят Д. И., който сочи, че живее
постоянно в ж.к. „Орел“, бл.3, вх.И от 1978 година. Познава ответника, който живеел във
входа с майка си още отначало, от 20-тина години живеел редовно на адреса. Самият той,
преди професионалният домоуправител да поеме управлението на етажната собственост,
бил десет години касиер. През това време Н. заплащал разходите, а последните две години
спрял да заплаща редовно. Бравата на входа на Етажната собственост не е била счупена.
2
Вратата била с буфер, затваряла се автоматично. След като Н. сменил бравата, буферът не
бил поставен обратно. Вратата не можела сама да се затвори. Ответникът по своя
инициатива искал бравата да се отключва и отвътре и отвън, да се заключва, предишната
брава можела само отвън. Ответникът не е говорил с домоуправителя и казал, че няма да
заплаща за входа. Общо събрание не било провеждано, ответникът по своя инициатива
сменил бравата като свидетелят му казал, да предупреди домоуправителя, за да му заплати за
инициативата. Също така ответникът боядисал черчевето на единия прозорец, белосал
стената, която била протекла след ремонта на покрива. По нея имало черно. Прозорецът не
бил повреден, трябвало само да се боядиса. Той уведомил домоуправителя, че К. сложил
брава и боядисал прозореца. Както, че след като професионалният домоуправител поел
управлението на етажната собственост, Н. проявил желание да се прекрати договора с
Домоуправителя и той да поеме управлението, но това не се случило.
По искане на ответника е разпитан свидетеля И.С., който обяснява, че били съседи и
се познавали от доста време. На няколко пъти ответникът му казвал, че имало теч на
покрива. Преди два месеца ходили заедно и купили материали, за да направи ремонт.
Материалите закупили от магазина до Механото, „Хоби майстор“. Взели около две бакички
Mefisto, гипс, силикон и блажна боя слонова кост за черчеветата на прозорците. Сочи, че по
стената имало течове, кафяво било, мухъл. Мястото било в етажното пространство, където
били прозорците до комина. Не присъствал на ремонта, но бил навън когато ответникът
правел ремонта. След като приключил видял, че нямало вече следи от течове и мухъл. Преди
ремонта по прозореца не било правено абсолютно нищо от много години. Ответникът
извършил ремонта на бравата горе-долу по същото време. Не знае какво е било състоянието
на бравата след подмяната. Преди това вратата не се заключвала.
От заключението на вещото лице по назначената съдебно-техническа експертиза се
установява, че претендираните от ответника ремонтни работи са извършени. Съобразно
представената стокова разписка, посочените в нея материали са вложени. Пазарната
стойност на материалите вложени в ремонта са изчислени в размер на 51,82лв. Бравата на
входната врата на Етажната собственост е подменена, пазарната й стойност е равна на
платената сума 36,20 лв. Извършените строително-ремонтни работи представляват „текущ
ремонт“, съгласно Параграф 5, т.43 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ, те не повишават
стойността на имота. В с.з. вещото лице обяснява, че при оглед на фасадата отвън
единствено последният прозорец, който е боядисан от ответника, е бял. Всички други са с
олющена боя. След извършения ремонт сграда е в по-добро физическо състояние.
При така установената фактическа обстановка, съдът направи следните правни
изводи: За успешното провеждане на установителен иск с правно осн. чл.51 ал.1 ЗУЕС вр. с
чл.6 ал.1 т.9 ЗУЕС по реда на чл.422 ГПК, в тежест на ищеца е да докаже дължимостта на
претендираната сума. Същият следва да установи, че ответникът е собственик на
жилище/самостоятелен обект-процесният апартамент в етажната собственост, че е прието
решение на ОС на ЕС, с което е взето решение досежно размера на дължимите от етажните
собственици вноски за фонд Ремонт и обновяване. Съгласно чл.11 ал.1 т.5 и т.7 ЗУЕС
3
общото събрание определя размера на паричните вноски за разходите за управлението и
поддържането на общите части на сградата и размера на паричните вноски във фонд
„Ремонт и обновяване“. Съгласно чл.6 ал.1 т.9 ЗУЕС собствениците са длъжни да заплащат
разходите за ремонт, реконструкция, преустройство, основен ремонт и основно обновяване
на общите части на сградата, подмяна на общи инсталации или оборудване и вноските,
определени за фонд "Ремонт и обновяване", съразмерно с притежаваните идеални части. С
решение на ОС на ЕС обективирано в протокол №2 от10.02.2020г. са приети такси за
поддръжка и управление на общите части, определена е вноската за фонд „Ремонт и
обновяване“ В т.2 от приложения Протокол от 10.02.2020г., е прието решение месечната
такса за фонд Ремонт и обновяване да бъде в размер на 2 лв. на имот. Стаичка - 2лв. Поради
което ответникът дължи заплащане на така приетите с посоченото решение на ОС на ЕС
вноски за фонд ремонт и обновяване. Претендирания размер от 95лв. за периода м.август
2020г.-м. февруари 2022г., не е оспорен от ответника. Същият твърди, че до месец август
2020г. е изпълнявал задълженията си и заплащал всички дължими такси. Поради което
претенцията се явява основателна, т.к. няма доказателства за плащането на тази сума.
