Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, 11.04.2022 г.
В И М Е Т
О Н А
Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Търговско отделение, VІ-1 състав, в
публично съдебно заседание на четиринадесети март две хиляди двадесет и втора година в състав:
СЪДИЯ: РУМЯНА СПАСОВА
при
секретаря Славка Димитрова като разгледа докладваното от съдията т.д. № 405 по описа на СГС за 2021 г., за да се произнесе, взе предвид
следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 79, ал. 1, пр. 1 ЗЗД вр. с чл. 51 ТЗ във вр. с чл. 286 ЗЗД.
Ищецът твърди, че с
ответника работят от 2014 г. като „Е.Б.С.П.Е.С.“ ЕООД посредничи на „О.Ф.Б.“
ЕАД при покупка и продажба на имоти, активи, както и при всякакви други сделки.
В хода на изпълнение на дългогодишната работа между страните са сключвани
договори за посредничество, а в моментите, в които е нямало изричен писмен
договор за посредничество, работата по казусите е продължавала до формалното
сключване на нов договор, както и след сключването му. Твърди, че по конкретния
казус ответникът е възложил на ищеца да бъде посредник и консултант във връзка
с продажбата на недвижим имот, апортиран от възложителя в негово дъщерно
дружество „П.К.К.Б.“ ЕООД, описан подробно в приложение № 1 към сключените
договори. За изпълнение на тази конкретна посредническа услуга, между
дружествата са сключени два договора за посредничество, които обхващат
продължителен тригодишен период /от 2018 г. до настоящия момент вкл./ за
изпълнение на задълженията на посредника. Посочва, че по силата на двата
договора за посредничество, сключени на 15.10.2018 г. и 18.06.2020 г. „О.Ф.Б.“
ЕАД е възложило на ищеца да му посредничи при продажбата на недвижим имот,
апортиран от ответника в неговото дъщерно дружество „П.К.К.Б.“ ЕООД, описан в
Приложение № 1 към договора за посредничество, а именно: поземлен имот 087001
от квартал 87 по картата на землището на с. Баня, община Разлог, с площ от
27 685 кв.м., ведно с изградени на етап „груб строеж“
„Курортно-възстановителен център и ваканционно селище с РЗП общо 19 147
кв.м., включващ конкретно посочени в исковата молба подобекти, ведно с
находящите се в комплекс Баня движими вещи, както и търговската марка BANYA SPA & WELLNESS RESORT, вписана
в държавния регистър на марките при Патентно ведомство на Република България
под № 62014. Посочва, че задълженията му като изпълнител са конкретизирани в
чл. 2 от двата договора. С договорите поел задължение да посредничи на
възложителя-ответник при продажбата на имота, като му представя потенциални
купувачи срещу уговорено възнаграждение. В изпълнение на задълженията си
свързал ответника с купувача на имота „Г.Х.М.“ ЕООД, като в подписаното без
дата и в срока на действие на първия сключен между страните договор за
посредничество – Приложение № 3, неразделна част от договора за посредничество,
ответникът недвусмислено е потвърдил, че огледът на имота, посочен по-горе е
извършен и ищецът действително е свързал продавача и купувача. Твърди, че
продължил да изпълнява задълженията си по договорите, като водил нови клиенти за имота и през 2020 г. Посочва,
че след като преди няколко седмици запитал изрично представител на ответника
дали е осъществена продажба на имота на нейния клиент „Г.Х.М.“ ЕООД или
свързаните с него лица, получил отговор, че имотът е продаден на други лица, но
случайно разбрал, и след проверка в търговския регистър, открил, че на
20.11.2020 г. е извършена и вписана продажбата на 100% от капитала на дъщерното
дружество „П.К.К.Б.“ ЕООД, в което е апортиран недвижимият имот, предмет на
договора за посредничество, като купувачът е именно дружеството „Г.Х.М.“ ЕООД.
Продажбата е извършена по начин, описан в договорите за посредничество – чл. 1,
ал. 2, т. 1. Продавачът на имота е „О.Ф.Б.“ ЕАД, а купувач е „Г.Х.М.“ ЕООД,
като именно това дружество е представено от ищеца и са осъществени контакти за
постигане съгласие за покупката на имота. Твърди, че по чл. 8, ал. 1 от
Параграф IV, ответникът дължи на
изпълнителя възнаграждение в размер на 2% от цената на сделката без ДДС, ако е
дължимо. На 15.01.2021 г. изпратил до ответника покана за заплащане на
задължението му, в която дал и срок за изпълнение. Тълкувайки уговорките между
страните, възнаграждение се дължи за всички предприети от страна на търговския
посредник действия за постигане на крайния резултат – посредничество, тоест
прилагане на съдействие, свързване и преговори на бъдещите страни по договора
за покупко-продажба на имота. Твърди, че правото му на възнаграждение по
процесния договор е обусловено от осъществяването на определен резултат –
подписване на договор, респ. окончателен договор под формата на договор за
покупко-продажба на дружествени дялове с купувача, който е намерен от
посредника, свързал страните по сделката. Предвид изложеното иска да се
постанови решение, с което да се осъди ответникът да му заплати сумата
32 000 евро без ДДС, с левова равностойност 62 586,55 лева,
представляваща уговорено възнаграждение на „Е.Б.С.П.Е.С.“ ЕООД по договор за
посредничество, ведно със законната лихва върху тази сума от датата на
завеждане на исковата молба до окончателното плащане. Претендира разноски. С
допълнителната искова молба ищецът заявява, че поддържа всички свои твърдения и
обстоятелствата, релевирани в исковата молба. Оспорва твърденията на ответника,
обективирани в отговора на исковата молба, в това число и твърдението, че
ищецът се е дезинтересирал от процесната сделка и не е участвал чрез
посредничество за продажбата на имота след сключването на втория договор за
посредничество.
