Р
Е Ш Е
Н И Е
№…….....................
гр. София, 16.11.2023г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ
СЪД, IV-Б състав, в публично заседание на тридесети октомври, две хиляди двадесет и трета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СТАНИМИРА И.
ЧЛЕНОВЕ: РАЙНА МАРТИНОВА
мл.с. ПЕТЪР МИЛЕВ
при
секретаря Йорд.
Петрова, като разгледа докладваното съдия Станимира И. въззивно гр. дело № 3170 по описа за
2019г. на СГС, за да се произнесе взе предвид следното.
Производството е по реда на чл.
258 и сл. ГПК.
С Решение № 410373/18.05.2018г. по гр.д. № 543 по описа за 2018г. на
Софийски районен съд, 125-ти състав е
признато за установено на основание на чл. 422 вр. с
чл. 415 и чл. 124 от ГПК , че И.К.”ООД, ЕИК ********дължи на „К.”ООД, ЕИК ******** на основание на чл. 55, ал.1, пр. 3 от ЗЗД сумата от
10 936,43лв., ведно със законната лихва от 31.08.2017г. до изплащането
й представляваща сума която следва да върне като заплатена наемна цена по
договор за наем от 01.03.2016г. за периода от 10.08.2017г. до 01.03.2019г. , за която е издадена заповед за
изпълнение по заповедно дело № 60386/2017г. по описа на Софийски районен съд, като
И.К.”ООД е осъдено да заплати на К.”ООД съдебни разноски от 1402,24лв., като неоснователни са отхвърлени исковете на „К.”ООД, ЕИК ******** срещу И.К.”ООД, ЕИК ********за признаване за
установено съществуване на вземането на
„К.”ООД, ЕИК ******** срещу И.К.”ООД, ЕИК ********за : заплащане на
основание на чл. 55, ал.1 пр. 3 от ЗЗД на сумата от 1249,87лв.
/горница над 10936,43лв. до предявен размер от 12186,30лв/, представляващи
заплатен наемна цена по договора за наем
за периода от 09.06.2017г. до
09.08.2017г., както и за на основание на чл. 92 от ЗЗД на сумата от 12 186,30лв. представляващи неустойка
по чл. 7 вр. с чл. 9, ал. 3 вр.
с ал.1,т.2 от договора за наем от 01.03.2016г., за която е издадена заповед за изпълнение по
заповедно дело № 60386/2017г. по описа на Софийски районен съд, като К.”ООД, ЕИК ******** е осъдено да
заплати на И.К.”ООД, ЕИК ********съдебни
разноски от 716,66лв.
Срещу така постановено решение е
депозирана въззивна жалба вх.№ 5100838/15.06.2018г.. по регистъра на СРС от
ищеца КМС”ЕАД / с предишно наименование и правоорганизационна
форма „К.”ООД/, ЕИК ******** в частта, в която исковете са отхвърлени. Изложило е съображения,
че решението в тази част е неправилно,
постановено при нарушение на процесуалния и на материалния закон, необосновано.
Посочило е, че установени били по делото твърденията му, че бил наемател на
ответника на имот по договор за
наем за наемна цена от 21091,68лв.,
задължението за плащането на която следвало да се погаси чрез извършено до
31.03.2016г. прихващане с насрещни на страните задължения. Посочило е, че притежавал вземане срещу Е.”АД
за 21300лв. като възнаграждение по договора за изработка от 24.04.2015г. Това
свое вземане прехвърлил на ответника с
договора за цесия от 01.03.2016г. Двете страни имали насрещни вземания –
едното по договора за наем , а другото-
по договора за цесия като с протокол от
02.03.2016г. страните се съгласили
тези насрещни вземания да се погасят. В последствие договорът за наем
бил предсрочно прекратен , имотът бил освободен на 09.06.2017г. и така предплатената
наемна вноска за периода от 09.06.2017г. до 01.03.2019г. следвало да се върне,
сумата била 12186,30лв. Отделно ответникът му дължал и неустойка по чл. 7 от
договора за наем в размер на същата сума. В случая на 09.05.2017г. било
изпратено от ответника предизвестие по
чл. 9, ал.1, т.2 от договора за прекратяване на договора, но поради спиране на
електрозахранването на имота на
22.05.2017г. поради неплащане на
задълженията за същото от ответника и на
09.06.2017г. ищецът освободил имота., за
което уведомил наемодателя. С това изявление всъщност прекратил договора за
наем поради невъзможност да ползва имота, задължение за осигуряването на която
имал наемодателят. Е.“АД и наемодателят
били свързани лица. Дължимостта
на неустойката се основавало на прекратяването на договора поради поведение на
наемодателя. Претендирало е разноски.
Въззиваемият - ответник по
исковете - И.К.”ООД - в ликвидация, ЕИК ********не е изразило становище.
Съдът, след като обсъди доводите на страните и събраните по делото
доказателства, приема за установено от фактическа страна следното:
Първоинстанционният съд е сезиран с искова молба вх.
№ 2000159/04.01.2018г. на К.”ООД, ЕИК ******** срещу И.К.”ООД, ЕИК ********, с която е
поискало от съда на основание на чл. 422 вр. с чл.
415 и чл. 124 от ГПК вр. с чл. 55, ал.1, пр. 3 и чл.
92 от ЗЗД да признае за установено съществуване на вземанията му срещу
ответника за заплащане на сумите, както следва: сумата от 12 186,30лв., ведно със
законната лихва от 31.08.2017г. до изплащането й, представляваща платена на
отпаднало основание сума по прекратен договор за наем от 01.03.2016г. за периода от 09.06.2017г. до 01.03.2019г.; сумата от 12 186,30лв. ведно със законната лихва от 31.08.2017г. до
изплащането й представляващи неустойка по
чл. 7 вр. с чл. 9, ал. 3 вр.
с ал.1, т.2 от договора за наем от 01.03.2016г., за които е издадена заповед за изпълнение по
заповедно дело № 60386/2017г. на Софийски районен съд. Навело е твърдения, че бил
наемател на ответника на имот по договор
за наем от 01.03.2016г. за наемна цена
от 21091,68лв. за целия срок на договора, задължението за плащането на която
следвало да се погаси чрез извършено до 31.03.2016г. прихващане с насрещни на
страните задължения. Посочило е, че
притежавал вземане срещу Е.”АД за 21300лв. като възнаграждение по договора за
изработка от 24.04.2015г. Това свое вземане прехвърлил на ответника с договор за цесия от 01.03.2016г.
С протокол от 02.03.2016г. страните се
съгласили насрещните им вземания – по
договора за наем и по договора за цесия, да се погасят. В последствие договорът
за наем бил предсрочно прекратен , имотът бил освободен на 09.06.2017г. и така
предплатената наемна вноска за периода от 09.06.2017г. до 01.03.2019г. следвало
да се върне сумата била 12186,30лв. Отделно ответникът му дължал и неустойка по
чл. 7 от договора за наем в размер на същата сума. В случая на 09.05.2017г.
било изпратено от ответника предизвестие
по чл. 9, ал.1, т.2 от договора за прекратяване на договора, но поради спиране
на електрозахранването на имота на 22.05.2017г. поради неплащане на задълженията за същото от
ответника и на 09.06.2017г. ищецът освободил имота., за което уведомил
наемодателя и така на ищеца се дължала неустойката за която предявил иск. Е.”АД
и ответникът били свързани лица. , поради което и договорът за цесия бил
валиден. Претендирало е разноски.
Ответникът И.К.”ООД, ЕИК ********в предоставения срок за отговор е оспорил
исковете. Посочило е, че договорът за
наем бил прекратен от него с 90-дневно предизвестие, а не на посочената от
ищеца дата и основание. Напускането на
09.06.2017г. на имота от ищеца не водело до прекратяване на договора на
соченото от него основание. Предизвестие
за прекратяване на договора от ищеца не било получено Към момента на сключване
на договора за цесия по отношение на длъжника били предприети действия по
откриване на производство по несъстоятелност, това било лесно проверимо за ищеца,
като съгласно чл. 6 от договора за цесия е бил длъжен да уведоми за
същото К. България”ООД. Това не било направено и така ищецът бил в неизпълнение
на задълженията си по договора за цесия. Съгласно чл. 9, ал. 4 от договора за
цесия цедентът бил задължен по регресна
отговорност , като поема гаранция за платежоспособността на длъжника до размера
на цената по чл. 8, ал.1 от договора . Претендирало е разноски.
С определението по насрочване на
делото районният съд е обявил за служебно известни и ненуждаещи се от доказване
обстоятелствата, че по т.д. № 8630/2015г. на СГС, ТО по молба от
07.09.2015г. е образувано производство
по несъстоятелност срещу Е.”АД, с решение от 03.04.2017г. Е.”АД е открито производство по несъстоятелност с
дата на неплатежоспособност 31.12.2014г., като с решение от 24.10.2017г. е
обявена несъстоятелността му и е прекратена дейността му.
С определението по насрочване на
делото районният съд е обявил за безспорни и ненуждаещи се от доказване
обстоятелството, че страните са сключили договор за наем на 01.03.2016г. за 3
години при наем от 21091,68лв. за целия период, който ще се погаси чрез
прихващане на насрещни вземания; че с договор за цесия от 01.03.2016г. ищецът
прехвърлил на ответника свое вземане срещу Е.”АД да 21300лв. и с протокол за прихващане от 02.03.2016г. двете страни по наемния
договор погасили насрещните си вземания; на 09.05.2017г. ответникът отправил
90-дневно предизвестие за прекратяване на договора за наем считано от 01.08.2017г.;
на 10.05.2017г. ответникът изпратил на ищеца писмо във връзка с фактура за неплатена
електроенергия, получено от ищеца на 10.05.2017г, към което е описано като приложение предизвестие за
прекратяване на договора за наем от 09.05.2017г., на което ищецът на
11.05.2017г. е заявил, че претендира плащане на неустойка, на 12.05.2017г. при
ищеца е постъпила претенция за връщане на прихваната сума по договора за цесия
поради неплащане от Е.”АД; с писмо от 24.07.2017г. ищецът е заявил, че не дължи
връщане на суми, претендира неустойка и връщане на авансово предплатеното, че
вече е изплатил предизвестие за прекратяване на договора и че освободил имота
на 09.06.2017г.
По делото е приложено заповедно
дело № 60386 по описа за 2017г. на Софийски районен съд, съгласно което по
заявление вх. № 3068364/31.08.2017г. е издадена заповед, с която е разпоредено И.К.”ООД,
ЕИК ********да заплати на К.”ООД,
ЕИК ******** сумата от 12 186,30лв., ведно със законната лихва от 31.08.2017г. до
изплащането й, представляваща сума по чл. 9.3. от договор за наем като
съответна част на предплатена авансово
сума за периода от 09.06.2017г. до 01.03.2019г.; сумата от 12 186,30лв. ведно със законната лихва от 31.08.2017г. до
изплащането й представляващи неустойка по чл. 7 от договора за наем от
01.03.2016г., както съдебни разноски от 1387,45лв., за така издадената заповед
длъжникът е уведомен на 17.11.2017г., на 22.11.2017г длъжникът е подал
възражение срещу заповедта, на 14.12.2017г. заявителят е уведомен за
необходимостта да представи в едномесечен срок от съобщението доказателства, че
е предявил иск за установяване на вземанията по заповедта и такива е представил
с молба от 05.01.2018г.
По делото е приет неоспорен от
страните договор за наем от 01.03.2016г. носещ подпис за страните по него,
съгласно който И.К.”ООД се е съгласило да предостави под наем на К.”ООД собствените
на „Е.”АД офис-помещения № 201,202,203,204, 205 , 214, 215, 261,217 с обща площ
от 146,47кв.м. на втори етаж на триетажна административна сграда с кадастрален
№ 369 от специализирана кадастрална карта на АЕЦ „К.”ЕАД построена в обособен
имот № 64-1 по този план за срок от 3 години при наемна цена от общо 21091,68лв., плащането на която
ще се осъществи съгласно чл. 3 от договора чрез прихващане в срок до 31.03.2016г. – с наемната цена ще
се осъществи прихващане със съществуващи вземания на Имоти Консулт – България”ООД към К.”ООД
Съгласно чл. 4, ал.2 от договора наемодателят е длъжен да осигури несмущавано
ползване на имота . Съгласно чл. 9, ал.1, т.2 от договора същият се прекратява с 90-дневно
предизвестие от някоя от страните, наемодателят може без 90-дневно предизвестие да го прекрати при забава на плащането на цената , поради
лошо стопанисване увреждащо имота и при използването муза цел, за която не е
нает. При прекратяването на договора с 90-дневно предизвестие от наемодателят
съгласно чл. 9, ал. 3 от договора наемодателят връща на наемателя съответна част от авансово платения наем заедно
с неустойката по чл. 7 от договора. Съгласно чл. 7 от договора при едностранно
предсрочно прекратяване на договора от която и да е от страните тя дължи
неустойка на другата страна в размер на наемната вноска до края на срока на
договора. Посочени са с чл. 10 контакти на наемателя- К.П.с телефон и за наемодателя – и-мейл
*********, адрес: гр. София, ул. *********и
телефонен номер. Съгласно чл. 3, от договора за консумативи, свързани с
ползването на имота, включително климатизация, , отопление, 24-часова охрана и
електро-енергия наемателят плаща на наемодателя по 183,09лв. без ДДС месечно в срок до 10-то
число на текущия месец срещу издадена от наемодателя фактура. Съгласно чл. 4,
ал.1, т. 2 от договора наемодателят е длъжен да осигури несмущавано ползване на
имота.
Приет е неоспорен от страните
договор от 01.03.2016г., носещ подпис за страните по него, съгласно който Е.”АД е възложило на И.К.”ООД да управлява от
свое име и за своя сметка триетажна административна сграда с кадастрален № 369
от специализирана кадастрална карта на АЕЦ „К.”ЕАД построена в обособен имот №
64-1 по този план , като Е.”АД предоставя тази сграда за срок от 3 години под наем на Имоти-Консулт България”АД без
помещение 316,312,317,318,320,321, като наемателят има право да преотдава под наем имотите, при месена наемна цена от
500лв. без ДДС.
По делото е приет неоспорен от
страните договор от 01.03.2016г., носещ подписи за страните по него, съгласно
който „К.”ООД е продало на „И.К. ”ООД свое вземане срещу „Е.”АД в размер на
21 300лв., представляваща част от сума по фактура № 5562/02.06.215г.
представляващо възнаграждение по договор от 24.04.2015г. за електромонтажни
дейности на обект „Ремонти и електромонтажни дейности по основно и спомагателно
оборудване и системи на ядрени енергийни блокове 5 и 6 по време и/или свързани с планови годишни ремонти през 2015г.”.
Съгласно чл. 2 от договора купувачът на вземането – И.К.Б.”АД, дължи цена за
същото на продавача К. „ООД в размер на 21091,68лв.
платимо съгласно чл. 8 от договора до 10 дни от сключването на договора, като
прехвърлянето настъпва със сключването на договора. Съгласно чл. 3, т. 6 от
договора продавачът е длъжен да уведоми купувача незабавно за откриване на производство
по обявяване в неплатежоспособност на
длъжник или доколкото му е известно за искане за откриване на такова
производство. Съгласно чл. 9 от договора продавачът отговаря за съществуване на
прехвърленото вземане към сключването на договора за цесия, ако то не
съществува то купувачът може да развали договора за цесия и да иска обратно
цената и разноските по продажбата, както и неустойка от 2% от цената. Съгласно
чл. 9, ал. 4 от договора продавачът поема гаранция за платежоспособността на
длъжника до размера на цената по договора за цесия и носи регресна
отговорност по чл. 100, ал.2 от ЗЗД, тази регресна
отговорност се упражнява от купувача при забава на плащането на длъжника като
се отправи писмено искане от цесионера до цедента за връщане на платената цена и за плащане на
неустойката от 2%.
По делото е приет неоспорен от
страните протокол за взаимно прихващане на вземания от 02.03.2016г., носещ
подпис на страните по него, съгласно който К.”ООД и „И.К.Б.”ООД са се
съгласили, че К.”ООД дължи на „И.К.Б.”ООД сумата от 21091,68лв. по договор за
наем от 01.03.2016г., а същевременно „И.К.Б.”ООД дължи на „К.” ООД сумата от
21091,68лв. по договор за цесия от 01.03.2016г., като тези задължения се
погасяват с прихващане.
Прието е неоспорено писмо от
16.03.2016г., съгласно което на 16.03.2016г. Е.”АД е получило уведомление от К.”ООД,
че последният е прехвърлил на „И.К.Б.”ООД вземането си за 21300лв. представляваща
част от сума по фактура № 5562/02.06.215г. представляващо възнаграждение по
договор от 24.04.2015г. за електромонтажни дейности на обект „Ремонти и
електромонтажни дейности по основно и спомагателно оборудване и системи на
ядрени енергийни блокове 5 и 6 по време
и/или свързани с планови годишни ремонти
през 2015г.”.
Прието е извлечение от електронна
поща, съгласно което на 25.04.2017г. служител на Е.”АД-Д.Д.” е изпратил писмо
до друг служител на същото дружество – Б.П., Д.Т., както и до служител на А.-И.И., с което ги е уведомил, че ЧЕЗ искат до 2 дни плащане на
дължима сума за К., като при неплащане имало издадена заповед за спиране на ел.
енергията на 02.05.2017г.
Приети са издадени от И.К.Б.”ООД
фактури за потребена електро-енергия за периода от
01.01.2017г. до 27.03.2017г. в помещения на „Е.”АД в
гр. К., площадка АЕЦ по договор за управление, които са издадени на наемателите
А.”ООДО.--Е.”ЕООД, Монтажи Ко”ЕООД, АЕЦ К.”ЕАД, Електро Пуск”ООД, С.-Б.И.”ООД,
К.”ООД, последната е с № 71 и е за 2928лв.
Прието е предизвестие от
09.05.2017г., съгласно което на 09.05.2017г. И.К.Б.”ООД е съставило изявление
до К.”ООД за прекратяване на договора за наем от 01.03.2016г. на основание на
чл. 9, ал.1, т.2 от договора за наем с 90-дневно предизвестие.
Прието е писмо от 10.05.2017г.
от „И.К.Б.”ООД до К. „ООД с което е
посочено, че фактурата за ел.енергия е свързана с префактуриране
на задължения на „Е.”АД към Чез Електро България” ЕАД
за използвана ел.енергия в сградите, определена е на база на площта на
помещенията по договора за наем, като е съобразена с постигнато съглашение на
среща от 16.03.2017г., посочено е, че ако така постигнато съглашение не е в
сила, то да се съобрази писмото за прекратяване на договора за наем.
Прието е писмо от 10.05.2017г. получено
на 11.05.2017г. /лист 41 от делото/ , съгласно което К.”ООД е уведомило „И.К.Б.”ООД,
че е получило предизвестието за прекратяване на договора на основание на чл. 9,
ал.1,т.2 от договора считано от 01.08.2017г., като е поискало да му се плати
неустойката по чл. 9, ал. 3 от договора в размер на 11131,72лв., като му се
върне и авансовото платения наем от 11131,72лв.
Прието е писмо от И.К.Б.”ООД до К.”ООД
от 11.05.2017г, с което е посочено, вземането по договора за цесия от
21 091,68лв. не е платено от длъжника „Е.”АД, а платежоспособността на
длъжника е гарантирана от К.”ООД съгласно чл. 9, ал. 4 от договора за цесия,
като на основание на чл. 9, ал. 4 и ал. 5 вр. с ал. 3
от договора и чл. 100, ал.2 от ЗЗД е поискано да се върне цената от
21091,68лв. и да се плати неустойка от
421,83лв. , с плащането на сумите ще
счита договора за цесия за прекратен.
Прието е писмо изпратено по теле-поща
на 28.03.2018г., получено на 02.04.2018г.,
съгласно което „К.”ООД е получило искането на „И.К.Б.”ООД за плащане на сумата платена по
договора за цесия и неустойката на основание на чл. 100, ал.2 от ЗЗД, като е
посочено че към момента на сключването на договора за цесия на продавача е било
известно че има образувано дело за откриване на производство по несъстоятелност по отношение
на длъжника „Е.”АД.
Приети са извлечения от
Търговския регистър съгласно които Б.П. е бил член на СД на Е.”АД и на „Е.И.”ООД,
последното е съдружник в И.К.Б.”ООД.
Прието е писмо от 23.05.2017г., с
което К.”ООД е посочило на И.К.Б.”ООД че претенциите му по чл. 100, ал.2 от ЗЗД
са неоснователни, плащането било направено с прихващане, договор за наем бил
прекратен едностранно от наемодателя.
Приета е фактура от 28.04.2017г.
издадена от И.К.Б.”ООД на К.”ООЗ за сумата от 2704,28лв. за потребена електро-енергия
в периода от 01.01.2017г. до 30.04.2017г.
Прието е писмо от 17.05.2017г. от
К.”ООД до И.К.Б.”ООД с което е посочено, че са получили фактурата от
28.04.2017г., че същата не съответства на фактурата от 10.05.2017г., че с
договора за наем е посочено месечното задължение за консумативи. С това писмо е
посочено, че са платили консумативите за периода януари-август 2017г., но тази
сума им била върната от наемодателя с мотив „грешно основание”., че
добросъвестно изпълнява задълженията си по договора за наем
Прието е писмо от 25.05.2017г. от
К.”ООД до И.К.Б.”ООД с което наемателят е посочил на наемодателя, че в
помещенията по договора за наем електрозахранването е прекратено на
22.05.2017г. поради неплащане на фактурите от наемодателя към „Чез България”ЕОД, това спирало работата на персонала на
наемателя
Прието е писмо от 26.05.2017г. с
което И.К.Б.”ООД е посочил на К.”ООД, че консумацията на електро-енрегия
в имотите следва да се заплаща по различен начин от посоченото в договора, за
което била проведена срещата на
16.03.2017г., че на 25.05.2017г. при извършен оглед е установено, че служителите
на наемателите ползват ел.енергия от началото на работния ден, а преди това при
посещения било установено, че през периода декември 2016г. –февруари 2017г. се
ползва отопление с парно и с ел.енергия, но прозорци са отворени, което било
злоупотреба.
Прието е писмо от „К. „ООД с
което е посочено на 29.05.2017г. , че иска да му се предостави протокол от
среща от 16.03.2017г. с подписи на участници в тази среща за постигнати
договорки, че не е уведомен за установените злоупотреби.
Прието е писмо от 09.06.2017г. от
К.”ООД до И.К.Б.”ООД с което К.”ООД е посочило, че във връзка с предизвестието
от 10.05.2017г. за прекратяване на договора за наем от 01.03.2016г. наемателят
освобождава имотите и иска да се определи представител от наемодателя за да му
предаде имота
Прието е писмо от К.”ООД от
18.08.2017г. съгласно което е съставил изявление до И.К.Б.”ООД с което е
посочи, че наетото помещение е освободено на 09.06.2017г. на основание на
прекратяването на договора едностранно от наемодателя с писмото от
10.05.2017г., иска да му бъде върната предплатениата
наемна цена от 12186,30лв. и да се плати неустойка от 12 186,30лв. по чл.
9, ал. 3 от договора.
Приети са платежни нареждания
съгласно които на 09.05.2017г. наемателят е наредил по сметка на наемодателя
1464,72лв. като стойност на консумативи за 8 месеца по договора за наем с
месечен размер от по 183,09лв., на 10.05.2017г. сумата е върната с основание „грешно основание за превод,
грешен превод”.
С оглед на така установената фактическа обстановка,съдът приема от правна страна
следното:
Съгласно разпоредбата на чл. 269
от ГПК въззивния съд се произнася служебно по
валидността на решението а по допустимостта му – в обжалваната част. По
останалите въпроси въззивния съд е ограничен от
посоченото в жалбата.
В конкретния случай постановеното
по делото решение е валидно и в
обжалваната част е допустимо.
По правилността на решението в обжалваната част:
Предявените
искове са с правно основание чл. 422 вр. с чл. 415 и
чл. 124 от ГПК вр. с чл. 55, ал.1, пр. 3 и чл. 92 от ЗЗД.
По иска по чл. 422 вр. с чл. 415 и чл. 124 от ГПК вр.
с чл. 55, ал.1, пр. 3 от ЗЗД:
Съдът
приема за установено по делото, че на 01.03.2016г. между страните е възникнало
валидно правоотношение по договор за наем, по който „И.К.”ООД е предоставило
под наем на К.”ООД собствените на „Е.”АД помещения № 201,202,203,204, 205 ,
214, 215, 261,217 с обща площ от 146,47кв.м. на втори етаж на триетажна
административна сграда с кадастрален № 369 от специализирана кадастрална карта
на АЕЦ „К.”ЕАД построена в обособен имот № 64-1 по този план за срок от 3
години при наемна цена от общо
21091,68лв., плащането на която ще се осъществи съгласно чл. 3 от договора
чрез прихващане в срок до 31.03.2016г. –
с наемната цена ще се осъществи прихващане със съществуващи вземания на Имоти Консулт – България”ООД към К.”ООД ,
като с чл. 9, ал.1 т.2 от договора страните са уговорили възможност за всяка
страна да го прекрати предсрочно с 90-дневно предизвестие. Тези обстоятелства не
са спорни по делото, а и се установяват от приетия по делото неоспорен от
страните договор за наем от 01.03.2016г., носещ подпис на страните.
Съдът
приема за установено по делото, че задължението за плащане на наем по договора
за наем е погасено чрез прихващане с вземане на наемателя към наемодателя в
размер на 21091,68лв., което вземане е продажна цена на вземане, продадено по договор за цесия от 01.03.2016г. Това прихващане е осъществено с протокола за
прихващане от 02.03.2016г. не е установено по делото в последствие същото да е
загубило правния си ефект. Правилно е прието от районния съд, че производството
по несъстоятелност по отношение на „Е.”АД, който е длъжник по продаденото с
договора за цесия вземане, не се отразява на действието на договора за цесия,
както и на извършеното на 02.03.2016г. прихващане. Не се твърди и не се
установява в някой момент договорът за цесия да е бил валидно развален от
страна по него. Доказателства за направени такива изявления, които да са
достигнали до насрещната страна по договора за цесия не са ангажирани по
делото. Правилно е прието от районния съд, че изявления за ангажиране на отговорност
по чл. 100, ал.2 от ЗЗД не водят до разваляне на договора за цесия и съдът на
основание на чл. 272 от ГПК препраща към мотивите на решението на СРС в тази им
част, както и в частта, приемаща че възражение за прихващане с вземане по чл.
100, ал.2 от ЗЗД по делото не е въведено.
Съдът
приема за установено по делото, че договорът за наем е предсрочно прекратен на 10.08.2017г. – с изтичане на 90 дни
считано от получаване на 10.05.2017г. от наемателя на изявлението на наемодателя
от 09.05.2017г. Изявлението на
наемодателя и получаването му от наемателя се установяват от приетото по делото
предизвестие за прекратяване на договора за наем съставено от наемодателя на
09.05.2017г. и отговор на същото,
съставен от наемателя на 10.05.2017г. С чл. 9, ал.1, т.2 от договора за наем е
уговорена възможност всяка от страните да прекрати предсрочно договора за наем
с 90-дневно предизвестие, това основание за прекратяване на договора не е
обвързано от неизпълнение на задълженията по договора от насрещната страна,
поради което и съдът приема, че не е имало пречка наемодателят да прекрати
договора за наем без да има неизпълнение на задълженията от наемателя.
Неоснователни са доводите на въззивника, че договорът
за наем бил прекратен още на 09.06.2017г., когато върнал имота на наемодателя.
Само по себе си връщането на имота не може да обоснове извод, че в този момент
действието на договора за наем е валидно прекратено и то на конкретно правно
основание. За последното е необходимо да има изрично и недвусмислено изявление
на страна по договора достигнало до насрещната страна, осъществяване на
фактите, служещи за основание за това прекратяване. Такива изявления по делото
не установено да са направени от наемателя и то да е достигнало до наемодателя.
Приетите по делото писма от 10.05.2017г. и от 09.06.2017г., съставени от
наемателя К.”ООД ясно сочат, че връщането на имота е в изпълнение на
предизвестието на наемодателя от 10.05.2017г. за прекратяване на договора за
наем с 90-дневно предизвестие. Не са
ангажирани доказателства по делото, че до 10.08.2017г., когато е изтекъл
90-дневния срок, до наемодателя е достигнало изявление на наемателя за
прекратяване на договора за наем на друго основание, различно от посоченото от
наемодателя. Напротив, с писмото от
18.08.2017г. наемателят отново е посочил на наемодателя, че прекратяването на
договора е направено едностранно от наемодателя. Следва да се посочи, че
доказателства по делото наемодателят да не е изпълнил задълженията си по
договора за наем и това да е основание за прекратяване на договора за наем по
делото не са ангажирани. Твърденията на наемателя за преустановено
електрозахранване на имота, което да препятства ползването му, не са установени по делото. Такива твърдения
наемателят е навел в писмата си до наемодателя, но на същите наемодателят е
възразил, че при проверка и оглед от 25.05.2017г. е установено, че имотът е захранен
с електроенергия. Така, по делото не е
установено извънсъдебно признание на тези факти от наемодателя. Такова
признание не е направено и в хода на
процеса, поради което в тежест на наемателя е било да го установи по делото, а
това не е направено.
С оглед
гореизложеното съдът приема, че правилно районният съд е приел, че договорната
връзка между страните по договора за наем от 01.03.2016г. е прекратена на
10.08.2017г.
При така възприето правилно е прието от районния
съд, че за наемателя е възникнало вземане към наемодателя за връщане на
авансово пратения наем за периода от 10.08.2017г. до 01.03.2019г., но не е
възникнало такова за периода от 09.06.2017г. до 09.08.2017г. С въззивната жалба не са въведени оплаквания срещу изводите
на районния съд за размера на това вземане, при обосноваване на изводите си
районния съд не е допуснал нарушение на императивна правна норма, поради което
и решението на СРС в частта, с която е отхвърлил иска за сумата от 1249,87лв. е правилно и следва да се
потвърди.
По иска по чл. 422 вр. с чл. 415 и чл. 124 от ГПК вр.
с чл. 92 от ЗЗД:
Неустойката може да се търси
тогава, когато са налице елементите
от фактическия състав, който поражда вземането за същата,
тоест при наличие на онази
форма на неизпълнение, за която тя е била
уговорена. Компесаторна неустойка не може
да се търси
тогава, когато неизпълнението е забава. Няма пречка наред
с неустойката за неизпълнение на конкретно задължение да се търси
и обезщетение за вреди от друго
неизпълнение , включително за вреди от забава.
Кумулирането е възможно, ако неустойката не обхваща онези вреди,
чието обезщетение се търси на
самостоятелно основание или като такива
надвишаващи размера на неустойката. Формите на неизпълнение не следва да
се поглъщат, за да може
да се претендират
и неустойка и отделно обезщетение за вреди, освен ако
размер на претърпени вреди не надхвърлят уговорения
размер на неустойката. При претенция за неустойка за
неизпълнение на задължение не може
да се претендира
неустойка за вреди от забавено
изпълнение, защото двете се изключват
взаимно. При липса на изрично
изявление на страните за формата
на неизпълнение, по повод на
която е уговорена неустойката, то същата се извлича
при тълкуване на волята на
страните по договора съобразно клаузите на същия.
В
конкретния случай по делото се установява, че с чл. 7 и чл. 9, ал.3 вр. с ал.1, т.2 от договора за наем страните са уговорили
при предсрочно прекратяване на договора за наем от
наемодателя с 90-дневно предизвестие той да дължи на наемателя неустойка в размер на наемната вноска
до края на срока на договора. При тълкуване на волята на страните по договора
при условията на чл. 20 от ЗЗД съдът приема, че
тази неустойка се дължи само ако
основанието за прекратяване на договора не е свързано с неизпълнение на
задължения по договора за наем на насрещната страна. Този извод следва при граматическо и логическо тълкуване на нормите
на чл. 9 и на чл. 7 от договора за наем, които поставят в тежест на
прекратяващия договора задължението за
неустойка, тоест насрещната страна е изправна, не е станала причина за прекратяване на договора и затова тя ще има
право на неустойка.
В
случая правилно е прието от районния съд за установено по делото, че наемателят
не е плащал консумативите за ползването на имота в периода от 01.01.2017г. до 30.04.2017г. в срока по 3 от договора за наем.
Това обстоятелство се установява от писмото на наемателя от 17.07.2017г. и от
приетите по делото авизо по платежни нареждания за сумата от 1464,72лв. съставено на 09.05.2017г. Основанието
на което е прекратено наемното правоотношение оаче е
това по чл. 9, ал.1т.2 от договора – от наемодателя с 90-дневно предизвестие.
За същото има изрични изявления от наемодателя в писмата, с които е прекратил
договора за наем . Съществуването на други основания за прекратяване на
договора за наем е ирелевантно, защото важно е дали е
съществувало основанието, на което се е позовала страната с изявлението си за
прекратяване на договора за наем.
За да е валидна клаузата за неустойка тя
съгласно чл. 26, ал.1 пр. 3 от ЗЗД следва
да не противоречи
на добрите нрави. Добрите нрави са морални норми , на които
законът е придал правно значение. Те са общи
принципи или произтичат от тях,
като за спазването
им при иск
за неустойка съдът следи служебно.
Справедливостта е едни от тези принципи
и той закриля всеки признат от
закона интерес. Условията за нищожност
на клаузата за неустойка произтичат
от присъщите й функции- обезпечителна, обезщетителна, санкционна. Обезпечителната функция се изразява в упражняването
на косвен натиск върху длъжника
за изпълнение на поетото по
силата на облигационната връзка задължение под угрозата от настъпването
на негативни за него последици.
Обезщетителната функция се свързва с репарирането
на вредите от неизпълнението и представлява проявление на договорна отговорност.
Допустимо е неустойката да има и санкционна
(наказателна) функция на основание принципа
на договорната свобода, закрепен в чл. 9 ЗЗД. Съдът е длъжен да се
произнесе в мотивите на решението по
нищожността на правни сделки или
на отделни клаузи от тях,
които са от значение за
решаване на правния спор, без
да е направено възражение от заинтересованата
страна, само ако нищожността произтича пряко от сделката или
от събраните по делото доказателства. Преценката за нищожност
следва да се прави към
момента на сключване на договора
и да се извършва
в зависимост от специфичните за всеки конкретен случай факти и обстоятелства, при съобразяване на следващите се от тези специфики критерии, както и от естеството и размер на обезпеченото с неустойката задължение, обезпечение на поетото задължение с други, различни от неустойката правни способи, вида на самата
уговорена неустойка и на неизпълнението, за което е предвидена,
съотношението между размера на неустойката
и очакваните за кредитора вреди от неизпълнението. (В този смисъл Тълкувателно
решение № 1/15.06.2010г. на
ОСГТК на ВКС по тълк.д. № 1/2009г.).
В случая при преценката за
действителността на уговорената неустойка, следва да се
съобразят характерните особености на договора за
наем, вида
на насрещните престации и съотношението между размера на
уговорената неустойка и очакваните от неизпълнението
вреди, както и другите примерно изброени критерии в ТР №1/2010г. По общо правило за наемателя вредите от
предсрочното прекратяване на договора за наем биха били съизмерими с направените разноски по сключването на прекратения договор, разликата между уговорената с наемодателя наемна цена и евентуално по-високата такава, която би платил
въз основа на заместваща сделка,
разноските по преместване на инвентар и оборудване, както и очакваните пропуснати ползи, които се изразяват
най-общо в размера на инвестиционния ресурс, който следва
да бъде употребен. По общо правило вредите за наемодателя биха били неполучаването на наем за
уговорения срок на договора за наем, разходите по сключването на нов договор за
наем. По делото не са наведени конкретни твърдения за обстоятелства, които са
взети предвид от страните по договора при уговарянето на размера на неустойката,
такива не се установяват да са съобразени от страните при тълкуване на волята
им по реда на чл. 20 от ЗЗД, поради което и съдът приема, че при преценката за
валидността на неустоечната клауза в полза на
наемателя следва да се съобразят само
горепосочените критерии. Така съдът
приема, че в случая към момента на сключването на договора за наем очакваните за наемателя вреди от предсрочното му прекратяване, биха се изразили в претърпените и очакваните загуби, пропуснати ползи, тоест в безполезно направените разноски по сключване
на прекратения договор; в евентуални разноски за ремонт и оборудване с оглед предназначението
на обекта; в разликата между уговорената с наемодателя наемна цена и евентуално по-високата наемна цена, която би
платил въз основа на заместваща
сделка /при уговорен наем
по-нисък от средния пазарен наем/; в разноските, свързани с преместването на инвентар и оборудване ; неосъществено увеличаване на имуществото му в резултат от
невъзможността да ползва конкретната вещ, предмет на
прекратения договор за наем.
В
случая договорът за наем е с обект
помещения, които са в административна сграда - офиси , които са предоставени за ползването им като
такива. Не се твърди и не се установява за наемането им наемателят да е вложил
определен ресурс, да е оборудвал помещенията със специфичен инвентар ,
инсталации и др., да е направил разходи за ремонт, за транспорт на оборудване, нито
че пазарен наем е бил по-висок от уговорения. Не са ангажирани по делото
доказателства и че невъзможността за ползва имотите е довело до неосъществено
увеличаване на имуществото на наемателя, че е имало пречка да сключи заместваща
сделка по друг договор за наем. При така събраните доказателства съдът приема,
че уговорената в полза на наемателя клауза за неустойка в размер на наема до края на срока на договора е несъответна на размера на
очакваните при сключването на договора вреди за него , произтичащи
от прекратяването на договора за
наем и излиза
извън присъщите за неустойката обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, създава условия за неоснователно
обогатяване на наемателя по договора за наем
и нарушава принципа за справедливост.
С оглед
гореизложеното съдът приема, че иска за неустойка е неоснователен . Поради
съвпадане на крайните изводи на въззивния съд с тези на районния съд, макар и по различни
мотиви , то решението на СРС по иска по чл. 92 от ЗЗД следва да бъде
потвърдено.
По отговорността за разноски:
С оглед изхода на делото
разноските по делото следва да се поставят в тежест на въззивника.
Въззиваемият не е претендирал разноски за
производство пред СГС и такива не му се следват.
Така мотивиран, Софийският
градски съд
Р Е
Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 410373/18.05.2018г. по гр.д. № 543 по описа за 2018г.
на Софийски
районен съд, 125-ти състав в обжалваната част.
Решението е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.