В този случай следва да бъде разгледано направеното възражение на ответника за
прихващане, между направени от него необходими разходи за опазване на етажната
собственост в общ размер на 97,03лв., включващо разход за закупуване и монтиране на нова
брава и в размер на 36,20лв. разходи за закупуване на материали и извършване на ремонт на
стълбище и етажна площадка от 05.08.2020г. в размер на 60,83лв и претендираната от
ищеца в размер на 95лв. за неплатени вноски за ФРО и за режийни разходи за периода
м.август 2020г. - м. февруари 2022г. Разпоредбата на чл. 60-61 ЗЗД установява хипотезите,
когато едно лице предприело работа в чужд интерес, следва да бъде възмездено по
правилата на неоснователното обогатяване, в която насока е и действащото ТР 85/1968 г. на
ОСГК на ВС. В практика на ВКС е прието, че ролята на решението на общото събрание за
необходимостта да се извършат полезни разноски, не засяга задължението на всеки
собственик на обект в етажната собственост да поеме съответната на дела му част от
задължението, но това решение на общото събрание има значение на правно основание на
базата на което следва да бъде определен размера на възникналото парично задължение.
Претенция за разпределение на разходите между отделните собственици на обекти в
етажната собственост, касае хипотезата на управител на чуждата работа / гестор/, действал
не само в полза на чужд интерес, но и в полза на свой интерес. Ако е налице одобрение от
лицето, в чийто интерес е предприетата работа /предварително по решение на общото
събрание или последващо/, отношенията следва да се уредят съгласно чл. 62 ЗЗД. Ако
подобренията са извършени без да е взето решение от общото събрание, съгласно
разпоредбата на чл. 61, ал.2 ЗЗД, гесторът може да претендира от останалите собственици на
обекти в етажната собственост само съответната част от направените разноски, до размера
на обогатяването и то само ако работата / в случая извършените СМР/ е предприета уместно.
Ако общите части са подобрени против волята на останалите съсобственици, отговорността
на последните може да бъде търсена само по правилата на чл. 59 ЗЗД, който съвпадат с тези
4
по чл. 61 ал.2 ЗЗД. Както необходимите, така и полезните разноски са за сметка на
собствениците на сградата. Преценката на събраните доказателства следва да се извърши в
контекста на различната уредба на последиците от поддържането и възстановяването /т.е. на
необходимите разноски/ или обновяването на общите части на сградата/ т.н. полезни
разноски/, при точна квалификация на всеки вид ремонтни работи да се съобрази дали
„необходимостта“, наложила извършването на всяко конкретно СМР, има обективна
причина/увреждане, износване и др./ или се дължи на субективната преценка на ответника.
Преценката относно извършените полезни разноски следва да съдържа и оценка на
обстоятелствата за удачно предприета и добре свършена чужда работа. А дали извършени от
единия от собствениците в етажната собственост ремонтни дейности съставляват
необходими или полезни разходи, свързани с общите части на сградата, зависи от
фактическия проблем на конкретното състояние на подменените, в случая ремонтирани
общи части преди това, както и от причината, наложила тази подмяна/ремонт - в т.см.
