ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Номер ІІ - 1893 08.10.2019 г. град Бургас
БУРГАСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, втори граждански въззивен състав
На: осми октомври две хиляди и деветнадесета година
в закрито съдебно заседание, в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: РОСИЦА ТЕМЕЛКОВА
ЧЛЕНОВЕ: ТАНЯ РУСЕВА-МАРКОВА
ЕЛЕОНОРА КРАЛЕВА
Секретар
Прокурор
като разгледа докладваното от съдия
Елеонора Кралева
частно гражданско дело № 1279 по описа за 2019 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството по делото е по реда на чл.577, вр. чл.274-279 ГПК.
Образувано е по частната жалба на адв.Роза Димитрова като пълномощник на Д.Ю.П., роден на *** г., гражданин на Р. ф., в качеството му на продавач, и на О.А.С., родена на ***г., гражданин на Р. ф., в качеството й на купувач, против постановление от 01.08.2019 г. по нот.дело № 450/2019 г. по описа на нотариус Мария Василева – рег.№ 370, с район на действие РС-Царево, в което е обективиран отказ на нотариуса да извърши нотариално удостоверяване – извършване на нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот.
Жалбоподателите оспорват като незаконосъобразен постановения от нотариуса отказ да извърши искания нотариален акт за продажба, като се изразява несъгласие с извода на нотариуса, че не може да изповяда сделката, докато купувачът не подпише договор за поддръжка, който бил обявен за съществена част от нотариалния акт, с който продавачът е придобил собствеността върху продавания недвижим имот. В тази връзка, в жалбата се посочват, че с решение по гр.д.№ 485/2016 г. на ЦРС и Решение по възз.гр.д.№ 1764/2018 г. на БОС (приложени към жалбата) договорът за поддръжка на сградата, в която е разположен продавания недвижим имот, е обявен за нищожен, поради което т.VІІ от нотариалния акт на продавача е нищожна и не би могла да породи правни последици, като евентуално тази клауза е обвързваща само между страните по договора, но не и по отношение на страните по последващи нотариални актове. В този смисъл се счита за неправилен извода на нотариуса, че след като договорът за поддръжка е обявен за съществена част от договора за продажба, то при последващи прехвърлителни сделки същият следва да бъде прекратен и да бъде сключен нов нов такъв договор с последващия приобретател, като по този начин нотариусът е обсъждал въпроси, които излизат извън законоустановените му нотариални правомощия. В жалбата се изразява несъгласие и с извода на нотариуса, че не ставало ясно дали имота е собственост само на продавача и ли е придобит и от неговата бивша съпруга. В тази връзка се посочва, че подобен проблем не е би установен в присъствието на страните, а след напускането им на нотариалната кантора и ако нотариусът е имал някакви съмнения относно едноличната собственост на продавача е следвало да му каже, за може продавачът да представи съответните доказателства за сключването и прекратяването на първия му брак, доколкото за втория му брак има представено копие от националния му паспорт със съответните вписвания в него. При явяването на страните нотариусът е приел, че данните са коректни и не е изискал допълнителни доказателства за декларираните от продавача данни, като не му е указал да посочи точната дата на развода, а впоследствие е приел, че продавачът може би е придобил продавания имот, докато е бил в брак. По горните съображения, жалбоподателите считат, че обжалвания отказ на нотариуса е неправилен и незаконосъобразен, поради което молят да бъде отменен. Към жалбата са представени писмени доказателства.
Бургаският окръжен съд, като взе предвид изложените в жалбата доводи, представените по делото доказателства и съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Частната жалба е подадена срока по чл.275, ал.1 ГПК от процесуално легитимирани лица – продавач и купувач по сделка и против подлежащ на обжалване акт по чл.577, ал.1 ГПК – отказ на нотариуса на извърши нотариално удостоверяване, поради което е процесуално допустима.
Разгледана по същество, съдът намира жалбата за ОСНОВАТЕЛНА.
На 01.08.2019 г. пред нотариус Мария Василева, рег.№ 370 с район на действие РС-Царево, е поискано от Д.Ю.П. (продавач) и О.А.С. (купувач) извършването на нотариално удостоверяване на сделка – извършване на нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот – самостоятелен обект, представляващ апартамент № *с идентификатор 58356.502.21.1.18 по КККР на гр.Приморско, с административен адрес на имота гр.Приморско, м.“Пясъка“, ет.3, ап.18, който се намира в сграда № 1, разположена в ПИ 58356.502.21, с предназначение – жилище, апартамент, с площ от 44.81 кв.м., прилежащи части – 6.09 кв.м. от общите части на сградата, представляващи 1.867 % ид.ч. от общите части на сградата, както и съответния процент идеални части от правото на строеж върху поземления имот, при описани в молбата съседни самостоятелни обекти.
За удостоверяване
правото си на собственост върху недвижимата вещ продавачът Д.Ю.П. е представил
Нотариален акт за продажба на недвижим имот № */29.09.2011 г., том ІV, рег.№ *,
дело № */2011 г. на нотариус Мария Василева – рег.№ 370 с район на действие
ЦРС, с който е закупил от „А-Инвест“ ЕООД самостоятелния обект с идентификатор
58356.502.21.1.18 по КККР на гр.Приморско. В т.VІІ от нотариалния акт е посочено,
че за съществена негова част се счита и Договора между страните за поддръжка на
поземления имот и сграда в гр.Приморско.
Към молбата до нотариуса
са представени и кадастрална схема на продавания самостоятелен обект с
идентификатор № 58356.502.21.1.18; удостоверение за данъчна оценка на същия
имот, както и други документи, изискуеми за извършване на сделката в т.ч. и
декларация от продавача по чл.25, ал.8 ЗННД, в която същият е отбелязал, че е
разведен и има предишен брак, сключен на 07.10.2011 г. и прекратен на
24.07.2018 г.
В преписката по
нотариално дело се съдържа и Договор за управление и поддръжка от 29.09.2011 г.
(служебно приложен от нотариуса), сключен между Д.Ю.П. и „А-Инвест“ ЕООД, за
поддръжка и управление на общите части на жилищната сграда с идентификатор
58356.502.21.1 по КККР на гр.Приморско, в която се намира процесния
самостоятелен обект, като е посочено, че договорът е неразделна част от
подписания между страните по него нотариален акт за покупко-продажба на
самостоятелния обект. Съгласно т.ІІ.2 и т.ІІ.3 от договора за поддръжка, същият
има действие от влизането му в сила до отчуждаване на имота от страна на
възложителя, като правата и задълженията по него се поемат от новия
приобретател на имота при прехвърлянето на собствеността, без да е необходимо
неговото изрично съгласие.
С постановление от
01.08.2019 г. нотариус Мария Василева е отказала да извърши исканото нотариално
удостоверяване на сделката, като е приела, че страните по договора за продажба
от 2011 г., обективиран в Нотариален акт № */29.09.2011 г., том *, рег.№ *, дело № */2011 г. на нотариус Мария Василева
са се споразумяли, че договорът за поддръжка, нотариално заверен от същия
нотариус, е съществена част договора за продажба, което предполага при последващи
прехвърлителни сделки прекратяване на този договор и сключване на нов такъв с
последващия приобратател, което следва да се има предвид от нотариуса при
последващи прехвърлителни сделки, като не са представени доказателства за
разваляне на договора по съдебен ред. В тази връзка, нотариус Василева е счела,
че не е етично след като тя е нотариусът заверил договора за поддръжка и
извършил нотариалния акт, в който е вписана клаузата по т.VІІ от акта от 2011
г., да извършва последващ акт за продажба, в който напълно да игнорира
съществуващите договорки между инвеститора и настоящия продавач на имота и да
създава предпоставки за последващ съдебен спор. Отделно от това, нотариус
Василева е приела, че не е ясно по категоричен начин дали продаваният имот е
собственост само на продавача Д.П. или и на неговата съпруга (бивша), тъй като
пред нея продавачът е декларирал прекратен брак – сключен 2001 г. и прекратен
2011 г. с развод, без конкретна дата, а в декларацията по чл.25, ал.8 ЗННД е
декларирал само един брак – сключен на
07.10.2011 г. и прекратен на 24.07.2018 г., като не са представени
доказателства, че е придобил имота между двата си брака, т.е. не може да се
установи по категоричен начин, че само продавачът е собственик на имота. По
тези съображения е постановен и обжалвания понастоящем отказ.
Бургаският окръжен съд
намира отказа да се извърши искания нотариален акт за неправилен и
незаконосъобразен. Съображенията на нотариуса не почиват на закона.
Съгласно разпоредбата на чл.586, ал.1 ГПК, при издаването на нотариален акт, с който се прехвърля право на собственост върху недвижим имот, нотариусът проверява дали праводателят е собственик на имота и дали са налице особените изисквания за извършване на сделката. В случая, продавачът по сделката е представил Нотариален акт за продажба на недвижим имот № */29.09.2011 г., том *, рег.№ *, дело № */2011 г. на нотариус Мария Василева – рег.№ 370 с район на действие ЦРС, с който се е легитимирал като собственик на продавания от него недвижим имот и с представянето му е изпълнено изискването на чл.586, ал.2 ГПК за удостоверяване на правото на собственост, поради което не са били налице основания за постановяване на отказ.
Следва да се отбележи,
че при нотариално удостоверяване на сделки нотариусът е задължен да следи
преимуществено за валидно извършване на нотариалното удостоверяване, като не
допуска нарушения, водещи до нищожност на удостоверяването по смисъла на чл.576 ГПК. Нотариусът може да откаже изповядване на сделката, ако са налице пречки за
осъществяване на валидно нотариално удостоверяване по смисъла на чл.576 ГПК и
ако констатира очевидна нищожност на сделката, когато противозаконността й
следва ясно от нейното съдържание, каквато не е налице в настоящия случай.
Нотариусът няма правомощия да обсъжда въпроси, касаещи облигационни отношения
между лица, които не са страни по сделката, за която се иска извършване на
нотариален акт и не може на това основание да отказва исканото нотариално
удостоверяване, след като не са налице пречките по чл.576 ГПК. В този смисъл,
неправилен и несъответен на закона е извода на нотариус Василева, че е
обвързана при последващи прехвърлителни сделки от уговорките в нотариалния акт
на настоящия продавач, касаещи облигационни правоотношения между него и неговия
праводател. Съществуващата в НА № */29.09.2011 г. клауза по
т.VІІ не е пречка за последващо прехвърляне на имота, нито създава задължение
за сключването на договор за поддръжка и управление на общите части на сграда с
последващия приобретател, за да може да бъде извършена сделката, тъй като никой
не може да забрани на едно лице да се разпорежда със собствения си имот. Този
извод се потвърждава и от съдържанието на договора за поддръжка, служебно
приложен от нотариуса към преписката, от който е видно, че същият има действие
от влизането му в сила до отчуждаване на имота от страна на възложителя, като
правата и задълженията по него се поемат от новия приобретател на имота при
прехвърлянето на собствеността, без да е необходимо неговото изрично съгласие
(т.ІІ.2 и т.ІІ.3 от договора). Обстоятелството дали новият приобретател
–купувачката О.С. желае или не да сключва такъв договор за поддръжка и дали
желае да заплаща такса поддръжка, не е елемент от фактическия състав на
процесната сделка за продажба на имота и не е основание за отказ да се извърши
нотариален акт за нея. Нотариусът е длъжен да съблюдава спазването на
законовите изисквания за извършване на нотариално удостоверяване на сделката,
които в случая категорично са налице, а не да обслужва и охранява интересите на
инвеститора „А-Инвест“ ЕООД, който не е страна по настоящата сделка. В този
смисъл, не съответства на закона и извода на нотариус Василева, че след като тя
е била нотариусът заверил договора за поддръжка и извършил нотариалния акт, в
който е вписана клаузата по т.VІІ от акта от 2011 г., не било етично да
извършва последващ акт за продажба, в който напълно да игнорира съществуващите
договорки между инвеститора и настоящия продавач на имота и да създава
предпоставки за последващ съдебен спор. В случая не са налице предпоставките по
чл.575 ГПК, забраняващи на нотариус Василева да извърши нотариалното
удостоверяване, а бъдещите отношения между приобретателя и инвеститора не могат
да бъдат основание за отказ да се извърши нотариален акт за продажба на имота.
Съдът не споделя и
съображенията на нотариуса да откаже изповядването на сделката, тъй като не
било установено по категоричен начин, че само продавачът е собственик на имота,
а не и бившата му съпруга. На първо място, следва да се отбележи, че доколкото
пред нотариуса е представена декларация по чл.25, ал.8 ЗННД от продавача с
вписани в нея обстоятелства относно семейното му положение, липсата на
конкретни данни за наличие на предходен брак не влече след себе си нищожност на
нотариалното удостоверяване и на договора за продажба, поради което не е
основание за отказ на нотариуса да извърши искания нотариален акт. Сделката ще
е напълно валидна и при липса на такива данни, като в този случай
заинтересования съсобственик ще разполага с правата по чл.24, ал.4 СК да оспори
разпореждането. В този смисъл, липсата на писмени доказателства за предходен
брак на продавача по правило не е пречка за изповядване на договор за продажба
на недвижимия имот. На следващо място, ако нотариус Василева е имала съмнения
относно едноличната собственост на продавача, то тя е следвало да съобщи това
на страната и да изиска да й се представят съответните документи, което не е
сторила. В тази връзка, от приложените към жалбата доказателства е видно, че Д.Ю.П.
действително е имал предходен брак, сключен на 17.09.2002 г., но същият е
прекратен на 19.04.2011 г. Следователно, процесният недвижим имот е придобит от
него след прекратяването на първия му брак и преди сключването на втория брак,
т.е. представлява негова еднолична собственост, поради което нотариусът
неоснователно е отказал да изповяда сделката за продажба.
Предвид изложените съображения, Бургаският окръжен съд намира депозираната частна жалба за основателна. Постановения от нотариуса отказ да извърши нотариален акт за покупко-продажба на процесния имот е неправилен и незаконосъобразен, поради което следва да бъде отменен.
Мотивиран от горното, Бургаският окръжен съд
ОПРЕДЕЛИ:
ОТМЕНЯ постановление от 01.08.2019 г. по нот.дело № 450/2019 г. на нотариус Мария Василева – рег.№ 370 в района на РС-Царево, в което е обективиран ОТКАЗ на нотариуса да извърши нотариално удостоверяване – извършване на нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот – самостоятелен обект, представляващ апартамент № *с идентификатор 58356.502.21.1.18 по КККР на гр.Приморско, с административен адрес гр.Приморско, м.“Пясъка“, ет.3, ап.18, между Д.Ю.П., роден на *** г., гражданин на Р. ф., в качеството му на продавач, и О.А.С., родена на ***г., гражданин на Р. ф., в качеството й на купувач.
ВРЪЩА преписката на нотариус Мария Василева – рег.№ 370 с район на действие РС-Царево за изповядване на горната сделка.
Определението е
окончателно и не подлежи на обжалване.