Р Е
Ш Е Н
И Е № _______
гр.С., 26.11.2018
година.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
С. РАЙОНЕН СЪД, граждански състав в съдебно заседание на двадесет
и пети октомври през две хиляди и осемнадесета година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ПЕТЯ СВЕТИЕВА
при секретаря П.С.,
като разгледа докладваното от съдията гражданско дело № 439 по описа на съда за 2018
година, за да се произнесе съобрази
следното:
Производството е по предявен иск за изпълнение
на договорно задължение за заплащане на наемна цена за ползване на имот по
сключен писмен договор за наем, намиращ правното си основание в чл. 79, ал. 1, във връзка с чл. 232, ал. 2 от ЗЗД .
Посоченото
правно основание на исковата претенция е следствие на допуснато изменение на петитума на предявените
първоначални установителни искове с
правно основание чл. 124 от ГПК, във вр. с чл. 422 от ГПК чрез преминаване към
осъдителен исков с правно основание чл. 79, ал. 1, във връзка с чл. 232, ал. 2 от ЗЗД.
В
исковата молба е въведено твърдение, че претендираната от ищеца сума произхожда
от неизпълнение на задълженията на ответницата по сключен между страните
Договор за наем на недвижим имот от 29.12.2015 година, по силата на който
наемателя М.Х.К. е получила от И.Т.П. за временно и възмездно ползване двустаен
недвижим имот, находящ се в гр. Б., ул. „М.” 44, партер, но М.Х.К. не е
изпълнила поетите си задължения за плащане на месечни наемни вноски за периода
от 03.06.2016 година до 03.01.2017 година за ползването от нея на недвижимия
имот, находящ се в гр.Б., ул. „М.” № 44, партер, изискуеми по чл. 7, вр. чл.5
(1) от взаимно подписания между страните Договор за наем на недвижим имот от
29.12.2015 година.
Сочи
се, че с посредничеството на брокер С.Д.К. работещ в „ДРИЙМ ЕСТЕЙТ БГ” ЕООД, с
ЕИК *********, била намерена и доведена за наемател М.Х.К., с която бил
подписан Договор за наем на недвижим имот от 29.12.2015 година. При
подписването на Договора на М.Х.К. й бил предоставен двустайния недвижим имот,
находящ се в гр. Б., на ул. „М.” 44 партер, в отлично състояние и без
забележки. Твърди се, че по силата на чл. 5 (1) от Договора ответницата се
задължила като наемател да заплаща месечен наем в размер на 450 лв., което
следвала да стори в срока по чл. 7 от Договора (от 3-то до 8-мо число на всеки
наемен месец). С чл.13 от Договора М.Х.К. се е задължила да заплаща в срок
уговорения между страните наем, консумативните разходи (ел. енергия, вода) вкл.
и разходите по поддържане на общите части. Съгласно чл. 14 от Договора
„дребните поправки, отнасящи се до повреди, които се дължат на обикновено
употребление, като замърсяване на стени в помещенията, разяждане на кранове, на
брави, запушване на комини и други такива били за сметка на Наемателя - М.Х.К..
Съгласно чл.19 (1) от Договора М.Х.К. се е задължила да съобщава незабавно за
повреди и посегателства в имота. Съгласно чл.19 (2) от Договора М.Х.К. се е
задължила да иска писмено разрешение от Наемодателя за отглеждане на домашни
любимци. Твърди се, че ответницата не е изпълнила поетите си задължения по
Договора. Отдаваният под наем имот има собствен достъп до вътрешен двор, който бил озеленен с растителност съобразно
одобрен от Община Бургас проект. След настаняването си, без да иска и да има
позволение М.Х.К. лично и чрез организирана от нея група „хамали"
изкоренила и унищожила озеленяването в двора, за което ответникът бил алармиран
първо Н.П. - съсед от горния етаж в същата сграда. Когато установили щетите по озеленяването
М.Х.К., в присъствието на домоуправителката Мара Петрова обещала да възстанови
озеленяването съгласно утвърденият от Община Бургас проект, но не го сторила. В
последващите месеци започнали да постъпват оплаквания от съседи, че М.Х.К.
отглеждала в наетия имот куче, което държала заключено през деня, докато тя е
на работа в „Топливо" АД, а кучето през това време лаело силно и с това
нарушавало обществения ред. М.Х.К. неглижирала проблема и казала, че щяла да
затвори прозорците с обещание, че за в
бъдеще съседите няма да се оплакват и отново обещала да възстанови
озеленяването в двора. Ищецът на могъл да я изгони, защото му дължала наемни
вноски и трябвало да възстанови унищоженото от нея озеленяване в двора. В
следващите месеци обаче нещата започнали да се влошават. Продължили
оплакванията от съседите относно отглежданите вече от нея две кучета в имота, а
в последствие и три. От шума от лаенето на кучетата започнали да зачестяват
оплаквания от всички живущи в същата сграда, но и от живущите в съседните
сгради. При това съседите твърдяли, че се чувало как двете големи кучета се
лаят и хапят, как гризат вратите и искат да излязат навън и как гризат мебелите
и ринат ламинирания паркет. Ответницата пък твърдяла, че съседите имат личен
конфликт с нея и продължавала да обещава че ще си плати натрупаните дължими
наемни вноски и че ще възстанови унищоженото от нея озеленяване в двора.
Въпреки многобройните отправени от него забележки ответницата продължавала да
не изпълнява задълженията си по Договора, да не плаща наем и да не възстановява
щетите, като след края на лятото на 2017 година август и септември нещата станали
нетърпими. В исковата молба се твърди, че опитите на ищеца да се разбере с
ответницата останали безуспешни. Месечните наеми останали неплатени, а щетите
невъзстановени. През месец октомври 2017 година напуснала имота, като оставила
неплатени и до момента сметки за ток и вода, както и дължими суми за такса за
почистване на общите части на входа за периода, в който тя ползвала имота.
От
съда се иска да постанови решение, с което да осъди ответницата М.Х.К., да
заплати на ищеца претендираната сума от 3 150 лева, представляваща неизпълнени задължения за плащане на месечни
наемни вноски за периода от 03.06.2016 година до 03.01.2017 година за
ползването от нея на недвижимия имот, находящ се в гр. Б., на ул. „М.” № 44,
партер, изискуеми по чл. 7, вр. чл.5 (1) от взаимно подписания между страните
Договор за наем на недвижим имот от 29.12.2015 година, ведно със законната
лихва върху претендираната като главница
сума от 27.06.2018 година до окончателното изплащане на дължимата сума. Претендират
се и направените по делото разноски.
По
делото от ответната страна е постъпил отговор на исковата молба, в който се
твърди, че предявеният иск е допустим, но неоснователен. Оспорват се
твърденията на ищеца, че през визирания период не е получил от ответницата
дължимия месечен наем. Възразявайки сочи, че всяка една от претендираните
главници ответницата е платила изцяло, в срок и не дължи нито една от тях както
и не дължи лихви и разноски. Моли се съда да постанови решене, с което се
отхвърли исковата претенция. Претендират се разноски.
В съдебно
заседание ищцовата страна се представлява от надлежно упълномощен процесуален
представител, който заявява, че поддържа исковата молба така както е допуснато
изменението и моли за уважаването й. В първото по делото съдебно заседание
прави конкретизация на искането си за лихва, като изрично заявява, че лихва за
забава върху търсената главница претендира от 27.06.2018 година, когато е
подадена молба вх. № 13295 по вх. рег.
на съда с искане за допускане на изменение на петитума на първоначално
предявения иск. Подробните си съображения развива в представена по делото
писмена защита.
В
съдебно заседание ответницата се явява лично и
се представлява от пълномощник,
който поддържа изразеното в отговора си становище. Конкретни си съображения в
подкрепа на заеманата защитна позиция излага в представена по делото писмена
защита.
Въз
основа на събраните по делото доказателства съдът прие за установено от
фактическа страна следното:
На 29.12.2015 година между М.Х.К.,
като наемател и И.Т.П.,като наемодател е сключен в писмена форма договор за
наем, съгласно който на първата е предоставен за временно и възмездно ползване недвижим
имот : индивидуализиран в договора като:
„ двустаен Македония 44 партер”.
Между
страните няма развит спор, относно факта че предмет на договора за наем,
посочен в чл. 1 е недвижим имот, представляващ двустаен обект, находящ се в гр.
Б., ул. „М.” 44, партер.
Съгласно чл. 5 (1) от Договора ответницата
се задължила като наемател да заплаща месечен наем в размер на 450 лева ,в
срока по чл. 7 от Договора (от 3-то до 8-мо число на всеки наемен месец). С
чл.13 от Договора М.Х.К. се е задължила да заплаща в срок уговорения между
страните наем, консумативните разходи (ел. енергия, вода) вкл. и разходите по
поддържане на общите части.
Ответницата М.Х.К. е ползвала отдадения под наем обект, но за процесния период от време - от 03.06.2016 година до 03.01.2017 година не е изпълнила задължението си за плащане в срок на договорения размер на месечни наемни вноски и е останала задължена към наемодателя ищец с обща сума 3150 лева.
Исковата
молба е заведена на 02.02.2018 година.
Ищецът
е подал молба вх. № 13295 по вх. рег. на
съда с искане за допускане на изменение на петитума на първоначално предявения
иск на 27.06.2018 година.
Доброволно изпълнение в хода на
процеса не е настъпило.
Горната
фактическа обстановка съдът прие за безспорно установена след преценка
поотделно и в съвкупност на събраните по делото допустими , относими и
необходими доказателства. При съобразяване със забраната на чл. 164, ал.1, т. 4
от ГПК не взе предвид показанията на разпитаните свидетели.
Установеното
от фактическа страна мотивира следните правни изводи:
Предявения иск за
изпълнение на произтичащо от договор за наем задължение за заплащане на наемна
цена е допустим. Разгледан по същество е доказан по основание и в пълния претендиран
размер и като такъв следва да бъде уважен изцяло. Безспорно по делото се
установи, че между ищеца и ответника е бил сключен в писмена форма договор за
наем, съгласно който на последния е
предоставен за временно и възмездно ползване недвижим имот, представляващ двустаен
обект, находящ се в гр. Б., ул. „М.” 44, партер,
срещу което наемателя се е задължил да заплаща месечно (от 3-то
до 8-мо число на всеки наемен месец) наемна цена в размер на в размер на 450 лева. По силата на този
договор, който е двустранен, възмезден, неформален права и задължения са
възникнали, както за наемателя, така и за наемодателя. Установи се, че ищецът -
наемодател е изпълнил основното си задължение, като е предоставил на наемателят
ползването на имота, но ответникът не е изпълнил изцяло и своевременно главното
си насрещно задължение да заплати наемната цена за въведения в процеса период
от време, а именно от 03.06.2016 година до 03.01.2017 година. Поради това
ответникът, явяващ се неизправна страна следва да понесе последиците от това си
поведение, като се ангажира отговорността му за неизпълнение съгласно чл. 79 от ЗЗД. За ищецът е налице правния интерес да иска изпълнение на задължението за
заплащане на дължимата наемна цена за процесният период, общия размер на която
възлиза на сумата 3150 лева. Тази сума, която е съответна на търсената се следва на ищеца и ответника
следва да бъде осъден да я заплати, ведно със законната лихва за забава считано
от 27.06.2018 година, от която ищецът изрично е заявил, че я претендира.
За
пълното на изложението, следва да се подчертае, че показанията на разпитаните
по делото свидетели, че процесната сума е плащана ежемесечно на ответника съдът
не кредитира, тъй като свидетелски показания за погасяване на установени с
писмен акт парични задължения са недопустими съгласно чл.164, ал.1, т.4 ГПК.
Забраната за разпит на свидетели по чл.164, ал.1, т.4 ГПК налага паричното
задължение да е поето с писмен акт, при което при спор между страните относно
погасяването му, е недопустимо събирането на гласни доказателства, ако липсва
изрично съгласие по чл.164, ал.2 ГПК, както е в настоящата хипотеза – страните
се позовават на писмен договор, в който е поето такова задължение, съответно
ответникът оспорва ищцата да е погасила паричното задължение в размер на
исковата сума, представляваща неплатена наемна цена по писмен договор за наем
за процесния период от време, като изрично се е противопоставил да се разпитват
свидетели за посоченото обстоятелство. Тази забрана е установена, тъй като за
доказване изпълнението на парично задължение длъжникът може да поиска от
кредитора разписка по чл. 77, ал.1 ЗЗД, съответно длъжникът може да откаже
плащане, ако кредиторът не му издава такава - в този смисъл е пр. Решение № 190/23.01.2014
година по т.д.№483/2012 година на ВКС, І
т.о. Целта на разпоредбата е да се охрани сигурността на гражданския оборот,
която би била заплашена, ако страната установи в писмена форма парично
задължение, но желае да доказва изпълнението си чрез свидетели.
С оглед изхода на процеса, ответницата
следва да бъде осъдена да заплати на ищеца направените по делото разноски в
размер на сумата 646 лева.
Ръководен от гореизложеното, съдът
Р Е
Ш И
ОСЪЖДА М.Х.К. с ЕГН ********** *** ДА ЗАПЛАТИ на И.Т.П. с ЕГН ********** ***
със съдебен адрес ***, чрез адв. Г.Г.К., както следва:
-
сумата 3 150 лева /три хиляди сто и
петдесет лева/, представляваща неплатена наемна цена за ползвания през периода от
03.06.2016 година до 03.01.2017 година включително обект, находящ се в гр. Б.,
ул. „М.” 44, партер, предмет на договор за наем, сключен на 29.12.2015 година, ведно със
законната лихва върху главницата, считано от 27.06.2018 година до окончателното
изплащане на задължението.
- сумата 646 лева / шестстотин четиридесет и шест лева/, представляваща
направените по делото разноски.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд
- С. в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: