№ 611
гр. Бургас, 08.12.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, VI ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в закрито заседание на осми декември през две хиляди двадесет и
първа година в следния състав:
Председател:Веселка Г. Узунова
Членове:Таня Д. Евтимова
Димитър П. Стоянов
като разгледа докладваното от Таня Д. Евтимова Въззивно гражданско дело
№ 20212100500694 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл.435, ал.1 от ГПК.
Подадена е жалба от ИЛ. Н. М. от гр.Бургас, ж.к.“С“, бл.16, вх.2 против отказ на ЧСИ
Трифон Димитров с рег.№ 801 в КЧСИ да извърши нова оценка на недвижим имот,
собственост на „Тотем 1“ ООД, представляващ УПИ Х в кв.27 по плана на к.к.“Слънчев
бряг - изток“, община Несебър, целият с площ от 1 292,50 кв.м. при граници: от двете страни
улици: УПИ V и УПИ IV, който имот е обозначен с идентификатор 51500.505.316 в КККР
на гр.Несебър с административен адрес в гр.Несебър, „Слънчев бряг“ № 1 с площ от 1 424
кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана с начин на трайно ползване: за
търговски обект, комплексно застрояване, ведно с построения в УПИ хотелски комплекс
„Централ“, представляващ първи етап от хотелски комплекс „Централ“ със ЗП от 1 290 кв.м.,
изграден съгласно разрешение за строеж № 31/28.02.2003г. и № 214/15.10.2003г.,
представляващ самостоятелни обекти за комплексно обслужване на туристите и въведен в
експлоатация с удостоверение № 26/11.02.2004г., заедно с изградените съгласно разрешение
за строеж № 79/25.05.2006г. три долепени на калкан корпуса, състоящи се от втори и трети
етаж с хотелски стаи, терасовиден етаж с апартаменти и мансарден етаж, представляващи
втори етап от хотелски комплекс, който хотелски комплекс е отразен в КККР на гр.Несебър
с идентификатор 51500.505.143.1 и ЗП 1 277 кв.м. като сграда на 5 етажа със смесено
предназначение.
Жалбоподателят твърди, че в периода от 04.02.2021г. до 04.03.2021г. е насрочена
трета поред публична продажба с начална цена от 2 288 640 лева без да е извършена нова
оценка на имота. Поискал е от ЧСИ да извърши нова оценка, при която да се вземат предвид
променените икономически условия, подобренията върху имота, оборудването и движимите
вещи в хотелския комплекс. Жалбоподателят е заявил, че искането му следва да се счита за
жалба по реда на чл.435, ал.1, т.2 от ГПК в случай, че ЧСИ не го уважи.
Ответната страна – „Инвестбанк“ АД представя възражение, в което изразява
становище за недопустимост на жалбата. Банката твърди, че жалбоподателят М. е
1
прехвърлил вземането си на „Надя 62“ ЕООД, поради което няма качеството на кредитор.
Отделно от това, разрешение за продължаване на принудителното изпълнение по чл.638,
ал.3 от ТЗ е дадено единствено и само в полза на банката като обезпечен кредитор, но не и
на И.М. като присъединен такъв. Поради това, иска от съда да остави жалбата без
разглеждане. При условията на евентуалност, „Инвестбанк“ АД прави възражение за
неоснователност на жалбата.
По делото не са представени мотиви по чл.436, ал.3 от ГПК.
Като взе предвид твърденията на страните и представените писмени доказателства,
Бургаският окръжен съд, намира за установено следното:
ФАКТИ:
Изпълнително дело № 20168010400019 по описа на ЧСИ Трифон Димитров с рег.№
801 в КЧСИ е образувано по молба на „Инвестбанк“ АД въз основа на изпълнителен лист №
34/08.01.2016г., издаден в полза на банката срещу длъжника „Тотем 1“ ООД със седалище и
адрес на управление в гр.Свети Влас, община Несебър, област Бургаска, ул.“Чайка“ № 37,
представлявано от управителя Т. К. Т. за сумата от 917 102 евро.
С постановление № 484/01.02.2016г. ЧСИ налага възбрана върху собствения на
длъжника „Тотем 1“ ООД недвижим имота, а именно: УПИ Х в кв.27 по плана на
к.к.“Слънчев бряг - изток“, община Несебър, целият с площ от 1 292,50 кв.м. при граници: от
двете страни улици: УПИ V и УПИ IV, който имот е обозначен с идентификатор
51500.505.316 в КККР на гр.Несебър с административен адрес в гр.Несебър, „Слънчев бряг“
№ 1 с площ от 1 424 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана с начин на
трайно ползване: за търговски обект, комплексно застрояване, ведно с построения в УПИ
хотелски комплекс „Централ“, представляващ първи етап от хотелски комплекс „Централ“
със ЗП от 1 290 кв.м., изграден съгласно разрешение за строеж № 31/28.02.2003г. и №
214/15.10.2003г., представляващ самостоятелни обекти за комплексно обслужване на
туристите и въведен в експлоатация с удостоверение № 26/11.02.2004г., заедно с
изградените съгласно разрешение за строеж № 79/25.05.2006г. три долепени на калкан
корпуса, състоящи се от втори и трети етаж с хотелски стаи, терасовиден етаж с
апартаменти и мансарден етаж, представляващи втори етап от хотелски комплекс, който
хотелски комплекс е отразен в КККР на гр.Несебър с идентификатор 51500.505.143.1 и ЗП
1 277 кв.м. като сграда на 5 етажа със смесено предназначение. Върху имота е вписана първа
по ред договорна ипотека в полза на „Банка ДСК“ ЕАД за задължение на длъжника „Тотем
1“ ООД в размер на 722 000 лева /нотариален акт № 186, том XV, дело № 9974, дело №
2955/12.08.2009г. на нотариус с рег.№ 208 в РНК/. Това задължение е прехвърлено
впоследствие на „Инвестбанк“ АД.
