Р Е Ш Е Н
И Е №
І-59
град Бургас
,05.06. 2019 година
Бургаският
окръжен съд , гражданска колегия ,
в публично заседание
на
................двадесет и девети май…………..през
две
хиляди и деветнадесета година
, в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ :Мариана Карастанчева
ЧЛЕНОВЕ :Пламена Върбанова
мл.с. Марина Мавродиева
при секретаря А. Цветанова
като разгледа докладваното
от.съдията М.Карастанчева в.гр.д. № 555 по описа
за
2019 год.,за да се произнесе, взе предвид следното :
Производството е по чл. 258 и сл. ГПК и е образувано по повод въззивната жалба на процесуалния представител на М.А.П. от *** – ищец по гр.д. № 8062/2017 год. по описа на Бургаския районен съд против решение № 167/21.01.2019 год. постановено по същото дело в частта ,с която е приета за разглеждане и уважена насрещната искова претенция за прихващане на ответника ЗКПУ“Солидарност „-с.Росен от задатъка/капаро ,платено по предварителния договор за продажба с обезщетение за ползите,от които е бил лишен ответника за периода от предаване на владението до датата на предявяване на насрещния иск ,както и в частта ,с която е отхвърлен пълният размер на претенцията от 3000 лв. –дължима на осн.чл. 7 от предварителния договор .
Въззивникът изразява недоволство от решението , като счита същото за неправилно и незаконосъобразно , постановено в противоречие с материални и процесуалния закон .
Сочи се на първо място ,че насрещната искова претенция е неоснователна ,тъй като между страните е бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот ,собственост на ответника.Поради негово виновно поведение /бездействие/ сделката не е била оформена в договорения вид и не са представени доказателства ,че между страните са съществували други ,преддоговорни облигационни отношения.Още при първоначалното сключване на предварителния договор ответникът не е бил във възможност нито да прехвърли имота/с което е бил наясно /,нито да го отдаде под наем ,за да получи приход от това/не е имал право да се разпорежда с имуществото без предварително разрешение на общото събрание /.Поради това неоснователен е предявеният иск от ответната страна на осн.чл. 55 пр.3 ЗЗД и неотхвърлянето му противоречи на основен принцип в правото –никой да не може да черпи права от собственото си неправомерно поведение.Първоинстанционният съд не е съобразил действителната воля на страните –от една страна в мотивите си правилно е приел ,че в случая в чл. 7 от договора волята на страните е идентична ,а от друга – в противоречие на това постановява,че до пълния размер на претенцията от 3000 лв.-неустойка в двоен размер , искът следва да бъде отхвърлен.В хода на производството са доказани всички предпоставки за ангажиране на отговорността по чл. 92 ЗЗД –ищецът е ангажирал доказателства за изпълнение на задълженията си по договора ,т.е. че е изправна страна ,при което предявеният иск за сумата от 3000 лв. –представляваща договорна неустойка за неизпълнение ,се явява основателен и следва да бъде уважен изцяло.
Моли се за отмяна на решението в обжалваната част и постановяване на друго ,с което се признае изцяло предявения от въззивника иск за основателен ,а насрещната искова претенция на ответника да бъде отхвърлена .
Въззивната жалба е допустима, подадена в законовия срок и отговарящи на изискванията на чл.260-261 от ГПК
В писмения си отговор по чл. 263 от ГПК ответникът-въззиваем чрез процесуалния си представител оспорва въззивната жалба и счита ,че при постановяване на атакуваното решение не са допуснати сочените в нея нарушения.Сочи се ,че правилно е уважено предявеното възражение за прихващане ,като не е било спорно между страните ,че след подписване на предварителния договор и изплащане на капарото от 1500 лв. владението върху имота е било предадено на ищеца по първоначалния иск съгл.т. 4 от договора .Владението е било върнато след постановяване на решението по делото –с приемо-предавателен протокол от 02.02.2019 г.Няма спор ,че от 23.12.2014 г. до 02.02.2019 г. ищецът е ползвал предадения му имот ,както намери за необходимо и затова правилно е уважена претенцията за обезщетение за лишеното право на ползване на ответника .Именно от размера на платеното капаро от 1500 лв. съдът е постановил да бъде приспадната сумата ,представляваща възражението за прихващане с основание неосновмателно обогатяване .За остатъка от 1500 лв./приемайки ,че се дължи връщане на капарото в двоен размер/ ответата кооперация е била осъдена да заплати. На осн.чл. 93 ал. 2 ЗЗД .Заявеното във въззивната жалба ,че освен връщане на платеното ,се претендира и неустойка в двоен размер ,е извън законовата разпоредба на чл. 93 ,не е договорено между страните и е неоснователно.При претенция за връщане на претърпените от него вреди в по-голям размер е следвало да ги докаже ,което не е било сторено .
Моли се за отхвърляне на въззивната жалба на ищеца срещу атакуваните части от решението.
От своя страна ответникът по делото ,ищец по предявения насрещен иск ,също е подал въззивна жалба –против решението в частта ,с която първоинстанционният съд е определил размера на дължимото на ответника обезщетение ,като е постановил размер от 872,48 лв.,определено за периода от 23.12.2014 г.до 23.03.2017 г. и не е осъдил ищеца да плати дължимата лихва за времто ,през което ответникът е бил лишен от право да ползва имота си.
Счита се в тази част решението за неправилно ,като се излагат аргументи ,че неправилно съдът е приел,че обезщетение се дължи от датата на сключване на предварителния договор до датата на която е получено от ответника писмо от ищеца , че счита предварителния договор за развален .Неправилно е прието ,че с получаване на тази покана е било предадено обратно владението върху имота..Всъщност по делото били представени доказателства и не било спорно ,че към датата на завеждане на делото владението все още не е било върнато на ответника по първоначалния иск,а е предадено чак на 02.02.2019 г-,след постановяване на първоинстанционното решение ,за което е създаден приемо-предавателен протокол от същата дата /моли се за приемането му като доказателство /.Затова и неправилно е изчислен размерът на обезщетението -до 02.02.2019 г. ,а не до по-ранна дата ,а оттам-и размера на обезщетението при прихващането .Освен това ,неправилно и размерът на дължимото обезщетение по чл. 59 ЗЗД е изчислен само на базата на ползване на сградата ,построена в имота ,без да се включва ползването и на целия поземлен имот.Доколкото по нотариален акт процесният имот е описан като сграда за търговия ,то и съдът е следвало да приеме ,че месечния наем за ползването е в размер на 34,28 лв. /както е определен от експертизата за сграда ,която се ползва за търговска дейност / ,а не 31,16 лв. ,както е прието с решението ,а заедно с прилежащия терен месечният наем е определен от експертизата на 47,03 лв.Претендира се и заплащане на законна лихва върху дължимите суми за обезщетение от 23.12.2014 г.до датата на предаване на владението на имота-02.02.2019 г.В случай на необходимост за изчисляване на дължимия месечен наем и лихвата се моли за назначаване на счетоводна експертиза.
Моли се за отмяна на решението в атакуваните части и постановяване на ново ,с което се уважи изцяло насрещната искова претенция.Прилага се и цитирания приемо-предавателен протокол от 02.02.2019 г. и таблица с изчислен пазарен наем .
В отговор на въззивната жалба на ответника по първоначалния иск ищецът е депозирал писмено становище ,в което оспорва аргументите ,изложени от него. Сочи ,че прекратителното действие на предварителния договор е настъпило с получаването на уведомителното писмо-покана от 23.03.2017 г. и от този момент длъжникът е следвало да прояви активност и да влезе във влъдение на имота си .Освен това ,не са представени доказателства ,че ответникът е собственик на поземления имот,за да претендира обезщетение за ползването му. От приложения нотариален акт по делото се установява ,че сградата е построена върху имот ,държавна частна собственост и ответникът не може да се разпорежда с него.Представени са доказателства за собственост в лицето на ответника само на сграда за търговия с площ от 31 кв.м. ,предназначена за търговски склад ГСМ,но не е собственик на бетонна площадка от 8 кв.м. и не може да събира наеми за нея.В предварителния договор няма договорки за плащане на наем за ползването на сградата ,при което се счита ,че първоинстанционният съд неправилно е определил обезщетение ,предявено от ответника с възражение за прихващане на основание неоснователно обогатяване за ползването на сградата . Затова се счита жалбата за неоснователна и се настоява за потвърждаване на решението в атакуваните отхвърлителни части .
След преценка на събраните по делото писмени доказателства и като обсъди съображенията на страните ,Бургаският окръжен съд прие за установено следното :
Предявени са били искове с правно основание чл. 92 ЗЗД вр. чл. 86 ЗЗД ,като ищецът е претендирал заплащане на сумата от 1500 лв. –стойността на даден задатък/капаро/ по предварителен договор за покупко-продажба от 23.12.2014 г. ,ведно със сумата от 357,80 лв. –лихва за забава то 23.06.2015 г. до 26.10.2017 г. ,както и сумата от 3000 лв. –стойността на договорена неустойка по т. 7 от договора ,ведно с лихва за забава върху главницата от 175,35 лв. –от 31.03.2017 г. до 26.10.2017.С възражение ответната кооперация е поискала извършване на прихващане на дължимите суми за връщане на капарото в двоен размер с обезщетение за лишеното право на ползване на имота ,предмет на предварителния договор за продажба за периода от предаване на владението – 29.12.2014 г- до датата на предявяване на иска -26.10.2017 г.,заедно с лихвата за забава върху тази главница от датата на подаване на исковата молба до окончателното й изплащане ,като с възражение за прихващане се иска и прихващане на дължимите на ищеца суми с вземане на ответната кооперация на неустойка в размер на 1500 лв. по чл. 8 от предварителния договор .
За да уважи частично исковете на М.П. против ответната кооперация ,първостепенният съд е приел ,че сключеният между страните предварителен договор за продажба на индивидуализирания в исковата молба недвижим имот –сграда „ГСМ“,прилежаща към ремонта работилница и склад ,находяща се в стопанския двор на ответната кооперация ,съставляващ пар. IX в землището на с. Росен,построена върху държавна земя с площ от 3810 кв.м. ,която сграда ,предмет на сделката е с площ от 30 кв.м. и е свободностояща ,с бетонова площадка за обслужване от 20 кв.м. , е развален извънсъдебно ,преди подаване на исковата молба ,на 23.07.2017 г.,когато на ответника е връчено уведомително писмо-покана за разваляне на договора поради отпаднал интерес от изпълнение на задължението на продавача .Приел е ,че в случая е приложима хипотезата на чл. 87 ал. 2 ЗЗД –пред изтеклия твърде продължителен срок от година и половина след уговорения срок за сключване на окончателен договор ,през който за ищеца е отпаднал интереса от сключване на такъв окончателен договор .Отхвърлено е възражението на ответника с правно основание чл. 90 от ЗЗД ,като е прието ,че поради забавата на продавача-ответник изпълнението на договора е станало безполезно за купувача .Затова и с оглед волята на страните ,визирана в т. 7 от договора /за заплащане на неустойка в двоен размер от първоначалната вноска /капаро /в размер на 1500 лв. / и предвид разпоредбата на чл. 93 ал. 2 съдът е приел за основателно искането на ищеца за осъждането на ответната кооперация да му заплати сумата от 1500 лв.-дължима на осн.т. 7 от договора ,която предвижда,че ако продавачът не изпълни задължението си за сключване на окончателен договор по причина,за която той отговаря ,дължи неустойка на купувача в двоен размер на първоначалната вноска от 1500 лв..Освен това съдът е приел ,че ответникът следва да бъде осъден да върне и дадения задатък /капаро/ по договора .За разликата до претендирания размер от 3000 лв. –представляващи нейстойка по т. 7 от договора , съдът е отхвърлил иска ,като е посочил ,че в случая ако бъдат уважени исковете така ,както са предявени /за общо 4500 лв. – нейстойка по т. 7 от договора и връщане на капарото от 1500 лв. / би била заобиколена нормата на чл.93 от ЗЗД ,в която е посочено какви са границите на отговорността при неизпълнение на договорното задължение.
Настоящият съдебен състав намира в тази част решението за правилно и обосновано ,като препраща изцяло към мотивите на първоинстанционния съд по реда на чл. 272 от ГПК .Всъщност съдът се е съобразил с нормата на чл. 20 от ЗЗД , тълкувайки действителната обща воля на страните ,като правилно е посочил ,че в случая в т.7 от договора волята на страните е идентична с разпоредбата на чл. 93 ал. 2 от ЗЗД-страните са уговорили границите на отговорността при неизпълнение на договорните задължения,като са изчислили размера на обезщетението за вреди ,които изправната страна ще претърпи от пълното неизпълнение на неизправната страна -а им–нно двойния размер на първоначалната вноска/капаро/ от 1500 лв.В исковата си молба ищецът е заявил ,че правното основание на предявените от него искове е в чл. 79 от ЗЗД вр.чл. 93 от ЗЗД. В чл. 93 ал. 2 ЗЗД е определен размерът на санкцията ,която страната ,получила задатъка и която не е изпълнила задължението си ,ще следва да понесе . Затова по предявения иск с правно основание чл. 93 от ЗЗД районният съд се е произнесъл ,спазвайки нормата на чл. 93 ал. 2 ЗЗД –като е постановил връщане на платеното от ищеца капаро в двоен размер –така ,както законът е определил границата на отговорността и както са се договорили страните в предварителния договор .Затова съдът е осъдил отвеника да върне платеното капаро от 1500 лв. /като с него е извършил прихващане със сумите за неоснователно обогатяване / и остатъкът от двойния размер на задатъка от 1500 лв. е присъдил също да бъде платено от ответника .Заявеното от ищеца ,че освен връщане на платеното капаро ,се претендира и неустойка в двоен размер , противоречи на разпоредбата на чл. 93 от ЗЗД и не е договорено между страните в предварителния договор .При претенция за понесени по-големи вреди ищецът носи доказателствената тежест да ги докаже , а доказателства в тази насока не са представени .
Затова и в тази част решението следва да бъде потвърдено .
Следва да бъде потвърдено и в частта ,с която съдът е уважил направеното възражение за прихващане на ответника със сумите ,представляващи обезщетение за лишеното право на ползване на имота ,предмет на предварителния договор . Възраженията във въззивната жалба на ищеца в тази насока са неоснователни .
Не се спори ,че след подписването на предварителния договор ,с приемо-предавателен протокол от 23.12.2014 г. владението върху сградата ,предмет на договора , е предадено на ищеца и от тази дата той го е ползвал .При това положение , независимо от всички разсъждения на ищеца , собственикът на сградата се е лишил от държането на имота за сметка на купувача , който се е обогатил с размера на наемната цена ,която би дължал .Затова обезщетение за това лишено право на ползване се дължи на собственика на имота-ответника на осн.чл. 59 ЗЗД .Спорни са въпросите относно размера на месечния наем за ползването на имота и относно крайния срок ,до който се дължи обезщетението .
Първоинстанционният съд е приел ,че обезщетението се дължи до момента на получаването на уведомлението от ответника ,пратено от ищеца ,за реалното разваляне на предварителния договор за продажба ,в което уведомление ищецът заявява ,че след две години ,през които чакал подготовката на документите за сключване на окончателния договор и след като тези документи все още не били изработени ,той се отказва от сградата и иска да му бъдат върнати парите ,дадени по договора .С това съдът е приел , че владението е предадено .
Настоящият съд счита изводите за правилни .Не се установява по никакъв начин ,че след изпращане на уведомителното писмо за развалянето на договора и получаването му от ответника ,в което ищецът заявява ,че се отказва от сградата,той/ищецът/да е възпрепятствал по какъвто и да е начин ползването на имота от ответната страна и възстановяването на владението върху него .Не се установява държането върху сградата да е било искано от ответника и отказ от ищеца да предаде владението .Това ,че ищецът си е поискал държането върху имота две години след развалянето на договора ,означава само ,че същият не се е грижил за работите си с грижата на добър стопанин и не е проявил необходимата активност за възстановяване на владението ,за което ищецът не му се е противопоставял .Освен всичко друго следва да се отбележи ,че претенцията за обезщетение ,предмет на възражението за прихващане , е със срок до 26.10.2017 г. /вж. и писмените бележки на ответника пред първата инстанция/..Затова и по отношение на срока ,за който се дължи обезщетението по чл. 59 от ЗЗД решението е правилно ,както и по отношение на размера на присъдената сума за обезщетеие.Изтъкнатите в тази връзка възражения във въззивната жалба на ответника са несъстоятелни . От една страна претенцията за заплащане на обезщетение за ползване на прилежащия терен на сградата ,с площ от 285 кв.м.,е недоказана ,доколкото от доказателствата по делото става ясно ,че теренът ,върху който е построена процесната сграда е държавна собственост и не ответникът има право да претендира обезщетение за лишено право на ползване на държавната собственост .Пред районния съд не са представени доказателства за собственост на 285 кв.м. ,прилежащи към процесната сграда .Видно от нотариалния акт за собственост от 05.09.2017 г. ,ответникът се легитимира като собственик само на сграда със застроена площ от 31 кв.вм. ,предназначена за търговия склад ГСМ ,но не и на бетонна площадка от 8 кв.м. ,поради което и не може да събира плодовете от този имот ..Освен това ,предмет на предварителния договор е само и единствено описаната в него сграда и именно обезщетението за нейното ползване е предмет на възражението за прихващане .Що се отнася до размера на наемната цена за ползване на сградата ,съдът се е съобразил със заключението на приетата по делото тройна съдебно-техническа експертиза ,като следва да се посочи ,че по делото не са представени доказателства сградата да се е ползвала като търговски обект .
Ето защо атакуваното решение следва да бъде изцяло потвърдено ,като въззивните жалби и на двете страни да бъдат оставени без уважение.С оглед изхода на спора и крайния съдебен акт разноските на страните пред настоящата инстанция следва да се понесат така ,както са направени от всяка от тях.
Като има предвид горното ,Бургаският окръжен съд
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение № 167/21.01.2019 г. постановено по гр.д. № 8062/2017 г. по описа на Бургаския районен съд .
РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване .
ПРЕДСЕДАТЕЛ :
ЧЛЕНОВЕ :1.
2.