Р Е
Ш Е Н
И Е
Номер
.589 Година 2016, 07.01 Град Бургас
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаски
окръжен съд.................................граждански
състав.........................................
На девети декември..................................................
Година две хиляди и петнадесета
В
публично заседание в следния състав:
Председател: Радостина Калиманова
Членове:
...............................................
Съдебни заседатели: ...............................................
Секретар:
............................... Стойка Вълкова
..............................................................
Прокурор:
.............................................................................................................................
Като
разгледа докладваното от ........................Р.
Калиманова........................................
гражданско
дело номер ............149……....... по описа за ........2015….... година.
Производството по
делото е с правно основание чл.55 ал.1 предл.3-то и чл.86 от ЗЗД.
Образувано е по повод исковите претенции на Р.Я. Д Л., гражданин на Р., с
адрес: Р., град М., ул.“В. д.“ *, корпус *, ап.*** чрез процесуалния му
пълномощник със съдебен адрес град Бургас, ул. “Екзарх Йосиф“№8, ет.1 против
„Контракт инвест“ ООД със седалище град Бургас и адрес на управление ул.„Иван
Вазов“№9, представлявано от Димитър Иванов Русев за осъждане на ответното
дружество да му заплати сумата от 34500 евро, с която същото неоснователно се е
обогатило поради отпадане на основанието за нейното получаване и представляваща
платена цена по предварителен договор от 09.09.2011 година и анекс към него от
същата дата за продажба на апартамент №72, представляващ самостоятелен обект в
сграда с идентификатор №11538.4.841.72. по кадастралната карта на град Свети
Влас, комплекс „Панорама Бей“, ет.4, състоящ се от входно антре, всекидневна с
кухненски бокс, баня с тоалетна и една тераса със застроена площ от 48.82
кв.м., ведно със законната лихва върху претендираната главница от датата на
депозиране на исковата молба до нейното окончателно изплащане. Претендира се от
ищцовата страна и заплащането на направените от нея съдебно-деловодни разноски.
В подкрепа на отправените искания представя и ангажира доказателства.
Твърди се в исковата
молба, по повод на която е образувано настоящото производство, че на 09.09.2011
година между страните е бил сключен предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот, представляващ апартамент №72, находящ се в сградата, построена
в град Свети Влас, комплекс „Панорама Бей“. Съобразно постигнатите с него
уговорки ищецът е следвало в срок до 30.10.2012 година да заплати на пет вноски
продажната цена за същия в размер на сумата от 37243.80 евро срещу поето от
ответника задължение в срок до 30.10.2012 година да му прехвърли правото на
собственост. В изпълнение на договора ищецът направил няколко вноски, а именно:
2500 евро на 07.09.2011 година, 15000 евро на 17.10.2011 година, 5000 евро на
26.03.2012 година, 5000 евро на 03.01.2013 година и 7000 евро на 02.05.2013
година. Прехвърлянето на правото на собственост съобразно клаузите на договора
е следвало да бъде сторено след пълното изплащане на дължимата продажна цена.
В началото на лятото на
2013 година ищецът поискал от ответника да изпълни задължението си по сключения
между тях предварителен договор, като му прехвърли правото на собственост по
отношение на имота, предмет на същия. Последният му отговорил, че се нуждае от
известно време с цел подготовка на необходимите документи. Така в отлагане по
различни причини минало лятото на 2013 година, като през месец септември ищецът
разбрал, че апартамента, предмет на предварителния договор е ипотекиран.
Последвали нови разговори с представители на ответника, които са останали
безрезултатни; в един последващ момент комуникацията с него е била изцяло
преустановена и всички негови опити да осъществи контакт са останали без
резултат.
След като установил, че
няма да може да постигне изпълнение на задължението на ответника по начина, по
който действал досега, ищецът отправил
до него нотариална покана №16546, акт.171, том 4 от 20.11.2014 година на
нотариус с район на действие Несебърския районен съд, с която го поканил да
сключат на 11.12.2014 година окончателен договор, респективно за разваляне на
предварителния договор и връщане на платените по него до момента суми. На
11.12.2014 година в 11 часа ищецът се явил в указаната в нотариалната покана
нотариална кантора, но представител на ответника не се явил. До настоящия
момент последният не му е върнал претендираните суми. Всичко така изложено го
мотивира да счита процесния предварителен договор развален по вина на
ответника, което обстоятелство обуславя и правния му интерес от предявяването
на настоящата осъдителна искова претенция.