Ответникът счита предявеният
иск за допустим, но по същество неоснователен и недоказан. Не оспорва сключване
на договор за посредничество на 15.10.2018 г. между страните. Твърди, че в чл.
8, ал. 1, изречение последно от договора изрично е предвидено, че
възнаграждение за осъществено посредничество по него е дължимо на посредника
само при прехвърляне на имота в срока на валидност на договора или до три
месеца след неговото прекратяване най-късно, т.е. възнаграждение по договора би
било дължимо на посредника, само при прехвърляне на имота на представен от
посредника купувач, в срок най-късно до 15.01.2020 г. В конкретния случай
договорът за покупко-продажба на дяловете от капитала на „П.К.К.Б.“ ЕООД е
сключен на 16.11.2020 г., т.е. повече от 10 месеца след крайната дата, до която
евентуално би се дължало възнаграждение на посредника по договора за
посредничество от 2018 г. Посочва, че в периода м. октомври 2018 г. – м.
февруари 2019 г. с участието на представителя на посредника – г-жа Л.Т.-Г.,
действително са водени преговори и кореспонденция между страните за покупката,
които обаче са приключили без успех и сделка не е сключена. Твърди, че повече
от една година след преустановяване интереса към имота през м. май 2020 г.,
самостоятелно и без участието на посредника, „Г.Х.М.“ ЕООД отново са се
обърнали към „О.Ф.Б.“ ЕАД с молба за среща, след провеждането на която
депозирали и официално писмо за намерение до управителния съвет на „Банка ДСК“
АД. Посочва, че освен, че посредникът не е участвал по какъвто и да било начин
в преговорите и сделката по покупко-продажба на дяловете от капитала на „П.К.К.Б.“
ЕООД от м. ноември 2020 г., тази сделка е коренно различна от предишната такава
/договаряна в периода 2018 г. – 2019 г./, поради което е неоснователна
претенцията на посредника за заплащане на възнаграждение за осъществено от него
посредничество, каквото реално липсва. Счита, че ищецът по никакъв начин не е
посредничил за сключването на сделката по продажба на дяловете от капитала на „П.К.К.Б.“
ЕООД, вписана в ТРРЮЛНЦ на 20.11.2020 г., поради което и претендираното от тях
възнаграждение е недължимо, респ. предявеният иск е неоснователен. Посочва, че
страните са сключили втори договор за посредничество от 18.06.2020 г., като
видно от приложената имейл кореспонденция от м. май 2020 г., потенциалният
купувач на имота, представен от посредника е дружеството – „А.“ ЕООД. Твърди,
че за процесната сделка, посредникът не е участвал по какъвто и да било начин,
поради което не е дължимо и претендираното от него възнаграждение по договора
за посредничество от 2020 г. За пълнота посочва, че самостоятелното водене на
преговори от страна на ответника с потенциални купувачи на имота, по никакъв
начин не е в конфликт с договора за посредничество от 2020 г., сключен с
посредника, тъй като посредникът не притежава ексклузивни права за продажбата
на имота, съгласно чл. 6, ал. 2 от договора за посредничество от 2020 г.
Твърди, че макар дружеството „Г.Х.М.“ ЕООД формално да е купувач на дяловете от
капитала на „П.К.К.Б.“ ЕООД, пряко ангажирани с процесната сделка са
физическите лица – П.С.Д.и М.З.З.. Твърди, че имотът за първи път е бил
представен на г-н П.С.Д.и г-н М.З.З./като потенциални купувачи/, не от
посредника „Е.Б.С.П.Е.С.“ ЕООД, а от „Ф.“ АД, което е още един аргумент за
неоснователност на ищеца. Предвид изложеното счита искът за неоснователен и
като такъв иска да се отхвърли. Претендира разноски. С допълнителен отговор на
допълнителната искова молба ответникът оспорва изцяло допълнителната искова
молба и моли да се приеме за неоснователни и недоказани изложените в нея
твърдения и искания.
Съдът като
обсъди доводите на страните и събраните по делото доказателства поотделно и в
тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа страна следното:
Представен е от ответника договор за
посредничество при продажба, сключен на 27.03.2014 г. между „О.Ф.Б.“ ЕАД и „Ф.“
АД. Представено е приложение 1 към договора, от което е видно, че се касае за
същия недвижим имот в с. Баня. Представен е протокол за представени купувачи от
05.12.2014 г., съгласно който „Ф.“ АД, като изпълнител по договора за
посредничество, е представил на ответника имената на потенциални купувачи на
имота, сред които са П.С.Д.и М.З.З..
Представени са подписани между страните договор за
посредничество от 09.03.2015 г. и договор за посредничество от 12.06.2017 г., с
които „О.Ф.Б.“ ЕАД възлага, а „Ей Би Си Пропъртис Съвисиз“ ЕООД приема срещу
възнаграждение и при условията на договора, да бъде консултант и посредник на
възложителя във връзка с продажбата на процесния имот.