Решение №85 от 24.06.2014г. по гр.д. №1157/2014г. II г.о. ВКС. От събраните писмени
доказателства, заключението на вещото лице, свидетелските показания, се установяват
извършените от ответника разноски, тяхната стойност. Спорно в случая дали тези разноски
попадат в хипотезата на §1 т.8 ДР ЗУЕС-дали са полезни разходи, за необходим ремонт,
отстраняващи пречки и неудобства за нормалното функциониране на сградата, в какъвто
смисъл са твърденията на ответника. При тази преценка в конкретния случай намира, че към
поддържането и възстановяването на общите части на сградата/ т.н. необходими разноски/
следва да се отнесе боядисването на стената на етажната площадка, както и
дограмата/черчевето/. Това е така в случая, тъй като с показанията си разпитаните свидетели
сочат, че поради теч от покрива по стената на стълбищната площадка на пети етаж имало
следи от мухъл, било станало кафяво петно. Свидетелят И. сочи, че по стената имало черно
след ремонта, като ответникът боядисал стената и прозореца. Както и вещото лице обяснява,
че след извършения ремонт етажът е в по-добро физическо състояние, че прозорците/в
частност боядисания от ответника/ бил с олющена боя, т.е. „необходимостта “, наложила
извършването им има обективна причина-увреждане на стената от теч от покрива, както
износване/олющване/ на боята по черчевето. Поради което следва да се приеме, че същите са
предприети удачно от ответника. Като от исковата сума следва да се приспадне сумата от
51,82лв. представляваща направените от ответника разходи за закупуването на материали
боядисването. По отношение направените от ответника разходи за смяна на бравата от
показанията на св.Д.в се установява, че ответникът е искал бравата да се отключва отвътре и
отвън, по своя инициатива я сменил, като предишната брава също се заключвала, но само
отвън. Св. С. живеещ в съседния вход предполага, че бравата не е можела да се заключва.
Съдът кредитира показанията им, като намира, че тези на св.Д.в са на свидетел-очевидец,
преки, същият живее във входа на ответника, запознат е по-добре със състоянието на
бравата на входната им врата. Няма данни същата да е била повредена, поради което не е
имало нужда от подмяната и. Направените разноски за смяна на бравата, не са били нито
необходими, нито могат да се причислят като полезни разноски, не представляват и
подобрения, текущи или ремонтни дейности. Предприети са по инициатива на ответника,
5
който е решил, че бравата следва да се заключва и от вътрешната страна. Поради което
възражението за прихващане със сумата за направени от ответника разходи за смяна на
бравата е неоснователно. Така от исковата претенция, която е в размер на 95лв. след
приспадане на сумата 51,82лв., представляваща сторени от ответника разноски за
материалите вложени в ремонта за боядисване на стената на стълбищната площадка и
черчевето на прозореца се получава сумата 43,18лв., които ответникът дължи на ищеца. До
първоначално предявения размер от 95лв. претенцията е погасена чрез прихващане.
На основание чл.78 ал.1 от ГПК на ищеца се следват направените по делото разноски
съразмерно уважената част от иска. същите са в общ размер на 399,70лв./75лв. за държавна
такса, 300лв. адвокатско възнаграждение, 20лв. депозит за свидетел, 4,70лв. за копия/, от
които се следва сумата 179,87лв. Както и от направените разноски по ч.гр.д.№743/2022г. на
РС Разград в размер на 75лв., съразмерно уважената част от иска се следва сумата 33,75лв.
По гореизложените съображения, съдът:
РЕШИ:
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО, че К. П. Н., ЕГН**********, адрес гр.*** дължи на
Етажна собственост на жилищна сграда находяща се на адрес: гр.Разград, ж.к. Орел бл.3
вх.И, представлявана от Професионален домоуправител Разград ООД ЕИК205732141 със
седалище гр.Разград, ул. Любен Каравелов №1 обект 6, сумата 43,18лв./четиридесет и три
лева и осемнадесет стотинки/ вноски за Фонд „Ремонт и обновяване“ и режийни разходи за
периода от 01.08.2020г. до 28.02.2022г,. ведно със законната лихва от 13.04.2022г. до
окончателното изплащане на сумата, като отхвърля иска до първоначално предявения
размер като погасен чрез прихващане с насрещно вземане на К. П. Н., ЕГН********** за
сумата 51,82лв. представляваща сторени разноски за закупуване на материали и ремонт на
стълбищната площадка.
ОСЪЖДА К. П. Н., ЕГН**********, адрес гр.*** ДА ЗАПЛАТИ на Етажна
собственост на жилищна сграда находяща се на адрес: гр.Разград, ж.к. Орел бл.3 вх.И,
представлявана от Професионален домоуправител Разград ООД ЕИК205732141 със
седалище гр.Разград, ул. Любен Каравелов №1 обект 6, сумата 179,87лв. /сто седемдесет и
девет лева и осемдесет и седем стотинки/ за разноски в настоящото производство както и
сумата 33,75лв./тридесет и три лева и седемдесет и пет стотинки/ за разноски по ч.гр.д.
№743/2022г. по описа на РС Разград
Решението подлежи на обжалване пред Разградския окръжен съд в двуседмичен срок
от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Разград: _______________________
6