Ответното
дружество, на което съдът е изпратил препис от исковата молба и доказателствата
към нея в срока, указан от закона и от съда е депозирал писмен отговор, с който
е изразил становище по така предявената против него искова претенция,
представил е писмени доказателства. Със същия исковата претенция е оспорена
изцяло по основание и размер. Отправено е искане същата като неоснователна и
недоказана да бъде отхвърлена.
Изтъква
се от ответника, че съобразно
приложимите в тази насока разпоредби само изправната страна разполага с правото
да развали една съществуваща облигационна връзка каквато ищецът не е. Това е
така, тъй като съобразно т.4.2. от договора от 09.09.2011 година и анекса към
него цялата дължима продажна цена е следвало да бъде заплатена от последния до
30.10.2012 година, т.е. ако ищецът не заплати цялата сума за имота до
изтичането на уговорения срок, той изпада в забава спрямо него, което
обстоятелство по силата на чл.15 от същия му дава правото да го развали поради
неизпълнение. Вноските, които е направил ищецът не съставляват пълната продажна
цена на имота, а съобразно постигнатите договорености окончателен договор може
да бъде сключен едва след заплащане на пълната продажна цена. От всичко така
казано се налага извода, че ищецът е изпаднал в забава спрямо ответника и е
неизправна страна по договора. Поради това именно изявлението за разваляне на
договора поради неизпълнение не би могло да произведе своето правно действие,
тъй като изхожда от неизправна страна по договора. Изтъква се все във връзка с
горното, че ищецът е в неизпълнение на задълженията си по чл.4 от анекса към
договора от 09.09.2011 година, като не е заплатил допълнително договорените с
него суми в размера и по начина, посочен в чл.2 и чл.3 от същия. Поради това
той е неизправна страна, а ответникът именно е изправната страна и като такава
разполага с възможността да развали сключения между страните предварителен
договор за покупко-продажба на недвижимият имот. Съгласно чл.2 от договора,
ищецът може да иска ответникът да му прехвърли правото на собственост върху
имота и изповядване на сделката във формата на нотариален акт само след
заплащане на окончателната цена за имота в размерите и сроковете съгласно чл.4
от настоящия договор.
Освен това, дори и да
се приеме, че ищецът е изправна страна, то правото на едностранно разваляне на
договорите по чл.87 от ЗЗД не е алтернативно на правото на реално изпълнение, а
е крайно средство за уреждане на висящи отношения между страните по един
двустранен договор. Кредиторът, охранявайки собствените си интереси, следва да
търси реално изпълнение, като за целта даде на длъжника подходящ срок, след
безрезултатното изтичане на който да развали договора.
Сочи се на следващо
място, че действително между страните е сключен предварителен договор за
покупко-продажба на процесния недвижим имот, както и че към настоящия момент
все още няма сключен окончателен договор за прехвърляне правото на собственост,
но това не може да се вмени във вина на ответника. Това е така, тъй като върху
недвижимия имот има вписана договорна ипотека в полза на „ОББ“АД.
Освобождаването на имота от тежестите, в това число и заличаването на
договорната ипотека следва да бъде извършено със съгласието на кредитора, а
именно посочената по-горе банка. Такова съгласие банката многократно е
отказвала да даде, без да има основание за това. Поради това именно ответникът
е бил възпрепятстван от нейните действия и не е налице виновно поведение от
негова страна.
В чл.18 от договора
изрично са посочени обстоятелствата, които изключват отговорността на ответника
спрямо ищеца и по-специално в случай, че продавачът не е в състояние да изпълни
задълженията си по настоящия договор в резултат на непреодолима сила /форсмажор/,
то същият няма да се счита в забава. Форсмажор за целите на настоящия договор
означава явление или обстоятелство, което е извън контрола на продавача и
възпрепятства изпълнението на задължението му по този договор като акт на
компетентни органи, бездействие на общински органи и администрация и изобщо
всякакви причини, за който продавачът не носи вина и които възпрепятстват
изпълнението на задълженията му по настоящия договор.
По горните доводи и
съображения ответникът счита, че страните по делото са обвързани от валиден,
съществуващ и действащ предварителен договор, поради което платената по него сума
не следва да бъде връщана на ищеца поради отпадане на основанието за нейното
даване.
Бургаският окръжен съд,
след като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната
съвкупност, доводите на страните и съобрази разпоредбите на закона, намира за
установено от фактическа и правна страна следното:
Предявеният иск е с
правно основание чл.55 ал.1 ЗЗД, тъй като липсата на основание е централният
елемент във фактическия състав, от който произтича иска за неоснователно
обогатяване, чиято функция е да доведе до отстраняване на обогатяването. В
конкретния случай се касае за даване на отпаднало основание и от значение за
изхода на настоящия спор е съществува ли основание за ответника да не върне,
като задържи процесната сума. С оглед поддържаните твърдения за наличието на
прекратен договор, то от значение е установяването на факта на изправност на
ищеца, който да му позволи с едностранно предизвестие до ответника да развали
тази валидна облигационна връзка.
По делото не е спорно
между страните, а и това се установява от представените и събрани
доказателства, че на 09.09.2011 година между страните е бил сключен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ
апартамент №72, находящ се в сградата, построена в град Свети Влас, комплекс
„Панорама Бей“. Съобразно постигнатите с него уговорки ищецът е следвало в срок
до 30.10.2012 година да заплати на пет вноски продажната цена за същия в размер
на сумата от 37243.80 евро срещу поето от ответника задължение в срок до
30.10.2012 година да му прехвърли правото на собственост. Не е спорно също
така, че на 09.09.2011 година страните са подписали анекс към посочения
предварителен договор, съгласно чл.2 от който същите са се съгласили, че към
продажната цена на имота в размер на 29468.34 евро с ДДС купувачът ще заплати
допълнително и сума в размер на 7775.46 евро, за което същият дава изричното си
съгласие. Уговорено е, че заплащането на допълнителната сума ще следва да бъде
извършено по начина и в сроковете, указани в чл.3.1 - чл.3.3 от анекса.
Установява се също
така, че в изпълнение на договора ищецът е платил сумата от 2500 евро на
07.09.2011 година, 15000 евро на 17.10.2011 година, 5000 евро на 26.03.2012
година, 5000 евро на 03.01.2013 година и 7000 евро на 02.05.2013 година. Не е
спорно също така, че както към момента на изпращане на нотариалната покана до
ответника, така и към този на приключване на устните прения същият е платил
само така описаните вноски, а не цената на имота по договора и анекса към него,
а именно сумата от 37243 евро. Не е спорно също така, че ищецът е
отправил до ответника едностранно писмено волеизявление чрез нотариална покана №16546, акт. 171,
том 4 от 20.11.2014 година на нотариус с район на действие Несебърския районен
съд, с която го поканил да сключат на 11.12.2014 година окончателен договор,
респективно за разваляне на предварителния договор и връщане на платените по
него до момента суми. Не е спорно, че същата е достигнала до него,
както и че на посочения в нея ден и час той не се е явил в указаната му
нотариална кантора за сключване на договор за покупко-продажба във формата на
нотариален акт.
Спорно е по делото дали ищецът е изправна страна и като
такава, тъй като само на изправната страна по една облигационна връзка е признато
това право, е могъл с изпратеното от него едностранно волеизявление да развали
процесния договор. Съдът намира, че същият не е изправна страна. Както бе
посочено по-горе, не е спорно, че той не е платил цялата дължима от него цена,
а е останал задължен със сумата от 2743.80 евро. Съгласно клаузите на
предварителния договор - чл.5 във връзка с чл.2 от същия, продавачът се
задължава да прехвърли правото на собственост върху описания в чл.1 недвижим
имот в нотариална форма в срока по чл.2 след заплащане на договорената цена за
имота по начина и в сроковете по чл.4. Уговорка именно в същия смисъл е
залегнала и в анекса към предварителния договор за покупко-продажба, в чл.5 от
който изрично е записано, че страните се задължават да сключат окончателен
договор за покупко-продажба в нотариална форма след изплащане на пълния размер
на уговорената цена, която уговорена цена очевидно съставлява посочената в
предварителния договор сума от 29468.34 евро и допълнително фиксираната такава
от 7775.46 евро. Тези уговорки, намерили изражение в съставените и подписани от
страните писмени съглашения са ясни, точни и не се нуждаят от допълнително
тълкуване. Съобразно същите, както бе посочено по-горе, за купувача по
предварителния договор ще възникне правото да търси изпълнение на насрещното
задължение на ответника като продавач едва след като той самият престира и това
направено от него изпълнение е точно във времето и по отношение на цялото
задължение, тъй като в случая то е парично такова. Формулировката на
разгледаните и цитирани от съда по-горе разпоредби на договора и анекса към
него не дават основание да бъде споделено наведеното от пълномощника на ищеца
на проведеното на 09.12.2015 година съдебно заседание твърдение, че
прехвърлянето на правото на собственост върху недвижимия имот следва да стане
едновременно с плащането на последната вноска. Това не би могло да се извлече и
от разпоредбата на чл.7 от предварителния договор, на която същият се позовава.
Последната урежда предаването на владението и състоянието, в което следва да
бъде недвижимия имот към този момент. Дори и в нея също изрично е посочено, че
владението се предава при прехвърляне на имота в нотариална форма и след
окончателното плащане на договорената продажна цена и другите упоменати в
същата такси. Няма спор, както бе посочено по-горе, че купувачът не е платил и
към настоящия момент пълната продажна цена за имота, предмет на предварителния
договор, а е заявил единствено готовност да стори това, оповестена от него в
изпратената до ответника нотариална покана. При съобразяване на поетите от
страните насрещни права и задължения съдът намира, че само такава изразена
готовност от страна на ищеца без предприемане на конкретни действия, които в
случая следва да са плащане по някой от възможните и допустими начини на
остатъка от дължимата продажна цена не е достатъчна, за да обоснове извода за
направено от негова страна пълно и точно изпълнение, поради което и именно
същият да има качеството на изправна страна по договора, а последното от своя
страна да му позволи да упражни уреденото от закона право с едностранно
волеизявление, надлежно достигнало до ответника да прекрати възникналата между
тях облигационна връзка. Съдът намира, че по делото е установен и изтъкнатия от
ответника довод, че ищецът не е платил дължимата продажна цена в уговорените
срокове и по-специално до 30.10.2012 година, поради което и е изпаднал за
забава за изпълнението на това свое задължение. Тази забава е свързана с
определени санкции за него и по-специално с възможността на купувача да развали
договора с едностранно предизвестие, отправено до купувача, да продаде
процесния имот на трето лице и да запази всички получени от купувача суми за
имота по прекратения предварителен договор. Всички тези възможности, въпреки
длъжниковата забава са останали нереализирани от ответника-кредитор до
настоящия момент. Независимо от това, обаче и от факта, че последният е приемал
без оспорвания и забележки всички извършени последващи частични плащания,
реализирани през месец януари и месец май 2013 година, т.е. след уговорения
падеж ищецът не се е освободил от допуснатата от него забава за изпълнение на
задължението му да плати продажната цена. Всичко това налага извода, че на същия
безспорно не може да бъде признато качеството на изправна страна по
предварителния договор и анекса към него.
Следователно, искът
следва да бъде отхвърлен поради наличие на правно основание за ответника да не
върне процесната сума - наличието на сключения между страните предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот и анекса към него. Изтъкнатите от ищеца доводи
за изправността му по договора и произтичащите от същата права следва да бъдат
отречени като основание за преустановяване на облигационната връзка между тях и
обуславящи правото му да иска връщане на платените по предварителния договор
суми.
Независимо от изхода на
делото, отправеното в тази насока искане и уредената в чл.78 ал.3 от ГПК възможност
за това на ответната страна не следва да бъдат присъждани съдебно-деловодни
разноски, тъй като измежду кориците на делото липсват представени доказателства
за направени такива, а цитираната по-горе разпоредба на процесуалния закон
изисква, за да бъдат възложени в тежест на другата страна, разноските да са
реално направени.
Мотивиран от горното и
на основание чл.55 ал.1 предл.3-то и чл.86 от ЗЗД, Бургаският окръжен съд
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ исковите
претенции на Р.Я. Д Л., гражданин на Р., с адрес: Р., град М., ул.“В. д.“ *,
корпус *, ап.*** чрез процесуалния му пълномощник със съдебен адрес град
Бургас, ул. “Екзарх Йосиф“№8, ет.1 против „Контракт инвест“ ООД със седалище
град Бургас и адрес на управление ул.„Иван Вазов“№9, представлявано от Димитър
Иванов Русев за осъждане на ответното дружество да му заплати сумата от 34500 /тридесет
и четири хиляди и петстотин/ евро, с която същото неоснователно се е обогатило
поради отпадане на основанието за нейното получаване и представляваща платена
цена по предварителен договор от 09.09.2011 година и анекс към него от същата
дата за продажба на апартамент №72, представляващ самостоятелен обект в сграда
с идентификатор №11538.4.841.72. по кадастралната карта на град Свети Влас,
комплекс „Панорама Бей“, ет.4, състоящ се от входно антре, всекидневна с
кухненски бокс, баня с тоалетна и една тераса със застроена площ от 48.82
кв.м., ведно със законната лихва върху претендираната главница от датата на
депозиране на исковата молба - 27.01.2015 година до нейното окончателно
изплащане.
Настоящото решение
подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните с въззивна
жалба пред Бургаския апелативен съд.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: