РЕШЕНИЕ
№ 8501
гр. София, 12.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 46 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и девети април през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:КРАСЕН ПЛ. ВЪЛЕВ
при участието на секретаря ЙОРДАНКА Г. ЦИКОВА
като разгледа докладваното от КРАСЕН ПЛ. ВЪЛЕВ Гражданско дело №
20251110102228 по описа за 2025 година
Производството е образувано по искова молба на П. Х.,
****************************, К. Х., ************************* М. П.,
***************, и С. П., *****************, съдебен адрес: ******************** чрез
адвокат И. Й., срещу „СБ“ ООД, ЕИК **********, със седалище и адрес на управление:
**********, с която се иска ответника да бъде осъден да заплати на ищците разделно
по 1/4 от сума от 5 000 (пет хиляди) евро, частичен иск от 49 630 евро (четиридесет и
девет хиляди шестстотин и тридесет евро)-неустойка за обезвреда, предвидена в чл.
30. ал. 1 от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и
строителство от *************
Ищците твърдят, че на ************* сключили с ответника предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот и строителство с предмет -
****************************
Съгласно чл. 5 (2) от този договор, срокът, в който продавачът „СБ“ ООД е длъжен да
снабди купувачите с разрешение за П.зване на обекта, ****************** Сочи се, че са
изминали 16 години от тази уговорка, но до момента дружеството ответник не е
представило никакви документи за правното П.ожение на въпросния недвижим имот и
ищците нямат никаква информация за този имот. *********************************
Сочи се, че по предходно съдебно решение ответникът заплатил ***** евро-
обезщетение в размер на 0.2% за всеки ден на забавата, но не повече от 10% от стойността
на недовършените работи по обекта, предмет на договора- договорна неустойка по чл. 25 (2)
от предварителен договор.
Поддържа се, че съгласно чл. 30 (1) от Предварителния договор, всяко неизпълнение на
поети по силата на този договор задължения е свързано с правото на изправната страна да
претендира срещу виновната страна заплащане на причинени от неизпълнението вреди до
техния действителен размер. Действителният размер на причинените на ищците вреди се
определя на 49 630 евро (четиридесет и девет хиляди шестстотин и тридесет евро – сума,
заплатена от ищците по предварителния договор. Поддържа се, че заплатената сума се явява
вреда, доколкото процесният имот никога не е построен.
1
Сочи се, че съгласно чл. 5 (2) от Предварителния договор, срокът ответникът да
построи имота е изтекъл на ************* г. и от тогава той се намира в забава по
отношение на задължението си да построи имота, предмет на предварителния договор, и да
го снабди с *********************.
Претендират се разноски.
Препис от исковата молба е връчен на ответника и в срока по чл. 131 ГПК ответникът
не е подал отговор на исковата молба.
Излагат се доводи,че доколкото било воден предходен процес за неустойка за забава по
чл. 25 от договора, настоящият процес е недопустим.
Не се оспорва, че бил сключен предварителен договор за покупко – продажба на
недвижим имот и строителство на *************г.
Твърди се, че са изминали 16 години от сключването на процесния договор, през който
ищците напълно са се дезинтересирали от процесния имот. Към настоящия момент сградата,
в която се намира обекта има издаден*****************. Процесната сграда е изградена и
нанесена в кадастралната карта.
Оспорва се твърдението, че ответникът не изпълнява и няма намерение да изпълни
задълженията си по договора. Поддържа се, че към настоящият момент има изграден и
съществуващ годен обект, който всеки момент може да бъде прехвърлен.
Сочи се, че срокът за П.учаване на разрешение за П.зване на процесния обект не е
спазен поради забава на купувачите и неглижирането на поетите от тях престации, поради
което ответникът със собствени средства изгражда процесната сграда.
Прави се възражение за погасяване по давност на ищцовите претенции. Сочи се, че
доколкото става въпрос за неустойка, то същата се погасява със специалната тригодишна
давност.
Твърди се, че ищците са неизправна страна по договора- Видно от процесния
предварителен договор до ****************
Претендират се разноски.
Софийският районен съд, като прецени доводите на страните и събраните по
делото доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:
Представен по делото е предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот и строителство от************* сключен между „СБ“ ООД в качеството му на
продавач от една страна и МП., СП., П. Х. и КХ. в качеството им на купувачи от друга
страна. По силата на докговора продавачът, в качеството на притежател на право на
собственост върху недвижим имот, находящ се в*************** представляващ:поземлен
имот с *********************** състоящ се от дневна, кухня и трапезария - 23,25 кв.м,
коридор - 5,64 кв.м, спалня - 10,04 кв.м, баня и тоалетна - 3,07 кв.м, дрешник - 2,07 кв.м,
тераса - 4,45 кв.м, със разгъната застроена площ of 64,46 кв.м, гарантира на купувача, че е в
състояние и възможност да построи върху описания недвижим имот сградата, която- в
сроковете и при изпълнение на условията записани в договора да продаде на купува
Съгласно чл. 2 Задължението на продавача да прехвърли правото на собственост върху
описания в чл.1 от договора недвижим имот, включва и завършването на строителството на
сградата, представянето й за приемане от компетентните за това технически органи,
разрешаването й за П.зване, както и постигането на вид на завършеност на конкретния
недвижим имот, уточнен в този договор.
Съгласно чл. 5 Срокът, в който следва продавачът да изпълни задължението си за
построяване на жилищната сграда, описана в чл.1 от този договор и предаването й във вид
годен за обитаване е до 24 месеца, считано от датата на влизане в сила на този
2
договор.Срокът за П.учаване разрешението за П.зване на сградата от купувача, чрез
продавача, е 25 месечен като този срок започва да тече от деня на сключване на настоящия
договор.
Съгласно чл. 7 Общата цена на договора, определена на база пъпното изпълнение на
поставените с него цели е**********Чл. 8 урежда начина на заплащане на цената: 30 %,
равняващи се на *******/ - в деня на сключване на този договор, 40%, равняващи се на
************ - при подписване на акт ********** установяващ изпълнение на етап „груб
строеж за имота, предмет на този договор и 30 %, равняващи се на *************** - в
деня на подписване на акт ****************, установяващ пълното изпълнение на
строителните работи по имота, предмет на този договор.
Страните в чл. 24 от договора са уговорили хипотезите на прекратяване на договора:
1.С пълното му изпълнение от двете договарящи страни;
2.При невъзможност на продавача да изпълни в срок поетите договорни задължения и
ако купувачът няма интерес от забавеното изпълнение.
3.При невъзможност на продавача да построи в уговорения за това срок жилищната
сграда, в която е разП.ожен имота, описан в чл.1 от този договор, освен ако не е постигнато
споразумение между договарящите страни за удължаване на срока за строителство, предвид
настъпили обективни обстоятелства.
4.При отказ на купувача от сделката. В този случай купувачът следва да уведоми
продавача за своя отказ в писмен вид, посредством уведомление, връчено надлежно на
другата страна.
5.По взаимно съгласие на двете договарящи страни.
В чл. 25 е предвидена неустойка в П.за на купувача при забава на задълженията на
продавача в размер на 0.1 % за всеки ден забава, а при забава над 3 месеца -0.2 % за всеки
ден забава, но не повече от 10 % от стойността на недовършените по обекта, предмет на
договора работи по тяхната пазарна стойност.
Съгласно чл. 30 Всяко неизпълнение на поети по силата на този договор задължения е
свързано с правото на изправната страна да претендира срещу виновната страна заплащане
на причинени й от неизпълнението вреди до техния действителен размер. Страните се
освобождават от отговорност за неизпълнение на задълженията им по този договор за
времетраенето на непреодолима сила. Под „непреодолима сила“ се разбира непредвидими
или непредотвратими събития от извънреден характер.
Ищците са представили легализирани преводи на платежни нареждания видно от които
е извършен паричен превод в П.за на ответника на сумата от ************** г.
В предходно съдебно производство ищците П. Х., К. Х., М. П. и С. П. са предявили
против ответника „СБ“ ООД осъдителни искове с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД за
заплащане на сумата в общ размер от****** евро, претендирана от всеки от ищците
разделно - в размер на по 1/4 част, от по**********евро, представляваща договорна
неустойка по чл. 25 (2) от предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот
и строителство от 06.04.2007 г., дължима поради забава при въвеждането в експлоатация с
разрешение за П.зване на недвижим имот, предмет на договора. Образувано е гр.д.
№*************, по което исковете са уважени като е постановено неприсъствено решение
спрямо ответника.
Представена по делото е нотариална покана, изходяща от ищците и адресирана от
ответника, с която ищците канят ответника в 7-дневен срок да представят******** построен
3
в поземлен имот ***************и справка от Имотен регистър за актуалното правно
П.ожение на горепосочения имот, от която да се вижда кой е собственик на този имот към
момента и има ли учредени права на трети лица върху него.
По делото не е представено уведомление, изготвено от връчител по чл. 50 от ЗННД във
вр. чл. чл. 37 - 58 от Гражданския процесуален кодекс, видно от което на адреса на
управление на ответника е залепено уведомление по чл. 50, ал. 4 ГПК на 21.07.2023 г.,
респективно поканата е връчена на ответника на 04.08.2023 г.
Видно от разрешение за строеж ***г., издадено от гл. архитект на *************се
разрешава на ответника да извърши строително- монтажни работи на строеж: смесена
сграда от комплекс от къщи за селски туризъм в поземлен имот, находящ се
в****************************************
Видно от удостоверение за степен на завършеност на строеж на основание чл, 181, ал.2
от ЗУТ от 23.03.2009 г. строеж *********** с подобекти: 1. Маточини; 2. Кафе; 3. Жилища и
етудиа; 4. Обекти за административно и делово обслужване; 5. Ресторант; 6. Котелно и
техническо обслужване в *********************************** е завършен в груб строеж
по смисъла на §5, т.46 от Допълнителните разпоредби на 'ЗУТ. и монтирана външна дограма.
Представен е акт **************за установяване годността за приемане на строежа на
смесена сграда от комплекс от къщи за селски туризъм- подобект „Жилища и студиа- I етап“
в поземлен имот, находящ се в*********************** в който е прието, че че строежът е
изпълнен съгласно одобрените инвестиционни проекти .заверената екзекутивна
документация, изискванията към строежите но чл.169, ал.1 и 2 ЗУТ. условията на договора
договорите за строителство и съответните анекси към него /описани в общата част на
настоящия акт/ и че наличната строителна документация в достатъчна степен характеризира
изпълнененото строителство
При така установената фактическа обстановка, настоящият състав на
Софийският районен съд достига до следните правни изводи:
Правната квалификация предявения иск е чл. 92 ЗЗД. В тежест на ищците е да
установят възникване на вземане срещу ответника за заплащане на претендираната парична
сума за неустойка на соченото основание – валидно уговорена неустоечна клауза в чл. 30,
ал. 1 от предварителен договор от ******** настъпили вреди от конкретно неизпълнение на
договорно задължение от страна на ответника, кога са настъпили вредите и размера на
настъпилите вреди. В тежест на ответника е да установи, че е изправна страна по договора
или да установи настъпили правопогасяващи, правоизключващи, правоунищожаващи или
правоотлагащи юридически факти.
Не се спори, а и се установява по делото от представения препис на предварителен
договор, че страните са обвързани от валидно облигационно правоотношение-
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и строителство
от****************** г.
Съгласно постановките на Тълкувателно решение № 4 от 09.05.2023 г. по тълк. д. № 4 /
2020 г. на Върховен касационен съд, ОСГТК предварителният договор за покупко -
продажба е съглашение, по силата на което страните по него поемат насрещни задължения
едната да продаде, а другата да закупи обещаната й вещ (най - често недвижим имот) при
там посочена цена. Достатъчно е да е спазена формата на договора, когато такава се изисква
(арг. от чл. 19, ал. 1 ЗЗД, когато се касае за сключване на окончателен договор, за който се
изисква нотариална или нотариално заверена форма), а също и да има уговорки относно
съществените условия на окончателния договор. При неизпълнение на насрещните
задължения на страните по предварителния договор, с оглед целта, за постигането на която е
4
сключен - да се подготви (когато характерът на прехвърлянето изисква това) и извърши
впоследствие окончателен продажбен договор, всяка една от тях може да предяви иск за
сключване на окончателния договор.
В смесените договори /инкорпориращи в себе си предварителен договор за продажба
на недвижим имот и договор за изработка - за извършване строителството на имота от
продавача, който в този случай се явява и изпълнител/,какъвто е и процесния, наред с
основното организационно задължение по предварителния договор - за сключване на
окончателен такъв, възникват и различните по своя характер други - престационни
задължения, които могат да бъдат изменени или прекратени само по взаимно съгласие на
страните или пък да бъдат погасени чрез изпълнение или чрез друг погасителен способ.
Предварителният договор за продажба на отделен обект в сграда, която обещателят се
е задължил да построи в определен срок може да бъде обявен за окончателен от момента, в
който възникне правото на собственост върху построения обект, а разваляне на същия
договор поради неизпълнение може да се иска след изтичането на срока за извършване на
строителството, т.е. двата начални момента може да не съвпадат.
В процесния случай нито една от двете страни по договора не е предприела действия
нито за сключване на окончателен договор, нито за разваляне на предварителния договор за
покупко-продажба. Представената от ищците нотариална покана единствено изисква
информация за представяне на документи за завършеността на строежа и
индивидуализацията на имота по договора съобразно действащата кадастрална карта.
Съгласно чл. 30 от сключения договор всяко неизпълнение на поети по силата на този
договор задължения е свързано с правото на изправната страна да претендира срещу
виновната страна заплащане на причинени й от неизпълнението вреди до техния
действителен размер. Така уговорена неустоечната клауза предвижда идентични последици
със законовата разпоредба на чл. 79, ал. 1 пред 2 ЗЗД, че ако длъжникът не изпълни точно
задължението си, кредиторът има право иска обезщетение за неизпълнение.
Право на обезщетение за вреди /претърпени загуби или пропуснати П.зи/ възниква при
наличието на следните предпоставки: 1/ неизпълнение на договорно задължение като
формата на неизпълнението е без значение; 2/ неизпълнението на задължението да се дължи
на виновно поведение на длъжника, т. е. на причини, за които длъжникът отговаря; 3/
кредиторът да е претърпял вреда – да е претърпял загуба или да е пропуснал П.за;
пропуснатата П.за да е предвидима към момента на пораждане на задължението; 4/ да е
налице причинна връзка между пълното неизпълнение или ненадлежното /неточно/
изпълнение на задължението и причинените вреди.
В процесния случай съдът намира, че липсва неизпълнение от страна на ответника.
Видно от представените с отговора на исковата молба доказателства сградата, в която се
намира апартамента- предмет на предварителния договор е завършена поне в степен на груб
строеж, което с оглед постановките на Тълкувателно решение ТР№1/2011 г. на ОСГК на
ВКС води до извода, че е упражнено правото на строеж, респективно няма пречка за
сключване на окончателен договор.
Няма как платеното по договора да се отнесе като вреди. Ищците имат възможност или
да водят иск за сключване на окончателен договор или при наведени твърдения за
неизпълнение да развалят предварителния договор и да искат връщане на даденото, каквато
обаче не е настоящата претенция.
При изхода на спора на основание чл. 78, ал. 3 ГПК ответника има право на разноски за
адвокатски хонорар в размер на 1500 лева съобразно представения списък.
Така мотивиран, Софийският районен съд
РЕШИ:
5
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения иск от П. Х., ****************************, К. Х.,
*******************, М. П., ***************, и С. П., *****************, съдебен адрес:
******************** чрез адвокат И. Й., срещу „СБ“ ООД, ЕИК **********, със
седалище и адрес на управление: **********, за осъждане на ответника да заплати на
ищците на основание чл. 92 ЗЗД, разделно по 1/4 сума от 5 000 (пет хиляди) евро,
частичен иск от 49 630 евро (четиридесет и девет хиляди шестстотин и тридесет
евро)-неустойка за обезвреда, предвидена в чл. 30. ал. 1 от предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот и строителство от *************
ОСЪЖДА П. Х., ****************************, К. Х., ******************** М.
П., ***************, и С. П., *****************, съдебен адрес: ********************
чрез адвокат И. Й., да заплатят на основание чл. 78, ал. 3 ГПК на „СБ“ ООД, ЕИК
**********, със седалище и адрес на управление: **********, съдебно-деловодни
разноски в размер на 1500 лева.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6