На 04.02.2016г. по изпълнителното дело са присъединени вземания на „Инвестбанк“
АД по изпълнителен лист № 53/13.01.2016г. в размер на 1 353 000 евро и по изпълнителен
лист № 114/28.01.2016г. в размер на 730 425 евро, ведно с лихвите и съдебните разноски за
тези вземания.
В периода от 18.03.2016г. до 18.04.2016г. е обявена публична продан на имота с
начална цена от 6 830 025 лева. На 15.08.2019г. публичната продан е обявена за нестанала.
С постановление № 3078/28.07.2016г. ЧСИ присъединява като взискател по делото
ИЛ. Н. М., ЕГН: ********** от гр.Бургас, ж.к.“С“, бл.16, вх.2 за вземане в размер на 87 000
лева по изпълнителен лист от 22.07.2016г. Впоследствие е присъединено и вземане на М.
към „Тотем 1“ ООД в размер на 1 055 700 лева по изпълнителен лист от 29.07.2016г.
С постановление № 3990/11.10.2016г. ЧСИ присъединява като взискател по делото
„Банка ДСК“ ЕАД за вземане в размер на 904 835,61 лева.
Едновременно с производството по индивидуално принудително изпълнение, е
открито производство по несъстоятелност по отношение на длъжника „Тотем 1“ ООД. С
2
определение № 772/04.09.2018г., постановено по търг.д. № 159/2016г. Окръжен съд – Бургас
разрешава да продължи производството по изпълнително дело № 20168010400019 на ЧСИ
Трифон Димитров по отношение на длъжника на „Тотем 1“ ООД върху следния недвижим
имот: ПИ с идентификатор № 51500.505.143 по КККР на гр.Несебър, ведно с построения в
имота хотелски комплекс „Роял Централ“.
По делото е представен договор за цесия от 01.10.2018г., с който ИЛ. Н. М. прехвърля
вземанията си към „Тотем 1“ ООД на „Надя 62“ ЕООД със седалище и адрес на управление
в гр.Бургас, ж.к. “С“, бл.16, вх.2, ет.7, ап. среден, представлявано от управителя Надия
Терзи.
С договор за прехвърляне на вземания, сключен на 21.12.2018г. „Банка ДСК“ ЕАД
прехвърля всички свои вземания към длъжника „Тотем 1“ ООД на „Инвестбанк“ АД. ЧСИ е
уведомен за прехвърлянето на 07.01.2019г.
С постановление № 1296/12.03.2019г. ЧСИ конституира „Инвестбанк“ АД вместо
„Банка ДСК“ ЕАД.
В периода от 29.08.2019г. до 29.09.2019г. е обявена втора публична продан на имота
на цена от 6 147 023 лева, представляваща 90% от първоначално обявената цена. Тази
продан също е обявена за нестанала.
През 2020г. е възложена и извършена нова оценка на имота, която го остойностява на
3 423 100 лева. Обявена е публична продан в периода от 20.07.2020г. до 20.08.2020г., която
впоследствие е спряна.
С постановление изх.№ 167/11.01.2021г. ЧСИ Трифон Димитров назначава съдебно-
техническа оценъчна експертиза, която да даде заключение за пазарната цена на процесния
имот.
На 19.01.2021г. е извършена експертна оценка на имота, която определя неговата
стойност на 2 860 800 лева.
В периода от 04.02.2021г. до 04.03.2021г. е насрочена трета по ред публична продан
на имота с начална цена от 2 288 640 лева. Жалбоподателят е уведомен за това с нарочно
съобщение, получено на 03.02.2021г. от процесуалния му представител адвокат Марчева.
На 10.02.2021г. И.М. подава молба, с която иска от ЧСИ да определи нова оценка на
имота по реда на чл.485 от ГПК, тъй като икономическите условия от провеждането на
първата продан през 2016г. до момента са променени и в първата оценка не са включени
подобренията в имота, оборудването и движимите вещи в имота. В отговор на молбата,
ЧСИ изпраща на М. оценката от 19.01.2021г. Последният оспорва оценката като твърди, че
същата не отразява действителното състояние на продаваните имоти. Едновременно с това,
М. иска от ЧСИ да процедира въпросната молба като жалба против отказа му да извърши
нова оценка по чл.435, ал.1, т.2 от ГПК.
ПРАВНИ ИЗВОДИ:
Съгласно разпоредбата на чл.435, ал.1, т.2 от ГПК взискателят може да обжалва
отказа на съдебния изпълнител да извърши нова оценка по реда на чл.468, ал.4 и чл.485 от
ГПК. В конкретния случай жалбата изхожда от взискател, който е надлежно легитимиран да
проведе оспорване на отказа за извършване на нова оценка. Жалбата е подадена в
законоустановения срок. Поради това, същата е процесуално допустима.
Разгледана по същество, жалбата е неоснователна. Този извод се налага по следните
съображения:
Определянето на началната цена при публична продан е регламентирано в чл.485 от
ГПК в редакцията, обн. в ДВ, бр.86/2017г. Според правилото на цитираната правна норма,
за да определи стойността на имота, съдебният изпълнител назначава вещо лице, което е
вписано в регистъра на независимите оценители по ЗНО или в списъка на специалистите,
3
утвърдени за вещи лица по реда на Закона за съдебната власт. Заключението на вещото лице
се съобщава на страните, които в 7-дневене срок могат да го оспорят. При оспорването
страната посочва вещо лице, което отговаря на посочените изисквания да извърши повторно
заключение и внася разноски за извършването му. При две и повече оценки стойността на
имота се определя като средноаритметична стойност от всички оценки. Началната цена на
имота, от която да започне наддаването, е 80 на сто от стойността на имота като при първата
публична продан, тя не може да е по-ниска от данъчната оценка. Правилата за извършване
на повторна експертиза, за определяне на средноаритметична стойност и ограничаването на
началната с минимален праг, равен на данъчната оценка на имота, се прилагат само при
извършване на първата публична продан.
В конкретния случай, ЧСИ е обявил трета по ред публична продан, началната цена
при която е определена въз основа на експертно заключение, извършено от независим
оценител. Оценката отразява справедливата пазарна стойност на имота и е извършена в
съответствие с международните стандарти за оценяване. При извършване на оценката са
отчетени техническите и експлоатационни характеристики на недвижимия имот и
факторите, които влияят върху пазарната му стойност. За остойностяване на имота са
използвани метод на вещната стойност, разходен подход (метод на амортизираните разходи
на подмяна), приходен подход (метод на капитализираните приходи) и пазарен подход
(метод на сравнителните аналози). След анализ на стойностите, получени при прилагане на
посочените методи, имотът е оценен на 1 462 700 евро, които се равняват на 2 860 800 лева.
По изложените съображения, възражението на жалбоподателя, че ЧСИ е отказал да извърши
оценка на процесния имот е неоснователно. Неоснователни са и доводите за променени
икономически условия, тъй като видно от самата оценка, същата е извършена при
съобразяване на тези условия и след отчитане на външните фактори.
Предвид гореизложеното, настоящия съдебен състав намира, че жалбата на И.М.
против отказа на ЧСИ Трифон Димитров с рег.№ 801 в КЧСИ да извърши нова оценка на
недвижим имот, е неоснователна и трябва да се остави без уважение.
Мотивиран от това, Бургаският окръжен съд, VI въззивен състав,
РЕШИ:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ жалбата на ИЛ. Н. М. от гр. Бургас, ж.к. “С“, бл.16, вх.2
против отказ на ЧСИ Трифон Димитров с рег.№ 801 в КЧСИ да извърши нова оценка на
недвижим имот, собственост на „Тотем 1“ ООД, представляващ УПИ Х в кв.27 по плана на
к. к. “Слънчев бряг - изток“, община Несебър, целият с площ от 1 292,50 кв. м. при граници:
от двете страни улици: УПИ V и УПИ IV, който имот е обозначен с идентификатор
51500.505.316 в КККР на гр. Несебър с административен адрес в гр. Несебър, „Слънчев
бряг“ № 1 с площ от 1 424 кв. м., трайно предназначение на територията: урбанизирана с
начин на трайно ползване: за търговски обект, комплексно застрояване, ведно с построения
в УПИ хотелски комплекс „Централ“, представляващ първи етап от хотелски комплекс
„Централ“ със ЗП от 1 290 кв. м., изграден съгласно разрешение за строеж № 31/28.02.2003г.
и № 214/15.10.2003г., представляващ самостоятелни обекти за комплексно обслужване на
туристите и въведен в експлоатация с удостоверение № 26/11.02.2004г., заедно с
изградените съгласно разрешение за строеж № 79/25.05.2006г. три долепени на калкан
корпуса, състоящи се от втори и трети етаж с хотелски стаи, терасовиден етаж с
апартаменти и мансарден етаж, представляващи втори етап от хотелски комплекс, който
хотелски комплекс е отразен в КККР на гр. Несебър с идентификатор 51500.505.143.1 и ЗП
1 277 кв.м. като сграда на 5 етажа със смесено предназначение.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.
4
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5