Не се спори, че на 15.10.2018 г. между страните е
подписан договор за посредничество, с който ответникът, като възложител
възлага, а ищецът, като изпълнител приема срещу възнаграждение и при условията
на договора, да бъде консултант и посредник на възложителя във връзка с продажбата
на недвижим имот, апортиран от възложителя в негово дъщерно дружество – „П.К.К.Б.“
ЕООД и описан подробно в Приложение 1 – неразделна част от договора. В чл. 2 са
описани задълженията на изпълнителя. С чл. 8, ал. 1 е определено дължимото
възнаграждение на изпълнителя при прехвърляне на имота на купувача, представен
от изпълнителя, което е удостоверено с двустранно подписан протокол, съгласно
Приложение 3, и което е в размер на 3% от цената на сделката. Съгласно чл. 9,
договорът влиза в сила от 15.10.2018 г. и се сключва за срок от 1 /една/
година, считано от датата на влизането му в сила.
Представена е по делото разменена
кореспонденция между страните от 19.10.2018 г., съгласно която ищецът е
приложил писмо за намерение от г-н Дойчев, а ответникът е уведомил ищеца, че ще
му предоставят проект за удължаване на посредническия договор, както и във
връзка с предложението на г-н П.Д.са представени изискуеми документи. С писмо
от 29.10.2018 г. ищецът е уведомил ответника, че П.Д.иска да направи втори
обстоен оглед на имота. С писмо от 30.10.2018 г. ищецът е заявил на ответника,
че П.Д.е потвърдил намерението си за сделка. Видно от писмо от 16.11.2018 г.,
ответникът е изпратил на ищеца за информация входящ номер на подадени документи
от „Г.Х.М.“ ЕООД в „О.Ф.Б.“ ЕАД, чрез посредник Л.Т., във връзка предложението
им за закупуване на ПК Комплекс Баня. Във връзка с продажбата на имота са
разменени писма между страните на 23.11.2018 г. и 21.12.2018 г. С писмо от
08.01.2019 г. е изпратен от ответника до ищеца разписан договор за
конфиденциалност, който е представен по делото.
Видно е, че на 08.01.2019 г. между „О.Ф.Б.“ ЕАД и „Г.Х.М.“
ЕООД е сключен договор за неразкриване на информация, с който страните са се
споразумели с чл. 1, ал. 1, че факти, сведения и документи, както и всяка друга
информация, предоставена от първата на втората страна писмено, устно, в
електронна или каквато и да било друга форма, във връзка с Комплекса, неговата
продажба и извършването на Анализа, ще бъдат смятани от първата страна за
поверителна информация. С цел избягване на съмнения, поверителна е и всяка
информация по смисъла на предходното изречение, която вече е предоставена на
втората страна от първата към датата на влизане в сила на договора. В преамбюла
на договора изрично е записано, че в края на 2015 г. първата страна е учредила
еднолично дружество с ограничена отговорност – „П.К.К.Б.“ ЕООД, чрез апортна
вноска на свой недвижим имот, находящ се в с. Баня, община Разлог, област
Благоевград, с площ от 27 685 кв.м., ведно с изградения в същия имот на
етап „груб строеж“ обект „Курортно-възстановителен център и ваканционно селище“
със застроена площ общо от 5 884 кв.м., разпределена в отделни подобекти.
Втората страна е заявила интерес относно покупката на Комплекс – Баня /ведно с
описаните движими вещи и търговската марка/, посредством покупката на дяловете,
представляващи 100% от капитала на „П.К.К.Б.“ ЕООД. Видно е, че договорът е
подписан за „Г.Х.М.“ ЕООД чрез пълномощник А.Н.А., като издаденото в негова
полза пълномощно е прието като доказателство по делото.
Представено е към исковата молба Приложение 3 към
договора за посредничество, което е без посочена дата, със собственоръчно
изписване на дружеството „Г.Х.М.“ ЕООД като представен на „О.Ф.Б.“ ЕАД
потенциален купувач. Документът е подписан от двете страни.
Представена е разменена между страните електронна
кореспонденция на 21.01.2019 г. и 22.01.2019 г. във връзка с процесния имот и
отговор от „Г.Х.М.“ ЕООД. С писмо от 07.02.2019 г. страните са обсъждали
условия по прехвърляне на дялове на дружеството, както и от страна на ищеца е
изпратено окончателно предложение от „Г.Х.М.“ ЕООД. На 11.04.2019 г. е
изпратено писмо от ищеца до ответника.
Приети са като доказателства писма по електронна
поща от 15.05.2020 г. от ищеца до ответника за поискан оглед на имота от страна
на потенциални клиенти. С писмо от 15.05.2020 г. дружество „А.“ е поискало от
ищеца да организира оглед на имота. С писмо от 21.05.2020 г. ищецът е уведомил
ответника, че оглед се е състоял.
На 01.06.2020 г. „Г.Х.М.“ ЕООД е изпратило до
ответника писмо за намерение, с което дружеството е потвърдило писмено
готовност да възобнови преговорите за закупуване на дяловете от притежаваното
от „О.Ф.Б.“ ЕАД дружество „П.К.К.Б.“ ЕООД, ведно със собствения на компанията
недвижим имот. Писмо за намерение от „Г.Х.М.“ ЕООД е изпратено на 12.06.2020 г.
и до „Банка ДСК“ ЕАД.
С писмо от 18.06.2020 г. ответникът е изпратил на
ищеца за преглед и подпис проект на договор за посреднически услуги във връзка
с продажбата на ПКК Баня ЕООД.
Не се спори, че на 18.06.2020 г.
между „О.Ф.Б.“ ЕАД, като възложител и „Е.Б.С.П.Е.С.“ ЕООД, като изпълнител е
сключен договор за посредничество. Съгласно предмета на договора, чл. 1, ал. 1,
възложителят възлага, а изпълнителят приема срещу възнаграждение и при
условията на договора, да бъде консултант и посредник на възложителя във връзка
с продажбата на недвижим имот, апортиран от възложителя в негово дъщерно
дружество – „П.К.К.Б.“ ЕООД и описан подробно в Приложение 1 – неразделна част
от договора. С чл. 1, ал. 2 страните са се съгласили, че „Прехвърляне на Имота“
ще означава всяка сделка, с която собствеността върху Имота, описан в
Приложение 1, се прехвърля на купувача, било чрез прехвърляне на собствеността
върху Имота като недвижимо имущество или чрез прехвърляне на дяловете от
капитала на дъщерното дружество. „Представен Купувач“ или „Потенциален Купувач“
ще означава: лице /вкл. и свързани с него лица/, което би могло да придобие
Имота, за което изпълнителят е предоставил на възложителя индивидуализираща
информация и/или контакти, и това е удостоверено с двустранен протокол по
образец на Приложение 3 към този договор. „Купувач“ ще означава: представен от
изпълнителя Потенциален Купувач, на когото е прехвърлен Имота, независимо от
вида на прехвърлителната сделка /покупко-продажба на имота или прехвърляне на
дяловете от капитала на дъщерното дружество/. „Цена на сделката“ ще означава:
съответната сума /без ДДС, ако е дължимо/, която купувачът ще плати за
прехвърлянето на имота независимо от формата или вида на прехвърлителната
сделка. С чл. 2 са определение задълженията на изпълнителя и те са: 1. да
предложи структура на сделката в зависимост от стратегията, определена от
възложителя; 2. да представя на възложителя потенциални купувачи за имота,
посредством подписан протокол по образец на Приложение 3 към договора; 3. да
организира огледи на имота и презентации на същия с потенциални купувачи; 4. да
организира срещи с потенциални купувачи и да подпомага възложителя при
провеждане на преговори с тях; 5. своевременно да представя на възложителя по
електронна поща информация за представянето на имота и идентифицирането на
потенциални купувачи; 6. да съдейства за постигане на споразумение с купувача
за прехвърляне на имота, както и за неговото договаряне и сключване. Съгласно
чл. 4, изпълнителят има право да получи договореното възнаграждение при
условията на договора. С чл. 6, ал. 1, т. 2 възложителят се задължава при
представяне на потенциален купувач от страна на изпълнителя, да подписва
съответния протокол, съгласно Приложение 3 към договора. При вече установен
контакт от страна на възложителя със същия потенциален купувач, /преди неговото
представяне от страна на изпълнителя/, възложителят незабавно уведомява
изпълнителя, протокол съгласно предходното изречение не се подписва от страните
и изпълнителят преустановява по-нататъшни действия в изпълнение предмета на
този договор по отношение на този потенциален купувач. В чл. 8, ал. 1 е
предвидено, че при прехвърляне на имота на купувач, представен от изпълнителя,
което е удостоверено с двустранно подписан протокол, съгласно Приложение 3 към
договора, възложителят ще плати на изпълнителя възнаграждение в размер на 2% от
цената на сделката /без ДДС, ако е дължимо/, както е дефинирана в чл. 1, ал. 2,
точка 4 по-горе. С цел избягване на съмнения, възнаграждение е дължимо на
изпълнителя при прехвърляне на имота в срока на валидност на този договор или
до 3 месеца след неговия краен срок най-късно. Съгласно чл. 8, ал. 2,
възнаграждението на изпълнителя е платимо, както следва: в срок до 5 /пет/
работни дни след заверяване банковата сметка на възложителя или на дъщерното
дружество с последната вноска от цената по сделката. В чл. 8, ал. 3 е предвидено,
че възнаграждението на изпълнителя, дължимо по договора се заплаща в лева по
официалния обменен курс на БНБ за деня на плащане /когато цената по сделката е
определена в различна валута/ по конкретно посочена банкова сметка. ***. 9,
договорът влиза в сила от 18.06.2020 г. и се сключва за срок от 1 /една/
година, считано от датата на влизането му в сила, освен ако не бъде прекратен
по-рано по предвидените в договора начини и основания.
На 24.06.2020 г. ответникът е изпратил до ищеца, във
връзка с проявен интерес от страна на клиент към потенциална продажба на
Ваканционен комплекс в с. Баня, писмо-покана.
С уведомление от 14.08.2020 г. до ответника „Г.Х.М.“
ЕООД е уведомило „О.Ф.Б.“ ЕАД, че е спечелило обявения на 09.08.2020 г. закрит
търг с явно наддаване за продажба на активи, като е посочило за купувач на
дружествените дялове на „П.К.К.Б.“ ЕООД при квоти 50/50 следните две дружества:
„Е.Е.Е.П.“ ЕООД, с управител П.Д.и „Ф.А.Ф.АД, с представляващ М.З.З..
С молба дружеството „Г.Х.М.“ ЕООД е изразило
желанието си да бъде прието за съдружник и да закупи всичките 602 дяла с
номинална стойност по 10 000 лева всеки от тях от капитала на „П.К.К.Б.“
ЕООД, за обща продажна цена от 1 600 000 лева.
С договор за покупко-продажба на
дялове с нотариална заверка на подписите и съдържанието от 16.11.2020 г. „О.Ф.Б.“
ЕАД, в качеството на едноличен собственик на капитала на „П.К.К.Б.“ ЕООД, е
продало на „Г.Х.М.“ ЕООД своите 602 равни дяла, всеки един от по 10 000
лева, представляващи 100% от регистрирания капитал на „П.К.К.Б.“ ЕООД за цена
1 600 000 евро. Прехвърлянето на дяловете е вписано в търговския
регистър на 20.11.2020 г.
С покана от 15.01.2021 г., връчена на ответника на
16.01.2021 г., „Е.Б.С.П.Е.С. ЕООД е поканило „О.Ф.Б.“ ЕАД да му заплатил в срок
от 5 /пет/ работни дни, считано от деня на получаване на поканата, сумата от
32 000 евро, представляваща нетното възнаграждение на посредника без ДДС,
за извършена посредническа услуга.
С отговор на нотариалната покана от 22.01.2021 г.
ответникът е възразил, че не дължи възнаграждение за осъществено посредничество
по договор от 2020 г., поради липса на оказана от ищеца посредническа услуга по
същия договор във връзка с прехвърлянето на дружествените дялове от капитала на
„П.К.К.Б.“ ЕООД, вписано в търговския регистър при Агенция по вписванията на
20.11.2020 г. Оспорва, че дължи възнаграждение и по договора от 15.10.2018 г.
При разпита свидетелката Д.С.К.заявява, че има
собствена компания, която е със сходна дейност – посредничество за недвижими
имоти. Работи с г-жа Т.от над 10 години. Партньори са в работата. Когато тя има
имот за продажба, за когото е оторизиран посредник на продавача, а тя има
съответните инвеститори или клиенти, разменят информация и имат успешно осъществени
сделки. За процесния имот е водила клиенти. Познава дружеството ОТП в
качеството му на собственик на имота, който се намира в с. Баня, в близост до
минерален извор. Г-жа Т.я е водила на огледи с клиенти неколкократно през
годините. Тя е била представител на ОТП Факторинг като продавач. Първият
клиент, който завела преди осем, девет години и който проявил интерес към
имота, е В.инженеринг. Г-жа Т.й е споделяла за потенциален купувач на имота – Г.Х.М.
и за физическите лица и че тя е предоставила информация за имота на това
дружество, което е искало да го закупи и впоследствие е закупило имота. В края
на 2020 г. имала клиент, който искал да влезе в преговори за имота и тогава
чула разговор, проведен между г-жа Т.и г-жа Д., която представлявала ОТП, през
блутута на колата и г-жа Д.казала, че имотът не е актуален и е продаден на г-н М.З..
След това поканила г-жа Т.в нейния офис и след като извършили проверка,
установили, че имотът е продаден на Г.Х.М., което дружество, знае, че е
заведено от г-жа Т.. Знае, че това дружество е клиент на г-жа Т.от години.
Сочи, че не е присъствала на преговори и огледи между Г.Х.М. и О.Ф.Б. Присъствала
само, когато били уговаряни от г-жа Т., включително и уговорки по телефона.
Разговорите били 2019 г. и 2020 г., но не помни точно кога. Знае, че за Г.Х.М.т
г-жа Т.комуникирала с А.и с П..
При разпита свидетелят А.Н.А. заявява, че е
представител и пълномощник на Г.Х.М.. Има пълномощно от представляващите
дружеството. Заявява, че е участвал във водена на преговори и респективно в
сделка за закупуване на П.К.К.Б.. На практика, всички преговори от начало до
края били водени изцяло от него от страна на Г.Х.М.. През 2018 г. били
запознати с предложението от Л.Т.. Познава я като агент на недвижими имоти. От
нея разбрал, че този имот се продава. Ходили на оглед. Л.организирала редица
огледи на мястото на имота, както и срещи с г-жа Д., които били проведени.
Ходили след това и в банката. Сочи, че г-жа Т.е лицето, което ги запознало с
това, че имотът се продава – Комплекс Баня, и чрез нея влезли в контакт с ОТП
за закупуване. Сделката била сключена ноември 2020 г. Края на 2018 г. и
началото на 2019 г. цялата комуникация минавала през г-жа Т.. След това нямал
нужда от нейните услуги в разговорите, които провеждали, защото нямало с какво
да е полезна. Оттам нататък разговорите били директно между него и г-жа Д.. Не
би казал, че през 2019 г. имало отказ от страна на Г.Х.М.. Имало
преустановяване на преговорите от тяхна страна, поради прекомерна забава в продавача
за взимане на решения. Имаше етап, през който се насочили към друг проект, тъй
като нямали интерес към този в с. Баня. След година приключили проекта, с който
се били захванали и се обадил на г-жа Д., за да я попита дали проектът все още
представлява предмет на продажба. След това разговорите били само между тях. Не
е намесвал г-жа Т.. Инициативата за първия разговор след подновяване на
преговорите, дошъл от тяхна страна, от него лично. Получил отговор, че обектът
продължава да бъде предмет на продажба, но тъй като имало и други интересуващи
се лица, трябвало да се мине чрез търг, а не чрез директно преговаряне. Няма
спомен физическо участие да е имала г-жа Т.след подновяване на преговорите.
След 2019 г. г-жа Т.му се обадила да го пита какво се случва с имота, но не си
спомня дали това било преди и след като финализирали сделката с ОТП.
Параметрите за сделката били изготвени изцяло от ОТП Факторинг. Фирмата на г-жа
Т.не е участвала. Предоставили им набор от документи, които са необходими, за
да се включат в наддаването по търга. Друг не му е предлагал имота освен Е.Б.С.Е.С.През
2018 г. г-жа Т.го свързала за имота. Дружеството, с което кандидатствали при
първоначалните преговори било одобрено от ОТП Факторинг и това е дружеството Г.Х.М.,
което в последствие придоби имота. Не е коментиран друг имот с ОТП Факторинг
освен този. Не е имал нужда от друга посредническа дейност, още повече, че г-жа
Т.представлява продавача, а не него в сделката. Когато през 2018 г. г-жа Т.се
свързала с него, правили над 20 огледа, докато не загубили интерес през
2019 г. Първоначално г-жа Т.присъствала,
а след това само ги организирала, а от един момент нататък звънял на г-жа Д.дали
могат да видят имота и тя организирала огледа. Както през 2019 г., така и през
2020 г., когато се финализира сделката, страните бяха едни и същи, и в двата
случая предмет на сделката бяха дяловете на дружеството, което притежаваше
имота. Промени се редът на договаряне.
При така установената фактическа
обстановка, съдът достигна до следните правни изводи:
Съобразявайки изложените твърдения в исковата молба и
заявения петитум, предмет на разглеждане е осъдителен иск, предявен от ищеца за
заплащане на възнаграждение по сключен с ответника договор за посредничество.
Определение за търговския посредник се съдържа в
Раздел III, глава
шеста от Търговския закон, като съгласно чл. 49, ал. 1 посредник е търговецът,
който по занятие посредничи за сключване на сделки.
Видно е от извършените вписвания в търговския регистър
при Агенция по вписвания, че в предмета на дейност на регистрираното през 2014
г. дружество „Е.Б.С.П.Е.С.“ се включва посредничество при покупко-продажба и
отдаване под наем на недвижими имоти; инвестиции и управление на недвижими
имоти, посредничество и агентство на местни чуждестранни физически и юридически
лица.
Не се спори между страните, а същото се доказа и от
приетите писмени доказателства, че в периода от 2015 г. до 2020 г. са сключени
между страните четири договора за посредничество, с които „О.Ф.Б.“ ЕАД е
възложило, а ищецът се е съгласил, да бъде консултант и посредник на възложителя във връзка с
продажбата на недвижим имот, апортиран от ответника в негово дъщерно дружество
– „П.К.К.Б.“ ЕООД, находящ се в с. Баня, община Разлог, област Благоевград, с
площ от 27 685 кв.м., ведно с изградения в същия имот на етап „груб
строеж“ обект „Курортно-възстановителен център и ваканционно селище“ със
застроена площ общо от 5 884 кв.м., разпределена в отделни подобекти.
Съдът приема за установено от приетите писмени
доказателства, разменената кореспонденция между страните и изслушаните
свидетелски показания, че във връзка с развилите се отношения между страните по
сключените договори за посредничество, ищецът е организирал огледи на процесния
имот с потенциални купувачи, включително и с представители на „Г.Х.М.“ ЕООД,
което дружество в последствие е закупило имота; свързал е продавачът с
купувача; съдействал е за установяване параметрите на договора. Дейността,
осъществена от ищеца като посредник е била най-активна в периода 2018 г. – 2019
г., в подкрепа на което е разменената кореспонденция и обсъдените по-горе
показания на свидетеля А.А..
Ответникът не оспорва, че ищецът е извършил действия
по свързване на продавача и купувача, както и по организиране и провеждане на
огледи на имота и договаряне на параметрите на сделката, но твърди, че това е
станало в срока на действие на договора, сключен на 15.10.2018 г., чийто срок е
изтекъл на 15.10.2019 г., докато договорът за покупко-продажба на дяловете от
капитала на „П.К.К.Б.“ ЕООД е сключен на 16.11.2020 г., т.е. повече от 10
месеца след крайната дата, при действие на договора за посредничество между
страните, сключен на 18.06.2020 г., по който ищецът не е извършвал никаква
дейност.
Договорът за посредничество при сключване на сделки
с недвижими имоти е неформален и същият се счита сключен при постигане на
съгласие между страните. Следователно, за да е налице договор за посредничество
между страните, е достатъчно да се установи постигане на съгласие за
посредничеството от едната страна срещу възнаграждение от другата за сключване
на сделка от търговеца и да са определени съществените характеристики на
сделката.
В разглеждания случай безспорно се доказа, че
считано от 2015 г. страните са били в трайни търговски отношение във връзка с
постигане на съгласие за посредничество от ищеца на ответника по повод
процесния недвижим имот. За извършваната дейност страните са подписали и писмени
договори, които обаче, както се посочи,
не са за действителност, а само за доказване на възникналите отношения.
Задълженията на ищеца като посредник са детайлно посочени в чл. 6 от
договорите, като те са идентични както в този, сключен на 15.10.2018 г., така и
в договора от 18.06.2020 г. По делото се доказа, че ищецът е изпълнил
задълженията си на посредник, като е предлагал имота, организирал е огледи с
потенциални купувачи, включително и е свързал дружеството с ответника, което в
последствие е закупило имота. Съдът кредитира показанията на свидетеля А.А.,
като дадени от лице незаинтересовано от изхода на делото и в резултат на лични
и непосредствени впечатления, че именно от ищеца чрез г-жа Т.е разбрал за
имота, че тя е организирала огледите на имота и че чрез нея е влязъл в контакт
с ответника. Това, че формално извършените действия по посредничество са
темпорално осъществени при действието на договора от 15.10.2018 г., а не по
време на сключения на 18.06.2020 г., не променя обстоятелството, че ищецът е
представил на ответника реалния купувач на имота и е участвал при преговорите
относно страни, предмет и цена на бъдещата сделка. Житейски логично е, че
осъществените от ищеца в периода действия 2018 г. – 2019 г. във връзка с
посредничеството за конкретния имот на същия потенциален купувач, няма как да
бъдат повторени през 2020 г., тъй като това не би било възможно. В подкрепа на
това са и показанията на свидетеля А.А., който заяви, че сам е потърсил
ответника за подновяване на преговорите, но не е търсил ищеца, тъй като е
нямало с какво повече да му бъде полезен. Същевременно свидетелят дава
категорични показания, че друг не му е предлагал имота освен „Е.Б.С.Е.С.“ ЕООД,
както и че през 2018 г. г-жа Тополова го свързала с ответника по повод имота и
че дружеството, с което са кандидатствали при първоначалните преговори и което
е било одобрено от „О.Ф.Б.“ ЕАД – „Г.Х.М.“ ЕООД, е същото, което в последствие
е придобило имота.
При така събраните доказателствата съдът намира за
установено, че намирането на реалния купувач на имота, обсъждането на
параметрите на сделката, организирането на срещи и подпомагането на продавача
при провеждане на преговорите по отношение на процесния имот е станало с
посредничеството на ищеца.
Съдът намира за неоснователно възражението на
ответника, че ищецът не е свързал реалния купувач, тъй като имотът е показан на
представител на „Г.Х.М.“ ЕООД още през 2014 г. от друго дружество „Ф.“ АД. По
делото не се установи по договора за посредничество, сключен на 27.03.2014 г.
да са проведени огледи, а единствено е представен списък с имена на потенциални
купувачи на имота, сред които и физическите лица П.Д.и М.З.. Това се доказа и
от свидетелските показания на свидетеля А.А. и свидетелката Д.К., които
заявяват, че процесният имот се е предлагал от „Е.Б.С.Е.С.“ ЕООД и че г-н А.,
като пълномощник на купувача „Г.Х.М.“ ЕООД, знае имота от г-жа Т., която го е
свързала с ответника. Освен това не се установи ответникът, ако е счел, че
друго дружеството е предлагало имота, да се е възползвал от възможността по чл.
6, ал. 1, т. 2 изр. 2, предвидена във всички договори за посредничество, при
вече установен контакт от страна на възложителя със същия потенциален купувач
/преди неговото представяне от страна на изпълнителя/, възложителят незабавно
да уведоми изпълнителя и да се преустановят отношенията по отношение на този
потенциален купувач.
Съдът намира за неоснователна и защитната теза на
ответника, че щом не са извършвани действия по сключения на 18.06.2020 г.
договор за посредничество за сключената финална сделка, то възнаграждение не се
дължи на ищеца. Установи се от показанията на свидетеля А.А., действал като
пълномощник на „Г.Х.М.“ ЕООД, че през 2019 г. не е имало отказ от страна на
дружеството към имота, а пренасочване на интерес, който е възобновен, а не
стартиран наново, през 2020 г. Следователно налице е една последователност в
действията на посредника, за които не може да се приеме, че са прекъснали през
2019 г. и да са стартирали наново през 2020 г. Видно е, че при финалната сделка
страните са едни и същи, реалният купувач е предложения от посредника и
параметрите на сделката са същите, единствено имотът е закупен на търг, а не
при преки преговори, като в задълженията на посредника не се включва участие в
самата сделка.
Видно е, че на 01.06.2020 г. дружеството „Г.Х.М.“
ЕООД е изпратило до ответника писмо за намерение, с което е потвърдило
готовността си да възобнови преговорите за имота. Договорът за посредничество
от 18.06.2020 г. е сключен между страните след тази дата за същия имот и с
идентични договорни клаузи, както договора от 15.10.2018 г., с промяна
единствено в размера на възнаграждението по чл. 8, ал. 1 от договора. Следователно
ответникът е изразил воля да се обвърже с ищеца с писмен договор по отношение
на същия имот, въпреки че е бил наясно за проявения с писмото от 01.06.2020 г.
интерес от същия купувач, представен му в предходен период от „Е.Б.С.Е.С.“ ЕООД.
По изложените вече причини, съдът намира, че
действията по предлагане на имота на същото лице, извършване на огледи и
организиране на срещи фактически не е могло да бъдат извършени след 18.06.2020
г., доколкото същите вече са направени, с участието на ищеца.
Събраните доказателства безпротиворечиво и
еднопосочно установяват, че ищецът е действал по възлагане на ответника при
посредничеството за сключване на процесната сделка за продажба на собствения на
„О.Ф.Б.“ ЕАД имот. На ищеца е било възложеното осъществяване от ответника на
посредническа дейност по продажба на имота, която е извършена от „Е.Б.С.Е.С.“
ЕООД, считано от 2015 г. Ищецът е оказал
съдействие за сключване на договора за покупко-продажба чрез свързване на
купувача с ответника, осъществяване на срещи, разговори и обсъждане на
параметрите на сделката и следователно му се дължи възнаграждение.
Съдът намира, че липсата на подписан протокол,
съгласно Приложение 3 от договора не променя този извод, доколкото задължение и
на двете страни по договора за посредничество е да обезпечат подписването на
такъв документ, а липсата му при доказано представяне на имота от ищеца на
купувача и при съвкупната преценка на събраните по делото доказателства, не
опровергава изводът, че именно ищеца като посредник е свързал ответника с
потенциалния, а след това реален, купувач на имота.
Предмет на договора за посредничество е постигането
на определен резултат – свързването на страните и подпомагането им да сключат
сделката. Търговският посредник съдейства за сключването на сделката, тоест
извършва една фактическа дейност. В случая такава дейност е осъществена от
ищеца като посредник, като през 2020 г. имаме само възобновяване на
преговорите, при които, поради невъзникнала необходимост, не е участвало дружеството
„Е.Б.С.Е.С.“ ЕООД.
Обстоятелството, че по последния договор от
18.06.2020 г. ищецът е представил на ответника нов купувач е единствено в
подкрепа на извода, че страните са били обвързани от писмен договор за
посредничество, който се изпълняван от ищеца, но не и че извършените до момента
действия по отношение купувача „Г.Х.М.“ ЕООД следва да се изключат от
предметния обхват на договора, доколкото касаят същият имот и същото лице.
Предвид изложеното и след като се доказа по делото,
че предметът на договора за посредничество е изпълнен на ищеца, на „Е.Б.С.Е.С.“
ЕООД се дължи възнаграждение така, както е уговорено в чл. 8 от договора,
сключен на 18.06.2020 г. Възнаграждението е в размер на 2% от цената на
сделката без ДДС, която е 1 600 000 евро или 32 000 евро, като в
чл. 8, ал. 3 от договора е предвидено, че възнаграждението на изпълнителя се
заплаща в лева. Същото е и изискуемо, доколкото цената е платена и сделката е
отразена в търговския регистър. Това прави основателен искът за пълния предявен
размер от 62 586,55 лева. Основателно е и искането за присъждане на
законна лихва от датата на завеждане на исковата молба до окончателното
изплащане на сумата.
С оглед изхода на спора право на
разноски има ищеца. От негова страна са извършени разноски в общ размер на 5 569,46
лева, от които 2 503,46 лева за държавна такса, 66 лева в обезпечителното
производство на бъдещ иск и 3 000 лева за адвокатско възнаграждение. Съдът
намира за основателно възражението на ответника за прекомерност на адвокатското
възнаграждение, за който извод съобрази фактическата и правна сложност на
делото, това, че делото е разгледано и приключено в едно съдебно заседание,
извършените процесуални действия и дължимият размер по Наредбата за минималните
размери на адвокатските възнаграждения, който е 2 407,60 лева. Ето защо
хонорарът следва да се намали до 2 500 лева и на ищеца ще се присъдят
разноски в общ размер на 5 069,46 лева.
На основание чл. 127, ал. 4 ГПК ищецът посочва
банкова сметка, ***ните суми с IBAN: ***.
Така мотивиран Софийски градски съд
Р
Е Ш И :
ОСЪЖДА „О.Ф.Б.“ ЕАД, с ЕИК: *******, с адрес: ***, да заплати на „Е.Б.С.П.Е.С.“
ЕООД, с ЕИК: *******, с адрес: ***, на основание чл. 79, ал. 1, пр.
1 ЗЗД вр. с чл. 51 ТЗ във вр. с чл. 286 ЗЗД, сума в размер на 62 586,55
лева /шестдесет и две хиляди петстотин осемдесет и шест лева и петдесет и пет
стотинки/, представляваща уговорено възнаграждение, дължимо на „Е.Б.С.П.Е.С.“
ЕООД от „О.Ф.Б.“ ЕАД по договор за посредничество, сключен на 18.06.2020 г.,
ведно със законната лихва върху сумата, считано от датата на подаване на
исковата молба 05.03.2021 г. до окончателното изплащане.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК „О.Ф.Б.“ ЕАД, с ЕИК: *******, с
адрес: ***, да заплати на „Е.Б.С.П.Е.С.“ ЕООД, с ЕИК: *******, с адрес: ***,
сума в размер на 5 069,46 лева /пет хиляди шестдесет и девет лева и
четиридесет и шест стотинки/, представляваща направени разноски.
Решението
подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
СЪДИЯ: